N° de Solicitud Banco 676226

N° de Servicio Tasadora 2525

Fecha de Expedición 23-nov-2020
Fecha de Caducidad 23-nov-2021
BBVA CONTINENTAL
BBVA CONTINENTAL
COMERCIAL

Tipo de Tasación Comercial Nueva N° de Garantía

Solicitante BBVA CONTINENTAL OF. BEC COLONIAL FUNC. AYALA MATALLANA GINA CECILIA
Cliente Oficinas Integrales S.A.C.
Propietario (s) Rossana Patricia Luy Vila
Fecha de inspección 20/11/2020
Departamento N° 701 - Séptimo Piso y Azotea Avenida Angamos Oeste N° 1585 Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona
Santa Isabel - Cuarta Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Estacionamiento N° 9 - Sótano Avenida Angamos Oeste N° 1581 Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona Santa Isabel -
Cuarta Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Dirección Registral
Estacionamiento N° 19 - Sótano Avenida Angamos Oeste N° 1581 Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona Santa Isabel -
Cuarta Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Depósito N° 1 - Sótano Avenida Angamos Oeste N° 1581 Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona Santa Isabel - Cuarta
Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Av.Angamos Oeste 1585 701, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Av. Angamos Oeste 1581 ES09, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Dirección Municipal
Av. Angamos Oeste 1581 ES19, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Av. Angamos Oeste 1581 DP01, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Avenida Angamos Oeste N° 1585 - 1581 Departamento N° 701 Estacionamiento N° 9 Estacionamiento N° 19 Depósito N° 1
Dirección según inspección ocular Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona Santa Isabel - Cuarta Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de
Lima.

Tipo de inmueble Departamento Dúplex Ocupante Propietario

Descripcción TIPO DE USO (*) % TIPO DE USO (*) %

Departamento Dúplex 100%

Zonificación RDM Material de construcción Concreto - Ladrillo

Año de construcción 2006 Estado de conservación del bien Bueno

Area de terreno 49.19 m2 Area construida 245.00 m2
Declaratoria de fábrica SÍ X NO Tipo de declaratoria TOTAL PARCIAL X
Cargas SÍ NO X Grávamenes SÍ X NO

VALORES INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL DEPARTAMENTO ESTACIONAMIENTO DEPÓSITO

US$ 758,644.00 723,644.00 30,000.00 5,000.00
VALOR COMERCIAL
S/ 2,738,704.84 2,612,354.84 108,300.00 18,050.00
US$ 568,983.00 542,733.00 22,500.00 3,750.00
VALOR DE REALIZACION
S/ 2,054,028.63 1,959,266.13 81,225.00 13,537.50

VALORES NO INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL DEPARTAMENTO ESTACIONAMIENTO DEPÓSITO

US$ 7,860.00 7,860.00
VALOR COMERCIAL
S/ 28,374.60 28,374.60
US$ 5,895.00 5,895.00
VALOR DE REALIZACION
S/ 21,280.95 21,280.95

VALOR TOTAL DEL PREDIO MONEDA VALOR TOTAL INSCRITO EN RRPP NO INSCRITO EN RRPP
VALOR TOTAL (RRPP + NO INSCRITO) US$ 766,504.00 758,644.00 7,860.00
(INCL. CONSTRUCCIÓN DECLAR. Y NO
DECLAR.) S/ 2,767,079.44 2,738,704.84 28,374.60
VALOR DE REALIZACION TOTAL US$ 574,878.00 568,983.00 5,895.00
(INCL. CONSTRUCCIÓN DECLAR. Y NO
DECLAR.) S/ 2,075,309.58 2,054,028.63 21,280.95

VALORES DE RECONSTRUCCIÓN MONEDA VALOR TOTAL EDIFICACIONES ÁREAS COMUNES INSTA / O. COMPLEM.
V. RECONSTRUCCIÓN (INCL. US$ 203,246.98 176,736.50 26,510.48
CONSTRUCCIONES DECLAR. Y NO DECLAR.) S/ 733,721.60 638,018.77 95,702.83

Tipo de cambio aplicado 3.61 Soles / Dólar

Observaciones Se corrobora la ubicación del inmueble mediante la placa de numeración.

Según la Partida Registral N° 12001363, el inmueble presenta: Asiento D00012.- Hipoteca a favor del BBVA Banco Continental por
la suma de US$731,150.00 dólares americanos en conjunto con otros inmuebles de fecha 18/102013.

Advertencias Debido a la situación actual por la que viene atravesando el país originada por la Pandemia del COVID-19, se está emitiendo el
presente informe con consideraciones especiales para la determinación del valor comercial y de realización.
SI NO
Inmueble en zona de riesgo X Ninguna.

