CONCEPTOS JURÍDICOS FUNDAMENTALES

Suárez, Eloy Emiliano (2020). Introducción al Derecho (3a ed.). Santa Fe: Ediciones UNL. Libro
digital (texto adaptado con fines educativos).

1. Introducción

El filósofo argentino Carlos Santiago Nino denomina conceptos básicos del

derecho a aquellos que pretenden dilucidar la Teoría General del Derecho, como los de
hecho y acto jurídico, sujeto de derecho, derecho subjetivo, deber jurídico, sanción, etc.
Estos conceptos, que se encuentran implícitos en la estructura normativa, han sido
también denominados conceptos jurídicos fundamentales, porque están presentes
en todo ordenamiento jurídico.

Las descripciones del sistema jurídico utilizan típicamente una serie de

conceptos que constituyen la base teórica para la construcción de muchos otros.

El carácter básico de estos conceptos hace que sean empleados en casi todas
las explicaciones que se desarrollan en las distintas ramas del derecho. Se distinguen
de expresiones que tienen un uso más circunscripto (Nino, 2003, p. 165).

Estas últimas expresiones, a las que alude el autor citado, se suelen denominar
conceptos contingentes, como los conceptos de hipoteca, adopción, estafa, etc., que
pueden o no estar contenidos en un ordenamiento jurídico sin afectar su carácter. Por
ejemplo, un sistema jurídico no puede prescindir de los hechos y actos jurídicos, la
relación jurídica, el derecho subjetivo y el deber jurídico, la sanción, etc., pero puede
existir, aunque no contemple instituciones puntuales como la sociedad anónima, el
cheque, la perención de instancia, etc.

Nos ocuparemos a continuación de los pertenecientes a la primera clase, los

fundamentales. Expondremos nociones y desarrollos conceptuales breves pero
precisos, limitados al alcance requerido por nuestra asignatura, ya que se trata de temas
propios de la Parte General del Derecho Civil (en cuyo cursado se efectuará su
consideración profunda y exhaustiva).

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2. Hecho y acto jurídico

El hecho jurídico es todo acontecimiento que, conforme al ordenamiento jurídico,

produce el nacimiento, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas
(CCyC, Art.257).

Son hechos jurídicos, de acuerdo al concepto legal, todos los acontecimientos

que tienen la virtualidad de ser causa productora de relaciones o situaciones jurídicas.
No todos los hechos son hechos jurídicos, sino sólo aquellos a los que las normas
jurídicas les atribuyen determinadas consecuencias, como la adquisición, modificación
o pérdida de relaciones o situaciones jurídicas.

Toda relación jurídica se origina en virtud de haber acontecido un hecho dotado

de consecuencias jurídicas. De allí que es un concepto básico del derecho sin el que no
podría estructurarse normativamente la vida jurídica.

Por tanto, su incidencia en el lenguaje jurídico es preponderante porque

trasciende las fronteras del derecho civil para expandirse y cimentar las diversas ramas
del derecho privado y público.

Los hechos jurídicos pueden dividirse en dos grandes grupos:

• Hechos naturales: son aquellos acontecimientos naturales o accidentales,

producto de la fuerza de la naturaleza, en los que no ha intervenido el hombre pero que,
sin embargo, han producido efectos jurídicos. Por ejemplo, el nacimiento y la muerte de
la persona humana, la destrucción por granizo de una cosecha sobre la que previamente
se había constituido un seguro, etc.

• Hechos humanos: son aquellos en los que ha intervenido el hombre para su

acontecer. Se dividen en actos voluntarios e involuntarios. Cabe advertir que al realizar
esta distinción el nuevo enfoque del Código Civil y Comercial (CCyC) sustituye la
terminología que refería a hechos voluntarios e involuntarios en el código derogado por
la de actos. De allí que denomina “actos” a los supuestos de hechos que menciona,
voluntarios e involuntarios.

- Actos voluntarios: están definidos en el art. 260 del CCyC como los
ejecutados con discernimiento, intención y libertad, que se manifiestan por un hecho
exterior.

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 No basta la existencia de la voluntad psicológica para producir una acción
relevante para el derecho, es necesario que esta se manifieste, que presente un signo
exterior, una modificación en la realidad física que produzca efectos jurídicos.

- Actos involuntarios: establece el art. 261 del CCyC: “Es involuntario por falta
de discernimiento:

a) el acto de quien, al momento de realizarlo, está privado de la razón;

b) el acto ilícito de la persona menor de edad que no ha cumplido diez

años;

c) el acto lícito de la persona menor de edad que no ha cumplido trece

años, sin perjuicio de lo establecido en disposiciones especiales.”

Aunque el mencionado texto legal se refiere sólo a la falta de discernimiento debe

destacarse que también la ausencia de los restantes elementos internos, intención y
libertad, provocaría la involuntariedad del acto.

