HONORARIOS

PROFESIONALES
CURSO DE AVALUOS Y
PERITAJES
INST: Arq. Carlos Eduardo
Castro
 COMENTARIO
 Definir el valor de venta de una
propiedad no es tarea sencilla, es
màs, un càlculo mal hecho puede
significar la pèrdida de dinero.
 Es necesario verificar la experiencia
de la persona, ya que en el medio
existen miles que ejercen este
trabajo sin tener la formaciòn y
recorrido necesarios.
CONTRATACION: Requerimientos

 Aplicaciòn de varias
metodologìas.
 Exigir las memorias de
càlculo.
 Contratar a un
profesional inscrito
debidamente.
 Solicitar hoja de vida
que certifique
experiencia.
PAUTAS PARA ELABORAR
AVALUO
 Propietario deberà
entregar la
informaciòn
jurìdica del predio.
 Acordar la fecha de
entrega del mismo.
 Valor de este.
 CONTENIDO MINIMO
 Caracterìsticas fìsicas del inmueble.
 Informaciòn jurìdica y de titulaciòn.

 Anàlisis urbanìstico de la zona.

 Descripciòn de servicios e
infraestructura.
 Consideraciones, acabados, usos y
localizaciòn.
 Metodologìas aplicadas.
 Memorias de los càlculos realizados.
 Estimaciones sobre valorizaciòn.

 Avalùo comercial.

 Registro fotogràfico de la visita.

 Anexos: documentos, planos, otros.

 TABLA DE TARIFAS
TABLA REFERENCIAL DE HONORARIOS PARA AVALUOS DE
BIENES MUEBLES E INMUEBLES    

   

DESDE HASTA MINIMO MAXIMO  

         

0 250.000 72 167  

250.001 500.000 191 252  

500.001 800.000 291 384  

800.001 ADELANTE 442 688  

         
 TABLA PARA AVALUOS EN
ZONAS URBANAS
AREA/ PORCENTAJE SALARIO VALOR POR CADA

METROS MINIMO DIARIO METRO CUADRADO

     

De 0 a 100 15 0.99

De 100 a 200 13,5 0.89

De 200 a 500 12 0.79

DE 500 a 1000 10,5 0.69

De 1000 a 5000 6 0.39

De 5000 a 10000 3 0.19

De 10000 o màs 1,5 0.09

 TABLA PARA AVALUOS EN
ZONAS RURALES
AREA/ PORCENTAJE SALARIO VALOR POR CADA

METROS MINIMO DIARIO METRO CUADRADO

De 0 a 2000 1,5 0.09

De 2000 a 5000 1,06 0.06

De 5000 a 10000 0,6 0.03

De 10000 a 20000 0,3 0.01

De 20000 a 50000 0,15 0.009

De 50000 a 100000 0,11 0.007

De 100000 a 500000 0,07 0.004

De 500000 o màs 0,06 0.003

 COMENTARIO
 El valor màximo de los avalùos.
 En todo caso, los honorarios resultantes
de multiplicar el nùmero de metros
cuadrados del inmueble avaluado, en
ningùn caso podràn superar la suma
equivalente a 20 salarios mìnimos
mensuales legales vigentes, o de acuerdo
al màximo que establece la empresa
contratante.
COMPETENCIA LABORAL
 Es sano comparar
criterios y juicios,
al haber dos o màs
avalùos entre
profesional, los
resultados podràn
variar entre un 10
al 15% entre las
propuestas.
 JERARQUIZACION DE LOS
INMUEBLES
JERARQUIZACION DE INMUEBLES POR PISO EN EDIFICIOS Y POR UBICACIÓN
   
DEPARTAMENTOS DE PORCENTAJE EN RELACION AL PRECIO
IGUAL AREA CONSTRUCCION TOTAL DEL INMUEBLE
   
PLANTA BAJA 23%
PRIMER PISO ALTO:  
DEPARTAMENTO ANTERIOR 22%
DEPARTAMENTO POSTERIOR 19%
   
SEGUNDO PISO ALTO:  
DEPARTAMENTO ANTERIOR 19%
DEPARTAMENTO POSTERIOR 17%
   
  100%
   
 CONSIDERACIONES PARA LA
TASACION DE TERRENOS

 Se considera el sector de ubicación (emplazamiento) del

mismo, las obras de urbanización y equipamiento de que
dispone.

 Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios

de terrenos para cada sector de Guayaquil, se representan
de la siguiente forma:

 Cada comuna está dividida en Zonas o Sectores.

 Cada Zona o Sector tiene asignado un valor base de terreno
por m2.
 Cada manzana predial tiene un factor de ajuste al valor
base denominado Coeficiente Guía.
 CONSIDERACIONES PARA LA
TASACION DE TERRENOS
 Considerar su ubicaciòn en relaciòn a
la vialidad pròxima:

 Una vìa principal.

