“Decenio de la Igualdad de oportunidades para mujeres y hombres”

“Año del Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”

“Año del Bicentenario del Congreso de la República del Perú”

San Isidro, 13 de setiembre de 2022

OFICIO Nº 713-2022-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU-DV

Señor
SIMON FEDERICI
Jirón Tinajones N° 181 – Oficina 502
Santiago de Surco. -

Asunto: Consulta formulada por el administrado

Referencia: H.T. Nº 00104902-2022

Me dirijo a usted en atención al documento de la referencia, mediante el cual consulta si

en el caso de edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
el requisito de la autorización de la Junta de Propietarios está referida a las licencias de
edificación (remodelación o ampliación) para las áreas comunes.

Sobre el particular, en su artículo 129 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley
27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de
Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común, aprobado con el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, nos define “Régimen
de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común” como el régimen jurídico que supone la
existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y
servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de
Propietarios.

Asimismo, en su artículo 133 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157,
Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica
y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común,
aprobado con el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, nos precisa que los
propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad
exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no
contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y
funcionamiento de la edificación y no afecten los derechos de los demás propietarios o de
terceros. Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia de
Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a
la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el
aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá
obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos, el
propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de
Propietarios, toda la información y documentación técnica, legal y administrativa
relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisión adecuada.

En materia de la consulta, en el caso que se pretenda ejecutar obras de ampliación y/o

remodelación dentro de una sección que se encuentra bajo el régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, se deberá solicitar la Licencia de Edificación correspondiente
y comunicar la fecha de inicio a la Junta de Propietarios.

Esta es una representación impresa cuya autenticidad puede ser contrastada con la representación imprimible localizada en la sede digital de
la MVCS. La representación imprimible ha sido generada atendiendo lo dispuesto en la Directiva Nº 003-2021-PCM/SGTD. La verificación
puede ser efectuada a partir del 13/09/2022. Base Legal: Decreto Legislativo Nº 1412, Decreto Supremo N° 029-2021-PCM y la Directiva Nº
002-2021-PCM/SGTD. Su autenticidad e integridad pueden ser contrastadas a través de la siguiente dirección web:
https://sitrad.vivienda.gob.pe/verifica, ingresando el tipo y número de documento: OFICIO N° 00000713-2022/DGPRVU/DV y/o el número CVD:
1053 6411 1287 8876 y la siguiente clave: 1Uf9Bg3G2M .
 “Decenio de la Igualdad de oportunidades para mujeres y hombres”
“Año del Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”
“Año del Bicentenario del Congreso de la República del Perú”

En caso los trabajos a ejecutar alteren la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto

exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, las condiciones de seguridad
de la edificación o afecte los derechos de los demás propietarios, deberá obtener
previamente la aprobación de la Junta de Propietarios, así como proporcionar toda la
información y documentación técnica, legal y administrativa de lo que se quiere realizar.
Atentamente,

Firmado digitalmente por: HUAPAYA ARIAS

Jorge Antonio FAU 20504743307 hard
Motivo: Soy el autor del documento
Fecha: 2022/09/13 20:18:57-0500

Documento firmado digitalmente:

Arq. JORGE ANTONIO HUAPAYA ARIAS
Director
Dirección de Vivienda

JAHA/ebnar
 Lima, 31 de agosto de 2022

Señores

Dirección General de Políticas y Regulación de Vivienda y Urbanismo

MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO
PRESENTE

De nuestra consideración:

Mediante la presente tenemos a bien dirigirnos a ustedes a fin de consultar sobre la

normativa del sector relacionada con la Licencia de Edificación con Evaluación Previa
de Revisores Urbanos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 69 del Reglamento
de la ley 29090, Ley de Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación, a fin de
obtener una opinión vinculante conforme a lo normado por el numeral 10º del Artículo
4º de la Ley 29090 y la Directiva General 001-2019-VIVIENDA-DM.

La presente consulta está referida a lo establecido en el artículo 69 del Reglamento de

la ley 29090, que dispone

“Artículo 69.- Requisitos para obtener Licencia de Edificación -

Modalidades B, C o D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por
los Revisores Urbanos

69.1 Para obtener una Licencia de Edificación en las modalidades B, C o D,

Aprobación de Proyecto con evaluación previa por los Revisores Urbanos, el
administrado presenta a la Municipalidad respectiva el Informe Técnico
Favorable acompañado de los requisitos previstos en los artículos 61, 64 y 65
del Reglamento, según sea el caso.”

(…)

Como lo señala el citado artículo, se presentan los mismos requisitos que en el caso de
Licencias de Edificación con Aprobación de la Comisión Técnica, además del Informe
Técnico Favorable -ITF aprobado por los Revisores Urbanos.