Volviendo a los actos voluntarios, recordemos que son aquellos realizados por
la persona humana con discernimiento, intención y libertad (los tres elementos de la
interioridad) manifestados exteriormente. Pueden ser actos conformes o contrarios al
derecho. Sobre este aspecto debe tenerse presente que el CCyC vigente ha eliminado
la división de los actos voluntarios en actos lícitos e ilícitos, formulada en el código
derogado.

No obstante, es útil recordar la tradicional clasificación sobre la base del criterio

del grado de acuerdo del acto voluntario con el ordenamiento jurídico, es decir, si el
agente con su obrar lo respeta o no, de donde surgirá su validez o ilicitud.

 Acto lícito es el realizado conforme al plexo normativo, mientras que el acto

ilícito importa una lesión o transgresión antijurídica concreta. En el Código Civil
anterior, Vélez Sársfield sólo previó el acto ilícito referido al factor de atribución
subjetivo, es decir, el dolo o la culpa. Denominó “delito” al accionar realizado a
sabiendas y con intención de dañar; y “cuasidelito”, al ejecutado con culpa
(impericia, imprudencia, negligencia, etc.). Esta terminología no fue mantenida
en el nuevo digesto.

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 En este aspecto el cambio realizado en el CCyC ha sido muy significativo. En la
actualidad, el tema se trata en el capítulo destinado a la responsabilidad civil, en los
artículos 1708 y siguientes, cuya función consiste en la prevención del daño y su
reparación.

Desde el punto de vista de la antijuridicidad, cualquier acción u omisión que

causa daño a otro es antijurídica si no está justificada (art. 1717 CCyC). Y genera el
deber de reparar, ya sea que se trate de la realización de un daño o del incumplimiento
de una obligación (art. 1716 CCyC).

La atribución del daño al responsable puede basarse en criterios subjetivos (dolo

y culpa) u objetivos (art. 1721 CCyC).

El artículo siguiente caracteriza el factor de atribución objetivo “cuando la culpa

del agente es irrelevante a los efectos de atribuir responsabilidad” (por ejemplo,
responsabilidad derivada del obrar de un dependiente); mientras que los factores de
atribución subjetivos son el dolo y la culpa, definidos en el art. 1724 del CCyC.

“La culpa consiste en la omisión de la diligencia debida según la naturaleza de

la obligación y las circunstancias de las personas, el tiempo y el lugar. Comprende la
imprudencia, la negligencia y la impericia en el arte o profesión. El dolo se configura por
la producción de un daño de manera intencional o con manifiesta indiferencia por los
intereses ajenos” (art. 1724 CCyC).

Retomando ahora los actos voluntarios lícitos, corresponde distinguir entre

simple acto lícito y acto jurídico:

Simple acto lícito: como lo define el art. 258 del CCyC, “es la acción voluntaria
no prohibida por la ley, de la que resulta alguna adquisición, modificación o extinción de
relaciones o situaciones jurídicas”. Estos actos deben producir consecuencias jurídicas
para ser tal, aunque estas no derivan de la voluntad del agente, sino que emergen del
propio ordenamiento jurídico. Por ejemplo, apropiarse de lo obtenido mediante la caza
o la pesca, o de cosas abandonadas, donde la consecuencia jurídica resulta ser la
adquisición del dominio por apropiación por tratarse de cosas muebles no registrables
sin dueño (ver art. 1947 CCyC). También el acto voluntario de escribir un libro, sin
perjuicio de los aspectos contractuales, si los hubiera, puede consistir en un simple acto
generador de derechos intelectuales por imperio de la ley.

Acto jurídico: el artículo 259 del CCyC establece que “el acto jurídico es el acto
voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de
relaciones o situaciones jurídicas”. El art. 279 del CCyC, por su parte, al regular el objeto

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del acto jurídico señala que no debe ser un hecho imposible o prohibido por la ley,
contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden público o lesivo de los derechos
ajenos o de la dignidad humana. Tampoco puede ser un bien que por un motivo especial
se haya prohibido que sea objeto del acto.

Ser voluntario implica haber sido ejecutado con discernimiento, intención y

libertad, produciendo una manifestación que los exteriorice. Ser lícito consiste en que
ese obrar no se encuentra prohibido por el ordenamiento jurídico. Finalmente, el acto
debe ser realizado por uno o más sujetos o partes con la expresa finalidad de provocar
efectos jurídicos. Esta última característica es la que los distingue de los simples actos.

El acto jurídico es la expresión más auténtica del principio de autonomía de la

voluntad en la medida que las personas, tanto humanas como jurídicas, pueden
desarrollar sus propósitos u objetivos en la vida social con entera libertad, siempre y
cuando lo hagan de acuerdo a la normativa jurídica.

Los ejemplos más claros se dan en el ámbito contractual. El art. 957 del CCyC
define al contrato como “el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan
su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones
jurídicas patrimoniales”, siendo “libres para celebrar un contrato y determinar su
contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las
buenas costumbres” (art. 958 CCyC).