Valor comercial Tasación Anterior US$ S/

FECHA PERITO

REPEV N° 1276-2017
PERITO PERITO Arq. José Manuel Chicana Gómez
REPEV REPEV Resolución Nº 1276-2017

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N° de Servicio Tasadora 2525
Fecha de Expedición 23-nov-2020
Fecha de caducidad 23-nov-2021
MEMORIA DESCRIPTIVA

Objeto y Propósito Estimar el Valor Comercial del inmueble para fines de Garantía Hipotecaria

Alcance y Limitaciones
Durante la visita SI se dieron las facilidades para la inspección ocular y toma de registro fotográfico al interior del inmueble.

Reglamentación Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA , Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la
determinación del valor de realizaciones el mercado.

Metodología Empleada Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) o Indirectos establecidos en el Artículo 3. Inciso 3.1.5 del Título I del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
Documentación Proporcionada X Partida Registral X Predio Urbano Planos CRI
Parámetros Urb. Tasación anterior Cuadro de acabados Memoria Des.
Otros Especificar

Titulación e Inscripción Dpto. N° 701 Partida Electrónica Nº 12001363 Fecha 20/11/2020

Titulación e Inscripción Estac. N° 9 Partida Electrónica Nº 12001308 Fecha 17/11/2020
Titulación e Inscripción Estac. N° 19 Partida Electrónica Nº 12001327 Fecha 17/11/2020
Titulación e Inscripción Depósito N° 1 Partida Electrónica Nº 12001310 Fecha 17/11/2020

2. DATOS GENERALES
Cliente Oficinas Integrales S.A.C.
Propietario(s) Rossana Patricia Luy Vila
Fecha de Inspección 20/11/2020
Ocupante Propietario
Georeferencias Latitud -12.110589 Longitud -77.044526 (*) Datos obtenidos Google Maps

Departamento N° 701 - Séptimo Piso y Azotea Avenida Angamos Oeste N° 1585 Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona
Santa Isabel - Cuarta Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Estacionamiento N° 9 - Sótano Avenida Angamos Oeste N° 1581 Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona Santa Isabel -
Cuarta Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Ubicación según Partida Electrónica
Estacionamiento N° 19 - Sótano Avenida Angamos Oeste N° 1581 Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona Santa Isabel -
Cuarta Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Depósito N° 1 - Sótano Avenida Angamos Oeste N° 1581 Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona Santa Isabel - Cuarta
Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Av.Angamos Oeste 1585 701, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Av. Angamos Oeste 1581 ES09, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Ubicación según el Predio Urbano
Av. Angamos Oeste 1581 ES19, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Av. Angamos Oeste 1581 DP01, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Avenida Angamos Oeste N° 1585 - 1581 Departamento N° 701 Estacionamiento N° 9 Estacionamiento N° 19 Depósito N° 1
Ubicación Según la Inspección Ocular
Urbanización Chacarilla Santa Cruz - Zona Santa Isabel - Cuarta Etapa, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de
Lima.
3. CONDICIONES URBANISTICAS DEL ENTORNO
Caraterísticas del Sector y del Entorno
Tipo de Zona Urbana Demanda / Interés Media
Uso Predominante Vivienda Zonificación RDM
Desarrollo Creciente Altura de Edificación Media
Nivel Socioeconómico Medio Alto Velocidad de Cambio Media
Tendencia del Desarrollo Urbano Consolidado Heterogeneo Estado de Conservación Bueno

Equipamiento del Entorno Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento

Comercial Suficiente Estacionamiento Suficiente
Escolar Suficiente Áreas Verdes Suficiente
Asistencial Suficiente Zonas Recreativas Suficiente

Infraestructura de Servicio Urbano Dispone Calidad Estado de Conservación

Vias Asfaltadas Completas Medio Bueno
Veredas Completas Medio Bueno
Alcantarillado Completas Medio Bueno
Agua Potable Completas Medio Bueno
Alumbrado Completas Medio Bueno

Vías Principales del Entorno Av. Angamos Oeste, Av. General Córdova, entre otros.

4. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

Terreno Forma Topografía Posición

Regular X Irregular Plana X Pendiente Interior Exterior X
Construcciones Material Predominante Edad Efectiva (años) Estado de Conservación
Concreto - Ladrillo 14 Bueno
Descripción General N° de Pisos/ Sótanos del edificio Areas Comunes N° Unidades en el conjunto
7 Escalera de acceso, recepción 22
Nivel ocupado en el edificio. Ascensor Conexión de Servicios
7 Sí Sí, todos
Obras Complementarias Mantenimiento
No Constante

Descripción y Distribución Detallada del
Inmueble
El presente informe hace referencia a un departamento tipo dúplex con vista exterior posterior a parque, ubicado en el sétimo
piso de una edificación de 7 pisos, azotea y un sótano articulados por escaleras y ascensor de uso común. El edificio se
emplaza sobre un terreno con un frente a calle, de forma regular, con topografía plana, con zonificación Residencial de
Densidad Media. Además cuenta con 2 estacionamientos simples y un depósito ubicados en el sótano. El acceso al predio es
directo desde la avenida Angamos Oeste.
El predio se encuentra dentro de un entorno de estrato socioeconómico medio alto, que cuenta con pistas y veredas
completas en buen estado, cuenta con instalaciones de energía eléctrica, agua y desagüe en buen estado, cerca de colegios,
parques, supermercados, otros. La altura máxima en la cuadra es de 7 pisos y los usos en el entorno inmediato son
residenciales.
El uso actual que tiene el predio es de vivienda y posee la siguiente distribución:
1er Nivel: Ingreso, recibo, sala, comedor, balcón con vista a parque posterior, depósito, baño de visita, cocina con comedor de
diario, sala de TV, baño compartido, 3 dormitorios con closet, el principal con walking closet y baño incorporado y escalera de
acceso al segundo piso.
2do Nivel: Sala de Estar, dormitorio con closet y baño incorporado que es utilizado como gimnasio, amplia terraza con área de
parrilla, dormitorio con closet y baño incorporado, lavandería, depósito, cuarto de planchado, dormitorio de servicio y baño
de servicio.

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Fecha de Expedición 23-nov-2020
Fecha de Caducidad 23-nov-2021
MEMORIA DESCRIPTIVA

Orientación Linderos Medida (Metros)

Frente ver anexo
Derecha ver anexo
Izquierda ver anexo
Fondo ver anexo
0.00
TERRENO
A.M.
Unidad Inmobiliaria Unidad Métrica % Participación Área Privativa Obtención del Área Observación
Prop. Horiz/ Vert.
Dpto. N° 701 m2 5.590% 49.19 Predio Urbano
Estac. N° 9 m2 0.290% 2.55 Predio Urbano
Estac. N° 19 m2 0.330% 2.90 Predio Urbano
Depósito N° 1 m2 0.110% 0.96 Predio Urbano
Total área de terreno 55.60
Nota
CONSTRUCCION
Descripción Unidad Métrica Área Techada Área sin Techar Área Ocupada Obtención del Área Edificación Declarada
Piso 7 m2 160.50 160.50 F. Reg/Part. Elect Sí
Piso 7 - área libre m2 1.50 1.50 F. Reg/Part. Elect Sí
Azotea Techado m2 74.50 74.50 F. Reg/Part. Elect Sí
Azotea - Ampliación T. Drywall m2 10.00 Inspección Ocular No
10.00
Azotea - Ampliación área libre m2 10.00 Inspección Ocular Sí
Azotea - Ampliación área libre m2 91.50 91.50 F. Reg/Part. Elect Sí
Estac. N° 9 m2 12.12 12.12 F. Reg/Part. Elect Sí
Estac. N° 19 m2 13.65 13.65 F. Reg/Part. Elect Sí
Depósito N° 1 m2 4.75 4.75 F. Reg/Part. Elect Sí
Total áreas construidas 275.52 103.00 368.52
Nota
INSTALACIONES FIJAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
Descripción Unidad Métrica Cantidad Material Predominante Antigüedad Obtención del Área Edificación Declarada

Nota

CARACTERISTICAS PRINCIPALES DE LA CONSTRUCCION

Calidad de la construcción Muy Buena Tipo de construcción Definitiva X

Buena X Parcial
Regular Provisional
Mala Autoconstrucción
Estructura general Cimentación Vigas de Cimentación
Estructura Pórticos de Concreto Armado
Muros Albañilería (Ladrillo)
Techos Losa Aligerada de C°A° Unidireccional
Cobertura Ladrillo Pastelero hecho a máquina
Inst. Eléctricas Corriente Monofásica empotrada
Inst. Gas Sin Instalación
Inst. Sanitarias Sist. de Bombeo de agua potable y desagüe
ACABADOS
Puertas Tipo Contraplacada
Material Madera
Sistema Batiente
Ventanas Marco Aluminio
Vidrio Templado
Sistema Corrediza
Mamparas Marco Aluminio
Vidrio Templado
Sistema Corrediza
Muebles de cocina Tipo Altos y Bajos
Material Melamine
Tableros Granito
Lavaderos Acero
Closets De melamine con cajonería
Pisos Cerámica Parquet de Primera
Revestimientos Tarrajeo y Pintura Cerámico

