PROMESA DE VENTA DE UN TERRENO

[§ 0053] Nosotros, .........., colombiano mayor de edad y vecino de esta

ciudad, identificado con la cédula de ciudadanía número ..........expedida en
.......... que en adelante se llamará el prometiente vendedor, y ..........,
colombiano mayor de edad, vecino de .......... e identificado con la cédula de
ciudadanía número .......... expedida en .........., que en adelante se llamará
el
prometiente comprador, acordamos celebrar el contrato de promesa de
compraventa expresado en las cláusulas que siguen: Primera. Objeto.—
.........., promete vender a .........., y éste promete comprar el terreno de
propiedad del primero de los nombrados, de .......... metros cuadrados,
ubicado en la calle .......... número .......... de la urbanización o barrio ..........
de .......... cuyos linderos son: por el norte, con ..........; por el sur, con ..........;
por el oriente, con ..........; por el occidente con ..........; y con cédula catastral
.......... (1). Segunda. Título.—El terreno que por este contrato se promete
vender por una parte, y comprar por la otra, lo adquirió el prometiente
vendedor por compra (2) a .........., según consta en la escritura pública
número .......... de .......... (fecha) .........., autorizada en la Notaría .......... del
Círculo de .......... la cual fue registrada el .......... (fecha) .........., en el folio de
matrícula inmobiliaria número .......... (3) de la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos (Principal) .......... (o Seccional) .......... del círculo de
.......... (4). Tercera. Precio.—El precio de la venta prometida es de ..........
($...) que el prometiente comprador pagará al prometiente vendedor así
.......... ($...) .......... en efectivo al momento y en el sitio de la firma del
presente
contrato de promesa que el prometiente vendedor declara haber recibido a
entera satisfacción y el saldo, o sea, .......... ($...) en efectivo al tiempo del
otorgamiento de la escritura pública correspondiente y cuya oportunidad
adelante se determina. Cuarta. Arras.— La cantidad de .......... ($...) que el
prometiente vendedor declaró haber recibido del prometiente comprador a
satisfacción se tendrá entregada como prenda de confirmación del acuerdo
prometido y serán abonadas al precio total en el momento de otorgarse la
escritura pública que perfeccione el objeto de esta promesa. (5). Quinta.
Cláusula Penal.—Los prometientes establecemos para el caso de
incumplimiento una multa de valor igual a la entregada como arras si el
incumplimiento es de parte del comprador quien entonces perderá el valor
dado; y si el incumplimiento es por parte del prometiente vendedor éste
devolverá al prometiente comprador el doble del valor indicado (6). Sexta.
Plazo.—La escritura pública que deberá hacerse para el contrato de
compraventa del inmueble identificado en la cláusula primera será extendida
en la Notaría .......... del Círculo de .......... el .......... a las .........., (7).
Séptima.
Prórroga.— Sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las
obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las
partes mediante cláusula que se agregue al presente instrumento, firmada
por ambas por lo menos con dos días hábiles de anticipación al término
inicial
señalado para la extensión de la escritura pública. Octava. Entrega.— En la
fecha del otorgamiento de la escritura pública el prometiente vendedor hará
la entrega material del inmueble al prometiente comprador, con sus
mejoras,
anexidades, usos y servidumbres, y elaborarán un acta para constancia de
la
diligencia. También el prometiente vendedor se obliga a entregar el
inmueble
determinado en este contrato libre de limitaciones al dominio, gravámenes,
condiciones resolutorias, pleito pendiente, embargo, movilización y a paz y
salvo de impuestos (8), tasas, contribuciones causados hasta la fecha de la
escritura pública de compraventa. Novena. Gastos.—Los gastos que
ocasione este instrumento, así como los que demande la autorización y
registro de la escritura pública de compraventa serán de cargo de las dos
partes por mitades. (9). Décima. Cláusula compromisoria.—Las partes
convienen que en el evento en que surja alguna diferencia entre las mismas, por
razón o con ocasión del presente contrato, será resuelta por un tribunal de
arbitramento cuyo domicilio será ... (lugar de ejecución del contrato), integrado por
... árbitros designados conforme a la ley. Los arbitramentos que ocurrieren se
regirán por lo dispuesto en el Decreto 2279 de 1991, en la Ley 23 de 1991 y en las
demás normas que modifiquen o adicionen la materia.
Los contratantes, leído el presente instrumento asienten expresamente a lo
estipulado y firman como aparece, ante testigos que lo suscriben, en la
ciudad
de .......... a los .......... días del mes de .......... de 19 .......... en dos
ejemplares,
uno para cada prometiente.
