MEMORIA JUSTIFICATIVA DE MODIFICACIÓN DE LA

ZONIFICACION SECTOR SAN JOSÉ UC.3-A VIRÚ

PROPIETARIO : CAMPOSOL S.A

PROYECTO : MODIFICACIÓN DE LA ZONIFICACIÓN
FECHA : MAYO 2023

1. ANTECEDENTES
La presente memoria justificativa está referida a una solicitud de MODIFICACIÓN DE
ZONIFICACIÓN (CAMBIO DE ZONA PREURBANA - PU a RESIDENCIAL MEDIA RDM).
EN EL MARCO DE LEY 31313 LEY DE DESARROLLO SOSTENIBLE REFRERIDA A:
…“Las Municipalidades Provinciales pueden aprobar de manera excepcional cambios de
zonificación específicos o asignar zonificación con el objetivo de promover el desarrollo
concreto y formal de proyectos de interés social y comunitario en el ámbito de su
jurisdicción, siempre que cumplan con el criterio de análisis integral que aprueba el
reglamento de la presente ley”. D.S. N°012-2022-VIVIENDA ART. 122 Y 123 así como
Tomo II PLAN DE DESARROLLO URBANO DISTRITO VIRU 2020 – 2030.
El propietario CAMPOSOL SA., cuenta con tres predios inscritos en Registros Públicos con
las Partidas Registrales N° 04013092 predio A-1, PE N°04012564 predio 2-A y PE
N°04012567 predio 3-A; los que se encuentran físicamente continuos entre sí y de los
cuales se proyecta cambiar su zonificación actual a RDM orientado a desarrollar un
Programa de Techo Propio bajo el régimen de Habilitación urbana tipo 5.
Avocándonos al predio Sector San José UC A-1 Virú distrito Virú identificado con la PE
N°04012567 se obtuvo el certificado de Zonificación N° 40-2021- MPV/GEPLADET el
cual califica al terreno con zonificación E-1,PU Y ZRE-3 (actual), de acuerdo a nuestro
proyecto Residencial se plantea un uso residencial RDM en la totalidad del predio
solicitando el levantamiento de la afectación del equipamiento de educación de acuerdo al
CAP V art. 93°del terreno manteniendo la zona ZRE-3 destinada a la línea de alta tensión
220 KV. PLAN DE DESARROLLO URBANO TIPO 2 DISTRITO VIRU 2020 – 2030. Es
decir manteniendo la sección vial propuesta por el Plan de Desarrollo pero ya liberada como
lo indica según Certificado CIRA NRO.74-2023-DDC LIB/MC, donde hace constar que esta
zona esta liberada ya que no se encontraron restos y/o evidencias arqueológicas en
superficie.

2. NORMATIVIDAD:
i. R.N.E - Título II: Habilitaciones Urbanas.
ii. Decreto Supremo N°012-2022-VIVIENDA – Aprueban el Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible (05-10-2022).
iii. Ley 31313 - Ley de Desarrollo Urbano Sostenible.
 iv. de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación aprobado por
D.S N°029-2019-VIVIENDA
v. Tomo II Plan de Desarrollo Urbano Tipo 2 del Distrito de Virú 2020-2030,
aprobado por Ordenanza Municipal N° 006-2021-MPV(24-05-2021).
vi. Plano de Zonificación General de Usos de Suelo del SECTOR SAN JOSÉ /
Plano N° 3.7.1.3, aprobado por Ordenanza Municipal N° 006-2021-MPV
(MARZO 2021).

3. UBICACIÓN DEL TERRENO

El predio se ubica en parte de la zona urbana del C.P San José considerada dentro del
sector proyectado para el crecimiento y densificación actualmente eriazo considerado
como PU al norte de la carretera Panamericana altura km 513 aproximadamente hacia
la derecha. UBICACIÓN SECTOR SAN JOSÉ UC.3-A

VISTA AÉREA SECTOR U.C 3-A VIRÚ DISTRITO VIRÚ

 4. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO
El terreno es de forma rectangular al privilegiado con dos frentes, con dos caminos
laterales aún estos sin habilitación urbana pero dentro de la zona de expansión
urbana del centro poblado San José, sus linderos y medidas corresponden a:
Medidas y Linderos Perimétricos:
Por el norte:
Con 410ml, con terrenos parcela 4-A
Por el sur:
Con 390ml, en línea quebrada de dos tramos 60.14ml y 324.86ml; con terrenos
parcela 2-A.
Por el este:
Con 125.00ml, con terrenos de camino
Por el oeste:
Con 120ml, con terrenos de camino

El terreno cuenta con un área de 49,000m2 equivalente a 4.9 Há. y un perímetro de

1045.00ml.

