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Bogotá D.C.,

Señor
EHIDEE ISABEL GOMEZ
Calle 144 No 12-09 Apto 303, Edificio Montecarlo Plazas
Bogotá D.C.
Email: larottaehidee@gmail.com

Asunto: Consulta - Modificación en Ja fachada

Radicado 2018ER0065799 del 18/07/2018.
Recibido en esta Oficina Asesora Jurídica el 25/07 /2018.

Respetada Señora Gómez:

En atención a la consulta del asunto, en la cual se formulan una serie de

interrogantes relativos a la interpretación y aplicación de la Ley 675 de
20011, en especial lo relacionado con la modificación en la fachada de
un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, se presentan
algunas consideraciones respecto a sus inquietudes, no sin antes
señalarle que esta Oficina Asesora Jurídica dentro de sus funciones
2
asignadas por el Decreto Ley 3571 de 2011 , emite conceptos de
carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones
y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y
concreto.

Dicha petición será atendida en la modalidad de consulta, para lo cual se "

cuenta con el termino de 30 días hábiles, de conformidad con lo í�

1 "Por la cual se establece el régimen de propiedad horizontal"

2 "Por el cual se establecen los objetivos, estructura, funciones del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
y se integra el Sector Administrativo de Vivienda, Ciudad y Territorio."
"Artículo 7. Oficina Asesora Jurídica. Son funciones de la Oficina Asesora Jurídica, las siguientes:
(. ..) 14. Atender las peticiones y consultas relacionadas con asuntos de competencia del Ministerio. (. . .)"

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establecido en el numeral 2° del artículo 14 del Código de Procedimiento

Administrativo y de lo Contencioso Administrativo3•

En primera instancia, es de señalar que el Ministerio de Vivienda, Ciudad

y Territorio tiene como objetivo primordial lograr, en el marco de la ley
y sus competencias, formular, adoptar, dirigir, coordinar y ejecutar la
política pública, planes y proyectos en materia del desarrollo territorial y
urbano planificado del país, la consolidación del sistema de ciudades,
con patrones de uso eficiente y sostenible del suelo, teniendo en cuenta
las condiciones de acceso y financiación de vivienda, y de prestación de
los servicios públicos de agua potable y saneamiento básico.4

CONSULTA:

"(...)
PRIMERO.
Las fachadas de las casas de una copropiedad tienen la calidad de BIEN
COMUN?
SEGUNDO.
Cual es procedimiento legal para autorizar el cambio de color de fachada de las
casas de una propiedad horizontal?
TERCERO.
El Consejo de Administración dentro del marco de la Ley 675 de 2001 tiene
facultad para decidir por si solo y a su interior sobre el cambio de color de
fachadas y las especificaciones de color y los materiales a utilizar?
CUARTO.
Para realizar el cambio de color de fachadas es obligatorio convocar a
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS?
QUINTO.

3 "Las peticiones mediante las cuales se eleva una consulta a las autoridades en relación con las materias a
su cargo deberán resolverse dentro de los treinta (30) días sfguientes a su recepción. 11 (...)
Las respuestas en estos casos no comprometerán la responsabilidad de las entidades que las atienden, ni
serán de obligatorio cumplimiento o ejecución."
4 "Artículo 1º del Decreto Ley 3571 del 27 de septiembre de 2011 "Por el cual se establecen Jos objetivos,

estructura, funciones del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y se integra el Sector Administrativo de
Vivienda, Ciudad y Territorio".

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Quien responde por los daños que ocasiona el permitir que un condominio de
arquitectura homogénea permanezca durante dos años con diferentes colores
en las fachadas, cuando el Manual de Convivencia exige no alterar las
condiciones arquitectónicas y las fachadas de las casas? (... ) "

En primer término es pertinente traer a colación la definición de bienes

comunes esenciales, el artículo 3 de la Ley 675 de 2001 establece lo
siguiente:

"Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia,

estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los
imprescindibles oara el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los
demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes
comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las
circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las
instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas
que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (...)"(subrayado extra texto)

Lo anterior quiere decir que los bienes comunes esenciales son aquellos
indispensables para usar y disfrutar los bienes privados, contemplando
dentro de este tipo de bienes el terreno en el que existan construcciones
o instalaciones de servicios públicos básicos, la estructura, circulaciones
indispensables para acceder a bienes privados, fachadas y los techos o
losas que funcionen como cubiertas a cualquier nivel.

En ese orden, es necesario contar con el quorum y mayorías para el

caso de reforma a las fachadas, el artículo 45 de la Ley 675 de 2001
dispone que:

"(.. .) Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad

horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda
convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un
número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo
menos. más de la mitad de los coeficientes de orooiedad, y tomará decisiones
con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y
tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes
de propiedad representados en la respectiva sesión.

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Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal,

se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los
coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores
previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que Ja
decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría
calificada aquí indicada.

Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo,

serán absolutamente nulas."

Conforme a lo anterior, salvo los casos que la Ley 675 de 2001 o el

reglamento de propiedad horizontal determine un quorum o mayoría
superior, la asamblea general de propietarios sesiona con un número de
propietarios que represente la mitad más uno de los coeficientes de
copropiedad y las decisiones se tomaran con el voto de la mitad más
uno de los coeficientes representados en la sesión. Subrayando que las
mayorías superiores a las determinadas en los respectivos reglamentos
de propiedad horizontal se tendrán por no escritas y se entenderá que la
decisión se toma conforme a lo expuesto en el artículo 45 de la Ley
ibídem. Concluyendo que las decisiones tomadas contrarias a lo
estipulado por el citado artículo son nulas.

Por último, es importante señalar que de conformidad con lo previsto

por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un
conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del
reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o
entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o
cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica,
puede acudir al comité de convivencia, a mecanismos alternos de
solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil
Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General de
Procesos arts. 390 y ss.).

En los anteriores términos se da respuesta a las inquietudes planteadas

en su petición radicada bajo el número 2018ER0065799 haciéndole

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saber que los alcances del concepto son los establecidos en el artículo
285 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso
Administrativo.

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a Asesora Jurídica
Elaboró: Luisa Carolina Beltrán G¡tl • rez.i
Revisó:
Fecha:
Mlke Castro Roa
08/08/2018
- OAJ.
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5''Alcance de los conceptos. Salvo disposición legal en contrario, los conceptos emitidos por las autoridades
como respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio
cumplimiento o ejecución."

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