4.

Prescripciòn adquisitiva de dominio

Para entender lo que es la prescripción adquisitiva de dominio, antes de ello, debemos entender
cómo se adquiere la propiedad en sí, para poder al final concluir la prescripción adquisitiva de
dominio. ¿Qué tipo de forma de adquirir una propiedad es? Si estamos frente a una modalidad de
adquisición originaria o si estamos frente a una modalidad de adquisición derivativa. Porque
seguramente tendremos varios estudiantes de derecho o tal vez abogados. Y la primera conclusión
que debemos entender es que la prescripción adquisitiva de dominio es una forma mediante la
cual se adquiere propiedad. Entonces, tenemos dos formas de adquisición de propiedad:
adquisición originaria y adquisición derivativa. ¿Cuál es la diferencia entre ambas? Respecto de la
adquisición originaria, se va a adquirir propiedad sin la intervención de otros sujetos de derecho.
¿Qué significa esto? Que otro sujeto de derecho no va a provenir el derecho de propiedad
respecto de otro sujeto de derecho. En cambio, como bien su nombre lo señala, cuando estamos
frente a una modalidad de adquisición derivativa, va a derivarse de otro sujeto de derecho.
Entonces, les he traído dos situaciones en las cuales tenemos una modalidad adquisición
originaria. Es la apropiación de bienes muebles. Y adicionalmente, la accesión. La apropiación:
ustedes se encuentran caminando por la playa y se encuentran roscas, conchitas de mar. Son
bienes pasibles de apropiación. Entonces, al momento de que ustedes tomen alguna de esas
conchitas, se convierten en propietarios de esos bienes muebles. Y en el caso de la accesión,
digamos que hay un diluvio, y parte del terreno de uno de sus vecinos se desliga y se adhiere a su
terreno. Eso es una accesión, a su vez, su vecino no ha querido que se realice una especie de
transferencia de parte del terreno, sino que por un evento de la naturaleza se produjo una
accesión.

Ahora bien, pasamos a los modos de adquisición derivativa. Tenemos el consentimiento. ¿Por qué
el consentimiento? Y acá les he puesto el consentimiento físico, entrega ficta, porque ya nos
encontramos en la forma de modalidades de transferencia de propiedad. El consentimiento
implica que hay dos sujetos de derecho. Por eso es consentimiento, no asentimiento solamente,
sino que hay consentimiento en ese sentido puede ser un claro ejemplo, la compraventa de un
bien inmueble. ¿Cómo se transfiere la propiedad inmueble en el Perú? Tan solo con el
consentimiento. Y ¿cómo se transfiere la propiedad mueble en el Perú? Con el título y el modo.
"Título" es el documento o el medio a través del cual se va a transferir la propiedad, y el "modo"
es la acción que realiza un sujeto de derecho respecto del otro. Entonces, tenemos como primera
modalidad respecto de los bienes inmuebles el consentimiento. La propiedad se deriva del
consentimiento de dos sujetos de derecho. Luego, la entrega física. Aquí estamos frente a la
transferencia de bienes muebles. Además del título, que bien puede ser un documento, que bien
puede ser este consentimiento, porque recordemos que un contrato puede ser realizado tan solo
con el consentimiento de las partes, o sea, celebrado tan solo con el consentimiento de las partes.
Entonces, ahí tenemos el "título" y el "modo". El "modo" hace referencia a esta entrega física.
Debe producirse este modo tal cual para que se transfiera la propiedad mueble en el Perú. Y de
hecho, esto es súper importante; debemos conocerlo, porque las consecuencias que se van a
derivar de ellos son totalmente distintas. Tenemos la aplicación del artículo 1135, tenemos la
aplicación del artículo 1136. ¿Qué pasa cuando estamos frente a una entrega de bienes
inmuebles? O sea, un bien inmueble fue vendido a "A" y posteriormente, el mismo bien inmueble
fue vendido a "B".
En el mismo caso, el mismo supuesto de derecho, pero ya aplicado a bienes muebles, las
consecuencias claramente son distintas. Entonces, una forma de adquisición derivativa es el
consentimiento. Otra forma es la física, entendiendo transferencia de bienes muebles. Y también
tenemos la entrega ficta. En el caso de la entrega ficta, ahí tenemos dos supuestos. ¿Qué significa
ficta? Ficticio, que realmente esta entrega física no se produce en los hechos, pero se entiende
como tal, que se entiende como tal. Y para ello tenemos los supuestos: cambio de título posesorio
o cuando el bien se encuentra en poder de un tercero. Ejemplo de cambio de título posesorio: yo,
Sofía Vejazo, le he prestado una computadora a Pepe. Le presté una computadora a Pepe y luego
le vendo esa computadora. Si hemos señalado que, en materia de transferencia de bienes
muebles, además del título, tiene que haber el modo, y respecto del título ya se cumplió, haber
consentimiento de ambas partes, oral o mediante la firma del documento. Veamos el modo. Para
que se produzca el modo, la persona a la cual le presté la computadora tiene que devolvérmela a
mí, y yo volver a ponerlo en contacto con el bien mueble. No, es totalmente infructuoso, porque la
computadora ya se encontraba bajo el poder de la otra persona, ya se encontraba la otra persona
en contacto con el bien, con la computadora. Por ende, en este caso, se asimila una entrega, o sea,
se asimila que se produjo una entrega bajo la figura de cambio de título posesorio. Esta persona, a
la cual yo le presté el bien, ya no será un mero alguien que tiene la calidad a quien yo le he
prestado solamente el bien, sino que ahora es propietario del bien. Entonces, se ha producido un
cambio de título posesorio respecto del bien.

