CASO 4

En el mes de mayo de 2012, Inmobiliaria XP S.A. formuló a las hermanas Beatriz y

Cristina Silva Toro una oferta de compra por un predio ubicado en la periferia de Santiago, donde
la Inmobiliaria proyectaba realizar un conjunto habitacional.

Luego de algunos meses de negociaciones, se acordó entre las partes las condiciones
comerciales y legales finales con las que celebraría el contrato de compraventa. Con dicho
propósito las hermanas Silva Toro otorgaron a la Inmobiliaria por instrumento privado de fecha 20
de agosto de 2012 una opción exclusiva de compra preferente sobre el inmueble; derecho de
opción de compra que fue aceptado por Inmobiliaria con la misma fecha y por instrumento
separado. Las principales condiciones comerciales y legales del negocio, plasmadas en el
instrumento por la cual se otorga a la Inmobiliaria el derecho de opción de compra, fueron las
siguientes:

a) Individualización completa del inmueble, según sus títulos

b) Plazo para el ejercicio de la opción: 15 de febrero de 2013
c) Plazo para la suscripción de la compraventa: Dentro de los 10 días contados desde la fecha
en que comunique la decisión de la Inmobiliaria de ejercer la opción de compra.
d) Precio: 7,2 UF por metro cuadrado útil (superficie aproximada de 10.231 m2), pagadero
contra la inscripción del inmueble a nombre del comprador, libre de hipotecas,
gravámenes, interdicciones, prohibiciones, litigios, arrendamientos, medidas precautorias
o cualquier otro gravamen.
e) Forma de la compraventa: ad corpus o como especie o cuerpo cierto.
f) Entrega material: Libre de ocupantes contra la inscripción del inmueble a nombre de la
compradora.

La Inmobiliaria XP S.A. comenzó los estudios de mercado, mecánica de suelos, elaboración

de anteproyecto de edificación, y una vez vista la viabilidad el proyecto, mediante carta de fecha
15 de febrero de 2013, y estando dentro del plazo pactado, la Inmobiliaria comunicó a las
hermanas Silva Toro por escrito el ejercicio de su derecho de opción de compra preferente y la
circunstancia de encontrarse la matriz de la escritura de compraventa lista para su firma en
Notaria, ya firmada por el representante de la Inmobiliaria.

Luego de unos días las hermanas Silva Toro comunicaron a la Inmobiliaria que no podían
firmar la compraventa y que el negocio se suspendía, pues no tenían certeza de poder hacer
entrega material del inmueble libre de ocupantes ya que éste se encontraba habitado por algunos
ocupantes que indebidamente habían construido unas mediaguas en dicho predio.

Luego de una serie de comunicaciones que se prolongaron por más de dos meses, por las
que las hermanas Silva Toro se oponían a toda fórmula de solución para celebrar la compraventa,
el día domingo 21 de abril de 2013, enviaron un correo electrónico a la Inmobiliaria indicándole
que a su juicio la opción de compra no se encontraba vigente.

PREGUNTAS

1. Ud. es abogado de la Inmobiliaria XP S.A. y su representante le señala que ha incurrido en

numerosos gastos en esta operación y que le interesa comprar la propiedad. ¿Cómo
fundamentaría la existencia y validez de una promesa de compraventa?

2. Suponga que al contestar la demanda, las hermanas Silva Toro alegan que la promesa de
compraventa está vencida y por ende ya no es exigible, ya que el plazo para celebrar el
contrato de compraventa se encuentra vencido. ¿Cómo podría defenderse ante esta
alegación?
 3. Supuesto que se entregue jurídica y materialmente la propiedad comprada y esta se
encuentre aún ocupada por quienes construyeron las mediaguas. ¿Qué efectos
tiene este detalle en cuanto a la obligación de entrega? Explique.

Ahora, suponga que se celebra finalmente el contrato de compraventa sobre el predio en

cuestión. Adquirido el inmueble, Inmobiliaria XP S.A. al tomar posesión material del terreno y
obtener el permiso de construcción para su proyecto inmobiliario sobre dicho inmueble, inició el
movimiento de tierra y los trabajos necesarios para la construcción del proyecto, descubriéndose
que en una parte del inmueble había existido un vertedero, lo que implicaba un importante
incremento de costo para el proyecto, haciendo necesario realizar una serie de trabajos de
movimiento de tierra y de relleno, no contemplados originalmente.
En vista de lo anterior, se informó de ello a las hermanas Silva Toro, no llegando las partes a
acuerdo sobre este punto. En razón de ello, la Inmobiliaria XP S.A. se dirige a un abogado para
ser asesorada. Expresa la compradora que el inmueble le interesa, pero en el precio que lo
compró no le resulta económicamente rentable, conforme al proyecto inmobiliario.
En concreto, le hacen al abogado las siguientes consultas:

4. ¿Procederían en este caso las acciones derivadas de los vicios redhibitorios?