PROPUESTA CABIDA PREDIO

PANCE–
CALI, VALLE
VERSIÓN 3 – 12-12-2023
LOCALIZACIÓN

LOTE

El predio se encuentra localizado en el barrio Parcelaciones Pance de la ciudad de Cali, cerca de importantes vías como la Avenida Cañasgordas y equipamientos urbanos
como la Universidad San Buenaventura, La universidad Icesi, el Colegio Bolivar, entre otros..
AFECTACIONES PREDIO

- ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL NETA

- TRATAMIENTO URBANISTICO DE CONSOLIDACIÓN 1
NORMATIVA PREDIO

NORMATIVA

ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL NETA

TRATAMIENTO URBANISTICO CONSOLIDACIÓN 1
INDICE EDIFICABILIDAD BASE 1,6
INDICE EDIFICABILIDAD ADICIONAL AL BASE 0,5
INDICE EDIFICABILIDAD TOPE 2,1
INDICE OCUPACIÓN MÁXIMO N.A.

ÁREA BRUTA LOTE 9.886,74 M2

ÁREA A CONSTRUIR SEGÚN INDICE EDIFICABILIDAD
BASE 11.725,81 M2
ÁREA A CONSTRUIR SEGÚN INDICE EDIFICABILIDAD
ADICIONAL AL BASE 3.664,32 M2
ÁREA A CONSTRUIR SEGÚN INDICE EDIFICABILIDAD 15.390,12 M2
TOPE
PROPUESTA 1

PROPUESTA 1 - CASAS NO VIS

DESCRIPCIÓN ÁREA (M2)
ÁREA BRUTA LOTE 9.886,74
ÁREA AFECTACIONES 2.558,11
ÁREA NETA URBANIZABLE 7.328,63
ÁREA DE CESIÓN ZONA VERDE Y EQUIPAMIENTO EN SITIO 693,69
ÁREA CESIONES ZONA VERDE Y EQUIPAMIENTO
(COMPENSADA EN LAS FRANJAS DE PROTECCIÓN) 1.138,47
ÁREA CESION EN ZONAS DEFICITARIAS DE LA CIUDAD A
PAGAR EN EFECTIVO 146,57
ÁREA TOTAL CESIONES 1.978,73
ÁREA ÚTIL 6.634,94
ÁREA CONSTRUIDA ZONA SOCIAL, PORTERÍA, UAR 400,00

NÚMERO DE VIVIENDAS NO VIS CON LOTE DESDE 600M2 6

NÚMERO DE VIVIENDAS NO VIS CON LOTE DE 400M2 1
NÚMERO TOTAL DE VIVIENDAS NO VIS 7
NÚMERO DE PARQUEADEROS PRIVADOS 1/1 1
NÚMERO DE PARQUEADEROS DE VISITANTES 1/10 1
NÚMERO DE PARQUEADEROS DE BICICLETAS 1
PROPUESTA 1 – PLANTA URBANA

PLANTA PRIMER PISO

PROPUESTA 1

FORMULA VALOR A PAGAR POR USO VIP

VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG

1.326,99 $ 500.000
VALOR A PAGAR $ 663.494.000

FORMULA VALOR A PAGAR POR CESIONES OBLIGATORIAS

VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG

146,57 $ 500.000
VALOR A PAGAR $ 73.285.000

VALOR TOTAL $ 736.779.000

* El cálculo de los valores es estimado ya que depende del valor

de la Zona Homogénea Geoeconómica que defina Planeación
PROPUESTA 2

PROPUESTA 2 - CASAS NO VIS

DESCRIPCIÓN ÁREA (M2)
ÁREA BRUTA LOTE 9.886,74
ÁREA AFECTACIONES 2.558,11
ÁREA NETA URBANIZABLE 7.328,63
ÁREA DE CESIÓN ZONA VERDE Y EQUIPAMIENTO EN SITIO 693,69
ÁREA CESIONES ZONA VERDE Y EQUIPAMIENTO
(COMPENSADA EN LAS FRANJAS DE PROTECCIÓN) 1.138,47
ÁREA CESION EN ZONAS DEFICITARIAS DE LA CIUDAD A
PAGAR EN EFECTIVO 146,57
ÁREA TOTAL CESIONES 1.978,73
ÁREA ÚTIL 6.634,94
ÁREA CONSTRUIDA ZONA SOCIAL, PORTERÍA, UAR 400,00

