Derechos reales:

Concepto: el artículo 1882 del CCC determina que “El derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que
atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código”

Poder jurídico: los derechos reales son derechos subjetivos, es decir, que la persona posee.
(Por ejemplo, cuando se dice que se es dueño de un teléfono, la persona tiene un derecho
sobre este objeto)

Estructura legal: dentro de la estructura legal de los derechos reales encontramos al “numerus
clausus” (numero cerrado). Este implica que:

 Solo existen los derechos reales que son creados por la ley.
 Todo lo que hace al nacimiento, transformación o extinción de los derechos reales está
regulado en el código.

Ejercicio directo: el titular del derecho real lo podrá ejercer de forma directa, es decir, no
necesita de otro sujeto. Esto se diferencia, de los derechos personales, como sería el caso del
inquilino de un departamento, que para poder ejercer el derecho sobre dicho inmueble
necesita que el propietario del departamento le dé el uso de este. Entonces, en los derechos
personales, se necesita siempre del otro sujeto y no se pueden ejercer de forma directa.

Ius preferendi (derecho de preferencia): primero en el tiempo, mejor en el derecho. Esta frase
se aplica en el caso de los derechos reales, ya que estos están sobre los personales. También
sucede lo mismo con los propios derechos reales, como en el caso de una hipoteca y una
servidumbre de paso voluntaria. Una persona hipoteco su vivienda, pero luego puso una
servidumbre de paso a favor de otra persona, se perderá la servidumbre, ya que primero se
estableció la hipoteca.

Ius persequendi (derecho de persecución): es el derecho de perseguir la cosa en manos de

quien este. A diferencia de los derechos reales, en los derechos personales, no se perseguirá a
la cosa sino a la persona. Por ejemplo, cuando se alquila un inmueble, se le solicitara al
inquilino un garante; si al momento del incumplimiento por parte del inquilino, el garante ya
no posee una propiedad que si tenía cuando se presentó como tal, el propietario del inmueble
no perseguirá a la propiedad, sino a la persona. En cambio, en el caso de los derechos reales,
al poseer la facultad de perseguir la cosa en manos de quien este, si se hipoteca una
propiedad, y esta es vendida por el dueño, se podrá perseguir a la propiedad con su actual
dueño.

Derechos reales vs derechos personales

Derechos reales Derechos personales

Régimen legal Rige el orden público. No se Rige el principio de la
pueden dejar de lado, es autonomía de la voluntad.
decir, se está obligado a
hacer lo que la ley manda.
Esto se relaciona con el
 numerus clausus, ya que solo
existen los derechos reales
que la ley determina.
Oponibilidad Son oponibles erga omnes Tiene efectos inter partes.
(ante todos). Por ejemplo, siPor ejemplo, si dos personas
una persona es dueña de un poseen entre ellas un
celular, esto es oponible ante
contrato de alquiler, el
todos, es decir, es dueño de mismo solo se podrá oponer
ante todos de ese celular. entre las partes.
Elementos Sujeto- cosa. Sujeto pasivo- prestación
(obligación)- sujeto activo.
Por ejemplo, en un contrato
de compra venta, tanto el
vendedor como el comprador
serán sujetos pasivos y
activos a la vez. Esto es así, ya
que el vendedor tiene
derecho a cobrar, pero tiene
una obligación que es
entregar el celular. Mientras
que el comprador, tiene
derecho a recibir el celular, y
una obligación de pagarlo.
En este caso, la obligación es
de dar cosa cierta. Luego,
cuando el comprador posee
el celular, tendrá un derecho
real sobre este, ya que es la
dueña del mismo, y entre el
celular y el dueño, no habrá
una obligación de por medio
(sujeto-cosa). Entonces, la
fuente de los derechos
reales, serán los personales.
Prescripción Prescripción adquisitiva: se Prescripción liberatoria: hay
adquiere el derecho por el una posibilidad de ejercer la
paso del tiempo. Como sería acción por el paso del
el caso de una persona tiempo.
comienza a cuidar un
terreno, construye una casa,
se pasara a ser la dueña del
mismo.
Facultades Ius persequendi No hay facultades
Ius preferendi

Derechos reales vs derechos intelectuales:

Los derechos reales solo recaen sobre cosas materiales, y solo recaerán sobre bienes cuando la
ley lo permita. En cambio, los derechos intelectuales solo recaen sobre bienes intangibles.
Elementos:

 Sujetos: pueden ser PH o PJ.

 Objeto: debe ser una cosa material cierta, determinada e individualizada. Sin embargo,
excepcionalmente, puede recaer sobre bienes cuando la ley lo permita
 Causa: determina como adquirir los derechos reales.

Caracteres de los derechos reales

 Dos facultades:
o Ius persequendi
o Ius preferendi
 Numerus clausus: solo existen los derechos reales que la ley crea; además, su
nacimiento, modificación y extinción es regulada por la ley.
En el CCC, encontramos los siguientes derechos:
o Dominio
o Condominio
o PH
o Tiempo compartido
o Conjuntos inmobiliarios
o Usufructo
o Cementerios privados
o Habitación
o Prenda
o Servidumbre
o Superficie
o Hipoteca

En leyes especiales se encuentran tipificados los siguientes derechos reales:

o Prenda con registro

o Hipoteca naval
o Hipoteca aeronáutica
o Warrent
 Principio de convalidación: quien trasmite una cosa sin derecho (sin ser el propietario),
podrá convalidar esa trasmisión, si luego adquiere la cosa. Es decir, si se trasmite una
cosa, pero no se es el titular de dicha cosa, faltara la legitimación; sin embargo, si la
persona adquiere la cosa posteriormente se subsanara la trasmisión. Por lo tanto, el
principio de convalidación es la posibilidad de sanear una trasmisión que se realizó con
falta de legitimación. Dicho principio, encuentra su fuente legal en el artículo 1885 del
CCC, el cual determina que “Si quien constituye o transmite un derecho real que no
tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.”
 Posesión: cuando una persona realiza la compra y venta de una cosa, esta será la
dueña de dicha cosa. Pero además, de ser la dueña, la persona será poseedora, ya que
tiene la disponibilidad física. Sin embargo, ¿Qué sucede si un tercero roba la cosa? El
dueño de la cosa, seguiría siendo la persona que hizo la compraventa en primer lugar,
 pero el poseedor ilegitimo pasara a ser el tercero que robo. Entonces, en principio,
todos los derechos reales se ejercen por la posesión, salvo dos derechos reales:
a)hipoteca y b) servidumbre.
 Transmisibilidad: todos los derechos reales son trasmisibles.
 Orden público: la mayoría de los derechos reales se rigen por el orden publico
(numerus clausus). Es decir, se deben respetar si o si, sin embargo, en algunas
cuestiones se permite la autonomía de la voluntad.
 Erga omnes: los derechos reales son oponibles ante todos. Es decir, si una persona es
dueña de un celular, lo es ante todos.
 Relación inmediata: al haber solo sujeto y cosa, sin que en el medio haya una
prestación (derechos personales), nos encontramos ante una relación inmediata.
 Publicidad: los derechos reales poseen varios sistemas de publicidad
 Acción real: el CCC posee acciones especiales, las cuales protegen derechos reales. Son
acciones propias y destinadas a proteger derechos reales.
 Extinción: hay tres modos de extinción de los derechos reales
o Destrucción de la cosa: este caso se da cuando no se permite la reconstrucción
de la cosa. Esto es así, ya que si la cosa se destruye, la persona no podrá
ejercer el derecho real (salvo si se permite su reconstrucción). Sin embargo,
en el caso de inmuebles, en principio, no se aplica esta extinción, ya que se
podrá destruir la casa, pero no la tierra o el terreno en donde está. También,
se podrá configurar la “destrucción jurídica”, como en el caso de la
expropiación, en donde la persona ya no es mas dueña, sino que lo será el
estado. Esto es así, ya que los elementos son objeto-sujeto, sino está el
objeto, la cosa se destruyó.
o Abandono: para abandonar un inmueble se necesitara ir al escribano para que
este realice una escritura pública. Es decir, si la persona posee un inmueble, y
lo abandona, sin hacer una escritura pública, seguirá siendo la dueña de la
cosa. Entonces, se deberá hacer la escritura, en donde se determina que se
abandonan los bienes en favor del estado.
En caso de que no sean inmuebles, se abandonaría con solo dejarlo y no
tenerlo mas. Esto es así, ya que es una cosa no registrable, es decir, no hay
formalidades.
Entonces, el abandono se deberá formalizar dependiendo de la cosa.
o Consolidación: se produce una confusión entre los titulares de los derechos
reales. Entonces, la consolidación se da cuando el mismo sujeto que es titular
de un derecho real sobre una cosa ajena, se confunde con el titular de la cosa
propia (dos derechos reales coexisten en una misma persona). Esto sucede,
por lo general, cuando es sobre una cosa ajena. Por ejemplo, un matrimonio
tenían una casa como bien propio, es decir, la dueña de la casa era la esposa.
El matrimonio decidió hacer un usufructo gratuito a favor del esposo, pero
cuando fallece su esposa, heredo la propiedad. En este caso, el usufructo se
extingue por consolidación, ya que, sería irracional que una persona tenga el
uso y goce de una cosa que ahora es la dueña. No podrá ser dueño y
usufructuario, ya que como dueño posee el uso y goce de la propiedad. Otro
ejemplo, sería cuando una persona le pide un préstamo a su padre, y este le
 dice que le otorgue una hipoteca en garantía. Si el padre fallece, la hipoteca se
extinguirá, porque la persona no se puede auto pagar la hipoteca. 7
o Otros modos: algunos derechos reales tienen su propia forma de extinción.

Clasificación:

Cosas propias - cosa ajena:

 Cosa propia: la cosa propia puede ser total (dominio) o parcialmente propia
(condominio, por ejemplo cuando dos personas son dueñas de un auto)
 Cosa ajena: esta se subclasifica en:
o De disfrute: comprende la servidumbre, usufructo, uso, habitación. En estos
casos, son clasificación de “cosa ajena”, ya que la otra persona tendrá el uso,
pero otro será el titular.
o De garantía: comprende la hipoteca, la prenda y la anticresis. Es decir,
garantizan una obligación

Estas clasificaciones se encuentran el articulo 1888 del CCC, el cual determina que: “Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la
superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa
ajena. Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen
cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de
ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado”

Derechos reales principales- derechos reales accesorios

 Derechos reales principales: se bastan a si mismos.

 Derechos reales accesorios: comprenden la hipoteca, prenda y anticresis.
Complementan a otros derechos, y son accesorios a otra cosa. Por ejemplo, en el caso
de la hipoteca, si todos los meses la persona que a saco le paga al banco, no nacerá el
derecho de banco sobre la hipoteca. Entonces, el préstamo seria el derecho principal,
mientras que la hipoteca el accesorio.

Dicha clasificación se encuentra en el artículo 1889, en donde se determina que “Los derechos
reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son
accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.”

Derechos reales sobre cosas registrables- derechos reales sobre cosas no registrables:

 Sobre cosas registrables: se registran los inmuebles, automotores, buques, caballos

pura sangre, aeronaves y palomas mensajeras.
 Sobre cosas no registrables: la televisión, celulares, etc

Se encuentran en el artículo 1890, en el que se determina que “Los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción”

Ejercicio por la posesión o por actos posesorios

 Por la posesión: todos los derechos reales se ejercen por la posesión.

 No se ejercen por la posesión: no se ejercerán por la posesión la servidumbre y la
hipoteca.

Se encuentran determinadas en el artículo 1891 del CCC, en donde se determina que “Todos
los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.”

Adquisición de los derechos reales: hay varias formas de adquirirlos

 Mortis causa: El patrimonio de la persona que fallece pasa a sus herederos. En el

mismo momento que el causante fallase, la persona adquiere sus derechos reales. Sus
herederos adquieren el lugar del causante, por lo tanto, adquiere la totalidad de los
derechos reales de este. Se encuentra estipulada en el artículo 2280 del CCC, en el que
se determina que “Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los
derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son
transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era
poseedor. Si están instituidos bajo condición suspensiva, están en esa situación a partir
del cumplimiento de la condición, sin perjuicio de las medidas conservatorias que
corresponden. En principio, responden por las deudas del causante con los bienes que
reciben, o con su valor en caso de haber sido enajenados.”
 Adquisición legal: se adquieren los derechos reales cuando la ley lo determina, es
decir, por disposición de la ley. Por ejemplo, cuando dos personas conviven, y el dueño
del inmueble en el que vivían, fallece. En este caso, por dos el conviviente tendrá el
derecho real para vivir allí. Es decir, el conviviente puede solicitar el derecho real de
habitación, es decir, vivir allí por un plazo máximo de dos años. Este derecho real surge
de la misma ley.
 Prescripción adquisitiva: se adquiere un derecho real por el trascurso del tiempo.
 Subasta judicial: Se produce en el marco de un proceso judicial, y deberá haber si o si
una subasta (venta forzada).
 Actos entre vivos: en este hay dos supuestos:
o Originarios: en este caso no hay una persona que trasmite el derecho real. Por
ejemplo, una persona encuentra un libro en la calle, en este caso, nadie le
trasmitió el dominio a esa persona que encontró el libro.
o Derivada: en este caso encontramos a una persona que trasmite y otra que
recibe. Se necesita para que se configure este tipo de adquisición de derechos
reales entre vivos, dos requisitos:
1. Título suficiente: es un acto jurídico que tiene los requisitos de fondo y
de forma apto para trasmitir un derecho real. La finalidad del título
suficiente es trasmitir un derecho real.
  Fondo: comprende la capacidad y legitimación. La capacidad
es una aptitud para adquirir derechos y obligaciones; las
personas incapaces son: los menores, las personas declaradas
judicialmente y aquellas personas con capacidad restringida.
Mientras que la legitimación, se relaciona con que se tiene
derecho, por ejemplo, se debe ser titular (es decir, tener
legitimación) para trasmitir el derecho
 Forma: la forma dependerá de la ley y la cosa. Por ejemplo, en
el caso de los inmuebles, se requiere como forma una
escritura pública, ya que así lo determina el artículo 1017 del
CCC. También, las donaciones de cosas registrables son a
través de escritura pública. Entonces, dependerá de la ley que
formalidad requiere el acto.
Justo título: En el caso, de que falte un requisito de fondo (es decir,
capacidad y legitimación) no habrá título suficiente, sino que solo
habrá justo título. Por ejemplo, cuando una persona con capacidad
restringida decide vender una propiedad, pero no asiste el apoyo; en
este caso, no habrá título suficiente, sino que solo habrá justo título.
Otro ejemplo, se configuraría en el caso, que una persona le otorgue
un poder a otra para que venda su casa, pero dichas partes se pelean,
y la persona le revoca el poder. Sin embargo, la persona que poseía el
poder vende la casa de todas formas, estaremos ante un justo título,
ya que falta la legitimación. Entonces, el justo título es aquel que no
posee capacidad o legitimación, pero cumple con el requisito de
forma.
El boleto de compra y venta no es justo título, ya que no cumple con la
forma, es decir, no es una escritura pública. Por lo tanto, cuando se
compra una casa, y solo te otorgan el boleto de compra venta, todavía
no se posee un derecho real, ya que no hay título.
2. Modo suficiente:
 Tradición posesoria: todos los derechos reales que se ejercen
por la posesión necesitan la tradición de la cosa. La tradición
se define como la entrega de la cosa (por ejemplo, cuando
compras una casa y te dan la llave, se estaría dando la
tradición de la cosa).
 No se ejercen por posesión: por ejemplo, la hipoteca no posee
modo. La tradición de la cosa es el propio título, ya que el
acreedor hipotecario no recibe la casa.
 Servidumbre positivas: se adquiere con el primer uso
 Registrables constitutivas: los autos y caballos de pura sangre
son casos especiales, ya que para ser dueño se necesita
inscribirlo en el registro. Esto es así, ya que la registración es
constitutiva, es decir, el derecho nace en el registro. Por lo
tanto, el derecho real nace en el registro cuando se inscribe.
Entonces, en los casos que la inscripción es constitutiva se
 necesita la publicidad (además del modo y título). Entonces,
se necesita, en el caso de registrables constitutivos, modo+
titulo + publicidad

Publicidad declarativa: es dar a conocer. En el caso de los inmuebles, se necesita título y

modo, no se necesitara publicidad, ya que el registro de la propiedad e inmueble es
declarativo, no constitutivo. Entonces, solo se inscribe para dar oponibilidad frente a terceros.
Es decir, se inscribe el inmueble porque se es el dueño de este, no se inscribe para ser el
dueño. Por lo tanto, si la persona realizo la escritura ante un escribano y le entregan la llave de
la casa (es decir, hay título y modo), pero no la inscribe en el RPI, de todas formas será la
dueña de dicho inmueble (lo mismo sucede con los buques)

En argentina, todos los registro son declarativos, salvo los caballos pura sangre y los
automotores.

Publicidad posesoria: En el caso de los bienes no registrables, la posesión vale titulo. Es decir,
la publicidad se configura con el uso.

Adquisición de los derechos reales: prescripción adquisitiva

La prescripción adquisitiva es una forma de adquirir derechos reales. En principio, el derecho

se adquiere por la posesión y el simple paso del tiempo. Entonces, la prescripción adquisitiva
es una forma de hacer producir la cosa, ya que para el derecho no basta con que alguien sea el
propietario de una cosa; en cambio, el derecho busca premiar a quien hace producir la cosa. Es
decir, si el propietario es negligente, podrá perder el derecho real, y lo adquirirá el poseedor
que mantuvo produciendo la cosa.

Derechos reales que NO pueden adquirirse por prescripción adquisitiva: hipoteca, prenda y
anticresis.

Requisitos:

 Posesión: la posesión posee dos características:

o Continua: la posesión debe ser de forma interrumpida. Es decir, deberá haber una
real intención de cuidar y mantener al inmueble de forma constante.
o Ostensible: deberá ser publica, notaria, evidente y visible para todos los terceros e
incluso para el propio dueño (por ejemplo, que la persona corte el pasto, alambre
el terreno, salude a los vecinos, de forma tal que si el dueño pasa por la zona,
perciba la intención)
 Tiempo: con relación al tiempo encontramos dos tipos de prescripción adquisitiva:
o Breve: para adquirir a la prescripción adquisitiva breve se requiere:
 Justo título: es aquel acto jurídico que le faltará un requisito de
capacidad o legitimación.
 Buena fe: el poseedor cree que tiene derecho, ignorando que estaba
incurriendo en error. El estudio de títulos brinda la buena fe. . En el
caso de los inmuebles, la buena fe es creencia pero también deberá
haber diligencia. La diligencia se configura con el estudio de títulos.
 Tiempo: depende si se trata de:
  Inmuebles: se requiere el plazo de 10 años
 muebles robado o hurtados: se requiere el plazo de 2 años
 Cosas registrables: se requiere 2 años desde que se inscribe el
justo título en el registro.
o Larga: actúa cuando no hay ni justo título ni buena fe. Para acceder a esta
prescripción solo se requiere:
 Tiempo:
 Inmueble: son 20 años
 Cosa mueble: 20 años
 Muebles registrables no hurtados ni robados: 10 años

Entonces, los requisitos de la prescripción adquisitiva larga son: posesión (continua y

ostensible) y el tiempo. Mientras, que de la breve serán, posesión (continua y ostensible),
tiempo, justo título y buena fe.

Unión de posesiones: es la suma de dos o más posesiones. Las posesiones se pueden sumar
para llegar a la cantidad de años que se necesita para usurpar. Hay dos tipos de unión de
posesiones:

 Singular: si se quisiera acceder a la prescripción breve se requieren dos prescripciones

o mas, pero de buena fe. En cambio, si una de las prescripciones es de buena fe, pero
la segunda es de mala fe, se convertirá todo en mala fe.
 Universal: se produce cuando hay causa de muerte. En el caso, que haya mortis causa,
el heredero continuo con la posesión del causante. Por lo tanto, en este supuesto, no
nos encontramos en una unión de posesiones propiamente dicha, sino que es una
única posesión, ya que el heredero pasará a ocupar el lugar del causante.

La prescripción adquisitiva se podrá oponer como acción o como excepción.

 Acción: Puede suceder, que la persona se acerque a un juzgado y determine que

quiere acceder a una cosa por prescripción adquisitiva. Es decir, la prescripción
adquisitiva se adquiere de pleno derecho, por lo tanto, en el momento que la persona
alcanza el tiempo requerido, se podrá ir al juzgado, ya que se desea poseer el título.
Por ejemplo, si una persona posee un inmueble hace 20 años, y lo desea vender. Para
hacerlo, primero se deberá perfeccionar el titulo (no posee la escritura).
 Excepción: También puede suceder, que otra persona demande, pero ya se había
adquirido la cosa por prescripción, entonces, para defenderse se dirá que se es
poseedor, de forma continua, ostensible, etc. En este caso, se hará una reconvención
de la demanda (en la que se demandaba que se era el dueño del inmueble), y se
determinara que es el poseedor del inmueble.

Suspensión- interrupción: la suspensión para la prescripción, y cuando se retoma se vuelva a

contar desde donde se quedó. En cambio, la interrupción una vez que se efectúa corta todo el
tiempo que trascurrió.

Causales de suspensión de la prescripción:

 Mediación: se plantea la mediación, y luego de 20 días seguirá corriendo el plazo

  Entre conyugues: se suspende mientras dure el matrimonio
 Entre convivientes: se suspende mientras dure la convivencia

Causales de Interrupción:

 Reconocimiento del poseedor: el poseedor reconoce que el dueño es otro. Se pasara a

ser tenedor
 Se inician acciones judiciales a fin de que se abandone la posesión
 Arbitraje

Relaciones de poder

Existen dos tipos de relaciones: las de hecho y las de derecho. Las primeras refieren a las
cuestiones fácticas, mientras que las segundas a cuestiones jurídicas. Por ejemplo, una persona
que tiene una computadora es dueño de la misma, posee un derecho real de dominio, y
además es poseedora de esta. Si se habla de relación de derecho, existe una de tipo dominial
sobre la cosa, mientras que al hablar de la posesión de la cosa, se encuentra una relación de
hecho. Por lo tanto, en este ejemplo coinciden ambas, ya que la misma persona es dueña de
esa computadora, y tiene su posesión. Ahora bien, si esa computadora es robada, la relación
de derecho seguirá siendo del legítimo dueño, mientras que la relación de hecho la tendrá
quien la robo, que es el nuevo poseedor.

Relaciones de poder reguladas por la ley

 Yuxtaposición local: la misma refiere al mero contacto físico con la cosa, pero sin
voluntad jurídica relevante de ese contacto. Por ejemplo, quien estando dormido toma
en posesión algún objeto. Este es el caso de la relación de poder, donde no hay
voluntad del sujeto. (Eliminada del CCCN).
 Relación de dependencia o servicio: por ejemplo, el trabajador que utiliza objetos de la
empresa para llevar a cabo su tarea, y el mismo lo hace sin interés de ser dueño de la
cosa.
 Hospedaje: el hospedaje refiere a los pasajeros, con los muebles de un hotel, o la
habitación completa ocupada. Por ejemplo, quien es hospeda en un hotel, está sujeto
a las reglas impuestas por el mismo, mientras permanezca en él.
 Hospitalidad: en este supuesto, se contempla el vínculo de la persona, con los muebles
de la casa de un tercero, en la cual se hospeda por invitación.

Si una persona no quiere cumplir su rol de dependencia o servicio, hospedaje, u hospitalidad,

la fuerza pública está autorizada para retirar a la persona del lugar, ya que la misma no tiene
acción posesoria que la proteja.

 Tenencia: se ejerce un poder físico-material sobre la cosa, pero reconociendo en otra

persona señorío superior. Por ejemplo, en el alquiler de una casa, se reconoce que el
dueño es otra persona, colocándose al inquilino como un mero tenedor.
 Posesión: se ejerce un poder físico material sobre la cosa, desconociendo todo hecho
señorío superior sobre ella (animus dominis). En este supuesto la persona actúa como
el dueño, lo desea ser.
Teorías de la posesión:

 Posesión subjetiva: en esta teoría, se platea que deben existir dos elementos: el corpus
y el animus. El corpus refiere al elemento de tipo físico, es decir, poder disponer de la
cosa en cualquier momento, y defenderla de acciones extrañas. Este no debe ser
constante en el tiempo, sino que basta con que la persona pueda disponer de la cosa
en todo momento (si se tuviera que tener el corpus en todo momento, se debería ir
con todas las cosas a todos lados). Por lo tanto, el corpus es la posibilidad de disponer
físicamente de la cosa en todo momento. Por ejemplo, el dueño de un paraguas, tiene
la posibilidad de disponer del mismo en el momento que quiera.
Por otro lado, el animus es el animo de ser dueño de la cosa, por lo cual, no se tiene
que reconocer en otra persona un derecho mejor sobre la misma. No necesariamente
la persona deber ser dueña de la cosa, sino que será necesario que se comporte como
tal.
Para esta teoría debe existir ambos elementos para que se configure la posesión, en
caso de no encontrarse el animus, solo habrá tenencia. Por ejemplo, si una persona le
presta un objeto a otra, esta sabe que no es el dueño, y no existirá animus. Entonces,
la posesión es corpus + animus, y la tenencia es solo corpus. Sin embargo, esta teoría
sufrió varias críticas, ya que existen casos donde no se tiene el animus domini, y aun
así se es poseedor. Por ejemplo: el usufructo.
 Posesión objetiva: esta teoría expone que es imposible demostrar cuando alguien se
siente dueño de una cosa (la teoría subjetiva habla de sentirse dueño), por lo tanto, lo
único que se requiere es el corpus, describiéndolo como una disposición de la cosa,
como si fuese el dueño. Es decir, que se dispone de la cosa de la misma manera que lo
haría el dueño. Por lo tanto, se plantea una presunción donde cualquiera que tenga la
cosa, se lo considera dueño, y quien diga lo contrario lo deberá demostrar. Para esta
teoría, las personas serán tenedores cuando la ley lo disponga.

Posesión:

El CCCN describe la posesión en su art. 1909, el cual determina: “Hay posesión cuando una
persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose
como titular de un derecho real, lo sea o no.” Por lo tanto, el CCCN aplica la teoría subjetiva. Es
poseedor quien actúa como si fuera el dueño de la cosa, es decir, no interesa si hay un derecho
real o no. Deberá haber CORPUS + ANIMUS= POSEEDOR.