Cerrajería Cerradura tipo Yale o Similar

Obras Complementarias e Instalaciones Fijas Aire Acondicionado Cerco

Alarma Cisterna X
Ascensor X Iluminación Especial
Intercomunicador X Piscina
Sistema Hidroneumatico Tanque Elevado
Otros y Comentarios

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Fecha de Expedición 23-nov-2020
Fecha de Caducidad 23-nov-2021
ANALISIS METODOLIGICO
METODO DE COSTOS O REPOSICION (OFERTA DE MERCADO PARA TERRENOS)
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Nombre Forma / Distancia al bien
Ubicación / Descripción Fuente Página Web Teléfono Zonificación Fecha
Contacto Topografía (m)

https://urbania.pe/inmueble/ve Exploria
Terreno en Calle José Toribio Polo. Frente:
1 nta-de-terreno-en-miraflores- 920885551 Grupo Regular / Plana RDM 350.0 20-nov-20
14ml. Parámetros para 7 pisos.
lima-58594497 Inmobiliario

https://urbania.pe/inmueble/ve
Lorena
2 Terreno en Av. La Mar. Frente: 9ml. nta-de-terreno-en-miraflores- 992192404 Regular / Plana CV 350.0 20-nov-20
Martino
lima-59790696

Terreno en esquina en Calle José Toribio cdra. https://urbania.pe/inmueble/ve

3 4 con Calle 8 de Octubre. Parámetros para 7 nta-de-terreno-en-miraflores- 948543715 Luis Garay Regular / Plana CV 400.0 20-nov-20
pisos. lima-59582661

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS

Valor del Inmueble Referencial Área Valor Unitario Terreno Factores de HOMOLOGACIÓN Factor Valor Unit. Terreno Homologado
(US$) (m2) (US$/m2) Ub. Ent. Sup Ser. Zon F.N. Resultante (US$/m2)
1 1,150,000.00 375.00 3,066.67 1.05 1.10 1.00 1.00 1.00 0.90 1.04 3,189.33
2 996,300.00 369.00 2,700.00 1.05 1.10 1.00 1.00 1.05 0.90 1.09 2,943.00
3 1,831,200.00 655.00 2,795.73 1.00 1.10 1.00 1.00 1.05 0.90 1.04 2,907.55
4
5
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²] 3,013.29 VUT Prom. Homologado ajustado[$/m²] 3,010.00

PLANO DE UBICACIÓN Y REFERENCIAS DE TERRENO

RESUMEN VALORES UNITARIOS COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS

Referencias Ofertado Homologado
1,150,000.00 3,066.67 3,189.33 3,400.00
US Dólares / m2

996,300.00 2,700.00 2,943.00 3,200.00

COMPARABLES

1,831,200.00 2,795.73 2,907.55 3,000.00 Ofertado

2,800.00 Homologado

2,600.00
Promedio US$ 2,854.13 US$ 3,013.29
2,400.00
Máximo US$ 3,066.67 US$ 3,189.33
Mínimo US$ 2,700.00 US$ 2,907.55 Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno
Difer. Max Min US$ 366.67 US$ 281.78

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N° de Servicio Tasadora 2525
Fecha de Expedición 23-nov-2020
Fecha de Caducidad 23-nov-2021
ANALISIS METODOLOGICO
METODO DIRECTO DE COSTOS O REPOSICION
A. VALOR DE TERRENO (VT)
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se obtiene;

Unidad Inmobiliaria Área de terreno (m2) % de Participación V.U. de Terreno (US$/m2) Valor de Terreno (US$/m2)
Dpto. N° 701 49.19 5.590% 3,010.00 148,061.90
Estac. N° 9 2.55 0.290% 3,010.00 7,675.50
Estac. N° 19 2.90 0.330% 3,010.00 8,729.00
Depósito N° 1 0.96 0.110% 3,010.00 2,889.60

Subtotal Terreno (VT) 55.60 167,356.00

B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VSNE Y VE) Región de la Edificación

De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima; Lima Metropolitana y Callao

