TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. -4279 -2023-SUNARP-TR

Lima,06 de octubre del 2023.

APELANTE : RENE SEVERO POZO ATAHUAMAN.

TÍTULO : Nº 1958152 del 7/7/2023 (SID-SUNARP).
RECURSO : Escrito presentado el 18/8/2023.
REGISTRO : Predios de Cañete.
ACTO : Compraventa garantizada.

SUMILLA :
REVALIDACIÓN DE LICENCIA
Vencido el plazo de vigencia de la licencia de habilitación, computado conforme a lo
previsto en el artículo 11 del TUO de la Ley Nº 29090, el administrado podrá revalidarla
por única vez por el mismo plazo por el cual fue otorgada.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del

Sistema de Intermediación Digital - SID SUNARP, la inscripción de la
compraventa garantizada de los predios inscritos en las partidas
registrales N°s 21272055, 21272056, 21272057, 21272058, 21272059,
21272060 y 21272061 del Registro de Predios de Cañete.

Para tal efecto, se presenta parte notarial de la escritura pública del

21/3/2023, otorgada ante el notario de Lima Manuel Alipio Román Olivas.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Cañete Manuel Alejandro

Guevara Chilin observó el título en los siguientes términos:

“Señor(es):
En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de
defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes),
acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa

garantizada de los Lotes 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7 de la Mz. F del condominio
Residencial Muelle Azul.
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Sin embargo, revisada la Partida Matriz N° 21271915 donde obra inscrito

el Proyecto de la Habilitación Urbana antes citada se observa que la
prórroga de vigencia de la Licencia de la Habilitación Urbana otorgada por
la Municipalidad Distrital de Cerro Azul se encuentra VENCIDO, sin que
se haya inscrito su revalidación o la recepción de obras de dicha
Habilitación.

Por lo tanto, no procede la inscripción de la compraventa garantizada

materia de rogatoria, hasta que se inscriba previamente la revalidación de
la licencia o la recepción de obras de dicha Habilitación.

BASE LEGAL: Artículo 2011 del Código Civil, Numeral V y arts. 7, 8, 31 y

32 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos,
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y Ley N° 29090”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los

siguientes fundamentos:

- El terreno rústico está inscrito en la partida N° 902849989 de la Oficina

de Cañete, siendo sus titulares Carlos Alejandro Bambaren García y
Margarita Amalía Repetto Sánchez, desde 9/2/1996.

- Con fecha 16/06/2017 y su aclaración 14/02/2017 por escritura pública

se efectúa la compra venta a favor de Fredy Pinto Pazos, que figura en la
partida N° 902849989.

- Con fecha 24/10/2018 se efectúa la transferencia por aporte a

INVESTMENTS CERRO AZUL Sociedad Anónima Cerrada.

- Con fecha 03/9/2019 se presenta la habitación urbana, aprobación de

proyecto, que se sustenta en la Resolución Jefatural N° 128-2018-
JDPUOPC-MDCA de fecha 18/12/2018, que resuelve: “Aprobar bajo la
modalidad B el trámite de Habilitación Urbana Nueva del Condominio
Residencial de Playa Muelle Azul Ampliación”, en el que se señala que
“(…) el propietario está autorizado para celebrar contratos de venta
garantizada con libre disponibilidad sin requerir la recepción de obras de
los 142 lotes y 224 estacionamientos exclusiva que conforman la
habilitación urbana de acuerdo a lo establecido en la Ley 29090 y sus
modificatorias”.

- Se produce una independización de la partida N° 9028489 del Registro

de Predios de Cañete, dando origen a la partida N 21271915 del mismo
registro, donde la independización la solicita la propietaria
INVESTMENTS CERRO AZUL Sociedad Anónima Cerrada.

Con fecha 30/11/2018 se presenta la habilitación urbana, aprobación de

proyecto que se sustenta en la Resolución Jefatural N° 126-2018-
JDPUOPC-MDCA de fecha 14/12/2018 que resuelve: “Aprobar bajo la
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modalidad B el trámite de Habilitación Urbana Nueva del Condominio

Residencial de Playa Muelle Azul Ampliación”, en el que se señala que
“(…) el propietario está autorizado para celebrar contratos de venta
garantizada con libre disponibilidad sin requerir la recepción de obras de
los 217 lotes y 136 estacionamientos exclusiva que conforman la
habilitación urbana de acuerdo a lo establecido en la Ley 29090 y sus
modificatorias”.