Elementos de la posesión:

 Sujeto: es la persona humana o jurídica. Pueden existir dos relaciones de poder, pero
siempre de diferente naturaleza, pude haber una posesión y una tenencia, pero nunca
puede haber dos relaciones de poder sobre el todo de la misma naturaleza. Por
ejemplo, si una persona usurpa un inmueble y lo pone en alquiler, quien usurpa la
casa será el poseedor, y quien la alquila el tenedor. No podrá ocurrir, que haya dos
sujetos que se denominen como poseedores o ambos tenedores.
 Objeto: el objeto debe ser material (una cosa), determinado, y exclusiva (no puede
tener dos relaciones de poder sobre ella). Por ejemplo, en el caso del usufructo, la
persona tendrá la posesión del uso, pero no de la nuda propiedad. Por lo tanto, uno
 tendrá la posesión sobre el usufructo, y el otro sobre la nuda propiedad, es decir, que
hay dos relaciones de igual naturaleza, pero no sobre la misma cosa.
 Ejercicio de un poder de hecho: tiene que haber un contacto físico con la cosa, o la
posibilidad de establecerlo. Se debe demostrar a través de actos posesorios.

Naturaleza jurídica:

 De derecho: esta teoría afirma que es un interés jurídicamente protegido, ya que

equipara la posesión, como si fuese un derecho subjetivo (es decir, como si fuera un
derecho real mas), debido a que hay acciones especiales posesorias, existe una
relación directa e inmediata con la cosa, e incluso el poseedor podrá despojar a un
titular de derecho real de su derecho. Por lo tanto, para esta teoría, se equipara de
igual manera a un derecho real. Una posesión es como un derecho
 De hecho: esta teoría afirma que es un hecho que tiene consecuencias jurídicas, y solo
cuando las cree va a poder entrar en el mundo jurídico, sin transformarlo en un
derecho. Por lo tanto, la consecuencia será un derecho, pero no la posesión en sí.
Además, la posesión se puede adquerir de manera ilegítima, como por ejemplo un
robo.

La doctrina no logra ponerse de acuerdo en tanto a si la naturaleza jurídica es de hecho o

derecho, ya que no tienen ninguna influencia en la vida cotidiana.

Efectos:

 Prescripción adquisitiva: se podrá acceder a la misma con la posesión continua

ostensible, el tiempo, si se trata de cosas muebles o inmuebles registrables.
 Pago de las cargas: con la posesión se trae aparejada la obligación del pago de cargas,
es decir, impuestos, etc.

Tenencia:

El CCCN describe la tenencia en su art. 1910, en el cual dispone que: “Hay tenencia cuando
una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se
comporta como representante del poseedor.” Se tiene la posesión física-material (corpus),
pero no se tiene el animus domini, ya que se reconoce que el dueño es otro, es decir, hay un
señorío superior. Por ejemplo, la locación, en la cual se reconoce que el dueño es otro.

Diferencias con la posesión:

 No tiene el animus domini.

 El tenedor no puede usucapir, ya que no tiene posesión. Es decir, la prescripción
adquisitiva solo es para la posesión.
 Tenencia de cosas muebles no adquiere propiedad: es decir, que no se aplica la
“posesión vale título” de las cosas muebles no registrables.
 No tendrá derecho a los frutos percibidos.

Efectos:

 Acciones de defensa del tenedor.

  Obligación y derecho de conservar la cosa, pudiendo reclamar los gastos de
conservación
 Deberá dar aviso al poseedor si lo perturban
 Obligación de restituir las cosas.

Clasificación de las relaciones de poder:

Tenencia:

 Absoluta: hay ciertos bienes que son propiedad del estado, por lo cual no pueden ser
poseídos por nadie ya que están fuera del comercio (plazas, rutas, playas). En estos
casos, hay una tenencia absoluta, ya que no existe un poseedor real de la cosa, por lo
tanto estos bienes serán tenencia, porque no es posible reconocer un señorío
superior.
 Relativa: aquí existe otro poseedor, que el tenedor reconoce. Se deben tener en
cuenta dos cuestiones:
o Nombrar al poseedor: si el tenedor llegare a ser demandado judicialmente,
este tiene la obligación de indicar a quien posee. Por ejemplo, si un inquilino
recibe una demanda, deberá presentarse e indicar que es un tenedor, y
proporcionar los datos del poseedor. De no hacerlo, el tenedor será
responsable.
o Derecho a los gastos y retención: cuando la cosa se deteriore por el paso del
tiempo, quien tiene la tenencia de cosa estará obligado a realizar gastos y
mejoras en esta para su conservación. En principio, los gastos deben ser
abonados por el dueño, excepto que en el contrato se haya pactado algo
distinto. Si el poseedor no pagara los gatos, el tenedor podrá retener la cosa.
Por ejemplo, en un contrato de alquiler, las expensas están a cargo del
tenedor ya que el contrato así lo estipula, de no hacerlo, deberán abonarlas el
poseedor.

Posesión:

 Legitima (art. 1916): esta se dará, cuando en ejercicio de un derecho real o personal
está constituido en conformidad con las previsiones de la ley. Es decir, se basa en un
derecho real o personal que cumple con las disposiciones legales. El artículo 1916 del
CCC, determina que “Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que
exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.”
 Ilegitima: lo será cuando no se base en un derecho real o personal, o cuando no lo sea
conformado según lo que dispone la ley. A su vez esta se divide en buena y mala fe:
o La buena fe podrá determinar si se puede acceder o no a la prescripción
adquisitiva breve, y esta siempre es presumida. Por lo tanto, habrá buena fe
 cuando, la persona actué con debida diligencia (actuó diligentemente y creía
que tenía un derecho real o personal según las previsiones de la ley), pero
incurrió en un error de hecho esencial y excusable.
Para que se considere que actuó con diligencia, el código establece que se
tendrá que haber hecho el estudio de títulos (analizar los antecedentes de
hecho y derecho de quien trasmite el derecho).
¿Qué es el estudio de títulos? El estudio de títulos lo podrán hacer tanto los
abogados como los escribanos. Este es el análisis de los antecedentes, es decir,
de los títulos anteriores el inmueble hasta 20 años atrás (justamente por la
prescripción adquisitiva larga). En cambio, el informe de dominio determina
quién es el último titular del inmueble, si este posee gravámenes, etc; es decir,
el informe es como una “foto” del momento. Por lo tanto, para que haya
buena fe deberá haber un estudio de títulos, en este se deberá contratar al
profesional para que este analice todos los títulos antecedentes.
o La mala fe se dará cuando no hay una actuación con debida diligencia, y al
presumirse la buena fe, la mala fe deberá demostrarla quien la alega. Sin
embargo. El art. 1919 establece tres presunciones de mala fe:
 Cuando el título es de nulidad manifiesta: cuando al observar el título
se sabe que no es acorde a derecho. Por ejemplo, una donación por
instrumento privado de un inmueble o bien registrable. En el caso de
las donaciones, se deben hacer bajo escritura pública.
 Cuando se adquiere de una persona que habitualmente no hace
tradición de ese tipo de cosas, o carece de medios para adquirirlo: por
ejemplo, si en la calle se vende un Rolex original, el comprador
presupondrá que es robado, ya que las personas, por lo general, no
venden esos relojes en las calles.
 Ganado marcado: si el ganado tiene una marca y no corresponde con
la del dueño, se presumirá la mala fe.

Clasificaciones de la mala fe:

Mala fe simple: cuando no viene acompañada de algún vicio.

Mala fe viciosa: cuando se acompaña con un vicio, y hay distintos tipos de vicios:

 Muebles: se distinguen 3 tipos:

o Violencia: cuando se adquiere por vías de hecho acompañadas de violencia
material o formar. Es decir, si se dan golpes o amenazas, y se adquiere el
inmueble de esta forma.
o Clandestinidad: cuando se posee de forma oculta, de forma tal que el dueño
no puede enterarse. Por ejemplo, cuando había un cartel en la puerta y el
pasto estaba largo, lo dejo de esa forma para que el dueño no se entere.
o Abuso de confianza: por ejemplo, el locatario que falsifica un documento para
fingir que el dueño se lo vendió.
 Inmuebles: se distinguen 3 tipos:
o Hurto o robo: es un ilícito que se comete para poseer la cosa.
 o Estafa: quien vende o arrienda algo ajeno como propio
o Abuso de confianza: por ejemplo, el tenedor que está obligado a devolver algo
y no lo hace.

Presunciones legales:

El CCCN establece varios casos donde se presume la posesión:

 Actos posesorios: cualquiera que ejerza un poder de hecho sobre la cosa, se presume
que es poseedor (art. 1911). Por otro lado, el art. 1928 enumera específicamente los
actos considerados como posesorios, por ejemplo: ocupar un inmueble, el
apoderamiento, la exclusión de terceros, la percepción de frutos, hacer mejoras, etc. El
pago de impuestos no presume el animus domini, ya que cualquiera puede pagar los
impuestos, sin hacer tradición del inmueble. Entonces, el pago de impuestos no es
acto posesorio en sí, pero si sirve para acompañar.
 Presunción de fecha y extensión: la misma esta dispuesta en el art. 1914 CCC, el cual
estipula que “Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la
fecha del título y tiene la extensión que en él se indica”. Esta presunción permite saber
desde cuando se es tenedor, y solo será si el derecho se basa en un título. Por ejemplo,
si es un automotor, se guiara por la fecha de registración. En el caso, de que se tenga
un boleto de compra y venta por un inmueble, además de poseer fecha (presunción de
fecha), además se dirá el tipo de inmueble que es, su superficie, etc. por lo tanto,
también, si se tiene duda sobre la extensión del derecho, se entenderá que abarcara
en la medida que el titulo lo dice.
 Legitimidad: la misma esta dispuesta en el art. 1916, el cual estipula que “Las
relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario.
Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.”. Se basa en un derecho real o
personal que cumple con lo dispuesto por la ley. Es decir, que quien aparenta ser el
dueño, se va a presumir como tal en base a un derecho, y no tiene la obligación de
demostrarlo ante el resto, quien invoca lo contrario deberá probarlo. Entonces, solo se
deberá exhibir el titulo cuando exista una obligación legal. No sería lógico, que quien
tiene un inmueble, tenga pegado en la puerta la escritura de este.
 Continuidad: el mismo se encuentra en el art. 1930, el cual estipula que “Se presume, a
menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la
tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio.” Es decir, que si se demuestra haber poseído con anterioridad y en la
actualidad, se presume que en todo el tiempo intermedio de estos dos periodos,
también hubo posesión. Por ejemplo, si demuestro que poseí en el 2015 y en el 2020,
los 5 años del medio, se presumen que hubo posesión.
 Adquisición de universalidades: descripta en el art. 1927 estipula “La relación de poder
sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo
un mismo nombre, como un rebaño o una piara, abarca sólo las partes individuales que
comprende la cosa.”. Por ejemplo, una persona no puede afirmar ser poseedor de una
biblioteca, sino de cada libro en particular.
  Inmutabilidad de la causa: establecida en el art. 1915, al estipular que “Nadie puede
cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo
transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer
de la cosa, y sus actos producen ese efecto.”. Es decir, que nadie puede cambiar la
especie de la relación de poder que adquirió por sí mismo, o por el paso del tiempo.
Por lo tanto, si adquirió como poseedor, va a seguir como tal, hasta que se termine su
relación. La única excepción para cambiar la causa es la “intervención de título”. Es
decir, aquel que tiene una relación de poder, ya sea posesión o tenencia, no podrá
cambiarla.

Intervención de título: la intervención de título es la excepción para poder modificar la relación

de poder. Encontramos dos tipos de intervención de título:

 Unilateral: en este caso, el tenedor realiza actos materiales positivos, que por sí
mismos excluyen al poseedor. Esto lo deberá probar quien lo invoca, pero no basta
con la mera intención, sino que efectivamente debe excluirlo, y debe tener publicidad
(el dueño de tener conocimiento de lo que está pasando). Como sería, demoler la
vivienda para que el dueño no la use, cambiar la cerradura, prohibir la entrada, etc.
Por ejemplo, para tratar de que no me usurpen la casa, el dueño coloca un casero,
pero este cambia la cerradura, no me atiende el teléfono, etc, esta ejerciendo actos
como poseedor.
 Bilateral: los requisitos para adquirir relaciones de poder los encontramos en el
artículo 1922:
o Capacidad: se requiere para adquirir relaciones de poder la edad de 10 años o
si la persona es incapaz o posee la capacidad restringida deberá intervenir el
representante
o Corpus: se debe tener la posibilidad de establecer un contacto físico con la
cosa.

En este caso, existe la voluntad del dueño y se hace a través de la tradición (hay tradición
cuando una persona entrega voluntariamente una cosa a otra, y la otra la recibe). Por otro
lado, también se requieren actos materiales que traspasen el corpus, y deberán emanar al
menos de uno de los sujetos. Entonces los actos materiales pueden provenir de quien entrega
la cosa, quien la recibe o ambos:

 Quien entrega la cosa: por ejemplo, la entrega de las llaves (acto que proviene de una
sola persona)
 Quien la recibe: una de las partes puede comenzar a realizar actos de posesión, sin que
la otra objete algo.
 Forma conjunta: por ejemplo, una de las partes muestra la casa mientras retira sus
cosas, y la otra parte acomoda las suyas.

Existen dos formas de intervenir el título bilateralmente: en estos casos no se hará la tradición,
es decir, no habrá un acto de entrega material. En estos casos, no se requiere la tradición de la
cosa, es decir, no se requiere hacer una entrega de la misma.
  Tradito brevi manu: contempla dos supuestos:
o El tenedor de una cosa pasara a ser el poseedor de otra. Por ejemplo, una persona
que alquila un inmueble, compra el mismo, por lo cual, pasara de ser tenedor a
poseedor del mismo inmueble. En estos casos no se requieren tradición, ya que el
tenedor se encuentra en posesión de la cosa.
o El tenedor de una cosa, seguirá siéndolo, pero reconocerá el señorío superior en
nombre de otro sujeto. Por ejemplo, cuando el dueño de una casa se encontraba
alquilándola, pero la vende, y el nuevo comprador aún se la alquila a la misma
persona. Entonces, cuando el antiguo dueño de la casa la alquilaba, el inquilino
reconocía el señorío superior en dicho dueño, pero cuando este la vende, el
inquilino seguirá siendo el tenedor de la cosa, pero reconocerá el señorío superior
en el nuevo dueño. Aquí tampoco hay tradición, debido a que el tenedor se
encuentra en posesión de la cosa.
 Constituto posesorio: en este supuesto, el poseedor pasara a ser tenedor. Por
ejemplo, el dueño de un inmueble lo vende, pero en la espera de la entrega de su
nueva vivienda, se realiza un comodato sobre el inmueble para permanecer en el
mismo. Mientras dure ese contrato de comodato, descendió de poseedor a tenedor
de la misma cosa. En este caso, tampoco se requiere tradición de la cosa, ya que, el
nuevo dueño se encuentra con el corpus de la cosa, es decir, en disposición física de
esta.

Conservación y perdida de la posesión:

Conservación: la misma se encuentra en el art. 1929 del CCCN, el cual estipula que “La relación
de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa
transitoria”. Para que se adquiera la relación de poder, es necesario el corpus y el animus, pero
para conservarla solo es necesario este último. Por ejemplo, si se tiene un campo al cual no se
puede acceder en determinada etapa del año por inundaciones, no se podrá acceder
físicamente, pero mientras que se resuelva esta cuestión, no se pierde el animus. Es decir, que
estar impedido momentáneamente, no hace a la perdición de la misma. Y solamente se
perderá la relación de poder cuando esta se extinga definitivamente.

Extinción: la misma se encuentra en el art. 1931 del CCCN, el cual estipula que “La posesión y la
tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En particular, hay
extinción cuando: a) se extingue la cosa; b) otro priva al sujeto de la cosa; c) el sujeto se
encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia; d)
desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida; e) el sujeto hace abandono
expreso y voluntario de la cosa.”.

Destrucción de la cosa: si el objete desaparece, se acaba la relación. Por ejemplo, que se

destruya completamente la computadora.

Privación de la cosa: este se da cuando se pierde la cosa sin la voluntad del sujeto. Por
ejemplo, en un robo.
El sujeto se encuentra impedido de ejercer la posesión o tenencia de forma física: en este
supuesto, se pierde el corpus y no hay forma de recuperarlo. Por ejemplo, si un ladrón roba
algo y lo lleva a otro país, donde habrá pocas probabilidades de recuperarla.

Desaparece la posibilidad razonable de encontrar la cosa perdida: en este supuesto, se pierde

la cosa y es casi imposible que se vuelva a recuperar. Por ejemplo, si viajando en un tren, a una
persona se le vuela la gorra por la ventana.

Abandono expreso y voluntario: se abandona expresamente el objeto. Por ejemplo, tirar el

celular en el tacho de basura.

Intervención de título: aquí se extingue la relación de poder que había porque se convierte en
otra.

Efectos de las relaciones de poder- Régimen de frutos, productos y mejoras (art. 1932 a 1940):

DERECHOS Y DEBERES POSEEDOR TENEDOR

Ejercer servidumbre Si Si
Exigir y respetar límites al Si Si
dominio: esta es por ejemplo,
la normal tolerancia: cuando
un vecino hace repetidas
fiestas, se le puede solicitar
que respete el derecho a
exigir y respetar límites al
dominio
Derecho de retención y Sí, pero solo cuando no se le Si
solicitar el reintegro de abonan las mejoras y es de
gastos: poder retener la cosa buena fe
hasta que se abone lo
adeudado.
Deber de respetar cargas Si Si
reales, medidas judiciales: las
cargas reales son, por
ejemplo, la hipoteca; y las
medias judiciales refiere a
cualquier medida que hay
impuesto un juez sobre la
cosa.
Usucapión Si No
Obligación de pagar Si No, salvo disposición en
impuestos, tasas y contrario (por ejemplo,
contribuciones o expensas. contrato de alquiler)
Conservar la cosa No, ya que es el dueño y Si
puede hacer libremente lo
que quiera con su cosa
Comunicar al poseedor y No Si: si se inicia alguna acción
nombrarlo contra la cosa, el tenedor
deberá comunicar al
poseedor de forma
inmediata, y nombrar a bajo
 quien posee
Deber de restituir Si Si

BUENA FE MALA FE AMBOS

FRUTOS Derecho a los NO tiene derecho, Deben restituir los
PERCIBIDOS, pero si lo debe restituir los FRUTOS PENDIENTES
demandan PERCBIDOS, y los que
judicialmente pierde por su culpa dejo de
la buena fe, y si pierde percibir
tendrá que devolver
todo lo que percibió
hasta ese momento
PRODUCTOS No tiene derecho No tiene derecho DEBEN RESTITUIR
TODO, ya que el
producto pierde su
esencia con cada uso
MEJORAS Derecho a: Derecho a: Tienen derecho a las
 Necesarias  Útiles UTILES
 Útiles
Solo hasta el mayor
valor adquirido de la
cosa
RESPONSABILIDAD NO responde, salvo Si responde, salvo
que se haya que sea caso fortuito
beneficiado o de fuerza mayor.
Solo so es de MALA
FE SIEPRE.
MALA FE VICIOSA
SIEMPRE RESPONDE

Publicidad registral

Uno de los caracteres de los derechos reales es que estos son erga omnes, es decir, oponibles
antes todos. Sin embargo, si bien son oponibles ante todos, en el caso de, por ejemplo,
celebrarse un boleto de compra venta de un inmueble, ¿Cómo se enterarían las personas que
dicho inmueble es de X persona? Es por esto, que en los derechos reales se valen en la
publicidad jurídica.

Publicidad jurídica: es la forma de dar a conocer, a todos como también a aquellos terceros
interesados, la constitución, modificación o trasmisión de un derecho real.

Si bien los derechos reales, se adquieren por el título y modo, se debe tener en cuenta también
a la publicidad, pero no para su adquisición, sino para que estos sean oponibles. El artículo
1893 del CCC, determina que “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la
inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción
constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,
ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.” Entonces,
la publicidad produce que los derechos se puedan oponer ante terceros, es decir, mientras que
no se cumpla con el paso de oponibilidad suficiente serán inoponibles ante los terceros
interesados y aquellos que sean de buena fe, ante los demás (por más que no se cumpla con la
publicidad) serán oponibles.

Habrá publicidad suficiente, en el caso de:

 Cosas registrables: cuando estas se inscriben en el registro en la posesión

 Inscripción constitutiva (caso de automotores): la inscripción es presupuesto necesario
y suficiente para oponer el derecho real, ya que en estos casos si es necesaria para
adquirir el derecho.

No se deberá confundir la publicidad con la inscripción: la publicidad registral solo es un tipo

de publicidad, ya que hay distintas clases; pero esto no quiere decir, que si o si para que se
pueda dar publicidad a un derecho este se deba inscribir.

Clases de publicidad:

 Normativa: se encuentra determinada en la ley. Por ejemplo, en el caso de compra y

venta, cuando el código estipula la oferta y aceptación, la misma es un tipo de
publicidad prevista en la ley.
 Edictal: esta es la más conocida por los abogados. Por ejemplo, cuando se realiza una
sucesión se solicita realizar un edicto, ya que este es una forma de dar publicidad.
 Cartular: esta surge de las escrituras públicas u oficios judiciales. Aunque, los mismos
no posean registración, ya por si solos dan a conocer un acto, por lo tanto, si se tiene
conocimiento de dichos documentos, ya se posee, también, el conocimiento de que
publicitan.
 Posesoria: esta se conforma por la tradición, es decir, por la entrega de la posesión.
Además, quien posee la posesión se presume el dueño e incluso en las cosas muebles
no registrables la posesión vale título.
 Registral: se basa en los asientos registrables.

Tipos de sistemas de registración:

 Sistema Torrens: nace en Australia, pero luego se comenzó a aplicar en varios países
europeos. Cuando se ideo dicho sistema, en Australia, había muchos títulos que
poseían vicios, y se deseaba sanearlos. Durante el periodo que nace dicho sistema, los
títulos se debían trasmitir a la corona, y luego, esta los trasmitía al adquiriente. Es
decir, que cuando se realizaba una compra y venta habían tres sujetos: el vendedor, la
corona y el comprador; el vendedor vendía, pero antes le trasmitía a la corona, y esta
luego al adquiriente. Sin embargo, cuando el vendedor trasmitía a la corona, y esta lo
volvía a trasmitir, se entendía que el titulo poseía el carácter de una adquisición de
tipo originaria, por lo tanto, no poseía vicios, y en el caso, de que surja un reclamo
posterior por algún daño, se debía pagar una indemnización.
  Sistema Alemán: en este sistema se inscribe el acuerdo mediante el cual, quien figura
en el registro como titular, conviene con otra persona que determinado derecho se
inscriba a su nombre. Cuando una persona posee el derecho inscripto, es decir, figura
en el registro inscripto con determinada titularidad, ya poseerá el derecho con fe
pública registral. Es decir, al mirar el asiento del registro hay certeza que lo que este
dice es así, y por lo tanto, no hay dudas. Este sistema de hace con la presunción de
legitimidad, pero sin admitir prueba en contrario. Por lo cual, una vez que queda
inscripta, los vicios no la afectaran. En esto es muy parecida al Torrens, ya que sanea
los vicios y presume que lo que esta inscripto es de esa forma, sin admitir prueba en
contrario. Entonces, los reclamos posteriores no serán problema del registro.
 Sistema Francés: en este sistema se utilizaba a la tradición (entrega material de la
cosa) como forma de publicidad, reservando únicamente la registración para la
oponibilidad de inmuebles. Es decir, para la oponibilidad de inmuebles se requiere la
inscripción.
 Sistema español: en España, hace varios años existe la Ley Hipotecaria, la cual sirvió
como antecedente en Argentina. Este es un sistema de convalidación impuro, el cual
afirma que la convalidación de bienes no deviene solo del derecho, sino que se logra
con la registración, sumada a otros elementos previstos por la ley registral. Por
ejemplo, la buena fe del adquiriente, que no haya nulidades manifiestas, etc.

Clasificación de los sistemas registrales:

No registrables: en estos casos no se requiere la inscripción en los registros, sino que se hace a
través de otros medios. Por ejemplo, la publicidad posesoria o las cosas muebles no
registrables. Es decir, que no todo en nuestro derecho necesita ser registrado.

Registrables: en estos se registran los derechos, y se inscriben los títulos que contienen los
actos causales de la adquisición, transmisión, constitución o extinción de derechos reales.
Dentro de estos, se encuentran registros tanto de cosas muebles como inmuebles. Por
ejemplo: buques, aeronaves, caballos de pura sangre, etc. Dentro de las registrables se
encuentran subclasificaciones:

 De trasmisión- inscripción:
o De transcripción: en estos, se inscribe todo el acto. Por ejemplo, si hay una
escritura de compra y venta, se transcribe textualmente toda la escritura.
o De inscripción: en estas, solo se inscribe una parte, es decir, una síntesis de
todos los datos relevantes (Caso de argentina).
 Declarativos- constitutivos:
o Declarativo: en los declarativos, se inscribe únicamente para dar publicidad, es
decir, que se anoticia un derecho que ya existe. Por lo tanto, el derecho se
adquiere fuera del registro, y se inscribe para darle publicidad y ser oponible
ante terceros. Como sería en el caso de los inmuebles, en donde, el derecho
nace fuera del registro, cuando se tiene título y modo; de esta forma, no se es
dueño porque se inscribe, sino que se inscribe porque se es dueño.
o Constitutivo: este es lo contrario a la inscripción declarativa, ya que la
registración es un requisito indispensable para tener el derecho; en estos
 casos, el derecho termina de nacer al inscribirlo. Es decir, que el derecho nace
en el registro, y antes de ese momento no existe. Por ejemplo, el registro de
automotores, en el cual, hasta que no se hace la transferencia de dominio, el
derecho de dominio sobre el automotor no existe.
 Reales- personales:
o Reales: en estos se tiene en cuenta la cosa para la inscripción. Por ejemplo,
cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden, y en
su folio se asientan las cadenas de titularidad, los gravámenes, certificaciones,
etc. (sistema argentino)
o Personales: estos, por otro lado, se fijan en el sujeto, ya que la búsqueda se
hace por persona, y no por inmueble.
 Convalidante- no convalidante
o Convalidante: en este, cuando el titulo ingresa al registro, se sanean todos los
vicios, y lo convalida. Por lo tanto, subsana todos los vicios de la cosa (sistema
Torrens y Alemán)
o No convalidante: en este, si el derecho nace afuera, no tiene por qué ingresar y
purificarse en el registro, ya que solo el registro publicita, y no sanea ningún
vicio (sistema argentino).

