Lincoln Institute of Land Policy

Fundamentos Económicos del Análisis Urbano

Determinantes de precios del suelo y acceso a la vivienda en Lima Metropolitana, Perú.

1. Metrópoli de Lima: contexto socio-urbano

La ciudad de Lima es la metrópoli capital del Perú. Cuenta con una población de 10 004 141 habitantes que
representan aproximadamente el 30% de la población del país (INEI, 2022).

El sociólogo Julio Calderón (2016) menciona que la ciudad de Lima es una ciudad ‘‘dual’’, con una zona urbana
formal que cuenta con servicios y donde habita una minoría de la población, y a la vez, con una zona informal que
carece de servicios y donde habita un importante porcentaje de la población. En efecto la ciudad de Lima posee
un área un área privilegiada, con mayor orden, facilidad de servicios básicos, acceso a transporte, equipamiento
y áreas verdes, con mayor intensidad de usos y altura, donde el valor de suelo es de mayor costo. En paralelo,
Lima es también una ciudad con barrios que no cuentan con un igual acceso a servicios que garantizan la calidad
de vida urbana, barrios que principalmente son consecuencia del mercado informal del suelo y de la falta de
regulación por parte del estado.

Calderón (2016) menciona como principales factores que promueven el mercado informal en Lima el alto costo
de la oferta del mercado formal, inaccesible para muchas familias que inicialmente buscaron como opción viven
en ‘‘tugurios’’ en el centro histórico, y luego en ‘‘barriadas’’ sobre tierras públicas ubicadas en la periferia a ‘‘costo
cero o costo de invasiones’’. Asimismo, Calderón menciona como factor determinante la priorización de políticas
públicas orientadas a regularizar la tenencia de propiedad, por sobre políticas que faciliten el acceso formal al
suelo, políticas que fomentan la continuidad del mercado informal pues crea expectativas a futuro (donde todo se
resolverá).

Un dato importante a mencionar el déficit habitacional que presenta la ciudad de Lima. De acuerdo con el
diagnóstico del Plan de Desarrollo Metropolitano Lima 2040 (MML, 2020), Lima Metropolitana presenta un déficit
habitacional de 777,442 viviendas, siendo la zona de Lima este donde se concentra la mayor demanda de vivienda
(aproximadamente el 30% de la demanda total de área de vivienda demandada).

2. Descripción de los inmuebles recolectados: estudio de mercado

Para la recolección de información de los inmuebles se buscó información en plataformas web como Urbania,
Adondevivir, y publicaciones en Facebook. Para la identificación de los precios del suelo de buscaron lotes en
venta con una ubicación similar (tipo de vía con la que colinda el lote, distancia hacia vías metropolitanas, distancia
o acceso a medios de transporte público masivo, área de terreno, de acuerdo a la disponibilidad de información).
En los casos en los que no se encontró referencia de precios de lote con similares condiciones, se optó por restar
al precio del inmueble el costo de construcción del área construida, para esto se tomó como referencia los costos
de construcción por distrito indicados en un artículo de Corporación Casa Lima (2022). Se adjunta la matriz
descriptiva de las 07 localizaciones, así como los cálculos adicionales de precios de referenciales de suelo en el
Anexo 01.
Para el análisis de los inmuebles recolectados se ha seleccionado de manera estratégica tres indicadores
comparativos: El valor total del inmueble, el valor por m2 de suelo, y la incidencia del precio de suelo sobre el
precio total del inmueble.
Tabla 1: Valor total del inmueble

Mayor a menor precio según valor total del inmueble

L03 Localización más valorizada del centro de la ciudad US$680,000
L04 Localización menos valorizada del centro de la ciudad US$550,000
L01 Localización más valorizada del área de borde o perímetro urbano US$240,000
L05 Lugar de la ciudad con mayor valorización prevista en los próximos años US$225,000
L02 Localización menos valorizada del área de borde o perímetro urbano US$150,000
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L07 El precio de compra de una parcela informal en área de borde o perímetro urbano US$35,000
L06 El precio de arriendo de pieza en asentamiento informal / precario consolidado US$74