- Sobre la base del artículo 11 de la Ley 29090 y sus modificatorias, la

vigencia de las licencias de Habilitación Urbana es de 36 meses,
prorrogables por 12 meses calendario, también señala cuando se trata de
una Habilitación Urbana o de edificaciones a ejecutar por etapas, se
puede solicitar por etapas sobre la base del proyecto integral, donde el
plazo de vigencia es de diez años, en este caso hay dos etapas de
Habilitación Urbana, que están contenidas en la partida N° 90284989 y la
partida N° 21271915 de la Oficina de Cañete.

- Finalmente, se solicita que se considere el pago de S/. 371.00 siendo el

recibo N° 1-00740427 de fecha 7/7/2023 que el registrador no ha tomado
en cuenta.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida matriz:

Partida electrónica N° 21271915 del Registro de Predios de Cañete

El predio denominado Muelle Azul-Fundo La Pampa de los Lobos, Mz. A

Lote N° 1, ubicado en el distrito de Asia, provincia de Cañete y
departamento de Lima, corre inscrito en la partida electrónica núm.
21271915 del Registro de Predios de Cañete.

- En el asiento B00002 corre inscrita la Resolución Jefatural N° 126-2018-

JDPUOPC-MDCA del 14/12/2018, suscrita por el Jefe de División de
Planeamiento Urbano Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad
Distrital de Cerro Azul, Sr. Juan Carlos López Aliaga, en la cual se resolvió
aprobar bajo la modalidad B el trámite de independización y habilitación
urbana nueva del “Condominio Residencial de Playa Muelle”, sobre un
área de 46,464.55 m2. Asimismo, se autoriza al administrado ejecutar los
trabajos de obra de habilitación urbana en un plazo de 36 meses (3 años)
debiendo sujetarse los trabajos a los planos aprobados.

- En el asiento B00003 consta la anotación de independización de lotes

que conforman la Habilitación Urbana denominada “Condominio
Residencial de Playa Muelle”.

- En el asiento B00004 consta que como consecuencia de las

independizaciones de los lotes que integran el proyecto de habilitación
urbana denominado “Condominio Residencial de Playa Muelle Azul”, el
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predio inscrito en la partida submateria ha quedado reducido a las

siguientes áreas:

Área de circulación: 10,832.10 m2

Área recreativa: 2,180.05 m2
Total de área: 13,012.15 m2

Asimismo, se ha dejado constancia que en caso no se culmine el

procedimiento con la recepción de obras, el presente asiento caducará de
pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la licencia de la
habilitación.

- En el asiento B00005 consta inscrita la Resolución de Gerencia N° 120-

2021-GIDUR-MDCA del 24/11/2021, expedida por el Gerente de
Infraestructura, Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad de Cerro
Azul, Sr. Willian Martin Paúcar Marticorena, que resuelve aprobar la
prórroga por única vez, la ampliación de plazo por 12 meses contados a
partir del 15/12/2021 al 15/12/2022 de la habilitación urbana nueva del
“Condominio Residencial de Playa Muelle Azul”.

- En el asiento B00006 consta inscrita la Resolución de Sub Gerencia N°

021-2023-SGOPCYHU-MDCA fechada el 31/5/2023, aclarada y corregida
por Resolución de Sub Gerencia N° 042-2023-SGOPCYHU-MDCA
fechada el 4/8/2023; ambas suscritas por el Sub Gerente de la Sub
Gerencia de Obras Privadas, Catastro y Habilitaciones Urbanas de la
Municipalidad Distrital de Cerro Azul-Cañete, Ing. Civil Ronald Jesús
Ccasani Salazar, que resuelve: Aprobar, la revalidación por única vez, y
por 36 meses contados a partir del 31/5/2023 para la ejecución de obras
de habilitación urbana modalidad B denominado “Condominio Residencial
de Playa Muelle Azul”, sobre un área de 46,464.55 m2. (Título archivado
N° 1584348 del 2/6/2023).