Técnicas de registración: Son los mecanismos o procedimientos que lleva a cabo el registro al
momento de inscribir, es decir, como actúa el registro al momento en que ingresa el
documento al mismo. Hay 3 técnicas de registración clásicas:

 Transcripción: en esta técnica el documento que ingresa se trascribe textualmente (por

ejemplo, se copia toda la escritura textual). Este sistema se utilizaba anteriormente.
 Enlegajamiento: en este sistema, en vez de hacer una transcripción de todo el
documento, se crea un legajo y se sacan copias del documento entero, para luego,
agregarlo al mismo.
 Inscripción: en este sistema no se inscribe y tampoco, se sacan copias; en cambio, se
realiza una síntesis sobre las cosas relevantes que se quieren dar a conocer, tanto para
quien registra, como para la sociedad (sistema utilizado). Entonces, se transcriben solo
los datos relevantes, y en el caso que se desee conocer algún otro dato, se deberá
buscar la escritura.

Ley nacional 17801 de registro de la propiedad inmueble: cuando se crea esta ley, se agrega
que se requería la inscripción para la oponibilidad del título frente a terceros interesados, es
decir, no se elimina el aspecto necesario de título y modo para adquirir los derechos reales.
Con esta ley, el sistema argentino se estableció como uno declarativo y no convalidante, y
además, no existe la fe pública registral (como pasaba en el sistema alemán).

Dicha ley se aplica a nivel nacional, es decir, toda la República Argentina (incluyendo a CABA).
No obstante, cada registro tendrá su propio DTR (normas técnico registrables). Por lo tanto,
esta ley posee los principios básicos de todos los registros nacionales, pero para determinadas
cuestiones se deberá consultar a las DTR de cada registro.

Sistema argentino actual: este se guía por la Ley 17801:

 Es un registro de documento, no de derechos: esto se relaciona con que el registro
argentino es declarativo y no convalidante, por lo cual, el titulo local ingresa al registro
solo para su inscripción, pero no para adquirir el derecho, ya que el mismo se adquiere
afuera del registro (solo para el caso de inmuebles, en el caso de registro de
automotores cuando estos ingresan nace un derecho)
 No convalidante: la inscripción no sanea los vicios que pueda tener el título, ya que no
esta no es la función del registro. Por lo tanto, los títulos no son buenos porque se
inscriben, sino que se inscriben porque son buenos.
 Folio real: en argentina no guiamos por el folio real. Este es una especie de “tarjeta” o
“ficha” y cada inmueble tiene una, donde está su ubicación, nomenclatura catastral, el
número de matrícula, el número de partida, y todos los derechos reales que hay sobre
la cosa.
 Publicidad: los registros otorgan publicidad, ya que dan información a todo aquel que
tenga interés legítimo a averiguar el estado jurídico del inmueble. Esto se hace para
que el mismo sea oponible.

Ley nacional de registros de la propiedad inmueble: esta ley es fundamental ya que su

contenido rige para todos los registros de la propiedad inmueble del país.

Documentos registrables (art. 2): son aquellos documentos que se podrán inscribir en el
registro y los mismos se encuentran establecidos en el artículo 2 de la ley:

 Títulos: son todos aquellos títulos que constituyan, trasmitan, declaren,

modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. Dentro de estos se
pueden incluir los documentos notariales, los judiciales, y los administrativos.
o Requisitos de los títulos:
 Notariales: se debe cumplir con las formalidades establecidas. Por
ejemplo, en el caso que sea una escritura pública, deberá estar en
la hoja del protocolo.
 Judicial: deberán tener la firma del juez
 Medidas cautelares: dentro de estos se encuentran los embargos, las inhibiciones,
y cualquier otra providencia cautelar. Estas medidas cautelares son llevadas por
los abogados, es decir, si por ejemplo, el juez otorga un embargo, será el abogado
quien lo inscriba en el registro.
 Leyes especiales: por ejemplo:
o Ley 14005: prevista para ventas a plazo, que se hace en protección a los
compradores por boleto de compra-venta
o Ley 24374: contratos de leasing, ya que dichos contratos se deben
inscribir. Como también, sesión de derechos hereditarios, la misma solo se
realiza por escritura y se deberá, luego, inscribir.
o La ley provincial Santa fe: Esta última, prevé la inscripción de los boletos
de compra-venta, los mismos se inscriben en el registro de la propiedad
inmueble. En nación, no existe una norma que obligue a inscribir los
boletos de compra-venta, ya que son derechos personales, pero en
Buenos Aires si se inscriben los boletos de compra venta (ley 10295 art. 2).
Principios registrables: son aquellas bases de tipos fundamentales, orientadoras, o líneas
directrices del sistema registral. Es decir, determinan como debe actuar la registración.

Principio de Rogación (art. 6): este principio se encuentra determinado en el articulo 6 de la

ley, el cual determina que “La situación registral sólo variará a petición de: a) El autorizante del
documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere interés
en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren
asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su
intervención”

 Petición de parte: El registro nunca actúa de oficio, sino que lo hace a petición de
partes, por lo que se deberá hacer una solicitud formal donde se pide al registrador que
tome razón de lo que se busca inscribir. Una vez que se le solicitó al registrador, es ahí
cuando empieza a llevar a cabo el expediente administrativo.
 Existen supuestos no rogados, es decir, donde no se deberá solicitar al registro que se
inscriba. Los mismos son los casos de caducidad, los cuales actúan de pleno derecho, es
decir, caen cuando se cumple el plazo legal. Estos casos son:
o Medidas cautelares: 5 años
o Hipotecas: 35 años
o Expedición de certificados: según el espacio geográfico.
o Entonces, en principio, el registrador siempre actúa a petición de parte. Es
decir, se debe solicitar que tome razón de lo que se desea inscribir; excepto en
los supuestos de caducidad, en donde, no se ruega nada al registrador.
 Legitimados: los legitimados para solicitar una inscripción en el registros son:
o Autorizante del documento o su reemplazante legal (el escribano).
o Los jueces, cuando estos autorizan las medidas cautelares.
o Cualquiera que tenga un interés en asegurar el derecho, este es un interés
legítimo.
 Resultado del principio de rogación: por ejemplo, en el caso de un escribano, quien
estaba tramitando una compra y venta y la ingresa para que se tome conocimiento de
la trasmisión de dominio. Entonces se otorgara:
o Un número y fecha de entrada: el trámite tendrá un número en particular
y la fecha del mismo. la fecha es relevante, ya que el primero en el tiempo
es el primero en el derecho.
o El registro tendrá 3 opciones cuando se solicita la inscripción. Este podrá:
 Inscribir: el documento cumple con todos los requisitos
necesarios y se lo inscribe. Se debe recordar, que no hay fe
pública, por lo tanto, se convalida y se el titulo poseía un error
no se subsanara.
 Rechazar: mediante una nulidad manifiesta, por ejemplo, si el
escribano o las partes no firmaron o cuando se realiza una
compra- venta y no se realiza en hoja de protocolo.
 Observar: por ejemplo, el olvido del consentimiento conyugal,
por lo que será devuelto durante una cantidad de tiempo, y se
inscribe de forma provisoria.
Principio de Legalidad (art. 8): este principio se encuentra en el artículo 8 de la ley, el mismo
determina que “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos
respectivos.”

 Función calificadora del registrador: el registrador, cuando le llevan los títulos para
inscribir, deberá tomar el documento y calificarlo, es decir, analizarlo (por ejemplo, si
se está realizando una compra y venta de un esclavo, esto no se va a inscribir, por lo
tanto, el registrador debe analizar) Entonces el registrador debe analizar el
documento, pero la cuestión está en determinar ¿Cuánto puede analizar de dicho
documento? No hay duda alguna, ya que lo determina la ley, que el registrador
analiza las formas extrínsecas. Es decir, lo que se ve por fuera del documento, por
ejemplo, si al registrador le traen una escritura pública en una hoja A4 normal, eso no
tendrá valor. Entonces, en principio, solo analizara las formas expuestas del
documento, y no su fondo, por ejemplo, como sería el caso que se realice una
donación por instrumento privado, en este caso, el registrador lo analizara y
determinara que hay una nulidad manifiesta, ya que la donación se debe realizar por
instrumento público, a través de escritura, en este ejemplo, el registrador lo rechazar.
También este podrá determinar cuándo hay un vicio subsanable, como sería el caso de
que una persona incapaz quisiera vender un inmueble sin la firma del apoyo, entonces
lo devuelve por 180 días para que subsane el vicio, y se vuelva a traer para inscribir; o
podrá determinar cuando el documento está bien. Entonces, el registrador solo puede
analizar la nulidad manifiesta, el vicio subsanable, o que el documento este bien y
aceptarlo.
Sin embargo, la jurisprudencia en el caso “FELDMAN”, en donde el escribano no había
agregado el consentimiento conyugal, determinó que el registrador puede solicitar
que se subsane el documento, si llegare a faltar este consentimiento. De esta forma, se
fueron ampliando las facultades de la función calificadora del registro, agregando
algunas cuestiones de fondo, como la capacidad, ya que la misma es manifiesta, y el
registrador puede descubrirlo con solo verlo. Lo que hace el registrador, es corroborar
que todo sea conforme a derecho.
 Autenticidad: al ser una inscripción de títulos, los mismos hacen plena fe, ya que la
escritura proviene de un notario, y la misma es un documento público que goza de fe
pública. Por lo tanto, el registrador no es quien para cuestionar lo que hace un
escribano, que realiza instrumentos que hacen plena fe. El trabajo lo hace el escribano
en la notaria, no el registrador en el registro, y no se puede exceder de eso.

El registro luego de analizar las formas extrínsecas tiene varias opciones:

a) Inscribir el documento, en caso de que no posea defectos

b) Inscribir el documento de forma provisoria por un plazo de 180 días. Esto se produce
en los casos de que haya errores subsanables
c) Rechazarlo, esto sucede en los casos de que haya nulidades inacabables.
d) Inscribirlo de forma condicional (en el caso, de que por ejemplo, se pida un certificado
pero ingrese un embargo durante ese periodo, dicho embargo ingresa de forma
condicional)
Principio de Especialidad (art. 10): este principio se encuentra en el artículo 10 de la ley, el
mismo determina que “Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación”

 Matriculación: el sistema argentino es de folio real, en el cual se utiliza la técnica de

inscripción. Es decir, se posee una matrícula real por cada inmueble y se inscriben los
datos relevantes. Se obliga, mediante el art. 10 de la ley, a que todos los registros
respeten el folio real. Además, obliga a que todos deban matricularse, sin embargo,
debido al poco tiempo de vigencia de la ley, aún hay muchos inmuebles sin matrícula
en Argentina. Por otro lado, los inmuebles de dominio público, no deben matricularse
porque así lo determina el ordenamiento jurídico, debido a que están fuera de
comercio.
 Especialidad: lo encontramos tipificado en el articulo 12 de la ley, el que determina
que “El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará
razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura
correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que
resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o
personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de
presentación del documento en el Registro”. se debe especificar todo lo que sea
relativo al bien respecto a
o Objeto: el registro tiene que valerse de catastro, ya que el registro de la
propiedad inmueble solo se encarga de la matrícula, el título de la propiedad y
la publicidad, mientras que catastro se encarga de hacer los reglamentos
geográficos. El RPI necesita de catastro, para poder volcar todos los
elementos individualizantes (como son la superficie, la ubicación,
nomenclatura). Por lo tanto, la descripción de la cosa surge de catastro.
o Sujeto (art 12): en este caso, ya se habla sobre el asiento registral, en el cual
se requieren los datos del titular, junto con todos los datos que se requieren
en la escritura pública, ya sea persona humana o jurídica. Es decir, se necesita
el DNI, CUIT/CUIL, clase de sociedad (si es una PJ), etc.
o Titulo causal (art 12): este es la escritura. Por ejemplo, en un folio se puede
determinar la proporción de cada conyugue como un ½ y un ½ cada uno.
Principio de Prioridad:

 “prior in tempore, potior in iure”: el principio de ius preferendi (primero en el tiempo,

mejor en el derecho) está dada por el número y fecha de ingreso al RPI. Por ejemplo, si
llegan dos embargos al registro, tendrá preferencia el que se haya hecho antes.
 Tipos de prioridad:
o Directa: el que primero ingresa su pedido en el registro. Ingresa el día que
se inscribe en el registro.
o Indirecta: es la que se da cuando se inscribe un título en el plazo de 45 días
(art. 5)
o Retro prioridad: es la reserva de prioridad para la aceleración de negocio.
Es decir, la escritura se tendrá por inscripta al día de la fecha de la firma
(del otorgamiento del acto)
 Clases de prioridad:
o Excluyente: esta es la que se da en derechos incompatibles entre sí. Es
decir, que se inscribe el que primero ingreso y se rechaza el otro.
o No excluyentes o rangos: en estos no se excluyen entre sí, sino que son
compatibles, y se tiene en cuenta la prioridad. Es decir, que el primero
que ingreso tendrá prioridad.
 Reserva de prioridad:
o La finalidad de la misma, es tratar de proteger al futuro adquiriente de un
derecho real, y se hace a través de la petición de un certificado.
o Certificado de dominio: Un certificado es la constancia emanada del RPI,
que publicita la situación jurídica de los inmuebles y de las personas
produciendo simultáneamente el cierre registral. Este solo lo puede hacer
un escribano en funciones. Al solicitar un informe se posee una “foto” de
un determinado momento, en cambio, cuando se pide un certificado, lo
que se tendrá es una “foto” que durara más tiempo. El registro asegura
que la misma “foto”, es decir, el estado jurídico del inmueble, no va a
cambiar, ya que hay que proteger al futuro adquiriente o comprador. Al
solicitarse un certificado, el mismo no se modificara por un tiempo
determinado según el caso (por ejemplo, durante 15 días no podrá
modificarse el estado del inmueble). Es decir, que se mostrara la foto del
folio real, y luego se “cierra” el folio. Al folio pueden ingresar cosas, pero
de forma condicional, no provisoria. Por ejemplo, un escribano solicita un
certificado para una compra venta, el estado del inmueble se protegerá
por 15 días, y se garantizara que durante dicho periodo y hasta que se
firme la escritura, el estado del inmueble no se modificará, es decir, no
ingresará ningún embargo, inhibición, etc.
El certificado no puede cederse, sino que se debe liberar, para que otro
escribano pueda pedirlo. En caso, de que las partes deseen cambiar su
escribano, el primer escribano, es decir quien pidió el primer certificado,
deberá liberarlo, para que el nuevo escribano pueda pedir el certificado
nuevamente.
 Procedimiento:
o El escribano pide el certificado.
o Se le otorga un número y fecha de entrada: la hora del escribano se retrotrae
a las 00hs. Esta fecha será fundamental para contar los plazos.
o En el momento que ingresa el certificado se hace la reserva de prioridad, sin
haber un cierre. Es decir, solo se reserva la prioridad, ya que a la matricula
continúan ingresando cosas, pero el folio tendrá una especie de “paraguas
protector”. Por lo tanto, todo lo que intentara cambiar al folio, no lo hará; de
todas formas, ingresaran, por ejemplo los embargos, pero no lo modificara,
gracias al certificado que posee la reserva de prioridad.
o Comenzaran a correr plazos determinados:
 Los plazos son corridos, y se cuentan a partir del día que ingreso el
certificado
 Los certificados se retrotraen a las 00hs.
 El certificado posee un plazo: este plazo es para firmar la escritura.
 Si el escribano se encuentra en la misma ciudad del
registro: son 15 días. Por ejemplo, escribano de CABA o de
La Plata , y RPI CABA o de La plata
 Si se está fuera de la provincia en donde se encuentra el
registro: son 30 días. Por ejemplo, escribano CABA o Entre
Ríos, y RPI provincia de Buenos Aires.
 Si el escribano está fuera de la ciudad donde se encuentra
el registro: son 25 días. Por ejemplo, escribano de mar del
plata o Ezeiza, y RPI la plata
Los días son corridos, NO HABILES. El plazo de los días es
fundamental, ya que la escritura se deberá firmar dentro
del mismo. De no firmarse la escritura, se pierde la reserva
de prioridad.
 Los plazos no son prorrogables.
 Fecha de firma de la escritura: en el momento que se firma,
comienza a correr un nuevo plazo, el cual no es acumulable
con los días de certificado (si la escritura se firmó el día 5 de
los 15 que se tenía, no se tendrán 55 días, sino que de todas
formas se tendrán 45 días). Este plazo es de 45 días, y consta
en ingresar el documento autorizado al registro, es decir,
rogar la inscripción.
o Demás ingresos al RPI: lo que ingresa al registro de propiedad, mientras
esta la reserva de prioridad, se inscribe de forma condicional, y estará
condicionada al certificado, es decir, a la reserva de prioridad. Si se
vencen los plazos se inscriben con prioridad, entonces, si el escribano no
realizo la escritura dentro de los 15 días, la reserva de prioridad se acaba,
e ingresa el embargo. (entonces de esta forma el abogado le puede ganar
un embargo a un escribano, sabiendo contar los días)
o Cumplimiento de plazos: si el escribano cumple con todos los plazos,
tendrá efectos retroactivos a la fecha de la escritura.
Tracto sucesivo (art. 14 y 15): es el mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el
enlace o la perfecta encadenacion de los titulares dominiales. Es decir, una continuidad
perfecta en orden, sin salto alguno. El folio deberá aclarar 3 cosas fundamentales:

 Identidad: debe haber identidad entre la persona que otorga (debe figurar como
titular en el registro), y el acto dispositivo. Es decir, en una compra venta, se debe
verificar que el vendedor figure como titular en el registro, ya que al momento de que
se inscriba el inmueble debe figurar que el mismo primero fue comprador, pero
ahora posee el rol de vendedor.
 Objeto: deberá coincidir la descripción del inmueble, entre el folio y el documento. Es
decir, cuando entra la escritura al registro, los datos que contiene la misma, deben
coincidir con los del folio real. Si los datos no coinciden no habrá tracto sucesivo.
 Continuidad: deberá haber una continuidad entre los actos, de tal manera que lo que
haga el folio, sea reflejar la historia del inmueble. Por ejemplo, el folio mostrara los
diferentes titulares que tuvo el inmueble, sus gravámenes, las fechas, etc.
El tracto sucesivo consiste en un perfecto encadenamiento, entonces, si una persona
desea disponer del inmueble para venderlo, deberá figurar como titular en el asiento
anterior.
 Modalidad: esta modalidad es el tracto abreviado (art. 16). En este, se permite
concentrar en un único asiento, dos o más trasmisiones operadas del titular inscripto.
Es decir, no va a “coincidir” el titular anterior con el nuevo, ya que hay más de un acto
que se establece en único asiento. Por lo tanto, no habrá un perfecto
encadenamiento entre el antecedente y el consecuente, porque se elimina el paso de
confeccionar un asiento, que desapareced e inmediato, por otro posterior. Esto se
hace para eliminar un asiento de más, que solo se hace para terminar siendo
eliminado. Hay 4 supuestos descriptos en el art. 16:
o Documento otorgado por los jueces, herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de obligaciones o contratos en vida del
causante o su conyugue sobre bienes registrados a su nombre: este es el
supuesto, en el cual hay una obligación contraída por el causante en vida, y
estaba pendiente la obligación de escriturar. Por ejemplo, un sujeto vendió
estando en vida y antes de la escritura falleció, por lo tanto, al comprador le
falta el otorgamiento de la escritura. En este caso, se tendrán que presentar
los herederos declarados, representantes o jueces (en el caso que no tenga
heredaros) y deberán realizar un tracto abreviado, en donde el inmueble
queda directamente al nombre del comprador.
o Cuando los herederos declarados o sus sucesores trasmitieren o cedieren
bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su conyugue: en este
caso, la obligación es contraída por los herederos declarados, y se debe
escriturar. Es muy habitual, que quienes heredaron un inmueble busquen
venderlo, ya que ninguno lo desea. En este caso, se debería finalizar la
sucesión, para que el inmueble quedase a nombre de los herederos y luego
vender. Sin embargo, para evitar todo eso, se debe pedir la autorización al
juez para vender, y una vez que se vende, se hace un tracto abreviado a
nombre del nuevo comprador, en vez de inscribir a nombre del heredero.
 o Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la participación de
bienes hereditarios: si todos los herederos son mayores de edad, se podrá
realizar una partición extrajudicial (por ejemplo, si el padre poseía 2 casas,
deciden quedarse una casa cada uno), y una vez hecha la misma, haya alguno
de los herederos que quiera vender. En vez de que dicho heredero espere que
la partición se realice a su nombre, y luego venderla, es más factible realizar el
tracto abreviado a nombre del comprador.
o Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y
se refieren a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en
las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios:
habitualmente, con los créditos hipotecarios, los bancos tienen su propio
escribano, y los clientes quienes hacen la compra poseen también. Es por esto,
que por un lado, la compra venta se hace con el escribano de confianza, y la
hipoteca con el escribano que impone el banco. Por lo tanto, se tendrá una
compra venta y una hipoteca realizadas el mismo día, de forma simultánea,
ante funcionarios distintos, y ambas ingresaran juntas en un mismo asiento a
través del tracto abreviado.

Principio de Legitimidad: para nuestro sistema, se presume que es legítimo, salvo prueba en
contrario, y no se posee la fe pública registral (como si es en el sistema alemán). Se presume
que los asientos son legítimos y certero.

Recursos registrales: el registrador puede:

 Inscribirlos en el caso de que no hay defectos

 Rechazar cuando haya alguna nulidad manifiesta
 Observación: se puede producir, por ejemplo, cuando la persona es un menor de edad,
y no se posee la firma del representante legal. En este caso el que inscribe puede:
o Desistir: es decir, no inscribir el inmueble
o Subsanar: el que inscribe podrá subsanar dentro del plazo legal la omisión.
o Procedimiento recursivo: si no se está de acuerdo con la observación, se puede
recurrir a 2 recursos:
 Recursos administrativos: en este caso se puede pedir la
“recalificación”, en la que se le pida al registrador que revea su
calificación. En el caso de que el registrador siga con su idea, se podrá
pedir el “recurso de apelación” ante el director del registro.
 Recurso judicial: en este caso, la persona se deberá dirigir a la cámara
nacional de apelaciones en lo civil.
Estos recursos, poseen un efecto suspensivo, es decir, que el pazo de
inscripción provisoria se detiene hasta la resolución de los recursos.

Cancelación y caducidad de inscripciones y anotaciones registrales:

 Cancelación: la cancelación se tiene que rogar mediante una solicitud que ingresa al
RPI, la misma puede ser para:
 o Inscripción de trasferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra
persona: este se denomina cancelación implícita, ya que cuando se ingresa un
documento, el cual informa que hay un nuevo adquiriente, lo que sucede es
que el derecho a domino anterior de la persona que lo ingresa, queda
cancelado.
o Confusión entre el titular del dominio y el derecho real que lo grava: aquí se
debe pedir la cancelación. Por ejemplo: cuando el deudor de una hipoteca, es
sucesor del acreedor, por lo tanto se tendría una hipoteca ante uno mismo. al
ser titular del dominio, y del derecho real se solicita la cancelación.
o Sentencia judicial que así lo ordena: por ejmplo: cuando se logra levantar un
embargo, se solicitara su cancelación.
o Disposición de ley.
 Caducidad: esta opera de pleno derecho, es decir que no se debe rogar nada al
registro. El registrador no cancelara el asiento, sino que es un labor de calificación
profesional. Tiempos de caducidades:
o Medidas cautelares: embargos, inhibiciones, etc. tendrán una caducidad de 5
años.
o La hipoteca: caduca a los 35 años.
o Las anotaciones sobre expedición de certificados: caducan vencido el plazo de
15, 25, 30 días, más los 45 posteriores.
Por ejemplo: si en el folio real, figurara un embargo de 2013, el mismo ya habrá
caducado, salvo que se haya pedido su descripción.

Inexactitudes registrables: si no coincide la realidad con lo inscripto en el registro, la

responsabilidad será del estado, prescribiendo a los 3 años.

Por otro lado, si hay una inexactitud, se pedirá la rectificación, lo que cuenta con dos
supuestos:

 Error del proceso de inscripción: en este caso el erro se da en la registración, es decir

que quien anoto mal fue el registrador, por lo que habrá responsabilidad del estado.
 Error en el documento: si el titulo llega al registro con un problema por parte del juez o
el escribano, se reclamara al autorizante del documento. Esto se hace así, con el fin de
que haga una escritura complementaria, rectifique la escritura, y vuelva a ingresar
para cambiar la exactitud.

Los legitimados son:

 Autorizantes del documento.

 Todo aquel que tenga un interés legítimo.
 Registrador: solo cuando todavía tiene en su poder el documento.

Dominio:

Se deberá diferenciar al dominio, de la propiedad, mientras que este último se refiere al

género, el primero es la especie:
  Propiedad: la misma se encuentra reconocida como derecho en los arts. 14 y 17 de la
CN, y es definida como “todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer
fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad”. Por lo tanto, al hablar de
propiedad, también se estaría refiriendo a derechos reales, personales, intelectuales,
administrativos, etc.
 Dominio: este refiere únicamente al derecho real.

El art.1941 del CCC no define al dominio en sí, sino que brinda una explicación del dominio
perfecto, al estipular que: “El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”.

Concepto de dominio: el dominio es el derecho real que otorga la mayor cantidad de

facultades a su titular. Las facultades otorgadas son:

 Derecho de usar.
 Derecho a gozar.
 Derecho de disponer.

Es decir, el titular del dominio podrá, usar, gozar y disponer del derecho real. Las facultades del
titular (usar, gozar y disponer) podrán ser:

 Materiales: habitar, reformar, destruir, reconstruir, etc.

 Jurídicas: hipotecar, vender, donar, alquilar, abandonar, etc.

Clasificación del dominio: el dominio se subclasifica en público y privado:

Publico: los bienes de dominio público se encuentran enumerados n el art. 235 del CCCN, el
cual estipulas que “Son bienes pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por leyes
especiales: a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y
la legislación especial, sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona
económica exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por mar territorial el agua, el
lecho y el subsuelo; b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las
playas marítimas; se entiende por playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y
desocupan durante las más altas y más bajas mareas normales, y su continuación hasta la
distancia que corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local
aplicable en cada caso; c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces
naturales, los lagos y lagunas navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra
agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose
las aguas subterráneas,sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo
de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones
locales. Se entiende por río el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la
línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se
entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que
los ríos; d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva,
la plataforma continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas
navegables, excepto las que pertenecen a particulares; e) el espacio aéreo suprayacente al
territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de conformidad con los tratados
internacionales y la legislación especial; f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y
cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común; g) los documentos
oficiales del Estado; h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.”. De esta
forma, todo lo anteriormente nombrado por el artículo, es propiedad el estado, y tiene como
característica principal que está destinado a una utilidad común. Por ejemplo, una plaza, la
cual tiene como fin el uso por parte de las personas.

