Diagnostico de Antecedentes y Aspectos Legales - Grupo 3

ANÁLISIS LEGAL
GRUPO 3: Jorge Espinosa, Krystel Gómez, Danny Nagua,

Romny Valencia, Josselyne Zambrano, Alejandra Sosapanta.
INTRODUCCIÓN
ANÁLISIS LEGAL
OBJETIVO GENERAL
1. El análisis legal busca determinar la viabilidad de algún proximo proyecto a travez de la

disposición legal.
OBJETIVO ESPECIFICO
1. Conocer todo el aspecto legal relacionado con la localización en este caso, Via a la costa.
2. Conocer los criterios de diseño según las normativas para empezar a diseñar respetando las
medidas que el Municipalidad de Guayaquil establece.
DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

Arq. Rosa Edtih Rada
GRUPO 3: Jorge Espinosa, Krystel Gómez , Danny Nagua,
Romny Valencia, Josselyne Zambrano, Alejandra Sosapanta. L2
ANTECEDENTES
ANÁLISIS LEGAL
RESUMEN
Actualmente se cuenta con un interés municipal para el
Dentro de todo proyecto urbanistico existen disntistos temas a incremento del índice de áreas verdes en Guayaquil.
tratar, estos van desde el análisis proyectual hasta la parte Las actividades extractiva e industrial requiere de la
legal y no menos importate; al igual que las otras, estos temas implementación de acciones de remediación ambien-
se encuentran entrelazados ya que todas nos dirigen hacia tal.
un unico objetivo que es el desarrollo de un proyecto Urbano. Existen proyectos viales para mejorar la accesibilidad
Guayaquil y las demas ciudades del país poseen entes que para
rigen la forma de organización de los mismos,los cuales nos las urbanizaciones y disminuir el congestionamiento
norman a seguir ciertas medidas de diseño a tomar en vehicular.
cuenta a la hora de planificar un proyecto. La área de influencia de la zona de estudio cuenta con
Dentro de esos entes se encuentran: área de expansión para incrementar alternativas viales
en la
-Constitución zona.
-Lootgus
LA CONSTITUCIÓN
-Cootad
A su vez, el análisis de las ordenanzas de edificación, usos de

LAS LEYES suelos y en su caso, otras como las urbanizaciones son para el
regulamiento de uso de suelo, alturas, características de la
LAS ORDENANZAS edificación, tales como el cos y cus. En la Gaceta 94 se deter-
minan las ordenanzas para el sector de vía a la costa, ya que
por ser un sector que está siendo urbanizado junto con zonas
industriales, se necesitó una variación en las ordenanzas. En
beneficio de tener un mayor control y regularización de
forma que las urbanizaciones sean eficientes.
Dentro de las normativas para las obras de desarrollo urbano
se exigen ciertos parámetros que cumpla estándares mínimos
para garantizar la correcta funcionabilidad del proyecto.
Dichos parámetros se encuentran reflejados en ciertas orden-
zas detalladas a continuación:
-Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanís-

ticos
-Ordenanza de normas mínimas para los diseños urbanos y
arquitectónicos
-Ordenanza de Ordenamiento Territorial del Cantón Guaya-
quil Anexo N° 5 A – B.
-Libro VI del texto unificado de la legislación secundaria refor-
ma.
-Corporación nacional de electricidad (CNEL)

CONSTITUCIÓN
ANÁLISIS LEGAL
y posteriormente lo reafirma en el Art. 276, en donde sostiene

La Constitución del Ecuador, en su Art. 3 reconoce como obligación de los GADs ”promover un ordenamiento
que es un deber del Estado “planifcar el desarrollo territorial equilibrado y equitativo que integre y articule las
nacional, erradicar redistribución equitativa de los actividades socioculturales, administrativas, económicas y de
recursos y la riqueza, para acceder al buen vivir”.
gestión, y que coadyuve a la unidad del Estado”.
En el Art. 30 de la Constitución señala que las personas En el Art. 415 dispone que el Estado deberán adoptar
tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a
políticas integrales y participativas de ordenamiento
una vivienda adecuada y digna, con independencia
de la situación social y económica. terriotrial urbano y de uso de suelo, que permitan regular
el crecimiento urbano, el manejo de la fauna urbana e
incentiven el establecimiento de zonas verdes.
En el Art. 241 dispone que “la planifcación debe

garantizar el ordenamiento territorial y será obligatoria
en todos los gobiernos autónomos descentralizados” Actualmente se cuenta con un interés municipal para
(Constitución del Ecuador, 2008). el incremento del índice de áreas verdes en Guayaquil.
Las actividades extractiva e industrial requiere de la
implementación de acciones de remediación ambiental.
Existen proyectos viales para mejorar la accesibilidad
Los artículos 262, 263, 264 y 267 de la Constitución regulan las
para las urbanizaciones y disminuir el congestionamiento
competencias exclusivas de los gobiernos autónomos
vehicular.
dentro de los cuales se encuentra la formulación de planes
de ordenamiento territorial.
4. La infraestructura necesaria para los servicios de agua

segura y saneamiento adecuado.
En este sentido, en su Art. 264 menciona que los Gobiernos
Autónomos Descentralizados son los encargados de “planificar
el desarrollo cantonal y formular los correspondientes planes
de ordenamiento territorial, (…) con el fin de regular el uso y la La área de influencia de la zona de estudio cuenta con área de expansión para
ocupación del suelo urbano y rural; y, ejercer el control sobre el incrementar alternativas viales en la zona.
uso y ocupación del suelo en el cantón”

LEYES
ANÁLISIS LEGAL
Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial , Uso y Gestión de Suelo
Art. 2.- Ámbito de aplicación. Las disposiciones de esta Ley 7. Espacio Público. Son espacios de la ciudad donde todas Art. 13.- De los planes complementarios a los planes de
serán aplicables a todo ejercicio de planificación del desar- las personas tienen derecho a estar y circular libremente, desarrollo y ordenamiento territorial.- Los planes complemen-
rollo, ordenamiento territorial, planeamiento y actuación diseñados y construidos con fines y usos sociales recreacion- tarios son instrumentos de planificación de los niveles de
urbanística, obras, instalaciones y actividades que ocupen el ales o de descanso, en los que ocurren actividades colecti- gobierno regional, provincial, municipal y metropolitano,
territorio o incidan significativamente sobre él, realizadas por vas materiales o simbólicas de intercambio y diálogo entre que tienen por objeto detallar, completar y desarrollar de
el Gobierno Central, los Gobiernos Autónomos Descentraliza- los miembros de la comunidad. forma específica lo establecido en los planes de desarrollo y
dos y otras personas jurídicas públicas o mixtas en el marco ordenamiento territorial. Estos podrán referirse al ejercicio de
de sus competencias, así como por personas naturales o una competencia exclusiva, o a zonas o áreas específicas
jurídicas privadas. del territorio que presenten características o necesidades
diferenciadas.
6. Equipamiento social y de servicios. Espacio o edificación, Art. 8.- Derecho a edificar.- El derecho a edificar es de Art. 18.- Suelo Urbano.- El suelo urbano es el ocupado por
principalmente de uso público, donde se realizan activi- carácter público y consiste en la capacidad de utilizar y con- asentamientos humanos concentrados que están dotados
dades sociales complementarias a las relacionadas con la struir en un suelo determinado de acuerdo con las normas total o parcialmente de infraestructura básica y servicios
vivienda y el trabajo; incluye al menos los servicios de salud, urbanísticas y la edificabilidad asignada por el Gobierno públicos, y que constituye un sistema continuo e interrelacio-
educación, bienestar social, recreación y deporte, trans- Autónomo Descentralizado municipal o metropolitano. nado de espacios públicos y privados. Estos asentamientos
porte, seguridad y administración pública. El derecho a edificar se concede a través de la aprobación humanos pueden ser de diferentes escalas e incluyen núcle-
definitiva del permiso de construcción, siempre que se hayan os urbanos en suelo rural.
cumplido las obligaciones urbanísticas establecidas en el
planeamiento urbanístico municipal o metropolitano, las
normas nacionales sobre construcción y los estándares de
prevención de riesgos naturales y antrópicos establecidos
por el ente rector nacional.
Art. 19.- Suelo rural.- El suelo rural es el destinado principal-

mente a actividades agroproductivas, extractivas o fore-
stales, o el que por sus especiales características biofísicas o
geográficas debe ser protegido o reservado para futuros
usos urbanos. Para el suelo rural se establece la siguiente sub-
clasificación:
Suelo rural de producción. Es el suelo rural destinado a
actividades agroproductivas, acuícolas, ganaderas,
forestales y de aprovechamiento turístico, respetuosas
del ambiente. Consecuentemente, se encuentra
restringida la construcción y el fraccionamiento.

