INFORME TECNICO DE TRABAJO DE TITULO

PARA OPTAR AL TÍTULO PROFESIONAL DE

CONSTRUCTOR CIVIL

“GESTIÓN TÉCNICA Y EVALUACIÓN FINANCIERA

DE UN PROYECTO INMOBILIARIO”

Nombre Estudiante : Sandra del Carmen Molina Asenjo

Nombre Profesora : Srta. Alejandra Isabel Delgado Cárcamo
Carrera : Construcción Civil para Técnicos

Años: 2023
 INDICE DE CONTENIDOS

Nº CONTENIDOS PAG.
Introducción 1
1 Formulación del Problema 2
1.1 Descripción del Problema 2
2 Presentación de Objetivos 4
2.1 Objetivo General 4
2.2 Objetivos Específicos 4
3 Estudio Técnico 5
3.1 Definición del ámbito de desarrollo profesional vinculado a la 5
problemática.
3.2 Normativa legal vinculada al estudio 6
4 Gestión Técnica 7
4.1 Elección del Terreno 7
4.1.1 Aspectos Físicos 7
4.1.2 Aspectos Económicos 7
4.1.3 Aspectos Legales 7
4.2 Del loteo y urbanización del terreno 10
4.3 Diseño arquitectónico del proyecto de loteo y urbanización 14
4.3.1 Distribución de las áreas 14
4.3.2 Solicitudes de loteo y urbanización a presentar en la Dirección 18
de Obras
4.3.3 Subdivisiones fuera del límite urbano 20
4.4 De los Permisos de Edificación 22
4.4.1 Solicitudes de Permisos de Edificación a presentar en la 23
Dirección de Obras
4.4.2 Estándares de viviendas para personas con discapacidad que 25
requieran uso de silla de ruedas
4.4.3 Diseño arquitectónico de la vivienda 27
4.4.4 Profesionales que intervienen en los proyectos 34
5 Evaluación Financiera 36
5.1 Costos de la compra del terreno 36
5.2 Costos de los proyectos 37
5.3 Costo de Ejecución Proyecto de loteo y urbanización 38
5.4 Costo de construcción de las viviendas 38
5.5 Cálculo de Gastos Generales 38
5.6 Costos de Promoción 39
5.7 Costos de Post - Venta 39
5.8 Cálculo de Precio de Venta 39
5.9 Del Financiamiento 40
Nº CONTENIDOS PAG.
6 Impacto Cuantificable de la propuesta de mejora 41
6.1 Método Comparativo 41
6.2 Análisis de Ingresos y Egresos 42
6.3 Aportes del estado para la adquisición de viviendas 44
7 Indicadores utilizados para medir la mejora 47
8 Discusión de Resultados 48
Conclusión 64
Bibliografía 65

INDICE DE ANEXOS
Nº CONTENIDO PAG.
Anexo 1 Costos asociados a la compra del terreno 49
Anexo 2 Costo Proyectos de Loteo, Urbanización y Edificación 50
Anexo 3 Costo Directo de la Ejecución de las obras de loteo y 51
urbanización
Anexo 4 Costo directo de la construcción de 11 viviendas 52
Anexo 5 Cálculo de Gastos Generales 55
Anexo 6 Gastos de Promoción 56
Anexo 7 Costo de Post - Venta 57
Anexo 8 Cálculo Precio de Venta 58
Anexo 9 Recursos de Inversión segundo semestre 2023 59
Anexo 10 Recursos de Inversión primer semestre 2024 61
Anexo 11 Tabla de amortización crédito bancario 62

INDICE DE FIGURAS
Nº CONTENIDO PAG.
Figura 1 Plano regulador de San Pablo 11
Figura 2 Plano ubicación Terreno: Zona Urbana 3 12
Figura 3 Plano loteo y urbanización 16
Figura 4 Plano emplazamiento conjunto habitacional 22
Figura 5 Planta de arquitectura 27
Figura 6 Plano emplazamiento vivienda 29
Figura 7 Elevación principal y posterior 31
Figura 8 Elevación izquierda y derecha 32
 INDICE DE TABLAS
Nº CONTENIDO PAG.
Tabla 1 Cálculo de áreas de terreno y loteo 14
Tabla 2 Cantidad de habitantes según modalidad de proyecto 14
Tabla 3 Fórmulas de porcentajes a ceder, según densidad 15
Tabla 4 Cálculo de porcentajes a ceder 15
Tabla 5 Superficies de Loteos 17
Tabla 6 Documentos y planos, que acompañan las Solicitudes de 18
Permiso de Obras de Loteo y Urbanización
Tabla 7 Documentos para anteproyectos de obras de edificación 23
Tabla 8 Documentos para permiso de edificación obra nueva 24
Tabla 9 Distanciamientos 28
Tabla 10 Superficie de Patio 28
Tabla 11 Ángulo de las rasantes por región 30
Tabla 12 Metros cuadrados por dependencia de cada vivienda 33
Tabla 13 Total metros cuadrados a edificar 33
Tabla 14 Cuadro de profesionales, proyectos y entidades 34
Tabla 15 Honorarios por la elaboración del conjunto de proyectos 37
Tabla 16 Cuadro comparativo con proyecto real 41
Tabla 17 Análisis de Ingresos versus Egresos 42
Tabla 18 Aportes del estado (subsidios) 44
Tabla 19 Simulación dividendo 46
 1

INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de título, abordará el tema “Gestión Técnica y Evaluación Financiera de

un Proyecto Inmobiliario”.
La idea de un proyecto inmobiliario, se inicia diseñando un bosquejo de la planta de
arquitectura de la vivienda, y determinando la cantidad de viviendas a construir, para buscar un
terreno de dimensiones que den cabida al proyecto. Por otra parte, hay que tener claro, cual es el
segmento de la población al cual queremos llegar. Será clave identificar sus necesidades, ya que,
se deben considerar en el diseño del proyecto, y en la elección del terreno.
En la primera parte, me referiré a la gestión técnica de un proyecto inmobiliario, presentando
cada etapa en orden cronológico, destacando las consideraciones técnicas y legales, que se deben
tener en cuenta.
Posteriormente, en base a la información obtenida, procederé a valorizar, cada una de las
etapas, con la finalidad de realizar la evaluación financiera del proyecto, y determinar su
viabilidad.
Para un mejor entendimiento del tema, se buscará dar una solución de vivienda a familias de
clase media, que se diferencie de las que existen actualmente. Para lograr este objetivo, el proyecto
deberá contar con accesibilidad para personas minusválidas, en el ingreso a la vivienda y en sus
dependencias. Además, deberá estar emplazado en un sector que brinde calidad de vida, y un sitio
amplio para las actividades de la familia.
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1. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

1.1 Descripción del Problema
A medida que las sociedades se desarrollan, también nace el deseo de las familias de contar
con viviendas diseñadas arquitectónicamente para satisfacer sus requerimientos colectivos e
individuales. Sin embargo, observamos como el negocio inmobiliario, se rige por los estándares
mínimos establecidos para las áreas habitables, sin conectarse con estos cambios.
Actualmente, las familias tienen la necesidad, de contar con viviendas cuyos espacios sean
aptos para el normal desarrollo de niños, personas con movilidad reducida, o adultos mayores, que
en Chile ascienden a la cantidad 3.449.362 (personas de 60 años o más), representando el 18% de
la población del país. Ante, esta realidad, existe un alto porcentaje de familias que deben acoger
en su hogar a sus padres, o familiares de la tercera edad, encontrándose con problemas de
desplazamiento y seguridad que deben abordar.
Hoy en día, existen portales inmobiliarios, donde los interesados en adquirir este preciado
bien, pueden realizar una evaluación parcial de las viviendas o departamentos a los cuáles es
factible acceder, de acuerdo a su nivel de ingresos. Al realizar dicho ejercicio, concluyen que un
profesional joven, calificará para realizar la compra de un departamento de aproximadamente 30
m2, distribuidos en 1 dormitorio, 1 baño y un área común (cocina - comedor). Claramente una
vivienda que será habitada por 1 persona, o en caso de necesidad por una pareja sin hijos.
En el otro extremo, encontramos viviendas que satisfacen las necesidades anteriormente
descritas, pero debido a su alto costo, sólo tienen acceso a financiamiento las familias de clase
media acomodada o clase alta.
Por lo tanto, bajo este escenario, las familias catalogadas en estrato socioeconómico medio
(clase media baja, típica y emergente), compuesta por individuos con estudios técnicos,
universitarios incompletos y completos, se enfrentan a una escasa oferta de viviendas, que les
permita desarrollar una vida plena. Relegándolos a vivir en espacios reducidos, insuficientes para
el buen desarrollo de sus integrantes. Lo que quedo claramente evidenciado durante los años
vividos con Covid 19.
Por otra parte, los rigurosos protocolos adoptados durante la pandemia, obligo a las empresas
constructoras a paralizar temporalmente sus obras, ante el diagnóstico de trabajadores contagiados;
hubo escases de mano de obra y materiales, y un creciente aumento en las tasas de interés para
créditos hipotecarios y del rubro empresarial. Lo que llevó, a la postergación de proyectos
 3

inmobiliarios, que, como consecuencia, incrementó la insuficiente oferta de viviendas, como

también, el costo de adquirirlas.
Cabe señalar, que existe un importante número de familias que han decidido emigrar de los
grandes centros urbanos a regiones, buscando un estilo de vida más tranquilo, aumentando en estas
áreas, el déficit de viviendas.
El análisis expuesto, nos permite identificar un nicho de negocio a desarrollar, no cubierto,
que nos permitiría posicionarnos como una inmobiliaria que entrega un valor agregado, a la
demanda de viviendas familiares en la actualidad.
Sin embargo, identificado el problema habitacional, como empresa constructora, nos
encontramos, ante la inexistencia de un plan o guía detallada, que permita coordinar la gestión
técnica a realizar, en cada etapa de un proyecto inmobiliario, considerando trámites, plazos,
profesionales, y entidades involucradas.
Además, no es suficiente contar con el presupuesto de la ejecución de la vivienda. También
se debe considerar, el valor del terreno, de los trámites involucrados en esta gestión, de la
urbanización, de las gestiones de promoción del proyecto, y finalmente la venta. Ante lo cual, no
contamos con un sistema de evaluación de costos, que nos permita proyectar la rentabilidad.
 4

2. PRESENTACIÓN DE OBJETIVOS
2.1 Objetivo general
Desarrollar un plan de gestión técnica y de evaluación financiera de un proyecto inmobiliario,
identificando cada una de sus etapas, incluidos los profesionales, proyectos, trámites, organismos,
plazos, y los costos involucrados en cada una de ellas.
2.2 Objetivos específicos
2.2.1 Identificar profesionales, proyectos, trámites, permisos, organismos intervinientes, y plazos
en un proyecto inmobiliario. Para presentar un plan de gestión técnica, con la finalidad de servir
como base para el desarrollo de proyectos de viviendas.
2.2.2 Valorizar los costos derivados de la gestión técnica, de construcción, promoción y venta de
las viviendas. Determinar el plazo del proyecto, y realizar la evaluación financiera, que permita
recomendar la viabilidad del proyecto.
2.2.3 Ejemplificar el proceso de gestión técnica y evaluación financiera, en base a un modelo de
vivienda.
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3. ESTUDIO TÉCNICO

