AVALUO

AVALUO PREDIO LA JUANITA
AVALUO COMERCIAL PREDIO RURAL
Nombre del predio: LA JUANITA
Dirección: KILÓMETRO 16 VIA VILLAVICENCIO- ACACIAS
Vereda: LA CONCEPCION
Municipio: VILLAVICENCIO
Departamento: META
Matrícula Inmobiliaria: 230-170083
Propiedad: EMELINA ORDOÑES BUSTOS

Solicitante: PEDRO NEFTALI RODRIGUEZ FERNANDEZ
Fecha Visita: NOVIEMBRE 15 DEL 2020
Fecha Informe: ENERO 7 DEL 2021
Avaluadores ROCIO SALAZAR CUERVO
SON: NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO CUARENTA Y

SIETE MIL CIENTO CINCO PESOS MONEDA LEGAL
COLOMBIANA.($989.147.105)
ROCIO SALAZAR CUERVO

RNA 4043 AVAL-25164616
INGENIERO CIVIL ROCIO SALAZAR CUERVO

Teléfono (*8) 6622093 Fax 6713084 Celular 310-5724869
Carrera 31ª No. 36-40 Centro BOGOTA D.C.
19-0718VL
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
El presente informe corresponde a un avalúo en el predio VIVERO ornamentales
de Colombia (La JUANITA), de daños y perjuicios ocasionados por avalancha del
rio Guayuriba, que ocurrido en los últimos días del mes de junio y principios de
Julio del año 2019.
1.1 CLASE DE AVALUO: Determinación de DAÑOS Y PERJUCIOS
1.2 TIPO DE INMUEBLE:
Predio rural, dedicado a el vivero de diferentes plantas tanto ornamentales como

frutales y demás, El día de la visita, se pudo determinar que se están realizando
obras de limpieza, y mantenimiento de algunas plantas.
1.3 LOCALIZACION: Vereda: La concepción

Municipio: Villavicencio
Departamento: Del Meta
1.4 ACCESO:
Vía VILLAVICENCIO- ACACIAS, se recorren 16 km, encontramos el predio a

margen izquierda. Vía intermunicipal pavimentada en buen estado.
1.5 DESTINACION: Comercial.
1.6 DOCUMENTOS PARA EL AVALUO:

- Certificado de Tradición y Libertad y Tradición.
- Escritura 8470 de (06-12-2011) de la notaria Segunda de Villavicencio
1.8 SOLICITANTE: PEDRO NEFTALI RODRIGUEZ FERNANDEZ

1.9 FECHA DE VISITA: NOVIEMBRE 15 DEL 2020
1.10 FECHA INFORME: ENERO 7 DEL 2021
2. SOPORTE JURIDICO
Los aspectos jurídicos del predio que se presentan en este informe no constituyen
estudio de títulos.
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PROPIETARIO: EMELINA ORDOÑES BUSTOS

MATRICULA INMOBILIARIA 230-170083
CEDULA CATASTRAL: 500010004000000020241000000000
Escritura 8470 de (06-12-2011) de la notaria
Segunda de Villavicencio
El predio tiene las siguientes anotaciones,
Anotación No. 3 Limitación al Dominio, Constitución de Usufructo pro el resto de
sus días. A favor de RODRIGUEZ FERNANDEZ PEDRO NEFTALI C.C. 444566
Anotación No.4 Medida cautelar, oferta de compra en el bien rural contrato de
concesión No. 004 del 5 de mayo 2015 proyecto vial del Meta.
3. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION
El sector tiene las siguientes características:
3.1 CLIMA
La región tiene las siguientes características climáticas:

Latitud: 03° 59’15’’ Norte
Longitud: 73° 45’20’’ Oeste
Temperatura media: 25°C
Precipitación: 3.000 mm. / año
Altura sobre nivel del mar: 450 m
3.2 HIDROGRAFÍA
El predio cuenta con acueducto veredal