NÚMERO DE VIVIENDAS NO VIS CON LOTE DESDE 160M2 22

NÚMERO DE PARQUEADEROS PRIVADOS 1/1 22
NÚMERO DE PARQUEADEROS DE VISITANTES 1/10 2
NÚMERO DE PARQUEADEROS DE BICICLETAS 1
PROPUESTA 2 – PLANTA URBANA

PLANTA PRIMER PISO

PROPUESTA 2

FORMULA VALOR A PAGAR POR USO VIP

VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG

1.326,99 $ 500.000
VALOR A PAGAR $ 663.494.000

FORMULA VALOR A PAGAR POR CESIONES OBLIGATORIAS

VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG

146,57 $ 500.000
VALOR A PAGAR $ 73.285.000

VALOR TOTAL $ 736.779.000

* El cálculo de los valores es estimado ya que depende del valor

de la Zona Homogénea Geoeconómica que defina Planeación
PROPUESTA 3

PROPUESTA 3 - CASAS NO VIS

DESCRIPCIÓN ÁREA (M2)
ÁREA BRUTA LOTE 9.886,74
ÁREA AFECTACIONES 2.558,11
ÁREA NETA URBANIZABLE 7.328,63
ÁREA DE CESIÓN ZONA VERDE Y EQUIPAMIENTO EN SITIO 693,69
ÁREA CESIONES ZONA VERDE Y EQUIPAMIENTO
(COMPENSADA EN LAS FRANJAS DE PROTECCIÓN) 1.138,47
ÁREA CESION EN ZONAS DEFICITARIAS DE LA CIUDAD A
PAGAR EN EFECTIVO 146,57
ÁREA TOTAL CESIONES 1.978,73
ÁREA ÚTIL 6.634,94
ÁREA CONSTRUIDA ZONA SOCIAL, PORTERÍA, UAR 400,00

NÚMERO DE VIVIENDAS NO VIS CON LOTE DESDE 130M2 27

NÚMERO DE PARQUEADEROS PRIVADOS 1/1 27
NÚMERO DE PARQUEADEROS DE VISITANTES 1/10 3
NÚMERO DE PARQUEADEROS DE BICICLETAS 1
PROPUESTA 3 – PLANTA URBANA

PLANTA PRIMER PISO

PROPUESTA 3

FORMULA VALOR A PAGAR POR USO VIP

VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG

1.326,99 $ 500.000
VALOR A PAGAR $ 663.494.000

FORMULA VALOR A PAGAR POR CESIONES OBLIGATORIAS

VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG

146,57 $ 500.000
VALOR A PAGAR $ 73.285.000

VALOR TOTAL $ 736.779.000

* El cálculo de los valores es estimado ya que depende del valor

de la Zona Homogénea Geoeconómica que defina Planeación
PROPUESTA 4

PROPUESTA 4 - APTOS NO VIS ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 1 3.490,12

DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 2 1.182,29
ÁREA BRUTA LOTE 9.886,74 ÁREA TOTAL CONSTRUIDA SÓTANOS 4.672,41
ÁREA AFECTACIONES 2.558,11
ÁREA NETA URBANIZABLE 7.328,63 INDICE DE OCUPACIÓN 0,23
INDICE DE CONSTRUCCIÓN 2,10
ÁREA DE CESIÓN ZONA VERDE Y EQUIPAMIENTO EN SITIO 693,69
ÁREA DE CESIÓN POR AUMENTO DE DENSIDAD 145,02
ÁREA APARTAMENTO TIPO 130,00
ÁREA CESIONES ZONA VERDE Y EQUIPAMIENTO
CANTIDAD DE APARTAMENTOS 96
(COMPENSADA EN LAS FRANJAS DE PROTECCIÓN) 1.138,47
NÚMERO DE PISOS 12
ÁREA CESION EN ZONAS DEFICITARIAS DE LA CIUDAD A
NÚMERO DE TORRES 1
PAGAR EN EFECTIVO 146,57
NÚMERO DE PARQUEADEROS PRIVADOS 2 a 1 192
ÁREA TOTAL CESIONES 2.123,75
NÚMERO DE PARQUEADEROS DE VISITANTES 1/10 10
ÁREA ÚTIL 7.183,61
NÚMERO DE PARQUEADEROS DE BICICLETAS 40

ÁREA CONSTRUIDA DE VIVIENDA 12.480,00

CANTIDAD DE VIVIENDAS X HA BRUTA 97
ÁREA CONSTRUIDA ZONA COMUNES 2.739,51
CANTIDAD DE VIVIENDAS X HA ÚTIL 134
ÁREA CONSTRUIDA ZONA SOCIAL, PORTERIA, UAR 400,24
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 15.619,75
RELACIÓN ÁREA VENDIBLE / CONSTRUIDA 0,62
PROPUESTA 4 – PLANTA URBANA