Ahora, también se produce cuando alguien se encuentra en poder de un tercero el bien. Digamos,
un auto está en un garaje. Entonces, si se encuentra bajo el poderío o bajo la esfera jurídica de una
persona de un tercero, se entiende también que no es necesario que yo vaya al vehículo y
entregárselo, sino ambos sabemos que está en un cierto lugar y aceptamos que se ha producido la
transferencia. Se produce una entrega ficta. Ahora, también tenemos la documental, y acá, claro
ejemplo, tenemos a los warrants. O estas entregas, estas transacciones que se producen
internacionalmente, digamos, yo pacto con alguien que vive en China que me transfiera unas
toneladas de arroz. Entonces, este documento que se entregó, una especie de factura, se entiende
que, con ese papel, yo puedo ir al puerto del Callao y reclamar esos bienes porque ya se entiende
que son míos. Entonces, eso se produce, sobre todo, en este tipo de transacciones. Entonces, ahí
tenemos la forma de adquirir bienes de forma documental. Y de nuevo, encontrándonos en el
campo de la modalidad de adquisición derivativa, porque el bien proviene de otra persona, o de
otros sujetos de derecho.

La prescripción adquisitiva de dominio implica tiempo, tiempo para qué, para adquirir un bien.
Entonces, lo que hace el ordenamiento jurídico, es decir, este bien, este bien ha estado en desuso,
este bien inmueble, porque claramente las prescripciones adquisitivas de dominio pueden ser
tanto para bienes muebles como para bienes inmuebles en ambas situaciones. Pero, digamos que
hace un bien inmueble, este bien inmueble no ha sido fructuoso, no ha sido usado por su propio
propietario, ha sido utilizado por otra persona que le ha dado un mejor uso. Entonces, el
ordenamiento jurídico lo que hace es, si se cumplen los requisitos que vamos a ver más adelante,
pues, tú ahora eres dueño del bien inmueble.
Eso es lo que dice el ordenamiento jurídico, porque claramente, y esto tiene que ver, está muy
ligado a lo que dice la Constitución, es importante que haya una circulación de bienes en el
mercado, es importante. ¿Y eso qué significa? Que se le atribuya, se haya una utilidad respecto de
cada bien que nos encontramos en el mercado, y los bienes tienen que ser fructuosos, tienen que
tener una utilidad para la persona que los ha adquirido. Entonces, si tenemos un bien inmueble
que no está siendo utilizado por su propietario, pues, si se cumplen, de lo señalo, los requisitos, el
ordenamiento jurídico lo que señala es que tú eres un nuevo propietario, tú le estás dando una
utilidad a ese bien. Entonces, si la figura de la prescripción adquisitiva de dominio funciona así, el
ordenamiento dice, tú estás utilizando el bien, ya transcurrido un tiempo, se han cumplido los
demás requisitos, tú eres propietario del bien". La pregunta ahí es, la prescripción adquisitiva de
dominio, ¿es un modo de adquisición originaria o derivativa? Claramente es originaria porque la
