Planeamiento Y Territorio PDF

PLANEAMIENTO-Y-TERRITORIO.
pdf
irenev
Planeamiento y territorio
5º Grado en Fundamentos de Arquitectura
Escuela Técnica Superior de Arquitectura
Reservados todos los derechos.

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
PLANEAMIENTO Y TERRITORIO
• Ordenación territorial
• PN (Plan Nacional): En el año 76 hay una idea de establecer una ordenación para todo
el territorio nacional que no se realiza
• Existen unos PDT (Planos directores territoriales) que son loq que tienen cualquier
división administrativa. Pretenden establecer los modelos de ordenación territorial
de forma jerárquica
Ordenación Urbana
El PGOU. Entiende el territorio como todo el municipio, no solo la ciudad. Tambien existen
NNSS que ordenan los municipios menosres de menos de 25.000 habitantes, pueden ser de tipo
a o b, según si planean el crecimiento del municipio o solo la ordenación de lo existente.
Dentro del PGNOU existen planes parciales y ¿??
La ley del 92 establece una ley que es la ley de adquisicion gradual de facultades. La
valoración del suelo antes se hacia según si la parcela esta en urbanizable, no urbanizable o
urbanizado, y las parcelas tenían un valor diferente. Con esta nueva ley, se definia que los
propietarios que no ejerzan sus deberes tampoco tendrán sus derechos y si necesitaban ejercer
sus derechos, pasaban a tener obligaciones (si necesitabas urbanizar en urbanizable,
urbanizabas)

Tras la constitución del 78 y los estatutos de autonomía el estado deja de poder legislar en
urbanismo y pasa a ser competencia de las CCAA.
La sentencia del tribunal Supremo del 97 deroga la ley del 92. Paralelamente el estado
redacta la L 6/98 que establece la ley de suelos y de competencias de los colegios. Establece una
base sobre la que se deberían redactar todas las legislaciones de las CCAA. Esta ley dice que con
carácter básico para todas las CCAA, se establecerá la calificación del suelo y que el suelo no
urbanizable sea solo el que deba ser protegido de ser urbanizable por sus valores. Dentro de los
valores de protección se encuentran los valores de sostenibilidad, es decir, que un territorio no
pueda ser desarrollado más de lo necesario.
La RDL 6/2008 cambia de nuevo el esquema. El estado habla de situaciones de suelo y
valoraciones. El estado si es competente de como se hace la valoración urbanística. Se habla de
situaciones del suelo a efectos de valoracion. Las situaciones de suelo son: urbanizado y rural.
Cada CCAA va haciendo la correlación entre las anteriores y estas. Esta ley y la posterior de la
L8/2013 RRR que es un plan estatal, estos dos textos se funden en uno que es el TR LEY DEL
SUELO Y REHABILITACION URBANA RDL 7/2015 que supone el texto de ámbito estatal. Después
cada CCAA tiene sus legislaciones, muchas tienen ley de ordenación de territorio y ley del suelo.
Todas las legislaciones siguen siendo jerárquicas, cuando hablamos de ordenación de
territorio es que concierne a las comunidades autónomas y esta siempre por encima de los
municipales…..
La primera CCAA que hace un planeamiento territorial ordenado es el País Vasco. las
directrices de ordenación territorial establecen un esquema básico en torno a los núcleos mas
importantes de ese territorio y después de hacen planes territoriales parciales y sectoriales. Los
parciales organizan un sector que superponen uno a otros y por debajo de ellos estarán los
planes generales.
El plan territorial parcial establece otra escala donde las delimitaciones no son
administrativos pero son reconocinles físicamente. Delimita condiciones de corredores y sus
a64b0469ff35958ef4ab887a898bd50bdfbbe91a-3662212
protecciones de suelo. Condiciona el planeamiento y delimita como se calcula la capacidad
máxima de un territorio. Cualquier municipio no puede crecer todo lo que uiera y se establecen
unas variables que permiten llegar a esta capacidad para lo que es básico saber su ámbito
funcional.
.
.
.
.
.
.
2. Protección urbanística del territorio
A. Protección ambiental natural (MA):

• Por valores de la flora (hábitats naturales)
• Por valore de la fauna (ZEPA, hábitats)
• Por valores de la geomorfología (LICs), por valores hidrológicos.

B.Protección ambiental cultural (patrimonio); que incluye:
• VP (vía pecuaria)
• Construido (si hay un rio, pero tiene asociado a él una construcción que tenga unos
valores patrimoniales, predominara la construcción)
• Inmaterial (zonas donde los valores culturales de la sociedad tengan interés)
C. Protección ambi4ental Arqueológica (Patrimonio)
D. Protección ambiental Arquitectónica (Patrimonio)
E. Protección Ambiental del paisaje (MA)
F. Protección ambiental Geológica (Minas): son cuadriculas mineras son de 1 km x 1km
por lo que no entienden de delimitaciones administrativas y restringen los usos según
la concesión de los recursos mineros.
G. Protección ambiental de infraestructuras
H. Protección Ambiental agraria o agropecuaria: una zona es muy propicia para según
que tipo de cultivo o según qué tipo de ganadería.
3.Valores hidrológicos
A. Superficiales (ríos y arroyos)
Tienen que ver con los cauces fluviales, arroyos estacionales también entran en esta
protección, no solo los ríos grandes.
Los ríos grandes, al tener mas cauce tienen más área de protección, ese rio tiene una serie
de afluentes y arroyos que tenemos que proteger. El área de protección viene determina por su
cauce.
A ese rio, vienen relacionadas una vegetación de rivera y una fauna de ribera, todo eso se
llama Hábitat.
En los hábitats se incluyen la vegetación y la fauna tanto de aves como de animales que
están en el terreno. Las ZEPAS (Zonas de protección especial para las aves) suelen ser más
geométricas y tienen una banda de protección alrededor de la ZEPA donde tendremos también
grandes limitaciones. Tendríamos que hacer estudios en la zona de nuestra propiedad, para
actualizarlos y que la administración determine el nivel de protección que merece esa parte del
territorio.
B. Subterráneos (reservas hidrológicas)
Una serie de cartas nos indican lo que se debe proteger.
6.Vias pecuarias
Incluyen las cañadas, veredas, coladas y cordeles. Las vías pecuarias con caminos para la
trashumancia, hay algunas que pueden estar deslindadas o remojonadas (los mojones son
nuevos). El deslinde hace que estas cañadas puedan ser retazadas para llevarlas por fuera de la
ciudad. El cruce del viario con una cañada suele tener que ser a distinto nivel o tener unas
condiciones determinadas.
El planeamiento es un conjunto de determinaciones de la legislación sectorial o estatal lo
que lleva a tener muchas limitaciones y dejando poco espacio para la actuación, por lo que se
deben conocer para asociar la propuesta a dichas limitaciones.
7.Paisaje
A. Interés comunitario del paisaje (LICs)
Son zonas del paisaje que deben conservarse por muchos motivos: flora, fauna, zonas de

interés para la agricultura, los rebaños…
8.Geomorfologia
A. Interés geomorfológico
Son zo
9. Patrimonio Cultural
A. Construido- arquitectónico (Catálogos)
Dentro de los cascos urbanos se hace un catálogo del patrimonio construido que tiene
valores para ser protegido.
B. Arqueológico (Cartas arqueológicas)
C. Etnográfico: son bienes culturales (lavaderos…)
D. Inmaterial
10.Infraestructuras
A. Energéticas (Gas, minas, EE) b. Hidráulicas (pantanos, presas y acueductos)
C. Puertos y aeropuertos: tienen que ver sobre todo con las alturas máximas que se pueden
proyectar en esa zona en el caso de los aeropuertos.
D. Vías de comunicaciones
E. De servicio
11.Contaminacion atmosférica
A. Por ruido: a la hora de planificar es la que mas
nos afecta porque todas las infraestructuras están
ligadas a un ruido, sobre todo las de
comunicaciones. Las construcciones pueden tener
una afección acústica debida a la infraestructura y
hay que poner medidas, como pantallas acústicas,
cercanas a la fuente de ruido, aunque dependen del
uso de la construcción a proteger. Paralelo a la infraestructura se puede colocar un parque lineal
(parque de tetas) que permiten proteger a las construcciones del ruido. El ruido es un cono
desde la fuente por lo que afectará a las plantas más altas.
B. Partículas del aire (CO2, polvo…)
C. Lumínica: contamina la observación de las estrellas y del espacio, para las aves…
D. Gestión de residuos
12.Medidas ambientales compensatorias
Si en el desarrollo de mi proyecto, justificadamente tengo que violar alguna protección, se
emplean medidas compensatorias. Por ejemplo, si he tenido que talar encinas, deberé
reforestar con especies autóctonas en bandas de suelo. El proyecto debe tener planificado un
área de suelo para poder planificar estas medidas, aunque suelen ser en bosques de concesión
publica que determine la administración.

FALTAN COSASS
TEMA 4. ELEMENTOS ESTRUCTURANTES DEL TERRITORIO
A nivel España, la estructura principal es la de las vías principales de comunicación. En
cuanto a las vías de comunicación, existen planes. Esta planificación tiene un interés de seguir
la circunvalación de distintas CCAA ya que el sistema de vías de la península es radial. Los planes
de planificación de distintas jerarquías potencian esta radialidad y la formalicen con otro tipo de
vías que lo acompaña. Hay planes estatales y regionales. (PEITS- Planes Estrategicos DE
Insfraestructura de Transporte)
A nivel regional, desde los años 90 se redactan los planes de estrategia territorial que inciden
sobre los principales elementos estructurantes del territorio; espacios protegidos, zonas de
crecimiento de distintos usos, vias de comunicación y, en el caso de Madrid, desde hace poco el
Arroyo Culebro (parque lineal de la M-50)
A partir del 95 al 2000, se cambia de gobierno y se redacta otro plan territorial en el que se
empieza a definir la ordenación de Madrid hasta el 2019. En este esquema se organiza la ciudad
con una retícula que cose el territorio y en cada uno de sus cruces plantea nodos de actividades.
Estos nodos no se llegan a realizar todos, pero si que recalifica el suelo en los lugares que estaban
previstos.
Otro elemento de estructura de los planes son los planes territoriales de ordenación
(PRETs) que beben de los planes de carreteras, pero le dan usos.
En base a la estructura de la infraestructura viaria, incluso más allá de la Comunidad de
Madrid, otro elemento estructurante del territorio es el tejido productivo-logístico. También
está relacionado con las comunicaciones, sumándole el ferrocarril, aunque se intenta establecer
una serie de nodos logísticos, algunos con intermodalidad de ferrocarril y carreteras en Madrid,
no se llegan a realizar. En Pinto, los ámbitos productivos y logísticos, ligado a la infraestructura
viaria.
El plan del 95 tiene una gran apuesta por un aeropuerto ampliado en Barajas, que en el del
95-2000 esta planteado en Arganda. Un importante elemento estructurante también es la
ciudad aeroportuaria. La ampliación de la estructura aeroportuaria esta también relacionada
con el transporte de carga que apuesta por grandes focos logísticos en torno a la ciudad
aeroportuaria (arco logístico) algunos con intermodalidad ferroviaria. La ciudad aeroportuaria
junto con el tejido productivo logístico genera una serie de nodos logísticos.
Aunque los planes no se aprueben, suelen acabar desarrollándose algunas de las propuestas
por promotores, constructores…lo que hace que algunos de estos nodos logísticos de los arcos
logísticos planteados se hayan desarrollado.
La red de transporte de público es otro elemento estructurante del territorio que
comprende metro (metro sur se planifica en el boom del desarrollo urbanístico, se plantea la
línea de metro y después se desarrolla un plan urbanístico principalmente residencial) y
cercanías, lo que se conoce como consorcio de transportes, ligado también a los autobuses.
Otro elemento es la forma de habitar el territorio. La manera en la que se desarrollan las
unidades residenciales también estructura el territorio, esponjar mucho la ciudad conlleva un
mayor gasto de infraestructuras, las urbanizaciones satélites des compactan mucho la ciudad y
la hacen mucho menos sostenible. La forma de habitar el territorio nos lleva al tejido residencial.
El ultimo elemento estructurante del territorio es el de los espacios naturales protegidos
con- valores ambientales

Arpegio desarrollo parques empresariales que tiene que ver con el tejido productivo, en
concreto el parque empresarial de la M-50, se trataba de aprovechar las expropiaciones del
estado y expropiar mas alrededor de estos para hacer vivienda de promoción pública, parques
empresariales de promoción pública, espacios verdes que regeneraran la zona y equipamientos.
El diseño inicial tiene una gran mezcla de usos, aunque se fue cambiando. El nudo con la A-
4 es el primero que se desarrolla junto con el área residencial del sector 3 de Getafe como gran
operación residencial de la década de los 80 de titularidad pública. En el termino de Leganés de
desarrolla un parque forestal, varios centros logísticos y residenciales, dejando, hoy sin
desarrollar la parte norte.
El parque lineal de la M-50 consta de unos 13 millones de m2, de lo que solo un 20% es
edificable, dividido en usos industrial, terciario, dotacional y residencial. En los primeros 10 años
se desarrolla el residencial y el terciario y después se va llegando a llas dotaciones que requieren
más inversión pública.
26.9.2019
INFORMACIÓN URBANÍSTICA
1.INSERCION EN EL ENTORNO
Encuadre regional y comarcal
El encuadre nos va a dar la relación funcional que existe entre el territorio a estudiar con el
entorno
Magnitudes de desarrollo y actividad:
• Población y vivienda en el marco comarcal

Caracterización sociodemográfica de la población. No se puede estudiar de un municipio en
concreto, es necesario compararlo a otros niveles del territorio.
• Actividad económica en el marco comarcal
Estudio de la red económica que existe en un ámbito. En el caso de los polígonos, aunque la
• Funcionamiento de la comarca
Planeamiento territorial
Es necesario estudiar el planeamiento territorial dentro del ámbito, todos ellos incluso los
que no se han llegado a realizar ya que es necesario aprender de por que no se han realizado y
las estrategias que se han llevado a cabo
Planeamiento urbanístico comarcal
Planeamiento municipal
2.Territorio y medio físico
Geomorfología
Hay que adaptar la información a lo que necesitamos, a la escala del trabajo…
Paisaje (unidades de paisaje y análisis visual)
Se estudia de manera subjetiva, pero estableciendo unos criterios previos. Si el paisaje es
una disposición de elementos en el territorio, yo tendré un criterio propio para analizar esos
elementos y valorarlos. Los criterios del paisaje puedo analizarlo por colores de vegetación, de

las estaciones, la topografía, el nivel de antropización, se debe adaptar al lugar en el que estoy
trabajando
Valoración ambiental y paisajística y protecciones sectoriales
Existen competencias concurrentes, lo que quiere decir es que hay cocas que se regulan por
distintas regulaciones y afectan a un mismo territorio. Estas competencias van creando unas
limitaciones que van a condicionar la legislación sectorial y lo que se pueda proponer en ese
lugar
Estructura territorial, sistema de asentamientos y dinámica territorial
Los núcleos de población y como se asientan es lo que nos da la estructura del territorio
3.POBLACION
Conociéndolo podremos fijar la población y saber si necesitamos adaptar medidas para la
distribución de esta población. De la dispersión de asentamientos, cualquier objetivo de las
estrategias de planeamiento debería ser reagrupar a esa población para concentrarlas y evitar
la dispersión.
4.Vivienda
Necesitamos saber como se distribuyen en la ciudad, que características tiene, que tipología
tienen, como se ha producido la transformación si ha pasado de rural a urbano, el cambio de
actividad rural a vivienda colectiva, como se va moviendo la vivienda (desplazamiento social de
la ciudad), que necesidades de vivienda hay y que necesidades de vivienda tenemos. Un
parámetro muy importante es el tamaño medio de hogar que es básico para cualquier propuesta
ya que nos dará la ocupación necesaria en un territorio.
También es importante localizar las áreas que necesitan rehabilitación y remodelación. Se
dan ayudas para regenerarlo, de esta forma se limita el crecimiento y la dispersión de la ciudad,
modernizando el parque de viviendas y renovando su calidad. Sobre todo, se trabaja en
accesibilidad y eficiencia energética. Estas medidas se dan para que la población residente no
abandone esas zonas.
Cuando cruzas la composición de la población con las características de las viviendas y el
estado de estas, conocemos como es esa ciudad.
5.Infraestructuras
Las redes ferroviarias y viarias estructuran el territorio y si tenemos en cuanta las
limitaciones de la legislación sectorial nos estructuran mucho mas el territorio, cuando bajamos
a un planeamiento de escala más pequeña, la configuración del territorio también estará ligada
a los caminos. Dependiendo de la escala a la que estemos estudiando el territorio habrá un tipo
de condicionante infraestructural.
Otro tipo de infraestructuras son las de las instalaciones y energía, que igualmente,
dependiendo de la escala a la que estemos podremos identificar una escala u otra (red general
o red local)
6. equipamientos
Las personas de un territorio tienen necesidades de dotaciones, todo esto, con su carácter.
Los equipamientos también tienen distintas escalas dependiendo la función que cumplan en el
territorio, la estructura puede ser general, de barrio o todas, me interesaran cosas distintas
dependiendo lo que este proyectando