Partidas preindependizadas:

1. Partida electrónica N° 21272055, 21272056, 21272057, 21272058,

21272059, 21272060 y 21272061 del Registro de Predios de Cañete

Las partidas citadas contienen cada una la siguiente información:

Publicitan la independización provisional de los lotes 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7 de

la Mz. F de la habilitación urbana nueva denominada “Condominio
Residencial de Playa Muelle Azul”, ubicados en el distrito de Cerro Azul,
provincia de Cañete y departamento de Lima.

En el asiento C00001 se registró el dominio a favor del propietario del

predio matriz, INVESTMENT Cerro Azul Sociedad Anónima Cerrada.

En el asiento B00002 consta inscrita la Resolución de Gerencia N° 120-

2021-GIDUR-MDCA del 24/11/2021, expedida por el Gerente de
Infraestructura, Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad de Cerro
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Azul, Sr. Willian Martin Paúcar Marticorena, que resuelve aprobar la

prórroga de la licencia de la habilitación urbana por el plazo por 12 meses
contados a partir del 15/12/2021 al 15/12/2022.

En el asiento C00002 consta inscrito de forma preventiva el dominio a

favor de Grupo AC &Asociados Sociedad Anónima, registrada en la
partida núm. 12601502 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en
mérito de la adjudicación celebrada con la anterior propietaria,
INVESTMENT Cerro Azul Sociedad Anónima Cerrada.

En el asiento B00003 consta inscrita la Resolución de Sub Gerencia N°

021-2023-SGOPCYHU-MDCA fechada el 31/5/2023, aclarada y corregida
por Resolución de Sub Gerencia N° 042-2023-SGOPCYHU-MDCA
fechada el 4/8/2023; ambas suscritas por el Sub Gerente de la Sub
Gerencia de Obras Privadas, Catastro y Habilitaciones Urbanas de la
Municipalidad Distrital de Cerro Azul-Cañete, Ing. Civil Ronald Jesús
Ccasani Salazar, que resuelve: Aprobar, la revalidación por única vez, y
por 36 meses contados a partir del 31/5/2023 para la ejecución de obras
de habilitación urbana modalidad B denominada “Condominio Residencial
de Playa Muelle Azul”, sobre un área de 46,464.55 m2.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Karina Sánchez Sánchez. Con el

informe oral del abogado del apelante, a través de la plataforma en línea
Zoom.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- Si, de acuerdo a los antecedentes registrales, se encuentra vigente la

licencia de la habilitación urbana.

VI. ANÁLISIS

1. El trámite administrativo de las habilitaciones urbana se encuentra

actualmente regulado por el Texto Único Ordenado de la Ley N° 29090,
Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones,
aprobado por Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA1, así como por
su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA2.

De acuerdo con la referida Ley y su Reglamento, el proceso de habilitación

urbana pasa por dos etapas: a) Aprobación del proyecto o licencia de
habilitación urbana; y, b) Recepción de obras.

1
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 28/2/2017.
2
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 6/11/2019
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2. El numeral 93 del artículo 4 del TUO de la Ley N° 29090 señala que:

“(…)
9. Las municipalidades
Las municipalidades distritales, en el ámbito de su jurisdicción, las
municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en
el ámbito del Cercado, tienen competencia para la aprobación de
proyectos de habilitación urbana y de edificación, de conformidad
con lo dispuesto en la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.
Corresponde a las citadas municipalidades, conforme su jurisdicción,
competencias y atribuciones, el seguimiento, supervisión y fiscalización en
la ejecución de los proyectos contemplados en las diversas modalidades
establecidas en la presente Ley.
(…)”. (El resaltado es nuestro).

El artículo 11 del T.U.O. de la Ley N° 29090 establece lo siguiente:

“Las licencias de habilitación urbana y de edificación, reguladas por la

presente Ley, tienen una vigencia de treinta y seis (36) meses,
prorrogables por doce (12) meses calendario y por única vez. La prórroga
debe solicitarse dentro de los treinta (30) días calendario, anteriores al
vencimiento de la licencia otorgada, sin costo adicional alguno. (…)”. (El
resaltado es nuestro).

