Contratos Civiles

LICENC I ATUR A EN DER ECHO

 La Hipoteca
Definición de hipoteca

Para iniciar el estudio de este contrato es importante distinguir lo que el artículo 2893
del Código Civil Federal establece al respecto.

La Ley establece…

Artículo 2893. La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes

que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de
los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

La palabra hipoteca tiene un origen griego que significa: poner debajo.

La hipoteca se constituye para dar garantía al cumplimiento de una obligación. Dicha

garantía consiste en empeñar un bien inmueble o derechos reales sobre ellos. En caso
de incumplimiento, el acreedor puede enajenarlos y aplicar el precio al pago de la
deuda. De acuerdo con nuestra legislación, puede ser voluntaria a través de contratos
o necesaria, cuando la ley establece que debe darse (CCF, art. 2935).

La hipoteca, por regla general, dura el mismo tiempo que la obligación que con ella se
garantiza, pero cuando dicha obligación no tiene establecido un plazo para su
vencimiento, la hipoteca no puede durar más de diez años. Los contratantes pueden
pactar que la hipoteca tenga una duración menor al de la obligación principal (CCF, art.
2927).

¡Importante!

Al constituirse la hipoteca, no se desposee a quien la constituye, del

inmueble con el que garantiza la obligación. Es el incumplimiento del
pago por parte del deudor, lo que da derecho al acreedor de hacer que se
venda el inmueble. Para obtener así, el pago de su crédito.

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Clasificación del contrato de hipoteca

La doctrina ha distinguido diferentes tipos de hipoteca. Algunos autores señalan que

existen tres tipos de hipoteca:

Convencional Hipoteca Hipoteca

legal judicial

Otros clasifican bajo los siguientes dos criterios:

Ordinaria La cual afirma que la Excepcional

obligación se asegura
desde el primer Es aquella que se
momento existiendo de constituye ante una
manera muy clara el cuantía o
valor del bien indeterminada.
hipotecado y el del
crédito.

Considerando los bienes sobre los que recae, la doctrina también diferencia entre
garantía inmobiliaria a la que de la el carácter además de civil y la garantía mobiliaria
que es de naturaleza mercantil.

Especies de hipoteca

Hay dos especies de hipotecas: las voluntarias y las necesarias. Según Sánchez Medal
(2017: 496), se clasifican en:

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 •“Son voluntarias las que se constituyen por voluntad
espontanea del deudor, o para cumplir una obligación
impuesta por el dueño de los bienes que se hipotecan,
como en el caso del testador que impone al heredero o
Voluntarias legatario de un determinado bien de la sucesión, la
obligación de hipotecarlo en favor de un legatario de
pensión, sea mediante una simple declaración unitaria
de voluntad en la forma exigida por la ley, o mediante
un contrato o acuerdo de voluntades”

•“La hipoteca necesaria, existe cuando se constituye

para cumplir una disposición de la ley, lo cual puede
Necesarias
hacerse o por medio de un contrato o también
mediante una simple declaración unilateral del deudor”

Como contrato según Figueroa (2007: 325) se cataloga de acuerdo a la siguiente

clasificación:

Es un contrato La mayoría de los doctrinarios señalan que la hipoteca no

nominado o típico, entra en una determinación de contrato bilateral o
ya que se encuentra unilateral, dado que no establece obligaciones ni derechos
reglamentado en de crédito sino que solamente da origen a un derecho real.
la ley.

Es un contrato accesorio, porque supone la Es un contrato gratuito y solo

existencia de una obligación principal cuyo por excepción oneroso. En
cumplimiento asegura (préstamo o crédito). este caso además de oneroso
es bilateral.

Formal y debe Consensual en Garantía porque asegura el

registrase para ser oposición a real. pago de un crédito.
oponible a terceros.