LEYES
ANÁLISIS LEGAL
Art. 20.- Aprovechamiento urbanístico o de suelo. El aprove- Art. 31.- Planes urbanísticos complementarios. Los planes Art. 42.- Tratamientos urbanísticos. Los tratamientos son las
chamiento urbanístico o de suelo determina las posibilidades urbanísticos complementarios son aquellos dirigidos a detal- disposiciones que orientan las estrategias de planeamiento
de utilización del suelo, en términos de clasificación, uso, lar, completar y desarrollar de forma específica las determi- urbanístico de suelo urbano y rural, dentro de un polígono de
ocupación y edificabilidad, de acuerdo con los principios naciones del plan de uso y gestión de suelo. Son planes com- intervención territorial, a partir de sus características de tipo
rectores definidos en esta Ley. plementarios: los planes maestros sectoriales, los parciales y morfológico, físicoambiental y socioeconómico.
otros instrumentos de planeamiento urbanístico. Estos planes La consideración por el plan de uso y gestión de suelo, de un
están subordinados jerárquicamente al plan de desarrollo y suelo como urbano no consolidado o rural de expansión
ordenamiento territorial y no modificarán el contenido del urbana tiene como consecuencia el deber de incluirlo en
componente estructurante del plan de uso y gestión de una o varias unidades de actuación urbanística para consol-
suelo. idar, mejorar o desarrollar su urbanización.
Art. 26.- Edificabilidad básica. La edificabilidad básica es la Art. 34.- Obligatoriedad del plan parcial.- Los planes parcial- Art. 44.- Gestión del suelo. La gestión del suelo es la acción y
capacidad de aprovechamiento constructivo atribuida al es serán de aplicación obligatoria en suelo de expansión efecto de administrarlo, en función de lo establecido en los
suelo por el Gobierno Autónomo Descentralizado municipal urbana y contendrán la selección de los instrumentos de planes de uso y gestión de suelo y sus instrumentos comple-
o metropolitano que no requiere de una contraprestación gestión, determinaciones para su aplicación y la definición mentarios, con el fin de permitir el acceso y aprovechamien-
por parte del propietario de dicho suelo. El Gobierno Autóno- de las unidades de actuación necesarias de acuerdo con to de sus potencialidades de manera sostenible y sustenta-
mo Descentralizado municipal o metropolitano determinará lo definido en la presente Ley. Los planes parciales serán ble, conforme con el principio de distribución equitativa de
la edificabilidad básica y podrá otorgar de manera onerosa obligatorios en caso de aplicación del reajuste de terrenos, las cargas y los beneficios.
el aprovechamiento superior al básico a excepción de los integración inmobiliaria, cooperación entre partícipes
casos obligatorios que se definan en esta Ley o normativa cuando se apliquen mecanismos de reparto equitativo de
secundaria. cargas y beneficios, así como en la modificación de usos de
suelo y en la autorización de un mayor aprovechamiento del
suelo.
Urbanismo
Art. 47.- Instrumentos de gestión del suelo. Los instrumentos

de gestión del suelo son herramientas técnicas y jurídicas
que tienen como finalidad viabilizar la adquisición y la
administración del suelo necesario para el cumplimiento de
Paisaje las determinaciones del planeamiento urbanístico y de los
objetivos de desarrollo municipal o metropolitano.

LEYES
ANÁLISIS LEGAL
CÓDIGO ORGANICO DE ORGANIZACIÓN TERRITORIAL, COOTAD
Art. 6.- Del ejercicio de los derechos de las personas sobre el Art. 20.- Aprovechamiento urbanístico o de suelo. El aprove- Art. 51.- Derechos de los propietarios de suelo de una unidad
suelo. Las competencias y facultades públicas a las que se chamiento urbanístico o de suelo determina las posibilidades de actuación urbanística. Los propietarios de suelo vincula-
refiere esta Ley estarán orientadas a procurar la efectividad de utilización del suelo, en términos de clasificación, uso, dos a una unidad de actuación urbanística tienen derecho
de los derechos constitucionales de la ciudadanía. En par- ocupación y edificabilidad, de acuerdo con los principios a las siguientes acciones, de acuerdo con el reparto equitati-
ticular los siguientes: rectores definidos en esta Ley. vo de las cargas y los beneficios:
1. El derecho a un hábitat seguro y saludable.
2. El derecho a una vivienda adecuada y digna.
3. El derecho a la ciudad.
4. El derecho a la participación ciudadana.
5. El derecho a la propiedad en todas sus formas.
Art. 60.- Instrumentos para regular el mercado del suelo. Los

Art. 8.- Derecho a edificar. El derecho a edificar es de instrumentos para regular el mercado del suelo establecen
carácter público y consiste en la capacidad de utilizar y con- mecanismos para evitar las prácticas especulativas sobre los
struir en un suelo determinado de acuerdo con las normas Art. 37.- Otros instrumentos de planeamiento urbanístico. Los bienes inmuebles y facilitar la adquisición de suelo público
urbanísticas y la edificabilidad asignada por el Gobierno Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales y met- para el desarrollo de actuaciones urbanísticas. Dichos instru-
Autónomo Descentralizado municipal o metropolitano. ropolitanos podrán generar otros instrumentos de planeami- mentos son el derecho de adquisición preferente, la
ento urbanístico que sean necesarios en función de sus car- declaración de desarrollo y construcción prioritaria, la
acterísticas territoriales, siempre que estos no se contrapon- declaración de zona de interés social, el anuncio de proyec-
gan con lo establecido en la normativa nacional vigente. Los to, las afectaciones, el derecho de superficie y los bancos de
otros instrumentos de planeamiento urbanístico no podrán suelo.
modificar contenidos del componente estructurante del
Art. 71.- Instrumentos de financiamiento del desarrollo
plan de uso y gestión de suelo.
urbano. Los instrumentos de financiamiento del desarrollo
urbano son mecanismos que permiten la participación de la
sociedad en los beneficios económicos producidos por la
Art. 13.- De los planes complementarios a los planes de planificación urbanística y el desarrollo urbano en general,
desarrollo y ordenamiento territorial.- Los planes complemen- particularmente cuando:
tarios son instrumentos de planificación de los niveles de 1. Se transforma el suelo rural en urbano.
gobierno regional, provincial, municipal y metropolitano, 2. Se transforma el suelo rural en suelo rural de expansión
que tienen por objeto detallar, completar y desarrollar de urbana.
forma específica lo establecido en los planes de desarrollo y 3. Se modifican los usos del suelo.
ordenamiento territorial. Estos podrán referirse al ejercicio de 4. Se autoriza un mayor aprovechamiento del suelo.
Art. 40.- Instrumentos de planeamiento del suelo. Los instru-
una competencia exclusiva, o a zonas o áreas específicas mentos de planeamiento del suelo son herramientas que
del territorio que presenten características o necesidades orientan la generación y aplicación de la normativa
diferenciadas. urbanística, y consisten en:
1. Polígonos de intervención territorial.
2. Tratamientos.
3. Estándares urbanísticos.

LEYES
ANÁLISIS LEGAL
Art. 75.- Obligatoriedad del levantamiento de información. Art. 85.- Vivienda de interés social. La vivienda de interés Art. 424.- Area verde, comunitaria y vías.- En las subdivisiones
Los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o social es la vivienda adecuada y digna destinada a los y fraccionamientos sujetos o derivados de una autorización
metropolitanos realizarán un levantamiento periódico de grupos de atención prioritaria y a la población en situación administrativa de urbanización, el urbanizador deberá
información física, social, económica y legal de todos los de pobreza o vulnerabilidad, en especial la que pertenece a realizar las obras de urbanización, habilitación de vías, áreas
asentamientos de hecho localizados en su territorio. Dicha los pueblos indígenas, afroecuatorianos y montubios. verdes y comunitarias, y dichas áreas deberán ser entrega-
información será remitida de forma obligatoria al ente rector La definición de la población beneficiaría de vivienda de das, por una sola vez, en forma de cesión gratuita y obligato-
nacional en materia de hábitat y vivienda, de conformidad interés social así como los parámetros y procedimientos que ria al Gobierno Autónomo Descentralizado municipal o met-
con el procedimiento establecido para el efecto. regulen su acceso, financiamiento y construcción serán ropolitano como bienes de dominio y uso público.
determinados en base a lo establecido por el órgano rector
nacional en materia de hábitat y vivienda en coordinación
con el ente rector de inclusión económica y social.
Art. 81.- Conservación, rehabilitación y mejora de las edifica-

ciones. Los propietarios deben realizar obras de con-
servación, rehabilitación o mejora de las edificaciones para Art. 99.- Obligación de remitir información. Los entes rectores
lo cual requieren autorización administrativa previa del en ordenamiento territorial, y hábitat y vivienda, y el Consejo
Gobierno Autónomo Descentralizado municipal o metropoli- Técnico de Uso y Gestión del Suelo remitirán a la Superin-
tano. tendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del
Suelo: las políticas, directrices, regulaciones y demás instru-
mentos sobre las materias de su competencia, con la finali-
dad de que la Superintendencia pueda ejercer efectiva-
mente su función como órgano de vigilancia y control de
ordenamiento territorial y uso y gestión del suelo.
Art. 101.- Obligación de remisión de información de catastros
y de ordenamiento territorial. Los Gobiernos Autónomos
Descentralizados y las instituciones que generen información
relacionada con catastros y ordenamiento territorial com-
Art. 83.- Usos preexistentes y provisionales. Los edificios, con-
partirán los datos a través del sistema del Catastro Nacional
strucciones e instalaciones existentes con anterioridad a la
Integrado Georreferenciado, bajo los insumos, metodología
aprobación del plan de uso y gestión de suelo que sean
y lineamientos que establezca la entidad encargada de su
incompatibles con las determinaciones de este, se califican
administración.
comprendidos en dicho plan y no se podrán realizar en estos
predios obras parciales de mantenimiento, reparación o me-
joramiento. Dicha incompatibilidad será inscrita por el
Gobierno Autónomo Descentralizado metropolitano o mu-
nicipal en el Registro de la Propiedad respectivo para que
sean exigibles a los propietarios o terceros que adquieran
esos predios.

