HOJA RESUMEN - TASACIONES

HIPOTECA (INMUEBLES)

DATOS DEL CLIENTE CÓDIGO CLIENTE

CLIENTE ALKOFARMA E.I.R.L.
Nº GARANTÍA G000 - 166172
PROPIETARIO ALKOFARMA E.I.R.L.
FECHA DE TASACIÓN 27/01/2017

DATOS DEL INMUEBLE

DIRECCIÓN Av. Chacra Cerro Sub Lote B-3, Urb. Lotización Chacra Cerro.
DISTRITO Comas-Lima
DEPARTAMENTO Lima PROVINCIA Lima
INMUEBLE OCUPADO POR Propietario.
USO DEL LOCAL TIPO PORCENTAJE
ALMACÉN 95.0%
COMERCIAL 0.0%
INDUSTRIAL 0.0%
OFICINA 5.0%
VIVIENDA 0.0%
TERRENO AGRÍCOLA 0.0%
OTROS: 0.0%

INMUEBLE CERCADO Si DECLARATORIA DE FABRICA Total

PARAMETRO DE ZONIFICACIÓN N/D ZONIFICACIÓN Zona de reglamentación especial

AÑO DE CONSTRUCCIÓN 1999 ESTADO DE CONSERVACIÓN Muy Bueno

MATERIAL DE CONSTRUCCIÓN Mampostería.

DISEÑADA PARA N° DE NIVELES Dos niveles. N° de Sótanos Cero. N° de Niveles Dos.

OBSERVACIONES
En relación a la valuación del terreno, se ha aplicado lo dispuesto en el artículo N°19 del Reglamento Nacional de Tasaciones. El inmueble objeto de
tasación se encuentra dentro de una Zona de Reglamentación Especial, según la información recopilada del Plano de Zonificación de Lima
Metropolitana, proporcionada por el Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) y se sujeta a la definición consignada en el Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano - Decreto Supremo N°004 -2011 - VIVIENDA - Capítulo XI - Artículo N° 32 - Acápite N°9. Las
limitaciones y Parámetros, en cada caso, son señaladas por el municipio correspondiente de acuerdo a sus facultades.

TERRENO Y EDIFICACIONES

Nota: para terrenos agrícolas

El valor comercial y de realización sólo debe incluir el valor de la tierra, obras civiles/infraestructura, pozos (con licencia) y reservorios. No debe incluir
cultivos, equipo de riego, cosecha ni packing.
Es importante al momento de establecer el valor de la hectárea tener en cuenta si las tierras tienen suficiente agua o no para la actividad agrícola.

VALOR DEL TERRENO USD 595,056.00 S/. 2,023,190.40

VALOR TOTAL DE LAS EDIFICACIONES USD 377,768.00 S/. 1,284,411.20

DESCRIPCIÓN ÁREA VALOR US$ / m² % DEPRECIACION US$

1er nivel - "Almacén" 872.71 m² 370.00 USD / m² 0.00% 322,903.00

1er nivel 79.05 m² 360.00 USD / m² 10.40% 25,498.00
2do nivel 79.05 m² 360.00 USD / m² 11.40% 25,214.00
Obras Complementarias - - USD / m² 0.00% 4,153.00
VALOR DE LAS EDIFICACIONES 377,768.00

Tipo de cambio USD 1 = S/. 3.400

TOTAL VALOR COMERCIAL USD 972,824.00 S/. 3,307,601.60
TOTAL VALOR DE REALIZACIÓN USD 778,259.00 S/. 2,646,080.60

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN (*) USD 383,972.00 S/. 1,305,504.80

 DESCRIPCIÓN ÁREA VALOR USD / m² % DEPRECIACION USD

1er nivel - "Almacén" 872.71 m² 370.00 USD / m² 0.00% 322,903.00

1er nivel 79.05 m² 360.00 USD / m² 0.00% 28,458.00
2do nivel 79.05 m² 360.00 USD / m² 0.00% 28,458.00
Obras Complementarias - - USD / m² 0.00% 4,153.00
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DE LAS EDIFICACIONES 383,972.00