3. Asimismo, el trámite administrativo de licencia de habilitación urbana

ante la municipalidad respectiva está regulado en el Capítulo I del Título I
del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificaciones, capítulo denominado “Generalidades”.

En los numerales 3.1 y 3.2 del artículo 3 del mencionado Reglamento, se

define y detallan las características de la licencia de habilitación urbana y
de edificación, señalando lo siguiente:

“(…)
3.1 Definición:
La Licencia es un acto administrativo emitido por la Municipalidad
mediante el cual se autoriza la ejecución de una obra de habilitación
urbana y/o de edificación prevista en la Ley.
3.2 Características:
a) La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación se otorga de
acuerdo a la documentación técnica aprobada. Se encuentra afecta al
pago por derecho de tramitación por concepto de licencia.
b) Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contados a partir
de la fecha de su emisión y es notificada dentro de los tres (03) días
hábiles de emitida; puede ser prorrogada y revalidada. La licencia es
prorrogable por doce (12) meses calendario y por única vez. La
prórroga se solicita dentro de los treinta (30) días calendario,
anteriores a su vencimiento, indicando el número de la licencia y/o
del expediente.
c) Para la obtención de la Licencia de Edificación, se tiene que acreditar
que el predio cuenta, por lo menos, con el correspondiente proyecto de
habilitación urbana aprobado. Para la ejecución de la edificación, la

3
Numeral modificado por el artículo 6 de la Ley Nº 29476, publicada en el diario oficial “El Peruano”
el 18/12/2009.
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habilitación urbana debe estar recepcionada, salvo los proyectos de

habilitación urbana aprobados con construcción simultánea.
Para obtener Licencias de Edificación, así como para la ejecución de sus
obras en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación
o ubicados en el entorno de dichos inmuebles, debidamente declarados,
no es exigible previamente la habilitación urbana, siempre que la
Municipalidad, bajo responsabilidad, corrobore que el predio cuenta con
obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe,
así como de distribución de energía e iluminación pública.
En los casos que exista un contrato de superficie, que incluya a dos o más
predios con diferentes propietarios, no corresponde su acumulación para
la conformidad de obra y declaratoria de edificación, ni su inscripción en el
Registro de Predios, por su naturaleza temporal.
d) El administrado, para dar inicio a la ejecución de la obra autorizada con
las Licencias de Habilitación Urbana y/o de Edificación, a excepción de las
obras preliminares, debe presentar el Anexo H, de acuerdo a lo establecido
en el Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica - RVAT.
(…)”. (El resaltado es nuestro).

4. Respecto a la vigencia de la mencionada anotación preventiva, el

artículo 37 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(RIRP) establece que el asiento de anotación preventiva caducará de
pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la licencia de
habilitación computado conforme a lo previsto en el artículo 11 de la Ley
Nº 29090, que establece que la licencia tiene una vigencia de 36 meses.

Del mismo modo, el último párrafo del artículo 38 del RIRP establece que
“las partidas preindependizadas y las anotaciones preventivas extendidas
en ellas se mantendrán vigentes hasta la caducidad del asiento de
anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana. Producida la
caducidad, se cerrarán las partidas preindependizadas”.

5. En cuanto a la inscripción registral, el numeral 3.5 del artículo 3 del

Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificaciones establece lo siguiente:

“(…)
3.5 Inscripción registral
La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su prórroga y
revalidación, son inscribibles en la partida registral del predio.
El asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias o
por la inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de
Edificación, según corresponda.
En la calificación registral para la inscripción de las Licencias,
Resoluciones o cualquier acto administrativo que emitan las
Municipalidades, el Registrador, bajo responsabilidad, solo verifica la
competencia del funcionario que la emitió, la formalidad, el carácter
inscribible y la adecuación con los antecedentes registrales; no puede
evaluar los fundamentos de hecho o de derecho, ni el desarrollo del
procedimiento administrativo en el cual se emitió”. (El resaltado y
subrayado es nuestro).
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De lo que se desprende que, efectivamente, la prórroga y la revalidación

de la licencia de habilitación urbana y de edificación es un acto inscribible
en el Registro de Predios.

