V Temas

Régimen Legal de Bogotá D.C. © Propiedad de la Secretaría Jurídica Distrital de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C.

Concepto 8451 de 2015 Secretaría Distrital de Gobierno

Fecha de Expedición: 08/09/2015

Fecha de Entrada en
Vigencia:

Medio de Publicación:

Contenido
del
Documento

PROPIEDAD HORIZONTAL - Impugnación de Actos 8451 de

2015 2015-09-08

Secretaría Distrital de Gobierno

Bogotá, D.C. 08/09/2015

Señora

AURA AMADO

auramado@hotmail.com

Asunto: Derecho de Petición Concepto Propiedad Horizontal

Radicado: 20156240292042

Respetada Señora:

En atención a su comunicación electrónica de fecha 19 de agosto de 2015, remitida a

esta Oficina Asesora por la secretaría de Transparencia de la Presidencia de la República
el 31 de agosto de 2015, relativa a si se requiere de abogado para impugnar una decisión
de Asamblea General de Copropietarios en un Edificio sometido al Régimen de Propiedad
Horizontal, al respecto y dentro del marco de nuestra competencias nos pronunciamos
en los siguientes términos:

MARCO JURÍDICO

LEY 675 DE 20011

"Artículo 1. Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominado
propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con
el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a
ella, así como la función social de la propiedad...”.

(...)

“CAPITULO X”

“De la Asamblea General”

“ARTÍCULO 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la

constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados,
reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de
propiedad horizontal.”

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario
equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

(...)

“ARTÍCULO 47. Actas. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas

firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si
es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre
y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos
emitidos en cada caso.”

“En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción
del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el
reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha
de la respectiva reunión.”

“Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha
de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o
conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la
administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas
se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.”

“La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten
en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador
deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.”
“Parágrafo. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá
acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez
ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.”

(...)

“ARTÍCULO 49. Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los

propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general
de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la
propiedad horizontal.”

“La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha
de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del
presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código De Comercio
o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. (El texto subrayado fue
derogado por el literal c) del artículo 626 de la Ley 1564 de 20122)”

“PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las

decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el
Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley...”.

CODIGO GENERAL DEL PROCESO

“...Artículo 20. Competencia de los jueces civiles del circuito en primera

instancia...”.

(...)

“...8. De la impugnación de actos de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de

cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas sometidas al derecho privado, sin
perjuicio de la competencia atribuida a las autoridades administrativas en ejercicio de
funciones jurisdiccionales...” (Subrayas fuera de texto).

(...)

“CAPÍTULO IV “

“Apoderados”

“Artículo 73. Derecho de postulación. Las personas que hayan de comparecer al

proceso deberán hacerlo por conducto de abogado legalmente autorizado, excepto en
los casos en que la ley permita su intervención directa.

(...)

“LIBRO TERCERO”

“PROCESOS”
 “SECCIÓN PRIMERA”

“PROCESOS DECLARATIVOS”

“TÍTULO I”

“PROCESO VERBAL”

“CAPÍTULO I”

“Disposiciones Generales”

“Artículo 368. Asuntos sometidos al trámite del proceso verbal. Se sujetará al trámite
establecido en este Capítulo todo asunto contencioso que no esté sometido a un trámite
especial..”.

(...)

“CAPÍTULO II”

“Disposiciones especiales”

“...Artículo 382. Impugnación de actos de asambleas, juntas directivas o de

socios. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas
directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de
derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2)
meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se
tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la
inscripción.”

“En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto
impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal
violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el
reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las
pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que el
juez señale.”

“El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo.”

Análisis Jurídico.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 las decisiones

de la Asamblea General de Copropietarios se pueden impugnar dentro de los dos (2)
meses siguientes a la comunicación o publicación del acta en la que consta la decisión.

Así las cosas, el término del que habla la norma no necesariamente se cuenta desde la
fecha en que se celebró la Asamblea General, sino desde la fecha en que se comunica
o publica el acta respectiva, pero para ello es menester que el acta en mención haya sido
aprobada, resaltando que no siempre se aprueba el acta en la misma fecha en que se
realiza la asamblea, toda vez que de existir una comisión de aprobación del acta de
Asamblea en los términos del artículo 47 ibídem.

