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Título: El estudio de títulos como recaudo eximente de la responsabilidad estatal por errores registrales
Autor: Scotti, Edgardo O.
Publicado en: LA LEY1992-D, 1270 - Responsabilidad Civil Doctrinas Esenciales Tomo V, 01/01/2007, 1105
Cita: TR LALEY AR/DOC/4023/2001
Sumario: SUMARIO: I. Introducción. -- II. Cambio jurisprudencial. -- III. Apreciaciones críticas
I. Introducción
La figura del estudio de títulos ha sido estudiada como incumbencia notarial y, principalmente, a partir del
texto vigente del art. 1051 del Cód. Civil, a fin de establecer las condiciones que debe reunir la buena fe exigida
al tercer adquirente para ser protegido.
Existe además un enfoque poco conocido que viene elaborando la Corte Suprema nacional en decisiones
vinculadas con la responsabilidad estatal por errores y omisiones de los Registros de la Propiedad. Así como la
casuística proveniente del derecho registral ha servido a nuestro más alto tribunal para modelar la teoría general
de la responsabilidad estatal por daños ("Ferrocarril Oeste c. Provincia de Buenos Aires, en 1938 --LA LEY,
9-286--, y "Vadell c. Provincia de Buenos Aires", en 1984 --LA LEY, 1985-B, 3--), también es útil para precisar
las circunstancias en que procede exigir el instituto que nos ocupa.
La primera línea jurisprudencial de la Corte consideró que el estudio de títulos no era exigible ante la
ausencia de norma alguna que lo imponga y por ende su omisión no constituía circunstancia eximente o
atenuante de la responsabilidad estatal por falencias en el obrar de los organismos encargados de la registración
inmobiliaria.
En la causa "Corte de Fada c. Provincia de Buenos Aires" (13/5/68), sostuvo el tribunal de manera
categórica que "no constituye eximente o atenuante de esa responsabilidad la circunstancia alegada por la
Provincia de no haberse hecho un estudio del título del deudor" exhibido al notario interviniente en la hipoteca
constituida en favor de la actora, para la cual se expidieron certificados que no informaron oponibilidad alguna
pues referían a una inscripción falsa. En consecuencia, expresó la sentencia, con ese titulo "debidamente
inscripto", que el notario tuvo a la vista, pudo autorizar válidamente la constitución de derechos reales, pues el
estudio de los antecedentes de domino no está exigido en ninguna norma nacional o de la provincia de Buenos
Aires.
Más tarde se recoge similar criterio en la causa "Gallegos Boto c. Provincia de Buenos Aires" (15/10/74),
donde se constatan argucias para engañar a los acreedores y notario en la constitución de una hipoteca y a la vez
existía una falsa inscripción registral de dominio y consiguiente certificación inexacta. La Corte consideró que
la existencia de una falsa inscripción de dominio determinaba la responsabilidad del Estado provincial y en
cuanto a la omisión del estudio de títulos, dado que el art. 23 de la ley nacional registral 17.801 (Adla,
XXVIII-B, 1929) no lo exige, tal circunstancia resulta irrelevante.
II. Cambio jurisprudencial
Al modificarse la composición de la Corte en 1983, pero antes de su actual integración, surge un expreso
apartamiento de la anterior doctrina jurisprudencial, por el cual el tribunal expresa que "no comparte la
aplicación absoluta del criterio según el cual la ausencia de estudio de títulos no exime de responsabilidad
estatal por errores registrales ni la atenúa en ningún caso, pues tal estudio resulta al menos necesario para que se
configure en el adquirente del derecho real la buena fe-creencia, que consiste en la impecable convicción de
estar obrando con arreglo a derecho, y que constituye presupuesto indispensable para obtener la protección de la
ley" (18/12/84, "Cía. Financiera Universal c. Santiago del Estero"). No empece a tal conclusión, agrega el fallo,
la circunstancia de que "en el ámbito de la Capital Federal, donde la escritura se otorgó, no existe obligación
directamente impuesta por ley de efectuar tal estudio antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de
transmisión de dominio o constitución de gravámenes".
A pesar que el tribunal rechaza la aplicación absoluta del criterio jurisprudencial anterior, no cabe entender
por ello que extiende la necesidad del estudio de títulos para toda constitución o transmisión de derechos reales.