atribución de propiedad o el traslado de la propiedad no proviene de otro sujeto de derecho, más
bien proviene del ordenamiento jurídico. Tengamos en claro ello. La prescripción adquisitiva de
dominio es un modo de adquisición originaria. ¿Por qué? No proviene de otro sujeto de derecho,
sino por dictamen del ordenamiento jurídico.

Vamos a ver la graduación respecto de la posesión, porque esto es importante. Por qué, uno de los
requisitos respecto de la prescripción adquisitiva de dominio es la posesión continua, y
claramente, tenemos que hay de mala fe y de buena fe. Tenemos requisitos de la prescripción
adquisitiva de dominio: cinco años, cuyo título, buena fe, pero cuando hay mala fe, ¿cuántos años
son? Son diez años, y lo mismo sucede con los bienes muebles. Entonces, sí es importante que
antes definamos la graduación respecto de la posesión. Diferenciar la propiedad, el poseedor
pleno, el poseedor mediato, inmediato, la posesión legítima, de buena fe, de mala fe, el precario,
el detentador y el servidor.

Pues bien, la propiedad, como tal, es un derecho real que implica que la persona o sujeto de
derecho, mejor dicho, pueda usar, disfrutar, reivindicar, disponer del bien y todos estos, estas
atribuciones de la propiedad se catalogan como situaciones jurídicas reales. Por otro lado,
tenemos el poseedor pleno, que está utilizando el bien, o sea, tiene, está legitimado para utilizar el
bien, y adicionalmente, al estar legitimado, puede trasladar la posesión del bien. Entonces,
tenemos propiedad y tenemos poseedor pleno. Ahora bien, el poseedor mediato e inmediato. Yo,
Sofía Vejazo, alquilo mi bien a Pepito. Yo, Sofía Vejazo, soy la poseedora mediata. ¿Quién es?
¿Quién es el inmediato? Quien se encuentra en contacto directo con el bien. Pepito es el poseedor
inmediato.

Poseedor ilegítimo de buena fe o de mala fe. ¿Qué es un poseedor ilegítimo? Y para eso, por favor,
vayamos al artículo 906: La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su
legitimidad por ignorancia o error de hecho de derecho sobre el vicio que invalida su título. Sobre
el vicio que invalida su título. O sea, hay un título. Tenemos un título, sea poseedor de buena fe o
de mala fe, pero tenemos un título, porque claramente si tenemos el supuesto de choque, es la
posición ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad. ¿Cuándo será de mala
fe? Cuándo no cree en su legitimidad porque sabe que su título es inválido

Ahora, Sofía, ¿quién es el precario? Artículo 911: La posesión precaria es la que se ejerce sin título
alguno o cuando el que se tenía fenecido. Entonces, ¿cuál es la diferencia entre un poseedor
ilegítimo y un poseedor precario? Es un poseedor ilegítimo de mala fe.
De mala fe sabe que su título es inválido, pero lo hay. En cambio, en el 911, en el caso de la
posesión precaria, esta se ejerce sin título alguno, o cuando el que tenía ha fenecido.