Firma del prometiente vendedor:__________________
Firma del prometiente comprador:_________________
Firma de los testigos:
____________________________________________
C.C. Nº
____________________________________________
C.C. Nº
NOTAS GENERALES
[§ 0054] Descripción.—La promesa de contrato, también llamado precontrato o
contrato preparatorio, la consagra el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Es un
contrato solemne, quiere decir que está sujeto a ciertas formalidades especiales
de
manera que sin ellas no alcanza existencia jurídica. Tiene un carácter transitorio.
Genera para los contratantes como obligación propia el deber de perfeccionar el
contrato prometido. Es habitual su utilización en la adquisición de bienes raíces.
[§ 0055] Requisitos formales.—Debe constar por escrito. Se recomienda su
elaboración en papel documentario Minerva. Impuesto de timbre (§ 0661 y ss.).
Los
otorgantes elegirán libremente el notario que autorizará el reconocimiento del
documento privado. Sobre derechos notariales (§ 0800 y ss.).
Este reconocimiento da plena autenticidad y fecha cierta al documento. Es distinto
a autenticar las firmas.
[§ 0056] Recomendaciones.—a) Las cantidades y referencias numéricas se
expresarán en letras, y entre paréntesis se escribirán las cifras respectivas;
b) En caso de no comparecer uno de los contratantes a la notaría escogida, en la
fecha y hora pactadas, el prometiente presente deberá solicitar al notario el
testimonio de que trata el modelo transcrito bajo el § 0090, para que obtenga la
prueba del incumplimiento, y
c) En lo relacionado con la escritura pública, véanse las recomendaciones
consignadas en el § 0134 de esta obra.
[§ 0057] Pago del impuesto de timbre.—Teniendo en cuenta que el artículo 520
del estatuto tributario, que disponía una tarifa especial para las promesas de
contrato, fue derogado expresamente por el artículo 140 de la Ley 6ª de 1992,
debe
entenderse que este tipo de documentos está sujeto al pago del impuesto de
timbre
conforme a las reglas generales (§ 0661 y ss.).
[§ 0058 a 0062] Reservados.
[§ 0063] LLAMADAS
(1) Identificación.—Los inmuebles se identificarán por su cédula catastral si la
tuvieren; por su nomenclatura, por la localidad donde están ubicados, y por sus
linderos. Cuando se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal
(D.L. 960/70, art. 31).
De otra parte, conforme lo dispuesto por el Decreto 2157 de 1995, que se
transcribe a continuación, la identificación de un predio puede hacerse mediante
la protocolización del plano definitivo expedido por la autoridad catastral:
Decreto 2157 de 1995
(Diciembre 5)
ART. 1º—En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 31 del Decreto-Ley 960 de
1970, para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podrá acudir
al plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante
de los procesos de formación, actualización y conservación catastral, el cual se
protocolizará con la escritura pública respectiva.
En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales
del inmueble.
PAR. 1º—Sin perjuicio de los demás requisitos legales, si se opta por este
sistema, en la escritura pública se deberá consignar el número de plano, la
nomenclatura cuando fuere el caso, el paraje o localidad donde está ubicado, el
área del terreno y el número catastral o predial.
PAR. 2º—Tratándose de inmuebles sobre los cuales se constituya régimen de
propiedad horizontal, los mismos se regirán por lo dispuesto en los artículos 4º
literal b) y 5º numeral 5º del Decreto 1365 de 1986, reglamentario de las leyes
182 de 1948 y 16 de 1985.
ART. 2º—En los casos previstos en este decreto, cuando se segreguen una o
más porciones de un inmueble, se protocolizará con la escritura tanto el plano
resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral
del lote de mayor extensión, como el plano de las unidades segregadas y el
correspondiente a la parte restante, estos últimos elaborados con base en el
plano catastral por una autoridad catastral o por un agrimensor, topógrafo o
ingeniero con matrícula profesional vigente.
Sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 86 del Decreto 1250 de 1970, cuando
no exista el plano catastral del predio de mayor extensión, de la escritura pública
se transcribirán los linderos literales de éste; y los linderos de las nuevas
unidades resultantes podrán identificarse mediante la referencia al plano
elaborado por la autoridad catastral o por un topógrafo, agrimensor o ingeniero
con matrícula profesional vigente, plano que se protocolizará con la escritura
pública respectiva.