PLANTA PRIMER PISO PLANTA SÓTANO 1

PROPUESTA 4 – PLANTA URBANA

PLANTA SÓTANO 2
PROPUESTA 4

FORMULA VALOR A PAGAR POR EL APORTE URBANISTICO POR

FORMULA VALOR A PAGAR POR CESIONES OBLIGATORIAS
MAYOR EDIFICABILIDAD
VALOR A PAGAR = M2AC X VM2ZHG M2AC VM2ZHG VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG
523,47 $ 500.000 146,57 $ 500.000
VALOR A PAGAR $ 261.736.429 VALOR A PAGAR $ 73.285.000

FORMULA VALOR A PAGAR POR PARQUEADEROS ADICIONALES

FORMULA VALOR A PAGAR POR USO VIP
VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG
VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG 96,00 $ 500.000
1.326,99 $ 500.000 VALOR A PAGAR $ 48.000.000
VALOR A PAGAR $ 663.494.000

VALOR TOTAL $ 1.046.515.429

* El cálculo de los valores es estimado ya que depende del valor

de la Zona Homogénea Geoeconómica que defina Planeación
PROPUESTA 5

PROPUESTA 5 - APTOS NO VIS ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 1 3.533,76

DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 2 1.710,32
ÁREA BRUTA LOTE 9.646,25 ÁREA TOTAL CONSTRUIDA SÓTANOS 5.244,08
ÁREA AFECTACIONES 2.353,46
ÁREA NETA URBANIZABLE 7.292,79 INDICE DE OCUPACIÓN 0,27
ÁREA DE CESIÓN POR AUMENTO DE DENSIDAD 530,76 INDICE DE CONSTRUCCIÓN 2,10
ÁREA CESIONES ZONA VERDE Y EQUIPAMIENTO
(COMPENSADA EN LAS FRANJAS DE PROTECCIÓN) 1.176,73 ÁREA APARTAMENTO TIPO 109,00
ÁREA CESION EN ZONAS DEFICITARIAS DE LA CIUDAD A CANTIDAD DE APARTAMENTOS 117
PAGAR EN EFECTIVO 792,32 NÚMERO DE PISOS 12
ÁREA TOTAL CESIONES 2.499,81 NÚMERO DE TORRES 1
ÁREA ÚTIL 6.762,03 NÚMERO DE PARQUEADEROS PRIVADOS 2 a 1 234
NÚMERO DE PARQUEADEROS DE VISITANTES 1/10 12
ÁREA CONSTRUIDA DE VIVIENDA 12.753,00 NÚMERO DE PARQUEADEROS DE BICICLETAS 49
ÁREA CONSTRUIDA ZONA COMUNES 2.076,07
ÁREA CONSTRUIDA ZONA SOCIAL, PORTERIA, UAR 385,79 CANTIDAD DE VIVIENDAS X HA BRUTA 121
ÁREA CONSTRUIDA PARQUEADEROS PISO 1 350,00 CANTIDAD DE VIVIENDAS X HA ÚTIL 173
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 15.564,86
RELACIÓN ÁREA VENDIBLE / CONSTRUIDA 0,61
PROPUESTA 5 – PLANTA URBANA

PLANTA PRIMER PISO PLANTA SÓTANO 1

PROPUESTA 5 – PLANTA URBANA

PLANTA SÓTANO 2
PROPUESTA 5

FORMULA VALOR A PAGAR POR EL APORTE URBANISTICO POR

FORMULA VALOR A PAGAR POR CESIONES OBLIGATORIAS
MAYOR EDIFICABILIDAD
VALOR A PAGAR = M2AC X VM2ZHG M2AC VM2ZHG VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG
523,47 $ 500.000 792,32 $ 500.000
VALOR A PAGAR $ 261.736.429 VALOR A PAGAR $ 396.160.000

FORMULA VALOR A PAGAR POR PARQUEADEROS ADICIONALES

FORMULA VALOR A PAGAR POR USO VIP
VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG
VALOR A PAGAR = M2 X VM2ZHG M2AC VM2ZHG 117,00 $ 500.000
1.352,41 $ 500.000 VALOR A PAGAR $ 58.500.000
VALOR A PAGAR $ 676.203.000