Las características de los bienes públicos es que son:

 Inalienables
 Inembargables
 Imprescriptibles
 Inajenables

Privado: los bienes de comino privado se encuentran enumerados por el art. 236, el cual
estipula que “Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin perjuicio de lo
dispuesto en leyes especiales: a) los inmuebles que carecen de dueño; b) las minas de oro,
plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar, según lo
normado por el Código de Minería; c) los lagos no navegables que carecen de dueño; d) las
cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros; e) los
bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.” Los
bienes de dominio privado, pueden estar dividido en:

 Dominio privado de los particulares:

 Dominio privado del estado: en determinados casos, el estado actúa como un
particular, y se asemejan al régimen de los privados.

Dominio perfecto e imperfecto:

Dominio perfecto: el dominio deberá cumplir con todos los caracteres que lo conviertan en tal,
ya que si llegare a faltar alguno de estos, no será dominio perfecto. Estos caracteres son:

 Absoluto: el titular tiene todas las facultades (usar, gozar y disponer), ya sea de forma
jurídica y materialmente.
 Exclusivo: el dominio solamente tiene un único titular, y no podrá haber nunca dos
titulares, ya que si los hubiere, sería un condominio. Dentro de la exclusividad de debe
analizar:
o Exclusividad en la adquisición de dominio: no se podrá cambiar el titulo por el
que se adquirió:
 No se puede hacer una compra venta y una prescripción adquisitiva.
Esto es así, ya que se posee el derecho más amplio y completo.
 No puede haber dos dominios sobre el mismo objeto. Es decir, sobre,
por ejemplo, una misma casa, no podrá haber dos dominios, ya que
sino habrá un condominio.
 No se puede ser titular de dominio y usufructuario: por ejemplo, si un
heredero es usufructuario, una vez heredada la propiedad, será solo
 titular de dominio, pero ya no usufructuario. Esto es así, ya que como
titular de dominio ya se posee el uso y goce, no tendría sentido
también tener el usufructo.
o Facultad de exclusión: la misma se encuentra estipulada en al art. 1944 del
CCC, el cual dice que “El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a
extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad
los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos,
sujetándose a las normas locales”. Esta facultad abarca:
 Exclusión de terceros: el titular de dominio podrá excluir a terceros de
su propiedad (echarlos). Sin embargo, se pueden encontrar las
siguientes excepciones, es decir, no se podrá impedir que ingresen
terceros:
 Orden judicial: por ejemplo, en el caso de un allanamiento, se
deberá permitir que ingrese la policía
 Límites legales: estos son limites que proviene de la ley:
tesoro en predio ajeno, persecución de enjambres, y el estado
de necesidad.
 Invasión de predio ajeno.
 Derecho del dueño para remover objetos colocados en su cosa: el
dueño tiene derecho a remover objetos de su propiedad. Por ejemplo,
un vecino coloca una bicicleta en el jardín, como titular de dominio, se
podrá sacar. Sin embargo, si el objeto se quedase por 20 años en la
propiedad, no se adquiere por usurcapion, sino que será un acto de
mera tolerancia.
 Cerramiento: en las viviendas, la medianera es un derecho y una
obligación, y sobre la misma existe un condominio.
 Perpetuo: el mismo se encuentra en el art. 1942, al estipular que “El dominio es
perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No
se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que
éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”. Por lo tanto, el dominio:
o No tiene límite temporal: no se pierde el dominio, salvo en el caso de la
prescripción adquisitiva o si se destruye de la cosa (por ejemplo, se prende
fuego el auto, el dominio no se podrá ejercer ya que la cosa dejo de existir, por
lo tanto, si se pierde la cosa, también se pierde el derecho real).
o No se extingue por el no uso: la falta de uso no extingue el dominio, como si
pasa en el usufructo, uso, habitación, superficie, servidumbre, etc, es decir, en
estos casos, si por un determinado tiempo no se ejerce el derecho, el mismo
se pierde. Pero en el caso del dominio, por ejemplo, si no se hace el uso del
dominio por 20 años, y nadie toma la posesión, el mismo no se perderá.
o Acción reivindicatoria: esta es una acción real, que puede ejercer el titular de
un derecho real para protegerlo. En el caso del dominio, es imprescriptible.

Extinción del dominio perfecto:

 Destrucción total de la cosa

  Abandono: En el caso de los inmuebles, para abandonarlos se deberá realizar una
escritura pública, y el titular, pasa a ser el estado.
 Prescripción adquisitiva
 Expropiación: el estado, por una causal de utilidad pública, podrá quitar el dominio de
la cosa.
 Etc.

Ejemplo: si una persona posee una casa y la pone en alquiler, está ejerciendo el derecho de
uso y goce, que se encuentra dentro del carácter de absolutes. Es decir, se tienen facultades de
usar, disponer y gozar de la cosa, y dentro de eso encontramos la posibilidad de administrar la
casa, como sería el caso del alquiler.

Dominio imperfecto: el CCCN lo define en su art. 1946, al estipular que “El dominio es
imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con
cargas reales.”:

 Gravado: en este caso, puede estar gravado con algún derecho real. Por ejemplo:
o Hipoteca, prenda, usufructo, servidumbre, superficie, etc. Es decir, que cuando
tiene algún derecho sobre cosa ajena, está gravado.
 Condición o plazo resolutorio:
o Condición: la condición es incierta, ya que no se sabe si ocurrirá o no.
 Condición suspensiva: por ejemplo, “si te recibís te doy una casa”. Es
suspensiva ya que, el nacimiento de la obligación está supeditado a
que se cumpla la condición.
 Condición resolutoria: por ejemplo, “si no te recibís te saco la casa”. La
diferencia entre esta clase de condición y la anterior, es que una da el
nacimiento, mientras que la condición resolutoria le pone fin al
derecho.
o Plazo: el plazo siempre será cierto, ya que se sabe que en un determinado
tiempo, el hecho va a ocurrir. Por ejemplo, la muerte es un plazo, ya que si
bien, no se sabe qué día se fallecerá, no hay duda alguna de que en algún
momento ocurrirá.

Por otro lado, el dominio imperfecto es aquel que le falta, al menos uno de los caracteres:

 Exclusivo: si falta la exclusividad será un condominio.

 Perpetuo: existen dos casos donde puede comprometerse la perpetuidad, los cuales
son el dominio revocable y el dominio fiduciario.
 Absoluto: se afecta la absolutes ante un dominio desmembrado, el cual se dará
cuando al dominio se le restringe el uso y goce. Por ejemplo, en un usufructo, ya que
en este la persona pasa a tener el uso y goce de la cosa hasta que fallece.

Supuestos de dominio imperfecto: dominio revocable, dominio fiduciario, dominio

desmembrado.

Dominio revocable: este afecta a la perpetuidad y se encuentra estipulado en el art. 1965 del
CCCN, donde se estipula que “Dominio revocable es el sometido a condición o plazo
resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La
condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley. Las
condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o
incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe
quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo
del dominio imperfecto.” Por lo tanto, se estará frente a un dominio revocable cuando este,
este sujeto a una condición (hecho incierto, no se sabe que va a pasar) o plazo (hecho cierto).

Tanto la condición y el plazo son resolutorios, y pueden estar establecido por la voluntad de las
parte o por la ley, es decir, la condición o plazo puede surgir de la propia voluntad de las partes
o de la ley:

 Voluntad de las partes:

o Retroventa: es la posibilidad de venderle a una persona, reservando la
posibilidad de recuperar el dominio. Es decir, el antiguo dueño podrá
recuperar el dominio.
o Reventa: es la posibilidad que tiene el comprador de devolver lo que compro.
Es decir, el que compra la cosa podrá devolverla.
o Preferencia: por ejemplo, si una persona compra un inmueble, pacta que, en
caso de querer venderla en un futuro, deberá ofrecerla en primer lugar al
dueño anterior. Es decir, el comprador, en caso de vender, deberá tener
preferencia por el vendedor original, y si este no está interesado en la compra,
el dueño de la casa podrá venderla libremente a un tercero.
o Revocación por pre muerte del donatario: se agrega una cláusula que
establezca que, si la persona a la cual se le dona el inmueble, muere antes que
el donador, el mismo vuelva a estar en manos del este último, es decir, el
inmueble vuele a quien lo dono. En este caso, se estableció una condición, ya
que si bien se sabe que tanto el donador como el donatario van a fallecer, no
se puede determinar cuál de los dos lo hará antes, por lo tanto, estamos ante
un hecho incierto. Por lo tanto, se establece como condición que si muere el
donatario antes del donante, se revoca la donación.
 Ley:
o Donaciones: la ley establece causales de revocaciones de una donación. Por
ejemplo, una persona dona a otra un inmueble, y al cabo de un tiempo, quien
recibió la donación intenta asesinar al donador. En este supuesto, el inmueble
volverá a manos del donador, ya que es un supuesto de revocación por
ingratitud.
También puede darse la revocación por incumplimiento del cargo. Por
ejemplo, se dona una propiedad, pero con la condición de que, quien la
recibe, deberá construir una estatua del donador. Si no se cumple con la
condición, la donación será revocable, es decir, se deberá devolver la casa. Si
no se cumple, el dominio regresa al titular original, es por esto, que es
revocable.
 o Ausencia de presunción de fallecimiento: en estos casos, no se sabe el
paradero de la persona, por lo tanto, se lo presume fallecido. Durante el
periodo de prenotación, los bienes estarán en manos de los herederos. Sin
embargo, durante este tiempo de 5 años, los mismos no podrán disponer, bajo
la condición de que el desaparecido vuelva. Es decir, no se sabe si la persona
volverá, es por esto que es una condición, ya que es un hecho incierto.

Transmitente- titular del dominio revocable: en este caso tenemos dos sujetos, por ejemplo,
una persona le dona otra, pero con la condición de que si fallece, se revoca la donación, en
este caso quien dona es el transmitente, y a quien se le dono el inmueble es el titular del
dominio revocable. Es decir, es un dominio revocable, ya que está sujeto a una condición, esto
implica, que el dominio podrá regresar al transmitente.

Límite temporal: el dominio revocable posee un límite temporal:

 Plazo: el límite está dado por el plazo mismo, ya que es cierto. Entonces, si por
ejemplo, el plazo es de 20 años, será ese el límite.
 Condición: en el caso que se establezca una condición el plazo máximo será de 10
años. Por lo tanto, si pasan 10 años y la condición no se cumple, el titular del dominio
revocable se convierte en un titular de dominio perfecto. Por ejemplo, en el caso de
que se establezca como condición que si muere el donatario antes del donante, no
sería lógico, que ante esta situación, se sea titular de un dominio imperfecto por 60
años que podría vivir a quien se le dono el inmueble, es por esto que se establece un
límite legal de 10 años. Es decir, si en 10 años, no fallece antes el donatario que el
donante, el donatario pasara a tener un dominio perfecto.
En el caso de que el donatario quisiera vender el inmueble durante esos 10 años, se
deberá vender con la condición de que si el donatario fallece antes que el donador, se
deberá devolver el inmueble a este. Por lo tanto, si se estaba por el año 5 de los 10
para que se trasforme en dominio perfecto, y fallece el donatario (es decir, quien
vendió el inmueble), el actual comprador deberá devolver el inmueble al donador. En
cambio, si el donatario lo desea vender en el año 11, ya trasmitirá un dominio
perfecto, porque pasaron los 10 años y no se cumplió la condición (de que el donatario
muera antes del donador)

Facultades: el titular del dominio revocable, en principio, posee las mismas facultades del
titular de un dominio perfecto. Teniendo como único límite el “nemo plus iuris”, es decir, no
podrá trasmitir un derecho mejor del que posee, por lo tanto, puede donar, hipotecar, alquilar
(facultades jurídicas), pero si desea trasmitir o ejercer el derecho este será revocable. Por
ejemplo, si se desea hipotecar un inmueble que posee una condición, el banco no te lo va a
permitir.

Efectos de la revocación:

 Efecto retroactivo: se debe devolver la cosa, es decir, si se cumple la condición o el

plazo deberá volver al transmitente.
Además, el dueño revocable se convierte en tenedor, esto ocurre de forma inmediata
y automática. Pero se debe diferenciar si estamos ante una:
 o Registración constitutiva: por ejemplo, en el caso de que se done un
automotor, pero con la condición de que si muere el donatario antes del
donante, se revoca la donación, en caso de que se cumpla esta condición,
como el derecho nace en el registro, se deberá inscribir para readquirirlo.
o Registración declarativa: por ejemplo, en el caso de que se done una casa, con
la condición de que si muere el donatario antes del donante, se revoca la
donación, y el donante pase a ser el titular del inmueble nuevamente. Se
deberá volver a inscribir a nombre del donante, solo para que sea oponible.
 Dominio libre: todos los actos que realizo el titular del dominio imperfecto, se tiene
por no realizados. Por ejemplo, en el caso de que se realice una donación, con la
condición de que si el donatario fallece antes del donante, se deberá devolver el
inmueble al donante, pero, antes, el donatario hipoteco el inmueble, cuando pasa al
donante pasa libre, es decir sin la hipoteca. Sin embargo, hay excepciones al domino
libre:
o Pacto de irretroactividad: por ejemplo, en el caso de que se realice una
donación, pero se determina como condición, que si muere el donatario antes
del donante, se revoca la donación. En caso de que el donatario quisiera
hipotecar la casa, en principio el banco no lo permitiría por la condición, pero
si entre el donante y el donatario se pacta la irretroactividad, en el caso de que
el inmueble vuelva al donante, pasara, también, con la hipoteca. Este pacto
para que sea válido deberá estar si o si de forma expresa.
o Actos de administración: por ejemplo, en el caso de que el donatario realice un
contrato de alquiler, pero se revoca la donación ya que fallece, el contrato
seguirá teniendo efectos, ya que es un acto de administración
 Terceros de buena fe adquirientes a título oneroso de cosas muebles no registrables:
por ejemplo, en el caso de que se done un reloj con la condición de que si muere el
donatario antes del donante, se revoca la donación. Pero si el reloj se vendió a un
tercero de buena fe, si la condición se cumple, el reloj no volverá al donante, ya que
los terceros de buena fe están protegidos.

Publicidad: Cosas muebles registrables o inmuebles: se deberán inscribir para ser oponibles
ante terceros. La cuestión, es determinar si se debe inscribir la condición en el folio real; la
doctrina está muy dividida, aquellos que determinan que no se debe determinar en el folio
real, consideran que de todas formas se deberá hacer el estudio de títulos, ya que solo con ver
el folio no alcanza, por lo tanto si se realiza el estudio de títulos se descubrirá. Sin embargo, de
todas formas, los registros inmobiliarios lo publicitan.

Dominio fiduciario: en el dominio fiduciario encontramos un contrato de fideicomiso.

 Contrato de fideicomiso: el concepto se encuentra estipulado en el artículo 1666, en

el que se determina que “Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada
fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra
persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra
llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de
un plazo o condición al fideicomisario." El fiduciante trasmite cosas al fiduciario. Es te
 ultimo le deberá dar los frutos al beneficiario, pero, una vez que se extingue el
contrato de fideicomiso se entrega el objeto fideicomisario.
o Sujetos:
 Fiduciante: se desprende de una cosa a favor del fiduciario
 Fiduciario: titular del dominio imperfecto
 Beneficiario: recibe los frutos y se beneficia del bien fideicomitidos
 Fideicomisario: recibe el bien al finalizar el contrato.
o Fiduciario: en principio, este tendrá plenas facultades como un dueño perfecto
(por ejemplo, puede hipotecar, alquilar, etc) Sin embargo, hay excepciones,
que se configuran cuando el contrato determine, en alguna de sus cláusulas,
que no se puede enajenar (no lo puede vender ni donar).
 Frutos: en principio los recibe el fiduciario, pero en caso de que haya
un beneficiario se los deberá entregar.
 Disposición: el fiduciario tiene la plena disposición, ya que es como un
titular de dominio perfecto. Sin embargo, a diferencia del dominio
revocable, en el fiduciario, los actos no se revocan, por lo tanto, todo
lo realizado por el fiduciario se tendrá por realizado, sin tener efectos
retroactivos. Es decir, todo lo que hace el fiduciario, al extinguirse el
fideicomiso, continúan vigentes. De todas formas, habrá límites:
 Deberá actuar según los fines del fideicomiso, ya que el
fiduciante le entrega la cosa con un determinado fin, y no
para que este haga lo que el desee.
 También, en algunas ocasiones para que el fiduciario pueda
gravar (por ejemplo, hipotecar) o enajenar (vender) se le
deberá pedir permiso al fiduciante, beneficiario o
fideicomisario.
 No se trasmite por causa de muerte, es decir, el papel de
fiduciario no se trasmite a sus herederos. Si el fiduciario
fallece, habrá un sustituto fiduciario,
o Derecho a retribución: el fiduciario, por administrar los bines, tendrá derecho
a una retribución. Cobrará según lo que el contrato diga, si nada dice este, lo
determinara el juez.
o Derecho a renunciar: el fiduciario tiene derecho a renunciar a sus tareas, y en
caso de que lo haga, seguirá sus tareas el fiduciario sustituto.
o Prohibición: el fiduciario no podrá ser el fideicomisario, es decir, no podrá
recibir los bienes.

Ejemplo: un padre (fiduciante), posee un complejo de departamentos, y desea alquilarlos para

que dichos alquileres los tenga su hijo menor de edad. Por lo tanto, como el hijo es menor, el
padre designa un fiduciario, para que administre los alquileres a cambio de un pago, y se los de
al beneficiario (el hijo). El hijo también podrá fideicomisario si, luego, recibe los
departamentos. El dominio imperfecto sobre los departamentos lo posee el fiduciario, es decir,
sobre la cosa. Es decir, durante dure el fideicomiso, el fiduciario tendrá un dominio imperfecto
sobre el inmueble, ya que lo podrá manejar, pero con ciertas limitaciones, como sería
enajenarlo sin el fiduciante se lo prohíbe. Además, como los fines del fideicomiso era que sea
administrado para que el hijo reciba los beneficios, no podría enajenarlo. También, si el padre
del beneficiario (fiduciante) no le prohibió al fiduciante hipotecarlo, lo podrá hacer. Pero si se
dio consentimiento al fiduciante para hipotecarlo, la hipoteca al pasar al fideicomisario, no se
revocara, seguirá vigente, ya que los efectos son retroactivos y se mantienen todos los efectos.

Plazo y condición: el fideicomiso se puede someter a plazo y condición, pero siempre con un
máximo de 30 años. Sin embargo, se puede encontrar como excepción, que el beneficiario sea
una persona incapaz o de capacidad restringida, donde podrá durar más de 30 años, y lo hará
hasta que cese la incapacidad, o se readquiera la capacidad plena. Si la incapacidad no cesa,
durara hasta su muerte.

Forma: el dominio fiduciario se puede establecer a través de:

 Contrato: puede ser por instrumento público o privado. Esto depende del bien que
será transmitido, ya que, por ejemplo, si es un inmueble, deberá ser por instrumento
público
 Testamento: los testamentos tiene diferentes formas, pueden ser de puño y letra, o
mediante un escribano. Estos se usan para:
o Protección de menores o incapaces: este se cuenta desde la muerte del
fiduciante, y no desde su testamento.

Inscripción: el CCCN determina, que los fideicomisos también se deben inscribir. Por ejemplo:
si se transmitió un inmueble, este debe ser inscripto en el registro de la propiedad inmueble.

Objeto:

 Contrato de fideicomiso: este puede incluir objetos materiales e inmateriales.

 Dominio fiduciario: solo podrán ser dominio fiduciarios, siempre que sean cosas, y en
los casos que la ley lo permita, bienes.

Patrimonio separado: aquí se encuentra u patrimonio distinto, que si bien se encuentra en

cabeza del fiduciario, no podrá ser atacado por sus acreedores personales, ni los del
fiduciante. No obstante, deberá haber un seguro obligatorio para responder.

Modos de adquisición de dominio fiduciario: este es un acto entre vivos o mortis causae, que
se adquiere con titulo y modo. Por otro lado, no se puede adquirir un fideicomiso por
apropiación, ni prescripción adquisitiva larga.

Extinción del fideicomiso:

 Cumplimiento de condición o plazo: ya sea el pactado o el máximo legal (30 años). En

este caso, al igual que en los revocables, en el momento que se cumple este plazo, se
extingue de pleno derecho.
 Revocación del fiduciante.
 Extinción relativa: esta se da, por ejemplo, cuando se muere el fiduciario, en este caso,
se establece un sustituto. Esto también se puede dar en caso de inhabilitación,
incapacidad, remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones, quiebra o
 liquidación, renuncia, etc. El sustituto, en principio, debería estar expreso en el
contrato, en caso de que no sea así, se podrá designar judicialmente.
 Cualquier otra causal prevista en el contrato.
 Modos normales de extinción de los derechos reales: destrucción de la cosa,
abandono expropiación, etc.

Efectos: los efectos son irretroactivos, requiriendo la inscripción tanto para los constitutivos
(en este caso es para su adquisición), como para los declarativos (para dar publicidad).

Afecta la perpetiudad: esto es así, ya que está vinculado a la duración del fideicomiso.

Límites al dominio: el dominio absoluto posee límites, que estarán dados por el derecho
administrativo, y será fijaos en cuestiones de interés público.

Características: siempre deberán ser límites razonables, es decir, que no desnaturalicen los
derechos de las personas. Por otro lado, en los límites administrativos existe el “numerus
apertus”, lo que quiere decir que pueden existir tantas limitaciones como el derecho
administrativo los cree, siempre y cuando sean en razón del interés público. Y por último,
habrá límites subsidiarios en el CCCN. Es decir, que en principio se deberá encontrar la
limitación del derecho administrativo (norma de tipo local). Por ejemplo: en Ezeiza hay una
ordenanza municipal que permite construir edificios hasta una determinada cantidad de pisos.

Limites en el CCCN: en los límites al dominio, siempre se deberá estar primera por la norma
local, si esta no dice nada, se recurre al CCCN. Los límites impuestos en el CCCN son:

 Derechos reales: para constituir derechos reales existe el límite de numerus clausus, el
cual quiere decir que no se pueden agregar más derechos reales de los impuestos por
la ley, y además, la regulación, modificación, extinción, etc. está regulada por el CCCN.
Esto ya es una limitación, ya que si un titular de dominio quiere constituir un derecho
real, solo podrá constituir los existentes en la ley, y conforme a los regulados por la ley.
 Cláusula de inalienabilidad: la misma se encuentra en el art. 1972, el que estipula que
“En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el
dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales.
Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son
válidas si su plazo no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que
no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones
legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.” La inalienabilidad quiere decir
que se limita la posibilidad de transmitir o constituir derechos reales. Estos refieren a:
o Actos a título oneroso:
 Se podrá: en estos se podrá establecer una cláusula que prohíba
enajenar a persona determinada. Por ejemplo: se puede vender una
casa con una cláusula que le prohíba al nuevo dueño venderla a una
persona o personas determinadas. En caso de que el nuevo dueño le
 venda la casa a quien lo prohibía la cláusula, si se había planteado la
prohibición como condición resolutoria, la cosa será restituida. Por
otro lado, si se había impuesto una multa, se deberá pagar la misma. Si
no había especificación alguna, se ira por la condición resolutoria.
 No se podrá: no se puede establecer una cláusula de enajenación a
persona alguna. Por ejemplo: no se puede vender una casa con una
cláusula que prohíba al nuevo dueño, venderle a cualquier persona. en
este supuesto, se encuentra como excepción al contrato de
fideicomiso, en el cual se puede impedir al fiduciario enajenar.
o Actos a título gratuito:
 Se podrá: está permitido imponer una cláusula de no enajenar a
persona alguna, pero tendrá un plazo máximo de 10 años. Si en el
contrato se dispuso un plazo de 15 años, el mismo solo será válido
hasta 10.
 No se podrá: no se podrá donar mediante el testamento, cuando este
afecte a la legítima de los herederos forzosos. Como excepción a esto,
se puede crear un fideicomiso testamentario para proteger a un
heredero con discapacidad.
o Publicidad: siempre se deben inscribir las cláusulas de no enajenar.
o Protección de la vivienda familiar: si hay dos personas conviviendo en una
casa, y una quiere vender, necesitara que el conviviente este de acuerdo. Esto
es un límite, ya que si no está de acuerdo el conviviente, no se podrá enajenar.
Es decir, por más que sea un bien propio, al ser la vivienda familiar, deberá dar
el consentimiento el conyugue también.
 Camino de sirga (art. 1974): toda persona que sea dueña de un terreno que este al
límite de un cauce de agua, tiene que dejar 15 metros libres hasta la orilla del rio. Por
lo tanto no podrán construir, deteriorar el terreno, sembrar, plantar, etc. ni colocar
cualquier otra cosa que obstaculice el libre tránsito de personas o animales que se
necesiten para ayudar a pasar por ahí a las embarcaciones. La finalidad de esto es
asegurar las necesidades de navegación, flotación y pesca, y los legitimados serán
cualquier perjudicado (poseedor, tenedor o tercero ajeno). Por ejemplo: en la salada,
que está al lado del riachuelo, no se dejó el camino de sirga que era utilizado para
limpieza del mismo.
 Cuestiones de vecindad: estos son limites que están pensados para poder tener una
normal convivencia en sociedad:
o Inmisiones materiales: son propagaciones de factores que perturban causados
por la obra del hombre. Por ejemplo: humo, calor, olor, luminosidad, ruidos,
vibraciones, inmisiones similares. Estas deben provenir del inmueble vecino
(no tiene que estar al lado, sino cerca). El límite puesto para estas inmisiones
es la normal tolerancia, y para definir la misma se deben buscar parámetros
objetivos, como lo son el tiempo, lugar, circunstancia, frecuencia, duración,
intensidad, prioridad en el uso (prior tempore potior iure. Por ejemplo: Rasic
estaba antes que las casas a su alrededor), interés general, uso regular de la
propiedad, exigencias de la producción (por ejemplo: Rasic. La producción del
 producto naturalmente genera ese olor). Todo esto ser evaluado por el juez
mediante la “sana critica”:
 Facultades del juez: remoción de la molesta, o cesación de la misma;
reducirlo a la normal tolerancia; o indemnización de daños si los
hubiese.
 Legitimados: tanto el poseedor como el tenedor tienen derechos y
deberes de respetar los límites al dominio.
 Prescripción: todo lo que refiera a daños y perjuicios tiene una
prescripción de 3 años.

o El agua, ribereños y vecinos:

 Obstáculo al curso de las aguas: si existe algún titular de dominio, que
tenga un inmueble limitante con un cauce de agua tendrá ciertos
límites: este no podrá obstaculizar el curso del agua, ni modificar su
velocidad o dirección, salvo que sea en defensa. Por ejemplo: evitar
inundaciones o proteger cultivos.
Por otro lado, si hay alguna alteración por causa de trabajo de
ribereños o terceros, se deberá restablecer las aguas a su estado
anterior. Por lo tanto, se podrá pedir que se remueva, que se
construyan obran defensivas, o reparar las destruidas.
En caso de ser caso fortuito, los gastos serán pagados por el Estado
Nacional o Provincial, mientras si el gasto fue provocado por un
ribereño o tercero, los gastos estarán a cargo del responsable
En conclusión, el titular de dominio de un inmueble que limita con un
cauce de agua natural, no podrá hacer nada que obstaculice o
modifique el mismo, salvo que sea para defensa de un perjuicio.
 Recepción de agua, arena y piedras: en este caso, existirá el deber de
recibir agua y materiales de otros inmuebles que se den por
desplazamiento natural. Por ejemplo: la lluvia, manantiales, deshielo,
etc. En este caso, no habrá derecho a resarcimiento, salvo que se dé,
de forma artificial. Por ejemplo: que el vecino coloque un molino o una
bomba de extracción. En caso de haber daño de forma artificial, habrá
resarcimiento por parte del responsable.
o Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra (art.
1997): este caso se da cuando una persona necesita, por cuestiones de obra,
colocar andamios del lado de otra (será necesario, indispensable y provisorio).
Esta última tendrá el deber de dejar pasar para realizar la obra, sin embargo,
en el caso de que produzca daños, deberá indemnizar.
o Vistas (art. 1978): por lo general, cada provincia tiene su propio código de
planeamiento y prevén este tipo de problemas. La vista será todo aquello que
proporciona a una persona visión sobre el vecino. La visión frontal deberá ser
por lo menos a 3 metros, mientras que la lateral tendrá un límite de 60 cm.
Quien se vea afectado podrá pedir la destrucción de la vista (ventana), que
cumpla con las distancias establecidas por la ley, o una indemnización.
 o Luces: estas son aperturas de ventanas o huecos en la pared lindera, que estas
hechas para recibir luces y aire, pero no se ve el fundo del vecino. En este caso,
habrá una altura mínima de 1,80 mts contado desde la superficie mas alta del
suelo. Sin embargo, existe la excepción de las ventanas de vista impedida por
elementos fijos de material no transparente, ya que no se pueden abrir y son
opacos.
o Árboles, arbustos y otras plantas: cada dueño puede plantar, sembrar en su
inmueble, siempre y cuando no cause molestias al vecino. En caso de
causarlas, se deberá evaluar si excede o no la normal tolerancia y si causa
daños. En caso de haber algún daño, el afectado puede solicitar el retiro o
corte de las ramas, o cortar el mismo las ramas si penetran en su inmueble.
 Otros límites al dominio:
o Código aeronáutico: establece límites para construir en altura por el trasporte
aéreo.
o Leyes administrativas: por ejemplo: hay jurisdicciones que no permiten que los
particulares poden los árboles.
o Protección del patrimonio arqueológico y paleontológico: por ejemplo, cuando
se encuentra algún objeto que es patrimonio arqueológico es propiedad del
estado, y existirá la obligación de dejar ingresar a los trabajadores para
extraerlo (ley 26743). Si se requieren más de dos años para la extracción, se
deberá indemnizar.