ANÁLISIS LEGAL
Normativas
Información de Categorìas Tarifarias
Regularización CNEL Servicio Ocasional para Construcción
y Niveles de Voltaje
Según las normativas proporcionadas por CNEL, se establece
Proyectos cuya demanda sea menor a 3.1. Categorías Tarifarias.- La determinación
que en las urbanizaciones, lotizaciones y edificios de propiedad
doce (12) Kw de la categoría tarifaria de los consumido-
horizontal, la construcción de las redes de distribución eléctricas
internas será responsabilidad del urbanizador o constructor y res es responsabilidad de la distribuidora;
- la
Si la solicitud es presentada por una per- cual debe evaluar las características de
deben ser subterráneas tal como se ilustra en el gráfico. - la
sona natural o jurídica, los documentos carga y el uso de la energía declarada por
detallados en el caso 1 o 2. el consumidor regulado. Con esta base, la
Caja de paso de 80x80cm intercep Permiso de construcción actualizado emi-
1
distribuidora debe establecer el tipo de
tando la canalización existente. tido por el GAD (Municipio o juntas parro-
Redes de distribución del sistema tarifa que le corresponde al suministro solici-
quiales avaladas por el GAD tado, en conformidad con lo que se indica
subterráneo.
2
Tubería metálica rígida para los con en el presente Pliego Tarifario.

3 ductores de entrada de la acometi
da.
Sitio de medición en el cerramiento
frontal. Proyectos cuya demanda sea superior a 3.1.1. Categoría Residencial._ Corresponde
4
doce (12) kW
Acera
al servicio publico de energía eléctrica des-

Las obras civiles que deben ejecu tinado exclusivamente al uso domestico de
Cerramiento
tarse como: la construcción de la Si la solicitud es presentada por una per- los consumidores; es decir, en la residencia
caja de paso, canalización de la sona natural o jurídica, los documentos de la unidad familiar independientemente
acometida y habilitación del sitio de detallados en el caso 1 o 2.
medición se realizarán por cuenta del tamaño de la carga conectada.
Permiso de construcción actualizado emi- En esta categoría se incluye a los consumi-
del consumidor.
tido por el GAD (Municipio o juntas parro- dores de bajos consumos y de escasos
1 M
2
3 4
los conductores de acometida quiales avaladas por el GAD). recursos económicos.
MEDIDOR
INMUEBLE
serán suministrados e instalados por Informe técnico del proyecto aprobado.
el distribuidor
-
Información de Categorìas Tarifarias y Niveles de Voltaje Nivel de bajo voltaje
Para voltajes de suministro en el punto de
entrega inferiores a 600 V.
Nivel de medio voltaje -
N i vel de Vol t aj e - N V Gr u po Vol t aj e de S u m i n i s t r o en el pu n t o de en t r ega
entrega entre 600 V y 40 kV.
B aj o N V ≤ 0 ,6 k V Nivel de alto voltaje -
Grupo 1-av1
M edi o 0 ,6 k V ≤ N V ≤ 4 0 k V
AV1 40 ≤ NV ≤ 138 kV entrega mayor a 40 kV y hasta 138 kV.
Al t o Grupo 2-av
AV2 NV ≤ 138 kV Para voltajes de suministro en el punto de
entrega superiores a 138 kV.

ANÁLISIS LEGAL
Normativas
Tipos de vías
NORMAS DE DISEÑO GEOMETRICO PARA LA RED VIAL FUNDAMENTAL Y SECUNDARIA
Via Local V6
Velocidad máxima:
CATEGORIAS DE DERECHO VELO- DISTANCIAS
COBERTURA
LA RED VIAL FUNCION
INTERVALOS
DE VIA SECCION DE DISEÑO
PENDIENTE
CIDAD ENTRE
RADIOS DE CARACTERISTICAS DE
OBSERVACIONES
20-30 km/h
TERRITORIAL (Km) (%) GIRO (m) PAVIMENTO
(m) (Km/h) INTERSECCION Material:
Lastrada, empedrada, adoquinada
Se pueden construir
primero las calles que Tamaño de acera:
12m; dos carriles de 3m, con
estacionamiento lateral; 2
2-3% Trans. encierren grande módulos 2.00m
Max. 14% mín. 50 a Ej: 150x400
SUPER MANZANA VIAS LOCALES
Conectan directamente el
tránsito con la zona 0,08 a 0,1 12 a 15
franjas de 3m c/u o una franja
de 6m, de un sen do. Aceras
Long. En
20-40
peatonales y por
mín. 6m de
radio de
Lastradas, empedradas,
adoquinadas, o erra
Para vías locales especiales Tamaño de calle:
16-20 Has (V6) terreno costo de infra se recomienda ubicar las
residencial. de 2,00, incluye berma de
montañoso estructura
sardinel,. brea.
bermas de 10 a 12m. de
6.00m
estacionamiento 2,00m. a
distancia a par r del eje de
c/lado.
la calle ó 2 veces el ancho
de la acera.
Via Local especial V6’

Velocidad máxima:
No deben tener más de
VIAS LOCALES
Calzada de 5m; carril 2,5;
2-3% Trans. 150m. de longitud, lo 10-20 km/h
aceras de 1,5 (radio 10-20m
ESPECIALES DE
PENETRACION O
Son vías de servicio de
acceso a estacionamientos y
0,03 a 0,15
10 a 12
para girar en retorno).
Max. 14%
Long. En Mín.50m. a
Mín. 4.00
Empedrada,
adoquinadas
deseable es 60m.
Para las herraduras
Material:
MANZANA 10-20
CLUSTER (V6') viviendas de baja densidad. 0,03 a 0,15 8 a 10 terreno peatonales
Mín. 4.00
o en hormigón, o generalmente en U, en Empedrada,hormigón o asfaltada
HERRADURA montañoso asfaltada. relación a otras vías
(V6'')
Calzada de 5m; carril 2,5;
locales, no contempla Tamaño de acera:
aceras de 1,5m.
estacionamiento local.
1.50m
Tamaño de calle:
2.50m
Uso directamente peatonal,
con posibilidad de tránsito, Faja central arborizada, de 2-3% Trans.
PEATONALES
para acceso exclusivo a
garajes, y eventual de
0,05 Mín 6,0 2m; la diferencia se la asigna
para caminería pública de
Max. 14%
Long. En
Empedrada,
No deben tener más de
90m. de longitud; lo
Via peatonal
MANZANA
(V7) emergencia. 0,05 Mín 4,5 acceso a la vivienda. terreno
- - - adoquinada o en
hormigón.
deseable es 60m. ó 15 Velocidad máxima:
Uso en programas montañoso veces el ancho.
habitacionales de interés Faja central de 1.5 -
social. Material:
Empedrada,hormigón o asfaltada
Tamaño de acera:
FUENTE: ORDENANZA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL CANTON GUAYAQUIL ANEXO No.5-B 2.00m

, ,
ANÁLISIS LEGAL
Normativas
Normativas de Vialidad
La red vial a implementarse en las urbanizaciones, deberá En urbanización residencial, aplican las vías locales y De la estructura vial
tener como soporte el estudio y desarrollo de los siguientes colectoras, sin embargo, indistintamente de la clasifica- Art. 27.-
aspectos: ción de la vía, en caso residencial cuando la acera deba Comprende las áreas vehiculares y peatonales. Para su
prever el paso subterráneo de más de dos de las redes de diseño se tomarán en consideración las siguientes normas.
Aplicación de normas de tráfico que contemple la servicio público (sanitario, telefónico, eléctrico) esta debe
provisión de espacios de circurlación y aparcamiento ser de una sección no menor a 2.50 m
vehicular público (áreas de residencia y acceso de a.- Vía colectora.-
emergencia), también de circulación peatonal. (Con carácter de vía Perimetral central o divisoria entre
etapas):
Clasificación v ial Subclasificación Normas de clasificaión de uso de suelo
Sección total: 23 metros.
Autopista (V1) Zona industrial, agricola Sección aceras: 2 metros cada una (2)
Vialidad Primaria Vía express (V2) Zona industrial, educativ a, centro comerciales
Sección parterre central: 2 metros
Circulación
peatonal
Vía arterial (V3) Almacenes, área industrial, corredor comercial
b.- Locales con salida.-
Vía colectora (V4)
Corredor comercial, parques urbanos, terminal Sección total: 15 metros
Vialidad de trasnporte
Secundaria Zona residencial, deportiv a, educativ a, cultural, Sección aceras: 2 metros cada una (2)
Vía colectora (V5)
parques Sección parterre: 2,50 metros cada uno (2)
Vialidad
Vía local (V6)
Zona residencial, pequeños comercios, parques Sección carriles: 3,oo metros cada uno (2)
tercearia infantiles
c.- Locales sin salida.-

