EFECTOS DE LA POLÍTICA DE REDENSIFICACIÓN EN LOS PRECIOS DEL SUELO: EL CASO DEL

BANDO2 EN LA CIUDAD DE MÉXICO

Versión preliminar. Agosto 3 de 2009

Durfari Janive Velandia Naranjo

dvelandia@colmex.mx

Oscar Sanora Quintero

Secretaría de Finanzas del Distrito Federal. México

RESUMEN

El Bando2 fue la estrategia regualtoria implementada durante 2001-2006 en el Distrito

Federal Mexicano con el objetivo de incrementar la densidad demográfica en las cuatro
delegaciones centrales y restringir la carga poblacional en las nueve delegaciones
responsables del crecimiento de la mancha urbana en la Ciudad. El propósito central de este
trabajo es establecer la magnitud del efecto que la política de redensificación y restricción en
la construcción habitacional tuvo sobre el precio del suelo en cada zona regulada. Se propone
un análisis de evaluación quasi-experimental para estimar el efecto promedio en el suelo
urbano del Distrito y el efecto promedio en cada zona regulada (ATE y ATET); en particular
se recurre al supuesto de ignorabilidad del tratamiento condicionado a un conjunto de
covariaciones para utilizar el método de regresión en la implementación empírica. El principal
resultado encontrado es el aumento de los precios del suelo como consecuencia de la
intervención gubernamental e impacto causal de la política de redensificación es superior al
efecto derivado de la restricción.

1. INTRODUCCIÓN

En el año 2000 el Gobierno del Distrito Federal emitió el decreto llamado Bando 2 que definió la
política conductora del Plan de Desarrollo Urbano del Distrito Federal con la intención de
“revertir el crecimiento desordenado de la ciudad” (Bando2, 2000), esto es, reducir la presión
demográfica en las zonas periféricas con miras a detener la expansión de la mancha urbana e
incrementar la densidad poblacional en la Ciudad Central que venía perdiendo población desde la
década de los setenta.

El Bando2 definió que las cuatro delegaciones centrales serían la zona de re-densificaión urbana
en la cual se impulsaría la creación de vivienda de interés social con el objetivo de absorber allí la
creciente demanda habitacional de la zona periférica y al mismo tiempo aprovechar la
subutilizada infraestructura y equipamiento urbano existente en estas delegaciones. Esta zona es
la llamada Ciudad Central conformada por las demarcaciones territoriales Benito Juárez,
Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza.

La zona de restricción la conforman nueve delegaciones ubicadas al sur y al oriente del Distrito:
Álvaro Obregón, Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Iztapalapa, La Magdalena Contreras, Milpa
Alta, Tláhuac, Tlalpan y Xochimilco. El Bando2 dispuso que en esta área se limitaría “la
construcción de unidades habitacionales y desarrollos comerciales que demanden un gran
consumo de agua e infraestructura urbana, en perjuicio de los habitantes de la zona y de los
intereses generales de la ciudad” (Bando2, 2000). Las tres delegaciones restantes de las 16 que
componen el Distrito Federal quedaron libres de regulación en la norma, estas son: Azcapotzalco,
Gustavo A. Madero e Iztacalco (Ver Mapa 1. en la sección 4).

En general, los trabajos empíricos han señalado que la efectividad del Bando 2 como mecanismo
de control al crecimiento desordenado de la ciudad se considera limitado, puesto que fue exitoso
en cuanto al número de viviendas construidas en la Ciudad Central se refiere, pero no lo fue tanto
en la iniciativa de generar vivienda de interés social y en detener el crecimiento de la mancha
urbana.

Según el Boletín de la Delegación Benito Juárez publicado en 2006, el papel del precio del suelo
como mecanismo de asignación de recursos permitió la densificación de la zona central en
términos de viviendas construidas; el suelo fue comprado por los desarrolladores con mayor
capacidad de pago, precisamente aquellos que pueden usarlo más intensivamente. La delegación
construyó 28 mil viviendas entre 2003 y 2006, lo cual representa cerca del 43% de viviendas
construidas en una de las demarcaciones territoriales sujetas a re-densificación.

En cuanto al impacto de la mutación regulatoria en los precios del suelo se ha señalado que la
segmentación espacial para la operación inmobiliaria concentró la demanda de suelo urbano para
uso habitacional en la zona de re-densificación y produjo una consecuente escasez relativa de
suelo disponible en esta área, elementos que finalmente derivaron en el aumento extraordinario de
los precios del suelo (Guadarrama, 2007; Yescas, 2005). Pero, también se ha encontrado el
aumento de los precios en las delegaciones restringidas y la zona no regulada, concluyéndose que
en general el Bando2 generó el aumento generalizado de los precios del suelo en la Ciudad
(Guadarrama, 2007).

Por otra parte, en cuanto a las características físicas de las nuevas construcciones y su precio, se
reseña que la nueva oferta de vivienda en algunas colonias sujetas a la política de re-densificación
es dirigida predominantemente a población de ingresos medios por su elevado precio de venta y
por su categoría como viviendas de lujo (Yescas, 2005). También se ha señalado que la gran
oferta de vivienda dirigida a los sectores de bajos ingresos en el Distrito tiene las particularidades
físicas (tamaño) de la vivienda de interés social pero su precio rebasa la capacidad de pago de
este sector de la población (Periódico La Jornada, 2006). En este caso en particular se afirmó que
el aumento en los precios del suelo fue el obstáculo que no permitió generar vivienda de interés
social a precios correspondientes con la población objetivo: “Llegaron a registrarse aumentos de
hasta el 500% en los precios del suelo con lo cual aumentó el precio final de la vivienda”
(Periódico La Jornada, 2006).