La región pertenece a la cuenca del Río Guayuriba, margen derecha, encontramos
jagüey, con un nivel freático con un rango d 3.5 a 4.5 m.
3.4 VIAS:
Al sector se accede a través de la salido de Vía Villavicencio- Acacias, una de las

vías más importantes del municipio y del departamento del Meta. Está en muy

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buen estado, es de una sola calzada con dos carriles y bermas. Por la importancia
de esta vía, continuamente está en mantenimiento.
El acceso al predio se recorre 16 por vía pavimentada en buen estado de dos
carriles.
Diagonal al predio encontramos predios dedicados a el turismo, la plata de
CEMEX COLOMIBA, cerca de esta encontramos, balnearios, hoteles campestres
o fincas que están dedicadas a el turismo.
3.5 ACTIVIDADES PREDOMINANTES:
Es un sector de transición en el cual se mezclan diferentes actividades, como lo

son la agrícola, industrial, comercial, institucional y residencial.
La actividad agrícola se caracteriza por el uso para pastos.
Las actividades de tipo comercial e industrial se aprecian de la siguiente manera
en el sector:
- Sobre la carretera se encuentran predios dedicados al turismo, como son
balnearios, hoteles.
- En esta vía encontramos con zona industrial, como es La planta de
CEMEX, Planta de BIOMAX, etc.
3.6 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS:
La región cuenta con redes de energía eléctrica, telefonía. Cada predio del sector
cuenta con solución individual para suministro de agua y manejo de aguas
residuales.
3.7 TRANSPORTE PUBLICO:
El sector cuenta con permanente servicio público (buses y taxis) con una
frecuencia de 1 horas esta comunica con los diferentes sectores de la ciudad de
Villavicencio.
4. NORMA DE USO DEL SUELO:
De acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial de Villavicencio reglamentado en

el Decreto 353 de 2000 y el Acuerdo 021 de 2002, el sector tiene como uso del
suelo el Suburbano Tipo 2.

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El POT del municipio de Villavicencio fue establecido con el decreto No. 353 DE
2000 “Por medio del cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Villavicencio.
5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL PREDIO
5.1 FORMA:
La forma del predio corresponde a una franja alargada disminuyendo el ancho hacia
el fondo, perpendicular a la vía a Puerto López.
5.2 AREA:
Área del Predio
Por Certificado Tradición y Libertad: 1 has 2088 m2
Por catastro: 1 has 2087,5 m2
5.3 USO ACTUAL:

El predio ha sido utilizado como instalaciones del vivero Colombia y vivienda de
los dueños.
5.4 INFRAESTRUCTURA
- Vías internas: Por su uso, se tiene zonas de paso vehicular, pero es

carreteable en su totalidad. En el momento de la visita no se pudo
determinar las vías.
- Agua: El predio cuenta con acueducto veredal jagüey
- Energía eléctrica: El predio cuenta con energía eléctrica.

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5.5 LINDEROS
NORTE: Del detalle 10 A, hasta llegar al detalle 10 B, dirección E colinda en

34,13 m con PORFIRIO RUIZ HERNANDEZ-
ESTE: Del detalle 10B, hasta llegar al detalle 4 A, dirección S. colinda en

294,78 m con PORFIRIO RUIZ HERNANDEZ.
SUR: Del detalle 4 A, hasta llegar al detalle 5, dirección W colinda en 51,31m
con JAIME CASTAÑO.
OESTE: Del detalle 5, dirección N, hasta llegar al detalle 10ª (punto de
partida) colinda en 277,09 m con ALFONSO AVILA DEL RIO y
encierra.
5.6 ESTRUCTURAS
- La casa de 130 m2, tienen una vida útil 100 años edad 30 años, cimentación
en concreto ciclópeo, estructurado (vigas y columnas en concreto
reforzado), muros en bloque de ladrillo, estucada y pintada
- Bodega, (118 m). estructura en tierra, columnas en concreto, teja en zinc,
cercha en madera, paredes a media altura, en ladrillo.
- Enramada (43 m2). Piso en tierra, paredes en ladrillo.
6. ASPECTOS DE COMERCIALIZACION:
El predio está ubicado en una región que ofrece un importante desarrollo, en