Es necesario saber la escala de la dotación y a quien da servicio.
Cuando hablamos de equipamiento, el equipamiento comercial no es un equipamiento, es
un servicio terciario, en el plan del 78 lo llamaban así porque buscaban la diversidad de uso, no
puede existir una urbanización sin un comercio. A partir del 95, la ley de ordenación del territorio
de Madrid regula de otra manera las dotaciones, suprimiendo el comercio ya que estamos
hablando de redes publicas y el comercio no puede formar parte de esta red pública.
Algunos de estos equipamientos pueden ser privados, el tratamiento es distinto. El colegio
publico es una dotación, el privado, con carácter general no, pero si hay legislaciones
autonómicas que si consideran que algunos equipamientos sean privados, que no sean una
cesión de suelo del ayuntamiento sino un servicio privado, pero siempre lleva ligado a una serie
de obligaciones de ofrecer un servicio.
Las demandas pueden ir cambiando y apareciendo necesidades diferentes, hay que tenerlo
en cuenta para hacer que la población no vaya por el mismo camino. Aunque exista mucha
demanda de un sector, no se puede convertir toda la dotación a esa demanda, necesitamos
encontrar un equilibrio para que ola tendencia de la población no sea homogenizarse.
7.Patrimonio
En algunos lugares tienen legislación territorial, sectorial de municipio…cuando hablamos
de patrimonio no solo hablamos de patrimonio edificado, son bienes de interés cultural, es de
todos los elementos de un territorio que tienen un valor (natural, cultural, arqueológico,
etnológico). Nos permiten conservar la identidad del territorio.
Cuando se habla de patrimonio, no es una protección porque si, es una protección con un
uso
8.analisis de la capacidad municipal para la finalidad del plan
Si no sabemos si la administración tiene capacidad o no, cualquier proyecto que hagamos
va a quedar en papel mojado. Por legislación estatal, se obliga a hacer un informe de
sostenibilidad económica que mide la capacidad de financiación de ese territorio, que consiste
en saber los presupuestos municipales o generales, saber en que se gasta en cada capítulo, y los
capítulos de inversiones.
Esto nos permite relacionar la propuesta del plan con los gastos. Cuando se hace un proyecto
hay una parte que va a generar dinero al ayuntamiento y otra que le va a costar dinero. Las calles
tienen que ser públicas, cuando la calle se urbaniza, el mantenimiento le corresponde al
ayuntamiento y no todos los gastos se les pueden repercutir a los propietarios por lo que hay
que hacer un estudio de si esta inversión la puede sostener los ayuntamientos. El análisis de
cómo encaja el desarrollo del plan y los gastos que pueda generar es la sostenibilidad
económica.
9.Estudios complementarios
La información territorial dependerá del territorio en el que nos situemos y habrá algunas
variables que nos interesaran en un ámbito en concreto.
Por ejemplo, en Cádiz, hay una gran parte de asentamientos irregulares, que es necesario
analizar para conocer la ciudad. Otro modelo de asentamiento, de la provincia de Burgos, como
los merenderos, son también irregulares.
DIAGNOSTICO
Analítico e intencionado

La información me lleva a tener un análisis critico de lo que he estudiado.
Evaluación de las tendencias del desarrollo urbano y su contraste con el planeamiento
vigente, la interpretación de la estructura municipal, características morfológicas, proceso de
formación (dinámica e inserción medioambiental y paisajística)….las debilidades, las amenazas,
fortalezas y oportunidades del territorio a estudiar.
Un diagnostico sectorial esta bien si hago uno del territorio, si no cruzo todos los aspectos
que estudiamos no tenemos una visión completa
DEFINICION DEL PROYECTO FUTURO
Según haces el análisis, vemos el problema y nos dará los objetivos del proyecto.
PROCESO DE PARTICIPACION
Cuando hablamos de proyectar en el territorio estamos hablando de sitios habitados y sus
habitantes deberían tener que tener algo que decir en su transformación.
Después de todo el análisis, se elabora un documento de avance del que luego obtendré el
plan concreto, pero ese último paso lleva una serie de tramites entre los que se incluye una
exposición publica de las propuestas en las que se presentan sugerencias de los ciudadanos, del
que saldrán probablemente soluciones mas consecuentes. Después de elaborar el plan, se
vuelve a presentar a los ciudadanos, en los qie sus opiniones ya son alegaciones, que se deben
notificar formalmente. Después hay otros documentos que recogen esas alegaciones. Estas
exposiciones públicas están regladas que se dan con una ordenación ya reglada. En la
constitución viene reglada el derecho del ciudadano y deber a participar en la ordenación del
municipio, del barrio. Que debería incluir otras fases que vayan más allá de las regladas, donde
en determinadas fases que están alejadas de las oficiales entran los ciudadanos, son reuniones
informales, previo a cualquier documento, en el que los profesionales conocen el territorio
conociendo las inquietudes de los vecinos.
Hay una ultima fase de retorno en la que se explica a los ciudadanos en que ha quedado el
plan, considerando sus alegaciones y propuestas contrastándolo con el planeamiento. Lo que
pide un ciudadano hay que encajarlo en el interés general. Hay que explicar porque hay
propuestas que no se tienen en cuenta.
Políticas de Vivienda: Consorcios (Francisco López Baquero)
La administración pública en España actúa en la vivienda porque hay tratados
internacionales que obligan a generar políticas activas de viviendas, tanto la DU DDHH y el
artículo 47 de la constitución española del 78, la vivienda no es un derecho exigible de la
ciudadanía, pero si obliga a hacer políticas activas. Casi todos los estatutos de autonomías dicen
que las políticas de viviendas son competencias de cada CA pero como no hacen nada, los
ayuntamientos, bajo la ley de bases de régimen local, actúa. Con la crisis se dejaron de hacer
políticas y la competencia de los ayuntamientos paso solo a ser hacer viviendas sociales
económicas y sostenible (económicamente), ambas cosas son prácticamente imposibles.
La constitución sostiene que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda
digna y adecuada y los poderes públicos deben promover dicha vivienda y establecer políticas
que regulen las plusvalías que se generan en materia de vivienda.
Aunque las competencias son autonómicas, el estado también interviene y limita y acota lo
que las CCAA pueden hacer sobre todo en materia presupuestaria.
Hay CCAA que tienen legislación propia. Las diferencias entre Barcelona y Madrid es que

Barcelona no ha anexionado los municipios del área metropolitana, que en Madrid antes eran
municipios. Por lo tanto comparar el precio de la vivienda de Barcelona seria como compáralo
solo con la almendra central. Madrid es una de las 4 CCAA que no tiene legislación propia, solo
tiene legislación sobre vender una vivienda protegida por encima de su valor.
En el Ayto de Barcelona ha legislado con que el 30g de la vivienda que se construya como
vivienda publica, pero además tienen otra ley de que esa vivienda protegida le pertenece al
ayuntamiento por lo tanto, los promotores construyen para crear patrimonio del
ayuntamiento.(Derecho tanteo-retracto)
En Madrid no se puede hacer eso, la empresa municipal de vivienda solo podía comprar
viviendas a promotores o particulares. Que existan leyes, tiene la ventaja que facilita o limita
distintas actuaciones.
Madrid también tuvo una ley de tanteo retracto que afectaba al suelo, con la ley del suelo y
a la vivienda pública pero solo estuvo en vigor hasta 2008.
• Deficientes estadísticas
Siendo la vivienda y su construcción, es imposible saber cuantas viviendas vacías hay en
España ya que las estadísticas no coinciden. Las estadísticas son deficientes.
Las estadísticas están normalmente hechas con datos de los tasadores, que son decisiones
bastante subjetivas. Si se está en un modelo económico en el que los bancos quieren dar
prestamos a un 140 cuando la ley solo permite el 80, los tasadores ajustan los precios para
favorecer a la banca.
Las estadísticas de los portales inmobiliarios son engañosas ya que refleja el precio que
PIDEN los arrendadores pero no el valor real por el que se alquila finalmente, hay un margen de
error y ese dato no lo pueden gestionar los portales. La ley de arrendamiento obliga a que la
fianza se deposite en un fondo del ayuntamiento, por lo que podríamos tener un registro preciso
de como es el precio del alquiler. Si la CCAA hiciera su trabajo, se podría realizar con precisión.
Con la venta de inmuebles también se podría hacer ya que hay registros de la propiedad e
impuestos de transmisiones patrimoniales…Es un mercado completamente intervenido y aun
asi no tenemos unas estadísticas fiables.
En algunas CCAA, han analizado la vivienda vacia (que es muy difícil determinar) cuando la
CCAA tiene la competencia del abastecimiento de agua y cruzando los datos del padron y del
agua, sacaron qué vivienda estaba vacia. En Madrid como existe un monopolio privado, se
escuda en la protección de datos y no se pueden cruzar.
La vivienda en alquiler. Los inversores institucionales (fondos buitre). España es una
anomalia en la cantidad de vivienda publica tenemos alquilada, ya porque ni siquiera sabemos
cuanta vivienda tenemos. El alquiler social de Madrid es el 1,25%, mientras que Viena tiene el
60% y gasta en un año en políticas activas de vivienda mas que en 4 años en España. Para estar
en la media europea nesitariamos 115.000, cuando tenemos alrededor de 6000.
POLITICAS DE VIVIENDA PUBLICA
• Politicas dirigidas a la propiedad:Hagamos un país de propietarios para que no haya
proletarios, la idea de que si yo estoy comprando vivienda soy mas sumiso para el estado
ya que si pierdo el trabajo, pierdo la vivienda.
• Politicas con baja dotación económica: como han ido subiendo los estandares de la
vivienda( accesibilidad, energía…).
• Disminucion de las cesiones lucrativas y para dotaciones, asi como las reservas
protegidas: de la edificabilidad que había, debia cederse un 15% a la administración y ha

bajado a un 10%. En la ley del 95 de la CA de suelo se plantea que el 50% de las viviendas
deberían tener algún tipo de protección y establece que el 75% sea VPO y el resto con
otro tipo, en las distintas leyes que se han sucedido hemos pasado de 50 a 30% y no
especifica el tipo de protección por lo que los promotores nunca optan por VPO. La ley
del 2001 del PP, tiene más de 120 reformas, es una ley frankestein absolutamente
incoherente que se ha ido cambiando. La ley de las 3 alturas limita que en la C de Madrid
solo se pueden tener tres alturas salvo algunas excepciones, diciendo que es para que
tuvieran escala humana que se pone para limitar intereses de constructores, pero se va
cambiando según intereses también.
• Despatrimonializacion de la vivienda publica
CONSORCIO URBANISTICO
A finales de los 80, principios de los 90 hay un problema de acceso a la vivienda (crisis cíclica).
Se incentiva el trabajo en obra. Se necesita una bolsa de suelo urbanizable disponible a corto
plazo. Plan 91/95 (Borrell y Narvona), establecieron en los aytos para ver cuanto suelo tenían
disponible para vivienda, con este plan, para reactivar la economía, se intentaron dotar de
46.000 viviendas, pero resulta que los suelos de los aytos eran de propiedad privada y rústicos
(lol) entonces se crearon los consorcios urbanísticos con cada ayto de forma que la CCAA tiene
en 51% de ese consorcio y el ayto el 49%, el director general de suelo engaño a los aytos diciendo
que había un problema de tesorería diciendo que no había dinero y abalaba mas parte del
consorcio, quedándose con mas parte de este. Se realizan expropiaciones del suelo no violentas
y cuando se acabe la operación (de vivienda libre) se le da al propietario un 15 o un 20% de esa
vivienda sin coste para el propietario. Lo que se hacían era VPO y vivienda de precio limitado
(más cara). Antes de hacerlas, se venden a promotores o cooperativas que inyectan dinero a CC
y aytos. Con lo de vender las parcelas no se produce el pico de tesorería que se prometía a los
aytos, lo que no salía de estas viviendas, se hacia con un centro comercial asociado que
terminaba de pagar esta operación. Los consorcios tienen un problema ya que esta todo
pensado en hacer vivienda y poco pensado en hacer ciudad, el pensamiento era de solventar un
problema coyuntural de acceso a la vivienda. Si tengo que rematar estos planes con un centro
comercial, destruyo el comercio de proximidad por lo que lleva a un modelo urbanístico cerrado,
ligado al transporte privado. En el urbanismo tiene que habitar la gente, si no lo que hacemos
son solo contenedores de vivienda. El acto lúdico del paseo necesita el comercio, para vivir
necesito un comercio, pero es más lucrativo un centro comercial.
Moncada para este urbanismo desenfrenado y rebaja el urbanismo expansivo que
promovían los consorcios (modelo San Jose de Valderas)
Los Pau´s del norte copian el modelo de los consorcios, rematan el desarrollo de vivienda
con un centro comercial.
El urbanismo son decisiones técnicas para llegar a máximas políticas.
MOSTOLES SUR
Madrid sur marca la pauta de lo que va a ser el consorcio, una reticula homogénea de
manzana cerrada de vivienda publica con su centro comercial asociado. La manzana es de 72x72
que acaba produciendo una unidad de vivienda bastante homogénea que permite repartirla
mejor entre los promotores. Mientras que una ciudad tradicional tiene un 20% de viario,
Móstoles sur tiene 28% y el consorcio norte el 40% todo ligado a esta retícula formal. Estas
manzanas tienen un único portal, tienes mucha calle y poca vida.
Como mucho en los consorcios hay dos tipologías de vivienda para un enorme número de
personas, calles absolutamente sobre dimensionadas.

Móstoles es una de las ciudades más grandes de Madrid que llega bastante tarde a los
consorcios. Llegan a una novedad, Getafe norte se ha producido con los técnicos de la
Comunidad, aquí el ayuntamiento decide sacar el consorcio a concurso. Es el concurso para un
plan urbanístico mas grande que se ha realizado. Se hizo una selección de equipos según
currículo. Eduardo Leida participa en este proyecto. Algunos técnicos deciden darle la vuelta al
modelo de ciudad que se estaba construyendo en ese momento. Había pocas limitaciones en el
plan, una vía pecuaria, el metro sur, que era una estación que se puso antes de haber nada
construido.
Se planteo completar la estructura radial de Móstoles, conectando el área con el centro con
un eje verde. Había una carencia de vivienda unifamiliar que hacía que la gente de Móstoles que
ascendía social y económicamente se iba de Móstoles. La vivienda unifamiliar permite tener un
gradiente de densidad y heterogeneidad. La calle de portales es importante, llena la calle, los
niños juegan en la calle y no ocupan el interior de las manzanas generando una ciudad
introvertida, además de portales debe tener comercio. La calle de portales se produce por un
ejercicio de parcelación. El patio de manzana garantiza la ventilación y la iluminación, pero no
permite llenarla de chorradas (de equipamientos no necesarios para la vivienda). Las calles
comerciales y las plazas se consolidan como nodos estratégicos de comercio y que no permiten
el desarrollo de un centro comercial. Se genera una zonificación vertical, en pb comercio, la
tercera oficina y el resto viviendas. La edificabilidad solo permitía consumir el 80% del volumen
capaz lo que obligaba a la heterogeneidad de las construcciones, había que modificar la tipología
volumétrica.
Si sacabas al patio de manzana los elementos de comunicación vertical y no los cerrabas no
contaban como edificabilidad, algo que gustaba a los promotores y permitia que no se
emplearan los patios interiores para cerrar la manzana con respecto del barrio. El viario se
reduce bastante por lo que la urbanización es muy barata. Las calles son todas bastante
diferentes, el coche puede llegar a todas partes pero con poca posibilidad de aparcamiento, lo
que las reduce solo al transito (templado de trafico)
LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD
Establece el interés privado siempre ligado al interés publico. El interés general va a estar
siempre sobre el particular. El planeamiento municipal debería defender únicamente el interés
general. La función social de la propiedad establece los derechos y deberes de los propietarios
según su régimen.
El estado no tiene competencias en leyes de propiedad, pero si a establecer unos mínimos
derechos y deberes básicos de propiedad. Para todo el territorio Los criterios para estas leyes
de propiedad es la clasificación del suelo. Con las clases de suelo sabremos que derechos y
deberes tiene el propietario y además con la calificación de un uso podemos concretarlos mucho
más.
Todas las clasificaciones urbanísticas vienen sobre todo de la ley del 76. La mayoría divide
el suelo en tres clases generales:
• Urbano
Suelo urbano consolidado
Suelo urbano no consolidado
• Urbanizable
Suelo urbano sectorizado
Suelo urbano no sectorizado
• No urbanizable

En algunas CCAA tienen más categorías según la casuística especifica según su
caracterización de propiedad
SUELO URBANO: Terrenos ya transformados, que estén integrados o sean integrables en la
trama existente. Es el suelo que ya esta transformado. Es importante que tenga todas las
dotaciones de abastecimiento y que forme parte de un asentamiento consolidado (malla
urbana). Durante mucho tiempo hemos tenido la concepción de que un suelo urbano era el que
tenia abastecimiento, todas las leyes autonómicas a partir de los 90 dicen que para ser suelo
urbano tienen que formar parte de la malla urbana y alguna especifica mas diciendo que, aunque
este en una vía urbana no tiene porque ser urbano. Un suelo urbano tiene que cumplir unas
leyes regladas. Es un suelo consolidado, el que formando parte de la malla urbana tiene servicios
suficientes para la edificación a la que van a dar servicio y el que tiene un grado de consolidación,
el suelo que ya se ha urbanizado y ya esta urbanizado es urbano y de ahí viene el solar.
Un solar es la parcela que está completamente urbanizable, tiene que tener acceso desde
viario urbanizado completamente, con abastecimiento de agua, red eléctrica… entendemos
también que con pequeñas condiciones de urbanización se puede considerar solar.
La diferencia entre suelo urbano consolidado y no consolidado viene de esta definición de
solar. El suelo urbano consolidado es aquellas en que las parcelas tienen esa condición de solar
o con pequeñas obras pueden adquirir la consideración de solar, pequeñas obras se refieren a
cuando no tengo que hacer proyecto de urbanización.
El suelo urbano no consolidado comprende los terrenos en los que hay que hacer una
transformación completa para tener una situación diferente a la que tenía. Comprenden
transformaciones de terrenos con usos que han desaparecido y en los que ese suelo se va a
emplear para otro uso, la ciudad ha crecido alrededor de esa parcela y hay que urbanizar y
parcelar para poder incluirlo en la malla urbana.
Los derechos y deberes de los propietarios van a variar según la clasificación en las que se
encuentren. En el suelo urbano no consolidado hay un deber de realojo, que consiste en poner
en disposición de los propietarios de ese suelo, realojo con las mismas condiciones.
Un suelo no es urbano consolidado si la administración no recibe las cesiones. Un terreno
pasara de no urbano no consolidado a urbano consolidado cuando se cede formalmente a la
administración las cesiones y también la administración que ha tenido que hacer. La
urbanización debe estar ejecutada correctamente.
SUELO URBANIZABLE
Deberian ser esos terrenos que son necesarios para la consolidación de la ciudad. Es un
suelo rustico que es necesario incorporar a la ciudad porque dentro de la ciudad no hay mas
suelo. Hay categorías pero tendemos a que desaparezcan considerando solo el suelo urbanizable
como un selo necesario para aumentar la ciudad, no considerar el un suelo urbanizable
programado (no sectorizado). El suelo urbanizable debería en este caso colindar con la ciudad,
no necesito tener una previsión de suelo. Solo se entendería el suelo urbanizable el necesario
para ampliar un uso de la ciudad. Es una forma de garantizar un crecimiento contenido y
organizado de la ciudad.
El suelo urbanizable sectorizado los propietarios tienen que cumplir los plazos de un
instrumento de planeamiento. Fuera de ese plazo el propietario no tendrá derechos
indemnizables. Si no es sectorizado, estos plazos no existen.
Tienen los mismos derechos y deberes que un suelo urbano no consolidado ya que es un
suelo sin transformar que hay que transformar. Solo cambia los números en cuestión de cesión
SUELO NO URBANIZABLE
Es el suelo que hay que proteger del proceso de urbanización. La ley del 98 decía que el

