Carbonell Gutiérrez Andrea.

DNI: 71469829C
20/04/2022.

CASO PRÁCTICO CIVIL V

21/04/2022

I.- ANA tiene inscrita su Finca en el Registro de la Propiedad. JAVIER, que reclama en
un procedimiento de ejecución de títulos judiciales un crédito contra ANA, ha
practicado una anotación preventiva de embargo sobre la finca por los trámites
oportunos a través de un mandamiento judicial. Con posterioridad SUSANA compra a
ANA la finca en escritura pública y la presenta en el Registro a inscribir.

1º Confirma si la anotación preventiva practicada a favor de Javier produce el cierre

registral a la adquisición por compra que realiza Susana. Razona la respuesta.

El cierre registral no será definitivo, sino únicamente provisional, mientras se mantenga en

vigor este asiento de inscripción o anotación preventiva, o hasta que el título presentado sea
objeto de una inscripción o anotación dentro del plazo de los sesenta días de vigencia del
asiento de presentación.

Por otro lado, si no se llega a practicar la inscripción del título primeramente presentado
durante la vigencia de un asiento de presentación o de sus prórrogas o durante la vigencia
de la anotación preventiva por defecto subsanable o por interposición de recursos, en sus
casos, entonces desaparece su preferencia al denegarse aquella inscripción, debiendo
despacharse el segundo título presentado según el Libro Diario que será entonces el que
goce de preferencia, y así sucesivamente.

2º En el caso que Ana pague la deuda a Javier durante el procedimiento judicial:

a) ¿Puede Ana pedir directamente del Registrador la cancelación de la anotación
preventiva de embargo mientras sea propietaria de la finca? Razona la respuesta.

La anotación preventiva es objeto de cancelación. Ana podrá pedir directamente al

registrador la cancelación. Se pagaría la deuda que garantiza la anotación preventiva de
embargo y se pide la cancelación de la anotación.

b) ¿Puede SUSANA cancelar la anotación preventiva de embargo por haber adquirido

la finca y aunque no haya terminado el procedimiento judicial?. Razona la respuesta.

La tercería registral se regula en el 38.3 LH:

“En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles
o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de
los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por
certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a
favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el
procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de
heredera del que aparece como dueño en el Registro.
Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio
ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que
creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el
procedimiento.”

3º.- JAVIER goza de un derecho de preferencia de crédito sobre la finca de Ana frente
a otros acreedores que no hayan anotado su embargo o lo hagan con posterioridad.
Razona la Respuesta.

En éste caso, respecto a la preferencia de créditos, (recogido en el artículo 44 de la LH)

“El acreedor que obtenga anotación a su favor en los casos de los números 1º, 3º, y 4º del
artículo 42, tendrá para el cobro de su crédito la presencia establecida en el artículo 1923
CC”.

II.- MARIA dona a su hijo PEDRO un LOCAL Comercial. Como PEDRO quería
rehabilitar el local, para hacer frente a esta inversión, pidió un préstamo hipotecario al
BANCO BANK, otorgándose el mismo día la escritura de donación y la de préstamo
hipotecario (10/05/2015), las cuales son presentadas al Registro competente el mismo
día 10 de Mayo de 2015 a las 12H y, tanto la donación a favor de PEDRO como la
hipoteca se inscriben en el Registro. Según figura en el Registro por esta hipoteca el
LOCAL responde por importe de 40.000.-euros de principal, hasta 15.000.-euros de
intereses ordinarios y hasta 5.000.-euros de intereses de demora, costas y gastos.
PEDRO por problemas de salud desatiende sus negocios, y como consecuencia de
ello la UNIDAD DE RECAUDACIÓN EJECUTIVA DE LA SEGURIDAD SOCIAL (URE)
dicta una providencia de Embargo el día 20-Febrero-2018 por una deuda de
3.000.-euros, que se presenta en el Registro de la Propiedad el día 25-Marzo-2018
dando lugar a que se practique una anotación preventiva de embargo.
Por otra parte, PEDRO previendo que no tiene liquidez para hacer frente a sus deudas
se dirige al BANCO CENK para pedir un nuevo préstamo hipotecario. Tras los
correspondientes trámites se otorga la escritura pública de préstamo hipotecario el
día 20-Marzo-2018 poniéndose el LOCAL como garantía para responder por importe
de 100.000.-euros de principal, hasta 20.000.-euros de intereses ordinarios y hasta
10.000.-euros intereses de demora, costas y gastos. Esta escritura se presenta a
inscripción el día 1-Abril-2018.
Así mismo, en un procedimiento judicial se dictó una Sentencia de fecha
10-Enero-2018 por la cual se condena a PEDRO a pagar a la sociedad MMM la
cantidad de 50.000, que da lugar a que en el procedimiento de ejecución el Letrado de
la Administración de Justicia expida mandamiento al Registro para que se practique
una anotación preventiva de embargo sobre el LOCAL a favor de la sociedad MMM,
este mandamiento se presenta en el Registro siendo la fecha del asiento de
presentación del día 5-Abril-2018.
4º Determina si, en su caso, se ha producido algún cierre registral, y cuál es el orden
o rango de los títulos presentados ante el Registro con relación al LOCAL de PEDRO.

En éste caso, no hay ningún cierre registral. No nos encontramos ante un supuesto de título
traslativo o declarativo.

En cuánto al orden de preferencia, encontraríamos en banco Bank (en el cual se encuentra

el préstamo hipotecario establecido) seguido de UNIDAD DE RECAUDACIÓN EJECUTIVA
DE LA SEGURIDAD SOCIAL (URE), el Banco Cenk y por último, encontraríamos la
sociedad MMM

5º.- Determina qué sucede con las hipotecas y anotaciones preventivas que constan
sobre el local para el caso que el Banco CENK ejecute su hipoteca.

BANCO CENK:

Si se lleva a cabo la ejecución de la hipoteca, se procederá a impedir que se ejecuten las

anotaciones.

BANCO BANK:

Podrá llevar a cabo procedimientos judiciales contra Banco Cenk.

6º.- Determina si el Banco CENK puede hacer una permuta de rango con el Banco
BANK de sus hipotecas, y motiva tu respuesta.

La permuta de rango se podrá llevar a cabo en los siguientes supuestos:

1. Consentimiento del titular del derecho pospuesto y el del titular del derecho
antepuesto.
2. Consentimiento del titular de la finca gravada.
3. Consentimiento de los titulares de los derechos intermedios, salvo que estos no
sufran perjuicio con la permuta.