Avaluo Marelbi Ciudadela 2000.

MANUEL MESTRE MESTRE
Avaluador Profesional
Profesional en Finanzas publicas & Finca raiz Habitacional”
Director Area Juridica FC INMOBILIARIA S.A.S
AVALUÓ COMERCIAL
PREDIO URBANO
PROPIETARIO:
MARELBI AHUMADA LICONA
DIRECCIÓN:URBANIZACION CIUDADELA 2000 EN TERNERA

CARRETERA CONDUCE CARTAGENA , MUNICIPIO DE TURBACO,
DEPARTAMENTO DE BOLIVAR.
AVALUADOR : MANUEL MESTRE MESTRE
02 DE AGOSTO DE 2023
CARTAGENA - BOLÍVAR
1
Turbaco 02 de Agosto de 2023
SEÑOR:
Atn.
ASUNTO: Avaluó Comercial Inmueble N° 060 – 205860
Estimado Señor,
La empresa FC INMOBILIARIA S.A.S, identificado mediante NIT 901299686 - 4, procede
a tramite de avaluo y peritaje con objetivo determinante a generar estado del inmueble
habitacional para calculo de valoracion comercial.
PRESENTO ANTE usted el avalúo comercial solicitado para los fines pertinentes.
Adjunto la documentación que usted necesita para lo acordado
Atentamente
AVALUADOR
FC INMOBILIARIA S.A.S
2
AVALUÓ COMERCIAL
“BIEN INMUEBLE”
Localización:
CASA URBANIZACION CIUDADELA 2000 EN TERNERA CARRETERA

CONDUCE CARTAGENA , MUNICIPIO DE TURBACO, DEPARTAMENTO
DE BOLIVAR.
Elaborado Por:
3
TABLA DE CONTENIDO
Introducción 5
Metodología 5
Objeto del avaluó 6
Información básica 6-7
Aspectos Jurídicos 7-8
Otros Aspectos Físicos 8-10
Valor Del Avaluó 10
Indicadores Económicos 11
Resumen del Avaluó 11
Certificación Del Avaluó 11-12
Anexos 12
4
AVALUÓ COMERCIAL
“BIEN INMUEBLE“
1. INTRODUCCION.
El presente avaluó comercial se realiza con el propósito de emitir los valores

comerciales o del mercado en el inmueble que más adelante se detallara, para lo
cual se ha tenido en cuenta las condiciones económicas actuales y los factores
que inciden negativa o positivamente en la comercialización de este producto.
Todas las herramientas y conceptos aquí expresados tienen como fundamento lo
establecido en las normas legales que rigen esta materia y las complementarias.
2. METODOLOGIA (cumple art.20 Dec 1420 de 1998)
La metodología aplicada para determinar el valor comercial del bien inmueble es
por método de comparación o mercado y consiste en determinar el valor mediante
información de mercado obtenida de transacciones, ofertas, avalúos para predios
equiparables, previos ajustes correspondientes por forma de pago, época, tamaño,
topografía, estado de conservación y datos estadísticos básicos con el fin de
estimar el costo más próximo del metro cuadrado del terreno y de construcción del
inmueble ubicado en Turbaco, basado en lo establecido en el decreto 1420 de
1998, apoyado en las siguientes descripciones generales:
 Primero se hace una transcripción de los objetivos de avaluó; luego, una

descripción de la información básica del inmueble, donde se resumen
algunos aspectos físicos,
 Que se describen en la información básica, esta contiene, el solicitante,
dirección, localización, ubicación, tipo de construcción, régimen de
propiedad.
 Los aspectos jurídicos, llamados así a los datos integrales relacionados con
la titulación del inmueble, su propietario, tipo de propiedad, referencia
catastral, la matricula inmobiliaria, fechas y aspectos de inmueble.
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 Otros aspectos físicos que se tienen muy en cuenta en la valoración son,
las descripciones de las características generales del inmueble, entre ellas,
identificación como la topografía, la forma, la colindancia, medidas, y áreas,
la reglamentación urbanística, servicios públicos, transporte, destinación
económica y actual, estratificación socioeconómica.
 Para completar la información se describen las características de la zona
que son, clasificación, servicios públicos, sistema de transporte y
actividades predominantes, al final la sustentación del avalúo que está
acompañado de la localización geográfica según el Midas v3 y el registro
fotográfico del inmueble.
3.- OBJETIVOS DEL AVALUÓ.