actividades industriales, comerciales. El plan vial de Villavicencio favorece
ampliamente el desarrollo del sector y por ende debe incrementarse la demanda
de inmuebles.
Adicionalmente el predio está ubicado próximo al sector urbano de Villavicencio y
comunicado por una vía de gran importancia para la ciudad y el departamento
como lo es la vía a Acacias y San José del Guaviare.
Es apreciable la actividad edificadora en la ciudad de Villavicencio, la vivienda
actualmente presenta una demanda importante. Los siguientes puntos favorecen
la comercialización de los inmuebles del avaluó.
- La construcción de la doble calzada Bogotá, Villavicencio.
- La ampliación de la vía a Acacias, desde el parque fundadores hasta Porfía.
- La vía en salida de Villavicencio a Acacias, acercó el lote del avalúo al Centro de
Villavicencio.

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- El fácil acceso desde el predio a centros universitarios: Santo Tomas,

Universidad Cooperativa, Universidad Antonio Nariño.
- La comunicación con las carreteras anillo vial, salida para Bogotá y comunicado
con la vía a Puerto López. El lote tiene comunicación con estas salidas sin la
necesidad de entrar al centro de la ciudad de Villavicencio,
- Cercanía con los principales centros comerciales.
7. ASPECTOS DE VALORIZACION Y DESVALORIZACION:
El lote está ubicado sobre la vía a Acacias, la cual es de gran significancia dentro
del departamento. Pero tomando en cuenta que el predio fue inundado en el 2019
y en el año 2020 el sector sufrió inundación. El valor del terreno tiene una
depreciación considerable, ya que se prevé que se declare zona de inminente
riesgo.
El desarrollo de la ciudad de Villavicencio y del Piedemonte Llanero, la cercanía
con Bogotá, son algunos elementos que inciden en la importante valorización del
sector.
8. SUSTENTACION DEL AVALUO:
Para la realización de este avalúo y llegar a determinar el valor comercial del

predio antes y después del evento, y determinar los daños y perjuicios, se
adelantó visita personal al inmueble, se hizo verificación sobre el terreno, se
cotejaron resultados frente a los documentos soportes facilitados.
Se analizó el estado del predio, características físicas, entorno y zona de
influencia, se investigó por transacciones de compra y venta, oferta y demanda de
inmuebles similares o comparables en el sector y zonas semejantes. Se investigó
sobre la normatividad de uso del suelo, tendencias y planes de desarrollo. De
manera que la suma de factores reunidos permita tener los suficientes elementos
de juicio para emitir un concepto sobre el valor estimado de las áreas que
componen el inmueble que se avalúa.
9 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL PREDIO.
Método de Comparación y de Mercado: Método que busca establecer el

valor comercial actual del bien Avaluado a partir del estudio de ofertas o
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transacciones recientes de bienes semejantes y comparables en el sector,

según lo establecido en la Resolución 620 de 2008 – Instituto Geográfico
Agustín Codazzi (IGAC). y al no encontrarse certificación de ventas o
transacciones, en la zona donde se encuentra localizado el predio objeto
de avaluó, lo cual manifiesto bajo la gravedad de juramento, se Adoptó el
método de consulta o Encuestas a; Propietarios de predios vecinos del
predio objeto de avaluó y a expertos Avaluadores conocedores de la zona
y de vasta experiencia en esta clase de avalúos, y teniendo en cuenta que
estas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí las
determinantes del avaluó. En este sentido es necesario que el perito haya
realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que
avalúa. La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe
constatarse que el entrevistado lo conoce en sus aspectos tanto negativos
como positivos.
Para llevar a cabo tal situación se realizaron visitas al sector en estudio no

se obtuvo ofertas
El incremento o valorización constante de los terrenos en esta zona o
sector se debe a la presencia Turística- Agrícola-Residencial- y con la
excelente Vía de penetración existente, a la cercanía con el casco Urbano
del Municipio de Villavicencio y Acacias a la Parcelación de Lotes para
construcción de fincas familiares – recreación, y los Servicios Públicos
existentes, lo cual son factores importantes para el desarrollo de la zona o
sector que comprende la Vereda la concepción y donde su oferta de venta
se hace por m2.
ANTES DEL EVENTO
ANALISIS VALOR DEL TERRENO