Esquivel (2007, p 270) menciona que los desarrolladores privados y los públicos se distribuyeron
territorialmente comprando el suelo ocupado por bodegas o viejas industrias según el precio del
suelo y el atractivo que desde el punto de vista comercial tuviese su localización: “es claro que el
suelo de Benito Juárez lo adquirió principalmente la iniciativa privada, y es claro también que en
Venustiano Caranza y unas colomias populares de Miguel Hidalgo y de la Cuauhtémoc [lo
adquirió la inicitiva pública]”

De lo anterior, puede entonces deducirse que el impacto de la redensificación en el precio del

suelo fue positivo, pero no puede concluirse acerca de la magnitud de éste aumento. Por otra
parte, el análisis del comportamiento de los precios del suelo se ha concentrado en la situación de

2
la Ciudad Central, mientras que la zona en donde se restringió la construcción habitacional y el
área libre de regulación no ha sido analizado.

Llegados a este punto encontramos la motivación de este estudio planteando como objetivo
central dar respuesta a la siguiente pregunta:
- ¿Cuál fue la dirección y la magnitud del impacto del control al crecimiento de la ciudad
implementado por el Bando2 sobre los precios del suelo tanto en la zona de re-
densificación como en el área de restricción?

Las hipótesis por comprobar empíricamente son las siguentes

- El precio del suelo aumentó en la zona de re-densificación como efecto de la entrada en
vigencia del Bando2
- En la zona de restricción el Bando2 tuvo un impacto a la baja en los precios del suelo.

Este texto se organiza de la siguiente manera. La primera sección es esta parte introductoria; en la
segunda sección se describe de manera general la forma particular en que el Bando2 fue
implementado en la Ciudad. La tercera sección describe la metodología: contiene el enfoque
teórico abordado para realizar el análisis cuasi-experimental, da cuenta de la información y los
datos con que se hace la estimación empírica y plantea el modelo de regresión y las variables
incluidas. En el numeral cuatro, se presentan los resultados del análisis descriptivo de la
información y las estimaciones empíricas. Por último, la sección cinco presenta las conclusiones
generales

2. IMPLEMENTACIÓN DEL BANDO 2 Y REGULACIÓN DEL SUELO EN EL DISTRITO

FEDERAL

La estrategia de implementación del Bando 2 quedó plasmada en su texto, allí se describen los
incentivos económicos y herramientas administrativas que promoverían la oferta de vivienda
nueva en la zona de re-densificación y las limitaciones en la zona de restricción. También se
describen acciones para el impulso a la demanda a través del crédito para la adquisición de
vivienda nueva en la Ciudad Central y el mejoramiento y ampliación de la vivienda en lote
familiar en la zona restringida.

El Distrito Federal define de manera autónoma las normas de ordenamiento urbano en general, y
del suelo en particular, en el Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
Aunque el Bando2 se hizo público en Diciembre de 2000 y solo tuvo carácter obligatorio en 2003
cuando quedó inserto de manera explícita en la actualización del Programa en 2003; una vez dado
a conocer marcó claramente los los lineamientos y estrategias mencionadas para llevar a cabo los
propósitos de la nueva norma (Yescas, 2005) y generó reacciones entre los agentes involucrados
en el mercado inmobiliario.

Los cambios fundamentales en la regulación del suelo estuvieron relacionados con las mutaciones
en la intensidad de uso del suelo como se describió específicamente en la norma. En las zona de
re-densificación, la forma concreta que tomó esta iniciativa modificó el uso permitido del suelo
ampliando los límites de construibilidad por lote (numero de niveles/porcentaje de área
libre/*área de vivienda mínima libre, en su caso) en busca de generar mayor oferta de suelo y
aprovechar las áreas no saturadas, y en cambios de uso de suelo comercial y de servicios a uso
habitacional.

3
Estos aumentos en las densidades de construibilidad que La Secretaría de Desarrollo Social del
Distrito Federal (SDS) aprobó fueron notablemente superiores en las áreas ubicadas sobre
vialidades y en los casos en que las viviendas que serían construidas en el predio fueran
expresamente para la construcción de vivienda de interés social. En las zonas restringidas, en
contraste, el Programa de Desarrollo especificó como prioridad la regeneración habitacional y el
rescate de zonas ecológicas mediante apoyos al mejoramiento y ampliación de la vivienda en lote
familiar.

El principal mecanismo administrativo diseñado para facilitar la construcción de vivienda fue la

creación de la Ventanilla Unica (en la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI))
quien se encargaría de expedir un Certificado Único que establece la factibilidad de las nuevas
construcciones habitacionales (menores a 200 viviendas) según usos específicos del suelo,
disponibilidad de servicios, vialidad e impacto urbano y ambiental en la zona de re-densificación.

Aparte de generar suelo para la construcción de vivienda, agilizar trámites y reducir tiempos para
la expedición de licencias de construcción, una serie de incentivos económicos se permitieron
como herramientas de impulso a la oferta habitacional de interés social. Beneficios fiscales para
los desarrolladores, conexiones a las redes hidráulicas y drenaje a bajo costo y reducciones en el
pago del predial fueron las principales exenciones ofrecidas al sector de la construcción para
impulsar la oferta de vivienda.

Adicionalmente, el Bando2 puso en marcha la política de vivienda con miras a facilitar y asegurar
la demanda efectiva de las viviendas nuevas que serían creadas. Para ello, aumentaron los
presupuestos destinados a los programas de vivienda, en particular los recursos para el Instituto
de Vivienda del Distrito Federal, INVI, quien ejerció sus labores de institución crediticia para la
población de escasos recursos pero además cumplió el papel de facilitador para la adquisición de
suelo en la zona de redensificación para la construcción de vivienda de interés social. El INVI
tuvo un papel preponderante en la expropiación de predios (en donde los moradores estaban en
situación de riesgo o la tenencia era irregular) para venderlos a los desarrolladores inmobiliarios
especializados en la construcción de vivienda de interés social (Organizaciones del Movimiento
Urbano Popular y Asamblea de Barrios, por ejemplo) que operan sobretodo en la zona periférica
de la ciudad 1 .