Condominio: la definición del mismo es otorgada por el art. 1983 del CCCN, al estipular que
“Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción”.

Características: El condominio es un derecho real, clasificado sobre cosa propia, principal y

ejercida por la posesión. El objeto sobre el cual recae este derecho real puede ser una cosa
mueble (un automotor) o inmueble (una casa), y su característica principal es que tendrá dos o
más titulares, quienes pueden ser personas humanas o jurídicas. Cada una de las partes tendrá
una cuota igual o parte (parte indivisa), es decir, que cada titular tendrá una parte material,
que es jurídica, pero ideal.

En los procesos sucesorios, se inicia el mismo, se declaran los bienes, y debe hacer lo mismo
con los herederos a través de la declaratoria de herederos. En algunas provincias, la
declaratoria de herederos se inscribe, pero con esta no basta para realizar la división de
bienes, ya que todavía no estará hecha la partición de los bienes. Por lo tanto, para que exista
condominio en una sucesión, deber estar presente la partición, es decir, que este estipulado
que bien corresponde a cada heredero. Cuando queden dos o más herederos, como titulares
de un mismo inmueble, existirá un condominio. Entonces, no basta la declaratoria de
herederos para que se configure un condominio. Hay muchos estados comunitarios, pero el
condominio tiene determinadas características:

 Solo puede recaer sobre una cosa

  Está regulado por el CCCN en condominio
 Está regulado por los modos, administración y extinción de derechos reales
 Surge de forma voluntaria

La característica más importante del condominio es, que habrá dos o más titulares, los cuales
poseerán una cuota igual o parte. Por ejemplo: si dos personas compran un auto
conjuntamente, cada uno poseerá una parte indivisa, que corresponde al 50% del total del
auto. Es decir, todos son dueños del todo, pero jurídicamente se materializa la parte una parte
ideal o indivisa (es indivisa porque no se puede dividir el derecho).

Constitución del condominio: para la constitución de estos, se aplica las reglas de los derechos
reales:

 Título y modo: deberá tener título suficiente (cuando se reúnen los requisitos de fondo
y forma) y modo suficiente (la tradición). Si se tratarte de una constitutiva, será
necesario también la inscripción. (por ejemplo: un auto).
 Prescripción: se puede adquirir un condominio mediante una prescripción adquisitiva
breve o larga.
 Disposición de la ley: por ejemplo: las medianeras.
 Acto de última voluntad: este se da en el caso del legado de una cosa cierta, a dos o
más personas. Dentro del patrimonio de cada persona, hay una pequeña porción que
se puede disponer y heredarla a quien se desee (legado). Por lo tanto, si se hereda una
cosa a dos o más personas, podrán hacer un condominio sobre ella.
 Modos especiales de adquisición de condominio.

Clasificación: existen dos tipos de condominio:

 Sin indivisión forzosa (regla): en esta, en cualquier momento se puede pedir la

partición, es decir, se le pone fin al estado de indivisión, y al condominio.
 Con indivisión forzosa: en este caso, no se puede pedir la partición en cualquier
momento, sino que estará limitada. Existen 2 tipos:
o Temporaria: tiene un plazo establecido.
o Perdurable: en principio es para siempre, y es la que surge de la ley.

Facultades de los condominios:

Sobre la parte indivisa

Por ejemplo: si 6 personas son titulares registrables de una casa, cada uno de ellos será titular
de una parte indivisa de la misma, y podrán:

 Disponer: enajenar, hipotecar, granar, etc. El único impedimento del cogido es la

servidumbre.
 Derechos personales: no se puede hacer un contrato de locación sobre una de las
partes indivisas.
 Renuncia: se puede renunciar, y se debe hacer expresamente por escritura pública.
 Acciones: se poseen acciones reales y posesorias contra los otros condóminos y/o
terceros. Incluso los demás condóminos pueden usucapir.
  Hipotecas: en caso de haber una ejecución por hipoteca, solo ira a subasta la parte
hipotecada.
 Mejoras:

Sobre toda la cosa común

Actos de disposición: para poder efectuar acto de disposición jurídica (hipotecar, servidumbres,
etc.) o material (construir, derrumbar, etc.), se necesita de manera obligatoria, el
consentimiento de todos los condóminos.

Según el art. 382 del CCCN, si alguno de los condóminos realiza algún de los actos
anteriormente nombrados, sin el consentimiento de los demás, estos no serán oponibles al
resto. Las únicas excepciones de esto son:

 Las mejoras necesarias y útiles: si una pared se está partiendo a la mitad, con riesgo de
caerse por completo, es decir que es urgente y necesario, uno de los condóminos
puede arreglarlo por su cuenta. Posteriormente, el resto de los condóminos deberán
abonarle a quien absorbió los costos del arreglo.
Asimismo, si se hacen mejoras que sumen valor a la propiedad (mejoras útiles, como
un garaje, una rampa para discapacitados, etc.), se podrá reclamar el mejor valor o
provecho sacado. Es decir, se reclamara el valor agregado a la propiedad, y no la
construcción en sí.
 El condominio fiduciario: en el caso de haber un condominio con 2 o más fiduciarios, se
llamara condominio fiduciario. Por lo tanto, en el contrato del fideicomiso se puede

establecer que, cada uno de los fiduciarios puede actuar indistintamente. De esta
forma, no se requiere el consentimiento del otro condómino.

Uso y goce: la cosa puede ser usada por todos de forma conjunta o indistintamente, siempre
en cuando se respeten los siguientes límites:

 Alteren su destino: por ejemplo: si 3 personas compran una quinta con pileta para
utilizar en el verano durante el día, no se podrá usar para hacer fiestas.
 No se deteriore la cosa en el propio interés.
 Se obstaculice el ejercicio de iguales facultades por los restantes condominios.

Si la cosa no puede ser usada por todos los condóminos en conjunto, estos deben reunirse en
asamblea y establecer una administración. Es decir, mediante una asamblea, y por mayoría, se
deberán poner de acuerdo con respecto al uso que se hará de la cosa.

Por otro lado, el uso y goce también se puede pactar, y se hará de forma:

 Alternado: Por ejemplo: en caso de un auto, se acuerda que el uso será un fin de
semana cada condómino.
 Exclusivo y excluyente: en este, solo lo usara uno de los condóminos de manera
gratuita u onerosa.
  Sobre una parte materia: se divide la parte que utiliza cada uno. Por ejemplo: en un
terreno.

En principio, para pactar el uso y goce, se requiere unanimidad, no obstante, en caso de no

haber acuerdo, se recurrirá a la asamblea, donde la decisión será por mayoría. Esto e derivado
de los textos del art. 1990 y 1993.

¿Qué pasa cuando un condómino ejerce un uso y goce exclusivo y excluyente que no fue
convenido con los otros condóminos?

Deberá pagar alquiler al condómino que lo reclame, pero solo por su parte, y lo hará desde la
fecha que se le oponga, es decir, no será retroactivo.

 Deberá notificar su oposición en un medio fehaciente: por ejemplo, una carta

documento.
 Debe solicitar el monto que reclama
 Solo se le abonara al condómino que se opuso
 El derecho a cobro corre desde la oposición
 Debe reclamar hasta antes de que se liquide la cosa o cambie su ocupación

Frutos: el régimen de estos se encuentra pactado en el art. 1995 del CCCN, al estipular que “No
habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir
proporcionalmente al interés de los condóminos.”. Los frutos pueden ser pactados por las
partes, pero en caso de no hacerlo, se dividirán de forma proporcional a cada cuota parte.

Obligaciones de los condóminos:

Gastos: se debe abonar los gastos de reparación, conservación y mejoras necesarias. Sin
embargo, también puede pactarse quien se hará cargo de los gastos.

Deudas en beneficio de la comunidad: estas pueden ser:

 A nombre de uno solo: si la deuda es generada a nombre de un solo condómino, y fue

en beneficio de la comunidad, este podrá pedir el reembolso a los restantes.
 A nombre de todos: si la deuda es generada a nombre de todos de forma
mancomunada, cada uno responderá por partes iguales bajo las reglas de las
obligaciones mancomunadas. Por otro lado, si es de roma solidaria, aplica dicho
régimen.

Administración: en caso de no ponerse de acuerdo para su uso, existen varias opciones. Por
ejemplo:

 Se hace una locación; poner un administrador; locación por parte de un condómino; lo

administra un tercero; etc.

Partición: En caso de no haber acuerdo para su uso o administración, se podrá recurrir a la

partición, la cual es la forma especial de extinción del condominio. Por lo tanto se dará el fin de
la indivisión, y habrá una conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero en
una porción o lote material, o en la adjudicación de toda la cosa, o en dinero equivalente a su
interés en la cosa.

Formas de partición: existen dos opciones:

 Partición privada: en caso de ser todos los condóminos mayores y capaces, y están
todos de acuerdo, se puede hacer de forma privada mediante un escribano.
 Partición judicial: en caso de no haber acuerdo, o de haber incapaces o con capacidad
restringida se recurrirá al juez. En este tipo de particiones, el juez:
o Decreta disuelto el condominio
o Ejecuta la sentencia y decide la forma de partición:
 En primer lugar deberá partir en especie: es decir, deberá encontrar la
forma de que la cosa quede en manos de los condóminos. Por
ejemplo: cuando hay un campo muy grande.
 Venta: esta se da en caso de no poder dividirlo en especie. En primer
lugar se buscara una venta privada o subasta particular, y en caso de
no haber acuerdo entre los condóminos, la cosa se subastara
mediante remate judicial.
 Licitación: uno de los condóminos podrá ofrecer un monto en el juicio
para quedarse con la cosa.
 Mixta: se puede dividir una parte, y la otra venderla el resto de los
condóminos.

Efectos:

 Efecto declarativo: si lo adquiere otro condómino, este ya era dueño.

 Efecto retroactivo, excepto para los vicios ocultos y evicción.
 Partición inoponible a los acreedores.
 No afecta a los actos de disposición. Por ejemplo: subsiste la servidumbre

Condominio con indivisión forzosa perdurable: estos son condominios que surgen por
la ley, y de forma permanente, pudiendo extinguirse en excepciones. Dentro de estos
se pueden encontrar 3 clasificaciones diferentes:

Condominio sobre accesorios indispensables: en este caso se encuentran dos o más

inmuebles, con un accesorio que está afectado al uso de todos. Este es el caso, de por
ejemplo, dos fábricas que comparten la misma a canaleta de desagüe. Por lo tanto, el
condominio recae solo sobre el accesorio que ambos usan y comparten, en nuestro
ejemplo, la canaleta de desagüe. Sobre dicho accesorio en común, no se podrá pedir la
partición, y en caso de enajenar, se hace con el condominio del accesorio, es decir, si
se vende el inmueble, en donde se encontraba la fábrica, también se venderá con el
condominio de la canaleta.

Requisitos:

 Se debe tener dos inmuebles

  Los propietarios de los inmuebles deben ser dos personas distintas

Uso y goce de la cosa común (accesorio): para el uso y goce, en principio deberá haber
un acuerdo entre los condóminos. También, deberán respetase las reglas generales del
CCCN:

 Se deberá usar para la necesidad de los inmuebles a la que está afectada. Es

decir, si hay un pozo de agua, no se podrá repartir insumos a todo el barrio,
sino que solo deberá utilizarse con su in especifico.
 No se debe perjudicar el uso por parte de los restantes condóminos.
 Los gastos son abonados conforme a las normas de mejoras y gastos.

Entonces, si dos inmuebles comparten un accesorio, dicho accesorio se encuentra en

condominio.

Condominio sobre muros, cercos y fosos: la separación delas propiedades por medio
de muros (cualquier pared con materiales de construcción), cercos (pared hecha de
otros materiales) y fosos (cavidad alargada y profunda excavad en un terreno), es un
derecho y obligación de los ciudadanos. El CCCN obliga a “encerrarse”, ya que esa
pared será la que proteja la intimidad, salubridad, seguridad, etc. de las personas. Por
lo tanto, las personas, en zonas urbanas, están obligadas a poner un muro.

Clases de muros (art. 2006): existirá una clasificación física, y una jurídica. La primera
refiere a la cuestión material de cómo está ubicada la pared, mientras que la segunda
es sobre el alcance legal que va a tener, es decir, quien o quienes serán los
propietarios.

Clasificaciones del CCCN:

 Divisorios/no divisorios (clasificación física): estos son los llamados “linderos” o

“separativos”. Este será divisorio cuando toca el límite que separa un inmueble,
de otro vecino. A su vez, este podrá ser:
o Encaballado: este se da cuando el muro reposa una mitad sobre cada
inmueble.
o Contiguo: en este caso, el muro reposa sobre el terreno de un solo
inmueble. Es decir, el muro entero está sobre el terreno de uno de los
vecinos
 Muro de cerramiento / de elevación / enterrado (clasificación física): en este
caso, el CCCN es supletorio, es decir que se deben seguir las normas del
derecho administrativo del municipio en particular. Por lo tanto, se deberán
seguir los códigos de edificación municipal, en las cuales se especifica la altura
mínima que corresponde.
 o Muro de cerramiento: el CCCN establece que, por lo menos, deberá
haber 3 metros de alto en el muro, el cual puede ser encaballado o
contiguo.
o Muro de elevación: este se da, en el caso de que el muro mida más de 3
metros.
o Muro enterrado: en este, el muro se encuentra por debajo del nivel del
suelo. Por ejemplo, cuando se construye un garaje subterráneo.
 Medianeras / privativas / de cerramiento (clasificación jurídica):
o Medianera: cuando se utilice este término, el muro pertenecerá a
ambos propietarios. Es aquí cuando encontramos al condominio
o Privativas: estas solo pertenecen solo a uno de los propietarios.
o Cerramiento: cumple con la obligación de encerrarse.

Muro de cerramiento forzoso: el CCCN obliga a que el muro debe ser estable (deberá
ser perdurable en el tiempo), aislante (que no pase electricidad, sonidos, etc.), con una
altura mínima de 3 metros.

Derechos de quien construye el muro: si uno de los propietarios quiere construir un

muro encaballado, el vecino no podrá negarse, ya que la obligación de construir esta
dispuesta por el CCCN. Sin embargo, uno de los vecinos, no podrá construir el muro de
forma contigua completamente sobre el terreno del otro. En caso de no haber
acuerdo, uno de los dos construiría, y luego reclama al otro los gastos de la
construcción. Es importante resaltar que ninguno de los dos vecinos puede oponerse a
la construcción.

Adquisición de la medianera: En cuanto a la adquisición de esa medianera:

 si el muro tiene una altura de 3 metros, será de ambos vecinos, aunque lo haya
construido uno solo de los vecinos. Es decir, es un medianero, y por lo tanto,
estamos ante el derecho de condominio.
 si el muro es de elevación (mayor de 3 metros), será un muro privativo, es decir
que corresponde a quien lo construyo, salvo que haya sido pactado entre
ambos vecinos, y se configurará sobre el excedente de los 3metros un muro
medianero. Por otro lado, el excedente de los 3 metros también podría ser
adquirido por prescripción adquisitiva, siempre y cuando se cumplan los
requisitos:
o tiempo: 20 años, ya que es un inmueble (el muro es un inmueble)
o posesión: tanto ostensible y continua.

Cobro de la medianera:

 Encaballado: en este caso, se cobrará el valor del muro y los cimientos.

  Contiguo: el reclamo se hará sobre el valor del muro, los cimientos, y el valor
del terreno en el que se asienta su mitad. Esto es así, ya que, además del muro,
se está brindando una parte del terreno, la cual se puede reclamar.

A todo esto se le debe sumar el valor de los planos, inflación, impuestos agregados
(tanto en encaballado como contiguo), etc. En caso de no haber un acuerdo entre
vecinos, se debe recurrir a la vía judicial.

Mayor valor por características edilicias (art. 2015): ¿Qué sucede si el vecino construye
el muro y luego pretende cobrarle al vecino una suma enorme porque utilizo los
mejores materiales? Si el cerramiento es forzoso, no se podrá reclamar el plus, sino
que se reclamaran valores normales de un muro estándar. Es decir, se reclama solo por
el valor normal estándar.

Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado (art. 2017): el principio

general marca que el muro de elevación y el enterrado, pertenece solo a quien lo
construye (muro privativo), y no podrá reclamarle a otro vecino. Sin embargo, si el
vecino que no construyo, hace un uso efectivo de la pared, deberá pagarle a quien la
construyo. Es decir, si una persona construye un muro mayor a 3 metros no puede
reclamarle la diferencia al vecino, salvo que el vecino, luego, utilice la diferencia de la
pared construida, en ese caso, el vecino que construyo podrá reclamar la diferencia. La
diferencia solo se podrá reclamar si el uso es efectivo, por ejemplo, se utiliza para
pasar un caño, si solo se cuelga una planta no se puede reclamar la diferencia.

¿Qué pasa si el vecino que no construyo quiere pagar y el que si construyo no quiere
vender? Si el vecino que no construyo, quiere comprar la parte de la pared, y el que
construyo no quiere vender, por vía judicial se lo obligara a hacer una venta forzosa,
ya que no se puede negar la venta de la medianería, se está obligado. También podrá
adquirirse por prescripción adquisitiva, en caso de cumplir con los requisitos.

En este caso, al ser opcional hacer un muro más alto, es posible reclamar los valores
extras de construcción cuando se superan los estándares (es decir, se puede reclamar
buenos materiales, etc.)

Legitimados para llevar cabo cuestiones de medianería:

 Consorcio: si el inmueble está afectado a un PH, el representante es el

consorcio, a través de administrados
 Vecino colindante.
 Dueño registral.
 Conjuntos inmobiliarios.
 Titular superficial.

Cuestiones importantes:
  Época en la que se determina el valor de la medianera: quien construye la
pared deberá reclamar con el precio al momento de la oposición. Es decir, que
deberá haber una notificación fehaciente al otro vecino, por lo cual, incurrirá
en mora automática.
 Cesios de crédito: se puede ceder el crédito, para que otra persona le reclame
al vecino.
 Obligación propter rem (abandono): estas son las obligaciones que persiguen la
cosa, es decir, que se podría liberar del pago, abandonando la medianera y
renunciando al derecho. Entonces, si el vecino que realizo el muro de tres
metros, quisiera cobrarle al otro vecino por la construcción que realizo, pero
este último no quisiese pagar el muro, podrá abandonarlo cediendo el derecho
real de condominio. Por lo tanto, en el momento que se abandonó el muro,
pasara a ser un muro privativo.
 Caso de la pared próxima: en caso de que uno de los vecinos, construye una
pared dentro de su terreno, pero no sobre el límite de ambos fundos (no lo
realiza sobre la línea divisoria), la pared será solo de quien la construyo, es
decir, será un muro privativo. Si el otro vecino quisiera construir la medianera,
podría reclamar que hay un abuso de derecho por quien construyo la pared en
su terreno. Entonces, si el vecino que reclamo el abuso del derecho, accediese
a la justicia, el juez podría resolver que se venda el resto del terreno que quedo
luego del muro construido, o que se derribe y se realice la medianera como
corresponde.
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Prescripciones: el reclamo de la construcción de la medianera se podrá reclamar

hasta:

 Muro de medianera de 3 metros: 5 años desde el momento de la construcción.

 Muro de elevación o enterrado: 5 años a partir de la utilización efectiva.
 En caso de haber daños: 3 años, por la aplicación de la responsabilidad civil.

La prescripción adquisitiva será de 20 años para elevación o enterrado

Facultades de los condóminos: la regla general se encuentra dispuesta en el art. 2021

del CCCN, y estas son:

 Se establece como único límite el no afectar la solidez (que el muro no se

caiga). Siempre y cuando se cumpla este límite, se podrá hacer uso de este
como se guste. En caso de haber algún daño, este puede ser reclamado por el
condómino.
 No se requiere consentimiento del otro condómino para usarlo.
 Pueden extender el muro, pero lo hacen a su costa, salvo que haya un uso
efectivo por ambas partes.
  Pueden ejemplos: adosar construcciones, abrir cavidades (para pasar tubos de
gas, por ejemplo) etc.

Reconstrucción: la reconstrucción se configurará cuando se construye un muro, pero

posteriormente, por algún motivo, se requiere la construcción de otro muro. En este
caso, puede haber 3 supuestos:

 Solo 1 de los vecinos lo necesita: este vecino puede destruir el muro y construir
el que necesite, siempre haciéndose cargo de los gastos.
 Amos vecinos lo necesitan: ambos abonaran las costas de la construcción.
 Vecino que abdico en su derecho pero necesita recuperarlo: se debe recuperar
el derecho, y luego hacerse cargo de la destrucción y construcción del muro. El
vecino que cedió el derecho, si ahora necesita de un muro, deberá recuperar,
también, el terreno que cedió, y luego, construir el muro que necesita. Debe
recuperar el terreno, ya que cuando se cede el derecho de condominio del
muro, también se cede la parte del terreno.

Gastos y mejoras:

 Los gastos deben ser soportados por ambos.

 Deben abonar la conservación y mantenimiento.
 Única forma de no abonar: el abandono.
 Quien produce un daño deberá pagarlo.
 En el caso de las mejoras, solo se pagaran las necearías. Las que sean útiles y
suntuarias no se abonan si no son beneficiosas para el colindante.

Abdicación a la medianería: se renuncia al condominio sobre el muro. Se deberá

realizar en escritura pública, ya que el muro es un inmueble. Puede readquirir el muro
a través de la venta forzosa o prescripción adquisitiva. Es decir, se podrá readquirir por
prescripción adquisitiva si se renuncio al derecho de condominio sobre el muro, pero
se hace uso efectivo sobre este durante el plazo de 20 años.

Cerramiento forzoso rural (art. 2031): en las zonas rurales, al ser lugares más amplios,
aunque exista la obligación del cerramiento, hay más flexibilidad.

Condominio de árboles y arbustos: Todo árbol o arbusto que este cerca de los muros,
fosos o cercos linderos, también se considera medianero o contiguo, es decir, el árbol
será de ambos vecinos. En el caso que este produzca algún daño o perjuicio en el
vecino, este podrá pedir que se arranque o se corten sus ramas.

Régimen de protección a la vivienda familiar: Requisitos del régimen:

 Debe ser un inmueble.

 Destinado si o si a vivienda.
 Se puede proteger el todo o una parte de su valor del inmueble.
  Se puede tener, en todo el país, un solo inmueble afectado bajo este régimen.
Por lo tanto, en el caso de que un acreedor descubra, que por ejemplo, una
persona posee más de un bien afectado a este régimen, le solicitara que
desafecte uno de ellos para que pueda ejecutarlo
 Se debe registrar en el RPI, para que sea oponible.

Legitimados para afectar al régimen de la protección de vivienda:

 Titular registral: titular del dominio o titulares del condominio

 Por acto de última voluntad: es decir, en un testamento se puede pedir la
afectación posterior a la muerte.
 Juez: la puede dictar en caso de haber menores o incapaces, con la finalidad de
protegerlos de los acreedores.

Beneficiarios: son las personas que el constituyente (quien afecta al bien como
régimen de protección familiar), señala como beneficiarios, y por lo tanto, estarán
alcanzados por la protección. Estos beneficiarios no serán los titulares de dominio,
pero tendrán una suerte de derechos. Serán beneficiarios el:

 Constituyente: quien viva solo, puede proteger su mismo inmueble.

 Conyugue.
No hace falta la
 Conviviente. convivencia, alcanzara
 Ascendientes. con que uno 1 solo viva
 Descendientes. en el inmueble
 En caso de no poseer ninguno de los anteriores: se puede afectar a parientes
colaterales hasta 3er grado, que sea conviviente (hermanos).

