Proyectos Inmobiliarios y de Inversión en General:

Estudios de Mercado, Viabilidad Económico-Financiera, 1

Supervisiones y Valorizaciones

INFORME DE OPINIÓN TÉCNICA

N° 029-17

 PROMOTOR - CONSTRUCTOR: CONSTRUCTORA PRAVIG SAC

 PROYECTO: MODULO DE VIVIENDA SOCIAL UNIFAMILIAR -ADQUISICIÓN

DE VIVIENDA NUEVA – Sub - Lote B y Lote 2 - Mz. G Lote 5, Centro
Poblado El Rosario, Distrito de Los Aquijes, Provincia y Departamento de
Ica

 GRUPO FAMILIAR: BRAYAN ANTHONY ARONI HUARCAYA

 ENTIDAD SOLICITANTE: EDPYME MICASITA S.A

 FECHA DE SOLICITUD DEL INFORME: 08.11.2017

 FECHA DE ÚLTIMA INFORMACIÓN: 01.02.2018

 FECHA DE ENTREGA DEL INFORME: 09.02.2018

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Contenido
1. Objetivo .......................................................................................................................................... 3
2. Documentación Recibida por la Empresa Promotora ..................................................................... 3
3. Información del Promotor .............................................................................................................. 4
4. Terreno ........................................................................................................................................... 4
5. Certificado de Parametros Urbanisticos y Edificatorios y Servicios ................................................ 5
6 FUE y Licencia de Edificación .......................................................................................................... 6
7 Proyecto ......................................................................................................................................... 7
8. Estudio de Suelos de cimentación y Planos de Estructurales ......................................................... 8
9. Presupuesto General ....................................................................................................................... 8
9.1. Terreno ............................................................................................................................................ 8
9.2. Presupuesto de Obra ...................................................................................................................... 9
9.3. Costos Indirectos ............................................................................................................................ 9
10. Cronograma de obra valorizado .................................................................................................. 10
11. Ingresos Totales ............................................................................................................................ 10
12. Evaluación Económica del Proyecto ............................................................................................. 10
13. Evaluación Comercial del Proyecto ............................................................................................... 11
14. Conclusiones y Recomendaciones ................................................................................................ 11

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1. Objetivo

El objeto del presente informe, es determinar la concordancia entre la

documentación del proyecto y la información proporcionada por la
empresa Promotora Constructora PRAVIG SAC, a fin de determinar la
viabilidad técnica del mismo y poder contar con una Línea de
Financiamiento de acuerdo a las exigencias de EDPYME MICASITA S.A.

Adicionalmente es importante señalar que el presente informe está

sustentado sobre la base de la información y documentación recibida del
Promotor. En base a ello la opinión se ha efectuado con independencia de
criterio, no asumiendo la responsabilidad por la veracidad de la
información y de los documentos proporcionados por el cliente.

2. Documentación Recibida por la Empresa Promotora

Para la presente evaluación se ha presentado la siguiente documentación

que se detalla a continuación:

DOCUMENTACION RECIBIDA QUE HA SIDO CONSIDERADA EN EL PRESENTE INFORME

1 Copia Literal del Inmueble
2 Resolución Administrativa N° 103 - 98 - CTAR-DRA-I / ATDRI
3 Declaración Jurada de Autovaluo - Hoja Resumen (HR).
4 Declaración Jurada de Impuesto Predial - Predio Urbano (PU).
5 Minuta de Compraventa de Bien Futuro
6 Recibo de Servicio Público Agua
7 Recibo de Servicio Público Luz - Electro Dunas
8 Declaración Jurada de entrega de Servicios de Agua, Desagüe y Electricidad
9 Formulario Único de Edificación - FUE LICENCIA
10 Licencia de Construcción N° 000470
11 Memoria Descriptiva del Proyecto de Vivienda de Interés Social
12 Presupuesto de obra detallado
13 Cronograma de obra valorizado
14 Especificaciones Técnicas (Arquitectura, Estructuras, Eléctricas y Sanitarias)
15 Plano de Localización y Ubicación
16 Plano de Arquitectura - Cortes y Elevaciones General
17 Plano de Estructuras
18 Plano de Instalaciones Eléctricas
19 Plano de Instalaciones Sanitarias
20 Plano de Servidumbre de Riego
21 Plano de Manzaneo y Lotización

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3. Información del Promotor

INFORMACION DEL PROMOTOR

RAZON SOCIAL CONSTRUCTORA PRAVIG SAC
RUC 20535138240
FECHA DE INSCRIPCION 20/05/2014
Calle Huanuco 1er Piso, N° 326- Interior 1, Distrito,
DIRECCION DE DOMICILIO FISCAL
Provincia y Departamento Ica.
REPRESENTANTE LEGAL
GERENTE GENERAL Sotil Revilla Vladimir

Los datos considerados en el presente cuadro son proporcionados

mediante la página web de SUNAT, donde se detalla la información
correspondiente a la constitución de la empresa, inscrita en el 2004.
Terreno.

