Resumen Ejecutivo Huerto Morando

RESUMEN EJECUTIVO
RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE

DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL
ARUNP-3 “HUERTO MORANDO”
Colmenar Viejo
Madrid
MARZO 2018
Sector ARUNP 3 - Huerto Morando
G1633301
G1633301
RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL

ARUNP-3 “HUERTO MORANDO” Colmenar Viejo (Madrid)
ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................... 1
1. OBJETO DEL TRABAJO ................................................................................................................... 1
2. ANTECEDENTES ............................................................................................................................. 1
II. OBJETIVOS DE LA PLANIFICACIÓN ................................................................................................... 3
1. CONSIDERACIONES PARA LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN........................................................ 3
2. OBJETIVOS Y CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN ................................................................ 4
2.1. OBJETIVOS GENERALES ................................................................................................... 4
2.1. OBJETIVOS DE MOVILIDAD Y TRANSPORTE .................................................................... 6
2.2. OBJETIVOS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL ....................................................................... 7

2.3. OBJETIVOS EN MATERIA DE IMPACTO DE GÉNERO ....................................................... 7
III. ALCANCE Y CONTENIDO DEL PLAN. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA ......................................... 9

1. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN ..................................................................... 9
1.1. ZONIFICACIÓN Y TIPOS EDIFICATORIOS........................................................................ 11
1.2. ESTRUCTURA VIARIA ..................................................................................................... 12
1.3. REDES PÚBLICAS ........................................................................................................... 14
1.4. RED DE EQUIPAMIENTOS.............................................................................................. 15

1.5. RED DE ZONAS VERDES Y ESPACIOS LIBRES.................................................................. 16
1.6. ORDENACIÓN DE VOLÚMENES E IMPACTOS VISUALES ............................................... 19
2. LA ORDENACIÓN EN CIFRAS........................................................................................................ 22
2.1. CUADROS GENERALES DE CARACTERÍSTICAS ............................................................... 22
2.2. APROVECHAMIENTO TIPO ............................................................................................ 24
2.3. PROGRAMA RESIDENCIAL Y RÉGIMEN DE PROTECCIÓN .............................................. 25
IV. PLANOS.......................................................................................................................................... 27
-PO-01: PLANO DE CALIFICACIÓN ................................................................................................. 27
-PO-02: IMAGEN............................................................................................................................ 27
Resumen Ejecutivo_Huerto
Morando.doc
G1633301

I. INTRODUCCIÓN
1. OBJETO DEL TRABAJO
El objeto del presente Avance del Plan de Sectorización es el desarrollo urbanístico del sector
ARUNP-3 HUERTO MORANDO del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de
Colmenar Viejo (Madrid), en el que se ubica un conjunto de fincas propiedad de la Sociedad de
Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB).
Este sector, de uso principalmente residencial tiene una superficie, según la ficha del Plan
General, de unas 54 Has y según una medición topográfica es de 600.278 m² (60,03 Has). Se sitúa
al sur del casco urbano del municipio, constituyendo un área de crecimiento y remate del mismo.
Ilustración 1 Situación del sector en el municipio de Colmenar Viejo sobre fotografía aérea
2. ANTECEDENTES
La tramitación del actual Plan de Sectorización del Sector ARUNP-3 HUERTO MORANDO ha
cumplido los siguientes hitos:
 Información pública en el BOCM 26/05/2006 del Avance del Plan de Sectorización.

 Remisión en fecha 11/04/2007 del Informe Previo de Análisis Ambiental (IPAA) por parte
de la Comunidad de Madrid.
 Aprobación del Avance del Plan de Sectorización por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento
en fecha 29/11/2007.
 Aprobación inicial del Plan de Sectorización con ordenación pormenorizada por acuerdo
del Pleno del Ayuntamiento de fecha 30/10/2008, y sometimiento a información pública
en el BOCM nº 281 de fecha 25/11/2008.
Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO” Página | 1

G1633301
AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL ARUNP-3 “HUERTO MORANDO”
Colmenar Viejo (Madrid)
 En diciembre de 2014, y para dar continuidad a la tramitación del expediente se solicita

una revisión de determinados aspectos de la propuesta de ordenación del Plan de
Sectorización redactado y aprobado inicialmente en el año 2008, con el fin de actualizar y
adaptar a la legislación vigente dicho Plan de Sectorización.
Posteriormente, tras la anulación de la tramitación anterior, se ha elaborado el presente
documento de Avance del Plan de Sectorización, comenzando de nuevo la tramitación. De este
modo se someterá el presente Avance a informe previo de análisis ambiental y al informe de
impacto territorial, conforme a lo establecido en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Con el documento de Avance en redacción se trata de cumplimentar lo indicado en el Artículo 56
de la L.S.C.M., en cuanto a su preceptiva formulación y posterior aprobación como fase previa o
de inicio del proceso de elaboración del Plan de Sectorización.
Esta nueva alternativa de ordenación respecto a la contenida en el Plan de Sectorización

redactado y aprobado inicialmente en el año 2008, modifica ligeramente el trazado de la
estructura viaria, la localización y distribución pormenorizada de los usos residenciales y
actividades económicas, manteniendo el aprovechamiento total del Sector conforme al Plan
General, actualizando y adaptando el documento a la legislación vigente.
Una vez aprobado el presente Avance del Plan de Sectorización, la ordenación pormenorizada del
sector se tramitará mediante el correspondiente Plan Parcial.
Ilustración 2 Imagen de la ordenación del sector en el entorno
Página | 2 Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO”

G1633301

II. OBJETIVOS DE LA PLANIFICACIÓN
1. CONSIDERACIONES PARA LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN
Del análisis del ámbito realizado sobre los condicionantes físicos, las afecciones, las condiciones
actuales del mercado y su horizonte próximo, se extraen las siguientes conclusiones que se han
considerado en la elaboración de la propuesta de ordenación del Sector:
 El ámbito ARUNP-3 “Huerto Morando” es un sector de Suelo Urbanizable No Programado

del PGOU de Colmenar Viejo, localizado al sur del municipio y aún sin desarrollar pero que,
sin embargo cuenta con muy buena accesibilidad tanto desde el interior del núcleo urbano
como desde el exterior, al estar próximo a infraestructuras viarias importantes, como la M -
607 (que conecta el municipio con la capital), la Avenida de la Circunvalación, la Calle 11c y
la Avenida de los Toreros.
Así, este ámbito constituye una pieza urbana de excelente ubicación con respecto a la trama
urbana consolidada del municipio de Colmenar Viejo, cuyo desarrollo, a pesar del
inconveniente que puede suponer la escarpada topografía del sector, supondría la
ampliación y remate del núcleo urbano por el sur, teniendo como mayor ventaja su buena
accesibilidad desde la autovía M-607.
Es además colindante, en su límite oeste, con el sector “La Estación” (ARUNP-2) cuya
urbanización se encuentra terminada, y en el que se localiza la estación de cercanías de
Colmenar Viejo (a unos 150 m del ámbito).
 Las condiciones físicas del sector representan una de las mayores dificultades para el
desarrollo del sector debido a la acusada topografía y a la presencia de dos arroyos que lo
atraviesan de norte a sur, pero al mismo tiempo constituyen uno de sus mayores atractivos
al dotarle de unas vistas privilegiadas hacia el Sur y hacia la capital. La presencia de diversas
infraestructuras (ferrocarril, líneas eléctricas, arroyos) implica que se hayan de observar sus
zonas de afección y servidumbre.
 La propuesta de ordenación se ve condicionada también por la presencia de edificaciones y
actividades (como la Ermita de Santa Ana) que deben respetarse e integrarse
adecuadamente en la nueva ordenación.
 El PGOU de Colmenar Viejo establece unas reservas de suelo destinadas a Suelo Libre de
Uso Público (redes generales) en el sector ARUNP-3, lo que deberá tenerse en cuenta en el
diseño de la ordenación que “deberá ajustarse de modo que su dimensión sea igual o mayor
a la señalada […]; y podrán proponerse variaciones de pequeña importancia en la forma o
en la ubicación, pero respetando la ubicación general dentro del Sector”.