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Como derecho real, la clasificación es la siguiente:

Es un derecho Afecta el bien que se hipoteca sin privar al dueño de la posesión del
real de mismo, sin desplazamiento, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la
garantía cosa y no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma
indirecta puesto que el acreedor hipotecario puede iniciar directamente
la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el deudor
hipotecario no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.
Es un derecho Es decir, se ejerce sobre bienes raíces
inmueble

Es un derecho Puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la
accesorio obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida

Es una Es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restricción de

limitación al los derechos del acreedor hipotecario
derecho de
dominio o
propiedad

El deudor No pierde la posesión de la cosa

hipotecario

Efectos de la hipoteca

Treviño García (1982: 688-689) nos señala los efectos de la hipoteca. A grandes
rasgos dichos efectos son:

Respecto al Del acreedor hipotecario

constituyente

Poseer el bien Si en algún momento resulta insuficiente el bien

hipotecado y usarlo,
conservando todos los
derechos que tiene
como propietario, como
enajenarlo y volverlo a
hipotecar.
hipotecado, tiene derecho a solicitar que se le mejore la
hipoteca. Dándosele otra, a fin de que se le garantice
debidamente su obligación principal.
Tiene derechos de persecución. Es decir, perseguir el
bien hipotecado en manos de quien lo posea. Tiene el
derecho de venta en caso del incumplimiento de la
obligación que garantiza.

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 Con relación al bien hipotecado

La Ley establece…

Artículo 2896. La hipoteca se extiende aunque no se exprese:

I. A las accesiones naturales del bien hipotecado;

II. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el

propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o
deterioro de esos objetos;

IV. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno

hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios
hipotecados.

[…]

Artículo 2910. Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por

incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la
finca, y además, el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito
fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro,
y si no lo fuere podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción,
para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se
observará con el precio que se obtuviere en el caso de ocupación por
causa de utilidad pública o de venta judicial.

La hipoteca se puede prorrogar de forma expresa o tácita. Para la prórroga tácita es

necesario que la escritura mediante la cual se prorroga la obligación principal cumpla
con las mismas formalidades que se dieron en la constitución de dicha hipoteca,
incluyendo, el registro de esta ante el Registro Público de la Propiedad, de lo contrario,
no surtirá efectos ante terceros, la prórroga tácita siempre es igual al plazo por el que
se prórroga la obligación principal. La prórroga expresa se da cuando los contratantes
de forma determinante manifiestan previo a la terminación del plazo previsto para la
hipoteca, su intención de prorrogar dicho plazo, el cual puede ser igual o menor a la
obligación principal que se garantiza, en caso de no especificarse si es por un plazo
menor, se entenderá que se prorroga por el mismo tiempo en que aumenta la
obligación principal.

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Elementos del contrato de hipoteca

Elementos de existencia

Consentimiento

Debe manifestarse expresamente la manifestación de la voluntad, aceptando que el

bien sea utilizado para garantizar el cumplimiento de la obligación principal.

Objeto

El objeto de la hipoteca es la cosa dada en garantía. La hipoteca sólo puede recaer

sobre bienes inmuebles o sobre derechos reales impuestos sobre ellos. La
característica principal de ellos es que son enajenables. Tienen que ser jurídica y
físicamente posibles porque deben existir y estar dentro del comercio.

Elementos de validez

Capacidad

Se debe tener capacidad general para contratar, quien tiene capacidad limitada. Por
ejemplo, un menor emancipado no puede hipotecar.
Quien la constituye, debe tener la capacidad para poder enajenar el bien, ya sea que
es el titular del bien o está autorizado legalmente con actos de dominio para
hipotecarlo.

Licitud en el objeto o fin

La causa que da nacimiento a las obligaciones y derechos debe estar libre de vicios.

Forma

Debe constar por escrito, además de que si el valor del avalúo excede de trescientas
sesenta y cinco veces el salario mínimo general vigente en la Ciudad de México, en el
momento de su operación, su venta se hará en escritura pública. Para que produzca
efectos ante terceros, es necesaria su inscripción en el Registro Público de la
Propiedad.

Requisitos de eficacia del contrato de hipoteca

Elementos personales

Los elementos personales son dos, el acreedor hipotecario y el constituyente de la

hipoteca que puede ser el mismo deudor o un tercero.

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Elementos formales

Es un contrato formal porque se otorga en escritura privada por ambas partes ante dos
testigos, pero cuando excede de trescientas sesenta y cinco veces el salario debe en
escritura pública.