3.1 Definición del ámbito de desarrollo profesional vinculado a la problemática.

El ámbito de desarrollo profesional al cual se vincula la problemática, corresponde a la
competencia “CE2: Evaluación y ejecución de proyectos de construcción: gestionar y desarrollar
ideas de proyectos y documentos de licitación necesarios para la correcta generación de un estudio
de propuestas para una obra de construcción”.
La situación de déficit de viviendas para la clase media, ofrece una posibilidad de negocios a
desarrollar. Por lo tanto, el presente trabajo de título, contempla identificar las etapas de un
proyecto inmobiliario, dando a conocer los proyectos, profesionales y organismos que intervienen;
como también la normativa vigente contemplada, y las necesidades reales de las familias.
Después, se llevará a cabo la evaluación financiera del proyecto de viviendas, con la finalidad
de determinar si el proyecto es viable.
Para el desarrollo de esta idea de proyecto, es necesario interiorizarse de los aspectos técnicos,
legales y financieros involucrados. Esto permitirá a nuestra empresa, adquirir los conocimientos
necesarios, que serán una base, y guía para llevar a cabo la coordinación de las etapas, y el trabajo
entre profesionales, en futuros proyectos inmobiliarios.
 6

3.2 Normativa legal vigente vinculada al estudio.

La normativa legal que se debe considerar para el presente estudio es la siguiente:
a) DFL N° 458, Ley General de Urbanismo y Construcción.
b) Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.
c) Plan Regional de desarrollo urbano, Plan Regulador intercomunal o metropolitano, Plan
Regulador Comunal, Plan Seccional, y límite urbano.
d) Ley N° 20.958, Ley de Aportes al espacio público.
e) Ley N° 21.458, Modifica normas sobre división de predios rústicos para garantizar el
acceso a espacios públicos y caminos Cora.
f) Decreto Ley 3515, establece normas sobre división de predios rústicos.
g) Ley N° 20.703, crea y regula el Registro Nacional de Inspectores Técnicos y Registro
Nacional de Revisores de Cálculo Estructural, dependiente del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo.
h) Código Civil
i) NCh 1532 de 1980, Mecánica de Suelos – Determinación de la densidad de partículas
sólidas.
j) NCh 1532/2 de 2008, Mecánica de Suelos – Relaciones humedad / densidad – Parte 2:
Métodos de compactación con pisón de 4,5 kg. Y 457 mm de caída.
k) NCh1852 de 1981, Mecánica de Suelos – Determinación de la razón de soporte de suelos
compactados.
l) NCh 171 de 2088, Hormigón – Extracción de muestra del hormigón.
m) Decreto 66, Aprueba Reglamento de instalaciones interiores y medidores de gas.
n) Decreto 8, Aprueba Reglamento de Seguridad de las instalaciones de consumo de energía
eléctrica.
o) DFL MOP N° 382/88, Ley general de servicios sanitarios.
p) Decreto N° 50 del 2003, Aprueba Reglamento de instalaciones domiciliarias de agua
potable y alcantarillado.
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4 GESTIÓN TÉCNICA
4.1 Elección del terreno.
La selección del terreno para un proyecto de inversión inmobiliaria, es un factor determinante
para el éxito del negocio. Para una correcta elección, se deben considerar los siguientes aspectos:
4.1.1 Aspectos Físicos:
En nuestro proyecto de construcción de un conjunto de viviendas, se debe tener en cuenta la
localización geográfica del terreno, superficie, relieve, límites con predios colindantes, tipo de
suelo y vegetación.
Realizar una inspección del entorno, en cuanto a disponibilidad de conexión a servicios
básicos, vías de acceso, nivel de seguridad; y cercanía a supermercados, escuelas, hospitales,
carabineros, áreas verdes, y en general equipamiento urbano, que genere un valor agregado al
proyecto.
4.1.2 Aspectos Económicos:
Para determinar el valor correcto de comercialización de un bien raíz, hay que tener claro que
dependerá de la oferta y la demanda de los bienes raíces en una determinada localidad; el precio
por tipo de suelo, o zonificación del área según el plan regulador comunal. Por otra parte,
considerar la plusvalía, que es el incremento de valor a través del tiempo, lo que aumentará al
existir un mayor desarrollo urbano en la zona. Es necesario solicitar al Servicio de Impuestos
Internos un Certificado de Avalúo Fiscal, para determinar el potencial valor comercial del terreno.
4.1.3 Aspectos Legales:
Involucran normas, leyes y regulaciones directamente vinculadas con el terreno. Ante lo cual
es necesario realizar las siguientes tareas:
a) Solicitar un certificado de informes previos, a la dirección de obras municipales de la comuna.
Es un requisito fundamental para la óptima evaluación del proyecto, ya que proporciona la
siguiente información:
 Localización e identificación.
 Limitaciones territoriales de la construcción, ubicación y clasificación.
 Normas urbanísticas: uso de suelo, adosamientos, antejardines, distanciamientos, sistema
de agrupamiento, superficie de división mínima, coeficiente de constructibilidad,
densidades, coeficiente de ocupación del suelo, declaración de postergación de permisos,
alturas de edificación, extensión urbana, altura de cierros en espacio público, áreas de
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conservación histórica, exigencias de estacionamiento, áreas de riego, plano de ubicación

y normas específicas de la zona a la cual pertenece la propiedad.
b) Encargar un estudio de títulos. Trabajo que es elaborado por un abogado, ya que implica el
examen de toda la documentación relativa a la propiedad. Para su elaboración son necesarios
los siguientes documentos:
 Escritura de propiedad del dueño actual.
 Inscripción de dominio con certificado de vigencia.
 Certificado de hipotecas y gravámenes.
 Escrituras de transacciones anteriores del inmueble y las respectivas inscripciones en el
conservador de bienes raíces. (30 años hacia atrás).
 Inscripción de posesión efectiva y la inscripción especial de herencia (en caso de
sucesiones).
 Certificado de no expropiación municipal.
 Certificado de no expropiación emitido por el Servicio de Vivienda y Urbanismo de la
región en que se encuentre la propiedad.
 Certificado de matrimonio del propietario.

La utilidad del estudio de títulos, radica en que permite garantizar que nadie tiene algún
derecho respecto del terreno, que pudiere reclamar a futuro. Es decir, el comprador podrá ejercer
domino absoluto sobre el inmueble.
El artículo 1806 del Código Civil señala que, cito textual “los impuestos fiscales o
municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras solemnidades de la venta, serán de
cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa”. Es decir, se presume que se incluyen en el
precio de venta.
Podemos encargar, a una empresa de corretajes de propiedades, la búsqueda de terrenos que
reúnan las características necesarias para nuestro objetivo. La cual, en caso de concretarse la
compraventa, cobrará una comisión de un 2% del precio de venta, tanto al comprador, como al
vendedor.
Previo a la firma del contrato de compraventa, se debe firmar el contrato de promesa de
contraventa. Este contrato se utiliza para asegurar tanto al comprador y al vendedor, que ninguna
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de las partes desistirá del acuerdo. Se establecen cláusulas que contemplan multas, en caso de que
una de las partes desistiera de la compraventa.
Una vez tomada la decisión de la compra del terreno, se debe efectuar la compraventa en la
notaría, por medio de escritura pública, redactada por un abogado. Este contrato es el título
traslaticio del dominio.
Posteriormente, se debe realizar la inscripción de dicho título de dominio en el Conservador
de Bienes Raíces, correspondiente a la comuna donde está ubicado el terreno. Realizado esta
inscripción, debemos solicitar un certificado de dominio vigente.
 10

4.2 Del loteo y urbanización del terreno.

En la legislación chilena existen los siguientes tipos de permisos de urbanización:
a) Subdivisión:
Es el proceso de división del suelo en terrenos que no requieren de obras de urbanización,
por ser suficientes las que existen. Por lo cual, tampoco existe cesión de terrenos. Los
derechos municipales a pagar por la subdivisión corresponden a un 2% del avalúo fiscal
del terreno.
b) Loteo: Es el proceso de división del suelo, cualquiera sea el número de predios
resultantes, contemplando la apertura de vías públicas, su urbanización; para lo cual se
contempla la cesión de terreno.
c) Proyectos acogidos a la Ley N° 19.537, afectos a utilidad pública por el instrumento
de planificación territorial.
Los proyectos acogidos a la Ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, se deberá
urbanizar y ceder, únicamente, la superficie del predio afecta a utilidad pública en el
instrumento de planificación territorial.
d) División de un predio que está afecto a utilidad pública por el instrumento de
planificación territorial.
El propietario divide el predio, sin generar por su iniciativa apertura de calles, salvo
aquellas que se consideran en el instrumento de planificación territorial, ya sea por
ensanche o apertura de vías públicas, con un máximo del 30% de la superficie del predio.
e) Urbanización de Loteos existentes:
Corresponde a loteos de terrenos existentes, que fueron aprobados y recibidos, y que, por
alguna circunstancia, sus obras e infraestructura sanitaria, energética u obras de
pavimentación, no fueron realizadas oportunamente.
 11

El terreno adquirido para nuestro proyecto de viviendas, se ubica en la comuna de San

Pablo. Se usará el plano regulador comunal para realizar el trazado de la ubicación del proyecto.
(Figura 1).

Figura 1 – Plano Regulador de San Pablo

 12

El conjunto habitacional se ubica en calle San Joaquín camino a Trumao, en la comuna de San
Pablo, en la zona urbana 3 (ZU3), del plano regulador de San Pablo. (Figura 2).

Figura 2 – Plano Ubicación Terreno: Zona Urbana 3

Para el presente caso, realizaré un proyecto de loteo del terreno, condicionado a la ejecución
de obras de urbanización.
La urbanización, contempla, dotar a todos los lotes resultantes, de infraestructura vial,
sanitaria y energética, incluyendo obras de alimentación y desagües; de plantaciones y obras de
 13

ornato; obras de defensa y servicios de terreno; equipamiento y áreas verdes proporcionales a las
densidades fijadas por el instrumento de planificación territorial.
Los instrumentos de planificación territorial, ordenados por ámbito de acción son:
a) Plan Regional de desarrollo urbano.
b) Plan Regulador intercomunal o metropolitano.
c) Plan Regulador Comunal.
d) Plan Seccional.
e) Límite Urbano.

Información necesaria para la elaboración de un proyecto de loteo y urbanización:

a) Certificado de informes previos.
b) Certificado de factibilidad de empresa sanitaria y suministradora de energía eléctrica.
c) Levantamiento topográfico, indicando en plano topográfico los deslindes, planimetría y
altimetría del terreno.
d) Estudio de mecánica de suelos, para determinar calidad, tipo, y capacidad de soporte del suelo.
e) Estudios de hidrología, para determinar la capacidad de absorción del suelo, existencia de
napa freática, entre otras.
f) Estudio ambiental. Se solicitará a una empresa del área asesoraría, consultando si el proyecto
requerirá una declaración o un estudio de impacto ambiental, y, en que magnitud afectará los
costos.

Recopilada esta información, se encarga a un Arquitecto el Anteproyecto de Loteo, el que se

presenta para su aprobación a la dirección de obras municipales.
 14

4.3 Diseño Arquitectónico del Proyecto de Loteo y Urbanización

El diseño, será proyectado en un terreno, de área de 0,62 hectáreas, teniendo presente las
normas indicadas por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, considerando áreas de
los lotes, circulaciones y áreas verdes públicas. Los proyectos de viviendas, deben ceder
gratuitamente, parte de su terreno, el que será destinado a áreas de espacio público.
A continuación, se realizar en orden cronológico, el procedimiento para el cálculo de los
terrenos a ceder.
4.3.1 Distribución de las áreas.
a) En primer lugar, hay que tener definido la cantidad de lotes, que resultarán de la subdivisión,
sus medidas, y un bosquejo de la distribución dentro del terreno.
b) Cálcular la superficie del terreno y del loteo. (Tabla 1).