G1633301
Ilustración 3 redes generales de zonas verdes (PGOU)
 En cuanto a la estructura de la propiedad, el elevado porcentaje de propiedad de la SAREB

en el conjunto del sector le permitiría liderar la iniciativa para el desarrollo urbanístico del
mismo.
 La iniciativa del Plan de Sectorización que se aprobó inicialmente en 2008 se encuentra
actualmente parada. Se han de tener en cuenta los importantes cambios legislativos que se
han producido desde esa fecha (modificaciones en la Ley del Suelo de la Comunidad de
Madrid, LSCM 9/2001, fundamentalmente en cuanto a las reservas de suelo para redes
públicas, y el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) y considerar por lo tanto la
conveniencia de adecuar el desarrollo del Sector a dichas modificaciones legislativas.
 Debe tenerse en cuenta que el casco tradicional del municipio acusa déficits tanto de
equipamiento y zonas verdes, por lo que el Plan de Sectorización supone una oportunidad
de mejorar la dotación de espacios públicos a nivel municipal.
2. OBJETIVOS Y CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN
2.1. OBJETIVOS GENERALES
Tomando como base los análisis previos y las conclusiones expuestas en el apartado anterior, se
han establecido una serie de criterios generales de ordenación que se adoptan como premisas de
partida y que se detallan a continuación:
 Dadas las condiciones topográficas del ámbito de actuación, con un acusado relieve y
fuertes pendientes en gran parte del mismo, el criterio principal que se ha considerado
para el diseño de la ordenación es el de adaptación al terreno, con el objeto de
minimizar los costes de urbanización (reduciendo los movimientos de tierras)

G1633301

delimitándose las áreas, que, por sus características se consideren inadecuadas para
establecer determinados usos.
 La propuesta de ordenación ha de considerar las importantes reservas de suelo

destinadas a Suelo Libre de Uso Público (redes generales) que establece el PGOU para el
sector (más allá de las mínimas legales), así como todos los condicionantes naturales
existentes en el ámbito, de tal forma que se conforme una red de espacios libres y zonas
verdes en prolongación con el suelo rural (no urbanizable) con el que linda al sur.
 En lo referente a los usos residenciales, se plantea una ordenación que acoge productos
inmobiliarios atractivos y diferentes (tipologías residenciales distintas a las existentes)
desde el punto de vista de la oferta, que pueda hacerse un hueco en la situación actual
del mercado y que responda a un modelo urbano sostenible, primando las viviendas de
gran superficie más adecuadas para familias, especialmente en tipología de vivienda
colectiva de cuatro dormitorios, cuya demanda actual se ha incrementado.
 El viario interior del sector se ha planteado de forma que se favorezca una adecuada
movilidad, tanto dentro del ámbito como en sus conexiones hacia el exterior,
aprovechando la privilegiada localización y accesibilidad de los suelos del Sector.
 Es importante analizar la idoneidad de prever otros usos, además del característico

inicialmente previsto (residencial), capaces de ofrecer una respuesta más adecuada a la
demanda actual. Se considera adecuada la introducción de un uso flexible y heterogéneo
que acoja la demanda de los usos de actividades económicas y que favorezca la
implantación de un amplio abanico de actividades que integren usos industriales,
parques tecnológicos y científicos, centros de investigación y desarrollo, viveros de
empresas, terciarios de oficinas, zonas logísticas, almacenaje, superficies comerciales,
centros de ocio, etc. Además, la estratégica posición del sector con respecto al polígono
industrial La Mina y al polígono industrial Sur así como su adecuada accesibilidad y
conexión con respecto a la autovía M-607, constituyen factores positivos para la
implantación de nuevas actividades económicas.
 Asimismo, se han tenido en consideración criterios de integración paisajística,

preservando los valores paisajísticos del sector, fundamentalmente por las privilegiadas
vistas de que disfruta tanto hacia la ciudad de Madrid como hacia la sierra, así como por
su colindancia con el suelo no urbanizable al sur del núcleo urbano, con el que pretenden
integrarse y prolongarse las zonas verdes del ámbito.
 También cabe destacar la amplia oferta de vivienda con protección pública que se
plantea en el sector, lo que contribuirá a responder a las demandas sociales actuales en
cuanto al acceso a la vivienda por parte de la población.
 Por otro lado, aunque en el presente Plan de Sectorización se considera una única fase de
ejecución, se ha planteado una ordenación del Sector que pueda ser desarrollada por
fases, fragmentando el ámbito en unidades más pequeñas, que tendrán por tanto una

G1633301
escala más coherente y realistas en relación con los plazos temporales previsibles para la
demanda en el corto y medio plazo que posibilitará al mercado absorber la oferta de
suelo que el ámbito vaya generando. En el Proyecto de Urbanización se podrán plantear
varias fases de ejecución en caso de que se estime conveniente.
En definitiva, el criterio fundamental que ha guiado la propuesta de ordenación establecida en el
Plan de Sectorización ha sido la sostenibilidad y la reducción del impacto medioambiental.
2.1. OBJETIVOS DE MOVILIDAD Y TRANSPORTE

En materia de movilidad y transporte, la ordenación plantea un tejido urbano amable con el
peatón y con el ciclista, pensando también en la optimización del transporte público por el viario
del sector y la cercanía de las futuras paradas de autobús a las zonas residenciales. Las aceras se
han dimensionado teniendo en cuenta las personas con movilidad reducida, o con carritos
infantiles. Pese a que la topografía constituye un hándicap para el fomento del uso de la bicicleta
en el sector, la red viaria y los corredores verdes se han dimensionado suficientemente para
albergar el trazado de carriles bici.
Ilustración 4 Imagen de la propuesta de ordenación
Se fomenta la movilidad peatonal en el sector a través de los corredores verdes que vertebran el
tejido residencial, en sentido longitudinal y transversal, apoyados en las vaguadas existentes y en
nuevos ejes verdes proyectados para articular el desarrollo urbano del ámbito. Se permite la
creación de itinerarios accesibles que permitan el acceso a los lugares más importantes a todos
los usuarios, independientemente de sus condiciones de movilidad. Se propone la eliminación de
las barreras arquitectónicas en los pasos de peatones, así como la instalación de pasos de
peatones elevados para atenuar la velocidad de los vehículos.

G1633301

Además, se amplía la zona de uso peatonal con la adecuación de dos emplazamientos dentro de
la zona central residencial, vinculados a un corredor verde longitudinal que vertebra la
ordenación, constituyendo dos áreas de centralidad para el esparcimiento y ocio.
2.2. OBJETIVOS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL
Entre los objetivos de protección ambiental considerados en el Plan de Sectorización del ARUNP-
3 “Huerto Morando” del municipio de Colmenar Viejo (Madrid) se encuentran los siguientes:
 La salvaguarda ambiental, buscando garantizar este componente de la calidad de vida.

 El desarrollo sostenible y la integración de los aspectos ambientales en la actuación.
 Poner de manifiesto la contribución de la actuación al cumplimiento de la normativa y de
los objetivos y prioridades medioambientales establecidas en la normativa de la Unión
Europea, del Estado Español y de la Comunidad de Madrid.
 Mantener la calidad visual del territorio, evitando los elementos discordantes.
La protección del medio ambiente, su mejora y el establecimiento de una situación de desarrollo
sostenible dentro del medio urbano han resultado ser factores básicos a tener en cuenta en la
definición de las actuaciones a realizar en el ámbito de estudio. Para ello se han tomado una
serie de medidas con el objetivo de preservar el medio ambiente de posibles agresiones
urbanísticas, y de mejorar aspectos del entorno actual. Las medidas consideradas para la
consecución de estos objetivos pueden sintetizarse en las siguientes propuestas:
 La planificación de baja densidad de vivienda

 La integración de las zonas verdes naturales, creando zonas ajardinadas sostenibles.
 La protección de las riberas de los arroyos de la Canaleja y de la Soledad.
 La adecuación de las edificaciones a la topografía del entorno
 El empleo de materiales de urbanización y construcción biodegradables
 La plantación de espacios libres con especies autóctonas
 La implantación de sistemas de iluminación led para mejorar la eficiencia energética
 La minoración de la contaminación lumínica y acústica
 La Implementación de sistemas de riego para aprovechar el agua de lluvia
 El fomento de la recogida y reciclaje de residuos, etc.
2.3. OBJETIVOS EN MATERIA DE IMPACTO DE GÉNERO
Los aspectos básicos que se han tenido en cuenta en relación a la consideración de impacto de
género en el Plan de Sectorización son los siguientes:
 El impacto de los roles tradicionales de género en la vida cotidiana.

