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LA HIPOTECA
INTRODUCCION
La Hipoteca es un medio de crdito territorial sumamente cmodo pues permite al
propietario de un inmueble, mediante la constitucin de una o varias hipotecas
sucesivas, proporcionarse un capital que represente todo o parte del valor de un
inmueble sin perder por eso su disfrute ni el derecho de enajenarlo; en una
palabra, sin abandonar ninguno de los atributos de la propiedad. Persigue pues,
como dice Beatriz Arean,"asegurar el cumplimiento de una obligacin as
garantizada"; sin embargo, la misma autora agrega: "Es cierto que estas garantas
tampoco dan al acreedor una seguridad absoluta, pues la cosa, al convertirse en
dinero, puede resultar insuficiente para satisfacer el crdito. Pero de cualquier
modo, el riesgo es mucho menor que el que dejan subsistente las garantas
personales".

La hipoteca puede ser reputada entonces como el medio jurdico de asegurar el
pago de un crdito.
Si para el desarrollo econmico de una comunidad se requiere abundantes
capitales, se encontrar en la hipoteca el mejor aliado, de tal manera que, si
tuviramos que acceder a fuentes financieras para captar capitales que permitan
afianzar el desarrollo econmico, la hipoteca conferir al acreedor la seguridad de
que su crdito ser satisfecho. En ese sentido, la palabra anticresis deriva
etimolgicamente del griego "anti" que significa contra, y "chresis", uso. Con ello se
quiere significar la idea de que contra el uso del capital que tiene el deudor, ste
entrega el uso de la cosa al acreedor.
Sobre la base de esto podemos establecer un paralelismo entre la prenda y la
anticresis diferencindose en lo que se refiere a la naturaleza de los bienes, pues el
objeto de la prenda es bien mueble y en la anticresis es inmueble. En ambos casos
el deudor entrega la cosa al acreedor; sin embargo, mientras que el acreedor
prendario no tiene derecho a usar ni a gozar del bien dado en prenda, el
anticresista no slo tiene ese derecho, sino adems el de hacerla producir y
percibir sus frutos.
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1. DEFINICION
La hipoteca es una garanta real que en el derecho positivo peruano recae
sobre bienes inmuebles y para su constitucin es necesario que se inscriba en el Registro de
Predios lo cual otorga el derecho de persecucin que recae sobre el bien inmueble.
En el Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola se
define la hipoteca como el derecho real que grava bienes inmuebles o
buques, sujetndolos a responder del cumplimiento de una obligacin o del
pago de una deuda, es decir, segn este diccionario la hipoteca es un
derecho real que grava inmuebles y buques. En tal sentido segn el mismo
la hipoteca no slo recae sobre inmuebles.
Para Josserand la hipoteca es la garanta real e indivisible que consiste en la
afectacin de un bien del deudor al pago de una obligacin, sin que el
constituyente pueda ser en ese momento desposedo, y permitiendo al
acreedor hipotecario embargar y hacer vender ese bien, al vencimiento,
quien quiera que lo tenga, para hacerse pago con su precio con preferencia
a los dems acreedores. Es decir, este autor no precisa que la hipoteca recae
slo sobre bienes inmuebles, por lo cual con dicha definicin la hipoteca
tambin es de aplicacin para bienes muebles.
El Cdigo Civil Peruano de 1852 defina la hipoteca como el gravamen que
se impone sobre un inmueble a favor de un tercero, en seguridad de un
crdito o de una obligacin. En esta definicin se precisa que la hipoteca
recae sobre inmuebles.
El Cdigo Civil Peruano de 1984 define la hipoteca en su artculo 1097
precisando que por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del
cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. En esta
definicin se precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles.
El Cdigo Civil Peruano de 1984 regula la hipoteca como una garanta que
recae sobre bienes inmuebles, por lo cual la garanta en mencin con la
regulacin actual en el Estado Peruano no es de aplicacin para bienes
muebles, sino slo es de aplicacin para bienes inmuebles.
