VALORACIÓN DE CENTROS COMERCIALES CATEGORÍA A y B

1 ANTECEDENTE O JUSTIFCACIÓN

Los Centros Comerciales son edificaciones, con espacios que ofrecen respuesta a las
necesidades de intercambio de actividades comerciales y servicio, que catastralmente
requieren ser valoradas.
Se las ha clasificado de forma general en dos tipos: Centro Comercial A y Centro
Comercial B.
Para el Centro Comercial tipo A, mediante acuerdo entre la Agencia de Coordinación
Distrital del Comercio y los comerciantes de los Centros Comerciales Populares en el año
2016 solicitan a esta Dirección hacer un estudio que determine el valor de los Centros
Comerciales Populares como: Tejar, Chiriyacu, San Martín, Ipiales Mires, Hno. Miguel,
Granada, Ipiales del Sur y Montufar, con las condiciones las condiciones y
características constructivas que presentaban los locales cuando los comerciantes
recibieron los locales.
El centro Comercial tipo B tiene otro tratamiento de estudio valorativo como se verá
más adelante.
2.-DEFINICIÓN GENERAL DE CENTRO COMERCIAL.

Los Centros Comerciales son edificaciones, con espacios que ofrecen respuesta a las
necesidades de intercambio donde se realizan actividades comerciales y de servicio, que
requieren ser valoradas.
Para la valoración en el catastro, se las ha clasificado en dos tipos: Centro Comercial A
y Centro Comercial B.
2.1.- CENTRO COMERCIAL A (acabados popular, económico y normal)

Son edificaciones planificadas como un conjunto de locales, donde se realiza el intercambio

comercial de productos y servicios, mantiene además áreas comunales y cuentan con
una administración que se encarga de la organización, mantenimiento y funcionamiento
de dicho edificio. Como ejemplo entre otros tenemos: Centro Comercial Mires, Centro
Comercial la Merced, Centro Comercial Ipiales del Sur etc.
Básicamente Constan de:
1. Una o más tiendas
2. Restaurante, cafetería y bar como mínimo
4. Diversos giros comerciales (cajeros automáticos, agencias bancarias, etc.)
5. Estacionamiento

2.2.- CENTRO COMERCIAL B (acabados primera y lujo)

El Centro Comercial tipo B está conformado por locales de enganche (como

supermercados o tiendas de gran formato, de marcas muy reconocidas y que atraen la
mayor cantidad de público), luego están los locales para el comercio de la moda y los
servicios, le siguen los espacios para el entretenimiento como salas de cine, áreas de
juegos infantiles, canchas de futbol bajo techo, bolos, cines, teatro entre otros. Las
plazoletas de comidas y los locales de restaurantes hacen parte esencial de estos
espacios permitiendo el encuentro y la socialización de las personas, ofreciendo
diferentes alternativas gastronómicas, incluso muchos de estos lugares brindan
experiencias diferentes al usuario con ambientes temáticos muy creativos.
Por lo indicado además de las características primarias del CENTRO COMERCIAL A el
tipo B tendrá adicionalmente:
1. Salas de Cine, teatro
2. Salas de Bolos
3. Pista de Hielo
3. Bancos, agencias de seguros y agencia administrativas

3.-DETERMINACIÓN CENTRO COMERCIAL TIPO A y B

3.1.-DETERMINACION DEL CENTRO COMERCIAL TIPO A (popular, económico y normal)

Para determinar los valores del m2 de construcción comercio tipo A y para los análisis
de los precios unitarios se consideran en forma general para este Tipo lo acabados
exteriores en forma general son: en paredes enlucido y pintado, en cubiertas metálicas
tipo zinc, ventanas de hierro, vidrios claros, puerta enrollable.

3.2.-DEFINICION DEL CENTRO COMERCIAL B (acabados primera y lujo)

Para determinar los valores del m2 de construcción comercio Tipo B y para los análisis
de precios unitarios se considera los acabados exteriores en forma general, así: paredes
de alucuobon o curtain wall, cubierta de losa con impermeabilizantes, ventanas de aluminio
natural, vidrios laminados, puertas de aluminio con vidrio.