G1633301
 Seguridad en el espacio público y en el transporte. Movilidad y accesibilidad a espacios y

servicios.
 Aspectos de interseccionalidad, discriminaciones añadidas o confluyentes a la situación
de género (clase social y otras).
 Acceso a la información, participación y toma de decisiones.
Estos cuatro aspectos se traducen en una serie de acciones combinadas de tipo transversal con
refuerzo positivo en los siguientes campos:
 Acciones sobre la distribución equilibrada de usos, funciones y servicios: planificación de

usos, infraestructuras y equipamientos:
o Mezcla y diversidad equilibrada de usos y funciones. Vinculación de los
equipamientos al servicio de la vida cotidiana tanto con el espacio doméstico como
con el espacio de trabajo. Minimización de recorridos, vínculo de la “cadena de
tareas” de la vida cotidiana con la estructura urbana. Existencia de comercio de
proximidad. Mezcla de tipos y niveles de protección en vivienda. Rotura del
modelo de polígono monofuncional.
o Densidades mínimas de vivienda que garanticen la eficiencia y rentabilidad de
servicios.
o Interconexión entre distintas escalas. Accesibilidad a servicios alternativos y
excepcionales posibilitada.
 Acciones sobre el transporte y la movilidad:
o Accesibilidad al transporte público. Reserva de estacionamiento para
desplazamientos ligados a los roles de cuidado y acompañamiento de niños y
mayores y de compra.
o Preferencia por la movilidad peatonal y ciclista; calmado de tráfico en entornos
residenciales.
 Acciones sobre el diseño del espacio público: seguridad y accesibilidad.
o Recorridos peatonales; espacios estanciales. Legibilidad, visibilidad y accesibilidad.
Espacios multifuncionales que den respuesta a demandas complejas y emergentes.
Espacios públicos que garanticen una densidad de acontecimientos y favorezcan la
vida colectiva y social, intercambio de experiencias y presencia humana continua.
Se considera la mejora de la normativa de urbanización: dimensionado,
composición, paisaje urbano, mobiliario urbano, iluminación, señalización.
o Espacios intermedios. Accesos desde el espacio público a la vivienda y lugares de
trabajo. Refuerzo de la visibilidad y mejora de la transición.
o Señalamiento y legibilidad de la estructura urbana: centralidades y periferias, vía
de salida, escape o evacuación.
o Conectividad de espacios en distintas escalas. Infraestructura verde.

G1633301

III. ALCANCE Y CONTENIDO DEL PLAN. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA
1. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN
El sector se configura urbanísticamente a través de la ordenación articulada de cuatro grandes piezas

homogéneas, subdivididas a su vez por su morfología e imagen urbana en ámbitos –o zonas- de
diferentes características en cuanto a morfología, uso y entidad superficial:
1) Pieza remate del Polígono de La Mina, con nuevos usos industriales al este, y espacios libres de
uso público en el tramo central y de borde.
2) Gran Pieza Central de uso predominantemente residencial con carácter de “ciudad-jardín” –

plurifamiliar y unifamiliar-, delimitada entre las “vaguadas–parque” de la Canaleja y La Soledad y
con una configuración interior marcada en sentido N-S por otras vaguadas (La Cerca) y por el
Camino-Parque Lineal de Camino de La Tejada. Esta pieza engloba, a lo largo del frente a la vía
de circunvalación sur de Colmenar, un ámbito de características específicas, destinada a usos
dotacionales y terciario-comerciales con un doble rango de ciudad y sector. Esta gran pieza
central se subdivide a su vez en dos ámbitos separados por el trazado de la carretera del
Cementerio, que conforma un eje verde perteneciente a la red general.
3) Pieza mixta, terciaria y residencial, situada al oeste de la vaguada de la Canaleja, con frente a la
nueva traza de la M-983, en continuidad con el sector de la Estación.
4) Sistema de espacios libres de uso público y rango ciudad, que envuelve y articula a las
anteriores, definido por el parque panorámico de La Tejada/Cementerio y las grandes vaguadas-
parque abiertas al territorio rústico del sur.
La red viaria adaptada en su perfil a la topografía del sector y potentemente arbolada, configura con
el sistema de vaguadas el elemento unificador del conjunto de esta nueva extensión urbana, que
responde en su concepción a un modelo de asentamiento en ciudad-jardín abierto al paisaje, con
mezcla de vivienda plurifamiliar y unifamiliar.
En síntesis, la ordenación general del sector, que se caracteriza por su óptima integración en el
entorno, se establece sobre los siguientes elementos básicos:
1) La estructura interna, con sus tres grandes piezas edificables antes enunciadas: central
(residencial y dotacional), oeste (mixta terciaria y residencial) y este (como remate de la
Mina, de carácter industrial).
2) El entramado urbano del subsector central, básicamente residencial, y su solución

urbanística inspirada en los modelos -reactualizados-de “ciudad- jardín”; en la concepción
orgánica de los trazados viarios; y en la macla de los tejidos unifamiliares y plurifamiliares,
adaptando su altura y disposición a la topografía del terreno con el fin de preservar los
valores paisajísticos del entorno.

G1633301

3) Sistema articulado e integrado de espacios libres, definido por el sistema natural de

vaguadas y el parque panorámico central, sistema que se difunde en una malla más fina
de espacios abiertos -públicos o privados en condominio-, plazas, miradores, calles
arboladas y sendas (peatonales de coexistencia). El sistema de espacios libres se articula
en dirección N-S apoyado en los ejes verdes de las vaguadas (Red General). A su vez, la
red local de zonas verdes planteada en la gran pieza central se configura a modo de eje
transversal Este-Oeste que conecta transversalmente los corredores de la red general de
zonas verdes previstas en el Plan General. A lo largo de este eje verde Este-Oeste de
carácter lineal se disponen zonas de desahogo y esparcimiento, constituidas por dos
zonas verdes de la red local, dotadas con juegos infantiles, alrededor de las cuales se
articulan los dos ámbitos que conforman la gran pieza central, cohesionando el conjunto
residencial
Ilustración 5 Imagen de la ordenación con propuesta de volumetría
En este marco se establecen, según su uso e intensidad, distintos tipos de zonas residenciales,
además de otras de carácter terciario-comercial que, desde el punto de vista tipológico, responden a
un sistema de ordenación con predominio de la edificación abierta.
El producto residencial –dominante-, aún dentro de las restricciones de altura requeridas por las
características del paisaje, responde a la voluntad de crear diferentes “habitats”, a través de la
diversificación de tipo y a la máxima integración paisajística.

G1633301

Ilustración 6 Plano de calificación
1.1. ZONIFICACIÓN Y TIPOS EDIFICATORIOS

Los criterios y soluciones que dieron lugar a la ordenación estructurante se desarrollan y
complementan ahora en la línea de la necesaria variedad de soluciones y tipos de vivienda y de sus
modos de agregación responden a los siguientes tipos edificatorios básicos:
I. Residencial plurifamiliar, en ordenación abierta:

a) Edificación en línea (3 plantas más bajo
cubierta, con posibilidad de planta
“descolgada” sólo en determinadas
situaciones, de pie de ladera o no
expuestas), de fondo variable limitado a 15
m. (vivienda pasante o en esquina).
b) Edificación en L, con las mismas condiciones

de altura y fondo que la edificación en línea.
c) Edificación en U, con las mismas

condiciones de altura y fondo que la
edificación en línea.

G1633301

II. Residencial unifamiliar:
a) Viviendas adosadas, agrupadas y/o en

hilera, agrupadas en “colonias” o
comunidades en torno a espacios en
condominio de mayor o menor entidad
superficial.
b) Viviendas unifamiliares aisladas en parcela

grande con jardín privativo.
III. Usos singulares (terciario y actividades):
a) Residencial comunitario, en edificación

compacta y/o pabellones.
b) Edificación singular (terciaria y/o

dotacional) de carácter abierto
c) Comercio de proximidad (de tamaño
medio) en parcela de uso exclusivo o
compartido con otros usos terciarios no
comerciales y dotacionales privados.
d) Edificación retranqueada en dos plantas,

para el uso industrial /empresarial (sedes)
en gran parcela.
1.2. ESTRUCTURA VIARIA
El esquema viario propuesto responde a un trazado que se apoya en la red viaria existente y la
completa, lo que permite reducir el impacto económico de la urbanización, optimizar las
infraestructuras ya existentes (como la Avenida de la Circunvalación y la Calle 11-C), y al mismo
tiempo facilita la integración del sector en la trama urbana consolidada, evitando que se convierta en
una pieza aislada y desconectada.
Estas infraestructuras viarias en las que se apoya la propuesta de ordenación son:
 La Avenida de la Circunvalación (M-618), que da acceso directo al casco urbano.