Pero el acto jurídico no tiene contenido patrimonial en forma exclusiva. De allí

que otros ejemplos pueden encontrarse en los actos extrapatrimoniales, como la
adopción, el matrimonio, etc., en los que las personas pueden perseguir otros fines para
constituir relaciones jurídicas.

Esa idea de fin –inmediato, como señala la definición legal– preside el carácter
propio del acto jurídico, siempre voluntario y lícito, y permite distinguirlo con precisión
del hecho jurídico voluntario pero ilícito, del que también surgen relaciones jurídicas,
pero no porque las haya perseguido el sujeto como su “fin inmediato”, sino debido a la
sanción civil y/o penal que, en estos casos, trae aparejada el orden jurídico como su
consecuencia.

Los actos jurídicos pueden ser clasificados de acuerdo a diversas categorías, en

el siguiente punto analizaremos algunas de ellas.

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3. Clasificación de los actos jurídicos

El nuevo Código Civil y Comercial no contiene clasificación alguna de los actos

jurídicos, como lo hacía el código derogado, pero la doctrina nacional las ha formulado.
Expondremos a continuación las principales clasificaciones.

• Actos jurídicos positivos y negativos:

Los actos jurídicos son positivos o negativos, según sea necesaria la realización
u omisión de un comportamiento para la generación de relaciones o situaciones
jurídicas.

Ejemplo de acto positivo es la celebración de un contrato de compraventa. De

acto negativo, la realización de un convenio por el cual una persona se obliga a no
edificar una pared medianera más allá de determinada altura (podríamos citar
innumerables casos).

• Actos jurídicos bilaterales y unilaterales:

Son unilaterales cuando basta para formarlos un solo centro de interés, como en
el testamento. Son bilaterales cuando requieren el consentimiento unánime de dos o
más partes. Adviértase que hablamos de partes y no de personas. Tradicionalmente la
parte es caracterizada como un “centro de interés”, expresión que incluye a una o más
personas. Por ejemplo, un contrato de locación se conforma con dos partes (locador y
locatario), aunque en cada una de ellas intervengan una o más personas.

• Actos jurídicos entre vivos y de última voluntad:

Esta clasificación tiene en cuenta el comienzo de la eficacia del acto: en los actos
de última voluntad o actos mortis causa comienza a partir del fallecimiento de la persona
que lo ha otorgado, por ejemplo, el testamento o la donación de órganos; mientras que
en los actos entre vivos sus efectos comienzan desde su celebración.

• Actos jurídicos onerosos y gratuitos:

Actos onerosos son aquellos en los que existen prestaciones recíprocas, ambas
partes del acto tienen derechos y obligaciones correlativas entre sí. Tal es el caso de la
compraventa, donde el vendedor se obliga a la entrega de la cosa transfiriendo su
dominio, mientras el comprador tiene a su cargo el deber jurídico de pagar el precio.

Son gratuitos aquellos actos en los que una sola parte se obliga a realizar una
prestación y no existe contraprestación alguna, como ocurre en la donación.

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 • Actos jurídicos formales y no formales:

Actos formales son aquellos en los que se requiere su realización de acuerdo

con las exigencias impuestas en la ley. A su vez se subdividen en solemnes y no
solemnes. Los primeros requieren de las formas establecidas para su validez (formas
exigidas ad solemnitatem), de modo que, si esta no es observada, se producirá la
nulidad o inexistencia del acto. Ejemplos: la celebración del matrimonio civil, la
declaración testimonial, etc.

Los actos no solemnes requieren el cumplimiento de las formalidades exigidas

por la ley sólo como medio de prueba (ad probationem), por ejemplo, la compraventa
inmobiliaria que requiere de escritura pública para su perfeccionamiento. Normalmente,
la compraventa de inmuebles se realiza por medio de un boleto que autoriza al
comprador a reclamar al vendedor el otorgamiento de la escritura. Dicho boleto no
siempre puede oponerse a terceros como sí lo haría la escritura pública, por lo que la
forma está aquí también exigida como una manera de proteger los derechos de los
terceros.

Son no formales aquellos actos para los cuales la ley no exige una formalidad
como requisito de validez. Tal es el caso de la compraventa de cosa mueble no
registrable, en la que los otorgantes pueden adoptar libremente la forma que estimen
conveniente. El tratarse de un acto no formal no implica que no tenga forma, sino que
esta queda librada a la voluntad de los sujetos intervinientes. La forma, en realidad, se
da en todo acto en cuanto la voluntad debe exteriorizarse de algún modo.

En tal sentido, el art. 284 del CCyC consagra el principio de la libertad de formas
al señalar que “si la ley no designa una forma determinada para la exteriorización de la
voluntad, las partes pueden utilizar la que estimen conveniente”, e inclusive “pueden
convenir una forma más exigente que la impuesta por la ley”.