Corte vial Sección total: 12,50 metros
Sección aceras: 2 metros cada una (2)
Señalización vertical y Sección parqueos: 2,50 metros (1)
Circulación horizontal obligatorias Sección carriles: 3 metros cada uno (2)
vehicular
pública
d.- Peatonales.-
Sección cinta peatonal: 2 metros cada una (2)
Sección parterre central: 2 metros (1).
FUENTE: Ordenanza de normas minimas para los diseños urbanos y

arquitectonicos
Area de
parqueos 2.50
Instalaciones subterráneas
FUENTE: Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos

Y
ANÁLISIS LEGAL
Normativas
Normativas de Saneamiento
Los requisitos para la aprobacion del diseño de infraestructura Art.- 1.- EMAPAG y/o INTERAGUA, para la realización de Ramales Domiciliarios.- Para ramales domiciliarios
sanitaria de agua poteble, aguas servidas y aguas lluvias para obras, de los colectores de aguas servidas, aguas lluvias existentes o proyectados, de diámetro menor o igual
proyectos inmobiliarios son: actuales y futuras, y de los canales naturales o de los que se a 300 mm., y cuyo
construyere para el drenaje de aguas servidas y aguas lluvias trazado sea por la acera se impondrá una servidum
Descripción del proyecto urbanístico (tipo proyecto que atraviesan terrenos de particulares, tienen el derecho bre de 1.00 metros a cada lado medido desde el eje
urbanístico, ubicación, densidad, números de predios de servidumbre gratuita de acueducto para aguas servidas, de la tubería.
y/o soluciones de vivienda etc. aguas lluvias.
Colectores en Vía.- Para colectores cuya instalación

Cerramiento /
o trazado sea por la vía se requerirá un ancho de faja Linea de fabrica
de servidumbre igual al diámetro de la tubería, más
1.40 metros a cada lado de la misma, espacio reque-
rido para la ubicación del entibado y la libre circula-
ción del personal.
0.70
Entibado - Ramales Condominiales. - Para ramales condominia

Tablaestaca les existentes o proyectados que atraviesen manza
Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Etapa 4
nas o pasen por los terrenos particulares y cuyo diá
Establecer las etapas del proyecto espeficadas en metro sea menor o igual a 300 mm. se impondrá una
un cromograma que muestre el desarrollo de la obra.
1.40 0.80 servidumbre de 1.00 metros a cada lado, medidos
desde el eje de la tubería.
0.60
-- Descripción de la infraestructura a diseñar FUENTE: Reforma A La Ordenanza De Servidumbre Y Cesión

-- Planillas de cálculo. Gratuita De Terrenos Para Alcantarillado Sanitario Y Pluvial Para
-- Anexos que soporten selección de equipos, Canales Abiertos Para Aguas Lluviass 1.00 m 1.00 m
bombas, válvulas especiales, normas, etc
FUENTE: Requisitos Para La Aprobación De Diseños De Infraes-

tructura Sanitaria De Agua Potable , Aguas Servidas Y Aguas
Lluvias Para Proyectos Inmobiliarios , Comerciales E Industriales
0.70

NORMATIVAS
ANÁLISIS LEGAL
Regularización ambiental Evaluación de impactos ambientales Producción limpia, consumo sustentable

y buenas practicas ambientales
Art. 21 Objetivo general.- Autorizar la eje- Art. 28 De la evaluación de impactos am- Art. 233 Producción limpia.- Significa la
cución de los proyectos, obras o activida- bientales.- La evaluación de impactos aplicación continua de estrategias y
des públicas, privadas y mixtas, en fun- ambientales es un procedimiento que prácticas ambientales preventivas, repa-
ción de las características particulares de permite predecir, identificar, describir, y radoras e integradas en los procesos, pro-
éstos y de la evaluar los potenciales impactos ambien- ductos y servicios, con el fi n de reducir los
riesgos ambientales. tales que un proyecto, obra o actividad riesgos para las personas, precautelar los
Art. 22 Catálogo de proyectos, obras o pueda ocasionar al ambiente; y con este derechos de la naturaleza y el derecho a
actividades.- Es el listado de proyectos, análisis determinar las medidas más efec- un ambiente sano y ecológicamente
obras o actividades que requieren ser tivas para prevenir, controlar, mitigar y equilibrado.
regularizados. compensar los impactos ambientales
negativos, enmarcado en lo establecido
en la normativa ambiental aplicable.
Art. 23 Certificado ambiental.- Será otor- Para la evaluación de impactos ambien- Art. 234 Buenas Prácticas Ambientales.- Es
gado por la Autoridad Ambiental Com- tales se observa las variables ambientales un compendio de actividades, acciones
petente a través del SUIA, sin ser de relevantes de los medios o matrices, entre y procesos que facilitan, complementan,
carácter obligatorio, a los proyectos, estos: o mejoran las condiciones bajo las cuales
obras o actividades considerados de a)Físico (agua, aire, suelo y clima); se desarrolla cualquier obra, actividad o
mínimo impacto y riesgo ambiental. b) Biótico (flora, fauna y sus hábitat); proyecto, reducen la probabilidad de
Art. 24 Registro Ambiental.- Obligatorio c) Socio-cultural (arqueología, organiza- contaminación, y aportan en el manejo,
para aquellos proyectos, obras o activi- ción socioeconómica, entre otros) mitigación, reducción o prevención de
dades considerados de bajo impacto y los impactos ambientales negativos.
riesgo ambiental.
Art. 25 Licencia Ambiental.-obligatorio Art. 32 Del Plan de Manejo Ambiental.- El Art. 236 Medidas preventivas.- La Autori-
para aquellos proyectos, obras o activi- Plan de Manejo Ambiental consiste de dad Ambiental Nacional fomentará la
dades considerados de medio o alto varios sub-planes, dependiendo de las aplicación de todo tipo de medidas de
impacto y riesgo ambiental. características de la actividad o proyec- prevención en el sector público y privado,
Art. 27 Objetivo.- Los estudios ambientales to. El Plan de Manejo Ambiental conten- las que se fundamentarán en las metodo-
sirven para garantizar una adecuada y drá los siguientes sub planes, con sus logías y tecnologías de producción más
fundamentada predicción, identifica- respectivos programas, presupuestos, limpia, considerando el ciclo de vida del
ción, e interpretación de los impactos responsables, medios de verificación y producto, hábitos de producción y con-
ambientales de los proyectos, obras o cronograma. sumo más sustentable.
actividades existentes y por desarrollarse a) Plan de Prevención y Mitigación de
en el país. Impactos;
b) Plan de Contingencias;
c) Plan de Capacitación;
d) Plan de Seguridad
Romny Valencia, Josselyne Zambrano, Alejandra Sosapanta L13
ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
FUENTE: REFORMA A LA ORDENANZA DE PARCELACIONES Y DESARROLLOS URBANISTICOS
ART. 1.- OBJETO.-
1
ESTABLECER NORMAS Y PROCEDIMIENTOS APLICABLES A LA PARCELA
CION DE TERRENOS, Y A LOS DESARROLLOS URBANISTICOS, SEGUN LAS
DISTINTAS MODALIDADES
ART. 2.1.- AMBITO DE APLICACIÓN.-
2 Gaceta
En zonas urbanas, de expansión urbana de la ciudad de Guayaquil, en cabeceras de pa
94 rroquias rurales del Cantón Guayaquil previstos para tales efectos en los planes regula
dores de desarollo urbano y de Desarollo Fisico Cantonal. determinados y aprobados
por el M. I. Conceejo Municipal de Guayaquil.
ART. 4.- MODIFICACIÓN DE PREDIOS-.
3
Toda modificación de predios dentro del ambito de la Ordenanza deberá obte
ner, la aprobación de la Municipalidad de Guayaquil a traves de los procedi
mientos administrativos requeridos.
L14
DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨ GRUPO 3: Jorge Espinosa, Krystel Gómez, Danny Nagua,
Arq. Rosa Edtih Rada Romny Valencia, Josselyne Zambrano, Alejandra Sosapanta.
ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
14
ART. 7.- PROTECCION DEL AMBIENTE.-
La DA emitirá un informe en caso de ameritarse, respecto de las normas gene
rales de conservación y protección ambiental aplicables a algun proyecto Ur
banistico
ART. 7.2. con el objeto de promover la protección efectiva de las areas de interés ecologic, turís
tico, de protección (bosques, esteros, playas, etc.) y en general, de todas aquellas calificadas
como no urbanizables, establece que:
5 7.2.1 En caso no formen parte del SISTEMA NACIONAL DE AREAS PROTEGIDAS (SNAP) BOS
QUES PROTECTORES y/o PATRIMONIO FORESTAL DEL ESTADO exigirá que las mismas sean
consideradas como parte del proyecto mismo, pudiendo ser en dicho caso, ser calificadas como
parte de las areas verdes ACM.
7.3. Las areas atravesadas por Políductos, Acueductos, Sistema Nacional Interconectado, Canal
de Trasvase, etc., mantendrán franjas de protección y/o servidumbre conforme a lo que estable
cen las normas legales aplicables..

ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
DE LOS FRACCIONAMIENTOS, FUSIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS
16 ART. 8.-FRACIONAMIENTO División de terreno en dos a diez lotes con frente o
acceso a alguna vía pública existente o en proyecto.
ART. 9.- FACTIBILIDAD DE LOS FRACCIONAMIENTOS.-

* MAXIMO DE 10 LOTES
7 *Que los lotes den a una vía pública existente o en proyecto.

* Que cumplan con frentes y áreas mínimas establecidas para la sub-zona en que se
encuentra ubicado el terreno segun plano de zonificación de la Ordenanza Sustitutiva
de Edificaciones e
ART. 9.2.- Todo fraccionamiento que contemple mas de diez lotes, se le consi -
8 derará como una urbanización, por lo que se deberá someter dicha propuesta
a todos los requerimientos de normas y procedimientos establecidos
L16
Arq. Rosa Edtih Rada Romny Valencia, Josselyne Zambrano, Alejandra Sosapanta.
ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
DE LOS DESARROLLOS URBANIÍSTICOS
19 ART. 11.-URBANIZACIÓN Proceso de fraccionamiento del suelo en el que es
necesario la creación e implementación de nuevas vías, así como de obras de
infraestructura de servicios básicos y de equipamiento comunitario, en aten
ción a un proyecto autorizado por la Muniicipalidad
Vegetación
-La vegetación del parterre y su follaje no superara 1 m
Toda vegetación de mas de 1.5m debera tener por debajo 1.5 m de área
-Los arboles sobre las vias deberan tener una altura libre de 5.5m circulable
-La vegetación de Veredas ubicadas a 0.45 m del bordillo de la calle.

ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
ART.11 TIPOS DE URBANISACIONES REQUERIMIENTO DE EQUIPAMIENTO

500 A 999 UNIDADES DE VIVIENDA 2000 A 4000 UNIDADES DE VIVIENDA
EQUIPAMIENTO
11.1. URBANISACIONES RESIDENCIALES EQUIPAMIENTO INSTALACIONES EQUIPAMIENTO INSTALACIONES
Desarrollos que proporcionan fundamentalmente solares Pre-escolar, Escuela Colegio

Educación Educación
que incluyan o no unidades de vivienda dotados de
infraestructura vial, servicios básicos y equipamientos
calculados a la función de la población a servir. Salud Puesto de salud Salud Centro de salud
Asistencia social Guardería Asistencia social Casa comunal
Culto Capilla Culto Iglesia
Recreación Parque infantil Recreación Parques
Infraestructura Vial Servicios Básicos Equipamiento

Seguridad Puesto auxiliar inmediato Seguridad Compañia de bomberos
Comercio minorista Comercio vecinal Comercio minorista Centro

FUENTE: ANEXO 1° CUADRO 1 / ART.11 ORDENANZA FUENTE: ANEXO 1° CUADRO 3 / ART.11 ORDENANZA
1000 A 1999 UNIDADES DE VIVIENDA
EQUIPAMIENTO INSTALACIONES 11.2. URBANISACIONES INDUSTRIALES

Llamadas tambien Parques Industriales, son aquellos
CÁLCULO DE EQUIPAMIENTO Educación Colegio destinados para el desarrollo de industrias de bajo,
mediano y alto impacto y para bodegaje.
UNIDADES DE VIVIENDA HABITANTES
Salud Subcentro de salud
500 1 a 2500 Asistencia social Casa comunal Industria de bajo impacto
500 a 999 2500 a 4999 Culto Iglesia

Industria de medio impacto
1000 a 1999 5000 a 9999 Recreación Parques
2000 a 4000 10000 a 20000 Seguridad Reten policial

Industria de alto impacto
+4000 +20000 Comercio minorista Comercio barrial

FUENTE: ANEXO 1° CUADRO 2 / ART.11 ORDENANZA

ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
11.3. URBANISACIONES PARA ACTIVIDADES ART.12 APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DEL
COMERCIALES Y/O SERVICIOS SUELO O ÁRE ÚTIL URBANISABLE
Proporcionan solares destinados a centros comerciales y
de servicios, centros administrativos o bodegaje 12.1. URBANISACIONES RESIDENCIALES
comercial. El área mínima de polígono a intervenir, será
Corresponde al área bruta una vez que se hayan
de cuatro hectáreas.
descontado, del área total del predio, las áreas de
afectación identificadas en la Ordenanza del Plan
Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil, o por
Centros administrativos
proyectos aprobados por el M.I. Consejo Cantonal,
destinadas a la estructura vial, a las servidumbres por paso Área municipio Área resultante
de lineas de alta tensión, acueductos poliductos u otros 10% área urbanizable Red vial
Comercio y servicios sistemas de infraestructura. Área vendible
70% área urbanizable
Área util Área bruta
Bodegaje -Estructura vial ART.13 ÁREAS CEDIDAS A LA MUNICIPALIDAD
-Servidumbre
-Acueductos 13.1. Tanto el área de calles como la de plazas y parques,
11.3. URBANISACIONES ESPECIALES -S. Infraestructura y demás espacios públicos previstos en el proyecto,
pasarán al dominio municipal por el solo hecho de la
Podrán desarrollarse en áreas ubicadas en suelo No
12.2 En urbanizaciones Residenciales, Industriales, de aprobación de los planos y su registro.
Urbanizable Extractivo cuyos usos permitidos serán:
Comercios y de Servicios, se deberán respetar las
siguientes disposiciones:
a) Área vendible hasta el 70% del área útil urbanizable.
Agricultura Silvicultura Acuicultura 70%

13.2. Todas las obras ejecutadas por los promotores en la
En Suelo No Urbanizable Recreacional Turístico, cuyos usos urbanización y los materiales que la forman o integran,
permitidos serán: todos los bienes de uso común de los vecinos o que
prestan servicio público o están destinados al mismo
pasaran al dominio municipal por el solo hecho de la
b) Área Cedida al Municipio (ACM) para parques, plazas, entrega-recepción de la urbanización concluida. Al igual
campos de recreación, espacios de que todas las redes eléctricas.
esparcimiento público, espacios abiertos, verdes o
Parques Urbanos Hotelería Zoológicos arborizados, un área no menor al 10%, del área
útil urbanizable.
10%
Complejos Deportivos Servicios al Turismo En el caso de las redes de agua potable y aguas servidas,
estas pasaran al dominio de la empresa competente.

ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
3. USOS CONDICIONADOS
La red eléctrica y sus luminarias pasará a ser propiedad de
la entidad que preste el servicio de distribución de energía
ART.16 EQUIPAMIENTO COMUNAL
eléctrica. Los espacios propuestos para equipamiento comunitarios En áreas planificadas y autorizadas, separadas con
podrán ser ubicados tanto las áreas previstas para un espacios públicos del uso residencial, se admite:
área comercial venidble, así como para las áreas cedida
al municipio.
Red electrica Agua potable REVISAR : ANEXO 1° CUADRO 1
Entiedad que preste servicio Empresa competente REVISAR : ANEXO 1° CUADRO 2
REVISAR : ANEXO 1° CUADRO 1 Comercio Uso industrial Escuela
13.3 Los espacios destinados para parques, plazas,
campos de recreación, espacios libres o abierto, verdes o
arborizados, así como aquellos asignados a una En solar independiente no combinado con otros usos, se
FUENTE: ORDENANZA SUSTITUTIVA DE
urbanización por efectos de la aplicación del art. 7 que admite:
EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DEL
indica sobre promover la protección efectiva de las áreas
CANTÓN GUAYAQUIL
de interés ecológicos, deberán ser implementados en
forma previa a la entrega-recepción definitiva de las
obras. ZR.2 ZONA RESIDENCIAL
Preescolar Religion
1. USO PERMITIDO: En un mismo solar combinado con otros usos, se admite:
-Vivienda
2. USO PROHIBIDO
13.4. Las áreas cedidas a la Municipalidad (ACM), cuyo Servicio comerciales diversos de al menos 30 m2 y servicios
uso no sea el vial, podrán modificarse, siempre y cuando prestados con área de 25% de la vivienda unifamiliar.
-Industrias pequeñas, media y grande,de bajo,
se cumplan las siguientes condiciones:
mediano y alto impacto eindustria peligrosa.
3. USOS CONDICIONADOS
a) Que la urbanización no haya sido recibida por la
-Administración pública y defensa,cabarets,
Municipalidad, siempre y cuando se cumpla con los CUS 1.40 CUS 1.40
discotecas, sala de billar.
porcentajes mínimos establecidos en el articulo 12 de la
presente Ordenanza, que se refiere al aprovechamiento
-Instalaciones para comunicación, transporte,
urbanístico del suelo, según sea el caso aplicable.
energía, agua.
b) Que sean destinados a un uso de bienestar general 1.20
-Comercio al por mayor.
(espacios verdes, arbolados, recreativos u otro tipo de
0.75
equipamiento comunitario)
-Ventas de materiales de contrucción.
COS 0.65 COS 0.40
-Depósitos, almacenamiento y empaque de
mercadería. Área: 351- 600 m2 Área: Bloque min 1000 m2
Frente: 10 -15 m Frente: 10 -15 m
1 estacionamiento/vivienda 1 estacionamiento/vivienda

ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
FUENTE: ORDENANZA SUSTITUTIVA DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DEL CANTÓN GUAYAQUIL EN EL SECTOR VIA A LA COSTA
ART.2 ÁMBITO DE APLICACIÓN 11.2 CUS -El Uso residencial: -El uso comercio:
La presente Ordenanza será aplicable a todos los solares Establece el área máxima de construcción en una
ubicados a ambos costados de la vía a la costa, entre los edificación, calculada en base al área del solar. Será el 75%
kms. 8 y 26 de la misma. equivalente al 160% del área utilizable. Para el cálculo de
este coeficiente, no se considerará la parte edificada el 25%
subsuelo, estacionamientos públicos o privados, ni
ART.10 CÁLCULO DE UNIDADES DE VIVIENDA instalaciones técnicas.
Se desarrollará en mínimo el 75 % del predio, de acuerdo
El resultado de la aplicación del indicador Unidades de 160% a la densidad establecida, y en soluciones individuales o
Vivienda (UV), calculada sobre la base de la densidad en conjuntos residenciales. El uso comercial se
neta establecida, tamaño de solar y promedio familiar, desarrollará máximo el 25 % del predio.
aplicando la siguiente fórmula:
Habitantes (*)
11.4 RETIROS
UV = ---------------------------------
4 (Promedio Familiar) 1m 1m
(*) Habitantes = Densidad x Área solar (Ha) 2m Área de
amortiguamiento
VIA
2m
ART.11
VIA
AL INT
CONDICIONES DE ORDENAMIENTO
AC ER
OS IO
TA R
5m 5m El área residencial y comercial deberán desarrollarse en

11.1 COS sectores separados entre sí por un área de
amortiguamiento (espacios verdes, jardines, etc.) que
Establece la ocupación del área útil de un predio en Los retiros mínimos en un predio no deberá dar como impida impacto de ruidos, olores, etc.
planta baja, y resulta de la aplicación de los retiros del resultado una ocupación en planta baja superior a la
caso. A efectos de la aplicación de la presente reforma, establecida en el Art. 11.1 de la presente reforma.
se establece que independiente de los retiros mínimos 12.8 REQUERIMIENTO DE EQUIPAMIENTO
obligatorios, el área de ocupación en planta baja no
podrá ser mayor al 65 % del área del terreno.
ART.12 CONDICIONES DE USOS Los equipamientos se calculan en función de la población
a servir, de acuerdo a lo establecido en:
12. 3 Predios con superficies mayores a 10.000 m2, pero
-65% menores a 20.000 m2. Se permitirá el desarrollo de
edificaciones con uso residencial pudiendo combinarse REVISAR : ANEXO 1° CUADRO 1
con Comercio al por menor, no oficinas. REVISAR : ANEXO 1° CUADRO 2

REVISAR : ANEXO 1° CUADRO 1
SI
-Residencial
-Comercio Para los niveles de poblacion indicados en 1-A,1-B, las
Proyectos que deban tramitarse como urbanizaciones, especificaciones son de carácter Referencial, debiendo
deberá respetarse lo que establezca la Ordenanza el proyecto justificar su sustificacion por otro tipo de
Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos, instalaciones siempre y cuando cumplan con el servicio
Aprovechamiento Urbanístico del Suelo (Área útil comunitario; mientras que para el 1-C y de desarollo de
Urbanizable). mayor población, los requerimientos son de carácter
NO
Obligatorio.
-Oficinas

ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
12.9 USOS PROHIBIDOS ART.16 DIVISIONES DE PREDIOS 18.1. Proyectos que requieran solamente un Permiso de
La presente Ordenanza será aplicable a todos los solares Construcción, sus estudios y demás requerimientos de
ubicados a ambos costados de la vía a la costa, entre los 16.1 No se admitirán Divisiones en predios que signifiquen diseño, estarán sujetos a lo establecido en el sistema de
kms. 8 y 26 de la misma. disminuciones de su frente existente a la vía a la Costa aprobación correspondiente.
16.2 Toda división que resulte de predios o de un proyecto 18.2. Proyectos sujetos a la aprobación como un Proyecto
12.9.1 USO PERMITIDO: Urbanístico, estos estarán sujetos al cumplimiento de lo
urbanístico, será:
establecido en la Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de
Frente mínimo: 10 m Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
-Vivienda
Área mínima: 200m²
-Oficinas administrativas
16.3 División de predios que, no siendo resultado de un
ART.19 ESTUDIO DE IMPACTO VIAL
proyecto urbanístico, contemple la implementación de Proyectos que se desarrollen por medio de un Registro de
-Restaurantes, cafés, y otros establecimientos que Construcción, o a través de la aprobación de un Proyecto
una o más vías para acceder a uno o varios de los lotes,
expenden comidas y bebidas Urbanístico, estos deberán cumplir con lo que en cada
debe cumplir lo siguiente:
caso establezca el Estudio de Impacto Vial.
a. Los casos de propuestas de fraccionamientos que
12.9.2 USO PROHIBIDO contemple la apertura de una o más vías, se exigirá al ART.20 ESTRUCTURA VIAL
propietario la dotación de infraestructura básica y vías de
acceso a los predios resultantes de la división, serán de Tiene por objeto identificar, implementar las calles
-Industrias manufactureras existentes y complementarias que conforman la vialidad
cargo, ejecución y financiamiento del propietario; y que
deberán ser entregadas a satisfacción de la en el sector urbano entre los kilómetros 8 y 26 de la Vía
-Hotelería y otros lugares de alojamiento Guayaquil-Salinas y áreas de influencia para mejorar,
Municipalidad.
captar y distribuir debidamente la masiva circulación
-Comercio al por mayor y menor vehicular local y de tránsito.
b. Infraestructura básica y vías de acceso serán
técnicamente aprobadas por las direcciones municipales
-Instalaciones para servicios transporte,
competentes y por instituciones prestadoras de servicios, ART.9 DENSIDAD
almacenamiento y comunicaciones
lo cual previamente se establecerán las características 9.1 SECTOR 1
específicas que deberán tener dichas vías y servicios. En el
-Instalaciones para servicios comunales, sociales y En la gaceta 94, comprende los territorios localizados
caso de las vías, la DUOT determinará las secciones
personales entre los siguientes límites:
aplicables de conformidad al fraccionamiento propuesto.
-Servicios de saneamiento y similares -Al norte, el límite establecido por la cota 100 de los cerros,
c. En la Resolución aprobatoria del Fraccionamiento se
dejará constancia expresa que los predios resultantes no y el trazado de la Vía del Milenio (camino 2000).
-Instituciones de asistencia social -Al sur, la Vía a la Costa
podrán ser objeto de transferencia de dominio, hasta que
su propietario haya implementado la infraestructura -Al este, el km 8 de la Vía a la Costa.
-Instalaciones para cines, radio, televisión, teatro y -Al oeste, límite oeste de la Lotización Tiffany
básica y vías de acceso ejecutadas al 100%; y entregadas
otros servicios de comunicación
a satisfacción del Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal de Guayaquil.
-Servicios de esparcimiento La Densidad Neta Asignadaes
la de 160 Hab. / Ha.
-Instalaciones para talleres y servicios de reparación ART.18 ESTUDIOS Y NORMAS DE DISEÑO

ANEXOS
ANÁLISIS LEGAL
FUENTE: ORDENANZA DE NORMAS MÍNIMAS PARA LOS DISEÑOS URBANISTICOS Y ARQUITECTONICOS
ART.27 ESTRUCTURA VIAL
Comprende las áreas vehiculares y peatonales. Para su c. Locales sin salida.

diseño se tomarán en consideración las siguientes normas;
Sección total: 12,50 metros
a. Vía colectora.- (Con carácter de vía Perimetral central Sección aceras: 2 metros cada una (2)
o divisoria entre etapas): Sección parqueos: 2,50 metros (1)
Sección carriles: 3 metros cada uno (2)
Sección aceras: 2 metros cada una (2)
Sección parterre central: 2 metros
2m 8.50 m 2m 8.50 m 8.50 m 2.00 m
b. Locales con salida d. Peatonales.
Sección total: 15 metros Sección total: 6 metros.