Uno de los objetivos del avalúo es cumplir con la solicitud que hace el señora
MARELBI AHUMADA LICONA solicitado para realizar una venta o hipoteca.
4.- INFORMACION BASICA.
Los aspectos físicos mínimos de todo Avalúo Comercial están contenidos en la
siguiente información básica, estos son:
4.1.- Solicitante Avalúo (cumple art. 13 Dec 1420 de 1998)
El señora MARELBI AHUMA LICONA, hace la solicitud a la empresa FC
INMOBILIARIA S.A.S
4.2.- Dirección, Ubicación y Localización del Inmueble (cumple art. 22 DEc 1420/98 y art 7
Res 620/08)
 Dirección: La obtenida en la página del MIDAS, genera las siguientes

coordenadas, 851067.675637, 1636037.767653
 Ubicación: El Inmueble se encuentra localizado en Cartagena - Bolivar,
dentro de la división territorial del municipio.
6
 En materia de desarrollo urbano, se observa la tendencia generalizada a
la renovación urbana, hoy es muy alto el porcentaje de casas fincas y lotes
vendidos a grandes constructoras y particulares para el desarrollo de
proyectos inmobiliarios, con muy buen estado de conservación y con varios
usos, además de viviendas multifamiliares podemos observar locales,
restaurantes, canchas múltiples, centros recreacionales, entre otros, a la
zona de CIUDADELA 2000 hace que la zona tenga un auge importante y el
crecimiento se exponencial.
4.3.- Tipo de Construcción (cumple art. 22 Dec 1420 de 1998)
El inmueble es un lote de terreno con 1 edificacion posicionada como se detalla en
las imágenes anexas y plano del mismo, todas están construidas de buenos
materiales con muros de ladrillo rígido, mampostería, y pintura, en su interior
podemos ver puertas y ventanas, las zonas comunes se encuentran en perfecto
estado de conservación (terrazas, patio y camara de aire) actualmente el inmueble
no ha sufrido modificaciones que hagan valorizar un poco más su valor, sin
embargo con este estudio se trata de establecer el valor comercial de toda la
propiedad.
4.4.- Régimen de Propiedad.
El régimen de propiedad que tiene el predio urbano es. Propiedad Privada de uso
residencial.
5.- ASPECTOS JURIDICOS
Los aspectos jurídicos que se desarrollan en esta parte, fue tomada por el suscrito
en los documentos entregados por el solicitante y considerado confiables, estos
son:
* Certificado de Libertad y Tradición No. 060-205860
* Estado de Impuesto Predial Histórico 011013800005000
* Escritura Publica
5.1.- Titulación de Adquisición (cumple art 6 Res 620 de 2008)
Existe una escritura pública cuyo número es 1181 de fecha 17 de MAYO de 2004
elaborada en la Notaria Segunda donde se definen con normas los linderos que
reposan en ella y que la Señora MARELBI AHUMADA LICONA adquirió dicho
predio y se constituyen como propietarios real de este predio.
7
5.2.- Propietario del Inmueble (cumple art Res 620 de 2008)