suelo no urbanizable era el que estaba muy justificada su protección y suelo urbanizable lo
demás. Ahora no, ahora el suelo urbanizable es solo el que necesito para el crecimiento de la
ciudad y protegido todo lo demás. Hay suelo urbanizable de preservación (suelo con valor,
establecido por el planeamiento) y de especial protección (zona protegida, establecido por
legislación territorial). Se protege según los valores del suelo y son por distintos motivos. En el
suelo no urbanizable se puede hacer todo lo que sea necesario para la preservación de ese suelo,
para que mantenga ese valor (si tiene valor agrícola, puedo construir algo para su explotación).
En el suelo urbanizable se pueden superponer categorías, pueden tener varios valores
(agrícola y paisajístico) por lo que tendrá varias protecciones.
Suelo rustico común, anteriormente, seria aquella en la que es rustico por no se necesario
para el crecimiento de la ciudad, pero ese suelo no tiene un valor, podría construirse una
vivienda unifamiliar en no formación de núcleo urbano. Esto nos ha llevado a poblaciones
dispersas. Si se había permitido con viviendas ligadas a la explotación de esas tierras, como uso
condicionado. El suelo que menos protección tiene es el rustico ordinario o común. El algún sitio
existe el suelo rustico de entorno urbano que tiene que ver con la preservación del paisaje.
Calificación: asignación de usos
Clasificación: asignación de derechos y deberes.
CALIFICACION
La calificación es la asignación de usos del suelo. Cuando tenemos clasificación y calificación
el suelo comprendemos la ciudad y tenemos las determinaciones estructurantes que
determinan la estructura de la ciudad. El uso funcional es el que caracteriza a la ciudad, el uso
característico es la calificación global, que define la estructura y es el uso que mas se da en una
zona de la ciudad.
Los usos pormenorizados o detallados cuando los doy parcela a parcela. Los derechos y
deberes los establece el instrumento de planeamiento y los usos también. El detalle del uso es
la zona de ordenanza que establece condiciones de edificabilidad y uso de una parcela.
Determinaciones estructurantes: aprovechamiento, edificabilidad
La calificación global, cuando es muy grande tiene un gran impacto en la estructura de la
ciudad, si el equipamiento, por ejemplo, es muy grande, podría ser supramunicipal.
Hay muchos tipos de usos dentro de los usos de la parcela, los establecidos por el
ordenamiento, seria el uso predominante o característico( el que más metros tiene en un
ámbito), usos compatibles (usos que se pueden dar a la vez del característico pero que salvo que
se contemple así no pueden ser sustituidos por el característico; en una zona residencial se
puede hacer un hotel por ejemplo si las condiciones del planeamiento o permite) y usos
prohibidos (uso incompatible) y usos provisional (son provisionales porque no generan ningún
derecho y se dan con una condición de desaparición) y uso complementario( el que se da a la
vez del principal, por ejemplo vivienda de guardería, un uso residencial dentro del industrial para
el gurda, el bar de un polideportivo…)
La calificación del suelo urbanizable la establece el plan parcial .
Tengo que saber qué tipo de edificación voy a tener para saber que limitaciones tengo. Es
importante que cuando se haga una zona de ordenanza se pueda aplicar. Los parámetros que
se establecen en la normativa deben poder ser aplicados a los proyectos. Cuando establecemos
condiciones de edificación y usos de la parcela establecemos una serie de condiciones. Algunas

de ellas:
• Índice de edificabilidad: coeficiente resultado de dividir la edificabilidad de un ámbito entre
su superficie (m2 edificable/m2 de parcela).
• Edificabilidad bruta (sobre un ámbito completo)
• Edificabilidad neta(sobre la parcela ya limpia, el solar)
La superficie neta resulta del planeamiento, cuando esta la ordenación ejecutada. El suelo
urbano no consolidado, el que con pequeñas modificaciones de urbanización pasa a ser
consolidado, el planeamiento establece una alineación de parcela que puede modificar la
superficie bruta de ese solar.
Determinaciones sobre la parcela. Algunos
Parcela mínima: parámetros minimos que se establecen para que en una parcela se puede
edificar con un determinado tipo de edificación. Por ejemplo, en vivienda unifamiliar aislada
tengo que tener unos linderos con todos los lados de la parcela, necesito tener una superficie
suficiente para que se cumpla, tambien frente edificable. Los retranqueos tendrán como mínimo
3 m. desde el plan general o la ordenación detallada se pretende que la ciudad tenga unas
consiciones (soleamiento, habitabilidad…) y con suficiente rigidez para permitir variedad de
proyectos para la tipología de edificación.
OTROS PARAMETROS
Retranqueo: separación mínima de la edificación a los linderos, medida
perpendicularmente a ellos; se distingue retranqueo frontal, lateral o trasero. El código civil
establece un retranqueo mínimo de 3m para poder abrir ventanas, depende del tipo de la
edificación, del uso…En suelo industrial se tienen diferentes consideraciones como que pueda
pasar un camion, un camion de bomberos..En vivienda dependerá del soleamiento.
Altura de edificación: no las define la zona de ordenanza porque tienen que ser iguales por
lo menos para el municipio, hay una serie de determinaciones generales (que es la altura de
conronacion, de cornisa, la inclinación de la cubierta…) son determinaciónes de carácter genral,,
Todos los parámetros sirven para hacer la zona de ordenanza. En una manzana puede haber
varias zonas de ordenanza, estaremos defendiendo la diversidad tipológica de la ciudad.
Eso se transforma en una serie de parámetros. Identificamos las zonas en las que se va a
dar una zona de ordenanza.para regular necesito cond¡diciones de edificación y uso de la parcela
; el uso caracteristico y una serie de usos compatibles aunque tambien una limitación de esos
usos, el compatible no puede sustituirlo por lo que cada uso tendra unos limites porcentuales.
Cuando definimos el uso tambien decimos en que planta se puede dar y como, sobre todo los
compatibles, por ejemplo Madrid nunca permite el uso terciario sobre el de vivienda, eso es la
situación de uso (regulado en normativa) depende de la ordenanza.
Parámetros de edificación:
• Parcela mínima, frente mínimo y retranqueo
Cuando hablamos de una tipología de edificación, la edificación es la que es por como se
implanta en la parcela. No podemos separar la edificación de la parcela. Asignamos la zona de
ordenanza a la parcela completa (sobre edificaciones existentes). Por ejemplo, si la tipología de
manzana es cerrada con patio interior, no hay que dar índice de edificabilidad, tendré que dar
un fondo edificable, ya que dependiendo de como sea cada parcela la edificación no sirve.

una vez que está hecha la zona de ordenanza hay que aplicarla para ver si se puede cumplir
y hacer el proyecto probando a plantear una envolvente.
En el planeamiento se definen condiciones. En una ficha urbanística planteara esas
condiciones que pueden ser de volumen, como las que hemos visto pero también otras, ya que
estas condiciones dependen de la sociedad (condiciones de acabados, de estructuras, de
materiales…), por ejemplo, para mantener una imagen de la ciudad.
PLANIFICACION DE REDES DOTACIONALES SUPRAMUNICIPALES
Las dotaciones supramunicipales dependen de distritos instrumentos territoriales a distinta
escala que se coordinan entre si para gestionarlas. Estos instrumentos serian las consejerías, el
plan territorial y el ministerio.
El urbanismo determina que todo el suelo que se gestiona por la administración debe ser
de titularidad pública, pero se deben tener en cuenta también las dotaciones privadas, para
conectarlas también a la ciudad. No se pueden equiparar a las dotaciones publicas, pero se
deben tener en cuenta también como servicio.
En el código de urbanismo de Madrid. La ley 9/2001 hay un articulo sobre determinaciones
estructurantes y determinaciones pormenorizadas (art.35)
Artículo 35. Determinaciones estructurantes y determinaciones pormenorizadas. 1. Son
determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística aquellas mediante las cuales se
define el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo objeto del planeamiento
general, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y de su
desarrollo futuro. 2. Sin perjuicio de una mayor concreción mediante desarrollos
reglamentarios, son, en todo caso, determinaciones estructurantes de la ordenación
urbanística: a) El señalamiento de la clasificación y, en su caso, categoría del suelo. b) La
definición de los elementos estructurantes de los sistemas de redes públicas. c) La división del
suelo en áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores, con el señalamiento para cada
uno de sus criterios y condiciones básicas de ordenación: Usos globales, áreas de reparto,
edificabilidades y aprovechamientos urbanísticos. d) El régimen de usos del suelo no urbanizable
de protección.
Artículo 36. Determinaciones sobre las redes públicas.
1. Se entiende por red pública el conjunto de los elementos de las redes de infraestructuras,
equipamientos y servicios públicos que se relacionan entre sí con la finalidad de dar un
servicio integral. Los elementos de cada red, aun estando integrados de forma unitaria en la
misma, son susceptibles de distinguirse jerárquicamente en tres niveles:
a) Los que conforman la red supramunicipal, que son aquellos cuya función, uso, servicio y/o
gestión se puede considerar predominantemente de carácter supramunicipal y, por tanto,
propia de las políticas de la Administración del Estado o de la Comunidad de Madrid.
b) Los que conforman la red general, que son aquellos cuya función se limita al uso y servicio
de los residentes en el municipio y gestión de su propio espacio, pero sin ser claramente
adscribibles a ningún área homogénea, ámbito de actuación, sector o barrio urbano o
rural concreto, ni tampoco al nivel supramunicipal.
c) Los que conforman la red local, que son aquellos cuya función se puede limitar al uso,
servicio y gestión predominante de los residentes en un área homogénea, ámbito de
actuación, sector o barrio urbano o rural concreto.
2. El conjunto de los elementos de la red pública son susceptibles de distinguirse, a efectos de
la presente Ley, desde el punto de vista funcional en los siguientes sistemas de redes:
a) Redes de infraestructuras, que comprenden, a su vez:

1.º Red de comunicaciones, tales como viarias, ferroviarias, portuarias, aeroportuarias y
telefónicas.
2.º Red de infraestructuras sociales, tales como abastecimiento, saneamiento y depuración.
3.º Red de infraestructuras energéticas, tales como eléctricas y gasísticas.
b) Redes de equipamientos, que comprenden, a su vez:
1.º Red de zonas verdes y espacios libres, tales como espacios protegidos regionales,
parques municipales y urbanos, jardines y plazas.
2.º Red de equipamientos sociales, tales como educativos, culturales, sanitarios,
asistenciales, deportivos, recreativos, administrativos y demás usos de interés social.
c) Redes de servicios, que comprenden, a su vez:
1.º Red de servicios urbanos, tales como suministro de agua, alcantarillado, suministro de
energía eléctrica, alumbrado público, servicio telefónico, acceso rodado y aparcamientos.
2.º Red de viviendas públicas o de integración social.
3. La definición de las redes públicas implica señalar expresamente todos aquellos de sus
elementos necesarios para asegurar el funcionamiento correcto y adecuado a las
necesidades previstas de la red correspondiente. A tal efecto, se establecen las siguientes
precisiones:
a) Tendrán el carácter de determinaciones estructurantes todas aquellas que consistan en
señalar las reservas y dimensiones de cualquier suelo que se prevea como elemento de
una red pública supramunicipal o general.
b) Asimismo, tendrán el mismo carácter de determinaciones estructurantes las que definan
las condiciones básicas de ordenación de cada uno de tales elementos, si bien el
desarrollo detallado de los mismos se concretará a través de determinaciones
pormenorizadas.
c) El señalamiento de los espacios destinados a elementos de las redes locales, así como de
cualesquiera otros parámetros necesarios para su ordenación detallada, tendrán el
carácter de determinaciones pormenorizadas. En cambio, serán determinaciones CÓDIGO
DE URBANISMO DE LA COMUNIDAD DE MADRID § 4 Ley del Suelo – 69 – estructurantes
las Instrucciones normativas al planeamiento de desarrollo sobre la localización y
características de elementos de nivel local que resulten necesarias para asegurar la
funcionalidad de la red correspondiente.
4. El sistema de redes supramunicipales sólo podrá ser establecido por el planeamiento regional
territorial o, en su defecto, por el planeamiento general. En consecuencia, la definición de
cualquier elemento de una red pública supramunicipal, localización, capacidad o
cualesquiera otras características de los suelos que formen parte de las redes
supramunicipales en un Municipio serán las que resulten de las determinaciones establecidas
por estos planeamientos en suelos urbanizables.
5. El sistema de redes generales deberá definirse en la ordenación estructurante respecto al
conjunto del Municipio, de forma que cada una tenga las dimensiones y características
suficientes para satisfacer adecuadamente las necesidades sociales actuales y potenciales. A
tales efectos, y por referencia a la capacidad total máxima de los suelos urbanos no
consolidados y urbanizables y respecto a un módulo de 100 metros cuadrados de superficie
edificable de cualquier uso, excepto el industrial, deberán cederse 20 metros cuadrados por
dicho concepto, cuyo destino será fijado por dichas necesidades.

6. El sistema de redes locales de un municipio se dimensionará respecto a cada ámbito de
actuación o sector y/o unidad de ejecución atendiendo a las necesidades de la población
prevista y de complementariedad respecto a las respectivas redes generales y
supramunicipales. El planeamiento urbanístico podrá imponer condiciones de agrupación a
las dotaciones locales de forma que se mejoren sus condiciones funcionales, sin que ello
redunde en ningún caso en reducción de los estándares fijados en este artículo. En todo caso,
en cada ámbito de suelo urbano no consolidado o sector y/o unidad de ejecución de suelo
urbanizable no destinados a uso industrial, se cumplirán las siguientes condiciones mínimas:
a) La superficie total en el ámbito o sector y/o unidad de ejecución de elementos de las redes
locales de equipamientos y/o infraestructuras y/o servicios será de 30 metros cuadrados
por cada 100 metros cuadrados construidos.
b) Del total de la reserva resultante de cumplir el apartado anterior, al menos el 50 por 100
deberá destinarse a espacios libres públicos arbolados.
c) Por cada 100 metros cuadrados edificables o fracción de cualquier uso deberá preverse,
como mínimo, una plaza y media de aparcamiento, siempre en el interior de la parcela
privada. La dotación mínima de plazas de aparcamiento deberá mantenerse aunque se
modifique el uso.
d) Los estándares del apartado anterior sobre reservas de aparcamiento no serán de
aplicación en los siguientes supuestos:
• 1.º Cuando, por razones de congestión y densidad de los centros urbanos, el
instrumento de planeamiento general establezca límites máximos a las plazas de
aparcamiento privado o público para comercios, espectáculos y oficinas.
• 2.º Cuando, por las condiciones de accesibilidad o las dimensiones de las manzanas o
parcelas existentes, las Ordenanzas municipales eximan de la obligatoriedad de plaza
de garaje en el propio edificio; en tal supuesto, los requerimientos de aparcamiento
deberán suplirse en otro lugar.
e) Los estándares de la anterior letra b) no serán de aplicación cuando se trate de vivienda
que cuente con zonas verdes o espacios libres privadas al menos en la misma cuantía que
la cesión a la que estaría obligada. En el caso de que no se alcanzara, se cederá hasta
completarla.
f) En suelo urbano, el deber de cesión de suelo recogido en la letra a) podrá satisfacerse
mediante el pago de su equivalente en dinero, cuando dentro del ámbito de actuación no
se disponga de la superficie necesaria para ello. Dicho deber se cumplirá en el momento
del otorgamiento de la licencia de obra y, en su caso, licencia de actividad. Las medidas
compensatorias recogidas en el artículo 67.2 podrán ser materializadas según lo expuesto
en el párrafo anterior. CÓDIGO DE URBANISMO DE LA COMUNIDAD DE MADRID § 4 Ley
del Suelo – 70 –
7. Por Orden motivada del Consejero competente en materia de ordenación urbanística,
dictada previo informe de la Administración responsable del servicio afectado y de la
Comisión de Urbanismo de Madrid, podrán reducirse las dimensiones mínimas para las redes
locales hasta alcanzar valores iguales o superiores al 80 por 100 de los estándares
establecidos en este artículo, sobre sectores en los que concurra cualquiera de los supuestos
siguientes:
a) Que tengan como uso característico el turístico, recreativo y/o residencial estacional,
tipología edificatoria aislada y bajas densidad y edificabilidad, además de presentar
autonomía suficiente respecto de cualesquiera otros. En tal caso, para admitirse la
reducción de la superficie de redes locales, deberán preverse servicios y dotaciones

privadas especialmente significativas o concurrir condiciones medioambientales
excepcionales.
b) Que se corresponda con una actuación para el establecimiento de complejos industriales
aislados, en cuyo caso se aplicarán las mismas condiciones que en el apartado anterior.
c) Que, por sus características y sin merma de la coherencia de la ordenación, requiera redes
viarias de grandes dimensiones; en tales casos, el exceso de superficie viaria respecto a
las proporciones normales en otros ámbitos o sectores podrá ser compensado reduciendo
los mínimos exigidos en la presente Ley para cualesquiera de las otras redes, siempre que
los valores finales no resulten inferiores al 90 por 100 de los estándares correspondientes.
8. Reglamentariamente podrán diferenciarse las dotaciones mínimas de suelo que, dentro
de cada grupo de redes generales o locales hayan de destinarse a usos específicos, sean
públicos o privados.
La logística de Madrid orbita sobre mercamadrid y el aeropuesto .
NAVARRA
El plan sectorial de incidencia supramunicipal (PSIS). Se suele atender a las herramientas
supremunicipales y no municipales para ordenar estas dotaciones ya que controlan una escala
mayor de territorio. El PSIS es intrumento ejecutivo de la estrategia territorial es el intrumento
que la CCAA y el gobierno ha usado para impulsar el aeropuerto, el museo Oteiza… todo ese
suelo que era urbanizable pasa a ubano con un uso concreto, normalmente detrás de un PSIS
viene una modificación del plan general.
El Pais Vasco es el territorio mas modélico.
Tiene una estrategia territorial, directrices de ordenamiento territorial (DOT)
Los planes territoriales parciales que son de carácter integral (PTP)
y planes territoriales sectoriales (PTS), que ordenan cuestiones como la creación de suelo
para la creación publica de vivienda.
Despues tambien hay decretos.
Se ponen números para hacer un esquema de las distintas necesidades que tiene un
territorio en cuanta dotación, son criterios para afinar la necesidad.
Hay un decreto en el plan sectorial en cuanto a vivienda publica que habla de los estándares.
Se diferencia entre las viviendas que estén construidas en suelo urbano no consolidad y en las
urbanizables. Se suele hablar de porcentajes.
Las viviendas de protección publica admiten varias posibilidades, la VPO puede ser
desarrollada por promoción privada mientras se sometan a unos estándares, la VPP es de
gestión y titularidad pública. Ese porcentaje que dice cuanta vivienda publica debe haber se
repartirá entre los distintos tipos.
En el país vasco hay un equipamiento que tiene que ver con el alojamiento, pero
supramunicipal que tiene que ver con el realojo, la necesidad de vivienda de los inmigrantes,
para familias con necesidad de vivienda. El estándar lefal que rige con calificación de sistema
general, exige una superficie no inferior a 1,5 m por cada m nuevo construido, se destinara a
vivienda de carácter dotacional. Por cada vivienda se cede un porcentaje.
En otras comunidades como Madrid, se reparte 30, 70,20. El 20 se dedica a dotaciones
públicas, por cada vivienda privada tienes que ceder suelo, destinado a dotaciones públicas, ese
suelo es de titularidad pública. Esta condición de la ley se suprimió en Madrid ya que no se
disponía de dinero publico para estas dotaciones, alguna parte de este suelo se ha usado para
otro tipo de dotaciones ya que no había ninguna regulación para crear esta vivienda dotacional.