Sección aceras: 2 metros cada una (2) Sección cinta peatonal: 2 metros cada una (2)
Sección parterre: 2,50 metros cada uno (2) Sección parterre central: 2 metros (1).
Sección carriles: 3,oo metros cada uno (2)
3 m 3m 2m 2m 4m 2m

ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
ART.14 USOS DEL SUELO ART.16 ESPACIOS VERDES ART.22 PROGRAMAS ESPECIALES
Los Proyectos de los Programas Especiales de Viviendas Los espacios verdes serán implementados por el Promotor Los proyectos de Programas Especiales de Vivienda que
incluirán los siguientes usos del suelo: de acuerdo a diseños aprobados por el Dpto. de sean presentados por Organismos del Estado, Entidades
Planeamiento Urbano y con especificaciones en de Derecho Público o la Empresa Privada,
cuanto a los espacios a utilizarse, aprobados por el Dpto. necesariamente deberán acogerse a las siguientes
de Arborización y Parques normas:
Vivienda Comercio Mixto

ART.20 DENSIDAD a. Cada proyecto puede estar destinado a
construcciones con adosamiento corrido, construcciones
-Unifamiliar -Concentrado -Áreas con pareadas o construcciones individuales.
-Bifamiliar -Disperso acceso
-Multifamiliar vehicular
Unifamiliares/Bifamiliares Bloques multifamiliares Adosadas

Máxima 400 hab/Ha Máxima 600 hab/Ha
Comunales Áreas verdes Vial

-Educación -Parques -Vehiculares La infraestructura que demande esta densidad,
Individuales
-Salud -Deporte -Peatonales superando la capacidad de las Empresas, correrá por
-Mercados -Paseo cuenta del Promotor. Pareados
b. Los lotes sobre los cuales se permitirá estos tipos de
ART.15 PORCENTAJE USO DEL SUELO ART.21 LOTES construcciones se regirán por las siguientes normas:
b. 1. Área donde se levantarán viviendas unifamiliares

Todos los lotes deberán tener acceso a una vía ya sea fluctuará entre 65 M2. y 75 M2. procurando guardar una
peatonal ó vehicular. Ningún lote podrá estar a una relación 1:2 ó 1:3 entre el frente y el fondo.
distancia mayor de 160 mts., de una vía vehicular.
Residencial Comercial Vial Áreas:
Maximo 65% Mínimo 3% Mínimo 20% 65-75m2
Unifamiliar
b.2. Área de los solares a viviendas bifamiliares, fluctuarán

entre 76 M2. y 90 M2., debiendo guardar la misma relación
de 1: 2 ó 1: 3.
Á. del municipio Áreas verdes Comunales
Mínimo 12% Mínimo 8% Restante 4% Áreas: 76-90m2
Bifamiliar

ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
b.3. Lotes destinados a vivienda multifamiliar, el área subdivididos, vendidos o gravados, ni aun título de Patios Interiores
mínima así como los frentes, fondos y retiros, además del particiones sucesorias. 4 Mtrs2
área de construcción, será señalada en cada caso por el
Departamento Municipal de Planeamiento Urbano. g. Esta Limitación de dominio así como lo relacionado a
retiros frontales, constará específicamente en la escritura
450m2 de propiedad.
Áreas:
ART.23 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS
f. La Altura mínima de las habitaciones será de 2.50 m.
Multifamiliar a. Las viviendas unifamiliares o bifamiliares, podrán libres, medidos de piso terminado a cara inferior del
desarrollarse en dos plantas, incluyendo planta baja. tumbado.
c. Para lotes unifamiliar, se observará un retiro frontal de 2

metros. Los retiros laterales y posteriores serán calificados
según el proyecto. 2.50 m
Unifamiliar
d.Vivienda bifamiliar con un retiro frontal de 3 metros. Los Bifamiliar
retiros laterales y posteriores serán calificados según el
proyecto. b. En las viviendas multifamiliares se desarrollarán cinco
plantas incluyendo la baja, como máximo, sin ascensor. g. El antepecho de ventanas no podrá estar a menos de
1,20 Mtrs. medidos desde el piso terminado.
1m 1m
2m 3m
Unifamiliar Bifamiliar Multifamiliares
Retiro frontal 1.20 m

c. Todo espacio habitacional será iluminado y ventilado
Retiro posteror
naturalmente.
e. No podrá construirse sobre ningún retiro frontal. i. El ancho mínimo de las escaleras en viviendas
individuales unifamiliares será de 0.90 Mtrs. y de 1.20 M. en
escaleras colectivas.
1.20 m
7 8 9 10 11
6
d.- Las habitaciones destinadas al baño no podrán 6
5 7
5
comunicarse con la cocina. 4 4 8
3 3 9
2 2 10
f. Los lotes de los Programas Especiales de Viviendas e.- La superficie mínima de patios interiores (planta 1 1 11
tendrán siempre las superficies y retiros mínimos baja/planta alta) será de 4 Mtrs².
determinados en esta Ordenanza y no podrán ser: 1.20 m

ORDENANZAS
ANÁLISIS LEGAL
j. El ancho mínimo de los corredores en viviendas ART.25 ESTRUCTURA VIAL ART.31

unifamiliares y bifamiliares será de 0.90 metros.
En los Programas Especiales de Vivienda propuestos por El costo total en las obras de urbanización serán por
organismos del Estado o Entidades de Derecho Público no cuenta del Urbanizador sin que la Municipalidad
se exigirá estacionamientos vehiculares dentro del lote. contraiga obligación alguna para la ejecución de la
Se establecerán para el efecto bajas diseñadas paralelas urbanización.
a las aceras y/o playas de estacionamientos.
Se calcularán playas de estacionamiento en relación de
uno cada seis unidades de viviendas unifamiliares o
bifamiliares y no por cada tres viviendas multi-familiares.
1.20 m
k. La puerta de entrada a las unidades de vivienda será

de 2 metros por 0.90 metros. Las puertas de dormitorios y
cocinas será de 2 metros por 0.80 metros. Las puertas de
baños: 2 metros por 0.70 mts.
PARQUEO
P ART.31
2m 2m 2m
P Los trabajos a que se obliga a realizar el Urbanizador son
los siguientes:
a.- Apertura, arreglo, nivelación de las calles vehiculares,

peatonales y calzadas.
ART.30 OBLIGATORIEDAD DEL URBANIZADOR b.- Instalación de redes de agua potable y alcantarillado,
0.90 m 0.80 m 0.70 m las acometidas domiciliares, incluyendo los medidores de
Entrada Dormitorio/Cocina Baño Tiene la obligación el Urbanizador de realizar a su cuenta acuerdo a las especificaciones técnicas y normas
y costo, las obras de urbanización de conformidad a las mínimas establecidas por las respectivas Empresas
l. El máximo “volado” aspetado para los balcones de regulaciones establecidas en las especificaciones Municipales.
planta alta, tanto en viviendas unifamiliares como determinadas en esta Ordenanza.
bifamiliares, será de 1 metro, contando a partir de la línea c.- Instalaciones de redes de Distribución de energía
de construcción (no línea de fábrica) y solo se permitirá en Se autoriza a la Junta de la Vivienda la construcción de las eléctrica para servicio domiciliario y alumbrado de las
la fachada anterior. obras de urbanización y vivienda en forma simultánea. calles, de acuerdo a las especificaciones técnicas y
normas mínimas establecidas por la Empresa Eléctrica de
Guayaquil.
d.- Construcción de bordillos y aceras de hormigón simple

igual a las existentes en la ciudad de acuerdo a las
especificaciones y normas mínimas establecidas por el M.
I. Municipio.
1m

GRUPO 3: Jorge Espinosa, Krystel Gómez, Danny
6
Nagua,
ANEXOS
ANEXOS
ANÁLISIS LEGAL
64------Gaceta Municipal No. 94

ANEXO 1
UBICACIÓN
SIMBOLOGIA
120 habitantes / Ha - Sector 3
800 habitantes / Ha - Centros poblados
Urbanizaciónes con reglamento interno
Cota 100
Límite área de estudio
Límite urbano de Guayaquil publicado 9 de

diciembre 1991
Miércoles 26 de diciembre de 2018

ESTE PLANO ES PROPIEDAD DE LA M.I. MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL
e
Po
nt
Gu
r
d
ie
a yaq en
u i l Ind e p
M. I. MUNICIPALIDAD
DE GUAYAQUIL
GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO
DIRECCIÓN DE URBANISMO, AVALÚOS Y

ORDENAMIENTO TERRITORIAL
PROYECTO:
ORDENANZA QUE DETERMINA Y NORMA LOS USOS DE SUELO

Y LA RED VIAL PARA EL SECTOR DENOMINADO VÍA A LA COSTA
CONTENIDO: EQUIPO DE ESTUDIO:
L28
PLANO DE DENSIDADES ARQ. PABLO DIAZ LOPÉZ
VÍA A LA COSTA ARQ. EDUARDO BARCIA

DIRECTOR: SUBDIRECTOR PROYECTOS ESPECÍFICOS:
Romny Valencia, Josselyne Zambrano, Alejandra Sosapanta.