• Actos jurídicos patrimoniales y extrapatrimoniales:

Son actos jurídicos patrimoniales aquellos que tienen un contenido económico,
que son susceptibles de un valor económico, por ejemplo, los contratos, habitualmente
realizados con dicho contenido.

Los actos jurídicos extrapatrimoniales no tienen contenido económico. Son

ejemplos de este tipo de actos, el matrimonio, la adopción, etc.

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 • Actos jurídicos de administración y de disposición:
La clasificación se basa en un criterio económico. Actos de administración son
aquellos que no implican una modificación en el patrimonio, en el sentido que sólo
tienden a la conservación y explotación del mismo como, por ejemplo, un contrato de
locación de un inmueble.

Actos de disposición son aquellos que provocan una modificación sustancial del
patrimonio en virtud de haber ingresado, gravado o salido un bien como, por ejemplo,
en el caso de la adquisición o enajenación de un inmueble.

Cuando nos referimos a un acto jurídico particular, nos estamos refiriendo a una
situación jurídica (ejemplo: contrato de compraventa entre el Sr. Pérez y la Sra. García).

La situación jurídica

Mouchet C. y Becú, Z. (1959). Introducción al derecho (4° ed.). Buenos Aires: Abeledo Perrot. P.
115 (texto adaptado con fines educativos).

Las personas realizamos constantemente relaciones jurídicas que nos generan

un cúmulo de derechos y obligaciones. A su vez, según el momento de nuestra vida,
desempeñamos un determinado papel en la sociedad, como ciudadanos o extranjeros,
como menores o mayores de edad, hijos bajo la responsabilidad parental de nuestros
padres, o padres con responsabilidad parental sobre nuestros hijos, esposos,
profesionales, etc.

Estos roles dan origen a diversas relaciones políticas, civiles, de familia, etc., es
decir, constituyen relaciones jurídicas con distintos derechos y deberes. Ese cúmulo de
relaciones, de derechos y deberes configura, en su conjunto, la situación jurídica de la
persona.

Se suelen distinguir dos tipos de situaciones jurídicas:

• Situaciones jurídicas fundamentales: son las que provienen directamente del

estado de la persona (padre, marido, profesional, alumno, etc.).

• Situaciones jurídicas derivadas: son aquellas constituidas por la totalidad de

relaciones jurídicas en las que el sujeto puede intervenir (puede comprar, celebrar
matrimonio, ejercer su profesión, etc.).

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 La situación jurídica, entonces, puede definirse como el conjunto de derechos
subjetivos, deberes jurídicos y relaciones jurídicas que tiene por titular a una persona,
por su misma condición, actividad o rol que cumple en la vida socio-jurídica.

El concepto de situación jurídica constituye, por lo tanto, una idea mucho más
amplia y comprensiva que las de derecho subjetivo, deber y relación jurídica, puesto
que no solamente las abarca, sino que las integra en una interpretación más realista y
ajustada a la vida práctica del derecho. Esta última, en efecto, no percibe sólo
facultades, deberes o relaciones aislados, sino todo un conjunto a la vez complejo y
armónico de derechos y obligaciones que se entrecruzan y se complementan, y que
muchas veces crean derechos y deberes de carácter permanente: los padres, los
esposos, los funcionarios públicos, los patrones y empleados, etc. El concepto de
situación jurídica da una idea más acabada de la estabilidad del derecho que el concepto
de relación, pues este sugiere sólo un vínculo excepcional y aquel, una serie de
elementos que integran la existencia misma de las personas en cuanto sometidas
constantemente al derecho.

Nos adentraremos en la relación jurídica para comprender su alcance y

elementos.

La relación jurídica: elementos

La relación jurídica se concibe hoy como “un vínculo entre sujetos de derecho
(activo o titular – pasivo), nacido de un determinado hecho, definido por las normas
jurídicas, creador de facultades y deberes jurídicos, cuyo objeto son ciertas
prestaciones, garantizadas por la aplicación de una sanción”.

Decimos que la relación jurídica se caracteriza hoy de esta forma porque en el

derecho romano era concebida a partir de una persona que ejercía poder sobre otra,
generando el vínculo que constituía la relación. Por ejemplo, el poder o imperium de los
gobernantes sobre los súbditos, el del padre sobre la mujer y los hijos, el del amo sobre
el esclavo, el del acreedor sobre el deudor.

Actualmente, la idea de relación jurídica va acompañada de la de igualdad entre

las partes que la conforman; el vínculo no implica ya el sometimiento de una de las
partes a la voluntad de la otra.