Elementos reales

Los elementos reales de la hipoteca son dos:

Bienes hipotecables Crédito garantizado

Solo puede hipotecarse lo que se puede Pueden derivar de una
enajenar, excluyendo los bienes futuros y declaración unilateral de la
aquéllos que son estrictamente personales. voluntad, de un contrato, de
la ley o de una resolución
Las servidumbres solo pueden hipotecarse judicial. Pueden garantizarse
conjuntamente con el predio dominante. créditos puros o simples, o
créditos sujetos a término o a
Los bienes litigiosos, pero para que la condición, créditos ya
sentencia que se dicte en el litigio surta efectos existentes o créditos futuros
en perjuicio del acreedor hipotecario, es que conforme a determinados
necesario que la demanda correspondiente se supuestos puedan llegar a
haya inscrito en el Registro Público de la existir.
Propiedad con anterioridad a la constitución de
la hipoteca.

Tanto los bienes hipotecables como los créditos que con ellos se garantizan deben
estar determinados en especie y cantidad.

Derechos

Del acreedor hipotecario

De acuerdo con Figueroa (2007: 330), el acreedor hipotecario goza de lo siguiente:

1) Una facultad persecutoria porque el gravamen sigue al bien aunque éste cambie de
manos toda vez que es un derecho accesorio.
2) De venta tiene derecho a que se enajene el bien hipotecado y que con el producto
de la venta se le pague.
3) Tiene derecho de prelación, la preferencia para el pago en caso de incumplimiento
de la obligación a cargo del deudor se realizará de conformidad con la prelación que
se establece en los artículos 2893 y 2985 del Código Civil Federal.
4) Puede solicitar al acreedor que le mejore o le amplíe la hipoteca.
5) Tiene derecho a que se asegure el inmueble.
6) Tiene derecho a intervenir en la división del bien hipotecado.

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Deudor hipotecario

Su obligación principal es conservar el bien hipotecado, está impedido a darlo en

arrendamiento sin carecer del consentimiento previo del acreedor para poder hacerlo.

Entre sus derechos se encuentra continuar con la posesión del bien y disponer de él
percibiendo sus frutos.

Extinción de la hipoteca

Al tratarse de un contrato accesorio, sigue la misma suerte que la obligación que le da

origen.

Las causas por las que se extingue una hipoteca son:

o Si el deudor paga al acreedor o dicha obligación principal se compensa,

prescribe, es nula o se rescinde, por consecuencia se extingue la hipoteca.

o También se extingue la hipoteca por expropiación del bien hipotecado, aunque

en este caso el pago de la indemnización se destina para el pago del crédito
hipotecario o en su caso, para garantizar su pago si aún no se ha vencido el
plazo de su crédito.

o Asimismo, se extingue la hipoteca si el bien gravado se pierde o sale del

comercio y por ende, no puede enajenarse.

o El remate judicial del bien hipotecado también extingue la hipoteca ya que el

adjudicatario, salvo estipulación expresa en contrario, adquiere dicho inmueble
libre de todo gravamen.

o En caso de compensación o novación la hipoteca puede sobrevivir, en caso de

que con su constitución se garantice una nueva deuda.

Para saber más…

Sobre este tema, le recomendamos revisar el Título decimoquinto del

Código Civil Federal, ya que sus 2893 al 2943 regulan este contrato.

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Fuentes de consulta

Bibliografía

• De Pina, Rafael, Elementos del derecho civil mexicano, 4.ª ed., México, 1978,
vol. 4.

• Figueroa, Luis Mauricio, Contratos civiles, México, Porrúa, 2007.

• Rojina Villlegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil III. Teoría general de las
obligaciones, México, Porrúa, 2012.

• Sánchez Medal, Ramón, De los contratos civiles, México, Porrúa, 2017.

• Tapia Ramírez, Javier, Contratos civiles. Teoría del contrato y contratos en

especial, 2.ª ed., México, Porrúa, 2013.

• Treviño García, Ricardo, Contratos Civiles y sus generalidades, 4.ª ed., México,
Editorial Font, 1982, t. II.

Legislación

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión, Código Civil Federal, última reforma
publicada en el DOF 03/06/2019, disponible en
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/ref/ccf.htm, consulta: 14/02/2020.