Esta cesión afectaba a que los ámbitos tenían una ordenación tan ajustada que las zonas de
cesión nunca se colmataban del todo, quedaban ámbitos con gran parte de suelo libre ya que
estaba sobre escalado, dejando barrios demasiado esponjados.
Hay otras leyes que son mas sensatas y ligan esta cesión a estándares mas cercanos a la
realidad. La ley de Madrid no distinguía la cesión para residencial o industrial por lo que la cesión
de las redes locales era mucho más desmesurada.
En el ámbito local (plan especial…) En el suelo urbano tendre unos sistemas generales (redes
municipales y redes supramunicipales), que han sido cedidas anteriormente en un paso previo,
de la superficie que me queda tras ceder eso, cedo un 10% del neto del ámbito (descontados los
sistemas generales), las zonas verdees se destinan en porcentaje en cuanto al ámbito, pero los
equipamientos se distribuyen en cuanto edificabilidad ya que es la mejor manera de ligarlos a
las viviendas, para que esten bien dimensionadas en cuanto a la población que las va a usar.
En industrial, las zonas verdes no se liga a la superficie ya que no va a ser tan necesarias por
el tipo de uso.
El suelo destinado a aparcamientos en su, Una plaza por cada 200 m2 de techo
potencialmente edificable en suelo publico (1 cada dos viviendas aprox) ya que se supone que
las edificaciones constan de plazas privadas (como mínimo la ley obliga a que haya el mismo
numero de plazas publicas o privadas, o superior).
En el suelo urbanizable
Tengo que hacer obras de urbanización que comprometen la cesion. Lo que mas cambia
entre suelo urbano o urbanizable es el aparcamiento, el reglamento asume que el suelo urbano
esta cerca del centro por lo que el uso del coche es menor y se necesitan menos plazas. En el
urbanizable se suponen mas plazas, por estar mas alejado y tener tipología de vivienda aislada.
Cada ley de cada CCAA esta descrita por como se ha entendido la ciudad por los
profesionales que redactan la norma
RESIDENCIAL INDUSTRIAL
Suelo ZONAS EQUIPAMIENTOS APARCAMIENTO ZONAS VERDES EQUIPAMIENTOS APARCAMIENTO
urbano VERDES PUBLICOS Una plaza por cada 15% DE LA 1/3 del 15% Una plaza cada
10% 20 M2 DE SUELO 200 m2 de techo SUPERFICIE (descontando 400 m2
POR CADA 100 potencialmente TOTAL sistemas
M2 EDIFICABLES edificable (como ORDENADA generales)
mínimo la ley obliga DESTINANDOSE
a que haya el 2/3 A DICHA
mismo número de RESERVA DE ZV
plazas públicas o (descontando
privadas, o sistemas
superior) generales y
viario)
Suelo ZONAS EQUIPAMIENTOS APARCAMIENTO ZONAS VERDES EQUIPAMIENTOS APARCAMIENTO
urbanizable VERDES PUBLICOS -Vivienda de menos 15% DE LA 1/3 del 15% 1 plaza cada 200
10% 20 M2 DE SUELO de 120 m2: 1 cada SUPERFICIE m2 fuera de la
POR CADA 100 100 m2 TOTAL parcela
M2 EDIFICABLES -Vivienda de más ORDENADA industrial y otra
de 120: 1,5 plazas DESTINANDOSE cada 200 m2
por cada 100 m2 2/3 A DICHA dentro de la
RESERVA DE ZV parcela privada
(descontando

sistemas
generales y
viario)
En el residencial tenemos tambien zonas ajardinadas…educativo deportivo…Se computan

unos ratios de niños por viviendas para reservar un centro de una superficie determinada de
pardela según esa ratio. Es posible que el ayuntamiento te obligue a ceder mas (esto es un
mínimo) si tiene planeada una dotación que requiere mas metros). Tambien hay excepciones, si
ya existen dotaciones que cubren las necesidades de la población pues no será necesario ceder
esos metros
PARTE 2
ORDENACION DE LA CIUDAD EXISTENTE (SU)
La ley del 75 (SU) precisa la definición del suelo urbano, aumento los deberes de los
propietarios del suelo urbano (deber de urbanizar, deber de edificar para consolidar los tejidos)
y se aumentaron las cesiones para dotaciones haciendo un equilibrio con el tejido consolidado.
La ley del 90 (SU) incorpora a los mecanismos redistributivos (equilibrar el área urbana). Se
introduce el aprovechamiento urbanístico.
La ley del 98 (SUnC) se establece la categoría de suelo urbano no consolidado, aquel suelo
integrado en la malla con servicios urbanísticos que esta pendiente de ordenación y de reformas
sustanciales.
Los propietarios del suelo urbano consolidado y no consolidado comparten algunos
derechos como el derecho al aprovechamiento urbanístico, derecho que concreta la
edificabilidad, todo lo que un propietario tiene derecho a hacer en su parcela. Pero también hay
diferencias el propietario de suelo urbano no consolidado no tiene derecho a edificar, tiene que
urbanizar.
Cuatro fases de transformación a SU
• Ordenar
• Repartir
• Urbanizar

• Edificar
Ejemplo: Valencia
El plan municipal, aunque tiene que tener una visión territorial ordena el municipio. Dentro
de la ciudad hay mucho suelo no consolidado, pero es suelo urbano, esa área se delimita como
necesaria de transformación.
Las herramientas que tenemos de ordenación primero es la delimitación
Luego la asignación de usos pormenorizados, que no admiten división, el ámbito mínimo es
la parcela, esto implica la creación de zonas de ordenanza que comparten el mismo uso y una
serie de fichas urbanísticas que explican los usos (prohibidos, compatibles…)
En tercer lugar, estaría la identificación de espacios libres y dotaciones, en los planes,
asociados a este equilibrio de servicios se determinen una serie de áreas funcionales para que
exista un cierto equilibrio, cada área funcional tendrá un gran parque o una red local…Las áreas
funcionales se separan por las vías de comunicación, los espacios libres propios del sistema
general que separan unas zonas de otras.
En Valencia el plan es del 87 que se ha intentado revisar muchas veces, pero ha cambiado
tanto la visión de la ciudad de los equipos de gobierno que ha sido imposible. Se han inventado
un documento que se llama directrices que es un documento que se adapta al plan para
determinar las áreas funcionales.
La cuarta herramienta se puede englobar bajo el nombre de detalle que es precisar a una
escala grande la parcelación, el diseño de la red viaria, las alineaciones, las rasantes…todo lo que
es preciso para entrar a edificar en la parcela. En las fichas se concretan las condiciones de
edificación, el diseño de la red viaria, las condiciones de volumen, los usos, la clase de suelo, el
documento urbanístico en vigor y el plan de desarrollo. Este plan de desarrollo coge el suelo
urbano no consolidado (PRI, proyecto de reforma interior). En este caso se lleva a cabo como un
consorcio que gestiona la transformación. Este consorcio ha tenido que hacer una ordenación
pormenorizada, parcelación, usos pormenorizados, cesión para dotaciones…todo lo que expone
la ordenación del suelo urbano, pero en el plan de reforma interior, una de las herramientas a
las que el suelo urbano se puede remitir para transformar el suelo urbano no consolidado. El
consorcio designa algunas parcelas lucrativas (las vende a promotores) para financiar el
consorcio, otras se llevan a subasta pública.
El área de ejecución son ámbitos de reparto que tienen que ver con fases de ejecución y el
área de reparto es a la que referencia el plan de parcelación…Lo que esta fuera del área de
reparto seria lo que está consolidado.
Área de reparto: es un ámbito espacial, con una delimitación física, a cada área de reparto
le corresponde un aprovechamiento tipo. Todas las áreas de reparto no pueden tener una
desviación que hagan que la ciudad se descompense. Las áreas de reparto solo pueden contener
suelo de una misma clase y como tienen que ver con repartir solo pueden ser para urbanizable
sectorizado o suelo urbano no consolidado.
Se calcula como el aprovechamiento lucrativo total (metros previstos lucrativos incluido el
dotacional privado) dividido entre la superficie (excepto dotaciones y locales existentes en el
suelo urbano). Los sistemas generales no te penalizan en las cesiones igual que no te penalizan
en el aprovechamiento.
Un PRI termina de consolidar un suelo urbano, también puede haber un PEP (plan especial
de protección) que en este caso es de un ámbito histórico, se define un ámbito en el que están
los edificios patrimonio y lo que hay que proteger, las subzonas de ordenación que es una forma
de concretar las del plan general, no las pueden cambiar ni contradecirlas, pero si concretar.

En estos ámbitos hay pequeñas delimitaciones para otros tipos de actuaciones integradas
que son zonas de detalle que precisan repacelarla…unas acciones especiales. En estos planes
entran en consideración muchas temáticas como el paisaje urbano, el estudio de las visuales de
las fachadas, de la percepción de los monumentos.
Jerarquía:
• Plan territorial (sectorial o parcial)
• Plan general
• Plan parcial, plan especial….
Hay un plan supramunicipal, como instrumento de ordenación territorial especialmente
dirigido a proteger la huerta que se debe coordinar con los planes municipales, les establece
límites para la protección de ese suelo
Sobre las dotaciones, la ley del suelo establece operaciones de transformación que suelen
ser en suelo nuevo, pero puede darse una transformación de actuación de dotación que
equilibra un suelo urbano en el que se ha desarrollado mucho el residencial y hay que ajustar el
equilibrio dotacional de las áreas funcionales. Una actuación de dotación permite obtener
aprovechamiento o cesiones para las dotaciones fruto de ese aumento de edificación. Si la
ciudad se densifica, también necesitara equilibrar esa dotación (mediante la cesión de suelo o
el pago de un dinero a la administración para generar ese equipamiento en otro lugar). El
aprovechamiento lleva una compensación a la ciudad.
El suelo urbano no consolidado, en algunas legislaciones, contemplan como aquellas que se
puede aumentar la edificabilidad a la que la corresponde un aumento de la cesión para redes
generales. O compensación de suelo o compensación económica. La económica se llevará a una
dotación de equipamiento. La ley 2015 legisla, pero desde el 76 se contempla que cualquier
actuación en el SU llevaría relacionado una cesión en relación con la edificabilidad que se
aumenta se apareja una cesión para actuaciones de dotación.
DOTACIONES GENERAL LOCAL
Obtencion de suelo Expropiación/cesión Cesión
Urbanizacion Ayuntamiento Propietarios
(El instrumento de
planeamiento tiene que ver
la viabilidad económica de la
propuesta para el ayto)
Edificaciones Comunidad/ayuntamiento Ayuntamiento
(mediante convenios ya que
estas dan mucho dinero y
necesitan mucho dinero)
En el suelo urbano se necesita aplicar unas garantías de accesibilidad universal a la vivienda

y de mejoras de la calidad energética. En los cascos mas antiguos, suele haber población mayor
con rentas bajas en el que si hay que hacer una actuación de accesibilidad (ascensor) la gente se
va a otro sitio y quedan vacías las viviendas. Se hacen planes de vivienda de ámbito estatal, es
una competencia básica para garantizar la igualdad y el derecho a disponer de una vivienda.
Establecen unas ayudas para rehabilitar las viviendas y mejorar el espacio público. Ley de las
tres R que ahora esta incorporada a la ley del suelo. Son ámbitos que reúnen unas características
que son el factor social y la caracterización de la edificación. La suma de las dos establece los
índices necesidad de regeneración. Las edificaciones para que puedan ser financiables tienen
que ser anteriores al 1980, que no se hayan rehabilitado, condiciones de eficiencia energética,

la falta de accesibilidad. La caracterización de la población se hace en base a la composición del
hogar, la renta, la evolución de la población (si se incrementa la población o se vacía ese ámbito)
y la proporción de población mayor, cuantas mas personas mayores haya mayor es la ayuda.
Después se hace un plan especial, que a veces inclusos se tiene que modificar el plan general,
ya que a veces hay que mantener una edificabilidad no contemplada, zonas libres que cambian
su uso…Se recupera el espacio publico y se hace accesible.
Memoria programa: es la tercera fase que consiste en la identificación parcela a parcela,
edificio a edificio de las obras que hay que hacer y de las ayudas que se da a cada propietario.
Se establece cuánta es lo que aporta el propietario en cada actuación, incluso llegando a que no
tenga que aportar nada, pero si le obliga a declarar el aumento de esa mejora del patrimonio,
no le exime de hacer la declaración de aumento de patrimonio. Si en algún momento vende la
vivienda…esa vivienda ha aumentado su valor.
La actuación de renovación es cuando está muy deterioradas alguna zona y se sustituyen.
Nos lleva a un suelo urbano no consolidado donde tenemos que cumplir con las cesiones locales
(aunque algunas ccaa permiten que se reduzcan algo…)
TALLER 3
Base parcelaria
Alineación oficial: Línea que separa los espacios públicos continuos d ellos espacios
parcelados
21/11
SUELO URBANIZABLE
ORDENACION
Es aquel necesario para las necesidades de crecimiento de un municipio. Que sea solo el
necesario para el modelo de crecimiento depende de la legislación y de quien la redacte.
El sectorizado sería el que es necesario transformar para las necesidades de planeamiento,
muchas de las legislaciones están eliminando el no sectorizado para seguir el modelo de
organización territorial más sostenible y compacto.
El suelo urbanizable se clasifica en sectores que establece el plan general, es una
determinación estructurante per también tiene que explicar cómo se va a sectorizar y las
condiciones de edificabilidad, densidad de vivienda…
Derechos: instar a la planificación del instrumento de planeamiento y aprobar ese proyecto
Deberes: ceder el aprovechamiento para el ayto y para redes y sistemas generales. Vienen
determinadas por la ley, pero regidas por el planeamiento
La equidistribución significa que todos los propietarios de ese sector de suelo van a tener
las mismas posibilidades de aprovechamiento.
Cuando se revisa un planeamiento, el anterior se estaba desarrollando yhay ámbitos que
están en ejecución y esos planeamientos se asumen. Eso se llama planeamiento asumido que se
sigue desarrollando, incorporándolo con todas las determinaciones.
Para el desarrollo de un sector de suelo urbanizable hay que dar unas condiciones, unas
determinaciones estructurantes:
• uso global, uso prohibido,
• edificabilidad máxima que será la bruta del sector, superficie bruta de cualquier uso entre
superficie de suelo. (Índice de edificabilidad.