Algunos juristas definen a la hipoteca como la reina de las garantas por las
bondades de la misma, ya que el bien no se puede ocultar y el propietario
que constituy la garanta (propietario) queda en posesin del bien
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hipotecado. Sin embargo, el hecho de considerar a la misma como reina de
las garantas no es aceptado en forma unnime por la doctrina.
Para comprender la hipoteca hace falta no slo conocer derecho civil (y
especficamente dentro de esta rama del derecho privado
los derechos reales y mas exactamente los derechos reales de garanta o
derechos reales accesorios), sino otras ramas del derecho como registral,
notarial, urbanstico, minero, procesal civil, penal, procesal penal, tributario,
entre otras ramas del derecho.
2. HIPOTECA
La hipoteca es un derecho real constituido en garanta de un crdito sobre
un bien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su
propietario, pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha
en el plazo pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea
su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crdito
En nuestro pas el Cdigo Civil vigente en el artculo 1097 nos da una
definicin de este derecho.
Legislacin Peruana.
Segn el Cdigo Civil vigente en el articulo 1097 seala: Por la hipoteca se
afecta un inmueble en garanta del incumplimiento de cualquier obligacin,
propia o de un tercero.
La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos
de persecucin, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
En el derecho comparado encontramos numerosas definiciones de
hipotecas.

3. CARACTERISTICAS
Una hipoteca es bsicamente un prstamo que el cliente pide al banco para
un fin especfico, por ejemplo, para comprar una vivienda o reformarla.
La devolucin del prstamo se hace mediante cuotas, que constan, por una
parte, del capital recibido y, por otra, de los intereses devengados.
La financiacin solicitada deber cumplir una serie de caractersticas en
trminos de:
Finalidad.
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Duracin.
Importe (entendido no slo como la cantidad, sino tambin como el
porcentaje del valor del inmueble que se financia).
Tipo aplicado en el clculo de los intereses.
Un programa de amortizacin utilizado para calcular la cuota.
A travs de un asesor de Kron, puedes escoger el prstamo hipotecario ms
adecuado segn sus necesidades.

Finalidad
La finalidad del prstamo determina las caractersticas del mismo:
Compra de una primera vivienda: es la adquisicin del primer inmueble
en propiedad.
Compra de una segunda residencia.
Compra de una vivienda ocupada: la adquisicin de un inmueble
ocupado por inquilinos en el momento de la firma de la hipoteca.
Compra por inversin: la compra de una vivienda con el objetivo de
arrendarla.
Prstamo para reformas: financiacin que tiene por objeto la reforma de
un inmueble.
Duracin de la deuda
Normalmente los bancos conceden prstamos con vencimientos entre 5 y
30 aos.
Al aumentar el periodo de pago:
Incrementa el porcentaje de intereses que tendr que pagar el cliente.
Disminuye la carga de la cuota a pagar.

Qu duracin escoger?
Si deseas una cuota mensual baja a la que poder hacer frente, sin que
afecte negativamente a otros consumos, es aconsejable elegir un plazo
largo.
Si tu objetivo es pagar los menos intereses posibles, en consonancia con
la disponibilidad de ingresos, debes escoger un prstamo a medio plazo.
Tambin hay prstamos de duracin variable, con un tipo de inters fijo
que sigue la tendencia del mercado: si los tipos aumentan, incrementa la
duracin, si hay una bajada de tipos, se reduce.
Un asesor financiero del Grupo Tecnocasa te ayudar en la eleccin de la
hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades.

Porcentaje de financiacin
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Actualmente los bancos, para conceder un prstamo, tienen en cuenta la
relacin entre el importe del prstamo y el valor de tasacin del inmueble.
El banco tambin tiene en cuenta la finalidad de la compra: primera
vivienda, segunda residencia, alquiler, reformas...
La duracin del prstamo va desde los 5 hasta los 30 aos. En algunos casos
puede llegar a los 40 aos.