No existe uniformidad de criterios en la doctrina acerca de cuáles son los

elementos de la relación jurídica. Sin embargo, creemos que son tres:

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 • Los sujetos: el primer elemento de la relación jurídica es el sujeto de derecho
que se desdobla en:

- Sujeto activo: es quien tiene el derecho subjetivo principal, la prerrogativa

de exigir del otro el cumplimiento del deber jurídico. En un contrato de préstamo de
dinero, por ejemplo, lo será el que entrega la suma de dinero a otro teniendo la
prerrogativa de exigir su devolución en determinado plazo y con cierto interés.

- Sujeto pasivo: es quien tiene el deber jurídico, el deudor de la prestación

principal. En el mutuo referido, lo es quien debe devolver el dinero al prestador en el
plazo y con el interés pactado.

Como se verá con detalle más adelante, el sujeto de derecho es siempre una
persona, que puede ser persona humana o persona jurídica.

• El objeto: el objeto de la relación jurídica son las prestaciones que constituyen

las prerrogativas de los sujetos o, dicho de otro modo, el conjunto de derechos
subjetivos y deberes jurídicos recíprocos de los sujetos de derecho.

El objeto de la relación jurídica, repetimos, está constituido por el conjunto de

prestaciones derivadas del vínculo entre los sujetos. Así, en un contrato de
compraventa, el objeto de la relación jurídica será el conjunto de derechos y deberes
del comprador y del vendedor: los deberes del vendedor de entregar la cosa, en el
estado convenido, en el tiempo pactado; los derechos de este de exigir el pago del
precio, de exigir que el pago se haga en la forma y el tiempo convenido, etc.
Correlativamente, los deberes del comprador de pagar el precio convenido en tiempo y
forma, los derechos de este de exigir la entrega de la cosa en buen estado de
conservación, en tiempo, etc.

Las prestaciones pueden ser:

• De dar: consiste en dar o entregar una cosa, por ejemplo, en una compraventa,
pagar el precio de lo vendido y entregar la cosa al comprador.

• De hacer: consiste en la realización de una determinada actividad, por ejemplo,

la impresión del texto de un libro.

• De no hacer: consiste en la abstención de realizar determinada actividad, por

ejemplo, abstenerse de plantar un árbol en proximidades de una pared medianera.

Más adelante examinaremos con más detalle el derecho subjetivo y el deber

jurídico, siempre en el marco de la relación jurídica que les sirve de marco.

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 • La causa: son los hechos o actos jurídicos, aquellos acontecimientos con
virtualidad de producir efectos jurídicos en cuanto son generadores de derechos y
obligaciones para las partes. Estos acontecimientos, según sea su índole, determinarán
el carácter de la relación jurídica.

En homenaje al gran codificador, Dalmacio Vélez Sársfield, recordemos lo que

expusiera en la nota a la Sección segunda del Libro segundo del Código Civil, hoy
derogado, pero que por su importancia merece ser destacada:

“La función de los hechos en la jurisprudencia es una función eficiente. Si los

derechos nacen, si se modifican, si se transfieren de una persona a otra, si se extinguen,
es siempre a consecuencia o por medio de un hecho. No hay derecho que no provenga
de un hecho, y precisamente de la variedad de hechos procede la variedad de
derechos”.

A continuación, nos referiremos a las prerrogativas que nacen como

consecuencias de la relación jurídica, es decir, a los derechos subjetivos.

Los derechos subjetivos

Como estudiamos en la Unidad 1, hablamos de derechos subjetivos cuando la
palabra “derecho” alude a una atribución o prerrogativa que tiene el sujeto de exigir a
otro -o de otros- una determinada conducta. Los derechos subjetivos suelen clasificarse
en:

A. Derechos absolutos y relativos: derecho absoluto es aquel que, en favor de

su titular, impone a los demás una sujeción genérica de no perturbar ni violar ese
derecho. Se encuentran en esta categoría los derechos de la personalidad y los
derechos reales. No debe interpretarse de forma incorrecta lo que afirmamos: el
absolutismo de estos derechos no implica sostener que sean “ilimitados”, sino
que se alude sólo a los sujetos frente a los cuales pueden hacerse valer; así,
todos están obligados a respetar la intimidad y el derecho de propiedad de todos.
Son derechos relativos aquellos que pueden hacerse valer frente a un sujeto
determinado. Ejemplos de este tipo son los derechos llamados personales o de
crédito u obligacionales, que imponen al deudor el dar, hacer o no hacer algo;
y al acreedor, el derecho de exigir a ese deudor que cumpla la conducta
prometida.

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 B. Derechos transmisibles e intransmisibles: algunos derechos no son
inalienables; no pueden ser objeto de actos de disposición y, por lo tanto, no
pueden ser transmitidos a terceros (derecho a la vida, el derecho al honor, el
derecho al nombre). En cambio, los derechos patrimoniales (que veremos más
adelante), son por regla general transmisibles, con algunas salvedades
establecidas expresamente en la ley.