• Superficie del sector. Cuando la delimitación que se ha hecho en plano se lleva a la
realidad se producen reajustes (adaptándola a algún camino…)
• Sistemas generales (cesiones). Redes generales, que sirven a todo el municipio, la
obligación de ceder este suelo es de los urbanizables pero el cálculo se hace de la
totalidad del sector por lo que esa cesión puede ser mayor del mínimo. Las redes
generales se asignan porque todos los propietarios deberían tener el mismo
aprovechamiento en un mismo sector y en distintos sectores, equivalentes. Las redes
locales siempre van a estar dentro del sector, pero las redes municipales pueden estar
fuera (adscritas), se adscriben a los sectores para su ordenación o interiores (incluidas)
Cuando son incluidas, tenemos que tener en cuanta que este suelo no genera superficie
edificable.
• Densidad de vivienda. Hay un máximo de edificabilidad y densidad regido por la
legislación.
• COHESION SOCIAL: Diversidad de usos, diversidad de usuario. Hay una reserva de suelo
para vivienda protegida en cada sector que es mínimo. Es el propio plan que lo puede
aumentar en función de las necesidades de ese municipio, nunca reducir. Esto se da mas
en SUnC ya que puede ser un sector en el que no exista vivienda protegida y se dedique
toda la superficie. En el urbanizable se reparte de forma equivalente. Diversidad de uso:
evitar que todo este dedicado, por ejemplo, a vivienda unifamiliar, que exista sector
terciario. Desde el planeamiento se puede establecer que haya unos usos terciarios o
equipamientos privados que este comprendido por ejemplo entre un 10-30% de la
edificabilidad total. En este reparto de edificabilidad hay que limitar un porcentaje que
limite el resto.
• Tipología de edificación (tiene que ver con la edificabilidad y la densidad, también con el
paisaje urbano y la integración de la edificación en la ciudad). Tipo de edificación es por
cómo se sitúa en la parcela.
• Área de reparto: un ámbito donde todos los propietarios tienen el mismo derecho de
aprovechamiento. Es el ámbito de equidistribución para fijar esa edificación, para
materializarlo es la gestión. Aprovechamiento lucrativo/objetivo: para poder darle a
todos los propietarios el mismo le damos m2 ponderados que significa dar un
aprovechamiento teórico que será el mismo para todos. Se calcula el aprovechamiento
unitario que es el coeficiente que dice el derecho de aprovechamiento de un sector.
Cualquier propietario de ese suelo tendra ese aprovechamiento en relación al uso
característico de esa parcela.
Madrid establece que todos los suelos urbanizables sea una misma área de reparto que no
tiene sentido porque se han ido reduciendo cesiones entonces estaría desequilibrado.
Lo normal es que el área de reparto se establezca en el plan general. En san Sebastián cada
parcela de suelo urbano establecía antes del 98 que cada parcela era un área de reparto. Hay
algunas legislaciones que han elimiado el área de reparto y se establece la equidistribución de
otra manera. Si se suprimen, la asignación de sistemas generales se desequilibra.
• Condiciones para dotaciones locales: la ley establece unos mínimos que podemos
incrementar si tenemos ciertas condiciones, zonas que estén poco abastecidas, las
cesiones del suelo urbanizable pueden servir para dotar al suelo urbano colindante
• Condiciones de gestión
• Condiciones de ordenación: condiciones que garantizan la integración del plan. Como
viarios estructurantes que no sean sistemas generales, zonas verdes que respeten la
configuración característica de la ciudad. El ajuste concreto lo dira el planeamiento de
desarrollo, pero aquí se le da las condiciones generales.
• Condiciones infraestructuras: hay una obligación de conectarse con las infraestructuras.
Hay una necesidad de concretar todo lo posible estas determinaciones, que pueden venir

de las evaluaciones de impacto ambiental.
El desarrollo del ámbito es el que va a superponer todas las capas de los condicionantes,
dándonos las determinaciones para el desarrollo de ese plan. Los propietarios del suelo ya
pueden hacer su ordenación detallada. Para acabar con esa ordenación hay que determinar el
aprovechamiento unitario o medio.
Aprovechamiento urbanístico es un aprovechamiento ligado a el uso característico. Para
ello uso coeficientes de ponderación que es un valor que se establece desde el plan general, dice
que 1 m2 de VL equivale a 2 m2 de VP, sirve para ajustar el valor, depende de los valores de
repercusión, la vivienda libre es mucho más lucrativa. Permite que independientemente de la
edificabilidad el derecho sea el mismo para todos.
Para calcular el aprovechamiento unitario, hablo de la suma de todas las superficies
edificables con sus coeficientes de ponderación entre el suelo edificable más las redes generales
𝑆𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑥 𝐶𝑝
𝐴𝑢 =
𝑆𝑠𝑒𝑐𝑡𝑜𝑟 + 𝑅𝑔
Cuando hablo de índice de edificabilidad hablo de los que se construyen en realidad, pero
los de aprovechamiento no son construibles ya que estoy incluyendo metros que no tienen
edificabilidad.
Primero hay que saber qué se integra en el área de reparto (ejemplo 3 sectores) mas unos
sistemas generales que en este caso son exteriores. Tengo que saber los daros de los sectores
que integran esa área de reparto.
SECTORES SUPERFIC Índice de USO M2 CONSTRUIBLES Aprovechamiento
IE M2 edificabilid urbanístico
ad (m2
construible
s)
Establecido
s en PG
S1 Total M2 30% S.edif VP Aplicando los El que más m2 tendrá en el
(RESIDENCIAL construible 70% VL porcentajes de usos a área de reparto. Vuelvo a
90% s 10% S.total la edificabilidad. multiplicarlo por los Cp para
TERCIARIO 10%) residencial terciario Primero limito el uso tenerlo todo en función de
es característico del vivienda libre
30% S.edif sector y luego el de la
VP ordenación detallada,
70% VL esto hace que el
10% S.total aprovechamiento sea
terciario mucho mas ajustado.
Tendré unos metros
edificables*
S2 Total M2 70% VP
(RESIDENCIAL) construible 30% vL El uso
s 20% Terciario característico aquí

residencial seria el de VP y los
es usos característicos
iran en función de ese
uso (VP será el valor 1)
S3 Total M2 En este caso
(TERCIARIO) construible dependerán del
s terciarios terciario
Suma
sectores=AREA
DE REPARTO
*Coeficientes de ponderación: salen del valor de repercusión, es una matriz de ponderación

que sale de relacionar unos usos con otros. El 1 se lo asignamos al uso característico del área de
reparto o sector y al resto lo que corresponda según los valores de repercusión
Aprovechamiento unitario: Tengo que hacer que el de cada sector sea iguales. Lo haré
modificando la cesión de redes generales ya que no puedo variarlos
𝑆𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑆1 𝑥 𝐶𝑝
𝐴𝑢 =
𝑆𝑠𝑒𝑐𝑡𝑜𝑟 1 + 𝑅𝑔
Parcela de 1000 m2 con Au= 0,3. Al propietario le corresponde un aprovechamiento
lucrativo del 90%-85% (aprox) y dependiendo si es urbano consolidado o urbanizable.
1000 x 0,3= 300 x 0,9= 270 m2 lucrativos
Para la ordenación detallada, tendré aprovechamientos unitarios de VL por ejemplo. Ahora
tengo manzanas, la superficie del sector correspondería a la zona de ordenanza.
De mi ordenación detallada tengo unas delimitaciones. Cuando tengo un sector con un
índice de edificabilidad de 0,5 me dice que la superficie total por 0,5 tendré unos metros
edificables, de esos metros edificables tendré una serie de condiciones para cada zona de
ordenanza (viario, edificabilidad de equipamientos…) Seria la edificabilidad bruta. En la
ordenanza la reparto en las zonas de ordenanza haciéndolo neto. Tengo que garantizar que ni
el aprovechamiento ni la edificabilidad puede ser ni mayor ni menor cuando haga la ordenanza
para no reducir ni aumentar derechos.
La ordenanza establece las condiciones y los mecanismos para llevar a cabo la gestión.
22/11
GESTION
Hay formas de gestión diferentes dependiendo del tipo de suelo en el que nos encontremos.
Hay dos tipos
1.Aisladas: asistemáticas. Las que se producen en una parcela o conjunto de parcelas sin
necesidad de equidistribución. Puede haber una corrección de parcelas para adaptarlas a la zona
de ordenanza que es la que establece el tamaño mínimo de parcela. Se hacen en ámbitos de
regeneración y en suelo urbano consolidado. En el suelo no urbanizable siempre serán
actuaciones aisladas. Todos tienen que ser aprobados por los ayuntamientos incluso los que
vienen de legislaciones estatales, tiene que hacer informes. Pueden ser:
• Actuaciones aisladas de urbanización: una edificación que tiene un retranqueo distinto a
la alineación vigente se lleva a la nueva alineación y se le da condición de parcela. Las
actualizaciones aisladas de urbanización se materializan con un proyecto de obra
ordinaria (si solo es una instalación nueva o completarla) o urbanización (todos los

servicios) y formalizar la cesión con una escritura
• Actuaciones aisladas de normalización de fincas: por ejemplo, tenemos una parcela que
no cumple el frente mínimo, se soluciona normalizando esas fincas. Una edificación no
puede dejar sin edificación a otra parcela (puede estar obligado por el planeamiento). Es
un procedimiento entre dos propietarios, hay que aprobar un proceso de parcelación,
que lo aprueba el ayuntamiento que tiene que decir si cumple las condiciones de
ordenanza, es imprescindible para inscribir la finca
• Actuaciones aisladas de expropiación: una parcela destinada a una dotación en suelo
urbano consolidado, que en sus deberes no tendrían mas que el de cesión para la
alineación, pero el ayuntamiento puede obligar a ceder su tiene una necesidad
especifica. También se puede dar en suelo no urbanizable (por que tenga un interés
especial para se publicó). En una expropiación no hay reparto de cargas. Se aplica la ley
de expropiación forzosa, siempre se necesita un instrumento que la relegitime esa
expropiación, un instrumento de legislación o un plan especifico
2.Integradas: sistemáticas. Es un ámbito que se va a transformar a la vez en la que se
producen reparto de beneficios y cargas y se urbaniza. Siempre esta sometida a esos procesos,
urbanización y reparto de derechos y deberes. Aunque exista una urbanización también puede
referirse a un cambio de uso, cuando pasa eso el suelo se convierte en urbano no consolidado.
La ley 8/90 la denomina sistemática. Suelo urbanizable siempre actuaciones integradas. En suelo
urbano no consolidado o urbanizable necesitamos ordenación detallada, también la
delimitación de unidades de actuación o ejecución que son los ámbitos donde se van a
materializar el reparto de cargas y beneficios, se desarrollan a la vez y es donde desarrollamos
los procesos que nos van a permitir llevarlo a la realidad. Son ámbitos que delimito para que se
desarrollen poco a poco para que se puedan llevar a cabo los procesos, es obligatorio para que
se puedan llevar a cabo las actuaciones integradas. No modifican la ordenación.
Todo el ámbito tiene que pertenecer a unidades de actuación, ahí se van a concentrar todos
los propietarios a los que los tengo que dar un aprovechamiento. Los propietarios de ese suelo
tienen que tener todo el mismo aprovechamiento, es decir por ejemplo si hay una zona verde
en ese ámbito, los propietarios de ese suelo tendrán derecho a aprovechamiento en otra zona
que no sea espacio libre. Para saber cómo troceamos ese ámbito para repartir las cargas
tenemos que saber el aprovechamiento de las manzanas…Trocearemos ese sector de forma que
todos los trozos tengan el mismo aprovechamiento y las mismas cargas. La ley permite que
exista algo de variación entre los propietarios, pero lo suyo es equilibrarlo (en urbanizable o
urbano no consolidado).
Si tenemos un sector donde había un parcelario original, lo transformamos en una
ordenación nueva, con unos usos, parcela mínima, parcelas de cesión…la división que haga tiene
que dar parcelas edificables, las divisiones tienen que ser razonables. Gestión es decir lo que le
corresponde a cada propietario después de haber hecho las delimitaciones y condicionantes de
ese ámbito en la ordenación. En el suelo de cesión, puedo mover los limites más libremente para
equilibrar los sectores, en cambio las edificables no, porque me tienen que salir parcelas
edificables.
Tengo un aprovechamiento unitario del ámbito, lo igualo al de cada sector para igualar la
cesión aprovechamiento urbanístico es teórico, para pasar a metros edificables tengo que dividir
entre el coeficiente de ponderación. Cuando ponderas
En todas las clases de suelo vamos a pasar por estos procedimientos
El suelo urbanizable como actuación aislada debe ser una excepción, deben hacerse por
cesión. El estudio de detalle siempre es previo a la gestión.
La tradición dice que tenemos dos sistemas de actuación iniciativa pública o privada

-Cooperación: iniciativa pública en suelo privado. Los costean los propietarios, pero es
iniciativa del Ayto. los propietarios lo costean y tienen la propiedad de las parcelas adjudicadas.
Se hace en municipios pequeños donde hay poca iniciativa, en ámbitos con parcelas pequeñas,
en ámbitos donde exista un interés publico para que se desarrolle… La administración actúa de
agente urbanizador, la administración solo gestiona. A la administración le interesa el desarrollo
de ese ámbito de la ciudad y actúa de motor para que se desarrolle. Se suele aplicar en suelos
urbanos no consolidados. Los propietarios agrupados en la junta de compensación desarrollan
la iniciativa, que se hace únicamente para el desarrollo de un ámbito y que tiene una
temporalidad hasta que se desarrolle ese ámbito, es un ente intermedio entre los propietarios
y la administración.
-Expropiación: Iniciativa pública sobre suelo público. La administración obtiene todos
los terrenos y desarrolla el ámbito. Lo que estaba definido en el planeamiento lo desarrolla la
administración (puede ser industrial, vivienda…). Se hace cuando el interés de la actuación lo
justifica, la mayoría de los planes de interés territorial que tienen un interés se hacen por
iniciativa pública. El sistema de expropiación permite que haya liberación de la expropiación si
el propietario se compromete a desarrollar ese ámbito si el propietario se compromete a
desarrollar la actuación en las mismas condiciones que la administración, incluso también para
el mantenimiento de alguna edificación existente que se ajuste al planeamiento, las
preexistencias son compatibles con el planeamiento y las actuaciones que se van a realizar.
-Compensación: iniciativa privada en suelo privado. La desarrollan los propietarios del
suelo, no un agente externo y ceden a la administración las redes generales etc para el
aprovechamiento. Los propietarios se agrupan en una junta de compensación si o si (mayor o
igual del 51% de la propiedad del suelo, si un propietario tiene el 60% de la propiedad, puede
iniciar)
El agente urbanizador empezó como una figura que ayudaba a la administración a
desarrollar los ámbitos que no se llevaban a cabo. En 1994 la c. Valenciana aprueba el agente
urbanizador, que no tiene porque ser propietario de los terrenos, suple a la administración para
gestionar la iniciativa, pero no tiene derecho a expropiación, al principio no necesitaba ser
propietario luego se dijo que tenia que ser al menos de una parte.
Cuando los propietarios de suelo no se ponen de acuerdo, cualquier persona,
propietaria o no podía llevar a cabo esa iniciativa. Tenía que justificar el apoyo de los propietarios
y una oferta al ayuntamiento. Después de presentar esta propuesta podían hacer mas gente
mas propuestas. Muchas comunidades lo han denominado
Otra variante al sistema de compensación que es el sistema de conciertos es que cuando
el sector tiene un único propietario, hay legislaciones que dicen que puede firmar un convenio
con la administración para las cesiones y otras lo definen como un sistema de actuación propio,
que también se puede usar cuando todos los propietarios están de acuerdo. Madrid tiene
además un sistema de ejecución forzosa que solo se puede aplicar por incumplimiento, cuando
los propietarios del sistema de compensación han empezado a desarrollar, pero no están
cumpliendo con los plazos, si esta ya iniciado la administración puede hacer la ejecución forzosa,
le asigna alguien, idealmente a un agente urbanizador para que lo termine.
Siempre hay una posibilidad de cambiar de un sistema a otro a petición de los
propietarios del suelo.
La transformación de un parcelario a otro de las condiciones de planeamiento de la zona
de ordenanza se hace con el proceso de reparcelación. No se pueden repartir parcelas en un
proceso de reparcelación que sean inedificables.
Cuando hacemos la zona de ordenanza hay que verificar que se pueda cumplir ya que si

no hay que rehacer todo el planeamiento.
El proceso de reparcelación reajusta los derechos y deberes de los propietarios de ese
suelo.
28/11/19
En Madrid existe un plan regional del año 95 que marca las directrices de la ciudad hasta 2020
en los que hay una serie de objetivos de políticas de calidad ambiental, que marca el suelo no
urbanizable y los sectores en los que se va a trabajar entre los que está medio ambiente.
La ley de política territorial de 95 deja claro que es una función publica del gobierno del territorio
urbanizar y coordinar el territorio de la Comunidad de Madrid
Esta serie de planes jerárquicos ordenan la malla del territorio de la comunidad de Madrid
El planeamiento urbanístico. El articulo 41 habla sobre los planes generales y de la estrategia
medioambiental.
La ley 2001 marca el contenido de los planes, pero esta llena de correcciones por lo que no hay
un texto refundido, se ha ido modificando según intereses municipales.
Artículo 12 Deberes generales de la propiedad del suelo. Forman parte del contenido urbanístico
del derecho de propiedad del suelo, con independencia de la clase de éste, los siguientes
deberes:
a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística, levantando, en su caso, las
cargas impuestas por ésta.
b) Conservar y mantener el suelo natural y, en su caso, su masa vegetal en las condiciones
precisas para minimizar riesgos de erosión o incendio, o que afecten a la seguridad o salud
pública, o que puedan producir daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluido el
ambiental. Este deber incluye, asimismo, el de usar y explotar el suelo de forma que no se
produzca contaminación indebida de la tierra, el agua y el aire, ni tengan lugar emisiones
ilegítimas en bienes de terceros.
c) Realizar las reforestaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su vegetación que
sean necesarios para mantener el equilibrio ecológico, minimizar los procesos erosivos, impedir
la contaminación indebida del suelo y prevenir desastres naturales. En particular, proceder a la
reposición de la vegetación en toda la superficie que la haya perdido como consecuencia de
incendio, desastre natural o acción humana no debidamente autorizada, en la forma y
condiciones prevenidas en la legislación correspondiente y en los planes y programas aprobados
conforme a la misma.
d) Respetar las limitaciones que deriven de la colindancia con bienes que tengan la condición de
dominio público natural, en los que estén establecidos obras o servicios públicos o en cuyo vuelo
o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotación regulada.
e) Cumplir los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislación administrativa
reguladora de las actividades a que se refiere la letra c) precedente, así caomo los aprobados
para la protección de los espacios naturales, la flora y la fauna.
f) Permitir la realización por la Administración pública competente de los trabajos de
restauración o mejora ambiental que sean necesarios.
g) Respetar las limitaciones que para la utilización urbanística del suelo supone la determinación
de superficies mínimas y características de unidades aptas para la edificación.
h) Conservar las edificaciones, las construcciones y las instalaciones existentes de modo que