VALOR TOTAL $ 1.392.599.429

* El cálculo de los valores es estimado ya que depende del valor

de la Zona Homogénea Geoeconómica que defina Planeación
CHECKLIST
No. Item a Evaluar Chequeo FUENTE 6.0 Estudio Jurídico
1.0 Ubicación del lote respecto a la intención de uso Original de(l)(los)Certificado(s) de tradición correspondiente a la(s)
PENDIENTE
6. 1 matrícula(s) inmobiliaria(s) del(los) predio(s)
1.1 Polígono de ubicación - google earth SI PROPIETARIO DEL PREDIO
Copia de las escrituras públicas que contengan segregaciones o
1.2 Plano de linderos SI PDF
divisiones del predio en estudio, así como de englobes de éste con PENDIENTE
1.3 Visita a lote NO
6. 2 otros predios aledaños
1.4 Valor m2 del sector PENDIENTE
Copia de las escrituras públicas por medio de las cuales se hayan
1.5 Valor m2 predial - Recibo predial PENDIENTE PENDIENTE
6. 3 impuesto servidumbres vigentes a cargo del predio ofertado
1.6 Certificado zona homogenea geoeconomica PENDIENTE
7.0 Solicitud de esquema básico y delineación urbana
1.7 Analisis comercial y vecindades PENDIENTE
7. 1 Proyección de vías y andenes en el sector PENDIENTE PLANEACIÓN MUNICIPAL
2.0 Consulta ante Curaduría Urbana sobre normas
8.0 Cesión de Vías, Zonas Verdes y afectaciones
2.1 Soporte uso de suelo urbano SI IDESC
Área bruta (lote sin urbanizar, sin descontar vías, zonas verdes o SE REQUIERE VALIDAR LEVANTAMIENTO
2. 2 Densidad SI POT PENDIENTE
8. 1 afectaciones especiales) TOPOGRAFICO DEL LOTE
2. 3 Altura máxima permitida SI POT SE REQUIERE VALIDAR LEVANTAMIENTO
PENDIENTE
2. 4 Índices de ocupación y construcción SI POT 8. 2 Área neta (lote útil descontando): TOPOGRAFICO DEL LOTE
2. 5 Área mínima de lote SI POT SE REQUIERE VALIDAR LEVANTAMIENTO
PENDIENTE
2. 6 Área mínima construida por vivienda NO APLICA POT 8. 2. 1 Zonas Verdes (cesión tipo A) TOPOGRAFICO DEL LOTE
SI POT SE REQUIERE VALIDAR LEVANTAMIENTO
2. 7 Aislamientos PENDIENTE
8. 2. 2 Vías (cesión tipo A) TOPOGRAFICO DEL LOTE
2. 8 Perfiles viales PENDIENTE
SE REQUIERE VALIDAR LEVANTAMIENTO
2. 9 Relación de parqueaderos para residentes y visitantes SI POT PENDIENTE
8. 2. 3 Aislamientos por ríos, quebradas, caños, etc TOPOGRAFICO DEL LOTE
2. 10 Ocupación parcial del antejardín con parqueadero NO POT SE REQUIERE VALIDAR LEVANTAMIENTO
PENDIENTE
Restricciones especiales / Aporte por mayor edificabilidad/ Cesiones por 8. 2. 4 Aislamientos por torres eléctircas TOPOGRAFICO DEL LOTE
SI POT
2. 11 aumento de densidad 9.0 Calidades físicas del terreno
2. 12 Norma que respalda uso del suelo SI POT 9. 1 Concepto de Geotecnísta sobre las caracteristicas del lote NO
2. 13 Cargas urbanisticas SI POT 9. 2 Levantamiento topográfico PENDIENTE
3.0 Aeronáutica Civil 9. 3 Lote Plano NO
3. 1 Normas por cercanía al aeropuerto NO IDESC 9. 4 Lote Ondulado SI INSPECCIÓN GOOGLE EARTH
4.0 Posibilidad de servicios públicos 9. 5 Lote Montañoso NO
4. 1 Acueducto PENDIENTE 9. 6 Estudio de suelos NO
4 . 1. 1 Posibilidad Inmediata PENDIENTE 9. 7 Estabilidad de taludes en caso de estar en zona de laderas PENDIENTE
4 . 1. 2 Condiciones físicas y legales PENDIENTE 9. 8 Evaluación conceptual de los arquitectos para diseño PENDIENTE
4 . 1. 3 Distancia y obras requeridas PENDIENTE 10.0 Estudios Hidro ambientales
4. 2 Alcantarillado PENDIENTE 10. 1 Estudios de inundación PENDIENTE
4. 2. 1 Posibilidad Inmediata PENDIENTE 10. 2 Zonas de protección ambiental SI TIENE