4. Terreno

TERRENO
El predio a evaluar en sus inicios presentaba gravámenes por servidumbre de paso de
acueducto para la conducción de las aguas subterráneas de pozos tubulares, ésta área
matriz, comprendía 62.1625 ha, que fue de propiedad de la empresa Agrícola Chapí SA., tal
como lo señaló en la Resolución Administrativa N° 103-98-CTAR-DRA-I/ATDRI, de fecha
22.12.1998.
El predio a evaluar se encuentra ubicado en el Sub - Lote B y Lote 2 - Mz. G Lote 5, del
Centro Poblado El Rosario, Distrito de Los Aquijes, Provincia y Departamento de Ica,
presenta un área terreno de 300.00m2 y a la fecha se encuentra libre de cargas y
gravámenes (De acuerdo al Asiento C00004 correspondiente a la Partida Registral N°
11094357 de fecha 27.09.2017 ), ya que se independizo del terreno matriz, de acuerdo al
"Plano de Servidumbre de Riego" del año 2001 , "Plano de Manzaneo y Lotización" del
2014. Actualmente el terreno se encuentra inscrito a nombre de la empresa Promotora
Constructora Pravig SAC, quienes adquirieron dicho inmueble mediante compra venta por
parte de su anterior propietario el Sr. Brayan Anthony Aroni Huarcaya, por un precio de
S/.3,400.00 Soles. El promotor presento la Declaración Jurada de Autovaluo - Hoja
Resumen (HR) - 2017 y la Declaración Jurada de Impuesto Predial - Predio Urbano (PU) -
2017, donde se evidencia que el lote en evaluación presenta la característica Urbana.

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5. Certificados de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y

Servicios

Si bien para la presente evaluación no se contó con el Certificado de

Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y el certificado de Zonificación y
vías, el proyecto cuenta con Licencia de Edificación emitida por la
Municipalidad Distrital de Los Aquijes.

Por otro lado se ha presentado diversos Recibos de los Servicios Públicos

de Agua y Luz de inmuebles vecinos, de distintos periodos, tomándose
para este caso los más actuales comprendidos por el mes de octubre
2017, donde se detalla la siguiente información:

RECIBO DE SERVICIOS PUBLICOS - AGUA

El terreno se encuentra en una Zona Urbana por lo que se

recibió distintas copias de recibos del servicio de agua,
correspondientes a distintos periodos y a diversos vecinos,
siendo el más actual el Recibo N° 51449, a cargo de La Junta
FECHA: OCTUBRE 2017
Administradora de Servicios de Saneamiento, con lo
evidenciamos que el Centro Poblado El Rosario, Distrito Los
Aquijes, Provincia y Departamento de Ica, cuenta con este
servicio.

RECIBO DE SERVICIOS PUBLICOS - LUZ (ELECTRO DUNAS)

El terreno se encuentra en una Zona Urbana por lo que se

recibió distintas copias de recibos del servicio de Luz
eléctrica, correspondientes a distintos periodos y a diversos
vecinos, siendo el más actual el Recibo N° 21402342, con
FECHA: OCTUBRE 2017
suministro N° 101086252, administrada por la empresa
(Electro Dunas), donde se evidencia que el Centro Poblado El
Rosario, Distrito Los Aquijes, Provincia y Departamento de
Ica, cuenta con este servicio.

Consideramos importante mencionar que el abastecimiento de agua

potable para el conjunto habitacional, y vivienda respectiva se realiza
mediante Red Pública, siendo la red de distribución interna un reservorio,
la cual se encuentra a cargo de una Junta Administradora de Servicios y
Saneamiento ubicada en el mismo centro Poblado de El Rosario.

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Con ello podemos concluir que el Proyecto en estudio, cuenta con los
accesos de energía eléctrica, agua potable y alcantarillado a través de la
red pública.

Finalmente se ha presentado una Declaración Jurada, donde el

Representante Legal de la Empresa Promotora, manifiesta su compromiso
para la entrega de los Servicios Públicos antes mencionados en el
inmueble en estudio.