6. Con relación a la revalidación de la licencia de habilitación o de

edificación, el artículo 4 del citado Reglamento señala:

“Artículo 4.- Revalidación de Licencias

4.1 Vencido el plazo de vigencia de la Licencia de Habilitación Urbana
y/o de Edificación, el administrado puede revalidarla por única vez por
el mismo plazo por el cual fue otorgada.
4.2 Son objeto de revalidación, aquellas licencias emitidas en el marco de
la Ley.
4.3 La revalidación sólo procede cuando exista avance de la ejecución de
la obra sin considerar las obras preliminares. Este avance puede presentar
modificaciones no sustanciales, en caso contrario la Municipalidad declara
la improcedencia de la solicitud.
4.4 El administrado solicita a la Municipalidad respectiva la
revalidación de la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación
presentando el Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU o el
Formulario Único de Edificación - FUE, según corresponda, que le fue
entregado con la licencia. La Municipalidad, en un plazo de diez (10)
días hábiles, constata el avance de la ejecución de la obra, emite el
informe respectivo y, de ser conforme, aprueba la revalidación de la
licencia, consignándola de forma expresa en todos los folios del
respectivo formulario, señalando las nuevas fechas de emisión y
vencimiento.
4.5 Transcurrido el plazo señalado en el numeral precedente sin que la
Municipalidad notifique el pronunciamiento correspondiente, se aplica el
silencio administrativo positivo, debiendo la Municipalidad entregar al
administrado, dentro de un plazo de tres (03) días hábiles, el formulario
correspondiente en el cual se indique, en todos sus folios, la revalidación
de la licencia y las nuevas fechas de emisión y vencimiento, bajo
responsabilidad”. (El resaltado es nuestro).

Esto es, vencido el plazo de la licencia de habilitación o de edificación, el

administrado podrá revalidarla por única vez por el mismo plazo por el
cual fue otorgada. La solicitud de revalidación de licencia es un
procedimiento que se inicia, expirada la vigencia de la licencia y, deberá
presentarse ante la municipalidad respectiva, a través del Formulario
Único de Habilitación Urbana (FUHU) o el Formulario Único de Edificación
(FUE) según corresponda, que le fue entregado con la licencia.

Dentro de los diez (10) días hábiles de presentada la solicitud, la

municipalidad correspondiente constata el avance de la ejecución de la
obra, emite el informe respectivo y de ser conforme aprueba la
revalidación de la licencia señalando las nuevas fechas de emisión y
vencimiento.

7. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del

Sistema de Intermediación Digital - SID SUNARP, la inscripción de la
compraventa de los predios inscritos en las partidas registrales N°s
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21272055, 21272056, 21272057, 21272058, 21272059, 21272060 y

21272061 del Registro de Predios de Cañete.

El registrador formula observación señalando que al revisar la partida

matriz núm. 21271915 donde obra inscrito el Proyecto de la Habilitación
Urbana, se aprecia que la prórroga de vigencia de la licencia de la
habilitación urbana otorgada por la Municipalidad Distrital de Cerro Azul
se encuentra vencida, sin que se haya inscrito su revalidación o la
recepción de obras de dicha habilitación, razón por la cual no procede
inscribir la compraventa garantizada contenida en el título presentado,
hasta que se inscriba previamente la revalidación de la licencia o la
recepción de obras.

En tal sentido, a efectos de determinar si se encuentra vigente la licencia

de la habilitación urbana, corresponde remitirnos a los antecedentes
registrales de los predios involucrados.

8. En la partida electrónica N° 21271915 del Registro de Predios de

Cañete consta inscrito el predio matriz denominado Muelle Azul-Fundo La
Pampa de los Lobos, Mz. A lote N° 1, ubicado en el distrito de Asia,
provincia de Cañete y departamento de Lima.

En dicha partida apreciamos que en el asiento B00002 corre inscrita la

Resolución Jefatural N° 126-2018-JDPUOPC-MDCA del 14/12/2018
suscrita por el Jefe de División de Planeamiento Urbano Obras Privadas
y Catastro de la Municipalidad Distrital de Cerro Azul, Sr. Juan Carlos
López Aliaga, quien resolvió aprobar bajo la modalidad B el trámite de
independización y habilitación urbana nueva del “Condominio Residencial
de Playa Muelle”, sobre un área de 46,464.55 m2. Asimismo, se autorizó
al administrado ejecutar los trabajos de obra de habilitación urbana en un
plazo de 36 meses (3 años), debiendo sujetarse los trabajos a los planos
aprobados.