cumplan en todo momento los requerimientos mínimos exigibles para la autorización de su uso,
procediendo a las obras y los trabajos de mantenimiento, reparación, saneamiento y, en su caso,
rehabilitación. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección de
los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos.
i) Solicitar y obtener en la forma dispuesta en la presente Ley las autorizaciones administrativas
preceptivas para cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.
Artículo 16. Suelo no urbanizable de protección: tendrá esta protección si esta sometido a
valores (), que el planeamiento regional territorial y urbanístico consideren preservar por sus
valores agrícolas, forestales o por sus riquezas naturales.
Si como consecuencia de un incendio, se pierde estos valores, el suelo será sometido a una
regeneración y no podrá ser reclasificado.
Suelo no urbanizable de protección.
1. Tendrán la condición de suelo no urbanizable de protección los terrenos en que
concurran alguna de las circunstancias siguientes:
a) Que deban incluirse en esta clase de suelo por estar sometidos a algún régimen especial de
protección incompatible con su transformación de acuerdo con el planeamiento regional
territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos,
arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el
planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la
protección del dominio público.
b) Que el planeamiento regional territorial y el planeamiento urbanístico consideren necesario
preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por sus valores
agrícolas, forestales, ganaderos o por sus riquezas naturales.
2. El planeamiento regional territorial clasificará directamente los terrenos que, en todo
caso, deban pertenecer a esta clase de suelo, que será completado, en su caso, por la
clasificación realizada por el planeamiento general.
3. Si como consecuencia de incendio o agresión ambiental, sean cuales fueran sus
causas, quedasen dañados el suelo, la vegetación y la fauna o sus hábitats, y los terrenos
perdieran el valor que dio lugar a su protección, quedarán sujetos desde el mismo momento de
la producción del daño a restitución medio ambiental. En todo caso, no podrá incluirse este
suelo en ninguna otra clase, dentro de los treinta años siguientes al daño sufrido, salvo su previa
autorización por Ley aprobada por la Asamblea de Madrid, en la que quede justificada la
imposibilidad de dicha restitución medio ambiental.
Artículo 28. Los derechos de propiedad comprenden explotación forestal, agrícola o ganadera.
Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección.
1. En el suelo no urbanizable de protección los derechos de la propiedad comprenden, además
de los generales, los siguientes:
a) La realización de los actos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera,
forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza
y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones, compatibles con la preservación de
los valores que motivan su inclusión en esta clasificación de suelo. Esta facultad comprende sólo
los trabajos y las instalaciones que sean indispensables y estén permitidos o, en todo caso, no

prohibidos por las ordenaciones territorial y urbanística, debiendo ejecutarse en los términos
de éstas y con sujeción, además y, en todo caso, a las limitaciones impuestas por la legislación
civil y la administrativa aplicable por razón de la materia.
b) La realización de obras, edificaciones y construcciones y el desarrollo de usos y
actividades que se legitimen expresamente en los términos dispuestos por esta Ley mediante
calificación urbanística.
2. En el suelo no urbanizable de protección los deberes de la propiedad comprenden, además
a) Los que establezcan la legislación sectorial y las ordenaciones territoriales y
urbanísticas, en función de las condiciones que el planeamiento fije para realizar las
intervenciones y los usos permitidos.
b) Los que voluntariamente asuma el propietario para la realización de usos e
intervenciones opcionales compatibles con el específico régimen de protección a que estén
sometidos los terrenos.
Articulo 29: Necesidades de nuevas redes, nuevas infraestructuras para su uso racional. En
municipios muy pequeños que se necesite hacer polideportivo, instalaciones deportivas…y no
disponen de suelo urbani se podría hacer en no urbanizable.
Régimen de las actuaciones en suelo no urbanizable de protección.
1. En el suelo no urbanizable de protección, excepcionalmente, a través del procedimiento de
calificación previsto en la presente Ley, podrán autorizarse actuaciones específicas, siempre que
estén previstas en la legislación sectorial y expresamente permitidas por el planeamiento
regional territorial o el planeamiento urbanístico.
2. Además, en el suelo no urbanizable de protección podrán realizarse e implantarse con las
características resultantes de su función propia y de su legislación específicamente reguladora,
las obras e instalaciones y los usos requeridos por los equipamientos, infraestructuras y servicios
públicos estatales, autonómicos o locales que precisen localizarse en terrenos con esta
clasificación. El régimen de aplicación sobre estas actuaciones será el mismo que se regula en
los artículos 25 y 161 de la presente Ley. 3. Previa comprobación de la calificación urbanística,
los Ayuntamientos podrán autorizar en los suelos rurales dedicados al uso agrícola, ganadero,
forestal o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales, por ser de
interés público o social, por su contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o porque
hayan de emplazarse en el medio rural las siguientes construcciones e instalaciones con los usos
y actividades correspondientes:
a) Las de carácter agrícola, forestal, cinegético o análogos, así como las infraestructuras
necesarias para el desarrollo y realización de las actividades correspondientes. Los usos
agrícolas, forestales, cinegéticos o análogos, que deberán ser conformes en todo caso con su
legislación específica, comprenderán las actividades, construcciones o instalaciones necesarias
para las explotaciones de tal carácter, incluidas las de elaboración de productos del sector
primario, así como el accesorio de vivienda. BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN
CONSOLIDADA Página 25
b) Las de carácter extractivo. El uso extractivo comprenderá las construcciones e
instalaciones estrictamente indispensables para la investigación, obtención y primera
transformación de los recursos minerales o hidrológicos. La superficie mínima de la finca soporte
de la actividad será la funcionalmente indispensable.
c) Las instalaciones de dominio y uso público destinadas al ejercicio de actividades
científicas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el

alojamiento, si fuera preciso. En estos supuestos, la superficie mínima de la finca será la que
funcionalmente sea indispensable.
d) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de
comercialización de productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas
actividades.
e) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales
rehabilitadas al efecto, dentro de los límites superficiales y de capacidad que se determinen
reglamentariamente.
f) La rehabilitación para su conservación, incluso con destino residencial y hostelero, de
edificios de valor arquitectónico, aun cuando se encontraran en situación de fuera de
ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliación indispensables para el
cumplimiento de las condiciones de habitabilidad. 4. Asimismo, los Ayuntamientos podrán
autorizar instalaciones de carácter deportivo en los suelos rurales destinados a usos agrícolas.
Ley 2/2002 de evaluación ambiental
Las áreas naturales son los espacios naturales protegido, de competencia estatal o autonómica.
Los montes, según la ley 16/1995 que depende de la CCAA. Las zonas humedasmfdl-ngea
LEY 2013
Prevalece sobre la del 2002 que es autonómica.
Toda la tramitación ambiental se rige por esta ley (red natura 2000…)
Paralelo a la tramitación regional con la planificación urbanística se tramitan los documentos
ambientales que legitiman la ordenación, clasificación y clasificación de ese suelo. Tienen una
serie de plazos en los que se hacen informes sectoriales que se van incorporando a la ey estatal.
CASTILLA LA MANCHA
Va solicitando informes a los distintos ámbitos sectoriales y os incorpora al plan sometiéndolos
a participación, evaluación…
Hay protecciones ambientales, naturales, depende de la categoría que les de cada legislación.
Dominio público hidráulico
Vías pecuarias
Protecciones naturales
LICS
Hábitats de especial protección (normativa europea.2001/42)
Formaciones boscosas
Arqueológicas
Agrícolas
De infraestructuras
EJEMPLO
En el territorio existen distintas zonas de protección (canal de riego, por flora, matorral bajo,
zonas de arroyo,). Hay una serie de servicios afectados, el canal de riego hay que conservarlo, la
vía pecuaria cruza el ámbito por completo. También hay una tubería de aguas, un colector y la

previsión de aumentar ese colector en paralelo y la línea de tren Madrid-Barcelona que tiene su
banda de protección como infraestructura. Todo esto esta en un suelo no urbanizable.
Vía pecuaria: cruza el casco urbano por sus calles urbanas hasta otro municipio. El plan tiene
que decir por donde se lleva la vía pecuaria, se estudia, al clasificar el suelo, la vía pecuaria tiene
un ancho de 10 m mas un ancho de protección de 3 m a cada lado, por lo tanto, modifica la
parcelación. Se puede plantear que el trazado sea el mismo, pero con sus anchos
correspondientes al nuevo plan, pero eso no es aconsejable para la vía pecuaria ni para los
valores ambientales, por lo que se lleva todo paralelo al arroyo y a la zona de valores de hábitat
y verde con su ancho y bandas de protección, en vez de cruzar por el medio de un sector de
suelo urbano por el que pasaba. Hay que hacer un expediente de modificación de trazado ya
que la vía pecuaria es suelo público. Es un documento urbanístico, jurídico de propiedad. Cada
una de las propiedades por las que pasa ese nuevo trazado, se le retrae a cada una de esas fincas
para dárselo al suelo público. Hay que tener en cuenta las pendientes, tiene que tener unas
condiciones técnicas en sección. Hay que hacer un acta de deslinde que la hacen los topógrafos
en la que se estudia si es viable el trazado por estas propiedades.
Infraestructura ferroviaria: se reserva una banda de protección para este uso
Arroyo: se hace un estudio no solo en el ámbito, cuando urbanizas, la escorrentía va a ser, mayor
por incorporar red de saneamiento separativa. Se hace un estudio que marca el dominio público
hidráulico y marca unas zonas a 100 y 500 años en el que se establecen zonas inundables, ligadas
a una vegetación, fauna. Cuando se clasifica el suelo no urbanizable y coinciden dos zonas de
protección tienes dos categorías superpuestas de protección (hidráulico y fauna). Ligado a ese
arroyo se plantean unos proyectos de regeneración de zonas verdes y zonas de rivera dentro del
plan general y del plan parcial de mejoras que van a tener una serie de actuaciones que deben
responder al paisaje en el que nos encontramos (no ser elementos ajenos).
Arqueología: tiene su propia ley estatal y también la ley autonómica de castilla la mancha.
Ligado al arroyo y a una ermita había una zona protegida arqueológica en la carta arqueológica
que obligaba a hacer una excavación previa para ver donde estaban esos restos. Cuando se
realiza, se encuentra una aldea romana que abastecía a Alcalá de Henares, pero era una
necrópolis. Se puede proteger todo o el promotor puede excavarlo todo para hacer un área
arqueológica visitable o, si no tiene suficiente categoría para dejarlo ahí, se llevan a un museo
clasificándolos. Esta zona queda como no edificable para que las cimentaciones no se dañen con
un geotextil para que la vegetación no las destruya. No se clasifica como no urbanizable por
protección arqueológica porque no tiene entidad.
COMPENSATORIAS:
A cambio del desarrollo del planeamiento, en un monte publico o mancomunado, se obtiene
ese suelo y se realiza la infraestructura necesaria para reavivar o minorar los impactos
ambientales que has hecho por convertir el suelo no urbanizable a urbanizable. (por ejemplo,
muladar). Otras medadas mas habituales es si tienes una encina (especie protegida) en el
ámbito, se trasplanta (pagado por el promotor), si al trasplantarlo se mueren, hay que plantar
en el mismo municipio (obligado por medio ambiente) en una parcela publica o donde te den
permiso, en una zona donde la encina sea factible que crezca y se plantan 21 encinas por cada
una que se haya muerto.
También puede ser una regeneración paisajística en el suelo no urbanizable para que mitiguen
el impacto ambiental del urbanizable colindante.
Fauna: se hacen estudios de avifauna, con avistamientos durante un año. Se localizan especies
en peligro de extinción…se ve si la competencia es autonómica o estatal y las especies de interés
especial. Cuando esta todo categorizado (peligro de extinción, vulnerables o de interés especial)
las de extinción y vulnerables son las que tienen protección estatal o autonómica uy se estudia

si el desarrollo del plan tiene un impacto en cada una de estas especies.
Se establecen criterios según estos ámbitos de protección donde se puede llevar a cabo el plan
y las restricciones que tenemos. Se establecen medidas compensatorias. Se establecen las
condiciones edificatorias según estas restricciones. Dentro de cada uso tendré unas limitaciones
y unos usos que se permiten en el suelo no urbanizable. El suelo industrial tendrá unas
limitaciones, el residencial tiene que ser vivienda unifamiliar ligada a la explotación, hotelero y
terciario y camping están permitidos. El dotacional.
Una hectárea de reserva de suelo rustico y una hectárea y media de suelo no urbanizable de
protección para realizar estos usos (terciario, hotelero, dotacional o industrial) La superficie
edificada no podrá ocupar más del 10%
El uso residencial unifamiliar en suelo no urbanizable tiene que tener una superficie mínima de
una hectárea en suelo no urbanizable de común protección y tres hectáreas si es suelo rustico
de especial protección. La superficie de edificación no puede superar el 2% de la superficie.
Se puede edificar en suelo no urbanizable con condiciones muy restrictivas.
29/11
PARTE 2
ORDENACION DE LA CIUDAD EXISTENTE (SU)
La ley del 75 (SU) precisa la definición del suelo urbano, aumento los deberes de los
propietarios del suelo urbano (deber de urbanizar, deber de edificar para consolidar los tejidos)
y se aumentaron las cesiones para dotaciones haciendo un equilibrio con el tejido consolidado.
La ley del 90 (SU) incorpora a los mecanismos redistributivos (equilibrar el área urbana). Se
introduce el aprovechamiento urbanístico.
La ley del 98 (SUnC) se establece la categoría de suelo urbano no consolidado, aquel suelo
integrado en la malla con servicios urbanísticos que esta pendiente de ordenación y de reformas
sustanciales.
Los propietarios del suelo urbano consolidado y no consolidado comparten algunos
derechos como el derecho al aprovechamiento urbanístico, derecho que concreta la
edificabilidad, todo lo que un propietario tiene derecho a hacer en su parcela. Pero también hay
diferencias el propietario de suelo urbano no consolidado no tiene derecho a edificar, tiene que
urbanizar.
Cuatro fases de transformación a SU
• Ordenar
• Repartir
• Urbanizar

• Edificar
Ejemplo: Valencia
El plan municipal, aunque tiene que tener una visión territorial ordena el municipio. Dentro
de la ciudad hay mucho suelo no consolidado, pero es suelo urbano, esa área se delimita como
necesaria de transformación.
Las herramientas que tenemos de ordenación primero es la delimitación
Luego la asignación de usos pormenorizados, que no admiten división, el ámbito mínimo es
la parcela, esto implica la creación de zonas de ordenanza que comparten el mismo uso y una
serie de fichas urbanísticas que explican los usos (prohibidos, compatibles…)
En tercer lugar, estaría la identificación de espacios libres y dotaciones, en los planes,
asociados a este equilibrio de servicios se determinen una serie de áreas funcionales para que
exista un cierto equilibrio, cada área funcional tendrá un gran parque o una red local…Las áreas
funcionales se separan por las vías de comunicación, los espacios libres propios del sistema
general que separan unas zonas de otras.
En Valencia el plan es del 87 que se ha intentado revisar muchas veces, pero ha cambiado
tanto la visión de la ciudad de los equipos de gobierno que ha sido imposible. Se han inventado
un documento que se llama directrices que es un documento que se adapta al plan para
determinar las áreas funcionales.
La cuarta herramienta se puede englobar bajo el nombre de detalle que es precisar a una
escala grande la parcelación, el diseño de la red viaria, las alineaciones, las rasantes…todo lo que
es preciso para entrar a edificar en la parcela. En las fichas se concretan las condiciones de
edificación, el diseño de la red viaria, las condiciones de volumen, los usos, la clase de suelo, el
documento urbanístico en vigor y el plan de desarrollo. Este plan de desarrollo coge el suelo
urbano no consolidado (PRI, proyecto de reforma interior). En este caso se lleva a cabo como un
consorcio que gestiona la transformación. Este consorcio ha tenido que hacer una ordenación
pormenorizada, parcelación, usos pormenorizados, cesión para dotaciones…todo lo que expone
la ordenación del suelo urbano, pero en el plan de reforma interior, una de las herramientas a
las que el suelo urbano se puede remitir para transformar el suelo urbano no consolidado. El
consorcio designa algunas parcelas lucrativas (las vende a promotores) para financiar el
consorcio, otras se llevan a subasta pública.
El área de ejecución son ámbitos de reparto que tienen que ver con fases de ejecución y el
área de reparto es a la que referencia el plan de parcelación…Lo que esta fuera del área de
reparto seria lo que está consolidado.
Área de reparto: es un ámbito espacial, con una delimitación física, a cada área de reparto
le corresponde un aprovechamiento tipo. Todas las áreas de reparto no pueden tener una
desviación que hagan que la ciudad se descompense. Las áreas de reparto solo pueden contener
suelo de una misma clase y como tienen que ver con repartir solo pueden ser para urbanizable
sectorizado o suelo urbano no consolidado.
Se calcula como el aprovechamiento lucrativo total (metros previstos lucrativos incluido el
dotacional privado) dividido entre la superficie (excepto dotaciones y locales existentes en el
suelo urbano). Los sistemas generales no te penalizan en las cesiones igual que no te penalizan
en el aprovechamiento.
Un PRI termina de consolidar un suelo urbano, también puede haber un PEP (plan especial
de protección) que en este caso es de un ámbito histórico, se define un ámbito en el que están
los edificios patrimonio y lo que hay que proteger, las subzonas de ordenación que es una forma
de concretar las del plan general, no las pueden cambiar ni contradecirlas, pero si concretar.