C. Derechos principales y accesorios: los derechos que tienen su vida vinculada

a otros, y que se transmiten juntamente con ellos, son denominados derechos
accesorios. Los típicos derechos accesorios son las garantías, como hipotecas,
prendas, fianzas, que en nuestro derecho deben existir siempre vinculadas a un
crédito que es el principal.
Esa calidad de accesorios se manifiesta en que si se transmite el crédito se
transmite la garantía; si se extingue el crédito se extingue la garantía.

D. Derechos patrimoniales y no patrimoniales: los derechos no patrimoniales

actúan perfectamente en relación con intereses de orden moral. Pertenecen a
esta categoría los derechos de la personalidad y los derechos de familia por regla
general.
Los derechos patrimoniales son aquellos que tutelan directamente intereses
económicos valorables en dinero.
El conjunto de los derechos patrimoniales del sujeto constituye el patrimonio (art.
15 CCyC).
Los derechos patrimoniales se clasifican en derechos personales y derechos
reales. Este nuevo ordenamiento mantiene la doctrina dualista tradicional que
fue entronizada en el Código Civil de Vélez Sársfield..

Nos detendremos en la última clasificación, profundizando sobre la teoría

dualista y las especificidades de los derechos reales. Particularmente avanzaremos en
las nuevas formas coparticipativas de propiedad, en las cuales el rol del administrador
es de suma importancia.

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 TEORÍA DUALISTA: DERECHOS REALES Y PERSONALES

Puerta de Chacón, Alicia (2017). Texto de estudio para la Cátedra de Derechos Reales de la
Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Cuyo. Mendoza, Argentina (texto adaptado
con fines educativos).

El jurista español Diez-Picazo afirma que la distinción de los derechos

patrimoniales en derechos reales y derechos personales tiene una extraordinaria
importancia teórica. Esto debido a que en la doctrina del derecho civil patrimonial
constituye una especie de columna vertebral de todo el sistema, que aparece montado
como una yuxtaposición de un derecho de obligaciones, que sería el campo de los
derechos personales o de crédito, y un derecho de cosas, que es el campo de los
derechos reales. Pero se trata además de una distinción que no sólo tiene importancia
teórica, puesto que es utilizada en los textos legales de los que se extraen importantes
consecuencias.

a) Origen. El derecho romano no formuló científicamente la clasificación de

derechos reales y derechos personales, sino que aplicó la distinción a las acciones, por
lo que operó en el ámbito procesal adjetivo. Mediante la actio in rem el actor o
demandante hacía la afirmación de un poder suyo sobre ciertas cosas frente a una
pretendida violación o negación del mismo por parte de alguien. Pero este poder se
afirmaba sin nombrar a nadie, es decir, frente a todos. En consecuencia, la intentio de
la fórmula no contenía la designación del demandado. En cambio, por la actio in
personam el demandante, al hacer la afirmación del deber que el demandado tenía para
con él, introducía en su intentio necesariamente la designación del demandado.

b) Doctrina clásica. Código Civil de Vélez. La formulación conceptual del

derecho real y del derecho personal fue obra de los juristas franceses del siglo XVI. Esta
doctrina diferenció a los derechos que se manifiestan como una potestad jurídica
ejercitable sobre una cosa (sin intervención de un sujeto pasivo) y los derechos que
implican una potestad dirigida a obtener el cumplimiento de determinada conducta de
otro sujeto. Mientras que el derecho real es un derecho "en la cosa" (jus in re) de la cual
el titular saca una ventaja o beneficio, el derecho personal es un derecho "a la cosa" (jus
ad rem) que se dirige a la persona obligada a dar la cosa. De estos conceptos se
desprendió la terminología empleada para designarlos como derecho real y derecho
personal. Esta concepción que contrapone las dos categorías de derechos
patrimoniales fue conocida como “teoría dualista”. Fue acogida por el Código
napoleónico y luego adoptada por el Código Civil.

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 c) Código Civil y Comercial. El nuevo ordenamiento también se estructura en
función de la doctrina dualista tradicional. El Libro Tercero regula a los derechos
personales y, el Libro Cuarto, a los derechos reales. En tanto que el Libro Sexto
establece las disposiciones comunes a ambos tipos de derechos. Por su parte, el art.
724 define a la obligación y, el art. 1882, al derecho real. Este ordenamiento, a diferencia
del anterior, no contiene notas a los artículos.

DEFINICIÓN, CARACTERES Y ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

El nuevo Código incorpora en el art. 1882 la definición del derecho real que
expresa: “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”.

El derecho real en esencia es un “poder jurídico”. La norma adhiere al

pensamiento del maestro Gatti que, al diferenciar el derecho real del derecho creditorio,
señala que el primero entraña un “poder” mientras que el segundo, una “facultad”.