FACTOR DE DEPRECIACION % 1.63%

SI EL TERRENO ES AGRICOLA:
TIPO DE TERRENO: -----

TIENE ACCESO DIRECTO A ALGUNA VIA DE COMUNICACIÓN -----

POZOS Y RESERVORIOS (PARA TERRENOS AGRICOLAS)

Conductividad Eléctrica del agua Indicar si los pozos cuentan por
Número de Registro de cada pozo (IRHS) Caudal (Litros / Seg)
(mmhos/cm) permiso vigente
----- ----- ----- -----
----- ----- ----- -----
----- ----- ----- -----

NOTA 01: (*)LOS VALORES CONSIGNADOS EN LA PRESENTE TASACIÓN, CONSIDERAN LOS VALORES DE MERCADO, NO SE ADICIONA IGV EN LA
VALORIZACIÓN, Y CORRESPONDE A TODOS LOS BIENES QUE EL BANCO HA INDICADO VALUAR.

INSPECCION
Descripción UNIDAD FICHA RRPP AUTOVALUO DIFERENCIA OCULAR OBSERVACIONES DEL TASADOR
TASADOR
%
12.726%
ÁREA DE TERRENO 1062.60 N/D 1062.60 Ninguna.
m²
-

ÁREA OCUPADA m² 1030.81 N/D N/D 1030.81 Ninguna.

ÁREA CONSTRUIDA m² 1030.81 1030.81 0.00 1030.81 Ninguna.

Grandes
USO - Almacén / Oficina Comercio - Almacenes / Ninguna.
Oficina

N/D: No Determinado.
NOTA 02: OBLIGATORIEDAD DE ADJUNTAR DETALLE DE PRECIOS DE REFERENCIA DE LA ZONA O ESTUDIO DE MERCADO EFECTUADO.
 INFORME TÉCNICO
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
Referencia Valuación comercial de un predio.
Cliente ALKOFARMA E.I.R.L.
Solicitante BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ - BCP
Banca NEGOCIOS
Propietario ALKOFARMA E.I.R.L.
Dirección Registral Av. Chacra Cerro Sub Lote B-3, Urb. Lotización Chacra Cerro. Distrito de Comas. Provincia y Región de Lima.

Dirección Autovalúo Av. Chacra Cerro Sub-Lte. B3. Distrito de Comas. Provincia y Región de Lima.

Dirección In Situ S/N. Av. Chacra Cerro Sub-Lte. B3. Distrito de Comas. Provincia y Región de Lima.

Fecha de Inspección Lima, 26 de enero del 2017

Latitud / Longitud -11.920050 -77.063983

ÁREAS (m²) y VALORES (USD)

Área de Valor de Área Área Valor de Valor de Valor de
Descripción Valor Comercial
terreno Terreno techada ocupada Edificación Reconstrucción Realización
Predio 1,062.60 595,056 1,030.81 1,030.81 377,768 383,972.00 972,824 778,259
Total 1,062.60 595,056 1,030.81 1,030.81 377,768 383,972.00 972,824 778,259

ÁREAS (m²) y VALORES (S/.)

Área de Valor de Área Área Valor de Valor de Valor de
Descripción Valor Comercial
terreno Terreno techada ocupada Edificación Reconstrucción Realización
Predio 1,062.60 2,023,190 1,030.81 1,030.81 1,284,411 1,305,504.80 3,307,602 2,646,081
Total 1,062.60 2,023,190 1,030.81 1,030.81 1,284,411 1,305,504.80 3,307,602 2,646,081

Empresa Valuadora RGB & Asociados S.A.C. REPEV N° 2674-2009

Fecha de Valuación Lima, 27 de enero del 2017
 INFORME TÉCNICO DE VALUACIÓN COMERCIAL DE BIEN INMUEBLE
MEMORIA DESCRIPTIVA

1. PROPIETARIO(S)
ALKOFARMA E.I.R.L.

2. OBJETO DE LA TASACIÓN
Determinar el valor de mercado y de realización, a efectos de actualizar garantía.
Instrucciones recibidas por el Banco de Crédito del Perú - BCP. Funcionario: Karla Angulo.
Se realizó la visita de inspección sin contratiempos.