Según el certificado de tradición expedido por la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos de Cartagena matricula inmobiliaria 060-205860 y
referencia catastral matriz 011013800005000 de la titularidad de derecho real de
dominio del inmueble es el señora MARELBI AHUMADA LICONA .
5.3.- Cedula o Referencia Catastral (cumple art. 22 Dec 1420 de 1998)
El instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC lo registra con la referencia catastral:
No. 011013800005000
5.4.- Matricula Inmobiliaria (cumple art 6 y 8 Res 620 de 2008)
En relación con la matricula inmobiliaria, se confirma que el inmueble aparece
inscrito en las Oficinas de Registros Públicos de Cartagena con el folio:
No. 060-205860
5.5.- Fechas.
Para los efectos legales del presente avalúo se deja constancia que las fechas que
lo determinan quedan registradas de la siguiente forma:
5.5.1.- Inspección Ocular
La inspección ocular se llevó a cabo el día 02 de AGOSTO de 2023 en la cual se
tomaron las imágenes necesarias para el registro fotográfico y los datos para
verificar los linderos y medidas con las cuales se realizaron los cálculos del área
correspondiente.
5.5.2.- Entrega del avaluó
Se hace la entrega formal del presente avaluó el día 02 de AGOSTO de 2023
5.5.3.- Tiempos aplicados
Se deja constancia que, en caso de demanda, el demandante y el demandado
solo pueden pedir la revisión y la impugnación al avaluó dentro de los tres (3) días
siguientes a la fecha en que la entidad que realizo el avaluó se lo ponga en
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conocimiento, en concordancia con el articulo 15 decreto 1420 de 1998. Así
mismo, se les recuerda que el artículo 12 del decreto 1420 de 1998 en su
parágrafo único establece: “Dentro del término de la vigencia del avaluó no se
podrá solicitar el mismo avaluó a otra entidad autorizada, salvo cuando se haya
vencido el plazo legal para elaborar el avaluó contratado”.
5.6.- Afectación (cumple art 8 Res 620 de 2008)
El inmueble no presenta afectaciones pendientes.
6.- OTROS ASPECTOS FISICOS
Además de los aspectos físicos mínimos enunciado en la información básica, se
tienen otras características generales del inmueble que se describe como otros
aspectos físicos importantes en la valoración del inmueble, estos son:
6.1.- Características generales del sector
Se puede asegurar que es un sector que ha tenido un diferencial histórico viene en
crecimiento y productividad económica, allí se encuentra a escasos metros El
barrio SAN FERNANDO y sector de SIMON BOLIVAR, la cercanía a ZONA
COMERCIAL y a todos los restaurantes y centros recreativos de la zona, el
entorno cuenta con parque infantil, comercio en general, establecimientos de
comercio y colegios. Su alrededor cuenta con servicios públicos como luz y gas,
calles carreteables en zahorra, en fin, tiene buenas vías de acceso, existen
construcciones que se vienen realizando para vivienda y comercio con excelentes
acabados en muros de cemento, ladrillos, placas de concreto reforzado, láminas
de asbestos cemento en las cubiertas, sus cielos rasos son placas, sus pisos en
cerámica los baños de calidad con sus muros enchapados. El sistema de
valoración viene superando las expectativas al notarse mucho auge en la
construcción.
6.2.- Características Generales del inmueble (cumple literal art 22 dec 14/20/98)
Las características generales del sector que se mencionaron en el numeral
anterior y los del inmueble que se describen a continuación son herramientas
fundamentales en los cálculos del avaluó estos son:
6.2.1.- Identificación del inmueble (cumple art 6 res 620 de 2008)
Todos los inmuebles que se identifican en el número de la referencia catastral y/o

con el de la matricula inmobiliaria, estos fueron descritos en el numeral 5.3 y 5.4
del
9
MANUEL MESTRE MESTREAvaluador
Profesional-R.N.A. /C-01 – 1310
Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales
“LONJANAP” Corporación Nacional de Lonjas y Registros
“CORPOLONJAS”
capítulo anterior, ahora, se identificaran los colindantes, medidas y cabidas
correspondientes.
6.2.2.- Identidad de linderos, medidas y áreas.
Las descritas en la escritura pública No. 1181 del 17 de MAYO de 2004, donde
soporta que el área total de terreno es de 72.00 metros.
6.3.-Topografía del inmueble (cumple art dec 1420/98 y art 7 res 620/2008)
En término general el inmueble tiene un terreno rectangular con una pendiente 1-
10 por encima del nivel del mar y un polígono regular.
6.4.- Forma del inmueble (cumple art 22 dec 1420/98 y art 7 res 620/2008)
El inmueble, en proceso de avaluó, es un lote una edificacion de forma
rectangular y en el levantamiento que se hace el día de la inspección la propiedad
proporciona un área de 46.00 metros aproximados, que son corroborados con en
la página del midas ( http://midas.cartagena.gov.co/#).
6.5.1.- Reglamentación urbanística (cumple art 21y 22 dec 1420/98 y art 5 res 620/2008)
La clasificación que presenta el POT 2002 en la página web del distrito es la
siguiente: clasificación del suelo URBANO, se encuentra en zona Inundación baja
por ascenso del nivel del mar no se encuentra en una zona de amenaza por
remoción ni en zona de amenaza por erosión del suelo, No se encuentra en zona
de reserva vial para la malla vial arterial.
6.2.4.- Destinación actual y económica
USO PRINCIPAL: RESIDENCIAL: Vivienda familiar.