Los caracteres del derecho real se desprenden del concepto y de sus diferencias
con el derecho personal:

Inherencia: la doctrina actual utiliza este vocablo en lugar de “inmediatez”. Es la

característica que apunta al lado interno del derecho real. Refiere a la potestad jurídica
que recae de manera directa sobre el objeto, sea propio o ajeno. El artículo no refiere a
la cosa sino al objeto, dado que el art. 1883 dispone que “el objeto puede ser un bien
taxativamente señalado por la ley”.

Autonomía: el derecho real es autónomo porque el titular ejerce esa potestad

jurídica sobre el objeto con total independencia de la intervención de todo otro sujeto. El
poder del titular es autosuficiente porque extrae la ventaja o beneficio que le reporta el
objeto sin intervención de otro sujeto. Así, el usufructuario usa y goza directamente de
la cosa sin intervención alguna del nudo propietario, quien se debe abstener de impedir
el ejercicio del usufructo como el resto de la sociedad.

Sin embargo, este carácter pierde intensidad actualmente con los nuevos
derechos reales que exigen formas coparticipables de goce; y para ello es menester la
prestación de servicios complementarios a cargo de terceros. Por ejemplo, la persona
que adquiere el derecho real de sepultura en un cementerio privado requiere que el
dueño y/o el administrador del cementerio preste todos los servicios necesarios para
utilizar la sepultura, tales como la apertura, el mantenimiento y la administración del
cementerio, la inhumación y exhumación de cadáveres, etc.

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 Otro tanto sucede con la adquisición del derecho de tiempo compartido; por
ejemplo, una unidad vacacional (apartamento, cabaña, bungalow) en un complejo
hotelero que debe estar disponible y con todas sus instalaciones y servicios en
funcionamiento durante el período temporal o turno que le corresponde al titular. Es
más, respecto de estos derechos reales, el Código pone el acento en el carácter de
adquirente-usuario del titular del derecho real y estatuye la existencia de una relación
de consumo entre el propietario, promotor y administrador de los inmuebles afectados
a estos sistemas con el adquirente de estos derechos reales (arts. 2100 y 2111).

Tipicidad legal: la ley es la creadora de los derechos reales que los particulares
pueden adquirir en el tráfico jurídico, y la que establece los modos de adquisición o
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción. Estas disposiciones se
denominan “estatutarias” porque se fundan en el orden público y los particulares no las
pueden alterar (art. 1884); por ejemplo, las cosas necesariamente comunes en la
Propiedad Horizontal Común (art. 2041).

Oponibilidad a terceros: el derecho real es oponible a los terceros interesados

de buena fe, a condición de que tenga publicidad suficiente, posesoria o registral según
el caso (art.1893). El CCyC no emplea el calificativo de “absoluto” para caracterizar la
oponibilidad del derecho real. Probablemente ello obedece a que la palabra “absoluto”
tiene distintos significados, inclusive un sentido eminentemente peyorativo cuando se
apunta al ejercicio antifuncional del derecho (arts. 10 y 14). Por estas razones resulta
inconveniente emplearla en la tipificación del derecho real.

Persecución: la definición incorpora las facultades de persecución y preferencia,

y de manera expresa el art. 1886 refiere a estos atributos: “El derecho real atribuye a su
titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer
su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente”. Highton señala: “Se trata de una de las ventajas propias
que los derechos reales procuran; por la misma, como el titular obtiene provecho
directamente de la cosa, puede perseguirla para hacer valer su derecho, cualquiera sea
la persona que la tenga en su poder…”. La facultad persecutoria se ejercita
principalmente a través de las acciones reales (arts. 2247, 2248), en especial por la
acción reivindicatoria en el caso de desapoderamiento de la cosa objeto del derecho
real (art. 2252 y concordantes).

Preferencia: la solución de los conflictos con los terceros se dirime por aplicación
de la regla de la prioridad –prior in tempore potior in iure-, el derecho real primeramente

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constituido y publicitado es preferido -ius praeferendi- al que se constituya con
posterioridad.

El art. 1887 enumera taxativamente los derechos reales, y los ordena de mayor
a menor contenido. Esta norma expresa que son derechos reales en este Código:

a) El dominio.

b) El condominio.

c) La propiedad horizontal.

d) Los conjuntos inmobiliarios.

e) El tiempo compartido.

f) El cementerio privado.

g) La superficie.

h) El usufructo.

i) El uso.

j) La habitación.

k) La servidumbre.

l) La hipoteca.

m) La anticresis.

n) La prenda.

Los nuevos derechos reales que se incorporan al texto del CCyC con relación al
Código anterior son la propiedad horizontal; los conjuntos inmobiliarios; el tiempo
compartido; el cementerio privado y la superficie y la propiedad superficiaria.

La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y la Ley 25.509 de Superficie Forestal

fueron derogadas por la Ley 26.994. También la Ley 26.356 de Sistema Turístico de
Tiempo Compartido fue derogada parcialmente por la ley 26.994. El CCyC recepta el
derecho real de tiempo compartido con mayor amplitud de objeto y diversas finalidades.