 Una vìa secundaria.
 Una vìa colectora.
 Un paso a desnivel.
 Un puente.
 JERARQUIZACION SOLARES
PRECIOS DE TERRENOS    

   
VALORIZACIONES DE ACUERDO A UBICACIÓN

   
PRECIO PROMEDIO DEL SECTOR $ 500
KENNEDY NORTE    
     
CALLE PRINCIPAL 60%  
CALLE SECUNDARIA MEDIA  
OTRAS: 40%  
CALLEJON    
PEATONAL    
     
 TASACION DE
CONSTRUCCIONES
 Se considera su clase (material estructural), calidad, sus
especificaciones técnicas, costos de edificación, antigüedad,
destino e importancia de su ubicaciòn y sector.

 Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios

de construcción para cada clase y calidad constructiva
fijadas . Sus respectivas definiciones técnicas consideran
los siguientes aspectos:

 Tipología de construcciones (Tipos y Clases).

 Guías Técnicas para la determinación de la calidad de la
construcción.

 Coeficientes de ajuste al valor unitario de construcciones.

 TASACION CONSTRUCCIONES
 Coeficientes de ajuste al valor unitario de
construcciones:

– 1.     Condiciones especiales de edificación.

– 2.     Depreciación por antigüedad de la
construcción.
– 3.     Localización comunal
– 4.     Localización en sectores comerciales u
otros.
  
DEPRECIACIÓN DE UN
INMUEBLE
 Es la pérdida de
valor por cualquier
causa:
 Física.
Obsolescencia
funcional.
 Obsolescencia
económica.
DEPRECIACIÓN FÍSICA
 Componentes
físicos de la
estructura.
 Categorías:
Mantenimiento
diferido.
Componentes de
corta vida y
componentes de
larga vida.
COMPONENTES FÍSICOS DE
LA ESTRUCTURA
 Mantenimiento diferido, se
consideran rubros que pueden
curarse: se incluyen mejoras
necesarias que inmediatamente
requiere una propiedad.
 En el segundo nivel tiene una terraza que no
tiene baranda. Esta baranda evita caídas y
accidentes por lo que se considera una mejora
necesaria e inmediata para garantizar la
seguridad de los miembros de esa familia.
COMPONENTES FÍSICOS DE
LA ESTRUCTURA

 Las partidas de largo plazo incluyen

los componentes de la estructura
que se espera tengan igual duración
que la estructura entera. Las
partidas de corto plazo, por ende,
son aquellas cuya vida es menor que
la estructura.
COMPONENTES FÍSICOS DE
LA ESTRUCTURA
 Partidas de largo plazo: piso, techo
(si es de concreto), paredes,
ventanas, puertas, divisiones
interiores y sistemas.
 Partidas de corto plazo: operadores
de ventanas, eléctricos, gasfiteria,
aires acondicionados, divisiones
interiores de materiales inferiores al
resto de la estructura.
 ¿Cómo evito la depreciación
física de mi casa o propiedad?

 Elmantenimiento adecuado, pintura,

reposición de ventanas rotas,
puertas, y como norma, cualquier
artículo que requiera reparación, se
atiende inmediatamente.
Obsolescencia funcional
 Deficiencias en la
estructura,
defectos en la
estructura,
materiales o
diseño.
 Comparación con
nuevos modelos
mas funcionales y
modernos.
¿Cómo evitar la obsolescencia
funcional?
 Mejorar aquellas partidas que el
costo de corregir la obsolescencia no
exceda el valor que las mismas
aportan, o sea, que sean, curables.
Reemplazo de pisos viejos y
dañados, ventanas que no funcionan,
puertas rotas, gabinetes en mal
estado.
OBSOLESCENCIA
ECONÓMICA
 Pérdida de valor a
causa de factores
fuera de la
propiedad,
temporal o
permanente.
 Afecta al valor de
la tierra y a lo
construido.
 VIDA LEGAL
 El porcentaje normal de depreciaciòn para
los edificios ( no incluìdo el terreno) es el
5% anual.
 Las leyes tributarias establecen una vida
legal normal para los activos fijos:
 Edificios 20 años.

 Muebles y enseres 10 años.

 Maquinarias y equipos 10 años.

 Vehìculos 5 años.
 VIDA LEGAL
 EJEMPLO:
 Inmueble de 300 m2.
 Años de edificaciòn: 10
 CUAL ES SU PRECIO ACTUAL ?
 Valor actual del m2 de construcciòn:$ 750.
 Desarrollo:
 $ 750 x 300m2= $ 225000 ( PA).
 Años de vida : 10 x 5% (DA)= 50%

 El precio actual de la edificaciòn costarà

aproximadamente $ 112500
VALOR DE REPOSICION
 Significa la suma que se
requiere para la
construcción y/o
reparación de bienes
inmuebles y/o adquisición,
instalación o reparación
cuando se trate de
maquinaria y/o equipo de
igual clase, calidad,
tamaño y/o capacidad de
producción alguna por
depreciación física, pero
incluyendo el costo de
fletes, derechos aduanales
y gastos de montaje, si los
hubiere.