TIPO DE FUENTE NOMBRE O FUENTE TELEFONOS
Encuesta JUAN ANTONIO CALDERON 3203047847 $ 15.000
Encuesta ELVIRA RODRIGUEZ 3105596929 $ 16.000
Encuesta ANGELA RODROGUEZ 3214614514 $ 17.000
Encuesta GUSTAVO PEÑA 3115134411 $ 15.000
MEDIA ARITMETICA 15.750
DESVIACION ESTANDAR 957
COEFICIENTE DE VARIACION 6,08
DESPUES DEL EVENTO

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ANALISIS VALOR DEL TERRENO

TIPO DE FUENTE NOMBRE O FUENTE TELEFONOS M2
Encuesta JUAN ANTONIO CALDERON 3203047847 $ 3.500
Encuesta ELVIRA RODRIGUEZ 3105596929 $ 4.000
Encuesta ANGELA RODROGUEZ 3214614514 $ 3.500
Encuesta GUSTAVO PEÑA 3115134411 $ 3.900
MEDIA ARITMETICA 3.725

DESVIACION ESTANDAR 263
COEFICIENTE DE VARIACION 7,06
DESVALORIZACION
VALOR ANTES DEL EVENTO 15.750 $/M2
VALOR DESPUES DEL EVENTO 3.725 $/M2
DESVALORIZACION 12.025 $/M2
AREA 12.088 M2
VALOR DESVALORIZADO 145.358.200 $
10. INVENTARIO DE MATERIAL VEGETAL,
Se tomó el listado de plántulas, realizado por Rodrigo Martínez Ruiz Ingeniero

forestal, Especialista en Ecología, Medio ambiente y Desarrollo T.P. 10409

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El valor del inventario Material Vegetal, da un valor de $653.935.000
Daños ocasionados a la infraestructura e inventario de insumos.

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ITEM UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIOVALOR TOTAL

Abono quimicos bulto 6 80.000 480.000
Arreglo vias global 1 1.000.000 1.000.000
Cama lombricultura en ladrillo ud 1 2.000.000 2.000.000
Cascarilla viaje 1 300.000 300.000
Caseta preparacion de biobonos y empaque
de tierra ud 1 2.000.000 2.000.000
Ceramica varias global 1 5.000.000 5.000.000
Galpon de gallinas de 3m x 6 m cemento y
teja ud 1 3.000.000 3.000.000
Gato reforzado de 2 toneladas ud 1 1.200.000 1.200.000
Kit tranamiento agua potable ud 1 4.000.000 4.000.000
Limpieza jaguey ud 1 1.000.000 1.000.000
Mantenimiento pozo septico ud 3 500.000 1.500.000
Pollinaza Tonelad 1 150.000 150.000
Reconstruccion bodega alamacenamiento
insumos UC 1 2.000.000 2.000.000
Recuperacion y mantenimiento acequi
perimetral de evacuion de agua global 1 5.000.000 5.000.000
sistema de Riego de aspersion global 1 14.000.000 14.000.000
Tierra negra m2 15 80.000 1.200.000
Trituradora desecho vegetales ud 1 16.050.000 16.050.000
Arreglos locativos vivienda y bodegas global 1 35.000.000 35.000.000
Reparacion electrodomesticos global 1 5.000.000 5.000.000
Cercas perimetrales global 1 20.000.000 20.000.000
TOTAL DAÑOS 119.880.000
Determinación del valor dejado de recibir.