Superficie Terreno Superficie Loteo

Área = 98,19 m x 63,85 m = 6.269,43 m2 Área = 4.322,26 m2
Área = 0,62 há Área = 0,43 há

Tabla 1 - Cálculo áreas de terreno y loteo.

c) Para el cálculo de la densidad, debemos verificar la modalidad del proyecto. (Tabla 2).

Modalidad Aplicación de densidad por superficie del loteo

Vivienda con construcción simultánea 4 habitantes por vivienda (11 viviendas)
Vivienda sin construcción simultánea 0,05 habitantes por cada m2 de superficie edificable
en el terreno loteado.
Tabla 2 - Cantidad habitantes según modalidad del proyecto.
d) El proyecto, considera presentar modalidad de construcción simultánea, ante la Dirección de
Obras Municipales. Corresponde, a aquellas obras donde se realizan simultáneamente, la
subdivisión de los lotes y las obras de urbanización. Por lo tanto, el cálculo de densidad es el
siguiente:
Son 4 habitantes por 11 viviendas = 44 habitantes
Densidad = 44 / 0,62
Densidad = 71 hab. / há.
 15

e) Los aportes al espacio público, y las fórmulas para su cálculo se indican en la siguiente tabla.
(Tabla 3)

Densidad % a Ceder
Hab/há Áreas Verdes, Equipamiento Circulaciones
deporte y recreación
Hasta 70 0,1 x densidad 0,03 x densidad – 0,1 Hasta 30% en todos
Sobre 70 0,003 x densidad + 0,002 x densidad los tramos de
6,79 con un máximo +1,86 con un máximo densidad
de 10% de 4%
Tabla 3 - Fórmulas del Porcentaje a Ceder, según densidad.

Reemplazamos los cálculos previos. (Tabla 4)

Densidad % a Ceder
Hab/há Áreas Verdes, Equipamiento Circulaciones
deporte y recreación
Sobre 70 0,003 x 71 + 6,79 con 0,002 x 71 +1,86 con Hasta 30% en todos
un máximo de 10% un máximo de 4% los tramos de
densidad
Mínimo a ceder 7,0% = 302.55 m2 2,0% = 86,44 m2
30% = 1.296,66 m2
Máximo a ceder 10% = 432,22 m2 4% = 172,88 m2
Cesión Real del
Proyecto en m2 335,45 m2 97,13 m2 1.295.79 m2

Tabla 4 - Cálculo de Porcentajes a Ceder

Los porcentajes mínimo y máximo resultantes de las superficies a ceder, se aplican a la

superficie total del loteo, para obtener los m2 de superficie a ceder.
 16

El caso en estudio, contempla la subdivisión del terreno en 11 lotes, áreas de circulación

peatonal y vehicular, con sus respectivos accesos y áreas verdes. La distribución de los espacios,
resultante de las dimensiones de los lotes, y las áreas a ceder se muestra en la siguiente figura.
(Figura 3).

Figura 3 – Plano Loteo y Urbanización

 17

El detalle de las superficies resultantes del loteo son las siguientes: (Tabla 5).
Cant. Área Total
Lotes Largo Ancho Área (m2) Lotes (m2)
1-2-8-9 20,10 19,39 389,74 4 1.558,96
3-7 20,10 25,07 503,91 2 1.007,81
4-5-6 19,33 19,16 370,36 3 1.111,09
10 - 11 18,70 17,23 322,20 2 644,40
Total m2 loteados 4.322,26
Tabla 5 – Superficies de loteos.
 18

4.3.2 Solicitudes de Loteo y Urbanización a presentar en la Dirección de Obras.

Realizado el plano de loteo, se presentará a la Dirección de Obras. Dicho expediente se acompaña
de los documentos que se indican a continuación. (Tabla 6).

Documentos a presentar Solicitud Solicitud de Solicitud de

de Proyecto Aprobación Permiso de
de Anteproyecto loteo y
Subdivisión de Loteo ejecución
obras de
urbanización
Solicitud firmada por el propietario y por el
arquitecto proyectista (incluye declaración X X X
jurada simple de propietario como titular del
dominio.
Original o copia autorizada por Notario del X X X
certificado de avalúo fiscal vigente.
Fotocopia de Certificado de Informaciones
Previas, salvo que en la solicitud se indique su X X X
número y fecha.
Plano de subdivisión a escala no menor a
1:1.000, con curvas de nivel al menos cada 2m,
dimensiones de los deslindes del terreno,
identificación de los lotes resultantes y sus
dimensiones cuadro de superficies de los lotes X
resultantes y, en su caso, indicación de zonas
de restricción y de riesgos que pudieren
afectarlo. En caso de terrenos de más de 5 ha,
las curvas de nivel podrán graficarse, a lo
menos, cada 5m.
Plano de ubicación del terreno a escala no
inferior a 1:5.000, con indicación de las vías o
 19

espacios de uso público existentes en su X

proximidad y de otros elementos referenciales
relevantes del lugar, que faciliten su
identificación.
Plano con graficación de la subdivisión predial X
existente y la propuesta.
Plano en que se grafique la situación actual del
predio, con sus roles, a una escala adecuada X X
para su comprensión, indicando las medidas de
cada uno de los deslindes con los vecinos
Plano de anteproyecto de loteo, a escala no
menor a 1:1.000, suscrito por el propietario y el X X

arquitecto
Medidas de prevención de riesgos provenientes
de áreas colindantes y/o del mismo terreno, X X

cuando el Director de DOM lo exija en el

certificado de obras previas.
Plano de accesibilidad a escala adecuada, que
dé cumplimiento a las normas sobre X X

accesibilidad universal.
Planos de los proyectos de urbanización,
firmados por los profesionales competentes,
incluyendo instalaciones correspondientes a
X
redes de agua potable y alcantarillado de aguas
servidas y aguas lluvias, redes de
electrificación, alumbrado público, gas,
pavimentación y sus obras complementarias,
con sus respectivas especificaciones técnicas.
Certificado de factibilidad de dación de
servicios de agua potable y alcantarillado,
emitido por la empresa de servicios sanitarios X
 20

que corresponda. De no existir empresa de

servicios sanitarios en el área deberá presentar
proyecto de agua potable y alcantarillado
aprobado por la autoridad respectiva.
Memoria explicativa del loteo. X

Comprobante de ingreso del Informe de

Mitigación de Impacto Vial o, el certificado X

que acredite que el proyecto no requiere dicho

informe.
Tabla 6 – Documentos y planos, que acompañan las Solicitudes de Permiso Obras de Loteo y
Urbanización.

4.3.3 Subdivisiones fuera del límite urbano.

Cuando las solicitudes de subdivisión y urbanización, correspondan a terrenos fuera del límite
urbano establecido por el Instrumento de Planificación Territorial, deberán presentar a la Secretaría
Regional del Ministerio de Agricultura los siguientes antecedentes:
a) Solicitud firmada por el propietario del predio, señalando ubicación, el objeto de la
subdivisión y declaración jurada de dominio.
b) Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por el propietario y el arquitecto, indicando
la situación existente y la propuesta.
c) Factibilidad o especificación de la dotación de servicios contemplados.

La Secretaría Regional del Ministerio de Agricultura, evaluará la situación previo informe del
Servicio Agrícola y Ganadero en un plazo máximo de 45 días. Si no hay objeciones enviará los
antecedentes a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo solicitando el informe favorable.
La Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo, en 30 días informará lo solicitado,
señalando si el informe es favorable, y el grado de urbanización que deberá tener la división
predial, y si corresponde a un área normada por un Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano,
y, si cumple con las normas de dicho Instrumento de Planificación Territorial.
Los antecedentes serán presentados en la Dirección de Obras Municipales, quién resolverá
respecto a la división y el permiso.
 21

El director de Obras Municipales, concederá los permisos, dentro de un plazo de 30 días,

cuando haya verificado que los antecedentes presentados cumplen con las normas del Instrumento
de Planificación que corresponda en cada caso.
Si el Director de Obras Municipales, hubiese aprobado previamente un anteproyecto, y el
revisor independiente, declara el informe favorable, es decir, que el proyecto se ajusta íntegramente
al anteproyecto, el Director de Obras, omitirá la verificación de los antecedentes, y otorgará el
permiso sin más trámite.
Es importante destacar, que un proyecto que cuente con informe favorable del revisor
independiente, recibirá el beneficio de rebajará en el pago de derechos municipales en un 30%, y,
se aprobará la Solicitud de Permiso de Loteo y Urbanización en un plazo de 15 días.
Con el Permiso otorgado, se podrán iniciar las obras, y una vez terminadas, se solicitará a la
Dirección de Obras, la recepción definitiva de las obras de urbanización.
Aprobado el proyecto de loteo, se encargarán los proyectos de ingeniería, en base a planos de
loteo y de levantamiento topográfico, para solicitar ante la dirección de obras municipales el
permiso de obras de urbanización, según las normas contempladas en la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcción.
 22

4.4 De los permisos de edificación

Las obras de edificación, incluirán la construcción de las 11 viviendas, la ejecución de los
proyectos de agua potable y alcantarillado domiciliario; proyecto de electricidad, ambos
conectados a la red pública que se ejecutó en el proyecto de urbanización, como también las obras
complementarias: cierre perimetral de cada sitio, acceso vehicular, acceso peatonal y acceso para
minusválidos. La ubicación de las viviendas en su respectivo lote, y las áreas de uso público, se
muestran en el plano de emplazamiento del proyecto. (Figura 4).

Figura 4 – Plano Emplazamiento Conjunto Habitacional.

 23

4.4.1 Solicitudes de Permisos de Edificación a presentar en la Dirección de Obras.

Los Permisos de Obras de Edificación a presentar en la Dirección de Obras Municipales,
corresponden a Anteproyectos de Obras de Edificación y Permiso de Edificación de Obra Nueva.
Cada expediente debe incluir los documentos y planos que se detallan a continuación. (Tabla 7 y
8).
Solicitud firmada por el propietario y por el arquitecto proyectista, informando si el expediente
cuenta con informe favorable de un Revisor Independiente.

Fotocopia de Certificado de Informaciones Previas, salvo que se indique su fecha y número en

la solicitud.

Plano de ubicación, que señale la posición del predio respecto de terrenos colindantes y del
espacio público.

Plano de emplazamiento de él o los edificios, mostrando su silueta en sus partes más saliente,
acotado, indicando distancias hacia deslindes o edificios, rasantes, sus cotas con relación al nivel
del suelo natural, accesos vehiculares y peatonales y demás características del proyecto.

Plantas esquemáticas, ilustrando los pisos subterráneos, el primer piso, las plantas repetitivas,
áreas comunes según el caso.

Siluetas de elevaciones que ilustren los puntos más salientes, número de pisos, la línea
correspondiente al suelo natural, las rasantes, cotas de nivel y distanciamientos.

Plano comparativo de sombras.

Cuadro general de superficies edificadas, indicando superficies parciales.

Clasificación de las construcciones para el cálculo de derechos municipales, de acuerdo con

especificaciones técnicas.

Informe de Revisor Independiente, si este fue contratado.

Tabla 7 – Documentos para Anteproyectos de Obras de Edificación.

 24

Solicitud firmada por el propietario y el arquitecto proyectista, acompañando los siguientes

antecedentes:
a) Lista de documentos y planos numerados.
b) Declaración simple del propietario de ser titular del dominio del terreno.
c) Disposiciones especiales a las que se acoge el proyecto.
d) Profesionales competentes que intervienen en el proyecto.
e) Si el proyecto consulta en todo o parte, edificios de uso público.
f) Si cuenta con informe favorable de un Revisor Independiente.
g) Si cuenta con informe favorable de Revisor de Proyecto de Cálculo Estructural.
h) Si cuenta con anteproyecto aprobado y vigente, acompañar fotocopia de la resolución.