NUEVAS FORMAS COPARTICIPATIVAS DE PROPIEDAD

En la actualidad, nuevas necesidades económicas y modos de comportamiento

social han impuesto cambios en el aprovechamiento de los bienes. Un criterio
eminentemente economicista exige obtener de la cosa la mayor ventaja al menor costo

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posible, y ello impone el disfrute compartido de bienes que requieren el cumplimiento de
prestaciones a cargo de otros.

Hoy, a partir del CCyC, además de la Propiedad Horizontal (regulada hasta

entonces por la ley 13.512), no se miran con disfavor las formas coparticipativas de
propiedad; el CCyC las recepta como nuevos derechos reales y las regula en el Título
VI de los Conjuntos Inmobiliarios. Por ejemplo, quien adquiere una unidad vacacional
por tiempo compartido, o un local en un centro comercial, o un lote en una urbanización
privada, manifiesta interés no sólo en tener la cosa sino, fundamentalmente, en gozar
de ella a través de los servicios que le brindará ese complejo hotelero, comercial o
residencial. Esta situación se traslada al ámbito jurídico y en la potestad real se potencia
la figura del tercero que posibilita, facilita o hace más cómodo el ejercicio del derecho
del propietario.

A. Propiedad Horizontal común: art. 2037. Concepto. La propiedad horizontal es

el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.

B. Propiedad horizontal especial o conjuntos inmobiliarios propiamente

dichos: art. 2073. Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales.

C.- Cementerio privado: art. 2103. Concepto. Se consideran cementerios privados

a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos
humanos.

D.- Tiempo compartido: art. 2087. Concepto. Se considera que existe tiempo
compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos,
para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para
brindar las prestaciones compatibles con su destino.

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 En las mencionadas formas coparticipativas de propiedad se desenvuelve una
figura de suma importancia, cuyas incumbencias profesionales corresponden a la
presente tecnicatura: el administrador.

EL ROL DEL ADMINISTRADOR

Guerrero Reyes, J. C. y Galindo Alvardo, J. F. (2015). Contabilidad para administradores. México

D.F, México: Grupo Editorial Patria (texto adaptado con fines educativos).

Las y los administradoras/es siempre han existido, desde el momento en que, en

tiempos remotos, fue necesario organizar cualquier cosa, hasta las complejas empresas
de la actualidad. Un administrador puede concebirse como aquella persona encargada
de coordinar, mediante diversas técnicas, la acción de otras personas para lograr un
objetivo común, que de manera individual no sería posible obtener. También un
administrador tiene la enorme responsabilidad de ejecutar una serie de acciones que
permitan que las personas realicen sus tareas y hagan sus mejores aportaciones a los
objetivos del grupo.

En las formas coparticipativas de propiedad, el rol del administrador es

trascendental; su figura requiere de conocimientos suficientes en distintas áreas de las
ciencias, como el derecho y la matemática. El cumplimiento negligente de las funciones
a cargo del administrador, o su incumplimiento, puede generar no sólo responsabilidad
personal, sino fundamentalmente comprometer el patrimonio de la organización que
administra y supletoriamente el de los propietarios. De allí que cada vez más resulte
necesario profesionalizar esta actividad.

En la persona del administrador deben reunirse una serie de conocimientos,

habilidades y valores necesarios para un desarrollo integral de la actividad:

A. Conocimientos

Un administrador deberá poseer, entre otros, los siguientes conocimientos:

● Conformación y comportamiento de la organización y sus necesidades.

● Nociones de derecho.
● Nociones de contabilidad.
● Matemáticas y estadística aplicada a los negocios.
● Materia tributaria.
● Administración de recursos humanos.
● Ética.

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 B. Habilidades

Un administrador debe poseer y desarrollar las siguientes habilidades:

● Establecer relaciones interpersonales positivas.

● Trabajar en grupo y dirigirlo.
● Visión a largo plazo.
● Observación y atención a los problemas del entorno.
● Analizar los diferentes fenómenos relacionados con el buen desempeño de la
organización.
● Resolver conflictos de forma justa y asertiva, conforme la normativa aplicable.
● Coordinar asertivamente el trabajo de otros.
● Tomar decisiones en grupo y de manera individual.
● Convencimiento.
● Liderazgo.
● Sentido común.
● Generar conciencia en el capital humano de su importancia para el logro de objetivos.

C. Actitudes y valores

● Actitud de servicio.
● Actitud creativa.
● Actitud de autocrítica.
● Actitud de cambio.
● Actitud de apertura.
● Actitud de autocontrol y seguridad.
● Actitud responsable.
● Actitud de superación permanente.
● Valor de la honestidad.
● Valor del orden, cuidado y diligencia profesional.
● Valor de la sensibilidad y diplomacia.
● Valor de la cortesía.
● Valor de la ética profesional y guardar el secreto profesional.

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