En estos ámbitos hay pequeñas delimitaciones para otros tipos de actuaciones integradas
que son zonas de detalle que precisan repacelarla…unas acciones especiales. En estos planes
entran en consideración muchas temáticas como el paisaje urbano, el estudio de las visuales de
las fachadas, de la percepción de los monumentos.
Jerarquía:
• Plan territorial (sectorial o parcial)
• Plan general
• Plan parcial, plan especial….
Hay un plan supramunicipal, como instrumento de ordenación territorial especialmente
dirigido a proteger la huerta que se debe coordinar con los planes municipales, les establece
límites para la protección de ese suelo
Sobre las dotaciones, la ley del suelo establece operaciones de transformación que suelen
ser en suelo nuevo, pero puede darse una transformación de actuación de dotación que
equilibra un suelo urbano en el que se ha desarrollado mucho el residencial y hay que ajustar el
equilibrio dotacional de las áreas funcionales. Una actuación de dotación permite obtener
aprovechamiento o cesiones para las dotaciones fruto de ese aumento de edificación. Si la
ciudad se densifica, también necesitara equilibrar esa dotación (mediante la cesión de suelo o
el pago de un dinero a la administración para generar ese equipamiento en otro lugar). El
aprovechamiento lleva una compensación a la ciudad.
El suelo urbano no consolidado, en algunas legislaciones, contemplan como aquellas que se
puede aumentar la edificabilidad a la que la corresponde un aumento de la cesión para redes
generales. O compensación de suelo o compensación económica. La económica se llevará a una
dotación de equipamiento. La ley 2015 legisla, pero desde el 76 se contempla que cualquier
actuación en el SU llevaría relacionado una cesión en relación con la edificabilidad que se
aumenta se apareja una cesión para actuaciones de dotación.
DOTACIONES GENERAL LOCAL
Obtencion de suelo Expropiación/cesión Cesión
Urbanizacion Ayuntamiento Propietarios
(El instrumento de
planeamiento tiene que ver
la viabilidad económica de la
propuesta para el ayto)
Edificaciones Comunidad/ayuntamiento Ayuntamiento
(mediante convenios ya que
estas dan mucho dinero y
necesitan mucho dinero)
En el suelo urbano se necesita aplicar unas garantías de accesibilidad universal a la vivienda

y de mejoras de la calidad energética. En los cascos mas antiguos, suele haber población mayor
con rentas bajas en el que si hay que hacer una actuación de accesibilidad (ascensor) la gente se
va a otro sitio y quedan vacías las viviendas. Se hacen planes de vivienda de ámbito estatal, es
una competencia básica para garantizar la igualdad y el derecho a disponer de una vivienda.
Establecen unas ayudas para rehabilitar las viviendas y mejorar el espacio público. Ley de las
tres R que ahora esta incorporada a la ley del suelo. Son ámbitos que reúnen unas características
que son el factor social y la caracterización de la edificación. La suma de las dos establece los
índices necesidad de regeneración. Las edificaciones para que puedan ser financiables tienen
que ser anteriores al 1980, que no se hayan rehabilitado, condiciones de eficiencia energética,

la falta de accesibilidad. La caracterización de la población se hace en base a la composición del
hogar, la renta, la evolución de la población (si se incrementa la población o se vacía ese ámbito)
y la proporción de población mayor, cuantas mas personas mayores haya mayor es la ayuda.
Después se hace un plan especial, que a veces inclusos se tiene que modificar el plan general,
ya que a veces hay que mantener una edificabilidad no contemplada, zonas libres que cambian
su uso…Se recupera el espacio publico y se hace accesible.
Memoria programa: es la tercera fase que consiste en la identificación parcela a parcela,
edificio a edificio de las obras que hay que hacer y de las ayudas que se da a cada propietario.
Se establece cuánta es lo que aporta el propietario en cada actuación, incluso llegando a que no
tenga que aportar nada, pero si le obliga a declarar el aumento de esa mejora del patrimonio,
no le exime de hacer la declaración de aumento de patrimonio. Si en algún momento vende la
vivienda…esa vivienda ha aumentado su valor.
La actuación de renovación es cuando está muy deterioradas alguna zona y se sustituyen.
Nos lleva a un suelo urbano no consolidado donde tenemos que cumplir con las cesiones locales
(aunque algunas ccaa permiten que se reduzcan algo…)
TALLER 3
Base parcelaria
Alineación oficial: Línea que separa los espacios públicos continuos d ellos espacios
parcelados
21/11
SUELO URBANIZABLE
ORDENACION
Es aquel necesario para las necesidades de crecimiento de un municipio. Que sea solo el
necesario para el modelo de crecimiento depende de la legislación y de quien la redacte.
El sectorizado sería el que es necesario transformar para las necesidades de planeamiento,
muchas de las legislaciones están eliminando el no sectorizado para seguir el modelo de
organización territorial más sostenible y compacto.
El suelo urbanizable se clasifica en sectores que establece el plan general, es una
determinación estructurante per también tiene que explicar cómo se va a sectorizar y las
condiciones de edificabilidad, densidad de vivienda…
Derechos: instar a la planificación del instrumento de planeamiento y aprobar ese proyecto
Deberes: ceder el aprovechamiento para el ayto y para redes y sistemas generales. Vienen
determinadas por la ley, pero regidas por el planeamiento
La equidistribución significa que todos los propietarios de ese sector de suelo van a tener
las mismas posibilidades de aprovechamiento.
Cuando se revisa un planeamiento, el anterior se estaba desarrollando yhay ámbitos que
están en ejecución y esos planeamientos se asumen. Eso se llama planeamiento asumido que se
sigue desarrollando, incorporándolo con todas las determinaciones.
Para el desarrollo de un sector de suelo urbanizable hay que dar unas condiciones, unas
determinaciones estructurantes:
• uso global, uso prohibido,
• edificabilidad máxima que será la bruta del sector, superficie bruta de cualquier uso entre
superficie de suelo. (Índice de edificabilidad.

• Superficie del sector. Cuando la delimitación que se ha hecho en plano se lleva a la
realidad se producen reajustes (adaptándola a algún camino…)
• Sistemas generales (cesiones). Redes generales, que sirven a todo el municipio, la
obligación de ceder este suelo es de los urbanizables pero el cálculo se hace de la
totalidad del sector por lo que esa cesión puede ser mayor del mínimo. Las redes
generales se asignan porque todos los propietarios deberían tener el mismo
aprovechamiento en un mismo sector y en distintos sectores, equivalentes. Las redes
locales siempre van a estar dentro del sector, pero las redes municipales pueden estar
fuera (adscritas), se adscriben a los sectores para su ordenación o interiores (incluidas)
Cuando son incluidas, tenemos que tener en cuanta que este suelo no genera superficie
edificable.
• Densidad de vivienda. Hay un máximo de edificabilidad y densidad regido por la
legislación.
• COHESION SOCIAL: Diversidad de usos, diversidad de usuario. Hay una reserva de suelo
para vivienda protegida en cada sector que es mínimo. Es el propio plan que lo puede
aumentar en función de las necesidades de ese municipio, nunca reducir. Esto se da mas
en SUnC ya que puede ser un sector en el que no exista vivienda protegida y se dedique
toda la superficie. En el urbanizable se reparte de forma equivalente. Diversidad de uso:
evitar que todo este dedicado, por ejemplo, a vivienda unifamiliar, que exista sector
terciario. Desde el planeamiento se puede establecer que haya unos usos terciarios o
equipamientos privados que este comprendido por ejemplo entre un 10-30% de la
edificabilidad total. En este reparto de edificabilidad hay que limitar un porcentaje que
limite el resto.
• Tipología de edificación (tiene que ver con la edificabilidad y la densidad, también con el
paisaje urbano y la integración de la edificación en la ciudad). Tipo de edificación es por
cómo se sitúa en la parcela.
• Área de reparto: un ámbito donde todos los propietarios tienen el mismo derecho de
aprovechamiento. Es el ámbito de equidistribución para fijar esa edificación, para
materializarlo es la gestión. Aprovechamiento lucrativo/objetivo: para poder darle a
todos los propietarios el mismo le damos m2 ponderados que significa dar un
aprovechamiento teórico que será el mismo para todos. Se calcula el aprovechamiento
unitario que es el coeficiente que dice el derecho de aprovechamiento de un sector.
Cualquier propietario de ese suelo tendra ese aprovechamiento en relación al uso
característico de esa parcela.
Madrid establece que todos los suelos urbanizables sea una misma área de reparto que no
tiene sentido porque se han ido reduciendo cesiones entonces estaría desequilibrado.
Lo normal es que el área de reparto se establezca en el plan general. En san Sebastián cada
parcela de suelo urbano establecía antes del 98 que cada parcela era un área de reparto. Hay
algunas legislaciones que han elimiado el área de reparto y se establece la equidistribución de
otra manera. Si se suprimen, la asignación de sistemas generales se desequilibra.
• Condiciones para dotaciones locales: la ley establece unos mínimos que podemos
incrementar si tenemos ciertas condiciones, zonas que estén poco abastecidas, las
cesiones del suelo urbanizable pueden servir para dotar al suelo urbano colindante
• Condiciones de gestión
• Condiciones de ordenación: condiciones que garantizan la integración del plan. Como
viarios estructurantes que no sean sistemas generales, zonas verdes que respeten la
configuración característica de la ciudad. El ajuste concreto lo dira el planeamiento de
desarrollo, pero aquí se le da las condiciones generales.
• Condiciones infraestructuras: hay una obligación de conectarse con las infraestructuras.
Hay una necesidad de concretar todo lo posible estas determinaciones, que pueden venir

de las evaluaciones de impacto ambiental.
El desarrollo del ámbito es el que va a superponer todas las capas de los condicionantes,
dándonos las determinaciones para el desarrollo de ese plan. Los propietarios del suelo ya
pueden hacer su ordenación detallada. Para acabar con esa ordenación hay que determinar el
aprovechamiento unitario o medio.
Aprovechamiento urbanístico es un aprovechamiento ligado a el uso característico. Para
ello uso coeficientes de ponderación que es un valor que se establece desde el plan general, dice
que 1 m2 de VL equivale a 2 m2 de VP, sirve para ajustar el valor, depende de los valores de
repercusión, la vivienda libre es mucho más lucrativa. Permite que independientemente de la
edificabilidad el derecho sea el mismo para todos.
Para calcular el aprovechamiento unitario, hablo de la suma de todas las superficies
edificables con sus coeficientes de ponderación entre el suelo edificable más las redes generales
𝑆𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑥 𝐶𝑝
𝐴𝑢 =
𝑆𝑠𝑒𝑐𝑡𝑜𝑟 + 𝑅𝑔
Cuando hablo de índice de edificabilidad hablo de los que se construyen en realidad, pero
los de aprovechamiento no son construibles ya que estoy incluyendo metros que no tienen
edificabilidad.
Primero hay que saber qué se integra en el área de reparto (ejemplo 3 sectores) mas unos
sistemas generales que en este caso son exteriores. Tengo que saber los daros de los sectores
que integran esa área de reparto.
SECTORES SUPERFIC Índice de USO M2 CONSTRUIBLES Aprovechamiento
IE M2 edificabilid urbanístico
ad (m2
construible
s)
Establecido
s en PG
S1 Total M2 30% S.edif VP Aplicando los El que más m2 tendrá en el
(RESIDENCIAL construible 70% VL porcentajes de usos a área de reparto. Vuelvo a
90% s 10% S.total la edificabilidad. multiplicarlo por los Cp para
TERCIARIO 10%) residencial terciario Primero limito el uso tenerlo todo en función de
es característico del vivienda libre
30% S.edif sector y luego el de la
VP ordenación detallada,
70% VL esto hace que el
10% S.total aprovechamiento sea
terciario mucho mas ajustado.
Tendré unos metros
edificables*
S2 Total M2 70% VP
(RESIDENCIAL) construible 30% vL El uso
s 20% Terciario característico aquí

residencial seria el de VP y los
es usos característicos
iran en función de ese
uso (VP será el valor 1)
S3 Total M2 En este caso
(TERCIARIO) construible dependerán del
s terciarios terciario
Suma
sectores=AREA
DE REPARTO
*Coeficientes de ponderación: salen del valor de repercusión, es una matriz de ponderación

que sale de relacionar unos usos con otros. El 1 se lo asignamos al uso característico del área de
reparto o sector y al resto lo que corresponda según los valores de repercusión
Aprovechamiento unitario: Tengo que hacer que el de cada sector sea iguales. Lo haré
modificando la cesión de redes generales ya que no puedo variarlos
𝑆𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑆1 𝑥 𝐶𝑝
𝐴𝑢 =
𝑆𝑠𝑒𝑐𝑡𝑜𝑟 1 + 𝑅𝑔
Parcela de 1000 m2 con Au= 0,3. Al propietario le corresponde un aprovechamiento
lucrativo del 90%-85% (aprox) y dependiendo si es urbano consolidado o urbanizable.
1000 x 0,3= 300 x 0,9= 270 m2 lucrativos
Para la ordenación detallada, tendré aprovechamientos unitarios de VL por ejemplo. Ahora
tengo manzanas, la superficie del sector correspondería a la zona de ordenanza.
De mi ordenación detallada tengo unas delimitaciones. Cuando tengo un sector con un
índice de edificabilidad de 0,5 me dice que la superficie total por 0,5 tendré unos metros
edificables, de esos metros edificables tendré una serie de condiciones para cada zona de
ordenanza (viario, edificabilidad de equipamientos…) Seria la edificabilidad bruta. En la
ordenanza la reparto en las zonas de ordenanza haciéndolo neto. Tengo que garantizar que ni
el aprovechamiento ni la edificabilidad puede ser ni mayor ni menor cuando haga la ordenanza
para no reducir ni aumentar derechos.
La ordenanza establece las condiciones y los mecanismos para llevar a cabo la gestión.
22/11
GESTION
Hay formas de gestión diferentes dependiendo del tipo de suelo en el que nos encontremos.
Hay dos tipos
1.Aisladas: asistemáticas. Las que se producen en una parcela o conjunto de parcelas sin
necesidad de equidistribución. Puede haber una corrección de parcelas para adaptarlas a la zona
de ordenanza que es la que establece el tamaño mínimo de parcela. Se hacen en ámbitos de
regeneración y en suelo urbano consolidado. En el suelo no urbanizable siempre serán
actuaciones aisladas. Todos tienen que ser aprobados por los ayuntamientos incluso los que
vienen de legislaciones estatales, tiene que hacer informes. Pueden ser:
• Actuaciones aisladas de urbanización: una edificación que tiene un retranqueo distinto a
la alineación vigente se lleva a la nueva alineación y se le da condición de parcela. Las
actualizaciones aisladas de urbanización se materializan con un proyecto de obra
ordinaria (si solo es una instalación nueva o completarla) o urbanización (todos los

servicios) y formalizar la cesión con una escritura
• Actuaciones aisladas de normalización de fincas: por ejemplo, tenemos una parcela que
no cumple el frente mínimo, se soluciona normalizando esas fincas. Una edificación no
puede dejar sin edificación a otra parcela (puede estar obligado por el planeamiento). Es
un procedimiento entre dos propietarios, hay que aprobar un proceso de parcelación,
que lo aprueba el ayuntamiento que tiene que decir si cumple las condiciones de
ordenanza, es imprescindible para inscribir la finca
• Actuaciones aisladas de expropiación: una parcela destinada a una dotación en suelo
urbano consolidado, que en sus deberes no tendrían mas que el de cesión para la
alineación, pero el ayuntamiento puede obligar a ceder su tiene una necesidad
especifica. También se puede dar en suelo no urbanizable (por que tenga un interés
especial para se publicó). En una expropiación no hay reparto de cargas. Se aplica la ley
de expropiación forzosa, siempre se necesita un instrumento que la relegitime esa
expropiación, un instrumento de legislación o un plan especifico
2.Integradas: sistemáticas. Es un ámbito que se va a transformar a la vez en la que se
producen reparto de beneficios y cargas y se urbaniza. Siempre esta sometida a esos procesos,
urbanización y reparto de derechos y deberes. Aunque exista una urbanización también puede
referirse a un cambio de uso, cuando pasa eso el suelo se convierte en urbano no consolidado.
La ley 8/90 la denomina sistemática. Suelo urbanizable siempre actuaciones integradas. En suelo
urbano no consolidado o urbanizable necesitamos ordenación detallada, también la
delimitación de unidades de actuación o ejecución que son los ámbitos donde se van a
materializar el reparto de cargas y beneficios, se desarrollan a la vez y es donde desarrollamos
los procesos que nos van a permitir llevarlo a la realidad. Son ámbitos que delimito para que se
desarrollen poco a poco para que se puedan llevar a cabo los procesos, es obligatorio para que
se puedan llevar a cabo las actuaciones integradas. No modifican la ordenación.
Todo el ámbito tiene que pertenecer a unidades de actuación, ahí se van a concentrar todos
los propietarios a los que los tengo que dar un aprovechamiento. Los propietarios de ese suelo
tienen que tener todo el mismo aprovechamiento, es decir por ejemplo si hay una zona verde
en ese ámbito, los propietarios de ese suelo tendrán derecho a aprovechamiento en otra zona
que no sea espacio libre. Para saber cómo troceamos ese ámbito para repartir las cargas
tenemos que saber el aprovechamiento de las manzanas…Trocearemos ese sector de forma que
todos los trozos tengan el mismo aprovechamiento y las mismas cargas. La ley permite que
exista algo de variación entre los propietarios, pero lo suyo es equilibrarlo (en urbanizable o
urbano no consolidado).
Si tenemos un sector donde había un parcelario original, lo transformamos en una
ordenación nueva, con unos usos, parcela mínima, parcelas de cesión…la división que haga tiene
que dar parcelas edificables, las divisiones tienen que ser razonables. Gestión es decir lo que le
corresponde a cada propietario después de haber hecho las delimitaciones y condicionantes de
ese ámbito en la ordenación. En el suelo de cesión, puedo mover los limites más libremente para
equilibrar los sectores, en cambio las edificables no, porque me tienen que salir parcelas
edificables.
Tengo un aprovechamiento unitario del ámbito, lo igualo al de cada sector para igualar la
cesión aprovechamiento urbanístico es teórico, para pasar a metros edificables tengo que dividir
entre el coeficiente de ponderación. Cuando ponderas
En todas las clases de suelo vamos a pasar por estos procedimientos
El suelo urbanizable como actuación aislada debe ser una excepción, deben hacerse por
cesión. El estudio de detalle siempre es previo a la gestión.
La tradición dice que tenemos dos sistemas de actuación iniciativa pública o privada