 La calle 11-C (antigua carretera M -983), que lo separa del Sector de La Estación y lo une con
el polígono industrial Sur.
 Calle del Pradillo en el polígono industrial La Mina.
La actual carretera de la Tejada, ligeramente rectificada en su trazado, se mantiene como eje

estructurante del sector. Se concibe como eje viario (red general, conforme a lo señalado en el Plan
General) de cierta capacidad pero de tráfico lento, cuyos amplios márgenes libres conforman un

G1633301

parque lineal por el que esa vía discurre (una vía-parque), sin permitir que de ella “cuelgue” el viario
local, ni que asomen a ella formando una fachada urbana las áreas residenciales más próximas.
La estructura viaria interior gravita sobre dos puntos de conexión: por el norte con la carretera de
circunvalación sur de Colmenar (M-618) a través de la gran rotonda en la intersección de ésta con el
Camino de la Tejada, o carretera del cementerio, sobre la que “carga” la pieza central del sector y por
el extremo suroeste, con la M-983 a través de la rotonda de intersección de aquél con el nuevo viario
E-O, dando continuidad con el principal eje vertebrador del contiguo sector de La Estación.
Se ha previsto en consecuencia un nuevo viario anular, con un trazado perpendicular a la
mencionada carretera, al norte del cual se ubican parcelas dotacionales y comerciales, y en cuyo
tramo central se acogen usos residenciales configurándose como el espacio de carácter más urbano,
de encuentro y convivencia del sector.
La Red viaria local se diseña según un modelo anular, orgánicamente adaptado a las características
topográficas del lugar, vaguadas, laderas y suaves cumbreras, que da acceso a las zonas y manzanas
unifamiliares y plurifamiliares de baja y media densidad del barrio. Las pendientes (entre 0,445% y
6%) y los radios de giro se han diseñado para que la red viaria se adapte a las condiciones
topográficas en la medida de lo posible y se garantice una adecuada accesibilidad y movilidad en el
sector. Asimismo, se ha evitado el diseño de viales en fondo de saco y, al mismo tiempo, se ha
tratado de aminorar en todo lo posible el conflicto entre peatones y vehículos mediante la creación
de áreas ambientales y el control de la velocidad del tráfico motorizado.
Ilustración 7 Viario de la propuesta de Ordenación

G1633301

La gran pieza central se estructura así mediante un gran anillo perimetral conectado con (y partido
por) la espina central del Camino de Tejada, anillo que a su vez se desdobla en tres “subanillos”, dos
al oeste del referido camino y un tercero al este.
Por último, la pieza de uso mixto situada al oeste de la Canaleja se organiza en torno al vial de
conexión de la M-983 con el anillo central. Además, se ha previsto una conexión al suroeste del
sector con el fin de habilitar un posible futuro acceso a los terrenos situados al sur de la vía férrea, en
previsión de que el Ayuntamiento pueda considerar oportuno más adelante incorporar ese área al
desarrollo urbanístico en una revisión del instrumento de planeamiento general.
En suma, el sistema viario de la gran pieza central (la que constituye el sector propiamente dicho) se
configura con la mayor autonomía posible respecto de las redes exteriores.
El viario local, dotado de una sección variable de 18 m. se diseña para acoger siempre doble
circulación por sendos carriles, uno por sentido, aparcamiento discontinuo “de bordillo” y aceras
arboladas de anchura variable adaptada a los condicionantes del entorno inmediato: parques,
vaguadas, miradores. Como excepción a la sección tipo de 18 m., se plantea un pequeño vial local de
10,00 m. en la zona este del sector, junto al polígono de la Mina, y un vial previsto para la conexión
desde la rotonda existente al suroeste del sector hacia los terrenos situados al sur de la línea del
ferrocarril, que contará con una sección de 20 m. y doble circulación con dos carriles por sentido.
Al objeto de fraccionar manzanas de gran dimensión o de dotar a la edificación de accesos más

directos y al conjunto de una mayor permeabilidad, podrían crearse también otras vías o carriles de
coexistencia paralelos a los espacios libres de la red local. No obstante, la diferenciación definitiva
entre las vías de tráfico rodado local sin especiales restricciones y las vías de coexistencia, solo se
concretará con el Proyecto de Urbanización mediante la definición de sus características y diseño, a
cuyo fin se establecen criterios y recomendaciones en el documento de Normas del presente Plan.
La dotación de aparcamiento en vía pública tiene una capacidad estimada de 597 plazas, ratio
correspondiente aproximadamente a una plaza por cada dos viviendas, lo que unido al estándar de
aparcamiento en parcela exigido por la Ley 9/2001 (1,5 plazas por vivienda) se considera una
dotación adecuada y suficiente para el carácter residencial y el emplazamiento del nuevo barrio. En
todo caso, dado que el número total de viviendas previstas en este documento tiene carácter
indicativo, se garantizará la aplicación del estándar para la reserva de las plazas de aparcamiento
sobre el número de viviendas definitivo, de forma proporcional. Asimismo, todas aquellas reservas o
cesiones previstas en función del número total de viviendas deberán ajustarse al número final de
viviendas que fije el instrumento que establezca la ordenación pormenorizada definitiva.
La red viaria contempla la remodelación del actual acceso desde la M-618 a través de la rotonda de
Santa Ana y hacia el cementerio de Colmenar, para dotarlo de capacidad suficiente al incremento del
tráfico que el acceso a este sector demandará.
1.3. REDES PÚBLICAS
El sector se dota cumpliendo las determinaciones que establece la legislación del suelo vigente (Ley
9/2001 de la Comunidad de Madrid) en lo que se refiere a las redes públicas.

G1633301

La Ley 9/2001 no fija estándares de obligado cumplimiento para las Redes Supramunicipales,
delegando su establecimiento al planeamiento regional territorial o al planeamiento general. Por su
parte el Plan General tampoco establece exigencias de Redes Supramunicipales para el sector. No
obstante, de acuerdo al criterio establecido por la Consejería de Medio Ambiente, Administración
Local y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, las vías pecuarias deberán quedar
calificadas en el planeamiento como Red Supramunicipal. Por tanto, se ha incluido en la Red
Supramunicipal de Vías Pecuarias una superficie de 29.640,75 m² dentro del sector.
En cuanto a las Redes Generales, la Ley 9/2001 exige la reserva de 20 m² por cada 100 m² de
superficie edificable. Por otro lado, el propio Plan General señala las superficies que deben ser
calificadas como Redes Generales en el sector, que son superiores al estándar fijado por la Ley
9/2001. De este modo, en el presente Plan de Sectorización se han incluido como Redes Generales
los suelos calificados como tal en el Plan General, cuya superficie asciende a 204.737,36 m². Esta
superficie se desglosa en Red General de Espacios Libres (181.047,15 m²), Red General de
Equipamiento (10.000,00 m²) y Red General Viaria (13.690,21 m²).
En lo que respecta a las redes locales, la Ley 9/2001 establece una exigencia de 30 m² cuadrados por
cada 100 m² construidos para las redes locales de equipamientos y/o infraestructuras y/o servicios,
debiendo destinarse a espacios libres públicos al menos el 50% de esta reserva exigida. El presente
Plan de Sectorización establece una superficie total para las Redes Locales de 145.618,76 m²,
desglosada en Red Local Viaria (41.743,02 m²), Red Local de Espacios Libres (101.374,39 m²) y Red
Local de Equipamientos (2.501,35 m²).
En resumen, el Plan de Sectorización garantiza el cumplimiento en cuanto a los estándares de redes
públicas establecidos por la legislación urbanística vigente, así como por el Plan General.
USOS NO LUCRATIVOS SUPERFICIE %

Redes Supramunicipales Vías Pecuarias – VP (RSM) 29.640,75 4,94
Red Viaria – RV (RG) 13.690,21 2,28
Redes Generales Espacios Libres – EL (RG) 181.047,15 30,16
Equipamientos – EQ (RG) 10.000,00 1,67
Red Viaria – RV 41.743,02 6,95
Redes Locales Espacios Libres – EL 101.374,39 16,89
Equipamientos – EQ 2.501,35 0,42
SUBTOTAL USOS NO LUCRATIVOS 379.996,87 63,30
SUBTOTAL USOS LUCRATIVOS 220.281,13 36,70
TOTAL SECTOR 600.278,00 100,00
Ilustración 8 Tabla superficies de usos no lucrativos
EXCESOS según
EXIGENCIA LEY DEL SUELO DE LA C.A.M. (Ley 9/2001) PLAN SECTORIZACIÓN
LSCM
Redes Supramunicipales - 29.640,75 -
Redes Generales 41.014,35 204.737,36 163.723,01
Redes Locales 61.521,53 145.618,76 84.097,23
Redes Locales de Espacios Libres 30.760,76 101.374,39 70.613,63
Ilustración 9 Tabla de superficies de redes públicas
1.4. RED DE EQUIPAMIENTOS