VUE1 VUE2 VUE3 VUE4 VUE5 VUE6

Código Partida
Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2
1 Muros y Columnas B 599.55 B 599.55 B 599.55 D 399.10 D 399.10 B 599.55
2 Techos C 304.43 H 0.00 C 304.43 H 0.00 C 304.43
3 Pisos D 173.57 D 173.57 D 173.57 D 173.57 D 173.57 H 43.86
4 Puertas y Ventanas D 150.61 I 0.00 F 96.73 F 96.73 I 0.00 I 0.00
5 Revestimientos F 113.77 F 113.77 F 113.77 F 113.77 I 0.00 I 0.00
6 Baños C 96.82 I 0.00 E 30.37 I 0.00 I 0.00 I 0.00
7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias B 363.65 B 363.65 C 229.40 F 60.20 F 60.20 B 363.65
Costo Unitario de Edificación (S/) 1,802.40 1,250.54 1,547.82 843.37 632.87 1,311.49
Gastos Generales 14% (Obra Pequeña) 252.34 175.08 216.69 118.07 88.60 183.61
Utilidad 10% Tipo de Cambio S/. 3.610 180.24 125.05 154.78 84.34 63.29 131.15
Valor Unitario de Edificación (S/) 2,234.98 1,550.67 1,919.29 1,045.78 784.76 1,626.25
Valor Unitario de Edificación redondeado (US$) 620.00 430.00 530.00 290.00 220.00 450.00

Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)
Área VUE Valor Similar a Estado de FD Valor de Edificación
Descripción Material Predominante Edad (años)
(m2) (US$/m2) Nuevo (US$) Conservación (*) (US$)
Piso 7 160.50 620.00 99,510.00 Concreto 14 Bueno 0.92 91,549.20
Piso 7 - área libre 1.50 430.00 645.00 Concreto 14 Bueno 0.92 593.40
Azotea Techado 74.50 530.00 39,485.00 Concreto 14 Bueno 0.92 36,326.20
Azotea - Ampliación T. Drywall
10.00 290.00 2,900.00 Liviano/Adobe 14 Bueno 0.75 2,175.00
Azotea - Ampliación área libre
Azotea - Ampliación área libre 91.50 220.00 20,130.00 Ladrillo 14 Bueno 0.86 17,311.80
Estac. N° 9 12.12 450.00 5,454.00 Concreto 14 Bueno 0.92 5,017.68
Estac. N° 19 13.65 450.00 6,142.50 Concreto 14 Bueno 0.92 5,651.10
Depósito N° 1 4.75 520.00 2,470.00 Concreto 14 Bueno 0.92 2,272.40

Subtotal Edificaciones (VSNE) 368.52 US$ 176,736.50 Subtotal Edificaciones (VE) US$ 160,896.78
C. VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC)
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación;
Valor Unitario de Áreas Valor de Reconstrucción Áreas
Descripción % de Áreas Comunes FD (*) Valor de Áreas Comunes (US$)
Comunes (US$/m2) Comunes (US$)
Áreas Comunes 15.00% 96.22 26,510.48 0.92 24,389.64
Subtotal Áreas Comunes (VAC) US$ 26,510.48 US$ 24,389.64
D. VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)
Unidad Valor Unitario Valor de Reconstrucción Valor de Inst. y Obras
Descripción Cantidad FD (*)
(u) (US$/u) (US$) Complem. (US$)

Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC) US$ 0.00 US$ 0.00
(*) Factor de Depreciación
E. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC] US$ 352,642.42
F. VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [= VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC] US$ 203,246.98

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ANALISIS METODOLOGICO
METODO DIRECTO DE COMPARACION O DE MERCADO
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Comparación
Ubicación / Descripción Página Web Distancia (m) Teléfono Contacto Fecha
General
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CARACTERÍSTICAS DE LOS TESTIGOS COMPARABLES

Características Planificación Valor de la Oferta Descuentos (US$)
Vistas Ubicación Tipo Nivel Asc. Dor Baño Est. Dep Edad Conser. US$ Estacion. Depósito Área Libre
1 Al mar Exterior Dúplex #### Sí 3 5 2 0 7 Bueno 565,000.00 30,000.00 40,000.00
2 Al mar Exterior Dúplex #### Sí 2 3 2 0 13 Bueno 654,000.00 30,000.00 25,000.00
3 Exterior Exterior Dúplex 8 Sí 3 4 3 1 1 Bueno 693,120.00 40,000.00 5,000.00 50,000.00

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO

Valor Neto del Inmueble Área (m2) VCU/AC Factores de Homologación VCU/AC Homolog.
Factor Resultante
(US$) Terreno Construida (US$/m2) Ub. Ento Sup Ed. Vis. F.N. (US$/m2)
1 495,000.00 234.00 160.00 3,093.75 1.00 0.95 0.95 0.99 1.00 0.95 0.84 2,598.75
2 599,000.00 233.00 185.00 3,237.84 1.00 0.95 0.97 1.00 0.95 0.95 0.83 2,687.41
3 598,120.00 300.00 207.00 2,889.47 1.00 1.00 0.98 0.95 1.00 0.95 0.89 2,571.63