6. FUE y Licencia de Edificación

Se ha presentado el Formulario Único de Edificación – FUE, donde se

solicitó la Licencia de Edificación y ésta fue recibida el 24.10.2017 por la
Municipalidad Distrital de Los Aquijes. Posteriormente el 26 de Octubre del
presente se emitió la Licencia de Construcción N° 000470, donde se
concede a la empresa Promotora Constructora Pravig SAC, la construcción
de una Vivienda Unifamiliar cuya área construida corresponde a 40.76m2,
sobre el Lote en estudio. Es importante señalar que la documentación fue
emitida por la Municipalidad competente y a la fecha se encuentra vigente,
adicionalmente se ha verificado otros alcances que se precisa a
continuación:

LICENCIA DE EDIFICACIÓN N° 000470

EXPEDIENTE REGISTRO N° 4230
PROPIETARIO Constructora Pravig S.A.C.
TIPO DE OBRA Construcción de Material Noble
N° PISOS Uno
AREA CONSTRUIDA 40.76 M2
AREA A TECHADA 40.76 M2
RESPONSABLE DE OBRA Ing. Cesar Vidal Palomino Arteaga - CIP N° 91287
FECHA DE LICENCIA 26 de Oct. 2017
FECHA DE CADUCIDAD 26 de Oct. 2018
Centro Poblado El Rosario, Sub - Lote B y Lote 2 - Mz.
DIRECCION G Lote 5, Distrito Los Aquijes, Provincia y
Departamento de Ica

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7. Proyecto

Se prevé ejecutar un módulo de vivienda social unifamiliar de 40.76 m2 de

área construida y área techada, sobre un área terreno de 300.00 m2, el
mismo que, de acuerdo a la memoria descriptiva recibida por parte del
promotor, será financiada mediante el Bono Familiar Habitacional (BFH).

Área Área Área de Lote

Producto
Construida Techada Promedio

Casa: Módulo
Básico
40.76 m² 40.76 m² 300.00 m²
TECHO
PROPIO

La distribución de los ambientes que presentará el módulo de vivienda, de

acuerdo a lo señalado en los planos de Arquitectura y memoria descriptiva
será la siguiente:

UNIDAD DE VIVIENDA
Niveles
CANT TIPO AMBIENTES AREA
Presenta seis ambientes distribuidos
de la siguiente manera:
15.83m2
1 Ambiente Múltiple para uso de
Módulo sala - comedor.
DESCRIPCION
Básico 2 Ambientes para dormitorios 12.95m2
VIVIENDA DE 1
TECHO
1° PISO 1 Ambiente para cocina 4.43m2
PROPIO
1 Ambiente para servicios higiénicos 2.57m2
No estan
1 Ambiente para patio - lavandería
techados

Con respecto al sistema constructivo a utilizarse será de albañilería

confinada con columnas con columnas de concreto, la cimentación es del
tipo de cimiento corrido y sobrecimientos de concreto armado, con
columnas de confinamiento de concreto armado y muros de ladrillo de
arcilla tarrajeados, el techo será de losa aligerada de 20cm de espesor con
vigas de concreto armado. La construcción está diseñada para soportar
una futura ampliación de dos niveles.

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Dichas especificaciones estructurales se encuentran alineadas al

Presupuesto de obra presentado.

Con respecto a los ambientes que deben de contemplar una VIS y a las
áreas techadas planteadas en el proyecto, podemos indicar que estas
cumplen con lo señalado en el Art. 4.2 y Art. 4.3 respectivamente, de las
caraterísticas de las VIS, del Reglamento Operativo para acceder al Bono
Familiar Habitacional –BFH, para la Modalidad de Aplicación de Adquisición
de Vivienda Nueva.

8. Estudio de Suelos de Cimentación y Planos Estructurales

No aplica evaluación para este caso.

9. Presupuesto General

La inversión total por el desarrollo de todo el proyecto seria de S/.

30,400.00, tal como se puede verificar en el cuadro inferior,
identificándose que los costos propuestos se encuentran ligeramente por
debajo del promedio del mercado de acuerdo a las características del
proyecto planteado y al tipo de producto en ofertado.

PRESUPUESTO TOTAL DEL PROYECTO

PRESUPUESTO GENERAL
Soles %
DEL PROYECTO
Terreno 3,400.00 11.18%
C osto de C onstrucción 26,750.00 87.99%
C ostos Indirectos 250.00 0.82%

30,400.00 100.00%
Presupuesto Total del
Proyecto (S/.) Costo Ligeramete por debajo
del Promedio del mercado

9.1 Terreno

El costo de terreno considerado en nuestra evaluación corresponde a S/.

3,400.00, de acuerdo a lo señalado en el Asiento N° C00004 de la
Inscripción de Compra venta de fecha 27.09.2017.