Fotocopia de Certificado de Informaciones Previas vigente.

Formulario único de estadísticas de edificación.
Informe de Revisor Independiente, o del arquitecto proyectista bajo declaración jurada.
Informe favorable del Revisor de Proyecto de Cálculo Estructural.
Certificado de factibilidad de dación de servicios de agua potable y alcantarillado, emitido por
la empresa de servicios sanitarios correspondiente.
Planos de arquitectura numerados. Deberán contener: ubicación del predio, emplazamiento de
edificios, planta de todos los pisos, cortes y elevaciones, planta de cubiertas, plano de cierro.
Cuadro de Superficies.
Plano comparativo de sombras.
Proyecto de Cálculo Estructural, cuando corresponda.
Especificaciones Técnicas.
Levantamiento topográfico.
Carpeta de ascensores e instalaciones similares.
Plano de accesibilidad universal, incluyendo esquemas en planta y corte, trazado, ancho de la
ruta accesible, y memoria de accesibilidad del proyecto suscrita por el arquitecto.
Proyecto de telecomunicaciones con sus planos y especificaciones técnicas.
Comprobante de Ingreso del Informe de Mitigación de Impacto Vial, o del certificado que
acredite que el proyecto no requiere dicho informe.
Tabla 8 - Documentos para Permiso de Edificación Obra Nueva.
 25

Es importante, señalar que la Solicitud de Permiso de Edificación, debe ir acompañada del

Proyecto de Acondicionamiento Térmico de las Viviendas, según normativa del Plan de
Descontaminación Atmosférica de Osorno.
Emitida la Resolución de Aprobación de Permiso de Construcción, se podrá dar inicio a las
obras. Esta resolución se debe mantener en el lugar de la obra, para ser presentada ante una
fiscalización.

4.4.2 Estándares de viviendas para personas con discapacidad que requieran uso de silla
de ruedas.

Considerando que hoy en día, existe un gran número de familias que deben hacerse cargo de
adultos mayores, o personas con movilidad reducida, considero beneficioso para el proyecto, dotar
a estas viviendas con los estándares solicitados para una persona con discapacidad.
Estas viviendas deben ser accesibles desde el espacio público hasta su puerta de ingreso. Para
las personas que requieran el uso de silla de ruedas, se contemplará en los recintos de estar,
comedor, cocina, baño y, al menos un dormitorio, una superficie libre de un diámetro de 1,50 m,
para permitir un giro de la silla de ruedas en 360º. Además, se debe cumplir con los siguientes
puntos según el Art. 6.4.2, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción:
a) El área que enfrenta a la puerta de acceso debe permitir el giro en 360º.
b) El ancho de la puerta de acceso, y de recintos al interior de la vivienda será de 0,80 m, como
mínimo.
c) Los pasillos que se conecten a otros recintos, tendrán un ancho mínimo de 0,90 m. Si requiere
giro de silla de ruedas el ancho mínimo constante será de 1,05 m.
d) El closet tendrá puertas correderas con tirador. La barra para colgar ropa y cajoneras se
ubicarán a una altura máxima de 1,20 m.
e) La superficie de giro en 360º, en baño y cocina, podrá incluir el área libre bajo lavamanos o
mesón.
f) La dimensión mínima del receptáculo de ducha será de 0,90 m de ancho por 1,20 m de largo.
El desnivel hacia el desagüe será de 0,5 cm, con respecto al nivel de piso terminado. Debe
considerar un espacio de transferencia lateral que no sea compartido por el inodoro. Tendrá
un espacio para un asiento de área 0,45 m por 0,45 m, y una altura de 0,46 m., el que puede
ser fijo, movible o abatible. La regadera de la ducha será tipo teléfono, y está instalada a una
 26

altura máxima de 1,20 m. La grifería será tipo palanca o presión, ubicada a un costado del
receptáculo de la ducha, a una altura entre 0,70 m y 1,20 m, la que debe ser alcanzada al estar
sentado. Se incluirá una barra de apoyo horizontal, a una altura de 0,75 m, y una barra vertical
entre 0,80 m y 1,40 m. Ambas barras deben alcanzarse desde el sector de transferencia hacia
la ducha, y permitir apoyo durante la ducha, tanto de pie como sentado.
g) En la cocina, la cubierta de mueble de trabajo y lavaplatos, serán instalados a una altura
máxima de 0,80 m, considerando bajo estos un espacio libre de 0,70 m. La grifería será de
presión o palanca y su distancia desde el borde del artefacto será de 0,45 m.
h) Los interruptores y enchufes se ubicarán a una altura mínima de 0,40 m y máxima de 1,20 m.
i) Los mecanismos de cierre de puertas y ventanas, serán de presión o palanca y estarán ubicados
a una altura mínima de 0,90 m, y de 1,20 de máximo.
 27

4.4.3 Diseño Arquitectónico de la Vivienda

Revisadas las normas de la Ordenanza de Urbanismo y Construcción, para proyectos de
edificación de viviendas, y las consideraciones para personas con discapacidad, se procederá con
el diseño de la vivienda. Iniciando el trabajo con la planta de arquitectura, el que debe ir acotado,
con mobiliario a escala, e ilustrando, que las áreas de circulación cumplen con los requisitos de
desplazamiento para discapacitados. (Figura 5).

Figura 5 – Planta de Arquitectura.

 28

A continuación, se revisará la tabla de distanciamientos, con respecto a los deslindes, y la tabla

de superficie de patio de acuerdo a la cantidad de viviendas. (Tabla 9 y 10).
Altura de la Edificación Distanciamiento
Fachada con vano Fachada sin vano
Hasta 3,5 m 3.0 m 1.4 m
Sobre 3.5 m y hasta 7.0 m 3.0 m 2.5 m
Sobre 7 m 4.0 m 4.0 m
Tabla 9 – Distanciamientos

Cantidad de Viviendas Superficie de Patio

Hasta 4 viviendas 36 m2
5 a 12 viviendas 60 m2
Tabla 10 – Superficie de Patio

Posteriormente, se emplaza la planta de arquitectura en el terreno loteado de menor tamaño,

para corroborar que los distanciamientos con los deslindes se ajusten a lo requerido por la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, que, para este caso, corresponde a altura de
edificación sobre 3.5 m y hasta 7.0 m.
Además, de proyectar el acceso peatonal, vehicular, y el área de patio, que será la resultante
de la suma de antejardín y áreas de dominio común, descontando las superficies de
estacionamiento, acceso peatonal, rampa de minusválidos, terraza, y distanciamientos menores a
1.4 m. La superficie de patio resultante para el proyecto es de 193,29 m2. (Figura 6).
 29

Figura 6 – Plano Emplazamiento Vivienda.

 30

Después, se proyectarán los planos de elevación principal, posterior, lateral izquierda y lateral
derecha, para verificar el cumplimiento de los ángulos de las rasantes. (Tabla 11).

Regiones Angulo de las Rasantes

I a III y XV Región 80°
IV a IX Región y Región Metropolitana 70°
X a XII y XIV Región 60°
Tabla 11 – Angulo de las Rasantes por Región

La pendiente de cubierta exigida para la zona Sur Interior, ubicada desde el Bio Bio hasta la
Ensenada del Reloncaví, corresponde a un 30%.
Finalmente, los planos de elevaciones, nos confirman el cumplimiento de las rasantes, y la
pendiente de cubierta solicitada. (Figura 7 y 8).
 31

Figura 7 – Elevación Principal y Posterior.

 32

Figura 8 – Elevación Izquierda y Derecha

 33

Las tablas siguientes muestran las medidas, y áreas de cada dependencia de la vivienda, y el
total de metros cuadrados a edificar del conjunto habitacional. (Tabla 12 y 13).

N° Dependencia Largo Ancho Área

1 Cocina 4,07 2,12 8,63

2 Comedor 4,07 2,86 11,64

3 Estar 4,45 3,42 15,22

4 Acceso 0,45 1,50 0,68

5 Pasillo 1,20 4,08 4,90

6 Dormitorio Principal 3,85 2,80 10,78

7 Dormitorio 1 (Minusválido) 3,25 2,80 9,10

8 Dormitorio 2 3,20 2,55 8,16

9 Baño 2,60 1,20 3,12

10 Baño Minusválido 2,60 2,10 5,46

Total M2 por
Vivienda 77,68
Tabla 12 – Metros cuadrados por dependencia de cada vivienda.

M2 por Vivienda Lotes Total m2 a edificar

77,68 11 854,48
Tabla 13 – Total metros cuadrados a edificar.
 34

4.4.4 Profesionales que intervienen en los proyectos.

El siguiente cuadro, muestra los profesionales que intervienen, los proyectos que están bajo
su responsabilidad, y las entidades públicas y privadas que participan en cada etapa del proyecto
inmobiliario. (Tabla 14).
Profesional Proyecto Organismos que participan

Arquitecto y  Proyecto de Subdivisión  Dirección de Obras Municipales.

Revisor  Anteproyecto de loteo  Secretaría Regional del Ministerio
Independiente  Proyecto de Loteo y ejecución de de Agricultura.
las obras de urbanización.  Secretaría Regional del Ministerio
 Permiso de Edificación de Vivienda y Urbanismo.

Topógrafo  Planimetría y altimetría de terreno  Dirección de Obras Municipales.

Ingeniero  Proyecto de Cálculo Estructural  Dirección de Obras Municipales.

Calculista
Ingeniero  Proyecto de Electrificación y  Empresa proveedora de Servicios
Eléctrico Alumbrado Público. Eléctricos.
 Proyecto Eléctrico de Viviendas.  Superintendencia de Electricidad
y Combustibles.

Constructor  Proyecto Agua Potable y  Empresa proveedora de agua

Civil Alcantarillado de aguas servidas, potable.
Aguas Lluvias.  Autoridad Sanitaria.

Ingeniero  Proyecto de Gas  Superintendencia de Electricidad

Mecánico y Combustibles.

Calculista  Proyecto de Pavimentación  Servicio de Vivienda y

Urbanismo.

Abogado  Inscripción de lotes con rol  Conservador de Bienes Raíces.

independiente.  Servicio de Impuestos Internos.
 35

Profesional  Constructor Civil o Ing.  Dirección de Obras Municipales.

Residente Constructor a cargo de las obras.  Mandante.

Inspector  Profesional del área de la  Dirección de Obras Municipales.

Técnico de construcción encargado de  Mandante.
Obra fiscalizar que las obras se realicen
de acuerdo a proyectos.
Prevencionista  Encargado de las normas de  Mutualidades.
de Riesgos seguridad dentro de la obra.  Servicio de Salud.
 Inspección del Trabajo.

Tabla 14 – Cuadro de profesionales, proyectos y entidades.

 36

5 EVALUACIÓN FINANCIERA
Para realizar la evaluación financiera del proyecto, detallaré los costos involucrados en cada
una de las etapas revisadas en la Gestión Técnica.
Es necesario, valorizar los aspectos técnicos, legales y administrativos. Teniendo claro, que la
etapa de ejecución de los proyectos, será la que requerirá de mayor inversión, por contemplar
recursos humanos, materiales, maquinarias, herramientas, e imprevistos, que deberán ser resueltos
para cumplir con los avances programados.
Para una mejor comprensión, los cálculos de cada etapa, se realizarán en base al Conjunto
Habitacional, diseñado en la gestión técnica de este estudio.