En lo que se refiere a la documentación para las modalidades B, C y D de acuerdo con

los artículos 61, 64 y 65 respectivamente, entre otros requisitos y aspectos, se dispone:

(…)

d) En el caso que el predio esté sujeto al régimen de propiedad exclusiva y

propiedad común se adjunta copia del Reglamento Interno, el plano de
independización correspondiente a la unidad inmobiliaria y la autorización de la
Junta de Propietarios, siempre que esta se encuentre inscrita en el Registro de
Predios. De no estar inscrita o no estar actualizada la Junta de Propietarios y
siempre que el proyecto no contravenga las normas vigentes, los parámetros
urbanísticos y edificatorios, así como las condiciones de seguridad y
funcionamiento, se presenta un documento suscrito por mayoría simple de los
propietarios autorizando la ejecución de las obras.
 (…)

Para mejor entender debemos empezar por mencionar que el artículo exige la
presentación del Reglamento Interno y esto porque el legislador ha tomado en cuenta
que tanto la Comisión Técnica como los Revisores Urbanos deben evaluar las normas
que rigen la convivencia de los propietarios que comparten la propiedad común. En este
punto es necesario resaltar que los Reglamentos Internos no regulan el comportamiento
de dichos propietarios en sus predios de propiedad exclusiva.

En otras palabras, la autoridad de la Junta de Propietarios y el alcance del Reglamento

Interno está únicamente referido a las áreas de propiedad común y al comportamiento
de los propietarios en los predios de propiedad exclusiva en tanto este comportamiento
afecte a los demás propietarios.

En este sentido, se entiende que el requerimiento de presentar una autorización de la

Junta de Propietarios para licencias sobre edificaciones sujetas al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común está referido a los casos en que la licencia de obra recae
sobre un área común, donde amerita la autorización de todos los propietarios
(representados en la junta) porque repercute directamente en el inmueble del cual tienen
copropiedad.

Dicho de otra manera, en los casos que la obra se refiere a una remodelación o
ampliación interna de un predio de propiedad exclusiva, que no afecta de ningún modo
al resto de los predios de los propietarios que comparten la propiedad común, dicha
autorización no es un requisito exigible, en tanto que se trata del ejercicio pleno del
derecho de propiedad que no afecta el derecho de terceros.

Los procesos edificatorios deben ser controlados, supervisados y se deben sujetar a los
lineamientos que establece la ley 29090, su reglamento y según corresponda a las
diferentes normas técnicas del RNE, sin embargo, toda norma que establece requisitos
para algún procedimiento debe interpretarse en aplicación del Principio de
Razonabilidad, que recoge la Ley 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.

A modo de contextualizar la consulta, ejemplificamos de la siguiente manera: un predio

que cuenta con régimen de propiedad exclusiva y común (un edificio de 10 pisos y 30
departamentos), si el propietario de uno de los departamentos quiere realizar un cambio
(remodelación o ampliación) dentro de su predio, carece de razonabilidad exigirle que
para obtener la licencia correspondiente deba solicitar la autorización de la junta de
propietarios, a pesar que las modificaciones serán de manera interna en su
departamento y sin afectar los derechos de los otros propietarios. En este caso, pedirle
la Autorización de la Junta de Propietarios constituiría un despropósito técnico y legal
dado que los copropietarios tienen derecho a ejercer plenamente todos los atributos de
la propiedad en los predios que ejercen propiedad exclusiva.

Entendiendo que la propiedad exclusiva y común es el régimen jurídico que supone la

existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y
servicios de dominio común. Al respecto, la Resolución N°681-2013-SUNARP-TR-L,
expresa:

“Juntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del

edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la
edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras,
ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los
propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.”
Por lo tanto, la existencia de elementos comunes de la edificación donde los
copropietarios ejerzan propiedad común no influye en la propiedad exclusiva de cada
copropietario.

En conclusión, la disposición, el uso, y el disfrute de la propiedad exclusiva no requiere

de autorización de terceros, aun cuando esos terceros sean copropietarios de las áreas
de propiedad común.

Si bien nos ratificamos en lo expresado en la presente consulta, solicitamos a su

Despacho un pronunciamiento sobre el tema para que en su calidad de órgano rector
se pronuncien mediante una opinión vinculante.

CONSULTA

¿En el caso de edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad

común el requisito de la Autorización de la Junta de Propietarios está referido a las
licencias de edificación (remodelación o ampliación) para las áreas comunes?

DATOS DEL SOLICITANTE

Nombre:
Simon Federici
Teléfono:
969349993
Domicilio:
Jirón Tinajones N 181– Oficina 502 – Santiago de Surco
Correo electrónico
simon@sxdsac.com

Solicito el pronunciamiento de la Dirección General de Políticas y Regulación de

Vivienda y Urbanismo, en su calidad de Autoridad Competente respecto a esta consulta,
en aras de poder cumplir con lo establecido con las normas de la Ley de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, el RNE, y normas reglamentarias y
complementarias.

Sin otro particular y a la espera de su pronta respuesta quedamos de Ustedes.

Simon Federici
Arquitecto
CAP 23871
CE: 000923713