Como se anotó anteriormente, no esta política no dispuso ningún mecanismo que permitiera al
Distrito participar en la renta del suelo generada por el cambio en la regulación y recuperar así
parte de la inversión en infraestructura física y de equipamiento que la Ciudad había realizado, y
tampoco implementó alguna herramienta dirigida a controlar el comportamiento de los precios
del suelo. En este contexto regulatorio se presenta en la siguiente sección la estrategia
metodológica que se implementará para calcular el efecto causal del Bando2 en el precio del
suelo.

3. METODOLOGÍA

3.1 ENFOQUE TEÓRICO

La base metodológica del análisis empírico presentado aquí es el enfoque cuasi-experimental

utilizado en la evaluación de políticas públicas, en el cual se compara el resultado de nuestra

1
En algunos casos, el INVI permutó los terrenos adquiridos en la Ciudad Central con los terrenos
periféricos que habían sido comprado por estas Organizaciones en áreas periféricas (Esquivel, 2007).

4
variable de interés, en este caso, el precio del suelo en las zonas sujetas a regulación y en la zona
sin intervención para conocer cuál fue el efecto causal del Bando2 en esta variable.

En primer lugar, definimos la variable de resultado yi como el precio del suelo por m2 con i = 1,
2…N indexando estas unidades de suelo para uso habitacional.

En segundo lugar, especificamos los grupos de tratamiento y el contra factual, siendo este último
nuestro comparativo de lo que hubiese ocurrido al precio del suelo en ausencia de alguna medida
regulatoria. Siguiendo el Bando2 las cuatro delegaciones centrales del Distrito Federal conforman
la zona destinada a la redensificación habitacional y 9 delegaciones al sur de la ciudad configuran
la zona de restricción de las acciones habitacionales. Entonces, consideramos aquí esta
zonificación como dos áreas que reciben tratamientos binarios distintos y excluyentes, donde
cada una unidad de suelo 2 por su carácter intrínseco tiene una ubicación geográfica fija y queda
forzada por regulación a pertenecer a una zona de tratamiento o a la zona no regulada, condición
que no varía durante el periodo de vigencia de esta normatividad.

Denotamos el tratamiento redensificación por el subíndice rd en la variable de resultado yrdi , con

rd = rd0, rd1 indicando el resultado cuando la unidad de suelo está en la zona de redensificación
o en la zona no regulada. Similarmente, el subíndice r en la variable yri indica que la unidad de
suelo pertenece a la zona de restricción o a la zona no regulada, con r = r0, r1:

y rd 1i : precio de la unidad de suelo i en la zona de redensificación

y rd 0i : precio de la unidad de suelo i en la zona no regulada (contra-factual)
y r1i : precio de la unidad de suelo i en la zona de restricción
y r 0i : precio de la unidad de suelo i en la zona no regulada (contra-factual)

El grupo contra-factual es el mismo para los dos grupos de tratamiento y se indexan de manera
diferente para hacer énfasis en su carácter binario, pues consideramos cada uno de manera
independiente. Los problemas de sesgo por autoselección se dan por descontados puesto que la
zonificación fue definida en el Bando2 por razones no relacionadas con yi (el tratamiento es
independiente a la variable de resultado); pero los elementos dentro en los grupos de control y de
tratamiento no son homogéneos y por tanto su precio no es directamente comparable entre
grupos. Para eliminar esta fuente de sesgos incluimos variables de control en el vector x que nos
permiten “controlar” las diferencias en la variable de resultado que son debidas a las
características dispares entre los elementos tratados y no tratados y obtener así el efecto de
impacto de la política.

El efecto de tratamiento (rd o r sobre yi ) condicionado en x que nos interesa identificar es el

efecto medio del tratamiento sobre los tratados, ATET(x) (por sus siglas en inglés), el cual nos
dice cuál fue el efecto medio de la política de redensificación en los precios del suelo donde se
aplico esta normatividad, y de manera similar en el caso de la restricción nos dice cuál fue el
efecto medio de restringir la construcción habitacional en la zona designada para ello. Tenemos
que:

2
Hablamos de unidad de suelo y de metro cuadrado de suelo indistintamente. Siempre nos referimos al
suelo de uso habitacional.

5
ATET(x)rd ≡ E( y rd 1 - yrd 0 │x, rd =1) (1)
Es efecto del tratamiento sobre los tratados en el caso de la redensificación, donde E denota valor
esperado, y de manera equivalente para el caso de restricción

ATET(x)r ≡ E( y r1 - y r 0 │x, r =1) (1A)

De lo anterior, tenemos también que el concepto de no efecto que utilizaremos aquí se refiere al
caso en que E( y r1 - y r 0 │x, r =1) = 0, y/o E( y rd 1 - yrd 0 │x, rd =1) = 0.