PAR.—Cuando para los fines previstos en este artículo, la autoridad catastral,
un topógrafo, un ingeniero o un agrimensor elaboren planos de los predios que
se segregan de otros de mayor extensión, dichos planos no tendrán carácter
definitivo para efectos catastrales mientras no sean incorporados al catastro
dentro del proceso de conservación, de conformidad con lo previsto en este
decreto y demás disposiciones vigentes.
ART. 3º—Cuando la identificación del predio se haya realizado con el plano
expedido por la autoridad catastral, la escritura pública de declaración y/o
actualización de los linderos requerirá de la protocolización del nuevo plano
catastral correspondiente.
ART. 4º—En los casos previstos en este decreto cuando se hayan identificado
las varias porciones de terrenos que se segregan con planos provisionales
elaborados por la autoridad catastral o con planos elaborados por un agrimensor,
topógrafo o ingeniero, la oficina de registro informará a la autoridad catastral
competente dentro del plazo previsto por el artículo segundo del Decreto 1711
de 1984, para que esta última con base en el plano contenido en la escritura
pública debidamente inscrita, proceda a adoptar el plano catastral definitivo
dentro del proceso de conservación, de lo cual informará a la oficina de
instrumentos públicos.
PAR.—Para estos efectos las oficinas de registro que dispongan de tecnología
para el procesamiento sistematizado de imágenes podrán suministrar a la
autoridad catastral el plano protocolizado en la escritura pública registrada
debidamente digitalizado en medio magnético. En los demás casos, la
información se contendrá en la copia de la escritura con la constancia de registro
que con destino a la autoridad catastral aportará el interesado y que la oficina de
registro remitirá en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 2º del Decreto
1711 de 1984.
Lo anterior sin perjuicio de que el interesado solicite a la autoridad competente
que adopte el plano catastral definitivo dentro del proceso de conservación, con
base en la copia de la escritura pública inscrita que al efecto se presente ante
dicho funcionario.
ART. 5º—En los planos a que hace referencia el presente decreto, se indicará el
número de éstos, el área del terreno, la localización, la nomenclatura cuando
fuere el caso, las coordenadas planas de los puntos o letras utilizados, el número
único de identificación predial o en su defecto el número catastral y cuando se
trate de planos catastrales resultantes del proceso de formación, actualización y
conservación catastral, la certificación de la autoridad catastral sobre dicha
circunstancia.
ART. 6º—Para el cumplimiento de lo establecido en el presente decreto el
registrador de instrumentos públicos inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria
los datos que permitan identificar el predio, los cuales estarán consignados en el
plano catastral que se protocolizará en la escritura pública y en el texto de ésta.
PAR.—Para el archivo de la oficina de registro de instrumentos públicos
correspondiente, se expedirá por el notario copia especial auténtica de la
escritura pública incluido el plano catastral respectivo.
ART. 7º—Cuando las personas naturales jurídicas y las entidades públicas se
acojan al sistema establecido por el presente decreto, en los sucesivos actos de
disposición de los inmuebles a los cuales se haya aplicado dicho procedimiento,
los mismos deberán identificarse por sus linderos con base en el plano catastral
correspondiente.
ART. 8º—El artículo 18 del Decreto Reglamentario 2148 de 1983 quedará así:
“Cuando en una escritura se segreguen una o más porciones de un inmueble,
se identificarán y alinderarán los predios segregados y el de la parte restante. Si
se expresa la cabida se indicará la de cada unidad por el sistema métrico
decimal”.
ART. 9º—La exigencia de identificación o determinación de los linderos de la
parte restante del inmueble enajenado, no se extiende a las entidades públicas
que realicen procesos masivos de titulación o de adjudicación o aporte de
predios a título de subsidio de vivienda en especie, caso en el cual sólo será
necesario identificar los linderos de los predios que se titulan.
En estos casos, la actualización del área y los linderos de la parte restante del
predio se efectuará con base en otra escritura pública con la cual se protocolizará
el plano correspondiente.
ART. 10.—La identificación de los inmuebles por medio de los planos
catastrales, no afectará los derechos de terceros.
(2) Título antecedente.—Es necesario indicar exactamente el título de adquisición
del declarante que dispone del inmueble, con los datos de su registro. Si carece
de él, así lo expresará indicando la fuente de donde pretende derivar su derecho
(D.L. 960/70, art. 32).
(3) Folio de matrícula inmobiliaria.—Elemento fundamental del sistema de
registro vigente desde 1970. Reemplazó a los múltiples libros. Es una ficha de
cartón destinada a cada inmueble y distinguida con un código. Ese código es el
que debe citarse como dato de registro. Algunos inmuebles por su escaso
movimiento aún aparecen con las viejas referencias de los libros (D.L. 1250/70).