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MES INGRESOS EGRESOS TOTAL

COMPRAS SERVICIO
AÑO 2019
ENERO 7.704.000 144.126 1.493.960 6.065.914
FEBRERO 856.000 1.110.000 3.160.858 -3.414.858
MARZO 1.190.000 358.000 1.934.347 -1.102.347
ABRIL 3.043.000 390.000 2.644.550 8.450
MAYO 5.487.200 1.271.000 2.134.996 2.081.204
JUNIO 890.000 183.000 3.148.287 -2.441.287
JULIO 300.000 1.274.058 -974.058
AGOSTO 1.305.000 1.067.450 237.550
SEPTIEMBRE 538.000 1.067.452 -529.452
OCTUBRE 1.738.200 2.863.011 -1.124.811
NOVIEMBRE 1.510.000 207.000 1.303.000
DICIEMBRE 220.000 279.000 876.724 -935.724
AÑO 2018
ENERO 2.883.000 992.132 1.890.868
FEBRERO 9.137.000 1.401.000 1.344.856 6.391.144
MARZO 3.420.000 1.002.832 2.417.168
ABRIL 7.271.000 1.325.608 5.945.392
MAYO 1.284.000 603.000 1.894.864 -1.213.864
JUNIO 1.569.000 1.544.000 2.225.097 -2.200.097
JULIO 3.805.799 262.000 2.005.666 1.538.133
AGOSTO 3.798.300 170.000 2.630.343 997.957
SEPTIEMBRE 6.358.800 705.100 1.198.633 4.455.067
OCTUBRE 5.978.500 478.900 1.167.807 4.331.793
NOVIEMBRE 7.144.000 214.800 1.855.666 5.073.534
DICIEMBRE 3.126.681 -3.126.681
52.649.399 5.378.800 20.770.185 26.500.414
Tomando en cuenta la información anterior, podemos resumir

19-0718VL
2017
ENERO 1.842.000 187.000 674.688 980.312
FEBRERO 730.000 100.000 751.560 -121.560
MARZO 9.842.000 156.000 1.655.050 8.030.950
ABRIL 1.669.800 1.898.680 -228.880
MAYO 1.675.006 290.000 2.143.565 -758.559
JUNIO 2.710.000 190.300 1.410.823 1.108.877
JULIO 4.100.600 1.057.542 3.043.058
AGOSTO 3.680.000 217.200 1.071.239 2.391.561
SEPTIEMBRE 650.000 2.483.160 2.219.839 -4.052.999
OCTUBRE 5.626.000 1.716.139 3.909.861
NOVIEMBRE 5.155.000 1.511.839 3.643.161
DICIEMBRE 2.698.000 569.000 1.290.562 838.438
40.378.406 4.192.660 17.401.526 18.784.220
RESUMEN
GANANCIA
AÑO VENTAS COMPRAS SERVICIO TOTAL ANUAL
MENSUAL
2017 40.378.406 4.192.660 17.401.526 18.784.220 1.565.352
2018 52.649.399 5.378.800 20.770.185 26.500.414 2.208.368
2019 24.781.400 3.735.126 21.872.693 -826.419 -68.868
Tomando en cuenta la información anterior, se puede determinar que entre el año

2017 y 2018, hubo un aumento del 29% en las ganancias, tomando esto se toma la
ganancia mensual del año 2018 y se le aplica el 29%, para determinar la posible
ganancia en el año 2019 y se le suma las perdidas, generadas.

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% aumneto posible
año ganacia mesual entre 2017 y ganancia
2018 mensual
2018 2.208.368 29% 2.848.795
2019 68.868 68.868
valor mesual dejado de resibir 2.917.663
VALOR AÑO 2019 35.011.953
VALOR AÑO 2020 35.011.953
TOTAL 70.023.905
10. VALOR LUCRO CESANTA Y DAÑO EMERGENTE
DETALLE VALOR
VALOR INVENTARIO
MATERIAL VEGETAL 653.935.000
DAÑOS VARIOS 119.830.000
DESVALORIZACION DEL
TERRENO 145.358.200
VALOR PERDIDA, DEJADO
DE RECIBIR 70.023.905
TOTAL 989.147.105
SON: NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO CUARENTA Y