Los beneficiarios podrán oponer protección, es decir, si un acreedor deseara ejecutar

el bien, ellos podrán determinar que el bien se encuentra protegido.

Efectos: a partir de la afectación, el inmueble es inejecutable. Es decir, si la persona

constituye el bien con el régimen de familia el 13-10, pero poseía acreedores del 10-
13, estos podrán atacar el inmueble, ya que fue posterior la inscripción del bien. En
principio, el bien quedará protegido de toda deuda a partir de la afectación.

Excepciones en la cuales se puede atacar posteriormente a la afectación:

 Expensas, impuestos, tasas o contribuciones: en caso de no pagarlas, podrá ser

ejecutable. Es decir, aunque el bien este afectado al régimen, se podrá
ejecutar igual, si no se pagasen las expensas.
 Garantías reales constituidas conforme al art. 250: en el CCCN se permite que
se realice un levantamiento para un único acto. Por ejemplo, si se quiere
realizar una hipoteca sobre el inmueble que está afectado al régimen de
protección familiar, el banco determinará que no se podrá ejecutar la
hipoteca, justamente por estar afectado al régimen. Por lo tanto, el CCC
 permite que se realice un levantamiento. Es decir, se levante la protección
únicamente para el acto, de esta forma, el único que podría ejecutar la casa
sería el banco, ya que se levantó la protección para que proceda la hipoteca.
 Obligaciones de construcciones o mejoras en la vivienda: en el caso, de realizar
mejoras en el inmueble y no abonarlas, se podrá ejecutar.
 Alimentos: si se debe dinero de alimentos, el inmueble se puede ejecutar. Es
decir, si se deben alimentos, y el único bien que se tiene esta afectado al
régimen de familia, se podrá ejecutar de todas formas.
 Frutos: solo aquellos que no son indispensables para satisfacer las necesidades
de los beneficiarios.

¿Cómo vender una casa y mantener la protección?: esto es posible, ya que a través de
la “subrogación real”, se permite traspasar la protección del régimen, al dinero
adquirido de la venta. Por lo tanto, al comprar una nueva casa, estará protegida con la
misma protección que tenía la casa anterior. Entonces, si por ejemplo, se protegió un
bien con el régimen de protección familiar en el año 2015, pero se decide vender ese
inmueble, y se adquirió uno nuevo en el 2021, la protección del segundo inmueble
comenzará desde el año 2015. Es decir, si se afecta en el 2015 la casa, luego se vende,
y se adquiere una nueva, esta última estará afectada desde el año 2015, ya que
cuando se vendió la primera casa, la protección paso a estar en el dinero, y una vez
que se adquirió la nueva vivienda pasó a estar en esta.

Desafectación y cancelación:

 Por solicitud del constituyente: en este caso, el conviviente deberá dar su

consentimiento para desafectar al inmueble. En caso de u este no quiera, se le
deberá hacer el pedido a un juez.
 Cuando se adquiere por herencia un inmueble afectado, y la mayoría de los
herederos quiere desafectarlo: esto podrá realizarse, salvo que haya menores o
incapaces involucrados.
 En el caso de los condominios, para afectar, se requiere la voluntad de todos
los condóminos, mientras para desafectar, solo bastara con el voto de la
mayoría.
 A instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos
previstos en el CCCN, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios: por
ejemplo: si un acreedor descubre que tenía más de un inmueble afectado.
 En caso e expropiación, reivindicación o ejecución autorizada, con los límites
indicados en el art. 249.

La cancelación se dará cuando se le ruegue al registro la baja de la afectación

Procedimiento para afectar:

 Ir directamente al RPI y hacer el trámite administrativo: este es gratuito.

  Iniciar el trámite en el municipio: gratuito. En este caso, el municipio realiza el
trámite a través de la escribanía general de gobierno.
 Escribano: esta es la más costosa.
 La ley 10830: esta es la ley de escrituración gratuita, la cual se tramita en la
escribanía general de gobierno, a través de cada municipio. Tiene una duración
de 2 años. En este caso, se recomienda hacer un poder irrevocable de
escrituración para evitar que el vendedor desaparezca a la hora de firmar.

Propiedad horizontal: la propiedad horizontal comprende aquellos espacios privados,

que correspondan exclusivamente a un propietario, pero a su vez habrá espacios
comunes que le corresponden a todos. Es por esto que este derecho real se diferencia
del condominio, ya que, este último se caracteriza por ser un inmueble perteneciente
a dos o más copropietarios, y todos estos son dueños del todo. La regulación
normativa del PH se encuentra en el CCCN en el capítulo de la propiedad horizontal,
desde el art. 2037 hasta 2072.

Concepto: La propiedad horizontal es un derecho real, que se ejerce sobre un

inmueble propio, el cual otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición
material /jurídica ejercidos sobre las partes privativas y comunes del edificio. En este
caso no habrá dominio, sino que se estará frente a una propiedad horizontal, la cual
otorgara derechos similares, pero no sobre el todo del inmueble .Por lo tanto, este
derecho real es autónomo con respecto al derecho real de dominio y condominio, ya
que posee reglas propias.

El derecho real de propiedad horizontal solo se ejerce sobre inmuebles, por lo tanto,
no se podrá poseer un derecho de propiedad horizontal sobre un vehículo, ni objeto
que no sea un inmueble

Las partes serán inseparables ni transformadas, es decir, que por ejemplo, un

departamento no podrá ser transformado en dominio, ya que no habrá forma de
acceder a este si no es por el lugar en común. El pasillo por el cual se llega al
departamento es un espacio común, por lo tanto, por más que se quiera transformar
el departamento en un dominio, no se podrá.

Elementos de la propiedad horizontal

Para que exista el derecho real, no puede faltar ninguno de ellos:

 Sujeto: podrá ser cualquier persona humana o jurídica, y no existe alguna

particularidad en relación su capacidad.
 Objeto: siempre deberá ser un inmueble. Las características que deberá tener,
están dispuestas en los arts. 2039 a 2041 del CCC, y el mismo será determinado
por las autoridades locales (art.1970). Para que se configure el PH se debe estar
ante un edificio, que contenga departamentos, y cada uno de estos deben
 funcionar de forma independiente. Este departamento deberá tener una salida
a la calle, o un pasaje común. Además, para que se pueda crear un reglamento
de PH, se requiere de forma previa, que haya una aprobación de la autoridad
local. Es decir, deberá haber un plano de PH, en el cual se divida los
departamentos y los espacios comunes. Ante cualquier diferencia que haya
entre el plano y la escritura, se estará por lo dispuesto en el primero, ya que es
este quien habilita al PH a constituir la escritura (plano de PH mata escritura).
 Causa: este derecho real surge de la división jurídica del edificio, que estará
dada conforme a lo dispuesto en el art. 2038, siempre y cuando este
previamente aprobado por un plano de subdivisión, y el reglamento de PH, el
cual se debe confeccionar por escritura pública ante un escribano. De esta
forma, la causa fuente del derecho real de PH, surgirá de la división jurídica que
tenga el edificio, pero dicha división deberá estar aprobada por el plano y el
reglamento de la PH, que deberá confeccionarse por escritura pública.

Para constituir la propiedad horizontal, además de estos títulos, se requiere el modo

(tradición).

Cuando se planea construir un edificio en un terreno, como primera medida se

deberán tener los planos, el cual se tramita en la municipalidad, a tevés de la
secretaria de obras privadas. Una vez que estos se aprueben, se hará el reglamento de
PH, donde quedara constituido. Este reglamento se confecciona, a través de escritura.
Luego, cada comprador de las unidades funcionales, deberán adherir al reglamento. Es
decir, una persona no puede comprar un departamento sin adherir al reglamento de
PH.

Características: sobre las partes privativas será:

o Absoluto
o Exclusivo
o Perpetuo
o Autonomía funcional
o Salida a la vía pública o pasaje común

Con respecto a las partes comunes será (pasillos, entradas, terraza):

o Absoluto
o Perpetuo

Este no es exclusivo, ya que corresponde a todos los copropietarios por igual.

Partes privativas del PH: estas deberán estar compuestas si o si por unidades
funcionales, y podrían tener una unidad complementaria:
  Unidad funcional: estos pueden ser pisos enteros, departamentos, locales, y
también se incluyen a cualquier otro que cumpla con las características: ser
susceptibles de aprovechamiento, por su naturaleza o destino. Asimismo,
deberán poseer independencia funcional y comunicación con la vía pública
(directa o por un pasaje común).
 Unidad complementaria: por ejemplo, un garaje (esta no es obligatoria). Es
decir, si no hay unidad complementaria, seguirá habiendo PH, ya que esta no es
obligatoria.

Cosas y partes necesariamente propias:

 Cosas y partes en el volumen limitado.

 Tabiques internos.
 Puertas y ventanas.
 Artefactos (aires acondicionados)
 Revestimientos.
 Balcones (más allá de que sean necesariamente propios, deberán respetar
reglas relacionadas con las fachadas, por ejemplo, si se quiere poner un todo
debe ser el mismo que todos pusieron)
 Cosas y partes de derecho exclusivo en el reglamento: todo lo que se agregue
en el reglamento, que es propio de la unidad funcional, se considera como
propio.

Partes comunes del PH: Cosas y partes comunes:

 Cosas de uso común: por ejemplo, la entrada a un edificio.

 Partes de uso común.
 Indispensables para la seguridad.
 Determinados en el reglamento.
 Residual: todo aquello que no está atribuido de forma exclusiva o privativa, a
un copropietario o a una unidad funcional, también será considerado parte
común.

Las partes comunes estarán compuestas por:

 partes necesariamente comunes (pasillo, hall, etc.) que podrán ser:

o De uso común: por ejemplo, el pasillo con la salida a la calle.
o De uso exclusivo: aquellos edificios donde hay un quincho que es un
espacio común, pero está reservado para una sola persona en
particular. Esto deberá estar de forma previa en el reglamento, no se
podrá apropiar por costumbre o el paso del tiempo, de forma posterior.
Las partes necesariamente comunes siempre serán de uso común, ya que el
reglamento, por ejemplo, no podrá determinar que una viga corresponde solo
 a un departamento. Por lo tanto, estas partes responden a un interés común.
Entre estas encontramos a:
o Vigas
o Muros
o Pasillos
o Columnas
o Escaleras
o Azoteas
o Ascensores
o Cimientos
o Patios
o Cañerías (al ser una parte necesariamente común, si esta se rompe, el
encargado de su arreglo es el consorcio)
 Comunes no indispensables: Existen también espacios comunes no
indispensables, los cuales podrían no estar. Por ejemplo, un sum o playroom.

Sobre estas partes o cosas en común, ningún propietario puede alegar derechos
exclusivos, sin perjuicio de que podrá alegar que su uso es exclusivo. Por ejemplo,
quien construye el quincho para hacer un uso exclusivo, y en este está el tanque de
agua, los demás copropietarios deberán acceder de todas formas, por más que quien
construyo el quincho determine que es de uso exclusivo.

Cada propietario podrá usar las cosas y partes comunes, conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios. Para poder determinar
este tipo de cuestiones, se deberá recurrir al reglamento de la PH, y en caso de que
este no diga nada, se recurrirá al CCCN, el cual se encuentra por debajo del
reglamento. .

Bienes del consorcio: el CCCN le atribuye al consorcio personalidad jurídica, por lo

tanto, es un ente susceptible de adquirir derechos y obligaciones. Al ser una persona,
posee todos los atributos de la personalidad, es decir, nombre, domicilio, patrimonio,
capacidad, etc. Sin embargo, esta personalidad jurídica será diferenciada de la de sus
miembros.

Caja de contingencias: Los consorcios suelen tener una caja de contingencias, donde se
recauda un capital como reserva para ser utilizado en caso de alguna contingencia (por
ejemplo, que se rompa una cerradura, etc.). Esta caja es considerada como un bien de
consorcio.

¿Qué sucede si un copropietario no cumple con el pago de las expensas? si un

propietario no cumple con el pago de expensas, el consorcio (que tiene personería)
podrá iniciar acciones judiciales ejecutorias sobre el patrimonio del deudor, es decir,
que responderá con la propiedad de su departamento. Por lo tanto, el departamento
pasara a ser un bien del consorcio, el cual se podría alquilar y bajar las expensas para
todos los propietarios o formar parte del fondo de emergencia. Los bienes del
consorcio no son partes comunes, sino que serán privativas, y si este adquiriere
deudas frente a terceros, podrá ser ejecutable.

Requisitos del objeto: el objeto en este caso es siempre un inmueble

 Aprobación de la autoridad local (plano o mensura PH).

 Una vez adquirida la aprobación del plano, se podrá constituir el reglamento,
conforme al art. 2038 CCC. Este es considerado como un acto jurídico de
administración, y tiene las siguientes características:
o Debe hacerse por escritura pública notarial
o Se escribe en el registro inmobiliario.
o Se pide certificado de dominio, pero no inhibición, ya que no se deslinda
del patrimonio sino que cambia el derecho real.
o No se requiere de asentimiento.

Contenido del reglamento (art. 2056): el artículo 2056 del CCC determinara todo
aquello que deberá estar en el reglamento. El reglamento deberá fijar:

 Determinación del terreno: medidas, espacios, etc. que deberá coincidir con el
plano de mensura.
 Determinación de las unidades funcionales y complementarias
 Enumeración de los bienes propios
 Composición del patrimonio del consorcio
 Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad
 Determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes, esto se
determina dependiendo de la cantidad de terreno que se posea. Es decir, las
expensas se pagaran con relación a la cantidad de espacio que se tenga.
 Uso y goce de las partes comunes
 Destino de las unidades funcionales, es decir, se determina si serán para uso de
vivienda, locales, etc.
 Etc.

El propietario vendedor será quien redacte el reglamento, mientras que el escribano

dará fe del mismo. Por otro lado, los compradores de cada unidad funcional deberán
adherirse al reglamento.

Órganos del consorcio:

 Órgano administrador (ejecutivo), el cual está regulado en el art. 2065: será el

representante del consorcio, y esta es una representación orgánica, ya que no
requiere que se le dé un poder al administrador, ni es una representación legal
(como la de los padres con sus hijos). Esta representación surge del mismo
 estatuto que crea el instrumento, es decir, que el mismo estatuto que crea el
consorcio, establece que su representante es el administrador.
Al ser el órgano ejecutivo, este lleva adelante las decisiones de la asamblea,
recauda los fondos, pago de los gastos, ordena losa arreglos, etc.
El administrador es el representante legal del consorcio, y posee carácter de
mandatario. Podrá ser un propietario del edificio, un tercero, y el primero de
todos, será el que contrata la empresa constructora. Este tiene las siguientes
facultades:
o Convocar a la asamblea y redactar la orden del día. esto es una
obligación, ya que si no lo hace, el 10% de los copropietarios, podrán
pedir que las asambleas se realicen en ámbito judicial. Esto es así, ya
que el administrador no esta cumpliendo con sus tareas.
o Ejecutar las decisiones de la asamblea. Es decir, todas las decisiones que
se tomaron en asamblea deberán ser ejecutadas por el administrador.
o Atender a la conservación de las cosas y partes comunes.
 Asamblea (órgano deliberativo), la cual está regulada en el art. 2058: la misma
está conformada por la suma de todos los copropietarios que se reúnen, votan
y adoptan decisiones en asamblea ordinaria o extraordinaria. La asamblea
ordinaria será aquella que tiene una fecha fijada en el reglamento de PH.
Por lo general, todas las decisiones que se deliberan, discute, y votan en la
asamblea, deberán estar enunciadas en la convocatoria de la asamblea, que se
expresan en el orden del día. Es decir, el orden del día son aquellos temas que
se van a tratar y deben estar expresados en la convocatoria. Sin embargo, Se
podrán tratar temas que no se encuentren en el orden del día, siempre y
cuando haya unanimidad para tratarlos por parte de todos los presentes en la
asamblea.
La asamblea es quien decide, si por ejemplo, se despide al portero, ya que son
ellos quienes abonan las expensas.
 Consejo (órgano de control), el cual estará dispuesto en el art. 2064: este se
conformara por 3 consorcistas designados por la asamblea, y su función es la
de controlar la tarea del administrador. Las facultades del consejos son:
o Convocar a la asamblea y redactar la orden del día.
o Controlar los aspectos económicos del consorcio.
o Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva.
o Ejercer la administración en caso de que no se encuentre el
administrador, por ejemplo si se enferma. Si el puesto está vacante, se
convoca a asamblea a los 3 días de producida la vacancia.

Modificación del reglamento (art. 2057):

 Clausulas estatutarias: para la modificación de las cláusulas que tengan

implicancia patrimonial, cambio de destino (por ejemplo, se pasa de viviendas a
 locales) determinen partes propias o comunes, determinen porcentajes de
contribución de expensas, etc. se requiere de unanimidad de los
copropietarios. Esto es así, ya que los cambios pueden beneficiar a un
copropietario, y perjudicar a los demás, es decir, por ejemplo, si un
copropietario se atribuye una parte común como propia, todo el resto se
quedaran sin esa parte común.
 Clausulas reglamentarias: estas serán las clausulas restantes, y exigen una
mayoría de 2/3 del total de los propietarios. Al modificar el reglamento, se
deberá hacer a través de escritura pública, y para tener oponibilidad ante
terceros, se tiene que inscribir en el registro.

Tipos de asambleas:

 Ordinarias: estas son periódicas, y los plazos están establecidos en el

reglamento (son 1 o 2 por año).
 Extraordinarias: estas no se encuentran determinadas, sino que se producen en
situaciones especiales, que hacen necesaria la convocatoria de una asamblea
previa a la fecha fijada en el reglamento.

Asambleas:

 Solo participan los propietarios, y eventualmente quienes tengan una carta

poder (abogado, inquilino, conyugue que no es propietario, etc.).
 Competencia de la asamblea: esta puede ser:
o Especiales: será de acuerdo a las atribuciones proporcionadas por el art.
2058 y 2059 inc. L. En el artículo 2059, se determina que lo que el
reglamento le atribuyo como facultad especial, será una competencia
atribuida a la asamblea.
o Residuales: todo aquello que no se competencia de los otros dos
órganos, le corresponde residualmente a la asamblea.
o En revisión: las decisiones del administrador, o consejo de propietarios,
pueden ser aprobados por la asamblea.
 Convocatoria: esta deberá ser prevista por el reglamento, no obstante el CCCN
aclara como será las primeras asambleas:
o La primera será celebrada a los 90 días de cumplidos los dos años, o que
se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales,
dependiendo de que ocurra primero.
o Debe transcribirse el orden del día, y es nulo otro tema, salvo que estén
todos presentes y exista unanimidad positiva sobre tratarlo.
o Se permite la autoconvocatoria, y sus decisiones serán válidas si se
reúne la mayoría de las 2/3 partes de los copropietarios.
 o Serán válidas las decisiones unánimes que no sean en asamblea. Por
ejemplo, no se realizó una asamblea, pero todos los copropietarios
juntaron plata para pintar el edificio, esta decisión es valida.

Quórum y mayoría

 Quórum: cantidad necesaria para tratar un tema

 Mayoría: la cantidad necesaria para aprobar una decisión, es decir, es la
cantidad de copropietarios que se necesitan para que se apruebe una decisión
y el consorcio la ejecute.
 La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las cuales deben ser
comunicadas por medios fehacientes (carta documento). Esto es así, ya que los
ausentes tendrán el derecho a la oposición, es decir, tendrán derecho a
oponerse. Sin embargo, estas decisiones quedaran aprobadas a los 5 días que
se notifican, si estos copropietarios ausentes no se opusieron.
 Deben ser como mínimo igual a la mayoría necesaria para resolver los temas
del orden del día.
 Se poseen 30 días desde la fecha de asamblea para promover una acción
judicial de remoción de asamblea. Estas pueden hacerse por no haber
convocado la asamblea, no estar en la orden del día lo que se votó, no
conseguir las mayorías, el acta no refleja la decisión tomada en la asamblea,
etc.

Derechos reales que recaen sobre cosa ajena : los titulares de estos derechos reales,
no tendrán propiedad sobre la cosa objeto de estos derechos, sino que tendrán
facultades, las cuales se adquieren como un derecho real. Estos derechos reales se
dividen en dos categorías:

 Disfrute: usufructo, uso, habitación.

 Garantía: hipoteca, prenda, etc.

Derechos reales de disfrute:

Usufructo: es el derecho real de usar, gozar, y disponer jurídicamente de un bien

ajeno, pero sin que se altere su sustancia. El CCCN considera que se altera la sustancia,
cuando a un usufructo, se le cambia el destino. Entonces, si por ejemplo, se entregó un
usufructo para una vivienda, y la persona establece una fábrica, se estaría alterando la
sustancia del usufructo brindado. De esta forma, en la medida de que se modifique la
sustancia, podrá haber una causal de extinción del derecho real.

El usufructo deberá inscribirse en el registro de propiedad inmueble, en este se dejará

constancia de quien es el titular de la propiedad, pero dicho titular no tendrá el
dominio pleno. Por lo tanto, la persona que posee un derecho real de usufructo, podrá
usar, gozar y disponer jurídicamente del bien ajeno. Como la persona que posee el
derecho real, tiene la disposición jurídica del bien, podrá alquilar la propiedad a un
tercero.

Adelanto de herencia: Este tipo de derechos real es muy habitual en los adelantos de
herencia, cuando el causante quiere comenzar a dividir los bienes, y no desea esperar
su fallecimiento. En el adelanto de herencia, los padres donan la propiedad, pero
también se constituye un derecho real de usufructo vitalicio. Por lo tanto, en el mismo
acto donde el heredero pasa a ser propietario, se hace el usufructo a los padres. Al
separar el usufructo, lo que le queda a la otra persona es la nuda propiedad, es decir,
la titularidad del inmueble, pero no podrá usar la casa, disponerla, alquilarla, etc, ya
que los padres tienen el derecho real de usufructo. Es decir, los padres tendrán
derecho de vivir en esa casa hasta el plazo acordado, y si es vitalicio, hasta que
fallezcan. Una vez que se cumpla el plazo, se extingue el usufructo, perfeccionándose,
así la titularidad del nudo propietario, y los hijos tendrán el dominio completo. Por lo
tanto, esto tiene como finalidad de que los hijos, no deben realizar ninguna sucesión,
ya cuando fallezcan sus padres, podrán disponer del inmueble. En caso de que sea
vitalicia y se dé el fallecimiento, se deberá presentar en el registro la partida de
defunción.

Partes en un usufructo:

 Usufructuario: es quien tiene la titularidad de este derecho, pero la cosa es

ajena, ya que le pertenece al nudo propietario. Entonces, si por ejemplo, un
padre quiere donar a su hijo el inmueble donde vive, pero quiere seguir
habitándolo, le donara la nuda propiedad, y el hijo constituirá un usufructo, a
favor de su padre, para que este viva hasta que fallezca.
 Nudo propietario: es quien conserva la titularidad del bien.

Inventario de la cosa: se trata de un inventario que se hace previo a la entrada de uso

y goce, y puede ser:

 Voluntario: cualquiera de las partes tiene derecho a inventariar y determinar el

estado del objeto antes de entrar en uso y goce. El inventario podrá hacerse
por instrumento privado. Si este no se hace, se presume que fue entregado en
buen estado de conservación.
 Obligatorio: cuando las partes son menores de edad o incapaces el inventario
se deberá realizar de forma obligatorio, y deberá hacerse por escritura pública.
Aquí se protegen intereses de personas que no se pueden defender.

Constitución de garantía: el acto de constitución de garantía, se realizará a través de

instrumento público, y se deberá confeccionar previo al ingreso de uso y goce. En este
acto, se deberá otorgar garantía suficiente por la conservación y restitución de los
bienes, cuando se extinga el usufructo. Esto es así, ya que el propietario, tiene derecho
de que al momento de la devolución, el bien se encuentre en las mismas condiciones
que al iniciar el usufructo.

Caracteres del usufructo:

 Intrasmisible por causa de muerte: si una persona constituye un usufructo

vitalicio a favor de su padre, el día que este fallezca, el derecho de usufructo no
será parte de la sucesión de bienes. También puede suceder, que el propietario
de un inmueble no desea realizar un contrato de alquiler, entonces, constituye
un usufructo a cambio de dinero con una persona. Si esa persona fallece, no se
trasmitirá el derecho de usufructo a sus herederos, sino que se extinguirá.
 Es trasmisible por acto entre vivos: este sería el ejemplo de un alquiler, donde
se trasmite el uso y goce por un determinado tiempo. El usufructuario podrá
hacer esto, sin tener que pedirle permiso al nudo propietario.
 Trasmitir el usufructo.
 Es ejecutable

Causas de constitución de usufructo:

 Contrato: este se hará por escritura pública (titulo), y luego se deberá ocupar el
inmueble para adquirir el modo.
 Por testamento.
 Por prescripción adquisitiva.

Facultades de las partes:

 Nudo propietario: este solo podrá:

o Trasmitir la nuda propiedad, es decir, la titularidad del inmueble, pero
sin la facultad de gozar y disponer de dicho bien. Esto no es muy usual,
ya que se estaría comprando solo la nuda propiedad, pero si el precio
es muy bajo se podría adquirir el bien, sabiendo que en un futuro se
podrá ocupar.
o Hipotecar
El resto de los derechos reales no podrán ser constituidos, ya que requieren
uso y goce, y el usufructo trasmute el uso y goce.
 Usufructuario: puede constituir servidumbre, anticresis, uso, habitación, y
también podrá, constituir derechos personales de uso y goce (por ejemplo, una
locación o comodato). Los usufructuarios tendrán todo los derechos reales de
cosa ajena, exceptuando la hipoteca.

Plazo: el usufructo se puede determinar de forma temporario. Sin embargo, si el

usufructo es a favor de una persona humana, y no se aclaró ningún plazo, se presumirá
que el plazo es vitalicio. Es decir, si se determinó que el usufructo es por un plazo de 5
años, durará dicho plazo, pero si no se determinó un plazo, durará de forma vitalicia.
En cambio, si el usufructo es a favor de persona jurídica, dura 50 años o hasta que se
disuelva la sociedad.

Medios especiales de extinción:

 Muerte de persona humana. En el caso de una persona jurídica, el usufructo se

extingue a los 50 años, o si se disuelve la sociedad (liquidación).
 No uso por 10 años: si no se usa el usufructo por diez años, el nudo propietario
puede pedir la extinción del mismo, y se perfecciona el dominio total sobre el
nudo propietario.
 Uso abusivo: para determinar cuándo hay uso abusivo se requiere recurrir a la
jurisprudencia. La misma determino que se configura el uso abusivo cuando se
contrarié la buena fe, moral o buenas costumbres.
 Alteración de la sustancia: hay alteración de un bien cuando se le cambia la
materia o el destino.