Valor Unitario Homologado Promedio [$/m²] 2,619.26 VCU Homologado Promedio ajustado [$/m²] 2,620.00

PLANO DE SITUACION TESTIGOS

####

RESUMEN VALORES UNITARIOS COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS

Referencias Ofertado Homologado

495,000.00 3,093.75 2,598.75 3,500.00
599,000.00 3,237.84 2,687.41 3,000.00
US Dólares / m2
COMPARABLES

598,120.00 2,889.47 2,571.63 2,500.00

2,000.00 Ofertado

1,500.00 Homologado

Promedio US$ 3,073.69 US$ 2,619.26 1,000.00

Máximo US$ 3,237.84 US$ 2,687.41 500.00

Mínimo US$ 2,889.47 US$ 2,571.63

1,150,000.00 996,300.00 1,831,200.00
Difer. Max Min US$ 348.37 US$ 115.78 Valor Comercial Unitario por m2 de Construcción
MEMORIA DE CALCULO
A. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP2) [Mediante Método de Mercado]
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Inmuebles con características similares al inmueble tasado se tiene;
V. C. U. Mercado Factor de Valor de Mercado
Descripción Área (m2)
(US$/m2) Ajuste (US$)
Piso 7 160.50 2,620.00 1.00 420,510.00
Piso 7 - área libre 1.50 2,620.00 0.40 1,572.00
Azotea Techado 74.50 2,620.00 1.00 195,190.00
Azotea - Ampliación T. Drywall 10.00 2,620.00 0.30 7,860.00
Azotea - Ampliación área libre 10.00 2,620.00 0.40 10,480.00
Azotea - Ampliación área libre 91.50 2,620.00 0.40 95,892.00
Estac. N° 9 12.12 1,237.62 1.00 15,000.00
Estac. N° 19 13.65 1,098.90 1.00 15,000.00
Depósito N° 1 4.75 1,052.63 1.00 5,000.00

Total del Valor de Mercado US$ 766,504.00

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP2) [Mediante Método de Mercado] US$ 766,504.00

Factor de ajuste N°1 .- Se ha aplicado un factor de ajuste de 0.30 debido al tipo de material de cobertura es liviano.
Nota
Factor de Ajuste N° 2.- Se ha aplicado un factor de ajuste de 0.40 debido al área libre de la terraza.

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Fecha de Caducidad 23-nov-2021
RESULTADOS
1. RESUMEN GENERAL DE TASACION
A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS
VTP (US$) VU (US$/m2) VTP (S/)
Método de Costos o Reposición 352,642.42 1,279.92 1,273,039.14
Método de Comparación o de Mercado 766,504.00 2,782.03 2,767,079.44

B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO

Método de la Renta o Capitalización No considerado

2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

A. VALOR COMERCIAL (VC)
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones

a.

b.

c.

d. El método que mejor refleja el Valor Comercial es por Método de Comparación (O de Mercado)

Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera) Valor Comercial

SETECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CUATRO CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 766,504.00

Valor Comercial en Soles (Moneda Local)

DOS MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL SETENTA Y NUEVE CON 44/100 SOLES S/ 2,767,079.44

VALOR DE RALIZACION
A. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI)
El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las
condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación;
Concepto de la Deducción % de la Deducción Importe (US$)
A Gastos de Publicidad. 2.00% 15,330.08
B Gastos de tasación del inmueble para la Realizacion. 0.20% 1,533.01
C Comisiones de Ventas. 5.00% 38,325.20
D Mantenimiento. 2.00% 15,330.08
E Factor por la venta del inmueble (Realización) en un plazo de 60 dias. 10.80% 82,782.43
F Otras Deducciones (Sólo casos especiales) 5.00% 38,325.20
Total Deducciones 25.00% US$ 191,626.00

En Dólares (Moneda Extranjera) Valor Realización Inmediata

QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y OCHO CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 574,878.00

En Soles (Moneda Local)

DOS MILLONES SETENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS NUEVE CON 58/100 SOLES S/ 2,075,309.58

RESPONSABLE
EMPRESA TASADORA CENTRA VALUACIONES S.A.C.
REGISTRO REPEV Resolución Nº 1276-2017
PERITO RESPONSABLE DE INSPECCION OCULAR Luis Antonio Arizola Katto

PERITO PERITO José Manuel Chicana Gómez

PROFESION PROFESION Arquitecto
REPEV REPEV Resolución Nº 1276-2017

OBSERVACIONES DEL PERITO

Se corrobora la ubicación del inmueble mediante la placa de numeración.
Según la Partida Registral N° 12001363, el inmueble presenta: Asiento D00012.- Hipoteca a favor del BBVA Banco Continental por la suma de US$731,150.00 dólares americanos
en conjunto con otros inmuebles de fecha 18/102013.