3. METODOLOGÍA
La valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado mediante Resolución Ministerial N°172 – 2016 – VIVIENDA
publicado el 23 de Julio del año 2016, y con los Principios de Valuación Generalmente Aceptados de las Normas Internacionales de Valuación. Se ha
aplicado el método de valuación directa por comparación con valores de libre mercado.

Para hallar el Valor Neto de Realización en el mercado, se ha tenido en cuenta las disposiciones pertinentes sobre la valuación de garantías que se
mencionan en el Capítulo IV Disposiciones Generales y Especiales – 3 Valuación de Garantías, contenidas en la Resolución de la Superintendencia de
Banca, Seguros y AFP Nº 7657 – 2011, Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones y sus modificatorias.

4. FECHA DE TASACIÓN
Lima, 27 de enero del 2017

5. UBICACIÓN

Dirección Registral Av. Chacra Cerro Sub Lote B-3, Urb. Lotización Chacra Cerro. Distrito de Comas. Provincia y Región de Lima.

Dirección Autovalúo Av. Chacra Cerro Sub-Lte. B3. Distrito de Comas. Provincia y Región de Lima.

Dirección In Situ S/N. Av. Chacra Cerro Sub-Lte. B3. Distrito de Comas. Provincia y Región de Lima.

6. INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

DESCRIPCIÓN Ficha y/o Partida

Predio 11775724

El lote de terreno sobre el cual se ubica el predio cuenta con los siguientes linderos y medidas perimétricas:
Por el frente: Con el pasaje común con 17.50ml.
Por la derecha: Entrando con el sublote B-2 con 60.72ml.
Por la izquierda: Entrando con el sublote B-4 con 60.72ml.
Por el fondo: Con el sublote C con 17.50ml.

7. ÁREA DE TERRENO
Datos según SUNARP y Hoja PU.
DESCRIPCIÓN % Zonas Comunes Área de Terreno m²
Predio 12.7260% 1,062.60
Total 1,062.60

8. ZONIFICACIÓN
Zona de reglamentación especial
La ubicación del predio que corresponde a zona de reglamentación especial, no afecta el valor comercial ni el valor de realización.

ÁREA DE TRATAMIENTO PARA RENOVACION URB. Según OPINIÓN del suscrito Sí No X

ZONA DE TRATAMIENTO ESPECIAL - ZONA II Según OPINIÓN del suscrito Sí X No
BIEN INTEGRANTE DE PATRIMONIO CULTURAL Según OPINIÓN del suscrito Sí No X

9. USO DEL PREDIO

Grandes Almacenes / Oficina
10. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN y ESTADO DE CONSERVACIÓN

ANTIGÜEDAD DESCRIPCIÓN ESTADO

0 año(s) 1er nivel - "Almacén" Muy Bueno
18 año(s) 1er nivel Muy Bueno
18 año(s) 2do nivel Muy Bueno

11. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO

La zona no cuenta con veredas de concreto ni calzadas pavimentadas, si cuenta con alumbrado eléctrico público, redes de agua, alcantarillado y de
telefonía fija.

12. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

En la zona existen inmuebles de uso: Talleres y locales industriales. El predio se encuentra exento de riesgos por cercanía a ríos, lagos, acantilados y/o
mar.

13. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

El predio está conformado por dos edificaciones, una edificación de un piso usada como almacén y otra edificación de dos niveles, el primer nivel de
dicha edificación cuenta con ambientes multiusos y un baño, el segundo piso consta de dos oficinas, depósito, kitchenette y baño.

Las obras complementarias comprenden: Patio de maniobras.

14. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

• Estructura Portante y techos: Columnas y vigas de concreto, techos aligerados.

• Albañilería y Revoques: Muros de ladrillo tarrajeados y pintados con látex. Cielo raso tarrajeado y pintado.

• Pisos y contrapisos: Losa de concreto, cerámicos de color.