Ahora, puesto que solo se observa ( y rd 1 ó yrd 0 ) en el caso de la redensificación y ( y r1 ó y r 0 ) en

el caso de la restricción, entonces el resultado observado es:

y rd = (1- rd) yrd 0 + rd ( y rd 1 ) cuando consideramos redensificación y, (2)

y r = (1- r) y r 0 + r( y r1 ) cuando consideramos restricción (2A)

Utilizando el hecho de que el tratamiento es independiente de la variable de resultado, tenemos

que condicionado por x el valor esperado de la variable de resultado dado que pertenece al
tratamiento de redensificación es el valor esperado de quienes recibieron el tratamiento; de
manera análoga el valor esperado de la variable de resultado en el caso de no haber sido tratado es
el promedio sobre los no tratados (ecuaciones (3) y (4)). Esto implica a su vez que el ATET(x)rd
puede ser estimado por la diferencia en medias muestrales (Wooldridge, 2002 y Lee, 2005),
ecuación (5)

E( y rd │x, rd =1) = E( y rd 1 │x, rd =1) = E( y rd 1 │x) (3)

E( y rd │x, rd =0) = E( yrd 0 │x, rd =0) = E( yrd 0 │x) (4)
ATET(x)rd = E( y rd │x, rd =1) - E( y rd │x, rd =0) (5)

La independência entre rd y ( y rd 1 yrd 0 ) garantiza que el estimador ATET(x)rd en (5) que es

esencialmente el promedio muestral de y rd sobre los tratados menos el promedio muestral de los
no tratatados, es un estimador de diferencia en medias insesgado, consistente y asintóticamente
normal (Wooldridge, 2002) puesto que no se tienen problemas de autoselección para pertenecer al
grupo de tratamiento (el caso de la restricción es análogo).

3.2 FUENTES DE INFORMACIÓN Y DATOS

Para las transacciones inmobiliarias realizadas en el mercado formal La Secretaría de Finanzas

del Distrito Federal Mexicano cobra el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, ISAI, tomando
como base gravable el valor más alto entre el Valor de Adquisición, el Valor Catastral y el Valor
de Avalúo asociados al inmueble negociado. Este último valor, es el valor comercial del inmueble
calculado por un perito valuador registrado ante la Secretaría de Finanzas y respalda la
Declaración en el momento del cobro del impuesto si fue realizado en un periodo no mayor a seis
meses.

El precio del suelo de uso habitacional que es la variable de resultado en este análisis, es el
reportado por el perito en la base de datos del Avalúo: el Valor Unitario del Suelo que es el valor
de mercado por m2 del suelo de la propiedad comerciada. La información suministrada por la

6
Secretaría de Finanzas va del periodo 2001 al 2006 aunque para el año 2005 la información solo
cubre desde Enero hasta el mes de Mayo. Vale la pena mencionar que para los años anteriores a
2001 la Secretaría no facilitó la información sobre el precio del suelo puesto que justo en este año
se realizó un proceso de reestructuración interna que fragmentó las bases de datos y no permitió
el acceso a tal información 3 .

La variable de precio de suelo fue suministrada junto con la información geográfica que permitió
localizar cada precio en un punto en el mapa del Distrito Federal 4 ; y aunque cada observación
generada en una transacción contaba con un código de ubicación región-manzana-lote (la máxima
desagregación catastral), por diferencias entre los sistemas cartográficos de la Secretaría y el del
INEGI (el sistema disponible para realizar este análisis) solo fue posible su ubicación en la
región-manzana y por tanto en algunos casos se tuvo más de una observación por unidad
geográfica para el mismo periodo; el procedimiento seguido fue promediar los valores para
realizar el trabajo empírico.

Por otra parte, La Secretaría ha definido anualmente una serie de unidades geográficas llamadas
Areas de Valor dentro de las cuales se ubican una o varias unidades geográficas región-manzana
que poseen un valor de suelo homogéneo; esta variable también fue proporcionada y fue utilizada
como clusters en la implementación empírica que será definida más adelante.

La información que da cuenta de las variables socioeconómicas de las unidades territoriales fue
obtenida de los Censos de Población y Conteos de Vivienda del INEGI y del Consejo Nacional de
Población (CONAPO); y adicionalmente se obtuvo información sobre el número de créditos para
vivienda nueva terminada en el Distrito Federal de la Comisión Nacional de Vivienda
(CONAFOVI).

3.3 MODELO DE IMPLEMENTACIÓN EMPÍRICA Y VARIABLES

De la sección metodológica tenemos que es necesario homogeneizar los elementos del grupo de
control y de tratamiento para comparar el efecto de la intervención gubernamental entre
elementos “comparables” y la forma de hacerlo es incluir las variables de control x en la
implementación empírica. El método seguido aquí es el método de regresión paramétrica que es
posible dada la independencia entre el tratamiento y el precio del suelo de uso habitacional, y que
además nos permite evitar los problemas de dimensión y soporte (asociados con los
procedimientos de matching. Lee 2005).

3
Además, a partir de 2006 el sistema de captura de la información que respalda el cobro del ISAI fue
reformulado; la Secretaría ya no centraliza la construcción de la base de datos, en lugar de ello el sistema
SINOVA (Sistema para Notarios Públicos y Valuadores) requiere que el registro y empadronamiento se
realice vía electrónica por parte de los notarios públicos, y puesto que el nuevo Sistema no incluye
controles a la información que se ingresa, esta nueva base de datos está sujeta a numerosos errores en el
proceso de construcción.
4
La Secretaría de Finanzas tiene su propio sistema de información cartográfico que define una región-
manzana-lote para cada cuenta catastral que no coincide completamente con el sistema que utiliza el
Instituto Nacional de Geografía y Estadística, INEGI, quien se encarga en el país de generar e integrar la
información estadística y geográfica como los Censos y Conteos de población. Puesto que el sistema
cartográfico de la Secretaría es exclusivo para usos internos, la información cartográfica tuvo que ser
trasladada de un sistema a otro lo cual demandó mayor tiempo en la ubicación de las observaciones y la
pérdida de cerca de menos del 1% de los datos que no pudieron ser ubicados geográficamente.