Tipos de inters
La tasa utilizada para el clculo de los intereses del prstamo depende del
ndice de referencia utilizado. Los principales son el Euribor / BCE para los
tipos de inters variables y el EurIRS para los de inters fijo. La variacin
depende del riesgo del prstamo, que vara de un banco a banco.
Tipo de inters neto = ndice de referencia + duracin
Principal ndice de referencia: El Euribor (ndice que depende del precio del
dinero a corto y medio plazo en el mercado interbancario europeo) y el
EurIRS (ndice que depende del coste del dinero a largo plazo en el mercado
interbancario europeo).
Una hipoteca referenciada al Euribor / BCE es conocida como una
hipoteca a inters variable.
Una hipoteca con un tipo de inters vinculado al IRS es una hipoteca a
inters fijo.
Hipoteca a inters variable
Cuota inicial Riesgo
El Euribor / BCE es
generalmente menor que el IRS,
por lo que la tasa inicial es
menor si el prstamo est
referenciado a un tipo de inters
variable.
El inters vara para cada cuota, de
modo que cada pago es diferente,
por lo que es imposible saber en el
momento de la firma del prstamo
qu cantidad de intereses
pagaremos al final.
Hipoteca a inters fijo
Cuota inicial Riesgo
El IRS es generalmente
superior al Euribor / BCE,
por lo que la tasa inicial es
ms alta si el prstamo est
El tipo de inters fijo no varia en cada
cuota, de modo que cada pago mensual
tiene la misma cantidad, por lo que es
posible conocer en el momento de la
firma del prstamo la cantidad de
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Cuota inicial Riesgo
referenciado a un inters fijo. intereses que pagaremos durante todo
el periodo.
Hipoteca a inters mixto
Hipotecas de tasa variable, con una tasa mxima fijada por contrato. Ms
all de esta tasa, el inters neto no aumenta.
Hipoteca con un tipo de inters variable pero a su vez con una cuota de
pago constante. En este caso, la cuota es fija, lo que vara es la duracin
del prstamo, es decir, el nmero de cuotas a pagar.
Prstamos con un tipo de inters 'renegociable'. Por lo general, cada 2 o
5 aos, se puede elegir cambiar el tipo de inters de referencia.
Pago de hipoteca 'libre'. Hipotecas que tienen una base de amortizacin
'flexible'.
Un asesor financiero del Grupo Tecnocasa, pondr a tu disposicin su
experiencia y conocimientos para que puedas sopesar adecuadamente la
eleccin del tipo de prstamo que mejor se adapte a tus necesidades.
Periodo de amortizacin
La amortizacin es el periodo de vida del prstamo. En ella se muestra qu
cantidad de capital e intereses hay incluidos en cada cuota.
Cuota = capital + intereses
Los intereses pagados en cada cuota se calculan multiplicando el capital
restante en aquel momento por el tipo de inters neto.
[(Capital restante) X (tipo de inters neto)] + capital social = cuota
Del mtodo del clculo de intereses es fcil entender que en un prstamo
con tipo de inters variable, se pagar una mayor cantidad de intereses si se
encuentra en la fase inicial del reembolso.
Utiliza nuestras herramientas y averigua la cuota a pagar!
Los bancos adheridos al Cdigo de Conducta Europeo de la transparencia
estn obligados a expedir al cliente una copia del plan/cuadro de
amortizacin del prstamo que tiene la intencin de contratar.
4. EFECTOS FRENTEA3ros
Para entender la figura de tercero hipotecario, tan importante en nuestro
Derecho, hay que partir de la idea y concepto de tercero civil.
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El concepto civil de tercero se determina de una forma negativa: es tercero
todo aquel no que es parte en un contrato.
Ejemplo: Pepe le vende una casa a Juan. Pues bien: yo soy tercero.