Ya sabemos cuál es la diferencia entre poseedor ilegítimo y legítimo de buena fe o de mala fe, el
precario, y claramente en esta graduación respecto de la posesión, al último ponemos al servidor,
porque el servidor propiamente no es un poseedor, no tiene la posibilidad de ejercer un poder
respecto del bien. Un claro ejemplo de ello es cuando hay una casa de playa, tenemos una casa de
playa, solamente se utiliza por temporadas. Se contrata un guardián para que pueda vigilar que
nadie ingrese a la propiedad. Entonces, esta persona, si bien está viviendo en el bien, no se
cataloga como un poseedor, sino como un servidor de la propiedad a quien sirve. Entonces,
artículo 950. ¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio? La propiedad inmueble se adquiere
por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez
años. Se adquiere en cinco años cuando median justo título y buena fe. O sea, ¿qué implica acá?
Que son diez años cuando existe mala fe. Requisitos de la prescripción adquisitiva de dominio
respecto de los bienes inmuebles, como bien vimos, tenemos posesión continua, pacífica, pública
y como propietario.

La posesión continua implica que la persona se encuentra en el bien inmueble durante estos diez
años. Que claramente no necesariamente tiene que ser, no tiene que estar la persona en contacto
con el bien. Pero sí tiene que comportarse como poseedor. Porque imagínense, yo, Sofía Vejazo,
estoy habitando un inmueble en Magdalena, y luego yo le alquilo este bien a María. A pesar de
que Sofía Vejazo no está inmueble, y sí lo está María, ¿estoy computando plazo o no para la
prescripción adquisitiva de dominio? La respuesta es sí, sí estoy computando plazo, porque yo me
estoy comportando como poseedora mediata, y María es poseedora inmediata. Entonces, sí,
continúo computando plazo. Posesión continua. Lo que es importante acá es que yo me comporte
como poseedora. Luego, pacífica. Claramente, no puedo estar en constante conflicto con las
demás personas para poder computar el plazo y así adquirir el bien inmueble mediante la
prescripción adquisitiva de dominio. Sí hay una demanda de por medio de desalojo, se rompe este
requisito, no se califica como requisito, no se cumple. Por ende, tampoco se adquiriría el bien
mediante esta modalidad.

Una pregunta bien interesante es desde ¿Cuándo podríamos considerar que es pacífico? Porque, a
ver, yo les pregunto: a veces se da la situación en la cual varias personas ingresan a terrenos,
ingresan a terrenos o ingresan a casas y lo hacen de forma violenta. La pregunta sería: ¿ahí, pese a
que han ingresado de forma violenta al inmueble, ¿no se puede adquirir mediante prescripción
adquisitiva de dominio? La respuesta es: ahí es relativo. ¿Por qué es relativo? Un autor conocido,
seguramente por ustedes, el profesor Guler, que señala que, desde un inicio, la ocupación de un
bien inmueble, sea este bien inmueble o bien mueble, debería ser pacífica porque lo contrario
implicaría incentivar que se produzcan grescas para poder adquirir u ocupar de hecho bienes y con
la finalidad de ser propietarios del mismo por el tiempo transcurrido. Lo que ha dicho el PJ (Poder
Judicial) es que, si al inicio se produce una gresca, no se computa para la prescripción. Pero si
luego, durante ese período, se produce el requisito de la pacificidad o una posición pacífica, se
cumple con el requisito.
Por ende, si se produjo una gresca para la adquisición del inmueble o, mejor dicho, para la
ocupación del inmueble, luego, durante estos diez años, si se ha cumplido con este requisito de la
pacificidad, entonces este sujeto de derecho puede quedarse con el bien como propietario.