G1633301

En cuanto a la red de equipamientos, dentro del sector se localizan las dotaciones públicas de la Red
General en una parcela ubicada en el entorno de la glorieta de Santa Ana, y con frente a la misma. La
localización de este nuevo equipamiento es privilegiada dentro del sector, contando con buena
accesibilidad desde la Avenida de la Circunvalación (M-618). Esta reserva de equipamientos viene
establecida en el Plan General, y cuenta con una superficie de 10.000 m² (1 Ha.).
Asimismo, se prevé una parcela para la Red Local de Equipamientos públicos situada en la zona
central del sector, con accesibilidad directa desde el anillo viario central. Su situación colindante a
una de las plazas previstas en la zona residencial es idónea para la implantación de dotaciones de uso
local (como por ejemplo una guardería, un ambulatorio, un equipamiento deportivo, etc.),
contribuyendo a generar “ciudad equipada” dentro del sector, con rango local. La superficie de la
parcela de la Red Local de Equipamientos es de 2.501,35 m².
Ilustración 10 localización de los equipamientos
1.5. RED DE ZONAS VERDES Y ESPACIOS LIBRES
La red de zonas verdes y espacios libres desempeña un papel fundamental en la propuesta, debido
principalmente a las características intrínsecas del ámbito (acusado relieve, presencia de los cauces
de los arroyos que atraviesan el sector de norte a sur, infraestructuras que generan afecciones) que
determinan la existencia de una elevada superficie de suelo no apto para la edificación.

G1633301

Se configura, por tanto, como una gran mancha verde en prolongación del suelo no urbanizable, con
el que el Sector linda al sur, y con él pretende integrarse.
La red de zonas verdes y espacios libres propuesta responde a la macla de distintos “subsistemas
verdes”, el que viene en gran medida determinado por la configuración natural del territorio, el haz
de vaguadas, ampliamente dimensionado para responder a la necesaria protección de los cauces y
definido ya en gran medida por el Plan General; el que surge de modo más voluntarista a partir del
propósito de poner en valor o realzar el de los lugares de mayor potencialidad paisajística y emisora
de vistas, como la protección del camino-vaguada de la Cerca del Pino y sus visuales hacia la torre de
la Iglesia; y el de la red más “fina” de espacios libres públicos y comunitarios que irriga las nuevas
tramas residenciales (paseos, jardines, etc.).
Como se ha comentado en apartados anteriores, la red local de zonas verdes se ha diseñado
conformando un eje Este-Oeste que conecta transversalmente los corredores verdes de las vaguadas
incluidos en la red general, posibilitando la continuidad de la trama de espacios libres públicos en el
sector. Además, en la zona central del eje se prevén dos espacios de desahogo que funcionarán como
zonas de esparcimiento y reunión, dotados con juegos infantiles, configurándose como los lugares de
encuentro que cohesionan los dos ámbitos residenciales dispuestos en la gran pieza central a ambos
lados de la carretera del Cementerio.
Ilustración 11 Corredores verdes y espacios de desahogo y esparcimiento
Determinados enclaves de cierto valor ambiental por su vegetación (arbolado aislado o disperso,
comunidades rupícolas asociadas a bolos graníticos), se preservan de la edificación y, en todo lo
posible, de la urbanización, en este caso integrándolos en el sistema de parques y jardines públicos,
y minimizando en lo posible los movimientos de tierras.
ESPACIOS LIBRES SUPERFICIE

Red General de Espacios Libres - EL (RG) 181.047,15
Red Local de Espacios Libres- EL 101.374,39
TOTAL ESPACIOS LIBRES 282.421,54
Ilustración 12 Tabla con la superficie de espacios libres

G1633301

La superficie de la Red General de Espacios Libres es la señalada en los planos del Plan General, que
alcanza un total de 181.047,15 m². Por su parte, la Red Local de Espacios Libres propuesta tiene una
superficie de 101.374,39 m², cumpliendo holgadamente el estándar exigido por la Ley 9/2001 de
Suelo de la Comunidad de Madrid (debe destinarse para los espacios libres públicos al menos el 50%
de la reserva para redes locales, la cual se fija en 30 m² por cada 100 m² construidos).
En el acceso al ámbito desde la rotonda de Santa Teresa se encuentra la ermita de Santa Ana,
asentada sobre un descansadero (protección de vía pecuaria) y en cuyo entorno se prevé la creación
de un espacio cívico que permita poner en valor dicho edificio.
Es importante señalar que la alta proporción de espacios verdes con respecto a la superficie total del
ámbito, atenúa el impacto ambiental y paisajístico que pudiera suponer el desarrollo del mismo.
Ilustración 13 Imagen con la localización de los espacios libres

En relación a los Parques y espacios libres de uso público, el diseño del sistema en el sector responde
a los siguientes criterios:
 En primer lugar se procederá a la selección de especies que mejor se adapten a las condiciones
ambientales y climáticas del lugar y que requieran un menor consumo de agua.
 Se crearán bandas arboladas de protección ambiental de las infraestructuras viarias M-983 y M-
618, con la forestación intensa en bosquetes y “caballones” de suaves pendientes, recorribles
peatonalmente, habilitando espacios-mirador e integrando la vía pecuaria.

G1633301

 Se dotará de un tratamiento predominantemente natural al Parque panorámico de La Tejada

con especies autóctonas en bosquetes, “espacios-mirador” estanciales en torno a pequeñas
edificaciones de uso cultural y recreativo abiertas al paisaje y sendas de suave pendiente.
 Los espacios libres públicos del Camino de la Tejada, entendidos como parque lineal de
integración del nuevo barrio en la ciudad, que enlaza la plaza en torno a la Ermita con el mirador
del parque panorámico, recibirán un tratamiento de recreación de los paisajes naturales
propios del suelo rústico, sin arbolado de alineación, con agrupaciones en bosquete, praderas
naturales y recomposición de cercados y canchales de piedra, a integrar en el proyecto.
 En los parques en vaguadas naturales se pondrá en valor la vegetación de ribera, creando
paseos de cauce y sendas en “zig–zag” por laderas a forestar sin ocultación de vistas. No se
utiliza en ellos, ni en el Parque de la Tejada, la jardinería intensiva, propia de jardines urbanos.
 El sistema interior de espacios libres locales articulado en torno a un eje E-O que conecta
transversalmente los corredores de la red general de zonas verdes formados por las vaguadas
naturales y el gran espacio libre de la carretera del Cementerio estará al servicio de las zonas
residenciales, habilitándose a lo largo del eje E-O dos zonas estanciales de reunión y de juego,
con mayor intensidad y “urbanidad” en su tratamiento ajardinado.
 Forestación intensa en bosquetes y “motas” arboladas que consigan el efecto de barrera sonora
y visual, y que funcionen como una banda arbolada de protección ambiental de la
infraestructura ferroviaria. Se dispondrán caballones de tierras y pantallas verdes en el terreno
colindante con el eje de la línea férrea al sur del sector para fomentar el aislamiento visual y
acústico del ferrocarril respecto de las zonas residenciales más próximas.
 Integración y puesta en valor en el sistema de espacios libres, de los canchales y bolos graníticos
y comunidades rupículas asociadas, como elementos naturales de recreación del “paisaje de
sierra”.
 Espacios libres en taludes envolventes del Polígono de la Mina, con tratamiento para fijación de
los suelos, en bosquetes de especies arbustivas y tapizantes autóctonas.
 Se crearán zonas de sombra en las zonas verdes en áreas estanciales o de descanso, así como en
los espacios dotados con juegos infantiles y zonas de circuitos cardiosaludables.
1.6. ORDENACIÓN DE VOLÚMENES E IMPACTOS VISUALES
La propuesta del nuevo barrio responde morfológicamente a criterios de ordenación propios de las
tramas en “ciudad-jardín”, con edificación abierta en la que se limita la altura a 2-3 plantas, primando
el criterio de menor altura sobre el de menor ocupación de suelo. Solamente de forma excepcional,
de acuerdo con los estudios de paisaje, se permitirá sobrepasar esta limitación en una planta
adicional en determinadas parcelas, en donde las condiciones de cota permiten minimizar o anular el
impacto visual producido por esa planta de más.
Coexisten en la trama distintos sistemas de ordenación y tipos edificatorios. En general, para la

ordenación de volúmenes se ha atendido al criterio de menor impacto visual sobre el entorno. Se
plantean las edificaciones de mayor altura (edificaciones de vivienda colectiva de 3 alturas) en la