Por ello, en relacin con una relacin jurdica o contrato hay que distinguir:
a) Las partes (Pepe y Juan), que son aquellas personas que contratan y para
los que el contrato produce directamente sus efectos. Y a estas partes han de
asimilarse a estos efectos, sus herederos, y sus representantes. Todos ellos
quedan vinculados contractualmente.
b) Las dems personas que no han intervenido en el acto o contrato, son
terceros respecto del mismo (yo, en el ejemplo anterior). El tercero aunque no
queda vinculado por la existencia del contrato, queda indirectamente afectado
por el mismo, ya que su celebracin le impide desconocer su existencia y el
contrato puede, si rene los requisitos legales, ser opuesto al tercero.
Y dentro de este concepto de terceros hemos de distinguir dos situaciones
distintas:
1. El llamado tercero simple: es aqul que no tiene relacin alguna con las
partes contratantes; es completamente extrao a la relacin contractual y
respecto de ella slo tiene el deber general de respeto y abstencin. Cuando
esta relacin jurdica es un derecho real, estos terceros son el sujeto pasivo
indeterminado del derecho, que tienen obligacin de no daar dicho derecho
(neminen laedere, en latn).
2. El llamado tercer adquirente: es aqul que siendo en principio extrao
al negocio, entra con posterioridad en relacin jurdica con alguna de las partes
de tal negocio, normalmente mediante otra relacin jurdica o contrato que trae
causa del anterior.
En el ejemplo anterior: Yo le compro a Juan la casa que Pepe le vendi.
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Este tercer adquirente (yo) no es parte en el contrato (entre Pepe y Juan), pero
se relaciona con el mismo de una forma especial, y por ello puede quedar
especialmente afectado por sus consecuencias.
Tanto el tercero simple como el tercer adquirente son supuestos de terceros
civiles, pero hay que partir de su concepto para llegar al de tercero hipotecario.
TERCERO HIPOTECARIO
Se entiende por tercero hipotecario (que nada tiene que ver con el concepto de
hipoteca, por cierto) a aqul que sin ser parte directa en un negocio
jurdico, adquiere posteriormente un derecho que trae causa de aqul, y
adems inscribe su adquisicin. El tercero hipotecario ha de ser siempre
un titular registral.
En el ejemplo anterior: Yo tengo que haber inscrito mi adquisicin (la casa que
me vendi Juan) en el Registro. Slo entonces soy tercero hipotecario.
El concepto de tercero hipotecario es por ello, el de adquirente de un derecho
real inscrito en el Registro de la Propiedad, considerado en relacin con las
transmisiones anteriores a la que ahora se inscribe. Es decir, en cuanto a su
negocio adquisitivo (que ahora se inscribe) el adquirente es parte del mismo; y
slo es tercero respecto de los negocios anteriores mediante los cuales el
transmitente adquiri el derecho que ahora le trasmite a l (slo soy tercero
frente a la compraventa Pepe-Juan).
Este concepto se crea a fin de conceder al tercero hipotecario una especial
proteccin jurdica frente a la posible ineficacia del ttulo del
transmitente y frente a derechos no inscritos en el Registro (Yo estoy
protegido frente a la posible resolucin de la compraventa entre Pepe y Juan.
Adems, si posteriormente yo le vendo la casa a Mara, ella ser tercero respecto
de mi compraventa a Juan, as como tambin lo ser respecto a la compraventa
entre Pepe y Juan).
Los requisitos para gozar de la proteccin de la fe pblica registral -del
famoso artculo 34 de la Ley Hipotecaria- (proteccin frente a posibles
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defectos del ttulo del transmitente, en nuestro ejemplo, del que me vendi a
m), son:
Adquirir un derecho inscrito, transmitido por su titular registral.
Adquirir a ttulo oneroso.
Exigencia de buena fe en el adquirente.
Que el adquirente inscriba su adquisicin.