TECNICO CARTOGRAFICO: LAMINA:
ARQ. MARGARITA VENTURA
SRTA. NATALIA ZAMBRANO B.
ARQ. JANIO BERMÚDEZ
ANEXO
1
ESCALA:
ESPECIFICADA
FECHA:
ARQ. JOSÉ MIGUEL RUBIO JAEN ARQ. CARLOS BORJA BALDA JULIO / 2018
ANEXOS
ANÁLISIS LEGAL
ANEXO 4 ANEXO 5

ANEXOS
ANÁLISIS LEGAL
FUENTE: ORDENANZA SUSTITUTIVA DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DEL CANTÓN GUAYAQUIL
ANEXO 4
ANEXO 5

CONCLUSIÓN
CONCLUSIÓN
A S P E C T O L E G A L
1. Eel análisis de ordenanzas de edificación, usos de suelos y en su caso, otras como las urbanizaciones son para elregulamiento de uso de suelo, alturas, características
ANTECEDENTES
de la edificación, tales como el cos y cus. Se determinan las ordenanzas para el sector de vía a la costa, ya que por ser un sector que está siendo urbanizado junto con
zonasindustriales, se necesitó una variación en las ordenanzas. En beneficio de tener un mayor control y regularización de forma que las urbanizaciones sean eficientes.
2.Dentro de las normativas para las obras de desarrollo urbano se exigen ciertos parámetros que cumpla estándares mínimos para garantizar la correcta funcionabilidad
del proyecto. Dichos parámetros se encuentran reflejados en ciertas ordenzasdetalladas a continuación:
Krystel Gómez
Ley organica de ordenamiento territorial , uso y gestion de suelo Codigo organico de organizacioin territorial, cootad
1. El espacio o la edificacion sera principalmente de uso publico. Art 8: El derecho a edificar es de caracter publico y consiste en la capacidad de
2.
. Son espacios de la ciudad donde las personas tienen derecho a estar. utilizar y construir en un suelo determinado de acuerdo con las normas
3. Derecho a edificar es decir la capacidad de utilizar y construir en el suelo. urbanisticas. Art 75: Obligatoriedad del levantamiento de informacion.
4. El suelo urbano es el ocupado por asentamientos humanos concentrados con Art 81: Los propietarios deben realizar obras de conservacion, rehabilitacion o
LEYES
infraestructura basica. mejora de las edificaciones.

5. El suelo rural esta destinado principalmente para actividades agroproductivas, Art 83: Los edificios construcciones, e instalaciones existentes con anterioridad a la
exractivas o forestales. aprobacion del plan de uso y gestion de suelo.
6. Aprovechamiento urbanistico o de suelo determina las posibilidades de
utilizacion del suelo.
LEYES
Jorge Espinosa
Reforma a la ordenanza de parcelaciones y desarrollos urbanisticos Ordenanza de normas mínimas para los diseños urbanisticos y arquitectonicos
1. Uso del suelo: Zr(VC) Zona residencial Via a la costa . Art 15 Porcentaje uso del suelo: Residencial: max 65% Comercio: 3%
2. Densidad: 160 Hab por Ha Vial: max 20% A . Municipio: min 12% -
Áreas verdes: 8% Comunal: 4%
.3. Unidad Vivienda: Promedio familiar 5 Art. 20 Densidad: Unifamiliar - Bifamiliar:400hab/ha Multifamiliar: 600 hab/ha
4. Cos: 65% Cus: 160% Art 21 Lotes: Acceso a una via:peatonal o vehícular
ORDENANZAS
5. Equipamiento: Residencial 75% comercial 25% Art 22 Programas especiales: 1. Pueden ser: Adosada, Individuales, Pareadas
6. Usos prohibidos: Industrias, Discotecas, Pensianados, Moteles Hostales , casas 2. Unifamiliar: 65 m2 a 75 m2 Bifamiliar: 76 m2 a 90 m2 Multifamiliar: 450 m2
de cita 3. No podran construir en retiros frontal
7. División de predios: Frente minimo=10m A minima=200m2 Art 23 Construcción de vivienda: 1. Unifamiliar - Bifamiliar: 1 o 2 pisos
8. Retiros: Frente a via la costa= 5m Frente a vias internas= 3m Lateral minimo= 2.Multifamiliar: 5 plantas
1m de cada Posterior = 2m 3. Patios interiores: 4 mtrs2
4. Altura minima habitación: 2.50m
5. Antepecho minimo: 1.20
6. Corredores: Unifamiliar - Bifamiliar: 0.90 m min
5. Volados: max 1m
Danny Nagua Alejandra Sosapanta
.
CONCLUCIÓN
A S P E C T O L E G A L
1. La selección y aplicación de los instrumentos de gestión de suelo 3. Los programas y proyectos de intervención física asocia dos al
y la delimitación de las unidades de actuación urbana necesarias, mejoramiento de los sistemas públicos de soporte, especialmente en
asentamientos de hecho, y la ejecución y adecuación de vivienda de
CONSTITUCIÓN
conforme con lo establecido en el plan de uso y gestión de suelo a

fin de públicos de soporte y responder a la demanda de vivienda de interés social.
interés social. 4. La infraestructura necesaria para los servicios de agua segura y
2. Orientar las políticas públicas relativas al ordenamiento saneamiento adecuado.
territorial, desarrollo urbano, a la vivienda adecuada y promover 5. La área de influencia de la zona de estudio cuenta con área de
un uso eficiente, equitativo, racional y equilibrado del suelo expansión para incrementar alternativas viales en la zona.
urbano y rural a través de la definición de principios, directrices y
lineamientos, y generar un hábitat seguro y saludable en todo el
territorio.
Rommy Valencia
Normativa de Vialidad .Regulación ambiental
La red vial a implementarse en las urbanizaciones, deberá tener como soporte el Art. 21 Objetivo general: Autorizar l ejecución de los proyectos, obras o
estudio
. y desarrollo de los siguientes aspectos actividades públicas, privadas, mixtas, en función de las características
parttculares- estos y de riesgos ambientales
-
-
NORMATIVAS
.
.
Josselyn Zambrano


Diagnostico de Antecedentes y Aspectos Legales - Grupo 3

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ANÁLISIS LEGAL

GRUPO 3: Jorge Espinosa, Krystel Gómez, Danny Nagua,

1. El análisis legal busca determinar la viabilidad de algún proximo proyecto a travez de la

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

A su vez, el análisis de las ordenanzas de edificación, usos de

-Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanís-

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

y posteriormente lo reafirma en el Art. 276, en donde sostiene

En el Art. 241 dispone que “la planifcación debe

4. La infraestructura necesaria para los servicios de agua

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

Art. 19.- Suelo rural.- El suelo rural es el destinado principal-

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

Art. 47.- Instrumentos de gestión del suelo. Los instrumentos

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

Art. 60.- Instrumentos para regular el mercado del suelo. Los

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

Art. 81.- Conservación, rehabilitación y mejora de las edifica-

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

Tubería metálica rígida para los con en el presente Pliego Tarifario.

al servicio publico de energía eléctrica des-

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

Via Local especial V6’

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

c.- Locales sin salida.-

FUENTE: Ordenanza de normas minimas para los diseños urbanos y

FUENTE: Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

Colectores en Vía.- Para colectores cuya instalación

Entibado - Ramales Condominiales. - Para ramales condominia

-- Descripción de la infraestructura a diseñar FUENTE: Reforma A La Ordenanza De Servidumbre Y Cesión

bombas, válvulas especiales, normas, etc

FUENTE: Requisitos Para La Aprobación De Diseños De Infraes-

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

Regularización ambiental Evaluación de impactos ambientales Producción limpia, consumo sustentable

ART. 1.- OBJETO.-

CION DE TERRENOS, Y A LOS DESARROLLOS URBANISTICOS, SEGUN LAS

ART. 2.1.- AMBITO DE APLICACIÓN.-

ART. 4.- MODIFICACIÓN DE PREDIOS-.

ner, la aprobación de la Municipalidad de Guayaquil a traves de los procedi

mientos administrativos requeridos.

La DA emitirá un informe en caso de ameritarse, respecto de las normas gene

rales de conservación y protección ambiental aplicables a algun proyecto Ur

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

DE LOS FRACCIONAMIENTOS, FUSIONES Y DESARROLLOS URBANÍSTICOS

16 ART. 8.-FRACIONAMIENTO División de terreno en dos a diez lotes con frente o

acceso a alguna vía pública existente o en proyecto.

ART. 9.- FACTIBILIDAD DE LOS FRACCIONAMIENTOS.-

7 *Que los lotes den a una vía pública existente o en proyecto.

a todos los requerimientos de normas y procedimientos establecidos

DE LOS DESARROLLOS URBANIÍSTICOS

19 ART. 11.-URBANIZACIÓN Proceso de fraccionamiento del suelo en el que es

necesario la creación e implementación de nuevas vías, así como de obras de

infraestructura de servicios básicos y de equipamiento comunitario, en aten

ción a un proyecto autorizado por la Muniicipalidad

DISEÑO DE URBANIZACIONES PARALELO ¨B¨

ART.11 TIPOS DE URBANISACIONES REQUERIMIENTO DE EQUIPAMIENTO

Desarrollos que proporcionan fundamentalmente solares Pre-escolar, Escuela Colegio

Asistencia social Guardería Asistencia social Casa comunal

Culto Capilla Culto Iglesia

Recreación Parque infantil Recreación Parques

Infraestructura Vial Servicios Básicos Equipamiento