(4) Oficinas de registro.—Se clasifican en principales y seccionales. La sede de
las primeras es la capital del respectivo departamento, intendencia o comisaría.
La principal y las seccionales situadas en el territorio de una entidad
políticaadministrativa
forman el círculo correspondiente. La principal coordina a las
seccionales de su círculo (D.L. 1250 y 2156/70).
(5) Arras.—Es conveniente resaltar que de acuerdo con nuestro ordenamiento
jurídico existen tres modalidades de arras:
1. Las simplemente confirmatorias, que son aquellas que se entregan como
prueba
de la confirmación del contrato, las cuales si el contrato se realiza deben
restituirse a quien las dio o imputarse a cuenta del precio, según se pacte (C.C.,
art. 1861).
2. Las confirmatorias penales, es decir las entregadas por uno de los contratantes
al otro como liquidación anticipada de perjuicios, en cuyo caso la estipulación
tiene los caracteres de cláusula penal, de manera que las partes no pueden
apartarse del compromiso contractual, estando facultada la parte cumplida para
exigir el cumplimiento del contrato o apropiarse de las arras. Esta modalidad de
arras son de creación jurisprudencial.
3. Las de retractación o penitenciales, que son aquellas que se dan con la
intención
de ofrecer a cada una de las partes un medio de desistir del contrato, de suerte
que quien las ha entregado pueda retractarse perdiéndolas y quien las ha
recibido pueda retractarse pagando el doble al otro contratante (C.C., art. 1859).
Las arras estipuladas en el presente modelo son las confirmatorias, señal de
estar convenido el negocio y forman parte del precio. En su lugar se pueden
pactar de retractación y tienen el sentido de que cualquiera de los otorgantes se
puede arrepentir del negocio con la consecuencia de perder las arras al
prometiente comprador si es el arrepentido; o el devolverlas dobladas si el
arrepentido es el prometiente vendedor. El arrepentimiento no debe confundirse
con el incumplimiento. Si en el contrato no aparece a qué título se dan las arras,
el Código Civil consagra la presunción de que son de retractación (C.C., arts.
1859, 1861).
(6) Cláusula penal.—Tratándose de un contrato civil la pena y la obligación en
conjunto, no pueden exceder del doble de la segunda (C.C., art. 1601). En el
evento de un contrato mercantil la pena no podrá ser superior al monto de la
prestación principal (C.C., art. 1861).
(7) Plazo.—Es esencial fijarlo, además la Corte Suprema de Justicia sostiene la
necesidad de indicar la notaría en la cual se otorgará la escritura pública (Sent.
ene./79).
(8) Impuestos.—Para efectos de extender la escritura pública prometida, es
menester adjuntar la prueba acerca del pago del impuesto predial del inmueble
mediante la presentación del llamado “paz y salvo notarial” expedido por el
respectivo tesorero municipal o distrital, según sea el caso, el cual deberá
protocolizarse con la escritura pública correspondiente. Se recomienda, además,
verificar la existencia de sumas adeudadas por concepto de valorizaciones
pendientes. Sobre este tema véase § 0134 (8) de la obra.
Para el distrito capital, debe tenerse en cuenta que el denominado “paz y salvo
notarial” fue eliminado. En su remplazo, según lo dispuesto por el Decreto 129
de 1994 de la Alcaldía Mayor de Santafé de Bogotá, y por la Circular 009 de
febrero de 1995 emanada de la Secretaría de Hacienda del Distrito, para la
autorización de escrituras públicas sobre bienes inmuebles se exige la
acreditación de la declaración y pago del impuesto predial unificado por el año
en el cual se otorga el instrumento. Para el año 1995, conforme lo establece la
Circular 009 ya mencionada, la declaración y pago del impuesto predial unificado
se acreditan mediante la presentación de los siguientes documentos: a)
fotocopia de la declaración del impuesto presentada ante la entidad recaudadora
con constancia de pago, o b) fotocopia de la declaración del impuesto
presentada ante la entidad recaudadora junto con fotocopia del recibo o recibos
oficiales de pago.
(9) Gastos.—La disposición que establece que en los contratos bilaterales los
derechos notariales serán de cargo de las dos partes, por mitades, es supletoria,
se entiende que las partes pueden acordar lo que a bien tengan. En los demás
gastos se atenderá a lo estipulado por los contratantes. Para ampliar este
aspecto, véase lo consignado en el § 0141 (9) de esta obra.