5. EXTINCION DE LAHIPOTECA
Es el momento esperado por todo aqul que est sujeto a una hipoteca; pero
para hacerlo efectivo, deber inscribirse en el Registro, ya que la
constitucin de la hipoteca se realiza tambin a travs de inscripcin
registral. Sin embargo, existen dos tipos de motivos por los que una
hipoteca puede ser extinguida:
Extincin del derecho que se garantiza: como el pago de la deuda est
garantizado con la hipoteca, cuando el deudor termina de abonar la
cantidad prestada, la entidad financiera no puede ejecutar la hipoteca esto
es, emprender una accin legal que conduce a la venta de la propiedad, con
la finalidad de cancelar la deuda hipotecaria. Sin embargo, y como se ha
sealado anteriormente, deber inscribirlo en el Registro.
Desvinculacin con la obligacin principal: se da en casos como la
prdida de la finca por parte del deudor o la renuncia del acreedor.
El contrato de hipoteca termina por:
Extincin del bien hipotecado.
Cuando por una catstrofe o desastre natural, el bien desaparece.
Extincin de la obligacin que sirvio de garanta.
Como obligacin accesoria sigue la suerte de lo principal.
Se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.
La hipoteca en s, puede extinguirse por cualquiera de las causas generales
de la extincin de la obligacin.
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Adems la hipoteca se extingue por:
Se expropie el bien hipotecado.
Se remate judicialmente el bien hipotecado.
Remisin expresa del acreedor.
Se declare prescrita la accin hipotecaria.
Se consolide la propiedad del bien hipotecado en el acreedo

6. LA HIPOTECA LEGAL
La hipoteca legal es aquella cuyo titulo inmediata es la propia Ley. Debe
insistir en lo caracterstico la hipoteca queda constituida directamente por la
ley en determinados supuestos, sino que en tales supuestos la ley da al
acreedor derecho a la constitucin de la hipoteca
Supuestos, la propia ley confiere el derecho a la constitucin de hipoteca (C.C.
art 1.885)
a) Al vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles
enajenando, para el cumplimiento de las obligaciones que derriban
el acto e enajenacin,. Bastando para ellos que en el instrumento de
enajenacin conste la obligacin. Esta hipoteca legal no garantiza
plenamente la enajenante (por ej: no garantizarle reembolso de los
gastos de hipoteca legal por una hipoteca convencional ms amplia o
se agrega a la hipoteca legal un hipoteca convencio0nal
b) A los coheredero , socios y dems participes., sobre los inmuebles
que pertenezcan a la sucesin, sociedad o comunidad, para el pago
de los saldos o vueltas, bastando asimismo que conste en el
instrumento de adjudicacin la obligacin de las vueltas
c) Al menor al entredicho, sobre los bienes del autor que se determina
en arreglo a la ley C.C aets. 3601 y 397), para garantizar las resultas
de la administracin tutelas
d) Constitucin. Para que la hipoteca legal quede constituida es
necesario como en toda hipoteca,, el registro en la Oficina Subalterna
donde este situado el inmueble hipotecado. En el caso de la hipoteca
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a favor del enajenante debe protocolizarse el docu7mento de
enajenacin, en el caso de la hipoteca a favor de los coherederos,
socios y dems enajenacin, en el caso de la hipoteca a favor de los
coherederos, socios y dems coparticipes, el instrumento de
adjudicacin, y en el caso del menor o entredicho, segn los casos, la
determinacin hecha por el Consejo de Tutela o la decisin del juez
aceptando la hipoteca ofrecida por el tutor sobre algn bien suyo o
de un tercero, caso este ultimo en el cual debe protocolizarse
tambin el documento donde conste el consentimiento del tercero.
7. LA HIPOTECA EXPENDIDA O SABANA
Es cierto que pagar cuotas mensuales inferiores al optar por un prstamo
de casa perodo prolongado, pero usted terminar pagando intereses sobre
un equilibrio mayor que alguien que tiene un prstamo estndar (prstamo
hogar de 20 aos). As, mientras que se puede sentir el pellizco de comprar
una casa menos con un prstamo perodo extendido, terminas pagando ms
que con un prstamo estndar.