7
Derivamos el modelo a estimar partiendo de la descomposición de la vairable de resultado en su
parte media y un componente estocástico con media cero

yrd 0 = μ rd 0 +υ 0 , con E( υ0 ) = 0 (6)

y rd 1 = μ rd 1 + υ1 , con E( υ1 ) = 0 (7)

Reemplazando (6) y (7) en la ecuación (2) y reordenando tenemos que el valor de la variable de
resultado es

y rd = μ rd 0 + ( μ rd 1 − μ rd 0 ) rd + rd (υ1 − υ 0 ) + υ 0 (8)

Aquí, el ATET(x)rd = μ rd 1 - μ rd 0 = α obtenido al suponer que E( υ1 − υ 0 │x) = 0 y que E( υ 0 │x)

= E( υ1 │x) 5

Hallando el valor esperado de la variable de resultado (ecuación (8)) condicional en x obtenemos

el modelo de regresión a estimar

E( y rd │x, rd) = μ rd 0 + α rd + E( υ 0 │x) o alternativamente

E( y rd │x, rd) = γ 0 + α rd + h0(x) β0 (9)

Donde E( υ 0 │x)= η 0 + h0(x) β0 , recoge la contribución de las características dispares entre los
elementos del grupo de control y tratamiento en la variable de resultado y γ 0 =μ 0 + η 0 . El
tratamiento de restricción es análogo

Variables
El vector x incluye como variables de control obligatorio (conocidas como “confounders”) puesto
que tienen influencia sobre el precio del suelo por m2 y de no incluirse su efecto sobre la variable
yi estaría siendo atribuido al tratamiento. Estas variables son atributos socioeconómicos y de
infraestructura urbana en el área geográfica en donde está ubicada la observación y tienen
influencia sobre el precio del suelo:

ih_ : Indicador de calidad de vida: tasa de homicidios por cada 100 mil habitantes por año
im_: Indice de Marginalidad en el año 2000 y 2005. Calculados por CONAPO

Se construyeron las siguientes variables de dotación de infraestructura urbana utilizando la

información disponible en el INEGI. Son variables dummy que toman el valor de 1 si la
observación (el precio del m2 de suelo) está ubicada en dentro del buffer de distancia definido y 0
si no lo está:

5
A partir de condicionar las ecuaciones (6), (7) en el vector x tenemos que
ATET(x)rd = E( y rd 1 │x, rd ) - E( y rd 0 │x, rd)
= μ rd 1 + E( υ1 │x) - μ rd 0 - E( υ 0 │x)
= μ rd 1 - μ rd 0 = α

8
vial: dummy de influencia en una vialidad primaria (buffer de 200mts respecto a una vialidad
primaria)
metro: dummy de influencia en una estación del metro (buffer de 500mts respecto a las
estaciones de la red de metro en la ciudad)
cencom: dummy de influencia de un centro comercial (buffer de 1km respecto a un centro
comercial)
Hospit: dummy de influencia de un hospital (buffer de 1km respecto a un hospital)

También se incluyeron entre las variables de control aquellas que pueden considerarse variables
de resultado puesto que querían ser modificadas con el Bando2, y que tienen influencia en las
condiciones de oferta de suelo urbano para uso habitacional y en la saturación del mercado de
inmuebles de uso habitacional:

dpob_: desidad poblacional para los años 2000 y 2005. Población delegacional/por km2
dvih_: densidad habitacional para los años 2000 y 2005. Total de viviendas habitadas/km2
creditos: número de créditos para vivienda nueva terminada, por delegación para los años 2001-
2005

Modelos de especificación empírica

y rd = μrd0 + α rd + β1 ih + β2 im_00 + β3 im_05 + β4 vial + β5 metro + β6 cencom + β7 Hospit + β8

dpob_00 + β9 dpob_05 + β10 dvih_00 + β11 dvih_05 + β12 creditos +errorrd

y r = μr0 + α r + β1 ih + β2 im_00 + β3 im_05 + β4 vial + β5 metro + β6 cencom + β7 Hospit + β8

dpob_00 + β9 dpob_05 + β10 dvih_00 + β11 dvih_05 + β12 creditos + errorr

9
 4. RESULTADOS

4.1 DESCRIPTIVOS Y BALANCE DE LOS COVARIANTES

En esta sección se realiza el análisis descriptivo de las zonas de tratamiento y de control a partir
del análisis estadístico de las variables que se utilizan en el análisis empírico. El Mapa1 ubica
geográficamente (en puntos negros) las transacciones realizadas en el mercado inmobiliario
formal entre 2001 y 2006 y que generan la base de datos que utilizamos para la estimación del
impacto del Bando2 en el precio del suelo por m2. La Ciudad Central en color verde, es la zona de
redensificación; las nueve delegaciones en color gris conforman el área de restricción y el área de
control, conformado por tres delegaciones, se presenta en el mapa en color amarillo. En la Tabla1
se especifican los nombres de las delegaciones.

Mapa 1. Ubicación geográfica por zonas de

tratamiento y control de los inmuebles comerciados
formalmente en el de los Distrito Federal. 2001-2006

Fuente: Elaboración propia usando la cartografía del INEGI y

datos de Avalúos Comerciales de la Secretaría de Finanzas

Tabla 1. Grupos de Tratamiento y de Control según definición en el Bando2

Tratamiento/Control Delegaciones del Distrito Federal
Redensificación Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Venustiano Carranza
Restricción Álvaro Obregón, Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Iztapalapa, La Magdalena Contreras,
Milpa Alta, Tláhuac, Tlalpan, Xochimilco
Control Azcapotzalco, Gustavo A. Madero, Iztacalco

Para nuestros intereses el comportamiento de las variables se presenta de manera agregada por
grupos de tratamiento/control más que a nivel delegacional. El Gráfico 1 muestra el
comportamiento promedio por año de la variable de resultado. El mayor precio promedio en el
periodo considerado se presenta en la zona de redensificación que comienza en 2001 con un
precio promedio de $2790.8 por metro cuadrado en 2001 y en 2006 el precio es de $6600.4, lo
cual implica un aumento de 237%. Los precios promedio en la zona de restricción se mantienen
por encima de los precios promedio en la de control, pero sus aumentos porcentuales entre 2001 y
2006 no difieren mucho del aumento presentado en la zona de redensificación: 238% y 226% en
el caso de la restricción y control respectivamente. Las tres series de precios promedio muestran
un comportamiento coordinado, con picos alcanzados en 2004 y un descenso moderado entre
2004 y 2005.