Derecho de acrecer: el usufructo se puede establecer de forma conjunta o simultánea a

favor de varias personas, por ejemplo, se constituye a favor de los dos padres, en este
caso, ambos tienen el mismo derecho. Sin embargo, no se pueden establecer de forma
sucesiva, por lo tanto, no se puede determinar: “primero lo usará María por el plazo de
un año, y luego cuando pase ese año, lo usará Juan”. No obstante, se podrá establecer
de forma subsidiaria (invitación a ofertar), es decir, que si se constituye un usufructo a
favor de una persona, y esta no quiere o puede aceptarlo, se le puede ofertar a una
segunda persona, entonces, como el primero beneficiario del derecho lo rechazo, se le
puede ofertar a una segunda persona.

En este caso, al haber varias personas, la pregunta es, ¿qué sucede al fallecer una de
ellas? El principio es que, si se extingue para una, subsiste para las restantes, es decir,
que no afectara su derecho de usufructo, pero tampoco va a acrecer en ninguna
medida. Sin embargo, si en el titulo constitutivo e prevé lo contrario, el otro
usufructuario acrecerá.

Uso: este es el derecho real de usar y gozar una cosa ajena, en la extensión y con los
límites establecidos en el título, pero sin alterar su sustancia. En este caso, no hay
disposición jurídica, como si la hay en el derecho de usufructo, y además, se exige que
se aclare cuál es la extensión del uso. Si se incumpliese la obligación de determinar
cuál es la extensión del uso, la ley presumirá que se encuentra ante un usufructo, y no
un uso.

Modo de expresar la extensión del uso y goce: la doctrina concluye que la extensión y
los límites del uso y goce, se expresan en el porcentaje de frutos que se tendrá sobre el
objeto. Dicho de otra forma, para que el uso este constituido válidamente, las partes
deberán expresar, en el título, el porcentaje de frutos correspondiente al usuario, y en
el caso, que no se aclare que porcentaje le corresponde a las partes, será un usufructo.
 Por lo tanto, en el uso existirá la facultad de estar en el bien, pero si este se alquilare
parcialmente (por ejemplo, solo se alquilase una habitación), quien tiene el uso
poseerá un 50% del mismo, y quien tiene la habitación el otro 50%. No podrá ser un
100%, porque de ser así se estaría ante el derecho de usufructo. Dicho porcentaje,
deberá estar establecido en el título.

La extensión del derecho deberá establecerse en el título, es decir, en este se tendrá

que establecer el porcentaje de uso, que le corresponde al usuario, y si este no se
aclara, se presume como usufructo, es decir, le corresponde un 100% de los frutos. De
esta forma, el usuario nunca podrá tener el 100 % de los frutos, siempre deberá tener
menos del 100, y dicho porcentaje será la extensión del derecho del usuario.

Partes:

 Usuario: tiene las facultades de usar y gozar del objeto.

 Nudo propietario

Caracteres del uso:

 No puede constituirse a favor de persona jurídica.

 Se discute si es trasmisible: De esta forma, el artículo 398 del CCC determina
que todos los derechos son trasmisibles, mientras que el 1906 determina que
todos los derechos reales son trasmisibles, excepto disposición legal en
contrario. Por último el artículo 1124 inc. a, determina que el derecho de uso se
puede trasmitir, pero informando al nudo propietario.
 Se pueden ejecutar los frutos, pero no el uso: Entonces, si se dio un bien a una
persona para que esta la ocupe, pero dicha persona tiene deudas, los
acreedores, no podrán atacar todo el bien en donde la persona se encuentra
gozando de su derecho de uso. Sin embargo, los frutos generados por la
persona, en el porcentaje que le corresponda, podrán ejecutar, salvo que esos
frutos se limitan a las necesidades del usuario y su familia.

Facultades del usuario:

 No puede constituir otros derechos reales sobre la cosa.

 Puede constituir derechos personales sobre la cosa.

El uso tiene aplicación como norma supletoria de las reglas de usufructo.

Habitación: la habitación consiste en morar, es decir, solo se podrá habitar el

inmueble, sin realizar modificaciones al mismo, ya que solo se puede vivir en este. El
derecho real de habitación, solo se puede constituir a favor de persona humana.

En este caso, quien sea beneficiario del derecho real de habitación, deberá tener una
necesidad habitacional, ya que en el caso de que el beneficiario tenga otro inmueble
para habitar, se podrá solicitar la extinción del derecho. Además este derecho, puede
ser aplicado tanto sobre una parte del inmueble, como también sobre el inmueble
entero.

El titular del derecho real de habitación, no tendrá nunca derecho a los frutos, ya que
solo habita en la casa por una necesidad. En caso de poner en alquiler la propiedad,
significa que no existe una necesidad de habitarla, y por lo tanto se podría pedir la
extinción del derecho.

El objeto afectado en este derecho real, requiere que se trate de una casa o vivienda, y
se debe utilizar con ese fin, por lo tanto, no puede ser utilizado para comercio,
profesión, etc. Además, la habitación requiere que se trate de una casa o vivienda
construida, debido a que es un derecho real que se constituye por necesidad, por lo
tanto, el objeto deberá estar apto para utilizarlo como vivienda.

Partes: la parte de este derecho se denomina habitador, y es el que posee a su favor la

habitación. No se hace mención acerca de cómo llamar a la otra parte, sin embargo,
nos referimos a ella como nudo propietario.

Limitaciones de la habitación:

 Si el inmueble no está construido, entonces no se puede constituir una

habitación.
 Se discute acerca de su pluridad, es decir, si se puede constituir dos derechos
de habitación sobre el mimo objeto. En este caso, antes de generar algún tipo
de gasto, se deberá verificar cual es la postura del registro.
 No se puede trasmitir el derecho real de habitación, por actos entre vivos o
causa de muerte.
 La habitación es inejecutable. Es decir, el derecho de habitación no se puede
ejecutar, ya que la persona habita en el inmueble por una necesidad.

Habitación por causa de muerte: esta aplicara para el conyugue supérstite, es decir el
viudo o viuda, y el conviviente supérstite:

 Conyugue: se refiere a dos personas que estén casadas, siempre y cuando no

haya mediado un divorcio o nulidad,
 Unión convivencial: se requiere que haya convivencia estable, publica, notoria,
al menos por un plazo de dos años. La unión conivencial es una situación de
hecho, que se da por una relación afectiva, pero también puede ser
registrable. Esta unión, otorga a los convivientes, una serie de derechos, que
no son iguales a los del matrimonio.

Diferencia entre conyugues y convivientes:

  Conyugues: En el matrimonio, existen dos tipos de bienes: los gananciales y los
propios. Los primeros refieren a aquellos bienes que se adquieren durante el
matrimonio, y los segundos, a los que ya poseían cada uno previamente a
casarse. Con respecto a los bienes propios, si uno de los dos fallece, el
conyugue va a heredar, y si hubiese hijos, también lo hace, pero como uno más
de ellos. Ahora bien, sobre los bienes gananciales, a ambos les corresponderá
el 50% de estos, y si uno de los dos fallece, el otro no hereda los bienes, debido
a que cuando esto ocurre, se extingue el matrimonio por causa de muerte, y de
todos los bienes obtenidos en comunidad, al sobreviviente le corresponde un
50%. Esto es así, ya que el conyugue no hereda bienes gananciales, debido a
que estos bienes ya son de su propiedad, es decir, ya es dueño de un 50% del
bien ganancial, mientras que la otra mitad es heredada por los hijos, si los
hubiese.
 Unión convivencial: En una unión conivencial, el conviviente nunca hereda,
salvo que sea beneficiario de un testamento, el cual deberá realizarse frente a
un escribano. En el caso que uno de los convivientes fallezca, si bien no hay
comunidad de bienes, la ley le otorgará una compensación económica.
Entonces, puede suceder que uno de los dos convivientes se dedica a cuidar la
casa, los hijos, etc, mientras que el otro trabaja y genera ingresos. De
generarse una separación, quien dejo su trabajo para dedicarse al hogar,
quedaría totalmente desprotegido, es por esto que la compensación
económica aplica tanto al matrimonio, como a la unión convivencial. El
reconocimiento de esta compensación, puede ser en dinero (dar una suma de
dinero) o en especie (dar un lugar donde vivir hasta que pueda hacerlo por su
cuenta).

¿Qué sucede en el caso del derecho real de habitación? Ahora bien, respecto al
derecho real de habitación, el CCCN, determina con relación al

 Conyugue: el CCC en su art. 2383, estipula que “El cónyuge supérstite tiene
derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el
inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y
que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras
personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante”. En el caso,
que si fallezca el titular del derecho real de habitación, y el mismo se utilizaba
como un hogar familiar, el conyugue supérstite lo adquiere de pleno derecho y
de forma vitalicia. Por lo general, el derecho real siempre se constituye hacia
una persona determinada, y no puede ser trasmitido a otra persona, pero, si el
derecho fue constituido como un hogar familiar, el conyugue adquiere el
derecho de habitación de pleno derecho.
 Conviviente: cuando se trate de un conviviente supérstite, el CCCN establece en
su art. 527 que: “El conviviente supérstite que carece de vivienda propia
 habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar
el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el
inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y
que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras
personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante. Se extingue
si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae
matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para
acceder a ésta”. Cuando no hay un matrimonio, pero se puede probar que
existía una unión convivencial entre el conviviente y la persona fallecida, el
derecho permanece por dos años. A diferencia del caso anterior, en donde el
derecho era adquirido por el conyugue de pleno derecho, en este caso, el
conviviente lo deberá solicitar judicialmente. Este plazo de dos años, también
fue tomado como criterio para la protección económica, y de darse en especie,
no podrá superarlo.

Sin embargo, para que se trasmita a un conyugue o conviviente, la habitación no debe

ser en conjunto con otro habitador.

Servidumbre: la servidumbre es un derecho real de disfrute constituida entre dos

inmuebles. En este derecho se requieren dos objetos, ya que uno será el inmueble
dominante, es decir el que se beneficia, mientras que el otro será el sirviente, aquel
que otorga el beneficio. La servidumbre es otorgada a favor del titular del inmueble
dominante, en cambio, el titular del inmueble sirviente tendrá una carga, la cual es
anotada como un gravamen a su propiedad.

En principio, el derecho es a favor de personas, que a la vez funciona tanto como un

beneficio y restricción, siendo este sobre la totalidad de la casa, o solo una parte
material.

Partes:

 Fundo dominante
 Fundo sirviente

Tipos de servidumbre:

 Positiva- negativa:
o Positiva: en la servidumbre positiva, se lo otorga el derecho, al titular
del inmueble dominante, de pasar o transitar por el inmueble sirviente.
Es decir, en este caso, se le otorga una acción positiva al fundo
dominante, sobre la propiedad del fundo sirviente, y siempre requerirá
título (escritura pública) y modo (que la persona pase por el camino que
se le dio derecho).
 o Negativa: por otro lado, la servidumbre será negativa cuando se realice
algún tipo de limitación estableciendo una abstención determinada. En
esta, solo se requiere el título.

 Real-personal:
o Personal: esta es constituida en favor de una persona determinada, y la
misma, se presume vitalicia, salvo que haya pacto en contrario.
o Real: esta será inherente al inmueble dominante, y no puede ser
separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen. Por lo general, esta se encuentra en beneficio del
inmueble.
En caso de duda sobre si se constituyó una servidumbre real o personal, se
presume que esta será personal. Por lo tanto, si una persona constituye una
servidumbre, en favor de una persona, sin determinar la clase de la misma
(personal-real), cuando la persona fallezca, la servidumbre se extinguirá, ya que
justamente se presumirá personal.
 Administrativa: esta se rige por el derecho administrativo, es decir, por el
derecho público.

Servidumbres forzosas y reales: las servidumbres forzosas y reales son creadas por la
ley, es decir, es la legislación quien las crea, y establecerá la obligación de dar la
servidumbre. Sin embargo, si el titular del inmueble no está de acuerdo, podrá
someterlo judicialmente y acordar un pago de indemnización por el perjuicio
generada. La acción para reclamar la servidumbre forzosa es imprescriptible.

Las servidumbres forzosas se configuran cuando:

 La servidumbre sea de transito: la misma se configurará cuando una persona no

tenga salida a la calle, o si la tuviera la misma no es adecuada. Un claro ejemplo
de estas servidumbres, se podrá originar, cuando hay dos campos, uno detrás
del otro, y para que el propietario del campo de atrás pueda entrar y salir, se
coloca una tranquera. En este caso, la propiedad la tendrá el dueño del campo,
pero le otorgará un derecho positivo a otra persona, para transitar por esa
parte.
 La servidumbre sea para la explotación de un acueducto: la misma se
configurará cuando la única posibilidad, para explotar el acueducto, sea a
través de la servidumbre, o también se podrá configurar en el supuesto de que
haya una necesidad para la población, por ejemplo, cuando se necesita
trasladar agua.
  La servidumbre sea necesaria para la explotación económica o para la
población: la misma se configura, por ejemplo, cuando se requiere realizar
tendidos de fibra óptica, para suministrar internet a una población.
 De agua: la misma se configura cuando hay un curso natural de agua que
atraviesa el terreno de una persona, entonces, para que esta pueda ingresar o
salir de su inmueble se constituye la servidumbre.

Aclaraciones

 En ningún caso el juez podrá constituir una servidumbre o imponer su

constitución, ya que los únicos casos forzosos son los creados por la ley.
 En caso de duda, sobre si es gratuita u onerosa, se está por la última. Pero si la
servidumbre es onerosa, y se configurará algún desacuerdo con relación al
precio, el mismo será impuesto por el juez.
 La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas, y en
caso de extinguirse para una, subsiste para las restantes, pero sin derecho a
acrecer, excepto que el titulo prevea lo contrario.
 La servidumbre personal es intrasmisible por causa de muerte, ya que se
extingue con la muerte.
 Ninguna servidumbre real puede trasmitirse con independencia del inmueble
dominante, ya que esta se encuentra adherida al inmueble.

Derechos reales de garantía: los derechos reales de garantía se constituyen sobre una cosa
ajena, es decir, tanto la prenda, la hipoteca como la anticresis , se constituyen en favor de una
persona humana o jurídica, y quien tendrá derecho sobre la cosa no será el propietario.
Entonces, por ejemplo, cuando una persona, solicita un préstamo a un banco con el objetivo
de comprarse un inmueble, luego el dinero, otorgado por el banco, se deberá devolver en
cuotas. Ante esto, el banco, para asegurarse de que la persona pagara el crédito, va a exigir
que se constituya una hipoteca sobre el objeto que la persona compró, es decir, el inmueble o
el objeto comprado, sería el objeto ajeno sobre el cual tendrá derecho el banco, y recaerá la
hipoteca. Lo mismo sucede cuando se compra un vehículo mediante un plan de ahorro, y este
se retira antes de pagar la totalidad del precio. En este caso, la agencia se garantiza que la
persona va a seguir pagando el auto, por medio de una prenda.

De esta forma, tanto en la hipoteca, como la prenda, si la persona no llegase a cumplir con su
compromiso de pago, los acreedores (el banco) del derecho real, se garantizan una acción de
persecución y preferencia sobre los bienes en los que se constituyeron los derechos reales.
Entonces, si una persona solicito un préstamo en un banco, para la compra de un inmueble,
sobre el cual se consolidará una hipoteca, en principio, si la persona no pagase las cuotas
relativas al préstamo, será el banco quien ejecuta y se cobra sobre el inmueble, sin embargo,
en caso de que haya un remanente, y otro acreedor tenga una deuda exigible y ejecutable,
podría cobrarla.
Accesoriedad de los derechos de garantía: Todos los derechos reales de garantía son
accesorios, es decir, no subsisten sin la existencia de la obligación principal. Al ser derechos
accesorios, estos siguen la suerte de la obligación principal, y garantizan el cumplimiento de
estas. Por lo tanto, en caso de incumplirse la obligación principal de un contrato, que por
ejemplo, puede ser el pago de las cuotas del préstamo otorgado por el banco, se podrá
ejecutar el objeto que fue dado en hipoteca, prenda o anticresis. Entonces, al extinguirse la
obligación principal, cualquiera de estos tres derechos reales, carecerá de la causa por la cual
fue constituida, y por lo tanto se extingue.

Principios de garantía que rigen sobre los derechos reales de hipoteca, prenda y anticresis:

 Principio de garantía y realización del valor: la garantía real tiene la función de

reforzar o asegurar el cumplimiento de un crédito dinerario, o cualquier obligación
susceptible de valoración económica o pecuniaria. Sin embargo, si la deuda se
extingue, la garantía carece de causa y será nula. Esto es así, ya que los derechos de
garantía son accesorios, por lo tanto, seguirán la suerte de la obligación principal.
La hipoteca, debe tener una obligación anterior que se esté garantizando, pero en
caso de no estar, se podría configurar una simulación de crédito, la cual tiene como
objetivo defraudar a terceros. Es decir, no podrá haber una hipoteca, sin la existencia
de un crédito, una deuda u obligación.
La escritura de la hipoteca puede encontrarse por separado de la escritura de
propiedad, pero también, puede estar dentro de la misma. Esto se da en caso de que
el banco sea quien presta el dinero para la compra de la propiedad, por lo tanto, al
momento de configurarse la escritura de la vivienda, se configurará en la misma, a la
hipoteca.
El art. 2187 del CCCN, caracteriza a los créditos garantizables, al establecer que “Se
puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de
dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones
admitidas por la ley.” Se podrán garantizar créditos que no estén sujetos a ningún
cargo, condición, ni plazo, pero también, se podrán garantizar obligaciones que si
tengan, por ejemplo, un plazo, como cuando se realiza un préstamo que se deberá
devolver en 20 años. Por otro lado, también se aclara que, al momento de constituir
un derecho real de garantía, deberá individualizarse el crédito adecuadamente, a
través de los sujetos, objetos, y causa. Por lo tanto, cuando se constituye una hipoteca,
prenda o anticresis, se debe aclarar la obligación que se afianza en esta (por ejemplo,
si se constituye una hipoteca, se deberá determinar que la misma se encuentra
afianzada a la obligación del pago del préstamo hipotecario)
 Principio de individualización: la prenda y la hipoteca son indivisibles, y subsisten
integras (de forma completa), es decir que, hasta que no se cancele la totalidad de la
deuda sobre el objeto u objetos afectados, la hipoteca subsitirá. Entonces, por
ejemplo, si una persona realiza una hipoteca a 20 años, y solo paga uno de los 20 años
que dura la misma, esta no se podrá extinguir y generar una nueva por 19 años, ya que
si se realiza una nueva por los 19 años restantes, se estaría dividiendo la hipoteca, y
 esta solo desaparecerá una vez que se extinga la totalidad de la deuda, por parte de
todos los titulares y todos los bienes involucrados. También, este principio hace
referencia, a que aun cuando se reduzca el monto de la obligación garantizada, seguirá
afectando a todo el inmueble.
Este principio se encuentra regulado por el art. 2191 del CCCN, al decir que “Los
derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno
de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de
toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios
bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con
prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías. Puede
convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre
que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio
interés”. Por otro lado, este principio tiene dos excepciones, siendo una de ellas, que
las partes pactasen la divisibilidad, pero para que esto sea posible, se debe establecer
si lo que se desea dividir es el objeto o la deuda en personas.
o División de la deuda en personas: en este caso, si dos personas constituyen
una hipoteca, en principio ambas son deudoras de todo el crédito otorgado
por el banco, salvo que se establezca que cada una de ellas debe solo el 50%
de este.
o División del objeto: en este caso, por ejemple, se puede determinar que de un
campo, se afectara de la parcela 1 solo el 20% a una hipoteca, y de la restante
parcela el 80%.
 Principio de accesoriedad: este principio establece que los derechos reales de garantía
son accesorios del crédito que aseguran, y son intransmisibles sin el crédito,
extinguiéndose con el derecho principal.
 Principio de ajenidad y enajenabilidad: la prenda o hipoteca, siempre deberá recaer
sobre un bien ajeno, es decir, que el beneficiario del derecho real de garantía (por
ejemplo, el banco o la concesionaria de automotores) no podrá ser titular del bien
sobre el cual se constituye la hipoteca, prenda o anticresis. Esto es así, ya que nos
encontramos ante derechos reales que recaen sobre cosa ajena, y pueden ser
propiedad del acreedor. De esta forma, quien constituye el derecho real será el titular
del inmueble, pero, la hipoteca se realiza en favor del acreedor de la obligación
garantizada (por ejemplo, banco). Entonces, por ejemplo, cuando una persona solicita
un préstamo en el banco, para comprar un inmueble, ese inmueble estará a su
nombre, justamente es por eso que el banco no será el titular del bien sobre el cual
recae el derecho real de garantía (hipoteca), y este se consolida sobre un bien ajeno.
Por otro lado, el inmueble debe ser enajenable, por lo tanto, no se podría constituir
una hipoteca sobre un bien de familia.
 Principio de bien de propiedad del constituyente: el bien gravado debe ser propiedad
de quien lo constituye, en garantía de deuda propia o ajena. Es decir, que, el titular de
la casa podría coincidir o no, con quien pidió el préstamo.

Extensión del objeto: en la hipoteca, el objeto siempre será un inmueble, pero además de este,
comprenderá:
  Los accesorios unidos: dentro de los accesorios encontramos las puertas, ventanas,
pileta, etc, y estos quedaran comprendidos si se debe ejecutar la hipoteca, por falta de
pago del préstamo.
 Las mejoras realizadas.
 Las rentas unidas.

Por otro lado, el inmueble no comprenderá:

 Los accesorios unidos que ya tengan una prenda. Por ejemplo, cuando haya algún
animal, como un caballo, sobre el cual pese una prenda.
 Accesorios que son de terceros: en este supuesto se comprenden aquellos accesorios
que están dentro de un inmueble, pero pertenecen a un tercero. Por ejemplo, objetos
entregados en consignación.

Extensión de la garantía: al momento de ejecutar, además de comprender el capital inicial (la

propiedad), la garantía comprende:

 Intereses.
 Daños por incumplimiento.
 Costas por incumplimiento: dentro de estas se encuentran la tasa de justicia, el bono
del abogado, los honorarios, estampados, sellados, etc.

Hipoteca: la hipoteca se encuentra regulada en el art. 2205 del CCCN, el cual establece que
esta es el derecho real de garantía, que recae sobre un objeto, que siempre será un inmueble
individualizado. De todas formas, el inmueble continuará en poder del constituyente, es decir,
quien constituye la hipoteca podrá seguir habitando en el inmueble. Sin embargo, ante el
incumplimiento, por parte del deudor, del pago de los préstamos, el derecho real de hipoteca,
le otorga al banco, las facultades de persecución y preferencia para cobrar el crédito
garantizado.

Constitución:

 Principio general: la regla general indica que la hipoteca deberá constituirse mediante
un contrato. De esta forma, la hipoteca no podrá ser constituida por testamento, ya
que estos son actos jurídicos unilaterales, que provienen de una sola persona,
mientras que en oposición, los contratos son actos jurídicos bilaterales realizados
entre vivos. Entonces, la hipoteca se deberá constituir a través de un contrato con al
menos dos partes.
 Única excepción: Se presenta como única excepción, cuando se pretenda garantizar
obligaciones negociables, siempre que el acreedor sea un fiduciario, y solo en el caso
nombrado, la hipoteca se configurará con la sola voluntad de este último.

Legitimación: estarán legitimados para constituir una hipoteca aquellos que posean la
titularidad del bien. Los titulares de un/a:
  Dominio: por ejemplo una casa.
 Condominio: cuando una propiedad tenga dos o más titulares.
 Propiedad horizontal.
 Conjunto inmobiliarios.
 Superficie.

Forma en la que se debe constituir la hipoteca: la ley determina que la hipoteca debe
constituirse por escritura pública, salvo disposición legal en contrario. El inmueble gravado
deberá estar individualizado, es decir, el bien se debe determinar por su ubicación, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización. Esto último permitirá la
individualización del inmueble objeto de la hipoteca.

Tipos de hipotecas: los tipos de hipoteca se diferencian por el plazo o la forma de pago:

 Hipotecas abiertas (de máxima): en este sistema, la hipoteca se puede pagar, en

cualquier momento, sin gravámenes de pena. Estas suelen utilizarse para periodos
más cortos (6 meses, un año, etc.), es por esto, que las tasas de interés suelen ser más
altas, ya que el banco solo podrá ejecutar como máxima, el monto dado en préstamo.
Entonces, por ejemplo, si el préstamo otorgado por el banco fue de 100 mil pesos, al
momento de ejecutar, solo podrá hacerlo por ese monto.
 Hipotecas cerradas (bloqueada): estas, a diferencia de las hipotecas abiertas, suelen
darse por un periodo de tiempo especificado, y el plazo por el cual se configuran es
más largo. Se refieren a ellas como cerradas, ya que no se pueden refinanciar,
negociar, etc. y en el caso de requerir una renovación o extensión de plazos, se
aplicara una pena a causa de la modificación de las condiciones. A diferencia de la
hipoteca abierta, en esta se aplica la extensión del objeto, y en caso de ejecución,
además de pagar con el inmueble, se sumaran las costas, honorarios, tasas, daños,
etc.

Duración de la inscripción: para el perfeccionamiento de este derecho real, se requerirá

únicamente título (escritura pública), pero al ser un derecho que recae sobre cosa ajena, no
habrá tradición, por lo tanto, no se requiere modo, ya que el banco no tendrá posesión del
inmueble sobre el que recae la hipoteca. A fines de tener oponibilidad frente a terceros, se
deberá inscribir en el registro de la propiedad inmueble, de esta forma, en caso de que el
inmueble sea adquirido por un tercero, este no podrá desconocer que se encuentra gravado
con una deuda.

El inmueble podrá ser vendido a pesar de poseer una hipoteca, ya que no se le puede prohibir
a una persona, sacar de su patrimonio, una cosa inmueble. Sin embargo, el comprador de la
cosa hipotecada, deberá manifestar si asume o no la hipoteca. Entonces:

 Si no la asume: deberá seguir respondiendo por la hipoteca el dueño anterior, aunque

venda la propiedad.
 Si la asume: quedara afectado también el nuevo comprador.
 Si la asume y libera al vendedor: el comprador reemplaza al vendedor.
Sin embargo, si la hipoteca fue constituida a nombre de un banco, en el contrato donde se
pacta esta, se establecerá una clausula en la cual se especifique que, en el caso de haber una
enajenación, se deberá saldar la hipoteca en una sola cuota, es decir, previo a vender, se
deberá pagar el precio total de la hipoteca. Por lo tanto, aquí se dará el vencimiento de todos
los plazos por adelantado, y la casa podrá ser vendida cuando se salde la hipoteca. Entonces, el
inmueble podrá ser vendido, pero el banco exige que previamente se cancele la hipoteca.