Tabla 2: Valor por m2 de suelo

Mayor a menor precio según valor x m2 de suelo

L01 Localización más valorizada del área de borde o perímetro urbano US$1,496
L03 Localización más valorizada del centro de la ciudad US$670
L06 El precio de arriendo de pieza en asentamiento informal / precario consolidado US$636
L04 Localización menos valorizada del centro de la ciudad US$488
L02 Localización menos valorizada del área de borde o perímetro urbano US$325
L05 Lugar de la ciudad con mayor valorización prevista en los próximos años US$90
L07 El precio de compra de una parcela informal en área de borde o perímetro urbano US$26

Como se observa en la Tabla 01, los inmuebles de mayor valorización están ubicados en el Centro Financiero de
la ciudad de Lima ubicado en el distrito de San Isidro. Estas localizaciones se ubican en el mismo polígono que
delimita el centro, en ambos casos se ubican sobre vías locales, pero se encuentran próximos a vías
metropolitanas y servicios de transporte público masivo. En este caso comparativo la localización presenta
condiciones muy similares, y ambos inmuebles se ubican próximos (a 0.25 km uno del otro), la diferencia principal
está en la mayor proximidad de la Localización 03 con las vías metropolitanas y por poseer una zonificación
normativa de Densidad Residencial Media RDM, a diferencia de la Localización 04 que posee una zonificación de
Densidad Residencial Baja RDB (es decir una menor intensidad de uso). De manera complementaria, en la Tabla
02 se observa que la Localización 03 posee un mayor precio por m3 que la Localización 04, lo que se justificación
en los criterios ya mencionados de proximidad a vías metropolitanas y en la mayor intensidad de uso que establece
la zonificación vigente. De estos criterios, se puede mencionar que la localización es única en cada caso, si bien
existe proximidad hay factores de ubicación y de intensidad de usos normativos que definen específicamente el
valor de cada inmueble, definiendo cada uno de manera particular e irrepetible.

En cuanto al valor por m2 de suelo, se observa que la Localización 01 es la de mayor valorización. El inmueble
es un departamento ubicado en un edificio de un total de 8 departamentos, al sur de la ciudad de Lima, en una
zona periférica que congrega balnearios exclusivos. Pese a la lejanía con el centro de la ciudad (32.5 km) el
sustento de este valor se justificaría en la localización de un barrio exclusivo con acceso a pocos metros de la
carretera Panamericana Sur (vía que en su prolongación se conecta también con el centro financiero de la ciudad
y con otros barrios exclusivos). Este inmueble cuenta con vista al mar, y con una zonificación Residencial de
Densidad Media RDM.

Es interesante comparar también los precios de los inmuebles de la Localización 01 (más valor en área de borde)
equivalente a US$240,000 con la Localización 05 (mayor valor previsto en los próximos años) equivalente a
US$225,000. A diferencia de la Localización 01, la Localización 05 no se ubica en un barrio exclusivo, sino en un
barrio con zonificación Residencial de Densidad Media RDM constituido principalmente por viviendas unifamiliares
y algunos edificios multifamiliares de no más de 4 pisos, en un entorno próximo al barrio industrial ubicado sobre
la carretera central, en la zona oeste de la ciudad de Lima. Precisamente sobre el eje de la carretera central es
que se construye actualmente la Línea 2 del Metro de Lima y Callao que unirá la ciudad de Lima en el sentido
este-oeste, la inmueble de la Localización 05 se ubica a menos de 0.5 km del trazo por donde pasa este proyecto,
lo que sustentaría el valor del mismo, así como su incremento de valor a futuro. Las zona que colindan con este
proyecto ameritan una regulación por parte del estado para los precios del suelo, debido a que hay un beneficio
económico que no es consecuencia de la inversión del propietario sino de la inversión pública, por lo cual este
beneficio debiese ser recuperado por el Estado y ser utilizado por ejemplo para la transformación de usos de suelo
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industrial a residencial (vivienda de interés social) y/o de uso mixto sobre el eje de la carretera central, esto podría
permitir financiar suelo servido a bajo costo para nuevas viviendas. De no tomar medidas de regulación, se corre
el riesgo de crear también suelo ocioso o suelo retenido debido precisamente a la especulación que el proyecto
de la Línea 2 del Metro ya está generando, en consecuencia esto incrementaría la búsqueda de suelo ‘‘a menor
costo o costo cero’’ (el término costo cero es mencionado por el sociólogo Julio Calderón en el libro La ciudad
ilegal: Lima en el siglo xx, haciendo referencia al costo cero de las invasiones como medida para acceder a suelo
para vivienda) en la periferia de la ciudad, extendiendo la ciudad y los costos de la misma.