G1633301

zona más alejada del casco urbano de Colmenar Viejo, al sur del sector, donde las cotas altimétricas
son menores, primando las vistas de las viviendas unifamiliares (de 2 alturas), que se situarán en la
zona norte del sector, a cota más alta, más próxima al casco urbano y a la Avda. de Circunvalación.
En sentido transversal también se ha tenido en cuenta el criterio de minimizar el impacto visual en la

pieza residencial central, disponiendo las edificaciones de vivienda colectiva en las zonas más bajas
de las vaguadas que atraviesan el sector, reservando las áreas con más cota altimétrica para las
viviendas de menor altura (residencial unifamiliar).
Ilustración 14 Imagen de la volumetría de la zona residencial
En cuanto a las edificaciones destinadas a otros usos (terciario-comercial, equipamiento, industrial),

se ha tenido en cuenta para su ordenación el criterio de mejor accesibilidad en función de cada
actividad. Los usos terciarios-comerciales se localizan próximos a las dos rotondas de conexión del
sector. La superficie para la red general de equipamiento se sitúa en ubicación cercana a la Avenida
de Circunvalación, junto a la rotonda existente al norte del sector, tal como establece el Plan
General. Asimismo, la superficie para la red local de equipamientos se ubica en la zona central del
sector, con accesibilidad directa desde el anillo viario central, en situación colindante a una de las
plazas previstas en la zona residencial. Por su parte, las edificaciones industriales se han localizado al
este del sector, en continuidad con el tejido industrial del polígono de La Mina, garantizando su
mejor acceso desde el mismo.
La ordenación de volúmenes de las edificaciones residenciales varía desde las series de bloques de
configuración lineal o “en peine”, conformando manzanas de edificación abierta con posibilidad de

G1633301

bajos comerciales en determinados enclaves, hasta las “colonias” o manzanas de vivienda unifamiliar
agrupada, con o sin espacios en condominio.
Las edificaciones unifamiliares combinan las orientaciones más favorables en cuanto a soleamiento y
vistas y se disponen, además, formando variados conjuntos que encierran espacios interiores
diferenciados y proporcionan una gran diversidad de formas en el nuevo tejido urbano.
En la edificación de vivienda plurifamiliar se combinan distintos tipos edificatorios (bloque lineal,

bloque en L, bloque en U) en función de los distintos emplazamientos, con indicaciones normativas
respecto a alturas, inclinación de cubiertas, y estética (materiales, colores etc.), para lograr la
máxima integración en el paisaje. Con esa misma finalidad, la conformación de las manzanas o
submanzanas y la disposición en ellas de los edificios –cualquiera que sea su uso -obedece a la
intención de lograr la máxima permeabilidad de vistas, evitando en todo caso la aparición de frentes
continuos de excesiva longitud, sobre todo en los frentes de calle.
El impacto de la actuación en el entorno es muy leve, pues la moderada/baja densidad del sector
permite ordenar bordes y frentes de edificación con libertad compositiva y volumétrica, y crear
espacios de transición con determinadas preexistencias infraestructurales.
Se crea un “nuevo paisaje”-interior y de cornisa- que dialoga bien hacia el sur con el entorno rústico
en su amplio y sinuoso frente de contacto: lomas y vaguadas; la potente trama propuesta de
espacios libres públicos, en condominio y privados, se vincula y se conecta con la red viaria a través
de cuñas verdes integradoras que configuran un sistema en forma de “mano abierta”, mallada en el
sentido E-O por la red local de zonas verdes interior al sector. Esta red local se configura como un eje
transversal que conecta los corredores verdes de las vaguadas, disponiéndose a lo largo del mismo
dos espacios estanciales que cohesionan el tejido residencial de los dos ámbitos residenciales
planteados a ambos lados de la carretera del Cementerio. El sistema de zonas verdes se
complementa mediante las bandas de espacios libres dispuestas junto a la vía férrea o en la zona
colindante al polígono de La Mina, así como con las vías pecuarias en zonas perimetrales del sector.
Finalmente, la ordenación del conjunto y de las diferentes piezas residenciales responde con
fidelidad a los criterios esenciales de la actuación que ya han sido reseñados con anterioridad: se
apuesta, pues, por el paisaje, por la edificación abierta de baja altura, por la continuidad del sistema
verde público o privado, por las condiciones higiénicas de las viviendas (soleamiento, privacidad,
vistas, etc.) todo ello sin perjuicio de una notable diversidad en los distintos enclaves, ya que se
pretende que los lugares y promociones tengan identidad propia, a través del establecimiento de
ámbitos de proyecto unitario de cierta entidad.
También, determinados referentes –históricos geográficos o paisajísticos- de mayor valor de
Colmenar Viejo –en particular la torre de la Iglesia-, se protegen en su visualización desde los
potentes corredores verdes del sector y desde las localizaciones remotas.
La configuración y los trazados de la red viaria local del proyecto, como ya se ha enunciado en el
apartado correspondiente, se fundamentan en la mayor adaptación posible a la morfología del
territorio, con objeto de reducir al mínimo el impacto paisajístico, de integrar preexistencias y de
preservar siluetas y perspectivas visuales.

G1633301

2. LA ORDENACIÓN EN CIFRAS
2.1. CUADROS GENERALES DE CARACTERÍSTICAS
Los Cuadros que se adjuntan recogen de modo detallado los parámetros correspondientes a la
ordenación propuesta, distinguiendo los usos lucrativos y los no lucrativos, e identificando cada uno
de los elementos considerados en referencia a las Manzanas Claves y siglas utilizadas en los Planos
de Ordenación.
La edificabilidad máxima lucrativa prevista por el Plan de Sectorización asciende a 205.071,76 m²

construidos (techo). El número máximo de viviendas es de 1.165, de las cuales 948 son viviendas
colectivas (el 81,37%) y 217 son viviendas unifamiliares (el 18,63%). A su vez, las viviendas colectivas
se desglosan en 530 viviendas colectivas libres y 418 viviendas colectivas con protección pública.
CARACTERÍSTICAS: EDIFICABILIDADES POR MANZANAS Y ZONAS

Nº
SUBMANZANA CALIFICACIÓN SUP. SUELO m² TECHO m²
Viviendas
1,1 VP (RSM) 7.120,65
1,2 EL 28.266,68
1,3 I 23.628,94 12.744,48
1,4 EL (RG) 9.408,93
1,5 EL 4.404,47
1,6 EL 24.486,02
1,7 VP (RSM) 3.962,46
1,8 TC 5.396,99 3.777,89
1,9 VU 15.481,05 11.610,79 61
1,10 VCL 15.677,10 18.812,52 138
1,11 EL 1.520,97
1,12 EL (RG) 115.379,62
1,13 EL 3.351,11
1,14 RV(RG) 13.690,21
SUBTOTAL 1 271.775,20 46.945,68 199
2,1 VU 6.804,05 5.103,04 24
2,2 VCL 10.748,54 12.898,25 95
2,3 VU 6.857,32 5.142,99 24
2,4 EL 5.161,41
2,5 EL (RG) 4.299,81
SUBTOTAL 2 33.871,13 23.144,28 143
3,1 VCP 21.876,50 26.251,80 218
3,2 EL (RG) 17.384,05
3,3 VCL 6.758,53 8.110,24 59
3,4 EL 1.128,60
3,5 VU 11.171,84 8.378,88 39
3,6 EQ (RG) 10.000,00
3,7 TC 4.479,73 3.135,81
3,8 EL (RG) 1.244,45
3,9 VP (RSM) 14.200,80
SUBTOTAL 3 88.244,50 45.876,73 316
4,1 EL (RG) 4.266,60
4,2 VU 4.583,51 3.437,63 16