En cuanto a los efectos del registro, el art. 2210 del CCCN, estipula que “Los efectos del registro
de la hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, si antes no se renueva ”.
La hipoteca será oponible por un plazo de 35 años, es decir, por 35 años la hipoteca se
encontrará inscripta como un gravamen, al momento de realizar un estudio de títulos. Vencido
el plazo de 35 años, caduca la registración, pero no el derecho real, y su renovación deberá
hacerse 180 días anteriores al vencimiento. Sin embargo, si la hipoteca es de 20 años, se
deberá verificar si hubo una extinción por cumplimiento.

Cancelación, división y renuncia:

 División de la hipoteca: la regla general determina que la hipoteca es indivisible, sin

embargo, excepcionalmente las partes podrán pactar o solicitar judicialmente la
división. Entonces, por ejemplo, si una persona posee un campo, y el mismo posee 2
parcelas, podrá afectar el 50% de la hipoteca a cada parcela individualmente. El
porcentaje del gravamen que afecte a cada parte, deberá ser proporcional a sus
superficies, valores, porcentuales, etc. También podrá configurarse la división, en el
supuesto que el préstamo sea muy grande, por lo tanto, se deberá comprometer más
de un objeto en garantía. En este caso, se deberá aclarar el porcentaje de préstamo
que se constituye sobre cada inmueble, pactando también el orden de su ejecución, en
caso de incumplimiento.
 Renuncia: para que el titular del derecho real de garantía, es decir, el banco, puede
realizar la renuncia a su derecho, se requerirá de una escritura pública, en la cual
justamente se detalle, que se renuncia al derecho real hipoteca constituida por el
titular del inmueble. La renuncia es un acto unilateral proveniente únicamente del
banco, y la misma es no retractable, ya que no requiere de una aceptación por parte
del titular del inmueble, y una vez emitida, no podrá ser retractada. Sin embargo,
existe la posibilidad de que la renuncia se realice con el fin de defraudar terceros, por
lo tanto, para aceptar la renuncia, el escribano deberá solicitar el asentimiento
conyugal, y los informes de inhibición. En caso de que la renuncia sea presentada por
un apoderado, el poder deberá ser de carácter especial, es decir, este especificara que
se presenta con facultades de renunciar a los derechos de hipotecas.
 Cancelación parcial: la cancelación parcial procederá cuando se encuentren afectados,
a la hipoteca, más de un inmueble, y se hará una petición para que uno de ellos quede
desafectados, liberándolo de forma absoluta.

Extinción de la hipoteca: la hipoteca se puede extinguir por:

 Vía directa: en este caso se extingue por renuncia, destrucción del objeto, o cualquier
modo de extinción de los derechos reales.
  Vía indirecta: al ser la hipoteca un derecho accesorio, la misma se extinguirá cuando
se produzca la extinción de la obligación garantizada. Es decir, si se extingue el crédito,
se extinguirá el derecho real de garantía.

Para que sea posible levantar la hipoteca, el acreedor hipotecario deberá confeccionar la
escritura de cancelación de la misma. Esta puede ser registrada por el banco, o pedida por el
titular para ser inscripta, y de esta forma tachar el gravamen para anotar la cancelación de la
hipoteca.

Superficie: el derecho real de superficie puede recaer tanto en objeto propio como ajeno. Para
el titular del derecho real de superficie, este derecho se constituirá sobre objeto ajeno, el
cual tendrá que ser un inmueble y no deberá ser de su propiedad. Además, el titular tendrá la
facultad de uso, goce, y disposición tanto material como jurídica de plantar, forestar, construir,
y también tendrá dicha facultad sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno. Es
decir, que el titular usa y goza lo que ya construyo otra persona sobre su propiedad o
construye en esta. Por lo tanto, lo plantado, forestado o construido será objeto propio (cosa
propia), mientras que el inmueble será ajeno (cosa ajena).

Derecho de propiedad de los sujetos:

 Propietario: el propietario, que es el dueño de la tierra, tendrá derechos sobre la

propiedad superficiaria, es decir, sobre el terreno. Esto es así, por lo dispuesto en el
art.2121.
 Superficiario: el superficiario es el titular del derecho de superficie, y gozará del “ius
eficandi”, es decir, tendrá derecho de uso, goce, y disposición, sobre lo plantado,
forestado, o construido, y además podría tener el derecho a construir.

Entonces, si por ejemplo, el titular de un terreno, que posee muchas hectáreas, decide
construir una vivienda, y sobre las hectáreas restantes, constituye, en favor de un tercero, un
derecho real de superficie. Este tercero, se conformará como el superficiario, y podrá por
ejemplo, hacer una huerta, en un terreno que no es suyo, y gozar, por el plazo que dure el
derecho, todas las ganancias obtenidas por la venta de las verduras de la huerta. Sin embargo,
cuando finalice el plazo del derecho de superficie, el propietario se podrá quedar con todo lo
edificado por el superficiario en su propiedad.

Duración (art. 2117):

 duración máxima:
o 70 años para las construcciones
o 50 años para las plantaciones y forestaciones.
 Ambos plazos comenzarán a contarse desde el momento de la constitución derecho
real de superficie, es decir, desde el momento en el que se realiza la escritura pública;
sin embargo, Kipper realiza una crítica, ya que él considera que le plazo se debería
comenzar a contar desde la posesión, ya que a partir de esta se puede hacer uso y
goce.
  Los plazos podrán ser renovados, siempre y cuando, no se excedan los 70 años para
construcciones o 50 años para plantaciones; entonces, en el caso de una construcción,
si el primer plazo otorgado fue de 20 años, puede ser renovado hasta 50 años más, de
esta forma, el plazo no puede ser renovado por 51 años, ya que se exceden de los 70
años máximos. Es decir, se podrán renovar los plazos, siempre y cuando, no se
excedan de los 70 o 50 años establecidos por la ley. En caso de excederse de esos
plazos, será el registro quien debe decidir si lo acepta por un periodo de tiempo
superior a los establecidos en la ley, ya que dichos plazos son de orden público.

Caracteres:

 Derecho no vitalicio.
 Tiene que ser temporario: debe respetar los plazos máximos de 70 o 50 años, pero no
se establece un mínimo de tiempo por el cual se puede constituir el derecho real.
 Es un derecho real.
 Es un derecho que recae sobre cosa ajena y sobre cosa propia:
o Cosa ajena: caerá sobre cosa ajena, ya que la tierra es de otra persona.
o Cosa propia: caerá sobre cosa propia, ya que lo construido, en el terreno
ajeno, pertenece al superficiario, durante el plazo establecido que durará el
derecho real.
 Es un derecho de disfrute: el derecho de superficie le otorga al superficiario el derecho
de uso y goce, es por esto que se puede clasificar dentro de los derechos de disfrute.
 Se ejerce por la posesión: para adquirir el derecho real de superficie se requiere título
(escritura pública) y modo (es decir, que se haga entrega de la posesión).
 Siempre recae sobre un inmueble: dentro del inmueble se podrá:
o Construir, en la parte rasante, el suelo y subsuelo
o Usar lo construido, en la parte rasante, el suelo y subsuelo.
Se debe tener en cuenta lo dictado por la autoridad local antes de construir. Entonces,
si por ejemplo, se desea construir un edificio de 50 pisos, se debe verificar que dicen
las normas locales al respecto de la altura permitida para construir.
 Es trasmisible: el derecho de superficie se puede trasmitir por actos entre vivos o de
última voluntad.

¿Qué sucede si se quiere constituir este derecho real en un condominio? Si se quisiera constituir
este derecho real en una propiedad con dos o más de dos titulares, es decir, en un
condominio, siempre deberán firmar todos los condóminos; entonces, si por ejemplo son 8 los
titulares de la propiedad, para constituir el derecho de superficie, deberán otorgar la
conformidad todos ellos. Lo mismo sucede en el caso de que un consorcio desee constituir un
derecho real de superficie, a nombre de un tercero, quien deberá firmar es el administrador,
luego de haber tratado el tema en la orden del día.

Naturaleza jurídica: este es un derecho real de naturaleza mixta, ya que recae sobre objeto
ajeno (la tierra- inmueble) y propio (lo construido en la tierra). Es sobre objeto ajeno, ya que,
quien tiene el derecho de sembrar, plantar o construir, es el superficiario, quien no es el dueño
de la tierra, pero se constituye a su favor el derecho de superficie, y será sobre objeto propio
ya que el superficiario tendrá derecho a lo construido durante el plazo determinado. Pero
cuando concluya el derecho de superficie, el propietario de la tierra, se quedara con las
mejoras realizadas en el inmueble, y de esta forma, ambos tienen un beneficio: el
superficiario, durante el plazo por el cual goza el derecho real, obtuvo el uso y goce, y el
propietario, una vez concluido el derecho real, le devolverán la cosa mejorada.

Legitimados: los legitimados para constituir el derecho de superficie son todos aquellos que
tengan propiedad sobre su inmueble. La propiedad podrá ser sobre un dominio, condominio
(tienen que firmar todos los condóminos para constituir el derecho real), o la propiedad
horizontal, que es representada por el consorcio, a través del administrador.

Adquisición:

 Contrato: el derecho de superficie se puede adquirir a través de un contrato entre dos

o más personas, tanto humanas o jurídicas:
o un contrato oneroso en este caso, se siguen las reglas de la compraventa.
o un contrato gratuito: en este caso, se siguen las reglas de la donación.
 Actos de última voluntad: el derecho de superficie también, puede constituirse por
actos de última voluntad (testamento), el cual comenzará a regir cuando suceda la
muerte del causante. Es decir, cuando suceda el hecho de la muerte, se constituye el
derecho de superficie.
 Usucapión breve: el derecho de superficie, también, se podrá adquirir por la usucapión
breve (10 años), siempre y cuando se cumplan todos los requisitos. De todas formas,
no tendría mucho sentido realizar una usucapión solo por la superficie, ya que esta es
por un plazo máximo de 70 años, por lo tanto, sería más conveniente realizarla sobre
el dominio total de la propiedad.

En todos los casos de adquisición se debe realizar por escritura pública, e inscribir en el
registro.

Transmisión: una vez que está constituido, este se puede transmitir por:

 Por actos entre vivos: siguiendo el principio de “nemus plus iuris”, el cual determina
que nadie puede trasmitir un derecho más amplio que el que tiene. Por lo tanto, en el
derecho de superficie, no se trasmite el dominio, ya que, el superficiario solo posee el
uso y goce, porque no posee la titularidad del inmueble. Entonces, se puede celebrar
un contrato, donde se ceda el derecho de superficie a una persona humana o jurídica.
En este caso, se le deberá comunicar al propietario, e inscribirlo en el registrarlo para
su oponibilidad.
 Por disposición de última voluntad.
 Por subasta: en el caso, de que el superficiario tenga acreedores, estos podrán
ejecutar por subasta el derecho de superficie, quedárselo y explotarlo por el tiempo
que resta. Entonces, si por ejemplo, un superficiario lleva 20 años haciendo uso y goce
de una construcción, y adquiere deudas, los acreedores podrán ejecutar el derecho de
superficie y hacer uso de este hasta los 50 años restantes (si se hubiese pactado por 70
años)
 Extinción: existen varios modos:

 Renuncia expresa: esta deberá hacerse por escritura pública, y debe inscribirse en el
registro. La superficie se asienta en los gravámenes de la propiedad, ya que si el
propietario quisiera vender, hipotecar, etc. figura en ese sector, que hay constituida
una superficie a nombre de un tercero.
 Vencimiento del plazo: cuando se cumple el plazo pactado por las partes, que podrá
ser de hasta 50 años (plantaciones) o 70 años (construcciones) se extingue el derecho
de superficie de forma automática.
 Cumplimiento de una condición resolutoria: cuando se pacta una condición
resolutoria, la obligación será válida y exigible, hasta tanto no se cumpla la condición
resolutoria. En el caso de cumplirse, se resolverá y se extingue la obligación. Por
ejemplo, dos personas acuerdan configurar un derecho de superficie, en donde el
superficiario, le pagará al propietario, un porcentaje de las ventas de la soja, que fue
cultivada en el inmueble del propietario. En este caso, se puede establecer como
condición resolutoria, que si la tierra dejase de ser útil o fértil, se extinga el derecho de
superficie, ya que el superficiario no podrá cultivar más soja.
 Destrucción de la cosa: en principio no se extingue la superficie con la destrucción de
la cosa, ya que, el superficiario tiene derecho a construir; es decir, el superficiario, al
tener el derecho de construir, podrá arreglar lo destruido. Por lo tanto, la destrucción
solo será causal de extinción, si se pacta como tal.
 Consolidación: la consolidación se configura cuando ambas partes son acreedoras y
deudoras de deudas exigibles. Es decir, que una persona es deudora y acreedora de lo
mismo. Por ejemplo, si un padre constituye un derecho superficie a favor su hijo,
entonces el padre será propietario de la tierra, y el hijo es tendrá el uso y goce. Si el
padre fallece, el hijo heredara la tierra, por lo tanto, habrá una consolidación, ya que
este adquiere la tierra, y por lo tanto, toda la propiedad. Entonces, en este caso, se
extingue el derecho real de superficie.
 No uso durante 10 años para construir: si se constituye la superficie, con la obligación
de construir, pero durante 10 años no se construye nada, se extingue dicho derecho.
 No uso durante 5 años para forestar o plantar: al igual que en caso anterior, solo que
aquí la obligación fue de forestar y plantar, la cual no se cumplió en 5 años. Entonces,
si durante 5 años, no se planta o foresta, se extinguirá el derecho real de superficie.
 Modos de extinción de los derechos reales: aplican todos los modos de extinción de la
parte general de los derechos reales, los cuales están dispuestos en el art. 1907 del
CCC, al disponer que “Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la
destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y
por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena”

Efectos: una vez extinguido el contrato y derecho real de superficie: El propietario hace suyo lo
construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario. Es decir, en principio, el propietario se queda con todo lo construido, y vuelve a
tener el dominio/condominio pleno. Sin embargo, si el título nada dijese, se deberá
indemnizar al superficiario por todas las mejoras que le hizo a la propiedad, salvo que haya un
pacto en contrario. Asimismo, se deberá levantar el gravamen que tenía en el registro, es
decir, se deberá sacar del registro que la propiedad posee un derecho de superficie.

Conjuntos inmobiliarios: en los conjuntos inmobiliarios, cada persona es dueña de su casa, sin
embargo, existen muchos espacios en común, como la entrada, salida, calles, pileta, servicio de
seguridad, etc. Al haber espacios y servicios en común, este es un régimen muy parecido a la
propiedad horizontal, pero con diferentes características. En los barrios privados, las calles son
de dominio privado, por lo tanto no serán de acceso público a cualquier persona.

Serán conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial, o
empresarial que tenga. Es decir, que se podrá construir un conjunto inmobiliario para vivienda,
actividades deportivas, comerciales, etc. Entonces, siempre que exista un conjunto
inmobiliario donde todos cuenten con una parte privativa, y una común, deberán adecuarse y
someterse al derecho real.

Marco legal y naturaleza: el derecho real de conjuntos inmobiliarios es autónomo, ya que la

ley le otorga su propio reconocimiento, sin embargo, su naturaleza jurídica es el derecho de
propiedad horizontal. Es decir, todo aquello que no se encuentre regulado por los conjuntos
inmobiliarios, deberá remitirse a la propiedad horizontal. Por ejemplo: tiene pagos de
expensas, un reglamento de propiedad horizontal, hay una administración, etc.

Por otro lado, en todo aquello que no se encuentra regulado por la norma de fondo, se deberá
remitir a cada jurisdicción en particular para conocer los aspectos ajenos a esta norma de
fondo. Esto es así, conforme a lo establecido en el primer párrafo del art. 2075, el cual
determina que “Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas
y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.” Por ejemplo: si las normas
administrativas determinan que no se puede transitar con camiones, esto deberá ser cumplido
por el conjunto inmobiliario.

Elementos característicos del conjunto inmobiliario: todos ellos tendrán:

 Cerramientos: así sea un barrio privado, lugar náutico, parque industrial, etc. tendrán
un cerramiento del todo, el cual se requiere conforme están construidos.
 Partes, cosas, y sectores comunes y privativas: por ejemplo: si se compra una casa en
un barrio privado, todo aquello que no comprenda al inmueble, será parte común.
 Estado de indivisión forzosa: no se puede pedir la partición. Por ejemplo: el dueño de
un inmueble en un barrio privado, no puede pedir que su casa se separe del conjunto
inmobiliario.
 El reglamento por el que se establecen los órganos de funcionamiento: estos tendrán,
por lo menos, los mismos órganos que la propiedad horizontal. Sin embargo, al ser de
mayor magnitud, existirán órganos tales como el de seguridad, arquitectura, y todo
aquello que demande por necesidad.
 Restricciones y limitaciones a los derechos particulares, y régimen disciplinario: cada
conjunto inmobiliario tendrá su reglamento. Por ejemplo: hasta que horario se pueden
 utilizar los espacios de esparcimiento. Asimismo, existirá un régimen disciplinario para
sancionar a quienes incumplen con el reglamento.
 Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes: todos los conjuntos
inmobiliarios tendrán expensas para sus propietarios.
 Tienen entidad de personas jurídicas que agrupa a los propietarios de las unidades
privativas.

Características:

 Es un derecho real autónomo y principal: este derecho real se encuentra reconocido

por el CCCN
 Recae sobre cosa propia registrable: generalmente recaerá sobre inmuebles.
 Se ejerce por la posesión: además de requerir el titulo (que sea por escritura pública),
se debe tomar posesión para que se perfeccione el derecho real.
 Se aplican subsidiariamente las reglas del PH: para todo aquello que no se encuentre
regulado, se deberá remitir al PH.
 Localización y cerramiento perimetral: deberá existir un cerramiento perimetral de
todos los inmuebles afectados al conjunto inmobiliario.
 Es un todo inescindible e indivisible, con partes comunes y privativas.
 Tiene un estatuto de PH especial.
 Tiene un régimen disciplinario especial.

Por lo tanto, quien adquiera una casa en un barrio privado, deberá tener la escritura por la
cual se adquiere la unidad funcional, el estatuto especial de propiedad horizontal, y el régimen
disciplinario especial.

Cerramientos perimetrales: esos podrán ser paredes, alambrados, paredes con altura,
arboles/arbustos, boyeros, etc. los cuales deberán delimitar todo el perímetro, siempre
apegándose a la normativa de cada jurisdicción en particular.

La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas

provinciales y municipales aplicables. Por otro lado, los limites perimetrales, y l control de
acceso, pueden materializarse mediante cerramientos de acuerdo a lo que permitan las
reglamentaciones locales

Limitaciones y restricciones reglamentarias: en el reglamento pueden establecerse limitaciones

y restricciones reglamentarias. Es decir, el paso de persona ajena, las reglas de convivencia,
limitaciones edilicias o de otra índole, así como también crear reglas de convivencia, siempre
en miras al beneficio de la comunidad urbanística.

Todas las imitaciones tienen que ser transcriptas en las escrituras traslativas del derecho real
de propiedad horizontal. Es decir que al comprar una unidad funcional, y se adquiere el
derecho, las obligaciones y limitaciones deberán estar transcriptas.

Invitados: en principio, solo tendrán derecho de ingresar, el propietario y su grupo familiar, el

cual deberá estar denunciado en una planilla para autorizar el ingreso, junto con aquellos
empleados de ingreso diario. Por otro lado, cada conjunto inmobiliario tendrá un sistema de
admisión de usuarios que no son propietarios, los cuales pedirán permiso para ingresar,
demostrando su identidad.

Transmisión de las unidades: la trasmisión de las unidades puede ser limitada, pero no es un
derecho que se pueda restringir. Estas limitaciones pueden ser temporales, es decir, que no se
permite la venta por un tiempo delimitado, o bien se puede establecer un derecho de
preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios. Por lo tanto, a la hora de
vender la propiedad, se tendrá en cuenta preferentemente a un vecino, y en caso de que
ninguno de ellos esté interesado, quedara liberado para ser vendida a alguien más.

Ejemplos:

Clubes de campo: countries

 Son complejos habitacionales cerrados.

 Están conformados por numerosas parcelas.
 El acceso es restringido.
 El régimen de visita tiene una regulación específica en cada complejo.
 Están sometidos a un plan urbanístico especial (sus reglas son subsidiarias).
 Constituyen un tipo de PH especial, requiere de un consorcio, asamblea, administrador
y consejo de propietarios.
 La comisión de arquitectura audita las construcciones.

Tiempo compartido: al comprar un derecho real de tiempo compartido en un hotel, se tendrá

el derecho de propiedad sobre una habitación, durante un tiempo determinado. Por ejemplo:
la primera quincena de enero. En este derecho real, la particularidad se encuentra en el
tiempo que se comparte la propiedad con otras personas, por lo tanto, en la segunda quincena
de enero, le toca a una persona diferente de quien lo ocupo la primera. En el registro
inmueble, figurara el titular del edificio, pero aclarando cada una de las persona que poseen un
derecho real de tiempo compartido con sus respectivas fechas.

El tiempo compartido se encuentra regulado en el art. 2087, el cual estipula que “Se considera
que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por
turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar
las prestaciones compatibles con su destino”. Este artículo determina que no solo se podrá
afectar el inmueble, sino también se podrán registrar a los muebles que estén dentro de la
afectación. El uso será periódico, o por turnos, por lo tanto, el beneficiario tendrá una fecha
determinada, pero podría también elegirse por turnos en una determinada temporada. Por
último, el destinado deberá ser de alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria, etc.
siempre brindando las prestaciones compatibles con el correspondiente.

Bienes que integran el tiempo compartido: los bienes que integran el tiempo compartido se
encuentran dispuestos por el art. 2088, el cal establece que “Con independencia de la
naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los
bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en
tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.”. En caso de que el
beneficiario de este derecho real, no desee ocupar el lugar en el tiempo que le corresponde,
este podrá alquilarlo, o entregarlo en comodato a alguien más. Sin perjuicio de esto, el tiempo
compartido se integrara con muebles e inmuebles, siempre y cuando su naturaleza tenga
compatibilidad con el fin para el cual será utilizado.

El derecho real de tiempo compartido se debe registrar en el sistema turístico de tiempo

compartido, y los objetos afectados, se inscribirán en el registro respectivo. Por lo tanto:

 El objeto: se anota que esta afectado al tiempo compartido, en el registro del

inmueble.
 El derecho real: se anota en el sistema turístico de tiempo compartido.

Aquí se puede encontrar un titular de dominio, y una persona distinta a este, quien será el
emprendedor y poseedor del derecho real de tiempo compartido, debiendo mediar la
conformidad del titular.

Requisitos para la inscripción: Los bienes no pueden poseer ningún gravamen o restricción. Por
ejemplo: no deber tener una hipoteca, uso, usufructo, habitación, ni algún otro derecho que
recae sobre cosa ajena. Esto es así, ya que no deberá existir otro derecho real que no le
permita el uso al titular del tiempo compartido. Por otro lado, el emprendedor, el propietario,
el administrador y el comercializador, no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes.

Efectos de la inscripción:

 Tanto el emprendedor, como el propietario, tendrán prohibido modificar el destino

previsto en el instrumento. Es decir, que si se constituyó como un lugar de vacaciones,
luego no se podrá modificar como oficinas. Sin embargo, el emprendedor podría
comercializar los periodos que no estén enajenados, con otras modalidades
contractuales. Entonces, si el último piso no fue dado en tiempo compartido, podrían
dejarse para utilizarlo con otro desino, siempre y cuando no implique ningún perjuicio.
 El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la
inscripción de la escritura de afectación, la cual será oponible y conocida, ya que
aquellos que adquieran el tiempo compartido, no podrán alegar la ausencia de buena
fe registral. La hipoteca que adquiere el banco, va a ser oponible a los derechos del
usuario de un tiempo compartido, por lo tanto, al otorgarse un préstamo al dueño de
la tierra, no puede desconocerse que además del titular de esta, aquellas personas que
rotan en el tiempo también poseen el uso y goce. Entonces, en caso de existir una
ejecución, nunca se le podrá quitar el derecho de uso y goce a los usuarios del tiempo
compartido.

Constitución: esta podrá ser por:

 Título y modo.
 Sucesión.
 Usucapión: esta discutido por la doctrina.

Extinción:

 Vencimiento del plazo.

  Enajenación o rescindido la totalidad de los contratos.
 Destrucción o vetustez del edificio.

La administración: el administrador podrá ser:

 El propio emprendedor.
 Un tercero designado por el emprendedor.

Este tendrá responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la
debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes. Aquí aplican las leyes
de defensa al consumidor, debido a que el CCCN establece que existe una relación de
consumo. Por otro lado, se deben respetar las normas de policía.

Deberes del administrador:

 Conservar los establecimientos, sus unidades de departamentos y los espacios en

común en condiciones adecuadas para su uso por parte de los usuarios.
 Se debe respetar la igualdad de los usuarios, y la prioridad que cada uno tenga para la
reservación de la fecha de uso.
 Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas.
 Interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que correspondan.
 Llevar los libros de contabilidad.
 Confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos.
 Cobrar a los usuarios las cuotas por gasto, fondo de reserva y todo cargo que
corresponde.
 Rendir cuentas a los emprendedores y a los usuarios, conforme a liquidaciones de
ingresos y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara
por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo.
 Entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien
este indique, al cesa su función.
 Comportarse con buena fe, tal como lo haría un buen administrador de acuerdo a los
usos y prácticas del sector.

Deberes del emprendedor (titular del derecho real de tiempo compartido):

 Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que

forman parte del tiempo compartido.
 Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador.
 Habilitar un registro de titulares, donde se anotaran los datos relativos a quien tiene
derecho a ir.
 Garantizar el ejercicio del derecho de cada usuario, en la oportunidad de la fecha y
condiciones correspondientes.
  Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas: todos los
gatos que genere aquel departamento que no se haya podido vender en tiempo
compartido, deberán ser abonador por el emprendedor.

Deberes de los usuarios:

 Derecho a ejercer el uso y goce del departamento, conforme a su naturaleza y destino,

sin poder alterarlos.
 Responder por los daños que provoquen a la unidad.
 Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva. Por ejemplo: en caso
de que no haga uso de la unidad en el tiempo que le corresponda, y lo alquile o preste
a otra persona.
 Abonar en tiempo y forma las cuotas de expensas.

Para todas las deudas que erogue el tiempo compartido en nombre de los usuarios que no las
paguen, se expedirá un certificado de deuda, el cual tiene carácter ejecutivo. Es decir, que para
su ejecución, con la sola presentación del título, se ejecuta la obligación incumplida.