10
 Gráfico1

Fuente: elaboración propia con los datos de la Secretaría de Finanzas.

Gráficamente podría pensarse en tendencia hacia la convergencia en precios hacia el año 2000,
sobre todo entre los grupos de control y de restricción, donde los valores en 2001 son muy
cercanos. La Tabla 2 nos muestra los valores promedio de cada año y grupo con su respectiva
desviación estándar entre paréntesis y las últimas columnas muestran el estadístico t que reporta
la significancia estadística de las diferencias. Como se mencionó anteriormente, La Secretaría de
Finanzas ha definido Areas de Valor como unidades geográficas en donde el valor del suelo tiene
un comportamiento homogéneo; el cálculo de los valores t fue calculado a partir de regresiones
que consideran la correlación entre entre éstas Areas (se tomaron como clusters).

El resultado de este análisis nos permite concluir que efectivamente, los valores del suelo entre la
zona de restricción y de control no eran diferentes estadísticamente en 2001. El resto del periodo
considerado y las diferencias calculadas si lo son. Nótese que se calculó también la diferencia
estadística del precio promedio anual entre los dos grupos de tratamiento: se calculó la diferencia
de la variable de resultado en el tratamiento dr y r y el estadístico t se muestra en la última
columna.
Tabla 2. Diferencia estadística de precio del suelo entre el grupos de tratamiento y control
Año Control, c (1) dr (2) r (3) Diferencia Diferencia Diferencia t1 t2 t3
(dr)-(c) (r)-(c) (dr)-(r)
2001 1509.6 2924.7 1656.8 1415.1 147.1 1267.9 7.45** 1.36 6.77**
(789.7) (1864.1) (1096.9)
2002 1890.8 3670.8 2142.5 1780.0 251.7 1528.3 7.69** 2.26* 6.43**
(728.5) (1897.7) (1668.8)
2003 2086.8 4087.8 2355.0 2001.0 268.2 1732.8 8.64** 2.36* 7.44**
(1396.4) (2243.4) (1534.4)
2004 2572.5 5239.7 3164.8 2667.1 592.3 2074.9 9.44** 4.07** 7.39**
(964.7) (2675.2) (1751.9)
2005 2491.9 4939.8 2965.3 2447.9 473.4 1974.5 9.45** 3.5** 7.46**
(1524.5) (2733.6) (2138.0)
2006 2758.5 5583.7 3184.4 2825.2 425.8 2399.3 10.73** 3.04* 9.24**
(1548) (3112.3) (1863.8)
n 15919 23694 33502
**Significativo al 99%, *Significativo al 95%. Medias y desviaciones estándar
En las columnas t1, t2 y t3 se reporta el estadístico t correspondiente a cada diferencia

11
Fuente: cálculos propios

También se calcularon las diferencias estadísticas para las demás variables de control utilizadas
con el objetivo de ver cuál era el balance de estas características x entre grupos. La Tabla 3 nos
muestra que los grupos difieren estadísticamente en las variables de densidad poblacional y
habitacional (densidad de viviendas) en los dos momentos considerados (años 2000 y 2005).
Puede apreciarse la menor densidad en poblacional y habitacional para en el área de restricción
respecto a las otras dos zonas geográficas; y también puede verse que la zona de redensificación
tiene menor densidad poblacional antes y después de la implantación del Bando2 comparada con
la zona de control.

En cuanto a la densidad habitacional, puede verse el aumento del 7% aproximadamente en el

número de viviendas construidas entre 2000 y 2005 en la zona de redensificación, esto es 273
viviendas más por km2. En el grupo de restricción este aumento es del 2.7%, 96 viviendas más
por km2 en 2005 que en 2000, mientras que el grupo de control también creción en este indicador,
3% lo cual representa 64 viviendas más por km2. Los estadísticos t nos indica que estas
diferencias son significativas y van en el sentido perseguido por el el Bando2 en cuanto a la
construcción habitacional por zona.

Tabla 3. Diferencia estadística entre grupos para densidad poblacional y habitacional

Variable Control, c dr (2) r (3) Diferencia Diferencia Diferencia t1 t2 t3
(1) (dr)-(c) (r)-(c) (dr)-(r) p-vr p-vr p-vr
Densidad de población
2000 14419.4 12852.5 8885.3 -1566.9 -5534.1 3967.2 -3.07 -11.17 7.16
(2227.0) (3244.5) (4829.2) 0.00 0.00 0.00
2005 13898.0 12817.8 8579.7 -1080.2 -5318.2 4238.0 -2.27 -11.18 8.34
(2155.2) (3192.4) (4808.5) 0.02 0.00 0.00
Densidad de viviendas
2000 3507.7 3714.3 2119.7 206.6 -1388.0 1594.6 1.52 -11.9 11.15
(527.4) (974.7) (1128.3) 0.13 0.00 0.00
2005 3603.2 3987.0 2183.9 383.8 -1419.3 1803.1 2.81 -11.76 12.78
(559.8) (1008.2) (1195.9) 0.00 0.00 0.00
Densidad viviendas: viviendas/km2. Datos del censo de 2000 y Conteo de Población 2005. INEGI
Densidad poblacional: hab/km2. Datos del censo de 2000 y Conteo de Población 2005. INEGI
Fuente: cálculos propios

La Tabla 4 presentada a continuación continúa con este análisis para las variables indicando
dotación en infraestructura urbana y de calidad de vida.