• Puertas y ventanas: Puertas de estructura metálica al ingreso, puertas de madera contraplacada en oficinas y ventanas de vidrio con
perfiles de aluminio.

• Baños: Piso:
Cerámicos de color.
Pared:
Cerámicos de color.
Sanitarios:
Lavatorios e inodoros convencionales de color.

• Instalación Sanitaria: Redes empotradas.

• Instalación Eléctrica: Redes empotradas.

• Número de Niveles: Dos.

• Número de Sótanos: Cero.

• Edificación diseñada para: Dos niveles.

15. DEPRECIACIÓN

DESCRIPCIÓN ESTADO DEPRECIACIÓN TABLA

1er nivel - "Almacén" Muy Bueno 0.00% Tabla N° 2
1er nivel Muy Bueno 10.40% Tabla N° 2
2do nivel Muy Bueno 11.40% Tabla N° 3

16. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL, ASPECTO LEGAL, GRAVÁMENES Y CARGAS

Hipoteca registrada en el asiento D00005 a favor del BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ hasta por la suma de USD 615,517.56 inscrita con fecha 28/11/2016.

El predio no tiene Cargas.

La hipoteca registrada no afecta el Valor Comercial ni el Valor de Realización.
17. INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Precio
Dirección - Descripción Características Ratio USD Referencia
Ofertado USD
Terreno ubicado Entre la Av. Chacra Cerro y la A Terreno 2,000.00 850.00 Laencontre.com
Carretera Chillón. Aproximadamente a 1200 metros AO - 1,700,000.00 -
ene-17
del predio valorizado. A Const. - -
https://www.laencontre.com.pe/inmueble/c35338
A Terreno - - Urbania.pe
Av. Santa Ana Lt 36. Aproximadamente a 320
AO - 320,000.00 -
metros del predio valorizado. ene-17
A Const. 700.00 457.14
http://urbania.pe/ficha-web/venta-de-local-industrial-en-comas-lima-3528576
A Terreno 572.00 498.25 Doomos.com.pe
Entre Calle D y Calle H. Aproximadamente a 920
AO - 285,000.00 -
metros del predio valorizado. ene-17
A Const. - -
http://www.doomos.com.pe/de/16596_vendo-terreno-en-zona-industrial-de-san-martin-de-porres.html
A Terreno 600.00 700.00 Doomos.com.pe
Terreno en Av. Chacra Cerro. Muy cercano al predio
AO - 420,000.00 -
valorizado. ene-17
A Const. - -
http://www.doomos.com.pe/de/141600_vendo-terreno.html
A Terreno 11,212.00 650.00 Adondevivir.com
Terreno en Av. Chacra Cerro. Muy cercano al predio
AO - 7,287,800.00 -
valorizado. ene-17
A Const. - -
http://www.adondevivir.com/propiedades/11-212-m2-chacra-cerro-paralela-av-trapiche-
51426647.html?utm_source=Trovit&utm_medium=CPC&utm_campaign=premium
* A Terreno: Área de Terreno * AO: Área Ocupada * A Const.: Área Construida

18. OBSERVACIONES
En relación a la valuación del terreno, se ha aplicado lo dispuesto en el artículo N°19 del Reglamento Nacional de Tasaciones. El inmueble objeto de
tasación se encuentra dentro de una Zona de Reglamentación Especial, según la información recopilada del Plano de Zonificación de Lima
Metropolitana, proporcionada por el Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) y se sujeta a la definición consignada en el Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano - Decreto Supremo N°004 -2011 - VIVIENDA - Capítulo XI - Artículo N° 32 - Acápite N°9. Las
limitaciones y Parámetros, en cada caso, son señaladas por el municipio correspondiente de acuerdo a sus facultades.

Materiales Inflamables: Sí X No El predio cuenta con:

Madera, Plástico. Extintores Sí No X Señalización Sí No X
Alarmas contra incendio Sí No X Certificado Indeci Sí No X
Sensores de Humo Sí No X Conformación de brigada Sí No X

19. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO.