En cuanto a las localizaciones en borde, se puede comparar también diferencia de precios tanto de la Localización
02 (menos valor en área de borde) con un precio del inmueble de US$150,000 y un precio por m2 de suelo de
US$325, y de la Localización 07 (parcela informal en área de borde) con un precio del inmueble de US$35,000xxx
y precio por m2 de suelo de US$26. La Localización 02 se ubica a 20 km al este del centro, en una zona aún en
proceso de formación/ construcción, sobre una vía metropolitana que tiene conexión directa a barrios exclusivos
de la ciudad de Lima ubicados en la zona este (distrito de La Molina y San Borja) y la prolongación de esta vía se
conecta también con el centro financiero de la ciudad, importante mencionar también que este predio cuenta con
zonificación Comercio Vecinal CV que admite usos residenciales y comerciales menores. Por otro lado, la
Localización 07 se ubica a casi 26 km al este del centro financiero sobre una zona donde no hay edificaciones, y
no se cuenta con información acerca del proceso de habilitación y/o acerca del acceso a servicios básicos, y en
la zonificación vigente la zona figura como área de Reserva Urbana, factores que sustentarían el bajo costo del
inmueble.

Finalmente, en la Tabla 03, en cuanto a la incidencia del valor del precio del suelo sobre el precio del inmueble,
para los inmuebles que cuentan con área construida, se destaca que la Localización 02 (menos valor en área de
borde) es la que recibe una mayor influencia del precio del suelo, lo que se justificación en su ubicación con
acceso desde una avenida que se conecta con los barrios exclusivos de la zona este de Lima. Asimismo, se
observa que en las localizaciones L03 y L04 (en el centro de la ciudad) y la localización L01 (mayor valor en borde)
hay una incidencia promedio del 20% del precio del suelo sobre el precio total del inmueble. Estas localizaciones
corresponden también a los tres inmuebles con mayor valor analizados en el presente documento, y que
corresponden a barrios exclusivos: el centro financiero de la ciudad, y un barrio exclusivo de balnearios ubicado
en la periferia de la ciudad.
Tabla 3: Incidencia del precio del suelo sobre precio del inmueble

Mayor a menor incidencia del precio del suelo sobre el total del precio del inmueble
L07 El precio de compra de una parcela informal en área de borde o perímetro urbano 100%
L02 Localización menos valorizada del área de borde o perímetro urbano 52%
L04 Localización menos valorizada del centro de la ciudad 20%
L01 Localización más valorizada del área de borde o perímetro urbano 19%
L03 Localización más valorizada del centro de la ciudad 18%
L05 Lugar de la ciudad con mayor valorización prevista en los próximos años 10%
L06 El precio de arriendo de pieza en asentamiento informal / precario consolidado 0%

3. Análisis de la demanda potencial: ¿Quién puede comprar estos inmuebles y acceder formal o
informalmente a distintas localizaciones de la ciudad?
En Perú, la Remuneración Mínima Vital (salario) tienen un valor de S/.1,025 nuevos soles (Gobierno de Perú,
2022), equivalente a US$272 dólares americanos. Asimismo, el Ingreso Medio Mensual para Lima Metropolitana
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es de S/.1,647 nuevos soles (Banco Central de Reserva del Perú, 2022), equivalente a US$437 dólares
americanos.
Tomando en cuenta los datos de ingresos mínimo y medio, se presenta la siguiente tabla que contiene el cálculo
del número de ingresos que se requiere para adquirir cada uno de los inmuebles analizados:
Tabla 4: Valor de inmueble y cantidad de salarios que representa.