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Debido a la situación actual por la que viene atravesando el país originada por la Pandemia del COVID-19, se está emitiendo el presente informe con consideraciones especiales
para la determinación del valor comercial y de realización.

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Fachada Entorno 1

Entorno 2 Numeración

Ingreso Sala

Comedor Balcón con Vista Posterior a Parque

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DOCUMENTACION GRAFICA

Baño de Visita Cocina con comedor de diario

Sala de TV Baño Compartido

Dormitorio 1 Dormitorio 2

Dormitorio Principal Baño Dormitorio Principal

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DOCUMENTACION GRAFICA

Depósito Cuarto de Planchado

Baño de Servicio Dormitorio de Servicio

Estacionamiento N° 9 Estacionamiento N° 19

Depósito N° 1 Recepción - Lobby

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DOCUMENTACION GRAFICA

Escalera a la Azotea Sala de Estar

Dormitorio 3 utilizado como Gimnasio Baño Dormitorio 4

Terraza con Área de Parrilla Dormitorio 4

Baño Dormitorio 4 Lavanderia

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DOCUMENTACION REGISTRAL
PARTIDA REGISTRAL

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PARTIDA REGISTRAL

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DOCUMENTACION REGISTRAL
PARTIDA REGISTRAL

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DOCUMENTACION REGISTRAL
PREDIO URBANO

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PREDIO URBANO

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PREDIO URBANO

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PLANO
PLANO DE ZONIFICACIÓN

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ANEXO DE REGLAMENTACIÓN, METODOLOGÍA, ENFOQUES TÉCNICOS DE VALORACIÓN Y DECLARACIONES
REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. N° 172-2016- Vivienda y su Moficatoria con R.M.N° 424-2017- Vivienda. Además la Resolución S.B.S. Nº 11356-2008 para la
determinación del valor de realización en el mercado.

METODOLOGÍA

Revisión de documentación: Para el desarrollo del presente informe, se analiza la documentación proporcionada y/o recabada, con el proposito de obtener conclusiones físicas, técnicas y
legales, del bien a valuar o tasar.
Inspección: Es realizada con el como objeto de corroborar la condición física de predio a tasar y de su entorno en una fecha determinada, dicha condición es registrada mediante imágenes
fotográficas que servirán para la elaboración del informe técnico de tasación.
Elaboración del informe: Para la elaboración del informe técnico de tasación o de valuación, el perito tiene en consideración los siguientes aspectos:
1. Estudio de la documentación técnica, legal y a la condición física observada en la inspección ocular referida a los inmuebles y edificaciones, así como a la relación de maquinarias y
equipos, capacidad de producción, muebles, enseres, repuestos, vehículos, materias primas, productos en proceso y productos terminados; sus facturas de compra respectivas, pólizas de
importación, entre otra información proporcionada por el solicitante de la tasación.
2. Inspección de las edificaciones, máquinas y equipos.
3. Determinación de los métodos a utilizar, conforme a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones.
Control de calidad: Se valida que se respete la normativa metodológica, los testigos comparables utilizados, los valores, las condiciones físicas, técnicas y legales y que las conclusiones de
dichas condiciones estén afianzadas entre sí.