La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes.
De no variar las condiciones del mercado, la valuación podría tener una vigencia aproximada de 180 días.

20. DOCUMENTACIÓN
Para el presente informe se tuvieron a la vista los documentos siguientes:
Copia de la Hoja Resumen 2017 - HR.
Copia de la Hoja Predio Urbano 2017 - PU.
Copia completa de la Partida Registral N° 11775724 de fecha 20/01/2017.
 VALUACIÓN DEL PREDIO

1. VALOR DEL TERRENO: VT

De acuerdo al Mercado Inmobiliario de la Zona, ubicación, entorno y dimensiones, estimamos el valor promedio del metro cuadrado de terreno en USD.

% Zonas Área de Valor por m² en

DESCRIPCIÓN USD VT en USD
Comunes Terreno m²
Predio 12.726% 1,062.60 560.00 595,056.00
TOTALES 1,062.60 595,056.00

2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN: VE

De acuerdo a los materiales predominantes detallados en el Ítem 14 del presente informe, se determina el valor promedio por metro cuadrado de área
construida, que incluye el factor de comercialización.

Valor
Valor Valor
Área Área Valor por Edificación (VE)
Edificación (VE) Edificación (VE) Factor
DESCRIPCIÓN Techada Ocupada m² en USD Depreciación en USD con
en USD sin en USD con Comercial
(AT) m ² (AO) m² Factor
Depreciación Depreciación
Comercial
1er nivel - "Almacén" 872.71 872.71 370.00 322,903.00 0.00% 322,903.00 1.00 322,903.00
1er nivel 79.05 79.05 360.00 28,458.00 10.40% 25,498.00 1.00 25,498.00
2do nivel 79.05 79.05 360.00 28,458.00 11.40% 25,214.00 1.00 25,214.00
TOTALES 1030.81 1030.81 379,819.00 1.63% 373,615.00 1 373,615.00
*N/D: No declarado en SUNARP
Declaratoria de Fábrica ante SUNARP: Obras Complementarias 4,153.00
X El predio sí cuenta con declaratoria de fábrica.
El predio no cuenta con declaratoria de fábrica. Valor Total de la Edificación 377,768.00
El predio cuenta con declaratoria de fábrica parcial.
No se tuvo acceso a información de R.R.P.P. Valor de Reconstrucción 383,972.00

VALOR DE LAS EDIFICACIONES DECLARADAS USD 377,768.00

VALOR DE LAS EDIFICACIONES NO DECLARADAS USD -

3. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE: VC = VT + VE

Valor Terreno (VT) Valor Edificación Valor Comercial

DESCRIPCIÓN
en USD (VE) en USD (VC) en USD
Predio 595,056.00 377,768.00 972,824.00
TOTALES 595,056.00 377,768.00 972,824.00

Son: NOVECIENTOS SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO DOLARES CON CERO CENTAVOS.

4. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA: VRI = VC * PORCENTAJE DE AJUSTE

Valor de
Valor Comercial Porcentaje de Realización
DESCRIPCIÓN
(VC) en USD ajuste % Inmediata (VRI)
en USD
Predio 972,824.00 80% 778,259.00
TOTALES 972,824.00 80% 778,259.00

Son: SETECIENTOS SETENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE DOLARES CON CERO CENTAVOS.

Deducciones a Considerar:
Mantenimiento 2.0%
Pre-Realización y Valuación 0.2%
Gastos Publicidad y Ventas 5.0%
Reajuste por Realización en 60 días 12.8%
TOTAL DE DEDUCCIONES 20.0%

NOTA: No incluye las consideraciones que la entidad crea conveniente para llegar al valor de realización óptimo.
Lima, 27 de enero del 2017
Tipo de Cambio Referencial: 1 USD = S/. 3.400
Vistas de fachada y zona de patio de maniobras.

Vistas de edificación destinada a almacén.

 Vistas del bloque de oficinas.

Vistas de los ambientes multiusos en el primer nivel.

Vistas de oficina y kitchenette de la segunda planta.

Vistas del entorno.