G1633301

CARACTERÍSTICAS: EDIFICABILIDADES POR MANZANAS Y ZONAS

Nº
SUBMANZANA CALIFICACIÓN SUP. SUELO m² TECHO m²
Viviendas
4,3 VU 8.771,99 6.578,99 31
4,4 VCL 9.337,94 11.205,53 82
4,5 EL 2.667,68
SUBTOTAL 4 29.627,72 21.222,15 129
5,1 VU 6.264,13 4.698,10 22
5,2 EL 2.946,09
5,3 VCL 14.718,44 17.662,13 130
SUBTOTAL 5 23.928,66 22.360,23 152
6,1 VCP 20.010,78 24.012,94 200
6,2 VCL 3.037,75 3.645,30 26
6,3 EL 3.530,24
6,4 EQ 2.501,35
6,5 EL 9.205,89
6,6 EL (RG) 29.063,69
6,7 EL 7.044,51
6,8 EL 7.660,72
6,9 TC 24.676,00 17.864,46
6,10 VP (RSM) 4.356,84
SUBTOTAL 6 111.087,77 45.522,70 226
Red Viaria Local 41.743,02
TOTAL 600.278,00 205.071,76 1.165
Ilustración 15 Tabla con la edificabilidades por manzanas y zonas

Asimismo, se incluye a continuación un cuadro con un resumen por usos y tipologías, así como los
datos correspondientes a las redes generales que se han detallado anteriormente, con la justificación
del cumplimiento de los estándares exigidos por la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid.
RESUMEN POR USOS Y TIPOLOGÍAS
SUP. SUELO EDIFICABILIDAD

USO / TIPOLOGÍA CLAVE % TECHO m² Nº VIV.
m² (m²/m²)
Vivienda Colectiva (Libre) VCL 60.278,30 10,04 1,20 72.333,96 530
Vivienda Colectiva
(con Protección Pública) VCP 41.887,28 6,98 1,20 50.264,74 418
Vivienda Unifamiliar VU 59.933,89 9,98 0,75 44.950,42 217
Industria I 23.628,94 3,94 0,54 12.744,48
Terciario-Comercial TC 34.552,72 5,76 0,72 24.778,17
220.281,13 36,70 205.071,76 1.165
Red Supram. Vías Pecuarias VP(RSM) 29.640,75 4,94
Red General Viaria RV (RG) 13.690,21 2,28
Red Gral. de Espacios Libres EL (RG) 181.047,15 30,16
Red Gral. de Equipamientos EQ (RG) 10.000,00 1,67
Red Local de Espacios Libres EL 101.374,39 16,89
Red Local de Equipamientos EQ 2.501,35 0,42
Red Local Viaria RV 41.743,02 6,95
379.996,87 63,30
600.278,00 100,00 205.071,76 1.165
Ilustración 16 Cuadro resumen por usos y tipologías

G1633301

RESUMEN VIVIENDA COLECTIVA Y UNIFAMILIAR
SUP. SUELO % Nº %
USO / TIPOLOGÍA CLAVE TECHO m²
m² EDIFICABILIDAD VIVIENDAS VIVIENDAS
Vivienda Colectiva VCL / VCP 102.165,58 73,17% 122.598,70 948 81,37%
Vivienda Unifamiliar VU 59.933,89 26,83% 44.950,41 217 18,63%
TOTAL 162.099,47 100,00% 167.549,11 1.165 100,00%
Ilustración 17 Cuadro resumen vivienda colectiva y unifamiliar
El total del suelo calificado para uso residencial –con capacidad estimada a título indicativo de 1.165
viviendas -asciende a 162.099,47 m² (el 27,00 % del total del sector y el 73,59% del correspondiente
a los usos lucrativos). A su vez la superficie edificable (techo) residencial asciende a 167.549,11 m², lo
que representa un 81,70 % del techo total lucrativo.
2.2. APROVECHAMIENTO TIPO

Conforme lo establecido por el Plan General de Colmenar Viejo, el aprovechamiento global del
sector es 0,298 m² /m². A continuación se adjuntan los resultados del cálculo considerado para el
sector, cumpliendo el índice de aprovechamiento fijado por el Plan General.
EDIFICABILIDAD Nº VIV.
ORDENANZA SUP. SUELO m² % TECHO (m²)
(m²/m²) (indicativo)
Vivienda Colectiva Libre VCL 60.278,30 10,04 1,20 72.333,96 530
Vivienda Colectiva con
VCP 41.887,28 6,98 1,20 50.264,74 418
Protección Pública
Vivienda Unifamiliar VU 59.933,89 9,98 0,75 44.950,42 217
Industria I 23.628,94 3,94 0,54 12.744,48
Terciario-Comercial TC 34.552,72 5,76 0,72 24.778,17
220.281,13 36,70 205.071,76 1.165
Vías Pecuarias VP(RSM) 29.640,75 4,94
Red general viaria RV (RG) 13.690,21 2,28
Red general de espacios 181.047,15 30,16
EL (RG)
libres
Red General de 10.000,00 1,67
EQ (RG)
Equipamientos
Red local de espacios
EL 101.374,39 16,89
libres
Red local de
EQ 2.501,35 0,42
Equipamientos
Red viaria local RV 41.743,02 6,95
379.996,87 63,30 0
600.278,00 100,00 205.071,76 1.165
Descontado dominio público
569.221,00
existente:
Ilustración 18 Cuadro resumen edificabilidad y número de viviendas
EDIFICABILIDAD COEFICIENTE DE
ORDENANZA SUP. SUELO m² % APROVECHAMIENTO
(m²c) PONDERACIÓN
VCL 60.278,30 27,36 72.333,96 1 72.333,96
VCP 41.887,28 19,02 50.264,74 0,7 35.185,32
VU 59.933,89 27,21 44.950,42 0,85 38.207,85
I 23.628,94 10,73 12.744,48 0,6 7.646,69
TC 34.552,72 15,69 24.778,17 0,65 16.105,81
TOTAL 220.281,13 100,00 205.071,76 169.479,63
Ilustración 19 Cuadro resumen aprovechamiento

G1633301

EDIFICABILIDAD
ORDENANZA SUP. SUELO m²
(m²/m²)
Vivienda Colectiva + Vivienda Unifamiliar 162.099,47 167.549,11
Ilustración 20 Cuadro resumen edificabilidad en ordenanza VC y VU
ÍNDICE PLAN SECTORIZACIÓN ÍNDICE PLAN GENERAL CUMPLIMIENTO

169.479,63/ 569.221 = 0,2977 169.628 / 569.221 = 0,298 0,2977 ≤ 0,298
Ilustración 21 Cumplimiento de Plan General
2.3. PROGRAMA RESIDENCIAL Y RÉGIMEN DE PROTECCIÓN
La superficie del suelo calificado para uso residencial asciende a 162.099,47 m², lo que representa un
27,00 % de la total del sector. A su vez la superficie edificable correspondiente a ese mismo uso se
cifra en 167.549,11 m² que con respecto a la total de carácter lucrativo representa el 81,70 %.
El número total de viviendas que se ha estimado (con carácter no vinculante) es de 1.165 viviendas,
de las que 217 son unifamiliares (que podrán ser de tipología adosada, pareada o aislada) y las demás
plurifamiliares, con distintas tipologías de bloque (lineal, en L o en U), dispuestas de modo que se
consigan óptimas condiciones de soleamiento, vistas, contactos con parques-vaguada, etc.
Este programa se plasma en los ámbitos –o piezas- destinados total o predominantemente al uso
residencial, caracterizándose en la siguiente forma:
a) Entre el arroyo de la Soledad y la carretera del Cementerio se configura una Unidad

Residencial con mezcla tipológica: agrupaciones de viviendas unifamiliares en localizaciones
elevadas y edificación plurifamiliar en línea con espacios en condominio, en las zonas de
menor cota. Esta Unidad Residencial se articula transversalmente mediante un corredor
verde de la red local, en el que se dispone un espacio estancial y de esparcimiento a modo de
parque local para esta Unidad Residencial, dotado con juegos infantiles. Este corredor verde
local establece el límite de la zonificación tipológica residencial: al norte del mismo se
disponen las viviendas unifamiliares y al sur las viviendas colectivas.
b) Entre la carretera del Cementerio y el arroyo de la Canaleja se dispone otra Unidad