5.1 Costos de la compra del terreno.

Para determinar los costos asociados a la compra de un bien raíz, el comprador, debe tener
presente el valor del terreno, de los servicios de tasación, certificados para el estudio de títulos, y
la copia del certificado de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna.
No se consideran, los costos derivados de la redacción de la escritura de compraventa, de la
firma notarial de dicha escritura, y de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, ya que
estos son de cargo del vendedor.
El anexo N° 1, nos muestra los item considerados y sus valores.
 37

5.2 Costos de los Proyectos.

Los costos de los servicios, de profesionales que elaboran los proyectos, normalmente, pueden
superar el presupuesto que tengamos asignado para este fin. Puesto que, incluye a: arquitectos,
ingenieros calculistas y cada una de las especialidades.
Por este motivo, se recomienda, solicitar presupuesto por el grupo de proyectos. Actualmente,
existen empresas, integradas por profesionales, que trabajan en forma conjunta en el desarrollo de
proyectos. Se encargan del ingreso del expediente en la Dirección de Obras, y realizan el
seguimiento hasta su aprobación. Sus honorarios son cobrados en UF, y varían dependiendo el
tipo, y la cantidad de lotes o viviendas, según lo detallado a continuación. (Tabla 15).

N° ESPECIFICACIÓN HONORARIOS OBSERVACIONES

Parcelaciones Agrícolas
1 Proyecto de Loteo UF 0,50
(sobre 10 lotes)

Proyecto de Loteo y
2 UF 9 Son 9 UF por cada lote
Urbanización

Son 1,1 UF por m2 para

3 Proyecto de Edificación UF 1,10 viviendas unifamiliares sobre
100 m2

Son 0,4 UF por m2

(viviendas repetitivas min. 10
4 Proyecto de Edificación UF 0.40
viviendas, de 70 m2 cada
una)
Tabla 15 – Honorarios por la elaboración del conjunto de proyectos.

El costo de los proyectos de loteo, urbanización, y edificación de obra nueva, para el Conjunto
de Viviendas de la comuna de San Pablo, se detalla en Anexo N° 2.
 38

5.3 Costo Ejecución Proyecto de Loteo y Urbanización.

Se contempla el loteo del terreno en 11 sitios, su escarpe y nivelación, para dar cabida a la
construcción de las viviendas. Además, de la limpieza de faja, para ejecutar la pavimentación de
calles y aceras; y las excavaciones necesarias para la red de agua potable, alcantarillado, aguas
lluvias; y la electrificación pública del recinto.
El costo directo de ejecución de loteo y urbanización, se observa en Anexo N° 3.

5.4 Costo de construcción de las viviendas.

En el presupuesto de construcción de las viviendas, se valoriza mano de obra, materiales y

maquinarias y herramientas.
El costo de mano de obra, considera, remuneración mensual, cotizaciones previsionales,
seguro de invalidéz y sobrevivencia, seguro de cesantía, feriado legal, viáticos, asignación de
movilización y colación, desgaste de herramientas, elementos de protección personal, y finiquitos.
Es importante, aclarar, que el item 6.4 cesped áreas verdes comunes, se incluye en el presente
presupuesto. No se muestra en el costo de ejecución de Loteo y Urbanización, ya que el espacio
de áreas verdes, será destinado para dar cabida a la instalación de faenas, por lo cual, se ejecutará
antes del término de la obra.
El costo directo de construcción del conjunto de viviendas, se refleja en Anexo N° 4.

5.5 Cálculo de Gastos Generales.

Proviene de los gastos que se generarán por concepto de sueldos de profesionales a cargo de
la obra, el pago de derechos por la aprobación de los proyectos, seguros de responsabilidad civil y
todo riesgo de la construcción, movilización, y servicios.
El cálculo de gastos generales, se detalla en Anexo N° 5.
 39

5.6 Costos de Promoción.

Los gastos de promoción, corresponden a los recursos que se destinarán para dar a conocer el
proyecto, con la intención de generar el interés del público objetivo, en conocer las viviendas y
tomar la decisión de compra.
Se utilizará la página web de la empresa, para dar a conocer los avances, incluyendo fotografías
de las etapas de construcción. Esta estrategia, permite hacer parte a los futuros comprados del
proceso constructivo.
Se instalará en la Ruta 5 Sur, un letrero publicitario, con imagen de la vivienda, e invitando a
visitar el proyecto.
Por medio de avisos radiales, emitidos en las comunas de la Región de Los Ríos y Los Lagos,
en horarios estratégicos, también se invitará al público a conocer el proyecto.
En Anexo N° 6, se detallan los gastos asociados a promoción.

5.7 Costos de Post – Venta

La post-venta, se define como el período posterior a la venta de un inmueble, en que el

vendedor garantiza al comprador, servicios de reparación derivados de desperfectos generados
durante la ejecución de las obras.
En este caso, lo que procede, es coordinar una visita de inspección a la vivienda, para
determinar si el incidente informado, corresponde realmente a una falla en la ejecución de la
vivienda, o si corresponde a un mal uso de parte del propietario.
En Anexo N° 7, se realiza una estimación de los recursos a destinar a post-venta.

5.8 Cálculo de Precio de Venta.

Para determinar el precio de venta de las viviendas, se suman todos los costos anteriores,
incluidos los gastos generales. Al resultado, le aplicaremos el porcentaje de utilidades de la
empresa, y el impuesto al valor agregado. Así obtendremos el precio de venta total de cada
vivienda.
El detalle del cálculo de Precio de Venta, se refleja en Anexo N° 8.
 40

5.9 Del Financiamiento.

Teniendo claro, el análisis de costos realizado en los puntos anteriores, es el momento de,
llevar a cabo la programación financiera de la obra. Con el fin de determinar, la inversión mensual,
y total, para evaluar las posibilidades de financiamiento.
El Anexo N° 9, muestra los recursos a invertir, desde el item I al VI, durante el segundo
semestre del año 2023.
El Anexo N° 10, muestra los recursos a invertir, desde el item IV al VI, durante el primer
semestre del año 2024.
Los recursos de inversión necesarios para ejecutar el proyecto son:
 2° Semestre año 2023 = $ 447.485.355.-
 1° Semestre año 2024 = $ 359.716.149.-
Inversión Total = $ 807.201.504.-

Estos recursos pueden provenir de recursos propios del empresario, o financiamiento con
crédito bancario.
Ante la situación ficticia de un financiamiento mixto. Se presentó en el Banco del Estado de
Chile, el proyecto. Suponiendo que la empresa cuenta con ahorros por un monto de $ 507.201.504.
Se consideró un crédito de $ 300.000.000, para completar el financiamiento.
La propuesta de crédito del banco, es por un mínimo de 48 cuotas, a una taza de 1,35%.
Realizada la proyección nos arroja un monto a pagar, sólo por concepto de intereses de
$ 109.576.547, lo que representa un 71,94% de las utilidades. En consecuencia, se recomienda
contar con recursos propios para la ejecución del proyecto, o formar una sociedad con
profesionales del área de su confianza.
El Anexo N° 11, contiene la tabla de amortización del crédito.
 41

6 IMPACTO CUANTIFICABLE DE LA PROPUESTA DE MEJORA.

6.1 Método Comparativo

El impacto de la propuesta, se medirá por medio de una comparación, entre un proyecto de
viviendas real, de similares metros cuadrados, y materialidad. (Tabla 16)
N° Detalle Proyecto Reina Proyecto Conjunto 11
Luisa 4, Osorno Viviendas, San Pablo.
1 Monto en UF UF 2.270 UF 2.533
2 Monto en $ $ 81.865.824.- $ 91.368.654.-
3 Superficie Útil 70 m2 77,68 m2
4 Valor por m2 $ 1.169.511.- $ 1.176.218
5 Plantas 2 pisos 1 piso
6 Acceso Minusválidos NO SI
7 Diseño vivienda adecuada
para desplazamiento NO SI
minusválidos
8 Superficie Patio 60 m2 aprox. 193,29 m2 promedio
Tabla 16 – Cuadro comparativo con Proyecto Real.

De la comparación, se obtienen resultados muy favorables. Lo lógico, sería analizar los

proyectos junto al cliente. Entonces, del resultado obtenido, podemos concluir que, nuestra oferta,
tiene un precio de venta superior en $ 6.707 por metro cuadrado iva incluido. Sin embargo, podrán
contar con los siguientes beneficios adicionales: accesos para minusválidos, el interior de la
vivienda acondicionado para el desplazamiento de minusválidos en una planta, y una superficie de
patio superior en un 322,15%, aportando una amplia área para el esparcimiento de la familia, e
incluso la posibilidad de realizar futuras ampliaciones. Por otra parte, las viviendas están
emplazadas, en una comuna que permite una vida tranquila y cómoda, libre del ruido y la
contaminación de las grandes urbes.
 42

6.2 Análisis de Ingresos y Egresos

Del siguiente análisis, podemos extraer las siguientes conclusiones: (Tabla 17).
 La ejecución del proyecto tiene una duración de 12 meses (Julio 2023 a Junio 2024).
 Las estrategias de ventas, arrojan sus primeros resultados al noveno mes, marzo de 2024.-
 La inversión total se recupera el mes 13, Julio 2024 (resultado acumulado arroja positivo).
 El mes 15, septiembre de 2024 se finaliza el proceso con la totalidad de viviendas vendidas.

RESULTADOS RESULTADO
MES INGRESOS $ EGRESOS $
$ ACUMULADO $

Julio a Dic. 2023 $0 $447.485.355 -$447.485.355 -$447.485.355

Enero 2024 $0 $80.505.926 -$80.505.926 -$527.991.281

Febrero 2024 $0 $69.168.317 -$69.168.317 -$597.159.598

Marzo 2024 $182.737.308 $54.309.875 $128.427.433 -$468.732.165

Abril 2024 $182.737.308 $71.845.204 $110.892.104 -$357.840.061

Mayo 2024 $182.737.308 $52.409.196 $130.328.112 -$227.511.949

Junio 2024 $182.737.308 $31.477.631 $151.259.677 -$76.252.272

Julio 2024 $91.368.654 $0 $91.368.654 $15.116.382

Agosto 2024 $91.368.654 $0 $91.368.654 $106.485.036

Septiembre 2024 $91.368.654 $0 $91.368.654 $197.853.690

TOTALES $1.005.055.194 $807.201.504 $197.853.690

Tabla 17 – Análisis de Ingresos versus Egresos
 43

Los totales de ingresos y egresos obtenidos, nos permiten calcular, la rentabilidad del
proyecto:

RENTABILIDAD = (BENEFICIO OBTENIDO – INVERSIÓN) x 100

INVERSIÓN

RENTABILIDAD = ( $ 1.005.055.194 - $ 807.201.504) x 100

$ 807.201.504

RENTABILIDAD = $ 24,51 %
 44

6.3 Aportes del Estado para la adquisición de viviendas.

El estado cuenta con beneficios, que consisten en subsidios para la compra de viviendas, y
otros aportes que consideran otro tipo de ayudas. La siguiente información, nos permitirá
determinar, a que aportes podrán optar, las familias que deseen adquirir una vivienda de nuestro
conjunto habitacional. (Tabla 18).
Beneficio Valor máx. de la Monto Subsidio Calificación
vivienda Socioeconómica
(RSH)
DS 49 UF 950 UF 314 40%
DS1 Tramo 1
Zona Extrema Norte UF 1.200 UF 700
Zona Regular UF 1.100 UF 600 60%
Zona Extremo Sur UF 1.200 UF 750
Insular
DS1 Tramo 2
Zona Extrema Norte UF 1.800 UF 350 a 650
Zona Regular UF 1.600 UF 250 a 550 80%
Zona Extremo Sur UF 1.800 UF 400 a 700
Insular
DS1 Tramo 3
Zona Extrema Norte UF 2.600 UF 350 a 500 Inscritos en RSH. Sin
Zona Regular UF 2.200 UF 250 a 400 sobrepasar el tope
Zona Extremo Sur UF 2.600 UF 400 a 550 ingreso mensual
Insular familiar establecido
por Resolución
Minvu.
DS 19 UF 1.100 Se financia con el ahorro de las familias +
Subsidio y Bonos del Estado (Queda pagada
en su totalidad).
Tabla 18 – Aportes del Estado (Subsidios).
 45

Cabe señalar, que para los beneficios DS49, y DS1 en todos sus tramos, se entrega un aporte
adicional para las familias, que tengan algún integrante, informado en el Registro Social de
Hogares, con discapacidad. Este aporte adicional es de UF 20.
Si la discapacidad, corresponde a una persona con movilidad reducida, este aporte adicional
será de UF 80.
Beneficio DFL2:
Para los conjuntos de viviendas que deseen ser vendidos bajo este beneficio, se debe informar
en la Solicitud de Permiso de Edificación, que corresponde a viviendas DFL2.
Los requisitos para optar a este beneficio son:
a) La vivienda no puede superar los 140 m2 de superficie útil. (Se incluirán subterráneos y
terrazas, si existieran).
b) Su destino debe ser habitacional.
c) Si se realiza una ampliación a la vivienda que supere los 140 m2, o se utiliza con otros
fines no habitacionales, se pierde el beneficio.
d) Una persona natural puede adquirir un máximo de 2 viviendas bajo esta modalidad.
e) No haber adquirido una vivienda con subsidio habitacional .