Luego, una posesión pública. Y esto implica que abiertamente la persona pueda ser reconocida
como propietario. Por eso, justamente, el artículo también señala como propietario. O sea, aquí
no estamos hablando de un mero arrendatario. No debe ser visto como un arrendatario, debe ser
visto como un propietario. Esto es, puede usar, puede disfrutar e incluso puede disponer. O sea, si
el bien, digamos que el bien no está inscrito en registros públicos porque claramente para que ya
es decisión de bienes inmuebles en el Perú, en el registro, tiene efectos meramente declarativos,
no constitutivos. Esto significa que, mediante el consentimiento, puede producirse la transferencia
de un bien. No es necesario que llegue a registros públicos. Entonces, si tenemos a Pepe, Pepe que
transfirió a otra persona, pues se está comportando como propietario, se está comportando como
propietario. Entonces, posesión continua, posesión pacífica, posesión pública y como propietario.

En el caso de que haya buena fe. Que haya buena fe, entiéndase pese a que el título existe, pero
es inválido. Y la invalidez puede producirse por mil causales. O sea, y acá, hay alguien, no se,
negocio jurídico, siempre tienen que analizar para ver si su título es válido, tiene que ver que se
cumplan las partes, el elemento parte, que se cumpla la manifestación de voluntad, que se cumpla
con el objeto, que se cumpla con la causa, en el caso de la formalidad, pues en principio no es
necesario. No es necesario, salvo que las partes le pongan una especie de formalidad fuerte a la
transferencia del bien inmueble, salvo eso, pero en principio no es necesario.

Y claro, cuando yo dije los elementos del negocio jurídico, entiéndase que además tienen que
cumplirse cada uno de los requisitos respecto de cada uno de los elementos. Porque, por ejemplo,
en el elemento parte, tiene que haber legitimidad. Aunque legitimidad igual es un requisito de
eficacia, no de validez, pero lo estoy enunciando. Legitimidad tiene que haber, determinabilidad,
la parte debe ser determinada, determinable, tiene que tener capacidad para obrar, respecto de la
manifestación de voluntad tiene que ser seria y sin vicios, respecto de la causa tiene que ser una
causa lícita, respecto al objeto tiene que ser un objeto jurídicamente posible, físicamente posible,
debe existir, debe ser determinado, determinable, debe existir la característica de la
patrimonialidad, a su vez, debe ser un objeto lícito, y bueno, en el caso de la formalidad, solo si
estamos frente a una formalidad fuerte. Porque si no sería, coma, bajo sanción de nulidad.

Entonces, en este caso, para que se dé la prescripción adquisitiva de dominio, tiene que haber un
justo título y además tiene que haber buena fe. Respecto a los bienes muebles, se tienen que
cumplir los mismos requisitos que los bienes inmuebles. Pero hay una diferencia respecto del
plazo: son dos años en el caso de buena fe y cuatro en el caso de mala fe. Eso es interesante,
¿Puede haber suma de plazos posesorios? O sea, yo, Sofía Vejazo, estuve un tiempo en el bien y
posteriormente se lo vendo a una segunda persona. ¿Esta persona puede tomar mi plazo como
suyo? La respuesta es sí, sí podría tomar el plazo como suyo, y eso expresamente ya lo ha señalado
nuestro Código Civil.
Ahora bien, interrupción de la prescripción, artículo 953: se interrumpe el término de la
prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella. Pero este efecto se da si la
recupera antes de un año o por sentencia se le restituye. Entonces, este plazo, digamos de diez
años, va a computarse, digamos, o sea, el quinto año. Si perdiste la posesión o te privaron de ella,
cesa. Hasta ahí se cumplen los cinco años. Y si luego lo vuelves a recuperar antes de un año.
Después de un año, vamos a recordar más derechos reales, porque antes de un año, porque
cuando ya tienes un año en el bien, ya te conviertes en poseedor, digamos. Pepe estuvo viviendo
en un bien inmueble, era precario, y estuvo ahí durante cinco años. Claramente, tenía mala fe, y
luego sale, hay un desalojo de esta persona e ingresa Martín, y Martín se queda durante un año en
el bien inmueble, ya se convierte en poseedor, porque el Código Civil señala que se puede activar
la interdicción. O sea, digamos que si luego viene Pepe y lo quiere sacar a Martín y lo saca, ¿qué
puede hacer Martín? ¿Interpone un interdicto de recobrar? Interpone interdicto de recobrar,
pregunta Sofía, y el Poder Judicial va a valorar su pedido. Sí, lo va a avalar, porque ya lo considera
poseedor, y para el interdicto no se tiene que probar propiedad, no tiene que probar que es
propietario. Solo tiene que probar que ha sido poseedor. Por eso es que, en límites de un año,
tiene que recuperar el bien antes de un año. Porque si ya cumplió el año, el nuevo propietario,
perdón, el nuevo poseedor de ese bien, por un año o más, ya es el nuevo poseedor.