12
Tabla 4. Balance estadístico entre grupos para indicadores de infraestructura urbana y calidad de
vida
Variable Control, c dd (2) dr (3) Diferencia Diferencia Diferencia t1 t2 t3
(1) (dd)-(c) (dr)-(c) (dd)-(dr) p-vr p-vr p-vr
Metro 0.19 0.40 0.05 0.21 -0.14 0.35 4.69 -4.11 10.89
(0.39) (0.49) (0.22) 0.00 0.00 0.00

Vialidad primaria 0.50 0.75 0.41 0.25 -0.09 0.34 7.08 -2.68 12.24
(0.50) (0.43) (0.49) 0.00 0.01 0.00
Indice de Marginación
2000 -1.912 -2.175 -1.869 -0.264 0.043 -0.306 -8.85 2.32 -9.13
(0.05) (0.19) (0.17) 0.00 0.02 0.00
2005 -1.902 -2.145 -1.861 -0.243 0.041 -0.284 -9.42 2.59 -9.74
(0.05) (0.17) (0.15) 0.00 0.01 0.00
Equipamiento urbano
Centros comerciales 0.49 0.57 0.52 0.09 0.04 0.05 1.41 0.71 0.95
(0.5) (0.49) (0.50) 0.16 0.48 0.34
Hospitales 0.96 0.95 0.84 -0.01 -0.11 0.10 -0.39 -5.35 3.94
(0.21) (0.23) (0.36) 0.70 0.00 0.00
Escuelas 1.00 0.98 0.94 -0.02 -0.05 0.03 -1.59 -6.93 2.49
(0.07) (0.15) (0.23) 0.11 0.00 0.01
Indicador/ Calidad de Vida
Indice de Homicidios
2001 11.39 20.93 8.06 9.54 -3.33 12.86 12.90 -5.44 26.36
(4) (4) (2) 0.00 0.00 0.00
2005 11.33 17.34 6.72 6.02 -4.61 10.62 9.22 -7.71 33.68
(4) (2) (1) 0.00 0.00 0.00
Dummy de localización a 500m de una estación del metro
Vialidad primaria: dummy de localización a 200m de una vialidad primaria
Indicador de marginacion de Conapo a partir de los censos de de 2000 y 2005
Buffer de centros comerciales y hospitales es de 1km, el de escuelas es de 500mts
Informacion de homicidios del INEGI. Indice de homicidios: (homicidios totales/población total)*100000
Fuente: cálculos propios

4.2 IMPACTO EN EL PRECIO DEL SUELO

La ecuación de estimación empírica descrita en la sección 3 se corrió para calcular el efecto de la

redensificación en el precio del suelo urbano, los resultados de las diferentes especificaciones
estimadas se muestran en la Tabla 5. La especificación (1) regresó el valor unitario del suelo
Valor/suelo contra una constante y una variable dummy de tratamiento; la especificación (2)
muestra los resultados incluyendo las todas las variables de control x consideradas en el análisis:
densidad poblacional y habitacional, indicadores de calidad de vida y de dotación en
infraestructura urbana, y los créditos aprobados para la adquisición de vivienda nueva en las
zonas consideradas. La especificación (3) difiere de la estimación dos (2) en la forma en que se
incluye la variable de créditos, pues se le realiza una transformación lineal. Por último, la
especificación (4) calcula la misma regresión (2) pero incluye las variables continuas, incluyendo
la variable dependiente en forma logarítmica para corregir los resultados por el peso de las
unidades de medición.

Las estimaciones consideraron el Area de Valor como clusters y como pool de datos. El
coeficiente estimado para la dummy Redensificación =ATET= α que da cuenta del tratamiento es
estadísticamente significativo en todas las especificaciones, lo cual nos indica que la política sí
tuvo un efecto al alza en el precio del suelo urbano en la Ciudad Central. Estos coeficientes nos
dice también la magnitud del efecto causal de la política de redensificación en el alza del precio
del suelo, el cual es alrededor de $1500 por metro cuadrado en todo el periodo considerado en las
estimaciones (2) y (3); la estimación (4) arroja un valor menor de $1237.
De la comparación entre los coeficientes de la dummy de tratamiento entre la especificación (1) y
las demás estimaciones; y teniendo en cuenta la significancia estadística de las otras variables

13
regresoras x incluidas en (2), (3) y (4) concluimos que las variables x deben ser incluidas para
corregir por las contribuciones que las variables “confounders” hacen al precio del suelo y para
obtener los efectos de la política sobre el precio del suelo urbano netos de los efectos que las otras
variables de resultado (densidad poblacional y densidad habitacional) tienen sobre el precio del
suelo.