En efecto, la lectura del fallo muestra los condicionantes que determinaron la decisión. Tratábase de un
inmueble que por modificación de límites interprovinciales quedó situado en otra provincia diferente a la
demandada y a cuyo respecto el hipotecante se atribuyó el dominio en base a una escritura en la cual fue
falsificada la firma del vendedor. Así entonces, la sentencia reconoce que "la escritura falsa no habría podido ser
otorgada sin un informe expedido por el registro inmobiliario respecto a un inmueble que no se hallaba ya en el
territorio de la provincia. Sin embargo, la maniobra habría sido fácilmente descubierta si la actora --que por su
calidad de entidad financiera debió haber obrado con mayor prudencia y pleno conocimiento de las cosas (art.
902, Cód. Civil)--, hubiese efectuado o hecho efectuar un completo estudio de títulos, en el cual no habría

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podido pasar por alto la circunstancia de que habían transcurrido 73 años entre la compra del anterior
propietario y la venta a él atribuida, lo que hacía extremadamente improbable la real intervención de la misma
persona en ambos actos". Asimismo, manifiesta el tribunal, la "indicada prudencia y pleno conocimiento de las
cosas requería también que la acreedora hipotecaria tomara conocimiento directo del inmueble que se le ofrecía
como garantía, cuya ubicación en el territorio de determinada provincia no se justifica que desconociera, ya que
no podría invocar válidamente la ignorancia de la ley" que modificó sus límites. En tales condiciones, se
concluye, el hecho dañoso tiene ese carácter por falta que es imputable a la actora y no a la demandada.
En decisión más reciente se reitera la doctrina enunciada (11/12/86, "Inverfin c. Buenos Aires" --LA LEY,
1987-C, 144--), en base a similares presupuestos: empresa financiera que pierde la garantía hipotecaria
constituida a pesar de haber inscripto la misma (en este supuesto por verificarse con posterioridad la existencia
de un doble dominio) y probarse que se omitió tomar conocimiento directo del inmueble. El fallo muestra, sin
embargo, una interesante precisión para determinar la situación en que es exigible el estudio de títulos: "si del
cotejo cuidadoso del testimonio del título del inmueble ofrecido como garantía por el tomador de un crédito, se
revelaba la existencia de anomalías que justificaban a priori la realización de un estudio más profundo sobre el
estado dominial del mismo, la circunstancia de que tal diligencia no haya sido efectuada por la entidad
financiera prestataria --o por el escribano que confeccionara la escritura del mutuo--, la hacen incurrir en una
conducta contraria a los principios emanados por el art. 902 del Cód. Civil y por ende, responsable directa del
daño sufrido por la garantía real constituida en su favor en tales condiciones".
III. Apreciaciones críticas
La significación de los precedentes citados permiten extraer las siguientes conclusiones:
1) No existe ninguna norma vigente, como lo admite la propia jurisprudencia aplicable, que imponga la
realización del estudio de títulos ni que le asigne efectos de cualquier carácter. Por lo tanto, en nuestra opinión,
su consideración está fuertemente condicionada además por su escasa aplicación en función de las condiciones
actuales de los negocios inmobiliarios y los requerimientos (en tiempo y costos) que tal estudio exige para su
realización correcta.
2) Sin embargo, existe una exigencia insoslayable derivada del art. 23 de la ley 17.801, consistente en la
obligación del escribano o funcionario público autorizante de documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales de "tener a la vista el titulo inscripto en el Registro". La omisión de
cumplimentar tal exigencia puede repercutir a la hora de establecer la responsabilidad por las anomalías,
deficiencias u oponibilidades que perjudiquen al derecho constituido.
3) El estudio de títulos, en el contexto de la legislación vigente, sólo podrá considerarse un recaudo
aconsejable o necesario, susceptible de encuadrar en la prudencia exigida por el art. 902 del Cód. Civil, cuando
la consulta del testimonio inscripto que el notario tuvo o debió tener a la vista exhiba circunstancias que
aconsejen tal estudio completo de los antecedentes dominiales.
4) Por lo tanto, entendemos que la doctrina actual de la Corte Nacional circunscribe la exigibilidad del
estudio a supuestos excepcionales y concretos, en los cuales compañías financieras (o quienes por su condición
deben obrar con mayor prudencia y pleno conocimiento de las cosas) tuvieron la ocasión de detectar anomalías,
apreciables o deducibles a partir de los títulos exhibidos por el titular y que debió tener a la vista el escribano
autorizante.
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