Los beneficios DFL2 son:

a) Disminución del 50% del arancel de inscripción de la propiedad en el Conservador de
Bienes Raíces.
b) El impuesto de timbres y estampillas en la primera transferencia, disminuye de un 0,8% a
un 0,2%.
c) Quedarán exentos del 50% del pago de contribuciones, aquellas viviendas cuyo avalúo
fiscal, sea inferior al monto de avalúo exento habitacional de $ 47.360.490, vigente a contar
del 01/01/2022, bajo las siguientes condiciones:
 Por 20 años, para viviendas hasta los 70 m2.
 Por 15 años, para viviendas entre 71 y 100 m2.
 Por 10 años, para viviendas entre 101 y 140 m2.
d) Los propietarios, que destinen sus viviendas al arriendo habitacional, quedarán exentos del
pago de impuestos a la renta.
e) Las viviendas DFL2, que se den en herencia o en donación, quedarán libre de pagar
impuestos.
 46

f) La ganancia, producto de la venta de una vivienda DFL2, quedará libre del pago de
impuestos.

Revisados los aportes del estado, y considerando que nuestro conjunto habitacional, se
encuentra emplazado en la Región de Los Lagos, con un precio de venta de UF 2.533, se concluye,
que las viviendas deberán ser adquiridas bajo el beneficio DFL2.
El detalle del dividendo según simulación, es el siguiente: (Tabla 19).
$ 36.064,24 Valor UF al 09/06/2023
Crédito Años 15 20 25 30
Dividendo en UF UF 15,25 UF 12,47 UF 11,09 UF 9,98
Dividendo en $ $ 550.000 $ 450.000 $ 400.000 $ 360.000
Renta líquida a $ 2.200.000.- $ 1.800.000.- $ 1.600.000.- $ 1.440.000.-
acreditar
Tabla 19 – Simulación dividendo.

La renta líquida que se debe acreditar, para optar a un crédito hipotecario, nos confirma que
el proyecto, cumple con el objetivo de convertirse en una solución habitacional, de mejores
características a las existentes, para los siguientes estratos sociales medios:
a) Clase media emergente, representa el 6,3% de las familias, con una renta promedio de $
2.072.853.-
b) Clase media típica, representa el 6,3% de las familias, con una renta promedio de $
1.500.774.-
c) Clase media baja, representa el 24,7% de las familias, con una renta promedio de $
1.003.426.- Es importante, mencionar, que los sueldos se pueden complementar para
acreditar renta.
 47

7 INDICADORES UTILIZADOS PARA MEDIR LA MEJORA

La investigación, se enfocó en dar solución a familias de clase media emergente, típica y baja;
considerando que actualmente, pertenecen al grupo que tiene menos opciones de optar a una
vivienda que ofrezca espacios cómodos, ya que por su alto costo, no califican para optar al
beneficio de subsidio habitacional.
Los indicadores utilizados para medir la mejora son:
a) Un análisis comparativo, con una vivienda de similares características en cuanto a metros
cuadrados construidos y materialidad. Ante lo cual, la vivienda representó una mejora
considerable, ya que, por un precio de venta similar, ofrece beneficios adicionales en
cuanto a superficie de patio, accesos y dependencias diseñadas para persona con
discapacidad.
b) En segundo lugar, se realizó un análisis de ingresos, egresos y rentabilidad, arrojando
resultados positivos, para la empresa.
c) Finalmente, se comprobó, por medio de una simulación de crédito hipotecario, que las
familias de los estratos medios mencionados, cumplen con la renta necesaria para calificar
a un crédito hipotecario.
 48

8 DISCUSIÓN DE RESULTADOS

El tema desarrollado, representa un crecimiento profesional importante. Actualmente, en la

empresa donde me desempeño, nuestra experiencia radica en la ejecución de proyectos, a través
de licitaciones públicas.
Los conocimientos técnicos, legales y financieros adquiridos, en cuanto al proceso de compra
del terreno, diseño de la vivienda, cesión de áreas para uso común, promoción del proyecto, y
metodologías para determinar, cuál será segmento de clientes; requieren del estudio detallado y
riguroso de diversos factores, que incidirán significativamente a favor del éxito del negocio, si son
bien evaluados.
Por otra parte, es importante destacar, que tener claridad, con respecto a los profesionales,
proyectos, entidades públicas y privadas que intervienen, normativa vigente, y documentos
necesarios en cada etapa; nos permitirá estar bien preparados, para realizar una correcta
coordinación de los proyectos, y así, dar cumplimiento a los avances proyectados.
Espero en mi futuro laboral, poder colaborar en el diseño y ejecución de un proyecto de
viviendas de estas características. Considero, que profesionalmente, debemos estar atentos, a las
necesidades reales de las personas, de esta forma, podremos ofrecer soluciones constructivas a la
comunidad, y a la vez, crear nuevas opciones labores para nuestra área.
 49

9 ANEXOS

COMPRA TERRENO CONJUNTO HABITACIONAL

Propietario INMOBILIARIA LOS RIOS
Región Región de los Lagos
Superficie vivienda: 77,68 m2 Superficie conjunto 11 viviendas: 854,48 m2
Valor UF al 9/6/23 $36.064,24

ÍTEM ESPECIFICACIÓN MONEDA CANTIDAD COSTO

1 Tasación del inmueble UF 3,00 $ 108.193

2 Certificados $ 1,00 $ 40.000
3 Estudio de títulos $ 1,00 $ 151.260
4 Terreno $ 1,00 $ 50.420.168
5 Copia de inscripciones $ 1,00 $ 4.200

COSTO NETO ASOCIADO A LA COMPRA DEL TERRENO $ 50.723.821

Anexo N° 1 - Costos asociados a la compra del terreno.

 50

PRESUPUESTO DEL CONJUNTO DE PROYECTOS

Propietario INMOBILIARIA LOS RIOS
Región Región de los Lagos
Superficie vivienda: 77,68 m2 Superficie conjunto 11 viviendas: 854,48 m2
Valor UF al 9/6/23 $36.064,24

N° ESPECIFICACIÓN MONEDA CANTIDAD COSTO

1 Proyecto de Loteo y Urbanización UF 9,00 $ 3.000.302

2 Proyecto de Edificación UF 0,40 $ 10.358.377

COSTO NETO PROYECTO LOTEO, URBANIZACIÓN Y

$ 13.358.679
EFIFICACIÓN

Anexo N° 2 – Costo Proyectos de Loteo, Urbanización y Edificación.

 51

LOTEO Y URBANIZACIÓN CONJUNTO HABITACIONAL 11

EJECUCIÓN PROYECTO
VIVIENDAS
Propietario INMOBILIARIA LOS RIOS
Ubicación Calle San Joaquín camino a Trumao
Comuna San Pablo
Región Región de los Lagos
Superficie vivienda: 77,68 m2 Superficie conjunto 11 viviendas: 854,48 m2

VALOR VALOR VALOR

ÍTEM ESPECIFICACIÓN UNIDAD CANT. UNITARIO ÍTEM PARTIDA
$ $ $

1 OBRAS PRELIMINARES $ 1.330.000

1.1 Instalación de Faena GL 1,00 $ 1.080.000 $ 1.080.000
1.2 Letrero de obra GL 1,00 $ 250.000 $ 250.000
2 SUBDIVISIÓN LOTES $ 1.829.568
2.1 Trazado Ml 705,78 $ 1.000 $ 705.780
Movimiento de Tierra: escarpe
2.2 M3 2.161,13 $ 520 $ 1.123.788
y nivelación
3 MOVIMIENTO DE TIERRA $ 3.100.890
3.1 Limpieza de faja m3 335,00 $ 6.500 $ 2.177.500
3.2 Transporte a botadero m3 223,00 $ 3.890 $ 867.470
3.3 Preparación de Subrasante m2 1116,71 $ 2.000 $ 2.233.420
4 BASES Y PAVIMENTOS $ 30.374.330
4.1 Calzada HCV e=0,14 m m2 1116,71 $ 23.000 $ 25.684.330
4.2 Base Estabilizada CBR 100% m3 335,00 $ 14.000 $ 4.690.000
5 OTRAS OBRAS $ 7.195.510
Suministro y colocación soleras
5.1 ml 18,00 $ 12.500 $ 225.000
tipo zarpa
Suministro y colocación soleras
5.2 ml 296,31 $ 14.500 $ 4.296.495
tipo A
5.3 Aceras m2 164,05 $ 13.500 $ 2.214.675
5.4 Base estabilizada acera m2 164,05 $ 2.800 $ 459.340
6 OBRAS AGUAS LLUVIAS Gl 1,00 $ 7.800.000 $ 7.800.000 $ 7.800.000
OBRAS $
7 Gl 1,00 $ 11.300.000 $ 11.300.000
ALCANTARILLADO 11.300.000
$
8 OBRAS AGUA POTABLE Gl 1,00 $ 12.500.000 $ 12.500.000
12.500.000
OBRAS $
9 Gl 1,00 $ 12.850.000 $ 12.850.000
ELECTRIFICACIÓN 12.850.000

COSTO DIRECTO LOTEO Y URBANIZACIÓN $ 88.280.298

Anexo N° 3 – Costo Directo de la Ejecución de las obras de loteo y urbanización.