Cuadro de información técnica:

5. ANÁLISIS DE ACCESIBILIDAD
Cuenta con dos frentes, siendo el camino de acceso lado este el principal
vía que alberga las líneas de alta tensión 220v corte D1 y D1 dentro de la
ZRE la cual también ayuda a proteger y separar la ZRE-3 que es el que
articula el ingreso a los predios de Camposol hasta llegar a la vía local (
carretera lado oeste).
 Extracto Tabla 3.4-43 Plano de Ubicación Secciones Viales

VÍA CON TORRE ALTA TENSIÓN D1-D1’

Fuente: Tomo II PLAN DE DESARROLLO URBANO TIPO 2 DISTRITO VIRU 2020 – 2030. SECCION D1-D1

Esta vía no propone sino solo incorpora y continua con la sección D1-D1’ propuesta
en Tomo II PLAN DE DESARROLLO URBANO TIPO 2 DEL DISTRITO VIRU 2020
– 2030 aprobado por O.M N°006-2021-MPV cumpliendo a su vez con lo estipulado
según Certificado de Zonificación y Vías N°040-2021-MPV/GEPLADET ITEM 3,
 promoviendo una zona de amortiguamiento entre el área agrícola y nuestra
propuesta de cambio de zonificación entre el RDM y ZRE-3 proponiendo una
zonificación que incorpora ambas zonificaciones es decir una vía que responda a
la zona residencial y área arqueológica cercana áreas que se sustentas y liberan
según certificado CIRA NRO.74-2023-DDC LIB/MC.

6. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El proyecto propone el cambio de zonificación de la zona PU a RDM
consolidando e integrándola a la ya existente zona residenciales consolidadas
a su vez se solicita también la desafectación del equipamiento de EDUCACIÓN
E-1 de acuerdo al art 93° PLAN DE DESARROLLO URBANO TIPO 2 DISTRITO
VIRU 2020 – 2030 y Decreto Supremo N°012-2022-VIVIENDA – Aprueban el
Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible
(05-10-2022). Cap.VI arts.124.6 y 125.8.

ZONIFICACIÓN ACTUAL SECTOR SAN

INFRAESTRUCTURA CON USOS ZONIFICACIÓN

SUELO DESTACADOS NORMATIVA
C.P. SAN JOSÉ

VIVIENDA
RDM

COMERCIO VECINAL
CV
 EDUCACION
(Primaria,secundaria) E1

PRE URBANA PU

SALUD S
LINEA DE ALTA
TENSIÓN 220kv ZRE-3

LEYENDA

ZONIFICACIÓN PROPUESTA SECTOR SAN JOSÉ UC.3-A

PROPUESTA DE USOS DE SUELO EN ÁREA Y %

ÁREA EQUIP.
EQUIPAMIENTO PROP. (M2) %

RDM 44,709.49 91.24

PU X X
ED X X
ZRE-3 4,290.51 8.76
TOTAL 49,000.00 100
El proyecto contempla el desarrollo del 91% de su área destinarla a un proyecto de vivienda
RESIDENCIAL bajo la modalidad de vivienda social, cumpliendo con uno de los objetivos
estratégicos propuestos en la tercera parte del PLAN DE DESARROLLO URBANO TIPO 2
DISTRITO VIRU 2020 – 2030. Es por ello que se cumple con las características del suelo
urbano y proyecciones de inversión privada para dotar de los servicios e infraestructura
necesaria para considerar un suelo habitable y VIVIENDA DIGNA para la población.