-Cooperación: iniciativa pública en suelo privado. Los costean los propietarios, pero es
iniciativa del Ayto. los propietarios lo costean y tienen la propiedad de las parcelas adjudicadas.
Se hace en municipios pequeños donde hay poca iniciativa, en ámbitos con parcelas pequeñas,
en ámbitos donde exista un interés publico para que se desarrolle… La administración actúa de
agente urbanizador, la administración solo gestiona. A la administración le interesa el desarrollo
de ese ámbito de la ciudad y actúa de motor para que se desarrolle. Se suele aplicar en suelos
urbanos no consolidados. Los propietarios agrupados en la junta de compensación desarrollan
la iniciativa, que se hace únicamente para el desarrollo de un ámbito y que tiene una
temporalidad hasta que se desarrolle ese ámbito, es un ente intermedio entre los propietarios
y la administración.
-Expropiación: Iniciativa pública sobre suelo público. La administración obtiene todos
los terrenos y desarrolla el ámbito. Lo que estaba definido en el planeamiento lo desarrolla la
administración (puede ser industrial, vivienda…). Se hace cuando el interés de la actuación lo
justifica, la mayoría de los planes de interés territorial que tienen un interés se hacen por
iniciativa pública. El sistema de expropiación permite que haya liberación de la expropiación si
el propietario se compromete a desarrollar ese ámbito si el propietario se compromete a
desarrollar la actuación en las mismas condiciones que la administración, incluso también para
el mantenimiento de alguna edificación existente que se ajuste al planeamiento, las
preexistencias son compatibles con el planeamiento y las actuaciones que se van a realizar.
-Compensación: iniciativa privada en suelo privado. La desarrollan los propietarios del
suelo, no un agente externo y ceden a la administración las redes generales etc para el
aprovechamiento. Los propietarios se agrupan en una junta de compensación si o si (mayor o
igual del 51% de la propiedad del suelo, si un propietario tiene el 60% de la propiedad, puede
iniciar)
El agente urbanizador empezó como una figura que ayudaba a la administración a
desarrollar los ámbitos que no se llevaban a cabo. En 1994 la c. Valenciana aprueba el agente
urbanizador, que no tiene porque ser propietario de los terrenos, suple a la administración para
gestionar la iniciativa, pero no tiene derecho a expropiación, al principio no necesitaba ser
propietario luego se dijo que tenia que ser al menos de una parte.
Cuando los propietarios de suelo no se ponen de acuerdo, cualquier persona,
propietaria o no podía llevar a cabo esa iniciativa. Tenía que justificar el apoyo de los propietarios
y una oferta al ayuntamiento. Después de presentar esta propuesta podían hacer mas gente
mas propuestas. Muchas comunidades lo han denominado
Otra variante al sistema de compensación que es el sistema de conciertos es que cuando
el sector tiene un único propietario, hay legislaciones que dicen que puede firmar un convenio
con la administración para las cesiones y otras lo definen como un sistema de actuación propio,
que también se puede usar cuando todos los propietarios están de acuerdo. Madrid tiene
además un sistema de ejecución forzosa que solo se puede aplicar por incumplimiento, cuando
los propietarios del sistema de compensación han empezado a desarrollar, pero no están
cumpliendo con los plazos, si esta ya iniciado la administración puede hacer la ejecución forzosa,
le asigna alguien, idealmente a un agente urbanizador para que lo termine.
Siempre hay una posibilidad de cambiar de un sistema a otro a petición de los
propietarios del suelo.
La transformación de un parcelario a otro de las condiciones de planeamiento de la zona
de ordenanza se hace con el proceso de reparcelación. No se pueden repartir parcelas en un
proceso de reparcelación que sean inedificables.
Cuando hacemos la zona de ordenanza hay que verificar que se pueda cumplir ya que si

no hay que rehacer todo el planeamiento.
El proceso de reparcelación reajusta los derechos y deberes de los propietarios de ese
suelo.
28/11/19
En Madrid existe un plan regional del año 95 que marca las directrices de la ciudad hasta 2020
en los que hay una serie de objetivos de políticas de calidad ambiental, que marca el suelo no
urbanizable y los sectores en los que se va a trabajar entre los que está medio ambiente.
La ley de política territorial de 95 deja claro que es una función publica del gobierno del territorio
urbanizar y coordinar el territorio de la Comunidad de Madrid
Esta serie de planes jerárquicos ordenan la malla del territorio de la comunidad de Madrid
El planeamiento urbanístico. El articulo 41 habla sobre los planes generales y de la estrategia
medioambiental.
La ley 2001 marca el contenido de los planes, pero esta llena de correcciones por lo que no hay
un texto refundido, se ha ido modificando según intereses municipales.
Artículo 12 Deberes generales de la propiedad del suelo. Forman parte del contenido urbanístico
del derecho de propiedad del suelo, con independencia de la clase de éste, los siguientes
deberes:
a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística, levantando, en su caso, las
cargas impuestas por ésta.
b) Conservar y mantener el suelo natural y, en su caso, su masa vegetal en las condiciones
precisas para minimizar riesgos de erosión o incendio, o que afecten a la seguridad o salud
pública, o que puedan producir daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluido el
ambiental. Este deber incluye, asimismo, el de usar y explotar el suelo de forma que no se
produzca contaminación indebida de la tierra, el agua y el aire, ni tengan lugar emisiones
ilegítimas en bienes de terceros.
c) Realizar las reforestaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su vegetación que
sean necesarios para mantener el equilibrio ecológico, minimizar los procesos erosivos, impedir
la contaminación indebida del suelo y prevenir desastres naturales. En particular, proceder a la
reposición de la vegetación en toda la superficie que la haya perdido como consecuencia de
incendio, desastre natural o acción humana no debidamente autorizada, en la forma y
condiciones prevenidas en la legislación correspondiente y en los planes y programas aprobados
conforme a la misma.
d) Respetar las limitaciones que deriven de la colindancia con bienes que tengan la condición de
dominio público natural, en los que estén establecidos obras o servicios públicos o en cuyo vuelo
o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotación regulada.
e) Cumplir los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislación administrativa
reguladora de las actividades a que se refiere la letra c) precedente, así caomo los aprobados
para la protección de los espacios naturales, la flora y la fauna.
f) Permitir la realización por la Administración pública competente de los trabajos de
restauración o mejora ambiental que sean necesarios.
g) Respetar las limitaciones que para la utilización urbanística del suelo supone la determinación
de superficies mínimas y características de unidades aptas para la edificación.
h) Conservar las edificaciones, las construcciones y las instalaciones existentes de modo que

cumplan en todo momento los requerimientos mínimos exigibles para la autorización de su uso,
procediendo a las obras y los trabajos de mantenimiento, reparación, saneamiento y, en su caso,
rehabilitación. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección de
los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos.
i) Solicitar y obtener en la forma dispuesta en la presente Ley las autorizaciones administrativas
preceptivas para cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.
Artículo 16. Suelo no urbanizable de protección: tendrá esta protección si esta sometido a
valores (), que el planeamiento regional territorial y urbanístico consideren preservar por sus
valores agrícolas, forestales o por sus riquezas naturales.
Si como consecuencia de un incendio, se pierde estos valores, el suelo será sometido a una
regeneración y no podrá ser reclasificado.
Suelo no urbanizable de protección.
1. Tendrán la condición de suelo no urbanizable de protección los terrenos en que
concurran alguna de las circunstancias siguientes:
a) Que deban incluirse en esta clase de suelo por estar sometidos a algún régimen especial de
protección incompatible con su transformación de acuerdo con el planeamiento regional
territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos,
arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el
planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la
protección del dominio público.
b) Que el planeamiento regional territorial y el planeamiento urbanístico consideren necesario
preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por sus valores
agrícolas, forestales, ganaderos o por sus riquezas naturales.
2. El planeamiento regional territorial clasificará directamente los terrenos que, en todo
caso, deban pertenecer a esta clase de suelo, que será completado, en su caso, por la
clasificación realizada por el planeamiento general.
3. Si como consecuencia de incendio o agresión ambiental, sean cuales fueran sus
causas, quedasen dañados el suelo, la vegetación y la fauna o sus hábitats, y los terrenos
perdieran el valor que dio lugar a su protección, quedarán sujetos desde el mismo momento de
la producción del daño a restitución medio ambiental. En todo caso, no podrá incluirse este
suelo en ninguna otra clase, dentro de los treinta años siguientes al daño sufrido, salvo su previa
autorización por Ley aprobada por la Asamblea de Madrid, en la que quede justificada la
imposibilidad de dicha restitución medio ambiental.
Artículo 28. Los derechos de propiedad comprenden explotación forestal, agrícola o ganadera.
Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección.
1. En el suelo no urbanizable de protección los derechos de la propiedad comprenden, además
a) La realización de los actos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera,
forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza
y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones, compatibles con la preservación de
los valores que motivan su inclusión en esta clasificación de suelo. Esta facultad comprende sólo
los trabajos y las instalaciones que sean indispensables y estén permitidos o, en todo caso, no

prohibidos por las ordenaciones territorial y urbanística, debiendo ejecutarse en los términos
de éstas y con sujeción, además y, en todo caso, a las limitaciones impuestas por la legislación
civil y la administrativa aplicable por razón de la materia.
b) La realización de obras, edificaciones y construcciones y el desarrollo de usos y
actividades que se legitimen expresamente en los términos dispuestos por esta Ley mediante
calificación urbanística.
2. En el suelo no urbanizable de protección los deberes de la propiedad comprenden, además
a) Los que establezcan la legislación sectorial y las ordenaciones territoriales y
urbanísticas, en función de las condiciones que el planeamiento fije para realizar las
intervenciones y los usos permitidos.
b) Los que voluntariamente asuma el propietario para la realización de usos e
intervenciones opcionales compatibles con el específico régimen de protección a que estén
sometidos los terrenos.
Articulo 29: Necesidades de nuevas redes, nuevas infraestructuras para su uso racional. En
municipios muy pequeños que se necesite hacer polideportivo, instalaciones deportivas…y no
disponen de suelo urbani se podría hacer en no urbanizable.
Régimen de las actuaciones en suelo no urbanizable de protección.
1. En el suelo no urbanizable de protección, excepcionalmente, a través del procedimiento de
calificación previsto en la presente Ley, podrán autorizarse actuaciones específicas, siempre que
estén previstas en la legislación sectorial y expresamente permitidas por el planeamiento
regional territorial o el planeamiento urbanístico.
2. Además, en el suelo no urbanizable de protección podrán realizarse e implantarse con las
características resultantes de su función propia y de su legislación específicamente reguladora,
las obras e instalaciones y los usos requeridos por los equipamientos, infraestructuras y servicios
públicos estatales, autonómicos o locales que precisen localizarse en terrenos con esta
clasificación. El régimen de aplicación sobre estas actuaciones será el mismo que se regula en
los artículos 25 y 161 de la presente Ley. 3. Previa comprobación de la calificación urbanística,
los Ayuntamientos podrán autorizar en los suelos rurales dedicados al uso agrícola, ganadero,
forestal o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales, por ser de
interés público o social, por su contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o porque
hayan de emplazarse en el medio rural las siguientes construcciones e instalaciones con los usos
y actividades correspondientes:
a) Las de carácter agrícola, forestal, cinegético o análogos, así como las infraestructuras
necesarias para el desarrollo y realización de las actividades correspondientes. Los usos
agrícolas, forestales, cinegéticos o análogos, que deberán ser conformes en todo caso con su
legislación específica, comprenderán las actividades, construcciones o instalaciones necesarias
para las explotaciones de tal carácter, incluidas las de elaboración de productos del sector
primario, así como el accesorio de vivienda. BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN
CONSOLIDADA Página 25
b) Las de carácter extractivo. El uso extractivo comprenderá las construcciones e
instalaciones estrictamente indispensables para la investigación, obtención y primera
transformación de los recursos minerales o hidrológicos. La superficie mínima de la finca soporte
de la actividad será la funcionalmente indispensable.
c) Las instalaciones de dominio y uso público destinadas al ejercicio de actividades
científicas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el

alojamiento, si fuera preciso. En estos supuestos, la superficie mínima de la finca será la que
funcionalmente sea indispensable.
d) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de
comercialización de productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas
actividades.
e) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales
rehabilitadas al efecto, dentro de los límites superficiales y de capacidad que se determinen
reglamentariamente.
f) La rehabilitación para su conservación, incluso con destino residencial y hostelero, de
edificios de valor arquitectónico, aun cuando se encontraran en situación de fuera de
ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliación indispensables para el
cumplimiento de las condiciones de habitabilidad. 4. Asimismo, los Ayuntamientos podrán
autorizar instalaciones de carácter deportivo en los suelos rurales destinados a usos agrícolas.
Ley 2/2002 de evaluación ambiental
Las áreas naturales son los espacios naturales protegido, de competencia estatal o autonómica.
Los montes, según la ley 16/1995 que depende de la CCAA. Las zonas humedasmfdl-ngea
LEY 2013
Prevalece sobre la del 2002 que es autonómica.
Toda la tramitación ambiental se rige por esta ley (red natura 2000…)
Paralelo a la tramitación regional con la planificación urbanística se tramitan los documentos
ambientales que legitiman la ordenación, clasificación y clasificación de ese suelo. Tienen una
serie de plazos en los que se hacen informes sectoriales que se van incorporando a la ey estatal.
CASTILLA LA MANCHA
Va solicitando informes a los distintos ámbitos sectoriales y os incorpora al plan sometiéndolos
a participación, evaluación…
Hay protecciones ambientales, naturales, depende de la categoría que les de cada legislación.
Dominio público hidráulico
Vías pecuarias
Protecciones naturales
LICS
Hábitats de especial protección (normativa europea.2001/42)
Formaciones boscosas
Arqueológicas
Agrícolas
De infraestructuras
EJEMPLO
En el territorio existen distintas zonas de protección (canal de riego, por flora, matorral bajo,
zonas de arroyo,). Hay una serie de servicios afectados, el canal de riego hay que conservarlo, la
vía pecuaria cruza el ámbito por completo. También hay una tubería de aguas, un colector y la

previsión de aumentar ese colector en paralelo y la línea de tren Madrid-Barcelona que tiene su
banda de protección como infraestructura. Todo esto esta en un suelo no urbanizable.
Vía pecuaria: cruza el casco urbano por sus calles urbanas hasta otro municipio. El plan tiene
que decir por donde se lleva la vía pecuaria, se estudia, al clasificar el suelo, la vía pecuaria tiene
un ancho de 10 m mas un ancho de protección de 3 m a cada lado, por lo tanto, modifica la
parcelación. Se puede plantear que el trazado sea el mismo, pero con sus anchos
correspondientes al nuevo plan, pero eso no es aconsejable para la vía pecuaria ni para los
valores ambientales, por lo que se lleva todo paralelo al arroyo y a la zona de valores de hábitat
y verde con su ancho y bandas de protección, en vez de cruzar por el medio de un sector de
suelo urbano por el que pasaba. Hay que hacer un expediente de modificación de trazado ya
que la vía pecuaria es suelo público. Es un documento urbanístico, jurídico de propiedad. Cada
una de las propiedades por las que pasa ese nuevo trazado, se le retrae a cada una de esas fincas
para dárselo al suelo público. Hay que tener en cuenta las pendientes, tiene que tener unas
condiciones técnicas en sección. Hay que hacer un acta de deslinde que la hacen los topógrafos
en la que se estudia si es viable el trazado por estas propiedades.
Infraestructura ferroviaria: se reserva una banda de protección para este uso
Arroyo: se hace un estudio no solo en el ámbito, cuando urbanizas, la escorrentía va a ser, mayor
por incorporar red de saneamiento separativa. Se hace un estudio que marca el dominio público
hidráulico y marca unas zonas a 100 y 500 años en el que se establecen zonas inundables, ligadas
a una vegetación, fauna. Cuando se clasifica el suelo no urbanizable y coinciden dos zonas de
protección tienes dos categorías superpuestas de protección (hidráulico y fauna). Ligado a ese
arroyo se plantean unos proyectos de regeneración de zonas verdes y zonas de rivera dentro del
plan general y del plan parcial de mejoras que van a tener una serie de actuaciones que deben
responder al paisaje en el que nos encontramos (no ser elementos ajenos).
Arqueología: tiene su propia ley estatal y también la ley autonómica de castilla la mancha.
Ligado al arroyo y a una ermita había una zona protegida arqueológica en la carta arqueológica
que obligaba a hacer una excavación previa para ver donde estaban esos restos. Cuando se
realiza, se encuentra una aldea romana que abastecía a Alcalá de Henares, pero era una
necrópolis. Se puede proteger todo o el promotor puede excavarlo todo para hacer un área
arqueológica visitable o, si no tiene suficiente categoría para dejarlo ahí, se llevan a un museo
clasificándolos. Esta zona queda como no edificable para que las cimentaciones no se dañen con
un geotextil para que la vegetación no las destruya. No se clasifica como no urbanizable por
protección arqueológica porque no tiene entidad.
COMPENSATORIAS:
A cambio del desarrollo del planeamiento, en un monte publico o mancomunado, se obtiene
ese suelo y se realiza la infraestructura necesaria para reavivar o minorar los impactos
ambientales que has hecho por convertir el suelo no urbanizable a urbanizable. (por ejemplo,
muladar). Otras medadas mas habituales es si tienes una encina (especie protegida) en el
ámbito, se trasplanta (pagado por el promotor), si al trasplantarlo se mueren, hay que plantar
en el mismo municipio (obligado por medio ambiente) en una parcela publica o donde te den
permiso, en una zona donde la encina sea factible que crezca y se plantan 21 encinas por cada
una que se haya muerto.
También puede ser una regeneración paisajística en el suelo no urbanizable para que mitiguen
el impacto ambiental del urbanizable colindante.
Fauna: se hacen estudios de avifauna, con avistamientos durante un año. Se localizan especies
en peligro de extinción…se ve si la competencia es autonómica o estatal y las especies de interés
especial. Cuando esta todo categorizado (peligro de extinción, vulnerables o de interés especial)
las de extinción y vulnerables son las que tienen protección estatal o autonómica uy se estudia

si el desarrollo del plan tiene un impacto en cada una de estas especies.
Se establecen criterios según estos ámbitos de protección donde se puede llevar a cabo el plan
y las restricciones que tenemos. Se establecen medidas compensatorias. Se establecen las
condiciones edificatorias según estas restricciones. Dentro de cada uso tendré unas limitaciones
y unos usos que se permiten en el suelo no urbanizable. El suelo industrial tendrá unas
limitaciones, el residencial tiene que ser vivienda unifamiliar ligada a la explotación, hotelero y
terciario y camping están permitidos. El dotacional.
Una hectárea de reserva de suelo rustico y una hectárea y media de suelo no urbanizable de
protección para realizar estos usos (terciario, hotelero, dotacional o industrial) La superficie
edificada no podrá ocupar más del 10%
El uso residencial unifamiliar en suelo no urbanizable tiene que tener una superficie mínima de
una hectárea en suelo no urbanizable de común protección y tres hectáreas si es suelo rustico
de especial protección. La superficie de edificación no puede superar el 2% de la superficie.
Se puede edificar en suelo no urbanizable con condiciones muy restrictivas.
29/11

Planeamiento Y Territorio PDF

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Planeamiento Y Territorio PDF

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

PLANEAMIENTO-Y-TERRITORIO.

5º Grado en Fundamentos de Arquitectura

Escuela Técnica Superior de Arquitectura

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

A. Protección ambiental natural (MA):

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

• Población y vivienda en el marco comarcal

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

En el residencial tenemos tambien zonas ajardinadas…educativo deportivo…Se computan

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

En el suelo urbano se necesita aplicar unas garantías de accesibilidad universal a la vivienda

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

*Coeficientes de ponderación: salen del valor de repercusión, es una matriz de ponderación

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

En el suelo urbano se necesita aplicar unas garantías de accesibilidad universal a la vivienda

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

*Coeficientes de ponderación: salen del valor de repercusión, es una matriz de ponderación

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

Reservados todos los derechos.

También podría gustarte