4. 2. 2 Condiciones físicas y legales PENDIENTE 10. 3 Sectores con riesgo de contaminación NO TIENE
4. 2. 3 Distancia y obras requeridas PENDIENTE 10. 4 Estudios de bosques y cuantificación de árboles PENDIENTE
4. 3 Energía PENDIENTE 11.0 Afectaciones especiales
4. 3. 1 Posibilidad Inmediata PENDIENTE 11. 1 Cuerda de alta tensión NO TIENE
4. 3. 2 Condiciones físicas y legales PENDIENTE 11. 2 Humedales NO TIENE
4. 3. 3 Distancia y obras requeridas PENDIENTE 11. 3 Botaderos NO TIENE
4. 4 Teléfono PENDIENTE 11. 4 Caños NO TIENE
4. 4. 1 Posibilidad Inmediata PENDIENTE 11. 5 Madre vieja NO TIENE
4. 4. 2 Condiciones físicas y legales PENDIENTE 11. 6 Riesgo de explosión NO TIENE
4. 4. 3 Distancia y obras requeridas PENDIENTE 11. 7 Quebradas SI TIENE
4. 5 Gas PENDIENTE 11. 8 Exceso de árboles y vegetación SI
4. 5. 1 Posibilidad Inmediata PENDIENTE 11. 9 Invasiones o comunidade etnicas NO TIENE
4. 5. 2 Condiciones físicas y legales PENDIENTE 11. 10 Afectaciones viales PENDIENTE ESQUEMA BÁSICO
4. 5. 3 Distancia y obras requeridas PENDIENTE 11. 11 Adecuación via de acceso PENDIENTE
4. 6 Redes matrices mas cercanas PENDIENTE 11. 12 Riesgo por remoción de masa NO TIENE IDESC
4. 6. 1 Posibilidad Inmediata PENDIENTE 12.0 Avalúo
4. 6. 2 Condiciones físicas y legales PENDIENTE 12. 1 Relación entre avalúo comercial y catastral PENDIENTE
4. 6. 3 Distancia y obras requeridas PENDIENTE 13.0 Plusvalía
4. 7 Evaluación de costos especiales de conexión PENDIENTE 13. 1 Se generó plusvalía PENDIENTE
4. 7. 1 Posibilidad Inmediata PENDIENTE 13. 2 Pendiente de pago o cancelada PENDIENTE
4. 7. 2 Condiciones físicas y legales PENDIENTE 14.0 Análisis Económico
4. 7. 3 Distancia y obras requeridas PENDIENTE 14. 1 Evaluación económica preliminar PENDIENTE
5.0 Pertenencia al perímetro urbano 14. 2 Valor total del lote PENDIENTE
5. 1 Está incorporado SI POT 14. 3 Oferta y demanda PENDIENTE
5. 2 Requiere plan parcial NO 14. 4 Posibles productos PENDIENTE
5. 3 Requiere Macroproyecto NO 14. 5 Estudio de mercado PENDIENTE
14. 6 Vecindades PENDIENTE
14. 7 Estratos vecinos PENDIENTE
14,8 Comunidades irregulares colindantes o adyacentes (Valoración conflicto) PENDIENTE
CONSIDERACIONES

• Se requiere el levantamiento topográfico para rectificar linderos, elementos existentes y la altimetría.

El área indicada en el certificado de tradición no coincide con el plano suministrado por el dueño del
lote, ya que en el CT indica que son 9,646,25m2, mientras que en el plano tiene 9,886,74m2. Se
requiere claridad sobre si falta aportar un certificado de tradición por el área restante.

• A la fecha no contamos con el esquema básico actualizado del predio, por lo tanto las dimensiones de
los andenes, zona blanda, antejardín y cesiones pueden variar, lo cual puede generar una afectación
de la cabida.

• De acuerdo con la imagen satelital se identifica la presencia de varias especies arbóreas de gran
tamaño en el lote, sin embargo no es posible identificar a que especie corresponden ni su estado
fitosanitario. Por tal motivo se requiere del inventario forestal para establecer su posible afectación a la
cabida.

• Según revisión en el Geovisor IDESC, el predio tiene afectaciones por una quebrada y el rio Pance.

• Está pendiente la validación de las disponibilidades de servicios públicos para el predio (Numeral 4.0).

• Está pendiente el certificado de zona homogénea geoeconómica para el cálculo de las cargas.