RESIDENCIAL TIPO A
“CORPOLONJAS”
MIXTO 2
Se aplica con el objeto de priorizar las actividades terciarias e institucionales entre las cuales
se encuentran colegios, el comercio y equipamientos distritales, compatibles con la vivienda,
pero localizados en áreas especiales. Así mismo, los predios sobre las vías arteriales y
algunas colectoras que definen bordes de las zonas residenciales.
6.2.5.- Estratificación Socioeconómica.

El estrato de la zona se encuentra sin especificar, pero se percibe una economía
estable y duradera.
7.- CALCULO DEL VALOR:
TABLA DE FRECUENCIA
TIPO DE
ITEM FUENTE BARRIO EDAD OBSERVACIONES VALOR ÁREA M2 VALOR M2
INMUEBLE
https://www.fincaraiz.com.co/lote-en- SAN
1 venta/turbaco/parcelacion_los_naranjos-det- FERNANDO CASA más 20 años unifamiliar $130.000.000 120 $ 1.083.333
4360751.aspx
https://www.fincaraiz.com.co/lote-en-
2 venta/turbaco/sobre_via_principal_turbaco- SIMON CASA más 20 años familiar $ 110.000.000 100 $1.100.000
det-4221271.aspx BOLIVAR
3 CIUDADELA CASA más 20 años familiar $ 120.000.000 95 $ 1.263.000
venta/turbaco/plan_parejo-det-4067685.aspx
2000
4 SAN CASA más 20 años Multifamiliar $94.000.000 80 $1.175.000
venta/turbaco/turbaco-det-4063332.aspx
FERNANDO
TOTAL $4.621.333
PROMEDIO $ 1.115.333
MEDIA GEOMÉTRICA $ 1.110.423,5
DESVIACIÓN ESTANDAR 13.415
COEF. DISPERSION 5%
VALOR
$ 1.155.333
TEÓRICO
HOMOGENIZACIÓN DEL 4% $ 13.872
VALOR METRO CUADRADO $1.260.423
DIAGNÓSTICO VALORES DE REFERENCIA
Se han utilizado casas comparables con el inmueble valuado tanto en sus

características generales como edad, localización y entorno, procurando
“CORPOLONJAS”
que sean del mismo barrio, sector o de la misma zona de influencia. Nota:
Se opta por tomar el límite mínimo que permite el estudio de mercado, esto
por
ÁREA (M2) VALOR M2 VALOR TOTAL
(72.00 M2) según $ 1.260.423 $ 90.750.456

levantamiento
realizado
VALOR NOVENTA MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL

CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS PESOS COLOMBIANOS.
ASEGURABILIDAD: 63.525.317 pertinentes al 70%
tratarse de ofertas que se encuentran en reventas.
7.1- INDICADORES ECONÓMICOS:

OBJETO: A manera informativa y/o para efectos
comerciales a que haya lugar, a
continuación, se determinan los
Indicadores Económicos de la fecha a
de 02 de AGOSTO de 2023.
DÓLAR: TRM: $4.489
EURO: $4.922
UVR: 341,13
DTF: 11.51%
“CORPOLONJAS”
7.2.- RESUMEN DEL AVALUÓ:
Para desarrollar el cálculo del avaluó comercial, se tuvo en cuenta algunos
factores estadísticos, normativos y conceptuales que el suscrito desarrolla en cada
uno de los avalúos que complementados entre si nos arroja la experticia del justo
precio del inmueble (Decreto 1420/1998 y la Resolución Reglamentaria 0620/2008
del IGAC).
Se explica detalladamente el contenido y estado físico del inmueble que se avalúa
a si mismo las características del sector que influye en la valorización del predio el
cual se encuentran en excelente estado y se sitúa en una manzana catastral
altamente llamativa.
8.- METODOLOGIA UTILIZADA
1 - MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO
Consiste en determinar el valor mediante información de mercado obtenida de
transacciones, ofertas y avalúos para predios equiparables, previos ajustes
correspondientes por forma de pago, época, forma, tamaño, topografía, estado de
conservación.
2 - MÉTODO DE LA RENTA
Consiste en determinar el valor mediante información de la rentabilidad probable que
podría obtener el inmueble, investigada para el propio inmueble y para inmuebles
similares y equiparables, previas homogeneizaciones y ajustes.
3 - MÉTODO DEL COSTO