En el asiento B00005 consta inscrita la Resolución de Gerencia N° 120-

2021-GIDUR-MDCA del 24/11/2021 expedida por el Gerente de
Infraestructura, Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad de Cerro
Azul Willian Martin Paúcar Marticorena, que resuelve aprobar la prórroga
de la licencia de la habilitación urbana por el plazo por 12 meses
contados desde el 15/12/2021 al 15/12/2022.

Y en el asiento B00006 consta inscrita la Resolución de Sub Gerencia N°

021-2023-SGOPCYHU-MDCA fechada el 31/5/2023, aclarada y corregida
por la Resolución de Sub Gerencia N° 042-2023-SGOPCYHU-MDCA
fechada el 4/8/2023, ambas suscritas por el Sub Gerente de la Sub
Gerencia de Obras Privadas, Catastro y Habilitaciones Urbanas de la
Municipalidad Distrital de Cerro Azul-Cañete, Ing. Civil Ronald Jesús
Ccasani Salazar, en la cual se ha resuelto aprobar la revalidación por
por 36 meses, contados a partir del 31/5/2023, para la ejecución de
obras de habilitación urbana modalidad B denominada “Condominio
Residencial de Playa Muelle Azul”, sobre un área de 46,464.55 m2. Dicha
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inscripción se efectuó en virtud al título archivado N° 1584348 del

2/6/2023).

9. A tenor de lo publicitado en el asiento B00006, se puede apreciar que

a la fecha ya consta inscrita la revalidación de la licencia de habilitación
urbana requerida por la primera instancia, la misma que se encuentra
vigente, pues conforme el referido asiento, la revalidación ha sido
otorgada por el plazo de 36 meses contados a partir del 31/5/2023.

Al respecto, es pertinente señalar que a la fecha en que se expidió la

esquela de observación del título alzado (12/7/2023), el título N° 1584348
del 2/6/2023, que dio mérito a la inscripción del asiento B0006, se
encontraba pendiente de calificación, pues su inscripción se efectuó el
5/9/2023.

10. Asimismo, verificadas las partidas independizadas -de manera

provisional- N°s 21272055, 21272056, 21272057, 21272058, 21272059,
21272060 y 21272061 del Registro de Predios de Cañete, que provienen
de la partida matriz antes mencionada, se aprecia que todas publicitan en
el asiento B00003 la inscripción de la revalidación de la licencia de
habilitación urbana, en mérito a la Resolución de Sub Gerencia N° 021-
2023-SGOPCYHU-MDCA fechada el 31/5/2023, aclarada y corregida por
Resolución de Sub Gerencia N° 042-2023-SGOPCYHU-MDCA.

Conforme a lo publicitado en el Registro, y teniendo en cuenta que la

licencia de habilitación urbana fue revalidada por 36 meses,
encontrándose vigente, corresponde dejar sin efecto la observación
formulada por el registrador.

11. Por otra parte, esta Sala considera que el registrador encargado de la
calificación del título no realizó la calificación integral del mismo.

Al respecto, en el 208° Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión

ordinaria modalidad presencial los días 10 y 11 de abril de 2019, se aprobó
el siguiente acuerdo:

REENVÍO
El Tribunal Registral reenviará el título a primera instancia en el supuesto
que resulte manifiesto que el registrador no efectuó calificación registral, sin
perjuicio de la aplicación del principio pro inscripción implícito en el artículo
31 del Reglamento General de los Registros Públicos y del principio de
eficacia previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo General.

Conforme a dicho acuerdo, esta instancia debe reenviar el título a primera

instancia cuando el registrador no haya realizado la calificación registral y
cuando no pueda aplicar el principio pro inscripción.

El acuerdo se sustenta en que de conformidad con el artículo 23 de la Ley

Nº 26366 – Ley de Creación de la Sunarp, “el Tribunal Registral es el
órgano que conoce en segunda y última instancia administrativa registral
los recursos de apelación interpuestos contra las denegatorias de
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inscripción y demás actos registrales expedidos por los registradores en

primera instancia”. Esto es, corresponde a los Registradores Públicos
efectuar calificación registral en primera instancia y al Tribunal Registral
en segunda instancia.