SIETE MIL CIENTO CINCO PESOS MONEDA LEGAL
COLOMBIANA.($989.147.105)
ROCIO SALAZAR CUERVO

AVALUADORA
RNA 4043 AVAL-25164616

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predio
Aspecto ubicación del predio

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AVALUO PREDIO LA JUANITA

AVALUO COMERCIAL PREDIO RURAL

Nombre del predio: LA JUANITA

Dirección: KILÓMETRO 16 VIA VILLAVICENCIO- ACACIAS

Matrícula Inmobiliaria: 230-170083

Propiedad: EMELINA ORDOÑES BUSTOS

Fecha Visita: NOVIEMBRE 15 DEL 2020

Fecha Informe: ENERO 7 DEL 2021

Avaluadores ROCIO SALAZAR CUERVO

SON: NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO CUARENTA Y

ROCIO SALAZAR CUERVO

INGENIERO CIVIL ROCIO SALAZAR CUERVO

1.1 CLASE DE AVALUO: Determinación de DAÑOS Y PERJUCIOS

1.2 TIPO DE INMUEBLE:

Predio rural, dedicado a el vivero de diferentes plantas tanto ornamentales como

1.3 LOCALIZACION: Vereda: La concepción

Vía VILLAVICENCIO- ACACIAS, se recorren 16 km, encontramos el predio a

1.5 DESTINACION: Comercial.

1.6 DOCUMENTOS PARA EL AVALUO:

1.8 SOLICITANTE: PEDRO NEFTALI RODRIGUEZ FERNANDEZ

PROPIETARIO: EMELINA ORDOÑES BUSTOS

3. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION

El sector tiene las siguientes características:

La región tiene las siguientes características climáticas:

El predio cuenta con acueducto veredal

Al sector se accede a través de la salido de Vía Villavicencio- Acacias, una de las

INGENIERO CIVIL ROCIO SALAZAR CUERVO

3.5 ACTIVIDADES PREDOMINANTES:

Es un sector de transición en el cual se mezclan diferentes actividades, como lo

3.6 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS:

3.7 TRANSPORTE PUBLICO:

4. NORMA DE USO DEL SUELO:

De acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial de Villavicencio reglamentado en

INGENIERO CIVIL ROCIO SALAZAR CUERVO

5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL PREDIO

5.3 USO ACTUAL:

- Vías internas: Por su uso, se tiene zonas de paso vehicular, pero es

INGENIERO CIVIL ROCIO SALAZAR CUERVO

NORTE: Del detalle 10 A, hasta llegar al detalle 10 B, dirección E colinda en

ESTE: Del detalle 10B, hasta llegar al detalle 4 A, dirección S. colinda en

El predio está ubicado en una región que ofrece un importante desarrollo, en

INGENIERO CIVIL ROCIO SALAZAR CUERVO

- El fácil acceso desde el predio a centros universitarios: Santo Tomas,

7. ASPECTOS DE VALORIZACION Y DESVALORIZACION:

8. SUSTENTACION DEL AVALUO:

Para la realización de este avalúo y llegar a determinar el valor comercial del

9 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL PREDIO.

Método de Comparación y de Mercado: Método que busca establecer el

transacciones recientes de bienes semejantes y comparables en el sector,

Para llevar a cabo tal situación se realizaron visitas al sector en estudio no

ANTES DEL EVENTO

ANALISIS VALOR DEL TERRENO

DESPUES DEL EVENTO

INGENIERO CIVIL ROCIO SALAZAR CUERVO

ANALISIS VALOR DEL TERRENO

MEDIA ARITMETICA 3.725

10. INVENTARIO DE MATERIAL VEGETAL,

Se tomó el listado de plántulas, realizado por Rodrigo Martínez Ruiz Ingeniero

INGENIERO CIVIL ROCIO SALAZAR CUERVO

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El valor del inventario Material Vegetal, da un valor de $653.935.000

Daños ocasionados a la infraestructura e inventario de insumos.