Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2023

Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

Análisis y discusión de la gerencia acerca del resultado de las operaciones y situación financiera por los periodos de Enero
a Marzo de 2023 y de 2022

1. Análisis del Estado de Resultados

Estado de resultados integrales
Al 31 de marzo de
2023 2022
S/000 S/000

Ingresos por arrendamiento de locales y

recuperación de gastos de operación 81,947 71,500
Costo del servicio inmobiliario (25,389) (47,937)
Utilidad bruta 56,559 23,563

Gastos de operación (5,314) (4,898)

Cambios en el valor razonable de propiedades de inversión 655 (1,233)
Otros ingresos 4,032 4,804
Otros gastos (2,120) (1,853)
Utilidad operativa 53,811 20,383

Deterioro de inversión en subsidiaria - -

Ingresos financieros 5,344 2,106
Gastos financieros (19,519) (18,935)
Diferencia en cambio, neta 8,854 58,870
Utilidad (pérdida) antes de impuesto a las ganancias 48,490 62,424
Impuesto a las ganancias (18,030) (17,536)
Utilidad (pérdida) y resultados integrales del año 30,461 44,888

Al cierre de Marzo 2023, Administradora Jockey Plaza (AJP) registró un crecimiento del 14.61 % en su nivel de ingresos,
respecto al mismo periodo del año 2022 y 3.7% por encima del 2019. Igualmente, la utilidad bruta y operativa aumentaron
más de 100%, respectivamente.

Sin embargo, la utilidad neta al cierre del primer trimestre fue menor a la menor a la del 2022 debido a la que no se
registró las mismas ganancia por diferencia de cambio que en el 2022.

1
Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2023

A nivel de costos del servicio inmobiliario, en el 2023 se registró una ganancia de S/ 2 millones de soles por encima de la
pérdida de S/ 23 millones de soles registrada en el 2022.

Si no se toma en cuenta los cambios de valor razonable mencionados, el costo de servicio se mantuvo en 10.65% por
encima del 2022.

Este resultado fue guiado por las eficiencias generadas en la operación, las cuales han mantenido el mismo estándar de
experiencia de compra de los clientes, que ha posicionado al centro comercial como líder de la industria.

La compañía registró a marzo 2023, un EBITDA de S/ 44.2 millones, corregido por la NIIF 16, es decir se excluye la variación
del valor razonable de derecho de uso y se incluye la factura del pago del usufructo del derecho de superficie (que ya no
se considera en la utilidad operativa dada la implantación de la NIIF 16).

2
Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2023

2. Análisis del Estado de Situación Financiera

Estado de situación financiera al 30 de Marzo de 2023 y 31 de Diciembre 2022
Al 31 de marzo de Al 31 de diciembre de
2023 2022
S/000 S/000

Activo corriente
Efectivo y equivalente de efectivo 101,540 75,019
Inversiones financieras a valor razonable con cambios en resultados 4,326 4,530
Inversiones financieras a costo amortizado - -
Cuentas por cobrar comerciales 30,724 36,123
Inventarios 38 -
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 13,739 6,343
Otras cuentas por cobrar 11,864 7,265
Otros activos no financieros 8,343 209
Total activo corriente 170,574 129,489

Activo no corriente
Inversión en subsidiaria 187,848 187,849
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 74,355 71,219
Otras cuentas por cobrar - 7,976
Propiedades de inversión 1,519,308 1,515,877
Instalaciones, mobiliario y equipos diversos 9,277 9,623
Activo por derecho de uso 5,545 6,143
Activos intangibles 3,818 3,801
Total activo no corriente 1,800,153 1,802,488

Total activo 1,970,727 1,931,977

Pasivo corriente
Otros pasivos financieros 36,458 28,768
Pasivo por arrendamiento 16,662 14,527
Cuentas por pagar comerciales 21,740 15,430
Cuentas por pagar a partes relacionadas 235 338
Otras cuentas por pagar 67,646 59,061
Ingresos diferidos 3,466 2,853
Total pasivo corriente 146,207 120,977

Pasivo no corriente
Otros pasivos financieros 607,190 625,157
Pasivo por arrendamiento 303,677 304,531
Cuentas por pagar comerciales 24 59
Otras cuentas por pagar - 9,139
Ingresos diferidos 1,440 1,820
Pasivo por impuestos diferidos 280,923 265,589
Total pasivo no corriente 1,193,254 1,206,295
Total pasivo 1,339,461 1,327,272