ENFOQUES TÉCNICOS DE VALORACIÓN

Los métodos técnicos de valoración a seguir para obtener los valores de cuya comparación se obtendrá el valor de tasación, en función del tipo de inmueble, de las características de su
mercado, del régimen de propiedad y tenencia, además de sus posibilidades en el mercado inmobiliario, son los siguientes:
Enfoque de Costos (o reposición): Consiste en determinar el coste total estimado de reemplazar el inmueble a tasar por otro de iguales características (capacidad, uso, calidad, estado de
conservación, etc.) realizado con materiales y tecnologías actuales. Cuando se trata de inmuebles, inicialmente se estima el valor de terreno, posteriormente se determina el Costo de
Reposición a Nuevo (C.R.N.) tanto de las edificaciones como de obras complementarias y se deduce la depreciación correspondiente (pérdida de valor causada por el deterioro físico,
antigüedad, estado de conservación, material predominante, etc).
Enfoque de Mercado (o comparación): Tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la cantidad estimada, expresada en términos de dinero que razonablemente
se puede esperar de una propiedad en un intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos, bajo ninguna presión para comprar o vender y ambos
plenamente conscientes de todos los hechos relevantes, en una fecha específica. Este Método se fundamenta en una investigación de mercado exhaustiva, que permita identificar los
valores en una fecha específica. El Valor se basa en buscar inmuebles lo más similares posibles a la valorada en un entorno próximo o de características parecidas. Se utilizan testigos
comparables para que la fiabilidad de los resultados alcancen unos buenos niveles. Pero no sólo se trata de promediar directamente los valores de las áreas vendibles de dichas muestras
o testigos, antes hay que pasar por un proceso de homologación para encontrar un valor unitario aplicable al inmueble a valorar.
Enfoque de capitalización (o rentas) / Residual (o de flujos): El enfoque de capitalización se basa en el principio de anticipación, y permite determinar el valor presente de las rentas netas
futuras permitiendo calcular el precio más probable a pagar, por la adquisición de un bien. El enfoque residual se basa en el principio del valor residual y en el principio del mayor y mejor
uso y sirven para determinar el valor de mercado de suelos (urbanos o urbanizables) o inmuebles destinados a la rehabilitación. Consiste en determinar el valor de mercado del suelo, o
edificio destinado a la rehabilitación, a partir del valor del producto inmobiliario final, deduciendo de él todos los gastos e inversiones necesarias para ello; incluyendo los gastos
financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que presumiblemente un promotor de tipo medio consideraría.

DEFINICIONES

Tasación: Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha para fijar su valor razonable,
de acuerdo a las normativas nacionales e internacionales. En caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha solicitada.
Costo: Se refiere a la cantidad de dinero empleada para la creación de una cosa. Dependiendo de lo que se está valorando, se consideran diferentes partidas al completar el costo.
Típicamente se diferencia lo que son costos directos, costos indirectos y costos de coordinación.
Valor Similar a Nuevo (VSN): Es el valor de reposición del bien sin depreciar. Monto de un bien nuevo de similares características del analizado. Este método de valoración está basado en
el principio del costo necesario para la reproducción o reposición del bien, tomando en cuenta materialidad y calidad constructiva.
Depreciación (Dep): Disminución del valor del bien en función de su uso, estado de conservación y antigüedad.
Homologación: Acción de poner en relación de igualdad o semejante a dos bienes, uno objeto de tasación, y otro objeto comparable, distinguiendo, cuantificando y haciendo intervenir
todos aquellos factores que reflejen las diferencias sustantivas entre ambos. Los factores que se utilizan frecuentemente son: Zona, Superficie, Zonificación, Topografía, Ubicación,
Negociación, Tipo, Antigüedad, Vistas, etc. Los factores aplicados se multiplican entre si obteniendo un Factor de Homologación Resultante el cual establece el que será el Valor Unitario
Resultante a partir de la multiplicación con los valores unitarios de las muestras de mercado. Aplicando un promedio a estos valores resultantes se obtiene el Valor Unitario Aplicable al
bien.
Precio: El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, objeto o servicio y es la cantidad asignada a la obtención del un bien.
Tasación comercial: Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente sustentados.
Valor comercial o razonable: Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes de similares características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación. Es una
aproximación de lo que es el precio, el valor es indefinido y encuadra las cantidades numéricas contenidas ante una situación normal de mercado. Se entiende como la cantidad, expresada
en términos monetarios, por la que se intercambiaría un bien en el mercado abierto y competido, entre un comprador y un vendedor, actuando sin presiones ni ventajas de uno u otro, en
las circunstancias prevalecientes, en un plazo razonable de exposición.
Valor de Realización: Es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicando un factor de reducción, en consideración a la necesidad de
vender el bien en el menor tiempo posible.

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS SOBRE LA TASACIÓN

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes de valuación y tasación.
La presente tasación constituye un dictamen de valor para uso exclusivo del propósito expresado en el informe, por lo tanto carece de validez si es utilizado para otros fines.
La presente tasación no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o la arquitectura que no sea objeto de la valuación, por lo
tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras características del inmueble que no puedan ser apreciadas en
una visita normal de inspección física para efectos de tasación.
Las superficies utilizadas en la tasación son obtenidas de las fuentes indicadas en la misma. Cuando se indica según medidas, corresponde a una medición física para efectos de avalúo, sin
que esto represente un levantamiento exacto, considerando las variantes y hábitos de medición existentes, por lo que su resultado únicamente se destina para fines de cálculo de la
tasación.
La edad del inmueble se considera en base a la información documental existente (licencias de construcción, predio urbano, escrituras u otros) y en su caso, se estima en base a lo
apreciado físicamente.
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el
solicitante y/o propietario del mismo, no serán de nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud de la tasación.

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