 52

CONSTRUCCIÓN CONJUNTO HABITACIONAL 11

PROYECTO
VIVIENDAS
Propietario INMOBILIARIA LOS RIOS
Ubicación Calle San Joaquín camino a Trumao
Comuna San Pablo
Región Región de los Lagos
Superficie vivienda: 77,68 m2 Superficie conjunto 11 viviendas: 854,48 m2

VALOR VALOR VALOR

ÍTEM ESPECIFICACIÓN UNIDAD CANT. UNITARIO ÍTEM PARTIDA
$ $ $

1 OBRAS PROVISIONALES $ 5.740.000

1.1 Empalmes Provisorios GL 1,00 $ 740.000 $ 740.000
1.2 Letrero de obra GL 1,00 $ 300.000 $ 300.000
1.3 Construcciones Provisionales GL 1,00 $ 3.500.000 $ 3.500.000
1.4 Aseo y Cuidado de la Obra GL 1,00 $ 1.200.000 $ 1.200.000
2 TRABAJOS PREVIOS $ 861.300
2.1 Trazados ML 861,30 $ 1.000 $ 861.300
3 OBRA GRUESA
Excavaciones y Movimientos
3.1 $ 1.146.200
de Tierra
3.1.1 Excavaciones M3 114,62 $ 10.000 $ 1.146.200
3.2 Fundaciones $ 11.367.950
3.2.1 Emplantillados M3 12,65 $ 55.000 $ 695.750
3.2.2 Cimientos Continuos M3 101,64 $ 105.000 $ 10.672.200
3.3 Sobrecimientos $ 12.427.800
3.3.1 Continuos M3 42,35 $ 105.000 $ 4.446.750
3.3.2 Enfierraduras KG 3.800,50 $ 2.100 $ 7.981.050
3.4 Bases de Pavimentos $ 30.562.320
3.4.1 Estabilización del Suelo M3 182,00 $ 14.000 $ 2.548.000
3.4.2 Aislación bajo radier M2 854,48 $ 4.200 $ 3.588.816
3.4.3 Radieres de Hormigón M2 854,48 $ 15.200 $ 12.988.096
3.4.4 Radier Exterior M2 359,04 $ 15.200 $ 5.457.408
3.4.5 Rampas Unid. 22,00 $ 170.000 $ 3.740.000
3.4.6 Moldajes M2 160,00 $ 14.000 $ 2.240.000
3.5 Muros $ 91.350.000
Estructura Panel Sip (112 mm)
3.5.1 M2 1.292,72 $ 42.000 $ 54.294.240
muros ext.
Estructura Panel Sip (112 mm)
3.5.2 M2 882,28 $ 42.000 $ 37.055.760
muros int.
3.6 Cielos $ 2.050.752
3.6.1 Embarrotado de cielos M2 854,48 $ 2.400 $ 2.050.752
3.7 Techumbre $ 56.679.700
 53

3.7.1 Cerchas M2 1.619,42 $ 28.000 $ 45.343.760

3.7.2 Encamisado OSB 11 mm M2 1.619,42 $ 7.000 $ 11.335.940
3.7.3 Aislación térmica M2 77,68 $ 6.000 $ 466.080
3.8 Cubierta $ 24.291.300
Teja continua curva negra
3.8.1 M2 1.619,42 $ 15.000 $ 24.291.300
instapanel
3.9 Canales y bajadas pvc $ 3.383.600
3.9.1 Canal de aguas Lluvias ML 281,60 $ 6.000 $ 1.689.600
3.9.2 Bajadas de Aguas Lluvia ML 308,00 $ 5.500 $ 1.694.000
3.10 Hojalatería $ 3.303.900
3.10.1 Cortagoteras de Zincalum ML 88,00 $ 5.000 $ 440.000
3.10.2 Forro Terminal de cubierta ML 553,08 $ 5.000 $ 2.765.400
3.10.3 Cumbrera ML 19,70 $ 5.000 $ 98.500
3.11 Aleros y Tapacanes $ 6.774.900
3.11.1 Aleros M2 276,76 $ 11.500 $ 3.182.740
3.11.2 Tapacanes ML 552,64 $ 6.500 $ 3.592.160
3.12 Barreras de humedad $ 4.076.996
3.12.1 Barreras hídricas M2 2.912,14 $ 1.400 $ 4.076.996
4 TERMINACIONES
4.1 Revestimientos Exteriores $ 13.573.560
4.1.1 Siding Fibrocemento 6 mm M2 1.292,72 $ 10.500 $ 13.573.560
4.2 Revestimientos interiores
4.2.1 Muros $ 26.318.985
4.2.1.1 Fibrocemento texturado 6 mm M2 638,55 $ 7.500 $ 4.789.125
4.2.1.2 Yeso carton 10 mm M2 1.459,81 $ 6.000 $ 8.758.860
4.2.1.3 Porcelanato M2 638,55 $ 20.000 $ 12.771.000
4.2.2 Cielos rasos $ 5.765.364
4.2.2.1 Yeso carton RF 12,5 mm M2 93,28 $ 9.000 $ 839.520
4.2.2.2 Yeso carton RH 12,5 mm M2 94,38 $ 9.800 $ 924.924
4.2.2.3 Yeso carton ST 10 mm M2 666,82 $ 6.000 $ 4.000.920
4.2.3 Pavimentos $ 14.464.230
4.2.3.1 Porcelanato M2 187,66 $ 22.000 $ 4.128.520
4.2.3.2 Piso flotante 8 mm M2 666,82 $ 15.500 $ 10.335.710
4.2.4 Puertas y ventanas $ 34.819.400
4.2.4.1 Marcos puertas Unid. 77,00 $ 14.000 $ 1.078.000
4.2.4.2 Puertas Unid. 77,00 $ 95.000 $ 7.315.000
4.2.4.3 Ventanas termopanel pvc M2 94,38 $ 280.000 $ 26.426.400
4.2.5 Pinturas $ 21.404.295
4.2.5.1 Pinturas de fachadas M2 1.292,72 $ 5.000 $ 6.463.600
4.2.5.2 Pinturas interiores muros M2 1.459,81 $ 5.500 $ 8.028.955
 54

4.2.5.3 Pinturas cielos rasos M2 854,48 $ 5.500 $ 4.699.640

Pinturas sobre tapacanes y
4.2.5.4 M2 442,42 $ 5.000 $ 2.212.100
aleros
5 INSTALACIONES
5.1 Instalaciones eléctricas $ 18.420.000
Fuerza alumbrado y corrientes
5.1.1 GL 1,00 $ 7.100.000 $ 7.100.000
debiles
5.1.2 iluminación GL 1,00 $ 6.200.000 $ 6.200.000
5.1.3 Extractor GL 1,00 $ 1.320.000 $ 1.320.000
Encimera, horno electrico y
5.1.4 Gl 1,00 $ 3.800.000 $ 3.800.000
campana
5.2 Instalaciones Sanitarias $ 15.850.000
5.2.1 Instalación de agua potable GL 1,00 $ 8.700.000 $ 8.700.000
5.2.2 Instalación de Alcantarillado GL 1,00 $ 7.150.000 $ 7.150.000
5.3 Artefactos sanitarios $ 8.591.000
5.3.1 Wc Unid. 11,00 $ 96.000 $ 1.056.000
5.3.2 Wc Minusválido Unid. 11,00 $ 120.000 $ 1.320.000
5.3.3 Vanitorios Unid. 11,00 $ 85.000 $ 935.000
5.3.4 Lavamanos minusválido Unid. 11,00 $ 100.000 $ 1.100.000
5.3.5 Ducha Unid. 22,00 $ 190.000 $ 4.180.000
5.4 Accesorios de baños $ 1.562.000
5.4.1 Dispensador de papel higiénico Unid. 22,00 $ 5.000 $ 110.000
5.4.2 Perchas de acero inoxidable Unid. 22,00 $ 4.000 $ 88.000
5.4.3 Dispensador de Jabón Unid. 22,00 $ 7.000 $ 154.000
5.4.4 Barras de apoyo Unid. 33,00 $ 20.000 $ 660.000
5.4.5 Espejos Unid. 22,00 $ 25.000 $ 550.000
5.5 Proyecto Gas GL 1,00 $ 7.600.000 $ 7.600.000 $ 7.600.000
OBRAS
6 $ 51.332.750
COMPLEMENTARIAS
6.1 Estufa combustión a pellet Unid. 11,00 $ 820.000 $ 9.020.000
6.2 Lavaplatos y meson Unid. 11,00 $ 250.000 $ 2.750.000
6.3 Césped patios viviendas M2 3.108,04 $ 2.500 $ 7.770.100
6.4 Césped areas verdes comunes M2 432,58 $ 2.500 $ 1.081.450
6.5 Evacuación de Aguas Lluvias GL 1,00 $ 2.480.000 $ 2.480.000
6.6 Cierro pandereta h= 2 m. ML 705,78 $ 40.000 $ 28.231.200

COSTO DIRECTO DE LA EJECUCIÓN 11 VIVIENDAS $ 473.718.302

Anexo N° 4 – Costo Directo de la Construcción de 11 viviendas.

 55

CÁLCULO DE GASTOS GENERALES

N° DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD PRECIO UNIT. TOTAL

1 Profesional de Obra mes 12 $1.600.000 $19.200.000
2 Supervisor de Obra mes 9 $1.000.000 $9.000.000
3 Prevencionista de Riesgos mes 12 $240.000 $2.880.000
4 Guardia mes 9 $600.000 $5.400.000
5 Permisos y aprobaciones Gl 1 $3.821.940 $3.821.940
6 Administración y logística mes 12 $250.000 $3.000.000
7 Seguros RC + TRC GL 1 $2.400.000 $2.400.000
8 Combustible mes 12 $130.000 $1.560.000
9 Peajes mes 12 $25.000 $300.000
10 Fletes mes 9 $50.000 $450.000
11 Telefonía e internet mes 12 $58.546 $702.552
12 Agua Potable mes 12 $28.750 $345.000
13 Energía Eléctrica mes 12 $135.000 $1.620.000
COSTO NETO GASTOS GENERALES $50.679.492

Anexo N° 5 – Cálculo de Gastos Generales.

 56

CÁLCULO DE GASTOS DE PROMOCIÓN

PRECIO
N° DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD UNIT. TOTAL
Letrero publicitario - Ruta 5
1 Sur mes 9 $100.000 $900.000
2 Página Web empresa mes 12 $30.000 $360.000
3 Avisos radiales mes 5 $60.000 $300.000
$0
COSTO NETO GASTOS DE PROMOCIÓN $1.560.000

Anexo N° 6 - Gastos de Promoción.

 57

CÁLCULO COSTO DE POST - VENTA

PRECIO
N° DESCRIPCIÓN UNIDAD CANT. UNIT. TOTAL
Sub-Total Neto (Proyectos +
1 Unid. 11 $ 61.665.508 $ 678.320.591
Ejecución)

Sub-Total Neto
2 Unid. 11 $339.160 $3.730.763
(Formalización compraventa)

Totales $62.004.669 $682.051.355

COSTO NETO DE POST-

Unid. 1,50% $ 930.070 $ 10.230.770
VENTA

Anexo N° 7 – Costo de Post Venta.

 58

CÁLCULO DEL PRECIO DE VENTA

PRECIO
N° DESCRIPCIÓN UNIDAD CANT. UNITARIO TOTAL
1 Terreno Unid. 11 $4.611.256 $50.723.821
2 Proyectos Unid. 11 $1.214.425 $13.358.679
3 Loteo y Urbanización Unid. 11 $8.025.482 $88.280.298
4 Edificación Conj. Habitacional Unid. 11 $43.065.300 $473.718.302
Gastos Generales (incluye punto
5 3 y 4) Unid. 11 $4.607.227 $50.679.492
6 Promoción Unid. 11 $141.818 $1.560.000
Sub-Total Neto (Proyectos +
$ 61.665.508 $ 678.320.591
Ejecución) Unid. 11

7 Redacción Escritura compraventa Unid. 0,10% $61.666 $678.321

8 Firma notarial de Escritura Unid. 0,25% $154.164 $1.695.801
Inscripción de Compraventa en
9 CBR Unid. 0,20% $123.331 $1.356.641
Sub-Total Neto (Formalización
compraventa) Unid. $339.160 $3.730.763

10 Post - Venta Unid. 1,50% $ 930.070 $ 10.230.770

SUB-TOTAL $ 62.934.739 $692.282.125

Utilidades 22% $ 13.845.642 $152.302.067
VALOR DE VENTA NETO $ 76.780.381 $844.584.192
Iva 19% $ 14.588.272 $160.470.997
VALOR DE VENTA
IMPUESTO INCLUIDO $ 91.368.654 $1.005.055.189

Anexo N° 8 - Cálculo Precio de Venta.