Residencial, que junto con la anterior constituyen la gran pieza central del sector. Esta
Unidad Residencial también incluye mezcla tipológica viviendas unifamiliares en
localizaciones elevadas y edificación plurifamiliar en línea con espacios en condominio. Esta
Unidad Residencial se articula transversalmente mediante el corredor verde de la red local
referido en el párrafo anterior, contando también con un espacio estancial a modo de
parque local. Al igual que en la Unidad anteriormente descrita, este corredor verde local
establece el límite de la zonificación tipológica residencial: al norte del mismo se disponen las
viviendas unifamiliares y al sur las viviendas colectivas, donde se reserva también una
subzona para la ubicación de las viviendas colectivas con protección pública.
c) Al Oeste del Arroyo de la Canaleja se plantea una tercera Unidad, de uso residencial y
terciario. La tipología residencial prevista es la vivienda colectiva con protección pública.
Por lo que respecta al cumplimiento de las exigencias que el artículo 38 de la vigente ley 9/2001
establece en cuanto a reservas de suelo para vivienda de protección pública, en el cuadro siguiente

G1633301

se recoge el desglose de las edificabilidades por manzanas de suelo residencial, así como la tipología
y régimen de vivienda.
Para el cálculo se ha adoptado un ratio entre superficie construida y útil de 1,35 para vivienda
colectiva y de 1,15 para vivienda unifamiliar.
EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL. TIPOLOGÍA Y RÉGIMEN DE VIVIENDA

MANZANA / EDIFICABILIDAD SUP. UTIL
SUP. SUELO REGIMEN DE SUP. CONSTRUIDA TAMAÑO
SUBMANZAN ORDENANZA ÍNDICE RESIDENCIAL Nº VIV. MEDIA DE
m² VIVIENDA MEDIA DE VIVIENDA PARCELA
A Y ZONA COMPUTABLE VIVIENDA
1.9 15.481,05 VU 0,75 11.610,79 61 Libre 190 166 254
1.10 15.677,10 VCL 1,20 18.812,52 138 Libre 136 101
Subtotal 1 31.158,15 30.423,31 199
2,1 6.804,05 VU 0,75 5.103,04 24 Libre 213 185 284
2,2 10.748,54 VCL 1,20 12.898,25 95 Libre 136 101
2,3 6.857,32 VU 0,75 5.142,99 24 Libre 214 186 286
Subtotal 2 24.409,91 23.144,28 143
3.1 21.876,50 VCP 1,20 26.251,80 218 Protegida 120 89
3.3 6.758,53 VCL 1,20 8.110,24 59 Libre 137 102
3.5 11.171,84 VU 0,75 8.378,88 39 Libre 214 186 286
Subtotal 3 39.806,87 42.740,92 316
4,2 4.583,51 VU 0,75 3.437,63 16 Libre 215 187 286
4,3 8.771,99 VU 0,75 6.578,99 31 Libre 212 185 283
4,4 9.337,94 VCL 1,20 11.205,53 82 Libre 137 101
Subtotal 4 22.693,44 21.222,15 129
5,1 6.264,13 VU 0,75 4.698,10 22 Libre 214 186 285
5,3 14.718,44 VCL 1,20 17.662,13 130 Libre 136 101
Subtotal 5 20.982,57 22.360,23 152
6,1 20.010,78 VCP 1,20 24.012,94 200 Protegida 120 89
6,2 3.037,75 VCL 1,20 3.645,30 26 Libre 140 104
Subtotal 6 23.048,53 27.658,24 226
TOTAL 162.099,47 167.549,11 1.165
Ilustración 22 Cuadro resumen de edificabilidades por manzanas suelo residencial. Tipología y régimen de
vivienda.
La edificabilidad residencial propuesta en el sector asciende a 167.549,11 m²edificables. El artículo 38
de la ley 9/2001 exige que como mínimo el 30 por 100 de la edificabilidad residencial deberá
destinarse a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, concretándose esa exigencia
para este sector en al menos 50.264,74 m² edificables. La edificabilidad propuesta por el Plan de
Sectorización para vivienda protegida asciende a 50.264,74 m² edificables, cumpliendo así los
requerimientos de la ley 9/2001 en materia de vivienda protegida.
El resultado de la ordenación proporciona un producto residencial variado, acorde a las necesidades
actuales del mercado. La superficie útil de las viviendas colectivas libres resultantes se situará, como
promedio, por encima de los 100 m², posibilitando el diseño de viviendas con cuatro dormitorios
(que podrán alcanzar los 115 m² útiles) para familias con niños, cuya demanda se ha incrementado
actualmente en el municipio de Colmenar Viejo.

G1633301

IV. PLANOS
Se adjuntan a continuación los planos donde se recoge la ordenación planteada por el Plan de
Sectorización, en formato A-3, a escala 1:5.000:
-PO-01: PLANO DE CALIFICACIÓN
-PO-02: IMAGEN

ARUNP-3 "HUERTO MORANDO" COLMENAR VIEJO
N HOJA
01
DE
FECHA ESCALA
MARZO 2018 1/5.000

AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL
ARUNP-3 "HUERTO MORANDO" COLMENAR VIEJO
Nº PLANO
PLANO DE IMAGEN
N HOJA
02
DE
FECHA ESCALA
MARZO 2018 1/5.000

Resumen Ejecutivo Huerto Morando

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Resumen Ejecutivo Huerto Morando

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

RESUMEN EJECUTIVO

RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE

RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL

2.1. OBJETIVOS DE MOVILIDAD Y TRANSPORTE .................................................................... 6

2.2. OBJETIVOS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL ....................................................................... 7

III. ALCANCE Y CONTENIDO DEL PLAN. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA ......................................... 9

1.2. ESTRUCTURA VIARIA ..................................................................................................... 12

1.3. REDES PÚBLICAS ........................................................................................................... 14

1.4. RED DE EQUIPAMIENTOS.............................................................................................. 15

2.2. APROVECHAMIENTO TIPO ............................................................................................ 24

2.3. PROGRAMA RESIDENCIAL Y RÉGIMEN DE PROTECCIÓN .............................................. 25

-PO-01: PLANO DE CALIFICACIÓN ................................................................................................. 27

RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL

1. OBJETO DEL TRABAJO

 Información pública en el BOCM 26/05/2006 del Avance del Plan de Sectorización.

Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO” Página | 1

 En diciembre de 2014, y para dar continuidad a la tramitación del expediente se solicita

Esta nueva alternativa de ordenación respecto a la contenida en el Plan de Sectorización

Ilustración 2 Imagen de la ordenación del sector en el entorno

Página | 2 Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO”

RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL

II. OBJETIVOS DE LA PLANIFICACIÓN

1. CONSIDERACIONES PARA LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN

 El ámbito ARUNP-3 “Huerto Morando” es un sector de Suelo Urbanizable No Programado

Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO” Página | 3

Ilustración 3 redes generales de zonas verdes (PGOU)

 En cuanto a la estructura de la propiedad, el elevado porcentaje de propiedad de la SAREB

2. OBJETIVOS Y CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN

2.1. OBJETIVOS GENERALES

Página | 4 Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO”

RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL

 La propuesta de ordenación ha de considerar las importantes reservas de suelo

 Es importante analizar la idoneidad de prever otros usos, además del característico

 Asimismo, se han tenido en consideración criterios de integración paisajística,

Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO” Página | 5

2.1. OBJETIVOS DE MOVILIDAD Y TRANSPORTE

Ilustración 4 Imagen de la propuesta de ordenación

Página | 6 Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO”

RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL

2.2. OBJETIVOS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL

 La salvaguarda ambiental, buscando garantizar este componente de la calidad de vida.

 La planificación de baja densidad de vivienda

2.3. OBJETIVOS EN MATERIA DE IMPACTO DE GÉNERO

 El impacto de los roles tradicionales de género en la vida cotidiana.

Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO” Página | 7

 Seguridad en el espacio público y en el transporte. Movilidad y accesibilidad a espacios y

 Acciones sobre la distribución equilibrada de usos, funciones y servicios: planificación de

Página | 8 Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO”

RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL

III. ALCANCE Y CONTENIDO DEL PLAN. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA

1. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN

El sector se configura urbanísticamente a través de la ordenación articulada de cuatro grandes piezas

2) Gran Pieza Central de uso predominantemente residencial con carácter de “ciudad-jardín” –

2) El entramado urbano del subsector central, básicamente residencial, y su solución

Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO” Página | 9

AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL ARUNP-3 “HUERTO MORANDO”

3) Sistema articulado e integrado de espacios libres, definido por el sistema natural de

Ilustración 5 Imagen de la ordenación con propuesta de volumetría

Página | 10 Plan de Sectorización del ARUNP-3 “HUERTO MORANDO”

RESUMEN EJECUTIVO DEL AVANCE DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL

Ilustración 6 Plano de calificación

1.1. ZONIFICACIÓN Y TIPOS EDIFICATORIOS