De otra parte, de acuerdo con el artículo anteriormente mencionado de la Ley 675 de

2001, los requisitos formales del Acta de Asamblea son:

* Expresar si la reunión es ordinaria o extraordinaria.

* La forma en que se hizo la convocatoria.

* Nombres de los asistentes (expresando si son propietarios o delegados, revisor fiscal,

invitados, asesores, etc.).

* El nombre de las personas que fueron designadas como Presidente y Secretario.

* El porcentaje de coeficiente que representan los propietarios o sus delegados

asistentes.

* El orden del día.

* Un breve relato de los asuntos, sus discusiones y propuestas planteadas y sometidas a

votación.

* La votación emitida.

Ahora bien, el término de dos (2) meses que habla la norma para presentar la demanda
de impugnación aplica cuando se presume que las decisiones tomadas y que constan en
la respectiva acta son contrarias a la Ley o los Estatutos de la Copropiedad, demanda
que puede ser instaurada por el administrador, el Revisor Fiscal y cualquiera de los
propietarios de bienes privados.

Es de anotar que si del contenido del acta se observa alguna alteración o manifestación
contraria a lo realmente sucedido en la Asamblea, se configura una conducta de carácter
penal por el delito de falsedad contemplado en el artículo 289 de la Ley 599 de 20003.

En este orden de ideas, es menester precisar que de acuerdo al Régimen de Propiedad

Horizontal tanto los propietarios como los demás residentes (no propietarios) pueden
solicitar en cualquier momento a la Administración de la Copropiedad copia de las actas
de las asambleas de copropietarios, y en el evento que el/la administrador/a se niegue a
entregar la copia solicitada, se puede acudir ante la respectiva Alcaldía Local e interponer
la queja y será el dicho ente público el que le exigirá al Administrador su entrega, so pena
de iniciar un proceso de carácter policivo que termina en una sanción de tipo
administrativo.

Por último, para impugnar la decisión adoptada por la Asamblea General de

Copropietarios, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 20 y 73 del Código General del
Proceso, usted en su calidad de copropietaria debe presentar la demanda por intermedio
de apoderado (abogado inscrito) ante el Juez Civil del Circuito, donde se surte el trámite
a través de un proceso verbal conforme a lo consagrado en los artículos 368 y 382 ibídem.
El presente concepto se emite en los términos del artículo 28 de la Ley 1437 de 2011,
sustituido por el artículo 1° de la Ley 1755 de 2015, no sin antes indicar que el mismo no
será de obligatorio cumplimiento o ejecución; la jurisprudencia al respecto ha
manifestado3:

“De “La formulación de consultas escritas o verbales las autoridades, en relación con las
materias a su cargo, y en relación con las respuestas, establecen que ellas no
comprometen la responsabilidad de las entidades que las atienden, ni serán de obligatorio
cumplimiento o ejecución.

Mediante los conceptos se absuelven consultas tanto de funcionarios como de

particulares formuladas en procura de conocer, desde el punto de vista jurídico, criterios
y opiniones acerca del problema consultado....”(C.E. Sec. Primera, Auto mayo 6/94, M.P.
Yesid Rojas Serrano).

“Fácilmente se advierte que la simple opinión de un funcionario en un caso particular, no

tiene virtualidad alguna de obligatoriedad...” (C.E. Sec. Cuarta, Auto Dic 13/76).

Cordialmente,

BEATRIZ DEL SOCORRO VANEGAS OSSA

Jefe Oficina Asesora Jurídica

NOTAS DE PIE DE PÁGINA:

1 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”

2 “Por medio de la cual se expide el Código General del Proceso y se dictan otras disposiciones”

3“Artículo 289. Falsedad en documento privado. El que falsifique documento privado que pueda servir
de prueba, incurrirá, si lo usa, en prisión de uno (1) a seis (6) años.”
4Conforme Concepto Sala Consulta y Servicio Civil Consejo de Estado Rad 2243 del 28 de enero de
2015, CP Álvaro Namen Vargas y la Circular 15 del 6 de Febrero de 2015 de la Secretaría General

CC. Secretaría de Transparencia – Presidencia de la República

Proyectó: Manuel Ernesto Salazar Pérez PE 24 – OAJ

Revisó: Beatriz del Socorro Vanegas Ossa – JOAJ