 59

RECURSOS DE INVERSIÓN

N° ITEM jul-23 ago-23 sept. 2023 oct-23 nov-23 dic-23

I Terreno $50.723.821

II Proyectos $13.358.679
Loteo y
III Urbanización

1 Obras Preliminares $1.330.000

2 Subdivisión lotes $1.829.568

Movimiento de
3 Tierra $3.100.890

4 Bases y Pavimentos $30.374.330

5 Otras Obras $7.195.510

6 Aguas Lluvias $3.900.000 $3.900.000

7 Alcantarillado $5.650.000 $5.650.000

8 Agua Potable $6.250.000 $6.250.000

9 Electrificación $6.425.000 $6.425.000

IV Ejec. Conj. Habitac.

1 Obras Provisionales $5.740.000
2 Trabajos Previos $861.300
3 Obra Gruesa
3.1 Exc. Y Mov. Tierra $1.146.200
3.2 Fundaciones $11.367.950
3.3 Sobrecimientos $12.427.800
3.4 Base de Pavimentos $30.562.320
3.5 Muros $60.000.000 $31.350.000
3.6 Cielos
3.7 Techumbre $30.000.000
3.8 Cubierta
3.9 Canales y bajadas
3.10 Hojalateria
3.11 Aleros y tapacanes
3.12 Barreras de humedad
4 Terminaciones
4.1 Revest. Ext.
4.2.1 Revest. Int. Muros
4.2.2 Cielos rasos
 60

4.2.3 Pavimentos
4.2.4 Puertas y Ventanas
4.2.5 Pinturas
5.1 Instalaciones Eléct. $7.100.000
Instalaciones
5.2 Sanitarias $7.000.000
5.3 Artefactos Sanitarios
5.4 Accesorios Baños
5.5 Proyecto Gas
Obras
6 complementarias
V Gastos Generales $4.223.291 $4.223.291 $4.223.291 $4.223.291 $4.223.291 $4.223.291
VI Promoción $130.000 $130.000 $130.000 $130.000 $130.000 $130.000

Costo por mes $96.921.248 $64.148.131 $19.100.791 $58.711.361 $64.353.291 $72.803.291

Iva 19% $18.415.037 $12.188.145 $3.629.150 $11.155.159 $12.227.125 $13.832.625
Total inversión por mes $115.336.286 $76.336.276 $22.729.941 $69.866.520 $76.580.416 $86.635.916

Anexo N° 9 – Recursos de Inversión segundo semestre 2023.-

 61

N° ITEM ene-24 feb-24 mar-24 abr-24 may-24 jun-24

Ejec. Conj.
IV Habitac.
1 Obras Provisionales
2 Trabajos Previos
3 Obra Gruesa
3.1 Exc. Y Mov. Tierra
3.2 Fundaciones
3.3 Sobrecimientos
3.4 Base de Pavimentos
3.5 Muros
3.6 Cielos $2.050.752
3.7 Techumbre $26.679.700
3.8 Cubierta $24.291.300
3.9 Canales y bajadas $3.383.600
3.10 Hojalateria $3.303.900
3.11 Aleros y tapacanes $6.774.900
Barreras de
3.12 humedad $4.076.996
4 Terminaciones
4.1 Revest. Ext. $13.573.560
4.2.1 Revest. Int. Muros $26.318.985
4.2.2 Cielos rasos $5.765.364
4.2.3 Pavimentos $14.464.230
4.2.4 Puertas y Ventanas $10.000.000 $24.819.400
4.2.5 Pinturas $21.404.295
5.1 Instalaciones Eléct. $6.200.000 $1.320.000 $3.800.000
Instalaciones
5.2 Sanitarias $8.850.000
Artefactos
5.3 Sanitarios $8.591.000
5.4 Accesorios Baños $1.562.000
5.5 Proyecto Gas $7.600.000
Obras
6 complementarias $2.480.000 $14.115.600 $14.115.600 $3.885.050 $16.736.500
V Gastos Generales $4.223.291 $4.223.291 $4.223.291 $4.223.291 $4.223.291 $4.223.291
VI Promoción $130.000 $130.000 $130.000 $130.000 $130.000 $130.000

Costo por mes $67.652.039 $58.124.636 $45.638.550 $60.374.121 $44.041.341 $26.451.791

Iva 19% $12.853.887 $11.043.681 $8.671.325 $11.471.083 $8.367.855 $5.025.840
Total inversión por mes $80.505.926 $69.168.317 $54.309.875 $71.845.204 $52.409.196 $31.477.631
Anexo N° 10 – Recursos de Inversión primer semestre 2024.-
 62

TABLA DE AMORTIZACION

PRÉSTAMO $300.000.000
INTERES 1,35%
CUOTAS 48
CUOTA FIJA MENSUAL $8.532.844,75

N° DE SALDO
CAPITAL INTERES ABONO
CUOTA INICIAL
0
1 $300.000.000 $8.532.844,75 $ 4.050.000 $4.482.844,75
2 $295.517.155 $8.532.844,75 $ 3.989.482 $4.543.363,15
3 $290.973.792 $8.532.844,75 $ 3.928.146 $4.604.698,56
4 $286.369.094 $8.532.844,75 $ 3.865.983 $4.666.861,99
5 $281.702.232 $8.532.844,75 $ 3.802.980 $4.729.864,62
6 $276.972.367 $8.532.844,75 $ 3.739.127 $4.793.717,80
7 $272.178.649 $8.532.844,75 $ 3.674.412 $4.858.432,99
8 $267.320.216 $8.532.844,75 $ 3.608.823 $4.924.021,83
9 $262.396.194 $8.532.844,75 $ 3.542.349 $4.990.496,13
10 $257.405.698 $8.532.844,75 $ 3.474.977 $5.057.867,82
11 $252.347.830 $8.532.844,75 $ 3.406.696 $5.126.149,04
12 $247.221.681 $8.532.844,75 $ 3.337.493 $5.195.352,05
13 $242.026.329 $8.532.844,75 $ 3.267.355 $5.265.489,30
14 $236.760.840 $8.532.844,75 $ 3.196.271 $5.336.573,41
15 $231.424.267 $8.532.844,75 $ 3.124.228 $5.408.617,15
16 $226.015.649 $8.532.844,75 $ 3.051.211 $5.481.633,48
17 $220.534.016 $8.532.844,75 $ 2.977.209 $5.555.635,53
18 $214.978.380 $8.532.844,75 $ 2.902.208 $5.630.636,61
19 $209.347.744 $8.532.844,75 $ 2.826.195 $5.706.650,21
20 $203.641.094 $8.532.844,75 $ 2.749.155 $5.783.689,99
21 $197.857.404 $8.532.844,75 $ 2.671.075 $5.861.769,80
22 $191.995.634 $8.532.844,75 $ 2.591.941 $5.940.903,69
23 $186.054.730 $8.532.844,75 $ 2.511.739 $6.021.105,89
24 $180.033.624 $8.532.844,75 $ 2.430.454 $6.102.390,82
25 $173.931.233 $8.532.844,75 $ 2.348.072 $6.184.773,10
26 $167.746.460 $8.532.844,75 $ 2.264.577 $6.268.267,54
27 $161.478.193 $8.532.844,75 $ 2.179.956 $6.352.889,15
28 $155.125.304 $8.532.844,75 $ 2.094.192 $6.438.653,15
29 $148.686.650 $8.532.844,75 $ 2.007.270 $6.525.574,97
 63

30 $142.161.075 $8.532.844,75 $ 1.919.175 $6.613.670,23

31 $135.547.405 $8.532.844,75 $ 1.829.890 $6.702.954,78
32 $128.844.450 $8.532.844,75 $ 1.739.400 $6.793.444,67
33 $122.051.006 $8.532.844,75 $ 1.647.689 $6.885.156,17
34 $115.165.850 $8.532.844,75 $ 1.554.739 $6.978.105,78
35 $108.187.744 $8.532.844,75 $ 1.460.535 $7.072.310,21
36 $101.115.434 $8.532.844,75 $ 1.365.058 $7.167.786,39
37 $93.947.647 $8.532.844,75 $ 1.268.293 $7.264.551,51
38 $86.683.096 $8.532.844,75 $ 1.170.222 $7.362.622,96
39 $79.320.473 $8.532.844,75 $ 1.070.826 $7.462.018,37
40 $71.858.454 $8.532.844,75 $ 970.089 $7.562.755,61
41 $64.295.699 $8.532.844,75 $ 867.992 $7.664.852,82
42 $56.630.846 $8.532.844,75 $ 764.516 $7.768.328,33
43 $48.862.518 $8.532.844,75 $ 659.644 $7.873.200,76
44 $40.989.317 $8.532.844,75 $ 553.356 $7.979.488,97
45 $33.009.828 $8.532.844,75 $ 445.633 $8.087.212,07
46 $24.922.616 $8.532.844,75 $ 336.455 $8.196.389,43
47 $16.726.226 $8.532.844,75 $ 225.804 $8.307.040,69
48 $8.419.186 $8.532.844,75 $ 113.659 $8.419.185,74
TOTALES $409.576.547,95 $109.576.547,95 $300.000.000,00

Anexo N° 11 – Tabla de amortización crédito bancario.

 64

CONCLUSIÓN

El proceso de elaboración de un proyecto inmobiliario, se debe realizar teniendo en cuenta los

aspectos técnicos, legales, financieros y administrativos, en cada etapa, respetando el orden
indicado en la investigación.
Para dar inicio al estudio de un proyecto de viviendas, debemos considerar lo siguiente:
 Efectuar un estudio del mercado inmobiliario, para obtener una visión de los tipos de
viviendas que ofrecen, sus ventajas y sus precios de venta.
 Definir el segmento de clientes, según nivel socioeconómico.
 Conocer las necesidades reales de las familias.
 Diseñar la vivienda, a partir de estas necesidades, y respetando la normativa legal vigente.
 Realizar estudio de costos, plazos y rentabilidad del proyecto.
 Ubicación y compra del terreno, previa aprobación técnica y financiera de los
inversionistas.

El desarrollo de la investigación, servirá de base y guía para evaluar diversos tipos de

proyectos inmobiliarios, enfocados a diferentes segmentos y necesidades de la población.
Estos, deben dar una solución que ofrezca un valor agregado, frente a las viviendas de la
competencia, para hacer más atractiva la oferta, y asegurar el éxito del negocio.
Si observamos, la precaria oferta de viviendas que existe en la actualidad, caracterizada por
espacios reducidos, que dificultan el óptimo desarrollo de las familias. En comparación, con el
proyecto diseñado, que ofrece espacios habilitados para el desarrollo de personas con capacidades
diversas, por un precio similar. Se puede concluir, que es posible elevar el estándar de las
viviendas, en beneficio de las familias, y manteniendo una rentabilidad, que haga posible ejecutar
el proyecto.
 65

BIBLIOGRAFIA

 Hernán de Solminihac T. y Guillermo Thenoux Z., “Procesos y Técnicas de la

Construcción”, Cuarta Edición, año 2005, Ediciones Universidad Católica de Chile,
Santiago.
 Ley N° 21.450, Ley General de Urbanismo y Construcciones, mayo de 2022.
 DS. N° 47, 1992, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, actualizada al 28 de
febrero de 2022.
 Ley N° 20.958, de Aportes al espacio público.
 https://educacionprofesional.ing.uc.cl/?curso=gestion-de-proyectos-inmobiliarios
 https://fau.uchile.cl/cursos/65009/diploma-evaluacion-y-preparacion-de-proyectos-
inmobiliarios
 https://www.percepcioneseconomicas.cl/desarrollo-economico/los-grupos-socioeconomicos-
en-chile/