Además de ello este cambio e intervención al detalle del cambio de zonificación y desarrollo
de la habilitación urbana propone atender a la población con sus propios aportes en este
caso al estar dirigido como un proyecto social corresponde atender con aportes gratuitos
metropolitanos con un 10% de acuerdo a la TH 010 Habilitaciones Residenciales y titulo II
del RNE.
La distribución de los aportes a título gratuito representa el 10% del área Bruta del predio
compuesto por 8% para Recreación y 2% para Educación de acuerdo al Tit.II Habilitaciones
Urbanas y D.S 010-2018 -VIVIENDA “Reglamento Especial de Habilitación Urbana y
Edificación. Además de eso la propuesta de zonificación RDM mantiene la ZRE-3 destinada
al amortiguamiento y ubicación de la vía intermedia de LT220Kv.de acuerdo a la sección
planteada como sección D1-D1 P’LAN DE DESARROLLO URBANO TIPO 2 DEL
DISTRITO VIRU 2020 – 2030 aprobado por O.M N°006-2021-MPV art.3 °y art. 11° respecto
a Secciones Viales. Según certificado CIRA NRO.74-2023-DDC LIB/MC libera nuestro
predio según las conclusiones emitidas en todo su ámbito donde manifiesta que NO SE
HAN ENCONTRADO RESTOS Y/O EVIDENCIAS ARQUEOLÓGICAS EN SU
SUPERFICIE.
Es por ello que nuestro pedido se sustenta técnicamente en lo anteriormente expuesto y en
el marco legal que lo complementa.

AREA APORTES GRATUITOS

BRUTA RECREACION EDUCACION
AFECTA A 8% 2%
APORTES NORMATIVO NORMAT.
44,709.49 3,576.76 894.19
7. JUSTIFICACIÓN DEL CAMBIO DE ZONIFICACIÓN

a. ANÁLISIS DEL CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN

(VER DOCUMENTO ADJUNTO).

Establece los lineamientos reglamentarios de los cuales se establece que este

proyecto en cumplimiento de los objetivos del Tomo II PLAN DE
DESARROLLO URBANO TIPO 2 DEL DISTRITO VIRU 2020 – 2030
aprobado por O.M N°006-2021-MPV, de lo que podemos analizar que con la
ya existencia del RDM se pide una ampliación de esta a la zona PU siendo
compatible con RDM estableciendo esta zona como expansión urbana y
redensificación del suelo en Promoción de la vivienda interés social (VIS).

b. JUSTIFICACIÓN CAMBIO DE ZONIFICACIÓN:

En el marco de la Ley N°31313, ... “Las Municipalidades Provinciales pueden
aprobar de manera excepcional cambios de zonificación específicos o asignar
zonificación con el objetivo de promover el desarrollo concreto y formal de
proyectos de interés social y comunitario en el ámbito de su jurisdicción,
siempre que cumplan con el criterio de análisis integral que aprueba el
reglamento de la presente ley”
Se solicita el cambio de zonificación estableciéndose la compatibilidad y fiel
cumplimiento al pedido de gracias establecido de acuerdo al D.S 012-2022-
VIVIENDA art.122 incisos 1 y 2; art.123 y art.125; jerarquizando los proyectos
de interés social así como respondiendo a los objetivos estratégicos
planteados en respuesta al PLAN DE DESARROLLO URBANO TIPO 2
DISTRITO VIRU 2020 – 2030 aprobado por O.M N°006-2021-MPV.
De acuerdo al tipo de Habilitación planteada se propone una habilitación
urbana del suelo TIPO 5 según art 48° y art 49° Habilitación y Construcción
Urbana Especial en virtud también al D.S 010-2018 -VIVIENDA “Reglamento
Especial de Habilitación Urbana y Edificación”.
Además de ello nos permite aclarar que según que según art. 127° PLAN DE
DESARROLLO URBANO TIPO 2 DISTRITO VIRU 2020 – 2030 aprobado por
O.M N°006-2021-MPV,referente a la zona PRE URBANAS, PU, “Son aquellas
zonas que se caracterizan por constituir áreas de reserva urbana, es decir, en
el largo plazo si las condiciones o situaciones coyunturales de crecimiento
urbano modificara las proyecciones calculadas para la expansión urbana,
estas áreas podrán ser incorporadas para su habilitación urbana. En las zonas
de reserva urbana o pre urbana se propone que previa a su habilitación deberá
hacerse un estudio para ver la compatibilidad de uso con el entorno urbano,
siendo inicialmente permitible el uso Residencial de Baja Densidad - RDB el
cual será aplicado ciñéndose a los parámetros establecidos para dicho uso”
bajo este parámetro estblecemos el presente estudio dirigido manifestar que
la ser un Proyecto de Interes Social y por los fundamentos anteriormente
expuestos que las zonas colindantes predomina la zonificación RDM es
necesario declarar este proyecto segun Ley 31313 cap. III Instrumentos de
 Regulación Urbana art. 48 com Zona Especial de Interes Social ya que el
94.16% del proyecto esta orientado a atender la necesidad de vivienda para
un sector de la población de bajos recursos con viviendas de interes social
además e mejorar la calidad de vida el sector incluyendo y dotando de
servicios básicos para la zona con inversion propia pidiendo y en marco del
SUB CAPITULO III de la misma ley manifestar que existen mecanismos de
bonificaciones por Finalidades de Intres Público art.64 de la misma ley; incisos
del a al f. Es decir el increment ed la zonificación de RDB inicialmente a RDM
de acuerdo al pedido realiado estaria totalmente acorde con la densificación
de esta zona. (Plano Z-03)