12. Así, a través de la apelación (medio impugnatorio devolutivo –

sustitutivo) el Tribunal Registral efectúa calificación integral en segunda
instancia, pudiendo con respecto a la calificación realizada en primera
instancia: revocarla, confirmarla o incluso ampliar la denegatoria (en los
supuestos expresamente establecidos), entre otras decisiones que puede
emitir este colegiado ante la apelación interpuesta.

La norma no señala que el Tribunal Registral pueda pronunciarse en caso

de ausencia de calificación de la primera instancia; sin embargo, conforme
al acuerdo citado, si se presentara el caso en que el Registrador no
hubiera efectuado calificación registral y el Tribunal Registral considerara
que el título está apto para su inscripción, procederá a disponer ello.

En cambio, en aquellos casos de ausencia de calificación del registrador,

si el Tribunal Registral al revisar el título encontrara defectos, deberá
reenviar el título a la primera instancia para que el usuario tenga la
posibilidad de recurrir ante esta segunda instancia administrativa si el
Registrador – ante el reenvío -, al efectuar calificación registral, formulara
denegatoria.

Cabe precisar, que al disponerse que la primera instancia registral prosiga

con la calificación no se está contraviniendo el derecho del usuario de
obtener una decisión de la administración en un plazo razonable, pues el
recurso de apelación ha sido atendido dentro del plazo legal para resolver.

Por lo expuesto en los párrafos que anteceden, en concordancia con el

criterio adoptado como acuerdo, esta Sala considera que corresponde
reenviar el título a la primera instancia registral para que, conforme a
la normativa registral, cumpla con realizar la calificación registral
correspondiente. De este modo, el administrado podrá tener la garantía
de una doble instancia registral conforme lo regula la Ley Nº 26366.

13. En cuanto a lo señalado por el apelante, en el sentido que se considere

el pago de S/. 371.00 siendo el recibo N° 1-00740427 de fecha 7/7/2023
que el registrador no ha tomado en cuenta; se debe señalar que efectuada
la consulta a través del Sistema de Información Registral (SIR), se aprecia
que el monto de S/. 371.00 soles, sí ha sido considerado como pago a
cuenta de los derechos registrales; así tenemos que la liquidación
efectuada por el registrador –por concepto de los actos rogados- asciende
a S/1029.00 soles, monto al cual se ha descontado el pago de S/ 371.00
soles, quedando pendiente de pago un monto de S/ 658.00 soles,
conforme se indica en la esquela de observación.

14. Finalmente, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 152

del RGRP, el registrador debe efectuar la anotación del recurso de
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RESOLUCIÓN No. 4279 - 2023-SUNARP-TR

apelación en la partida registral respectiva; sin embargo, en el presente

caso se advierte, que al consultar las partidas vinculadas a la calificación,
núm. 21272055, 21272056, 21272057, 21272058, 21272059, 21272060 y
21272061 del Registro de Predios de Cañete, ellas no publicitan la
anotación del recurso de apelación interpuesto contra la observación
formulada, por lo que se debe regularizar ello.

Con la intervención de la vocal (s) Karina Sánchez Sánchez, autorizada

mediante Resolución N° 207-2023-SUNARP/PT del 8/9/2023.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

1. DEJAR SIN EFECTO la observación formulada por el registrador

público del Registro de Predios de Cañete, conforme a los fundamentos
expuestos en el análisis de la presente resolución.

2. REMITIR EL TÍTULO al registrador público del Registro de Predios de

Cañete, a cargo de la calificación, conforme a lo señalado en los
considerandos 11 y 12 del análisis de la presente resolución.

3. DISPONER que el registrador público del Registro de Predios de

Cañete, a cargo de la calificación, regularice la anotación de apelación en
las partidas en las que se ha solicitado la inscripción de los actos,
conforme a lo que se indica en el considerando 14 del análisis de la
presente resolución.

Regístrese y comuníquese

Fdo.
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Presidenta de la tercera Sala del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
KARINA MASSIEL SANCHEZ SANCHEZ
Vocal (S) del Tribunal Registral