Consiste en determinar el valor comercial a partir de la base de calcular el costo de volver
a hacer de nuevo, depreciado luego por edad, estado de conservación, obsolescencia
funcional y obsolescencia de mercado.
4 - MÉTODO RESIDUAL
Consiste en determinar el valor comercial a partir del estudio de la potencialidad
de desarrollo del predio, basada en la normatividad y usos admitidos por el P. O. T.
y por la asimilación del mercado.
9.-CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO.

Por medio de la presente certifico que:
No tengo interés presente ni futuro en el inmueble objeto de este avalúo.
Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y está sujeto a los
requerimientos del Código de Ética y los estándares de Conducta Profesional.
9.1-CIUDAD,“CORPOLONJAS”
FECHA DEL AVALÚO Y VENCIMIENTO DEL MISMO
CARTAGENA -Bolívar.
02 DE AGOSTO DE 2023 – 02 DE AGOSTO DE 2023
9.2-FIRMA Y REGISTRO
MANUEL MESTRE MESTRE.

C.C. No. 1.128061194 de Cartagena.
Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP”
Corporación Nacional de Lonjas y Registros “CORPOLONJAS”
R.N.A. /C-01 – 1310
9.-ANEXOS: REGISTROS FOTOGRAFÍCOS Y OTROS:

 Credencial del Avaluador.
 Registro Fotográfico.
FOTOGRAFIAS DE INMUEBLE
“CORPOLONJAS”
“CORPOLONJAS”
“CORPOLONJAS”
“CORPOLONJAS”
“CORPOLONJAS”
“CORPOLONJAS”
“CORPOLONJAS”
“CORPOLONJAS”

Avaluo Marelbi Ciudadela 2000.

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MANUEL MESTRE MESTRE

DIRECCIÓN:URBANIZACION CIUDADELA 2000 EN TERNERA

AVALUADOR : MANUEL MESTRE MESTRE

Turbaco 02 de Agosto de 2023

ASUNTO: Avaluó Comercial Inmueble N° 060 – 205860

CASA URBANIZACION CIUDADELA 2000 EN TERNERA CARRETERA

MANUEL MESTRE MESTRE

El presente avaluó comercial se realiza con el propósito de emitir los valores

 Primero se hace una transcripción de los objetivos de avaluó; luego, una

3.- OBJETIVOS DEL AVALUÓ.

 Dirección: La obtenida en la página del MIDAS, genera las siguientes

5.2.- Propietario del Inmueble (cumple art Res 620 de 2008)

Todos los inmuebles que se identifican en el número de la referencia catastral y/o

6.2.4.- Destinación actual y económica

USO PRINCIPAL: RESIDENCIAL: Vivienda familiar.

6.2.5.- Estratificación Socioeconómica.

MEDIA GEOMÉTRICA $ 1.110.423,5

DESVIACIÓN ESTANDAR 13.415

HOMOGENIZACIÓN DEL 4% $ 13.872

VALOR METRO CUADRADO $1.260.423

DIAGNÓSTICO VALORES DE REFERENCIA

Se han utilizado casas comparables con el inmueble valuado tanto en sus

ÁREA (M2) VALOR M2 VALOR TOTAL

(72.00 M2) según $ 1.260.423 $ 90.750.456

VALOR NOVENTA MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL

ASEGURABILIDAD: 63.525.317 pertinentes al 70%

tratarse de ofertas que se encuentran en reventas.

7.1- INDICADORES ECONÓMICOS:

3 - MÉTODO DEL COSTO

9.-CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO.

MANUEL MESTRE MESTRE.

9.-ANEXOS: REGISTROS FOTOGRAFÍCOS Y OTROS:

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