Tabla 5. Estimaciones del efecto de la redensificación en el precio del suelo urbano

(1) (2) (3) (4)
Valor/suelo Valor/suelo Valor/suelo Valor/suelo

Redensificación 2,456.36*** 1,502.84*** 1,662.69*** 0.29**

(258.83) (351.69) (367.13) (0.11)
dpob_00 0.72 2.14*
(0.83) (0.88)
dpob_05 -0.80 -2.33**
(0.83) (0.89)
dvih_00 -11.87*** -13.19***
(3.44) (3.47)
dvih_05 11.30*** 12.97***
(2.91) (2.94)
ih -45.17** -31.12*
(14.68) (14.52)
vial 396.55*** 396.76*** 0.13***
(83.63) (84.04) (0.02)
metro -225.59 -215.67 -0.01
(117.83) (117.25) (0.03)
cencom 416.93** 425.68** 0.15***
(128.36) (128.59) (0.04)
hosp -605.74 -616.17 -0.21*
(349.91) (351.13) (0.09)
creditos -0.01
(0.01)
Lncreditos 420.24*** 0.13***
(93.68) (0.03)
lndpob_00 5.47
(4.22)
lndpob_05 -6.69
(4.19)
lndvih_00 -9.52**
(3.15)
lndvih_05 10.99***
(3.00)
Lnih -0.03
(0.07)
Constant 2,207.20*** 4,478.59*** 404.68 5.89***
(84.63) (471.21) (761.57) (1.32)
Observations 27369 23137 23137 23137
R-squared 0.20 0.32 0.33 0.43
Adj. R-squared 0.20 0.32 0.33 0.43
Robust standard errors in parentheses
*** p<0.001, ** p<0.01, * p<0.05

Las estimaciones análogas fueron realizadas para estimar el efecto de la restricción en el precio
de suelo en la zona restringida. En este caso encontramos que la restricción también tuvo efectos
estadísticamente significativos en el precio del suelo, y el efecto causal del la política también fue
positivo aunque se mantiene por debajo del impacto generado en con la redensificción. Esta
situación contradice la hipótesis planteada inicialmente pero es consistente con el
comportamiento del precio del suelo en esta zona que fue mostrado en el Gráfico 1. Aquí tenemos
que el ATET tiene un valor cercano a $1000 en las especificaciones (2) y (3). De forma
contrastante al caso de la política de redensificación aquí el impacto de las variables de control, x,
corrigen por un sesgo a la baja en el cálculo del efecto de la intervención gubernamental en el
valor unitario del suelo cuando no se consideran las variables de infraestructura urbana en la zona
pues todas las variables que dan cuenta de estas características son stadísticamente significativas,

14
y solo el coeficiente de localización en un área de influencia hospitalaria contribuye de manera
negativa. Con base en estos resultados es posible considerar que el suelo disponible para la
construcción habitacional fue tan restringido por el Bando2 que incluso se hizo relativamente más
escaso no solamente en el área dispuesta para concentrar la producción inmobiliaria, sino que
generó el aumento de la escasez relativa en toda la ciudad.

Tabla 6. Estimaciones del efecto de la redensificación en el precio del suelo urbano

(1) (2) (3) (4)
Valor/suelo Valor/suelo Valor/suelo Valor/suelo

Restricción 387.17** 1,030.03*** 1,076.45*** 0.21***

(123.93) (280.94) (280.42) (0.06)
dpob_00 0.75 0.25
(0.99) (1.05)
dpob_05 -1.27 -0.79
(0.92) (0.97)
dvih_00 0.67 2.99
(4.97) (5.17)
dvih_05 1.38 -0.69
(4.63) (4.79)
Ih 3.18 8.76
(20.01) (20.33)
Vial 384.31*** 386.89*** 0.17***
(53.17) (52.55) (0.02)
Metro 277.91*** 278.85*** 0.13***
(78.87) (78.87) (0.04)
Cencom 572.63*** 584.91*** 0.25***
(75.24) (75.17) (0.03)
Hosp -248.03* -243.03* -0.08*
(115.61) (117.26) (0.04)
creditos -0.05***
(0.01)
lncreditos -254.83*** -0.12***
(33.76) (0.01)
lndpob_00 7.54*
(3.57)
lndpob_05 -8.65**
(3.06)
lndvih_00 -3.75
(3.02)
lndvih_05 4.75
(2.73)
lnih -0.08
(0.05)
Constant 2,207.20*** 1,548.71*** 3,025.81*** 10.56***
(84.55) (300.91) (364.18) (1.06)
Observations 30940 30940 30934 30934
R-squared 0.01 0.17 0.17 0.27
Adj. R-squared 0.01 0.17 0.17 0.27
Robust standard errors in parentheses
*** p<0.001, ** p<0.01, * p<0.05

5. CONCLUSIONES

El enfoque de análisis cuasi-experimental nos permitió cuantificar la magnitud del efecto de cada
una de las políticas urbanas dispuestas en el Bando2. Encontramos que tanto la política de
redensificación habitacional en la Ciudad Central como de restricción en las nueve delegaciones
del contorno sur del Distrito Federal impactaron el precio del suelo urbano de manera positiva. La
zona de redensificación experimentó un aumento del precio del suelo 30% veces superior que el
aumento ocurrido en la zona de restricción.

La zonas de tratamiento y control no son homogéneas en consideración de las densidades

poblacionales y habitacionales; en cuanto a la calidad de vida, y la dotación de infraestructura y

15
equipamiento urbano, situación que requiere la inclusión de éstas variables como controles en las
estimaciones para obtener buenos indicadores del efecto causal que la intervención
gubernamental tuvo en el precio del suelo.

Los datos sobre el precio de suelo utilizados en este análisis empírico es altamente confiable y
desde la exploración del análisis descriptivo muestran un comportamiento más acelerado y
voluble al alza durante el periodo de vigencia del Bando2, comparado con los años posteriores en
donde tienden a estabilizarse. Además, el comportamiento de las series del precio del suelo por
grupos de control y tratamiento muestran una tendencia suavizada en el tiempo en donde el valor
del suelo de la Ciudad Central se mantiene en niveles superiores al resto de la ciudad, mientras
que los precios de la zona restringida y la no regulada se mantienen cercanos aunque
estadísticamente difieren.

6. BIBLIOGRAFÍA

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Programa de Desarrollo Urbano del Distrito Federal. 2003.

16