Por ejemplo, supongamos que desea comparar un prstamo estndar para
un prstamo perodo extendido por un valor de R500 000 rand, a una tasa
de inters del 7%. El prstamo de inicio estndar funcionar a 240
reembolsos de R3876.49, el prstamo de largo plazo (30 aos) que equivale
a 360 reembolsos de R3326.51. Hasta ahora parece como si el prstamo
extendido es una mejor opcin, vas a pagar R549.98 menos al mes que
sobre el prstamo de inicio estndar. Si, sin embargo, ahora trabajamos
hacia atrs para ver cunto pagara en total, el prstamo de inicio estndar
aade hasta 357.60 R930, mientras que el prstamo perodo extendido le
hace pagar R119 7543.60, que es un extra 186 R267! No es lo bastante
barata despus de todo, IT
Mientras que un prstamo perodo extendido puede ayudar a mantener
cuerpo y alma juntos, mientras que est pagando fuera de su casa, cuesta
mucho ms que el prstamo principal estndar en el largo plazo. Esto
significa que si fueras a perder su trabajo, el pago ms bajo puede ayudar a
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prevenir el formulario lista negra debido a que no se ha podido realizar sus
pagos mensuales, pero es realmente vale la pena el gasto adicional? Hay un
montn de cosas que podra hacer con el 186 R267 guardar teniendo la
opcin de prstamo estndar.
Lo que es la mejor opcin? Eso depende de su situacin financiera y cunto
eres capaz de pagar cada mes. Si la casa de sus sueos es justo fuera del
alcance del prstamo principal estndar, quizs se extiende por unos aos
har asequible. Habr costado bastante un poco ms cuando haya
terminado de pagar, pero al menos no ha tenido que conformarse con el
segundo mejor. Yo dira que si tiene una situacin financiera estable y
puede permitirse el lujo de los pagos mensuales, la mejor idea es ir para el
prstamo de inicio estndar. Puede pagar ms cada mes, pero pagar esa
cantidad por un perodo mucho ms corto y ahorrar mucho dinero
en intereses. Un largo plazo puede ser mejor si el mercado laboral es
inestable o si no ganan lo suficiente como para permitirse el lujo de una
casa en una opcin de prstamo estndar.













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CONCLUSIONES
Luego de haber desarrollado los aspectos mas importantes de la hipoteca,
formulamos conclusiones en los siguientes trminos:
La hipoteca en el Estado Peruano slo recae sobre bienes inmuebles, lo cual
concuerda con la mayor parte de legislaciones extranjeras.
En el Estado Peruano casi no se tramitan procesos de nulidad de hipoteca.
La hipoteca es un derecho real de garanta.
La hipoteca poco a poco deja de ser utilizada por parte de los agentes
econmicos por otras garantas como el contrato de fideicomiso en
garanta.
En el Estado Peruano no se acostumbra tramitar procesos de otorgamiento
de escritura pblica de hipoteca.
En el Estado Peruano se ejecutan judicialmente a diario las hipotecas.
Las hipotecas populares no se ejecutan conforme a sus disposiciones sino
conforme al Cdigo Procesal Civil Peruano de 1993.
Las hipotecas se ejecutan en el Estado Peruano como procesos de ejecucin
de garantas.
La hipoteca no siempre ha existido como ahora, sino que ha evolucionado a
travs de la historia.
Para que un apoderado o mandatario constituya hipoteca sobre bienes de
su poderdante o mandante es necesario que se ste le haya otorgado poder
por escritura pblica.
La hipoteca en el derecho codificado peruano ha sido regulada por todos los
Cdigos Civil Peruanos y tambin por el Cdigo Civil Peruano de 1984 el
cual se encuentra vigente.
El Registrador Pblico y los Vocales Registrales califican las hipotecas de las
cuales se solicita su registracin.
Las hipotecas normalmente garantizan mutuos, pero nada impide que
garantice otros actos como transacciones o conciliaciones, entre otros actos
en los cuales es conveniente constituir una garanta.
En el derecho peruano la hipoteca es una de las garantas mas conocida por
los juristas.
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BIBLIOGRAFIA
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