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(Nota a fallo)
∗
Por Gabriel B. Ventura
SUMARIO
INTRODUCCIÓN
Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Córdoba. Prof.
Titular de Derecho Notarial de la Universidad Católica de Córdoba. Miembro de Número
de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba.
ocasiones este acuerdo preliminar no responde solo a un
acostumbramiento social, sino que constituye una verdadera necesidad.
Son aquellos casos en que, por ejemplo, quedan por arreglar cuestiones
relativas a las deudas por tributos, confección de planos, declaratorias de
herederos, u otras situaciones administrativas previas, que imposibilitan la
celebración inmediata del contrato de compraventa con la forma exigida.
I- EL CASO
1
CIFUENTES, Santos; “Negocio Jurídico”, Astrea, Bs. As., 1986, pág. 207, 208.
relacionado con la interpretación que demos a las normas referidas a las
formas2.
2
Excedería la finalidad de esta obra hacer un desarrollo de todas las posturas
doctrinarias respecto a la naturaleza del boleto. Para ello recomendamos MORELLO,
Augusto M. “El boleto de compraventa inmobiliaria”; 2º Ed. LEP, La Plata, 1975.;
ETCHEGARAY, Natalio P. “El boleto de compraventa inmobiliaria”, Ed. Librería Jurídica,
La Plata, 1975, Tomos I y II; MOSSET ITURRASPE, Jorge y NOVELLINO, Norberto J.
“La obligación de escriturar”, Ed. La Rocca, Bs.As. 1994; KIPER, Claudio M. Ob.Cit.
También nos referimos brevemente al punto en nuestro “El Boleto de Compraventa”
Abeledo Perrot Córdoba, 2009, pág. 479.
Otro tanto ocurre respecto del artículo 3269 que dice: “Cuando una
persona ha contratado en diversas épocas con varias personas la
obligación de transmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la
persona que primero ha sido puesta en posesión de la cosa, es preferida
en la ejecución del contrato a las otras, aunque su título sea más
reciente(...)”. Adviértase que la norma alude a la obligación de transmitir.
Pues bien, dicha obligación deberá nacer de un contrato que la genere,
para que se cumpla el supuesto normado, y será a su vez la concreción
de lo previsto en los artículos 574, 577 y 2602 del Código Civil. Ya hemos
fundado que la obligación de entregar que pudiere haber nacido del boleto
sólo podría aludir a una tradición posesoria, puesto que para que fuere
dominial sería menester la existencia de un título suficiente, según lo
determinado en el artículo 2602.
3
MOISSET DE ESPANÉS, Luis y FUSTER, Gabriel A.; ¿Resulta aplicable el art. 1185
del Código Civil en materia de ejecuciones individuales? Abeledo Perrot, 2010, pág. 133.
aquí, creemos que con toda justeza, la regla hermenéutica que determina
que las normas de excepción deben interpretarse en sentido restrictivo.
4
Moisset de Espanés, Luis y Fernando Márquez; “Apuntes sobre Jean Domat y la
reparación del daño” http://www.acaderc.org.ar. Citan y transcriben parte de Domat, en
los siguientes términos “las leyes inmutables se llaman así porque son naturales y
siempre justas, de tal manera que nadie puede cambiarlas, ni abolirlas”, y “las leyes
arbitrarias con las que puede establecer una autoridad legítima, y cambiarlas o abolirlas
si fuese necesario”. E insiste luego que estas leyes inmutables o naturales son a tal
punto esenciales “que forman el orden de la sociedad, y nadie podría cambiarlas sin
arruinar los fundamentos del orden establecido”, mientras que las leyes arbitrarias
“pueden establecerse, cambiarse o abolirse”, sin afectar el orden social. “Tratado de las
leyes”, capítulo XI, T. 1, p. 36 en “Oeuvres completes de J. Domat”, Nueva Edición por J.
Remy, Alex Gobelet, París, 1835.
5
Cám. Civil y Com. Córdoba, 4ta. Fallo del 3/5/2006, en autos “Citibank c/ Paz de la
Torre, José M. y otro”, en Lexis Nexis, Córdoba, 2007, pág. 656. A este pronunciamiento
le hicimos dura nota crítica en la misma revista y justamente le endilgábamos a la
sentencia de cámara el deshonor que significaba, conforme a las expresiones de Vélez
en la nota al artículo 3136, que los camaristas no hubiesen tenido en cuenta la mala fe
del tercer embargante que conocía la existencia de una subasta no inscripta.
6
VENTURA, Gabriel B.; “Repercusión del artículo 2505 reformado en el mecanismo de
constitución de los derechos reales” en “Homenaje a los Congresos Nacionales de
Derecho Civil”, Ed. Academia Nacional de Derecho y C. Sociales de Córdoba, Córdoba,
2009, pág. 2003 y ss.
La doctrina ha polemizado sobre el concepto de este tercero
registral al cual alude el artículo 2505; pero existe sin embargo cierto
consenso, al considerar que no es el simple tercero al que estábamos
acostumbrados por la lectura de los artículos 1195 y 1199 del Código
Civil.
El derecho nace pues fuera del registro con sólo título y modo y,
con esos elementos constitutivos, ya es oponible “erga omnes”, salvo
frente a quien, de buena fe, amparado por la fe pública que emana de los
asientos registrales y la presunción de exactitud de éstos, basa su
expectativa jurídica en lo que el registro pregona, y logra así la colocación
de la misma en los asientos registrales10. García Coni agrega que “[...] el
7
ADROGUE, Manuel I., “El Tercero Registral”, en Temas de Derechos Reales, Ed. Plus
Ultra, Bs.As. 1979, pág. 300 a 302.
8
LÓPEZ DE ZAVALIA, Fernando J. “Derechos Reales”, Ed. Zavalía, Bs.As. 1989, Tomo
1, pág. 162. Expresamente manifiesta su oposición a esta interpretación: “El art. 2505
para nada establece ese requisito, y creemos preferible la doctrina a tenor de la cual lo
no inscripto es inoponible al tercero, trátese o no de un tercero registral”.
9
PEREZ LASALA, José L. “Derecho Inmobiliario Registral”, Ed. Depalma, Bs.As. 1965,
pág. 25. Dice: “El tercero para nuestra ley tiene que ser necesariamente aquel que se
relacione con el acto o contrato inscrito, no sólo por haber adquirido derechos reales,
sino por ostentar derechos de crédito con repercusión registral (...)”. Debe tenerse
presente que esta opinión la manifiesta el autor, antes de la sanción de la ley 17.801.
10
VENTURA, Gabriel B.; “Ley 17801. Registro de la Propiedad Inmueble”, Ed.
Hammurabi, Bs.As. 2009, pag. 339 a 343. Desarrollamos allí ampliamente la teoría del
tercero registral con las distintas posturas doctrinarias que se han manifestado.
tercero referenciado por la ley nacional de registros inmobiliarios, tanto
para ser preferido como para ser desplazado (o postergado) es alguien
que por vía de la rogatoria penetra en la intimidad del registro11”. Ese
asiento al que se refiere el ilustre registralista, en el caso analizado
estaría dado por el emplazamiento del embargo de la ejecutante, que
sumado a su buena fe, como desconocimiento del boleto, permite
sustraerse de los efectos del mismo.
Gabriel B. Ventura