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9.2 Presupuesto de Obra

Módulo Básico (TECHO PROPIO):

El Costo de Construcción de Edificación por la unidad de vivienda de tipo

Techo Propio incluyendo los Gastos Generales e IGV asciende a S/.
26,750.00. Respecto al Costo Directo de Construcción las Vivienda,
asciende a S/. 22,016.07, el mismo que corresponde a 540.14 Soles/m2
encontrándose ligeramente por debajo del promedio del mercado, de
acuerdo a las características propias del proyecto planteado. (Promedio del
mercado: Min: 650 Soles/m2 - Máx 1,000 Soles/m2), sin embargo
consideramos que el presupuesto planteado presenta un margen de
utilidad atractivo, estimando dichos valores y ante cualquier tipo de
externalidad pues existe un margen que soportaría dichas variaciones

CONSTRUCCION DE MODULOS BASICOS 300.00M2 ÁREA TERRENO

ÁREA CONSTRUIDA 40.76M2 (AVN - TECHO PROPIO)

COSTO DE CONSTRUCCIÓN Soles Soles/m 2 %

Arquitectura 7,976.74 195.70 29.82%

Estructuras 12,051.92 295.68 45.05%
Instalaciones Sanitarias 1,228.56 30.14 4.59%
Instalaciones Eléctricas 758.85 18.62 2.84%

22,016.07 540.14 82.30%

Costo Directo de Construcción Ligeramente por debajo del promedio

(S/.) del mercado para viviendas TP:
Min: 650 Soles/m2 - Máx 1,000
Soles/m2

Gastos Generales (3%) 653.42 16.03 2.44%

IGV 4,081 100.11 15.25%

Costo de Construcción (S/.) 26,750.00 656.28 100.00%

9.3 Costos Indirectos

De acuerdo a lo señalado por la empresa Promotora se tiene que los

Costos Indirectos ascienden a S/. 250.00, los cuales integran los gastos
notariales, gastos registrales, entre otros.

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10. Cronograma de Obra Valorizado

De acuerdo al Cronograma de Obra valorizado presentado, se ha estimado

que el periodo de construcción planteado se encuentra acorde a las
características y complejidad de la obra, el cual contempla 2 meses.

Meses
Tiempo del Proyecto Meses
1 2

Construcción 2

11. Ingresos Totales

El ingreso por la venta de la unidad inmobiliaria en estudio sería de

aproximadamente S/. 34,700.00 soles comprendido por un pago inicial de
S/. 1,500.00 y el BFH de S/. 33,200.00. Dicho precio de venta se
encuentra dentro del rango de los precios establecidos por el Programa
Social de vivienda Techo Propio, por ende no está afecto al IGV.

12. Evaluación Económica del Proyecto

MARGEN SOBRE LAS VENTAS (SOLES)

CONCEPTOS SIN IGV %
Ingresos Totales 34,700.00

Egresos Totales 30,400.00 87.61%

UTILIDAD OPERATIVA 4,300.00 12.39%

De acuerdo a los egresos e ingresos mostrados previamente, la utilidad del

proyecto sobre las ventas sería de S/. 4,300.00 soles, cifra que
corresponde a una utilidad del 12.39% con respecto a los ingresos
generados por la venta de la unidad inmobiliaria del presente proyecto.
Adicionalmente es importante mencionar que dicha utilidad corresponde a
un escenario en el que se ha considerado el valor de terreno de
compraventa adquirido por parte del promotor, costo directo de
construcción, costos indirectos, IGV y gastos generales que corresponden
al (3%) del costo directo.

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En ese sentido consideramos que la evaluación es viable económicamente

puesto que presenta un margen de utilidad atractivo bajo los supuestos
planteados.

13. Evaluación Comercial del Proyecto

Consideramos que el proyecto en mención es comercialmente viable en la

medida que se cuenta con la Minuta de Compraventa del bien futuro a
favor del Sr. Brayan Anthony Aroni Huarcaya con DNI 71420064,
garantizándose de esa manera la colocación de la unidad inmobiliaria.

14. Conclusiones y Recomendaciones

Según el análisis realizado en el presente informe EVALUACION TOTAL

SAC determina que el proyecto en evaluación es viable económicamente
puesto que presenta un margen de utilidad atractivo bajo los supuestos
planteados.

Respecto a los aspectos técnicos analizados, ha sido posible verificar que

el proyecto en evaluación es viable, en tanto que se encuentra diseñado de
acuerdo a lo dispuesto en la Licencia de Edificación, que a la fecha se
encuentra vigente y que si bien es cierto los costos para su ejecución se
encuentran ligeramente por debajo del promedio de los ratios de mercado
y ante cualquier posible variación se puede soportar debido al margen de
utilidad que el proyecto plantea.

Respecto al aspecto comercial, consideramos que el proyecto es viable en

la medida que se cuenta con la Minuta de Compraventa del bien futuro a
favor del nuevo propietario, garantizándose de esa manera la colocación
de la unidad inmobiliaria.

Lima, 09 de Febrero del 2018

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