4.- OBJETIVO DEL PRESENTE ESTUDIO

Determinar la valoración de los Centros Comerciales tipo A y B

5.- METODOLOGÍA DE LA VALORACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL TIPO A Y B

La metodología de valoración de la construcción, que a continuación se desarrolla, se basa en

la siguiente secuencia:

 Determinar el Valor unitario para uso comercio.

 Determinar el Factor de corrección del Valor por el uso constructivo
5.1.-DETERMINAR EL VALOR UNITARIO PARA USO COMERCIO.

Para determinar el valor unitario de construcción ($/m2) se inicia con la recolección de todos los
datos técnicos del proyecto en mención como por ejemplo planos arquitectónicos,
estructurales, instalaciones eléctricas, hidráulicas, sanitaria y especiales, memorias técnicas y
estudios de suelos, de dichos documentos se extrae por método de cubicación todos los
elementos que con forman la edificación para luego darle a cada rubro un valor parcial
conformado por la suma del material, mano de obra y equipo . Ha estos valores parciales se les
da una sumatoria final que será el valor total del proyecto. A este valor se le divide para el área
del proyecto y obtenemos el valor /m2.

Para nuestro caso determinamos como ejemplo el análisis de precios unitarios para el Centro
Comercial El Condado (tipo B) al que previamente se le revisara su categoría en la tabla de
acabados y luego de cubicado con base a los planos se determina el costo de 1172.08 $/m2.

5.1.1.-ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS DEL CENTRO COMERCIAL

5.2.- DETERMINAR EL VALOR UNITARIO PARA LA CONSTRUCCIÓN CON TIPOLOGÍA ACERO
METAL 1-3 PISOS ACABADO DE PRIMERA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Para determinar el valor unitario de construcción ($/m2) se inicia con recopilar todos los datos
técnicos del proyecto en construcción, este caso y para el ejemplo, con características de
primera como son: planos arquitectónicos, estructurales, instalaciones eléctricas, hidráulicas,
sanitaria y especiales, memorias técnicas y estudios de suelos, de dichos documentos se extrae
por método de cubicación todos los elementos que con forman la edificación para luego darle a
cada rubro un valor parcial conformado por la suma del material, mano de obra y equipo . A
estos valores parciales se les da una sumatoria final que será el valor total del proyecto. Como
siguiente paso a este valor se le divide para el área del proyecto y obtenemos el valor /m2. Que
en este caso es el costo de 680.00 $/m2.
El costo así determinado de 680$/m2 esta registrado en la tabla 27 del valor de la construcción
según la categoría y condición (propiedad horizontal).

6.-FACTOR USO PARA CENTRO COMERCIAL

6.1.-DEFINICION:

Es el uso predominante para el que una construcción o unidad constructiva fue planificada,
edificada o remodelada, en forma total o parcial. Ejemplo, edificios con construcciones
destinadas a uso habitacional, comercial, de oficinas, de salud, etc. Y se requiere determinar un
factor para cada uso constructivo.
6.2.- FORMULA

Para determinar el factor se realiza una operación que relaciona el costo/ m2 del Centro
Comercial (Acero/metálico de primera en propiedad horizontal) dividido para el valor de la
construcción de tipología con categoría de acabados similares (Acero/metálico de primera en
PH) establecido en la tabla 27 de la Norma Técnica Actual.

Fu = VCC/CV

En donde;

VCC = Valor del Centro Comercial

VC = Valor de la construcción según categoría

Fu = Factor uso constructivo

Ejemplo:

Para determinar el factor del uso constructivo comercio tipo B se consideró el valor del m2 de
construcción de un Centro comercial con tipología de acero/metálico de primera en propiedad
horizontal y se divide el avalúo para la tipología vivienda, categoría de acero/metálico de
primera en propiedad horizontal

VCC = 1172.08 USD/m2 ( Costo m2 del centro comercial)

VC= 680.00 USD/m2 ( costo/m2 de la construcción por tipologías)

Fu= (1172.08 /680) =1.72

Siendo 1.72 el factor de corrección por uso a aplicarse en el caso de todos los Centros
comerciales de tipo B

Para determinar el factor por los usos constructivos, se sigue el mismo procedimiento descrito
anteriormente