Radio de influencia del EQUIPAMIENTO DE EDUACCIÓN PARA CP. SAN JOSÉ

C. IMPLICANCIAS EN SU ENTORNO Y ANÁLISIS INTEGRAL A LOS

PREDIOS VECINOS AL PROYECTO:
El proyecto generará un IMPACTO POSITIVO ya que como objetivo principal
tiene brindar una vivienda segura, digna y de calidad para la mayor cantidad
de personas puedan vivir de una manera feliz y cómoda en un espacio con
pistas y veredas donde puedan desarrollar sus actividades de manera óptima.
Este tipo de obras permitirá el crecimiento del sector San José de manera
ordenada generando así la mayor regularización de viviendas informales que
rodean a nuestro predio ya que esta zona fue creciendo como una invasión y
que actualmente se ha ido consolidando como un área residencial pero aun
sin pistas ni veredas sino solo a nivel de trochas o caminos carrozables o con
zonas que se han desarrollado improvisadamente solo al borde de la carretera
sin dotación de equipamientos ni desarrollo planificado o sin servicios básicos.

Dentro de los problemas analizados en los predios vecinos a nuestra zona

podemos identificar:

 Limitada capacidad de compra, construcción o de mejoramiento de

vivienda.
  Hacinamiento; este efecto no ha sido sustentado, sin embargo, puede
evaluarse el nivel de hacinamiento de las viviendas en los indicadores de
déficit habitacional, se observa que las invasiones se incrementan como
resultado de la movilización masiva de la población hacia las ciudades
combinado con el gran número de restricciones de acceso a la propiedad
inmueble a través de mecanismos formales.
 Estos posicionamientos de personas en zonas anteriormente eriazas o
agrícolas originan la invasión violenta de predios (Asentamientos
Humanos o Pueblos Jóvenes y crecimiento precario del sector).
 Autoconstrucción que dan menor valor de la propiedad sin cumplimiento
a las normas edificatorias.
Las familias de bajos recursos que cuentan con una vivienda no tienen la
posibilidad de construir viviendas en condiciones adecuadas que permitan
mejorar la calidad de vida de sus habitantes (sin servicios básicos, seguridad,
infraestructura adecuada, etc.)

Este proyecto y nuestras futuras obras van a permitir el mejoramiento y

ampliación del servicio de agua potable y alcantarillado en la localidad de San
José siendo una inversión privada con la utilización de recursos propios
beneficiará a toda la población acercando el servicio de agua y alcantarillado
a más de mil pobladores de la zona vecina haciéndola más cercana no solo a
nuestro proyecto sino a los vecinos y zona inmediata evitando así la
contaminación del suelo agrícola con silos, malos olores o depredación de las
áreas verdes que caracterizan a nuestra provincia en el sector agroindustrial .

Este proyecto también trae un impacto positivo para damnificados por el

fenómeno de la lluvia que originó el ciclón Yaku y que podrían solucionar el
déficit de vivienda a personas damnificadas por este, con la finalidad de
atender, reubicar y mejorar la calidad de vida de la población además de
garantizar el crecimiento planificado de la zona residencial sin depredar la
zona agrícola que también protegemos.

El proyecto tiene una zona inmediata signada como RDM y lo que proyecta
es la continuidad de esta sin embargo nuestros predios por su ubicación y
titularidad de los predios nos pertenecen en su frente, fondo y lados derecho
e izquierdo sin afectación de terceros.