Ahora bien, tenemos distintas formas de prescripción: la judicial, que es la más conocida; la
notarial y la administrativa. Me voy a centrar un poco en la notarial, ¿por qué? Bueno, un notario,
en principio, como saben, no decide, pero una vía bastante rápida de prescribir es mediante el
notario o la prescripción notarial. Pero automáticamente alguien se opone a esa prescripción, el
notario no puede hacer nada, no puede evaluar, no puede juzgar, no puede emitir
pronunciamiento de cosa juzgada, no lo puede hacer. Entonces, lo que va a hacer en ese momento
es: 'hasta acá llegó tu proceso. Vete a la vía judicial', eso es lo que ya se va a producir. Entonces,
veamos, la forma de prescripción adquisitiva mediante lo notarial es bastante fructífera. No tanto,
porque de alguna manera, tan solo con una oposición, eso basta para que se vayan a la vía judicial.

¿Qué se puede hacer frente a la prescripción? Las acciones posesorias, los interdictos, la acción
reivindicatoria. Entiendan, si ya cuando ya se adquirió el bien, o sea, digamos que ya pasaron los
diez años, alguien quiere interponer una acción posesoria, alguien quiere interponer un interdicto,
alguien, el dueño, quiere interponer una acción reivindicatoria, ¿lo podrá hacer? Ya no lo podrá
hacer, ¿por qué? Porque la persona ya se considera propietaria de hecho. La sentencia, la
sentencia de prescripción adquisitiva de dominio, que declara dueño. Esta persona es una
sentencia declarativa, o sea, ¿qué significa declarativa? Que solo declara una realidad ya
constituida. Declarativa que solo declara una realidad ya constituida. Esta persona
automáticamente, al cumplir todos los requisitos, se entiende que ya es propietaria. El juez lo
único que hace es declarar una situación ya constituida.

Tenemos plenos casatorios interesantes. Por ejemplo, en el segundo plano casatorio, nos señalan
que mediante la composición se puede prescribir el cuarto pleno casatorio nos habla sobre el
desalojo por ocupación precaria y el pleno séptimo el embargo inscrito versus la propiedad
inscrita. Este es bastante interesante porque claro dice: 'Yo tengo un embargo inscrito, se inscribió
ya antes, incluso que la propiedad no inscrita'. Pero este embargo inscrito y otra persona que está
en ese bien. Esta otra persona ya cumplió con los años y la otra persona claramente no sabía que
ese bien estaba siendo ocupado por otra persona y a su vez, computándose el plazo para que lo
adquiera mediante, o sea, que se active de dominio. ¿Cuál ganará este amparo que está inscrito o
esta propiedad no inscrita? ¿Quién gana? La propiedad inscrita. Eso es lo que ha decidido nuestro
séptimo pleno casatorio. Gana la propiedad inscrita, o sea, va a ganar el que está prescribiendo la
propiedad. Esa es la persona que va a ganar.