TOPICOS DE INGENIERIA CIVIL I

TASACION DE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR

MEMORIA DESCRIPTIVA

1. OBJETIVO:
El objetivo de la pericia, es la Tasación de la vivienda unifamiliar. Determinar el
valor comercial del inmueble, se efectúa en concordancia con el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú.
Método de valuación directa (comparación, costo), previa inspección ocular y
toma de vistas fotográficas.

2. PROPIETARIO:
Son propietarios del predio Miguel Angel Ruiz Perales.

3. METODO DE TASACION:
La tasación del predio se efectúa por aplicación del método de la tasación
directa, que corresponde a la determinación del valor físico del predio. La
tasación esta referida a la fecha actual y se considera en todos sus aspectos,
las circunstancias existentes en esta oportunidad.

4. BASE LEGAL:
El presente documento de tasación se sustenta en el Reglamento Nacional de
Tasaciones de Perú, aprobado por la Resolución ministerial Nº469-06-
MTC/15.04 en fecha Lima, 10 de diciembre de 2006.

5. FECHA DE LA TASACION
01 de Julio del 2015

6. FECHA DE LA INSPECCION OCULAR

10 de Junio del 2015

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7. LOCALIZACION
Calle Arica, en el Distrito de Pueblo Nuevo, Provincia Ferreñafe, Departamento
Lambayeque.

UBICACIÓN SATELITAL

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8. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS DEL TERRENO:

 Por el frente, colinda con la calle Arica, con una longitud de 5.20 metros
lineales.
 Por el lado derecho, colinda con el predio del lote 13, con una longitud de
21.60 metros lineales.
 Por el lado izquierdo, colinda con el predio del lote 15, con una longitud de
21.95 metros lineales.
 Por el fondo, colinda con el predio del lote 19, con una longitud de 4.95
metros lineales.
La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno mide 53.70 ml.

9. AREA DEL TERRENO:

 Área ocupada: 109.66 m2
 Área construida: 106.66 m2
 Área construida del 1er piso: 106.66 m2

10. USO ACTUAL

Actualmente el predio es una vivienda unifamiliar.

11. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con habilitación urbana y
con los servicios de energía eléctrica, red de alcantarillado, agua potable
con sus respectivas conexiones domiciliarias, redes de telefonía y
servicios de salud.

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ENTORNO DEL PREDIO

12. CARACTERISTICAS DEL ENTRONO DEL PREDIO

Ubicado en zona de clase media, frente a la Ca. Arica, con muy pocas
áreas verdes.
El terreno está totalmente urbanizado con una pendiente no mayor del
1%(pendiente plana), los acceso vehiculares están totalmente
pavimentados y en un buen estado al igual que los accesos peatonales.

13. DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS DE LA

EDIFICACION
Se trata de un proyecto construido en base a planos y consta de la
siguiente distribución:
Primer piso: sala, comedor, cocina, baño, patio, lavandería y dormitorios.

14. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION:

De acuerdo a lo observado durante la inspección ocular efectuada, las
características de la edificación son las siguientes:
 TECHO : Calamina metálica.
 PISO : Todo es de tierra compactada.
 MUROS Y COLUMNAS : Adobe Tapial.
 ACABADOS : De calidad baja.
 CARPINTERIA : Madera corriente al exterior de la vivienda.
 INSTALACIONES : Eléctricas, sanitarias y de alcantarillado.

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FACHADA DE LA EDIFICACIONA SER EVALUADA

15. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION

La antigüedad de la edificación es de 50 años, el estado de
conservación en el que se encuentra es malo.

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16. MEMORIA DE CÁLCULO

 VALOR DEL TERRENO.

El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica
por el valor unitario de terreno.
 Área total del terreno:

S= 109.66 m2

 Valor Unitario Comercial del Terreno (VUT-V)

Calle Arica =S/. 350.00 /m2

 Cálculo del triple cuadrado del frente.

 El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del

terreno.

 En caso de ser necesario se aplicará un factor.

En el presente ejemplo tanto el fondo, como el frente cumplen con el
normativo mínimo vigente, por lo tanto el valor del terreno no será
modificado.

 VALOR DE LA EDIFICACIÓN.

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En la valuación de las edificaciones (VE) se incluirá la totalidad de las

construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras
complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se
tomará en cuenta los siguientes factores:
 Obtener los valores por Partida de los Cuadros de Valores Unitarios
Oficiales de Edificaciones para la Costa.
En el caso de la valuación reglamentaria, el área techada (AT) y los valores
unitarios de edificación (VUE) que, según los casos serán los valores
oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén
vigentes a la fecha de la valuación; en el caso de la valuación comercial, los
que obtenga el perito como resultado de su propio análisis y estudio del
mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación

PRIMER PISO

VALORES COMERCIALES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE ÁREA TECHADA

INSTALACIONE
MUROS Y PUERTAS Y
TECHOS PISOS REVESTIMIENTOS BAÑOS S ELECTRICAS
COLUMNAS VENTANAS
Y SANITARIAS

Sanitarios
Calamina metálica básicos de Agua fría.
Sin revestimientos
Adobe tapial o fibrocemento o teja Tierra losa de Corriente
Madera rustica en ladrillo, adobe o
quincha sobre viqueria de compactada 2da, fierro monofásica sin
similar
madera corriente fundido o empotrar
granito

131.58 18.55 4.11 12.23 0.00 7.28 28.33

S/. 202.08

 Cálculo de la Depreciación.

Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el

material predominante.

 Valor similar de la Edificación

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El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el

valor unitario de edificación (VUE):

 Cálculo de la depreciación

Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en

las tablas Nº 1, 2, 3 y 4, según sea el caso. El perito deberá estimar y
justificar los porcentajes de depreciación que no se encuentren tabulados y
en el caso de calificar como muy malo un estado de conservación,
establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijará un valor relativo, tal
como se señala. El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la
depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN):
Para el caso ejemplo se ha establecido que es servicio que brinda la
edificación es Casa-Habitación y Departamentos para Viviendas. Se han
considerado los siguientes parámetros:
 Material Estructural Predominante : Adobe
 Antigüedad : 50 años
 Estado de conservación : Malo

TABLA N° 1

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De acuerdo a la Tabla Nº 01 se obtiene una Depreciación del 95%.

 VALOR DE LA EDIFICACION:

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EDIFICACION PRIMER NIVEL

Cálculo del Valor de la Edificación (VE).

La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un

porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varía de
acuerdo al materia! de construcción predominante.

El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente

fórmula:

1. VALOR DEL PREDIO URBANO

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PANEL FOTOGRAFICO

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