8. CONCLUSIONES.

 E El terreno ocupa 4.9há colindando una cuadra por su norte y sur con
predios del mismo propietario por lo que no afecta a terceros o vecinos
inmediatos por lo que es factible su cambio de zonificación sin afectación a
sus inmuebles vecinos. D.S. 012-2022 art. 123.2 inc del 1 al 3. Así como
también de acuerdo al PLAN DE DESARROLLO URBANO TIPO 2
DISTRITO VIRU 2020 – 2030 aprobado por O.M N°006-2021-MPV CAP. V
art.90 -Cambio de Zonificación.
 Este cambio de zonificación compromete y responde al requerimiento de
inversión privada mejora la calidad de los servicios de obra pública
inmediatos a nuestro terreno considerando una intervención urbana en su
zona inmediata consolidando nuestro proyecto y propiciando una mejora en
la vida urbana de su contexto generando un incremento en el valor del suelo
de la zona y desarrollando un proyecto de densificación de la zona de
acuerdo al D.S 010-2018 -VIVIENDA “Reglamento Especial de Habilitación
Urbana y Edificación”.
 Los aspectos analizados deben ser acompañados y evaluados
respondiendo al anteproyecto de uso residencial en cumplimiento a la
densificación de la zona en concordancia con proyectos de habilitación
urbana TIPO 5 de acuerdo al TH 010 Habilitaciones Residenciales.
 Se garantiza la factibilidad de los servicios de agua potable y electricidad
con el proceso de habilitación urbana.
 En función de los fundamentos técnicos descritos en los ítems 4.2 se
fundamentan la Propuesta Técnica de Cambio de Zonificación concluyendo
en que es TECNICAMENTE FACTIBLE el CAMBIO DE ZONIFICACIÓN
POR CAMBIO DE PARÁMETROS DE PU A RESIDENCIAL MEDIA (RDM)
por lo que la Municipalidad Provincial de Virú a través de sus área técnica:
Sub Gerencia de Habilitaciones Urbanas, debe declarar la PROCEDENCIA
de lo solicitado por la empresa CAMPOSOL S.A remitiendo a instancias
superiores para la aprobación del Cambio de Zonificación con la Ordenanza
Municipal respectiva Decreto Supremo N°012-2022-VIVIENDA –
Aprueban el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano Sostenible (05-10-2022), TIT. VI Zonificación art. 125° inc.125.5.

 Finalmente, el Cambio de Zonificación solicitado ha cumplido con la base

normativa establecida por el Decreto Supremo N°012-2022-VIVIENDA –
Aprueban el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano Sostenible (05-10-2022), Artículos 122,123,124 y 125Titulo VI: Del
Cambio de Zonificación.

 Se solicita la desafectación del equipamiento de Educación el que

representaba el 9.74% del área remarcada en la zonificación actual ya que
esta se enmarca dentro del Decreto Supremo N°012-2022-VIVIENDA –
Aprueban el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano Sostenible (05-10-2022) art.124 inciso 124.6 y 125.8 del en donde
y a su vez se encuentra abastecido por el equipamiento de educación
existente que alcanza su radio de influencia y el aporte gratuito calculado
para la habilitación urbana tipo 5 planteada ya es un aporte al sector a
intervenir con un 2% además de los otros predios colindantes que en total
pretenden aportar integralmente un 6% a título gratuito. y según Certificado
de Zonificación N°040-2021-MPV-GEPLADET ITEM 5 (párrafo penúltimo y
último del mismo)
 La zonificación vigente y colindante del centro poblado se observa que
predomina el uso residencial partiendo que este centro poblado
originalmente nace de un asentamiento urbano y que con la materialización
de un proyecto de inversión el impacto de la modificación valoriza el suelo
alguna vez considerado como eriazo y da la posibilidad de consolidar las
zonas urbanas respondiendo a la formalización en adquisición de una
vivienda.

 Que es necesario declarar nuestro proyecto como Zona Especial de Interés

Social y además que como una repuesta de atención a la vivienda y mejora
de calidad de vida de la población pedimos su incremento y cambio a RDM
como bonificación, teniendo como finalidad el interes público de nuestro
Proyecto hacia la población de menores recursos.
 CAMPOSOL S.A

MEMORIA JUSTIFICATIVA DE MODIFICACIÓN DE LA

ZONIFICACION
SECTOR SAN JOSÉ UC.3-A VIRÚ