Patrimonio
Capital emitido 206,526 206,526
Reserva legal 41,305 41,305
Resultados acumulados 383,435 356,874
Total patrimonio 631,266 604,705
Total pasivo y patrimonio 1,970,727 1,931,977

3
Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2023

Entre el primer trimestre del 2022 y 2023, el activo total de la compañía registró un incremento de 2%, que pasó de S/
1,931 millones a S/ 1,971 millones. El activo corriente tuvo un aumento del 31.7% explicado por la cuenta de efectivo y
equivalente de S/ 102 millones de soles. Los altos niveles de liquidez registrados reflejan la recuperación del negocio y sus
márgenes durante del 2023.

El pasivo corriente aumentó cerca de S/ 25 millones de soles debido a las mayores cuentas por pagar de la compañía, en
línea con la normalización de la operación. Si se añade los pasivos financieros corrientes y no corrientes del primer
trimestre, este registró caída de 1.6% debido a la amortización de una parte de la deuda.

Análisis del Estado de Flujos de Efectivo

Por los meses terminados el 31 de Marzo del 2023 y de 2022

Al 31 de marzo de
2023 2022
S/000 S/000

ACTIVIDADES DE OPERACION
Cobranza a clientes 106,953 91,510
Pago a proveedores (22,720) (21,174)
Pago de remuneraciones y beneficios sociales (9,138) (6,907)
Pago de intereses por préstamos bancarios (7,473) (11,717)
Pago de intereses por pasivo por arrendamento (263) (338)
Pago de impuesto a las ganancias (2,208) (748)
Pago de otros tributos (15,043) (9,519)
Otros cobros relativos a la operación (5,284) (6,506)
Efectivo neto provisto por las actividades de operación 44,824 34,601

ACTIVIDADES DE INVERSION
Pago por suscripción de fondos mutuos (23,034)
Cobros por rescate de fondos mutuos 139 -
Pago por compra de instalaciones, maquinaria y equipos diversos (22) (8)
Pagos por ampliación de inversiones inmobiliarias (595) (341)
Compra de activos intangibles (149) (493)
Compra de instrumentos financieros - -
Venta de instrumentos financieros - -
Cobro de préstamos otorgados a terceros 8 16
Préstamos otorgados a terceros - -
Cobro de préstamos otorgados a partes relacionadas 15 36
Préstamos otorgados a partes relacionadas (10,038) (765)
Efectivo neto provisto por (aplicado a) las actividades de inversión (10,641) (24,588)

ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
Préstamos bancarios recibidos - -
Pagos de arrendamientos financieros y préstamos bancarios (2,509) (7,921)
Pago de pasivos por arrendamiento (1,576) (1,196)
Dividendos pagados, neto de retenciones (3,576) (22,210)
Efectivo neto aplicado a las actividades de financiamiento (7,662) (31,327)

Variación neta de efectivo y equivalente de efectivo 26,521 (21,314)

Saldo de efectivo y equivalente de efectivo al inicio del año 75,019 76,200
Saldo de efectivo y equivalente de efectivo al final del año 101,540 54,885

4
Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2023

A Marzo del 2023, la cobranza alcanzó los S/ 107 millones, 17% mayor al mismo periodo del año 2022. Asimismo, la
cobranza del periodo es 5.4% mayor a la generada en el mismo periodo del 2019 que fue de S/ 101.4 millones, lo que
evidencia la recuperación y salud financiera de la compañía. Así, el efectivo y equivalentes de efectivo neto proveniente en
las actividades de operación registra un incremento de 29.5% respecto al mismo periodo del año 2022.

En términos de generación de efectivo en el periodo, el primer trimestre del 2023 se registró S/ 27 millones de soles
provenientes principalmente de la mayor generación de caja operativa, y la menor salida de caja por actividades de
inversión y financiamiento.

A Marzo 2023, la compañía cumple sus resguardos financieros. En términos de estructura de capital, el ratio deuda
financiera entre patrimonio se encuentra por debajo del covenant de 1,6x, siendo 1.02x a Marzo 2023. Por su parte, el
ratio de cobertura de servicio de deuda es 3.58x, por encima del covenant de 1,5x. Finalmente, el ratio de cobertura de
obligaciones garantizadas fue de 1.60x a Marzo 2023, por encima del covenant de 1,2x.