Cantidad de SMI Cantidad de IMM

Ref. Localización Precio (U$S/m2) para compra de para compra de
vivienda vivienda
Localización más valorizada del área de borde o
1 perímetro urbano US$240,000 883 549

Localización menos valorizada del área de borde o

2 perímetro urbano US$150,000 552 343

3 Localización más valorizada del centro de la ciudad US$680,000 2501 1557

4 El centro de la ciudad US$550,000 2023 1259
Lugar de la ciudad con mayor valorización prevista
5 en los próximos años US$225,000 828 515
El precio de arriendo de pieza en asentamiento
6 informal / precario (*) US$74 27% 17%

7 El precio de compra de una parcela informal en área US$35,000 129 80

de borde o perímetro urbano
(*) Para el análisis del inmueble en la Localización 06 se calculó el % que representa el valor del arriendo en referencia a
los ingresos.

De los datos obtenidos se destaca lo siguiente acerca de los inmuebles de menor valor:
- El valor de la Localización 07 (parcela informal en área de borde) equivale a 129 salarios mínimos, es
decir el salario correspondiente a casi 11 años (considerando 12 ingresos anuales).
- El valor de la Localización 06 (arriendo de pieza en asentamiento informal) equivale al 27% de un salario
mínimo.
Complementariamente se mencionan algunos requisitos en Perú que limitan el acceso a financiamiento para la
adquisición de una vivienda:
- El estado peruano cuenta con el programa Fondo MIVIVIENDA que brinda un bono o subsidio para la
adquisición de vivienda de interés social. Como requisitos principales se establece:
 Que el valor de la vivienda no debe superar los S/. 109,200 nuevos soles equivalente a
US$28,966 dólares americanos. De acuerdo con este requisito, ninguno de los inmuebles en
venta analizados califica para acceder a este crédito.
 Como requisito también se establece el constituir un grupo familiar, declarando como
dependiente a una persona (padres/abuelos, hijos/hermanos/nietos menores de 25 años o
mayores con discapacidad, cónyuge o conviviente), lo cual puede representar un limitante para
el acceso a vivienda social para un sector de la población que no conforma un núcleo familiar.
- En cuanto al crédito hipotecario, el Banco de Crédito de Perú (uno de los principales bancos en el
Estado), solicita como requisito sustentar un ingreso mínimo de S/. 1,500 nuevos soles o US$400 dólares
americanos (Banco de Crédito del Perú, 2022), dejando fuera del mercado a familias que se encuentran
en esta condición.
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De acuerdo lo expuesto, los inmuebles en venta analizados serían accesibles desde créditos hipotecarios en trato
directo con los bancos, sin contar con subsidio del estado. En base a ello, el inmueble más accesible sería en
teoría el que está en arriendo.

4. Conclusiones 9-10pm
4.1. Factores que inciden en la estructuración diferencial de precios del suelo/vivienda
- De a cuerdo a los inmuebles analizados, los principales factores que determinan el precio de valor de un inmueble
es su cercanía con el centro financiero de la ciudad (localización) y/o la ubicación sobre vías que rápidamente se
conectan con este centro. Un caso particular es la localización de los balnearios exclusivos al sur de Lima, ubicados
lejos del centro, pero con acceso desde la carretera central que conecta los balnearios con el centro financiero y
otros barrios exclusivos de la ciudad.
- Por otra parte, importante mencionar la influencia de cercanía con la Línea 2 del Metro de Lima, factor que
incrementa el valor de un inmueble ubicado en un barrio residencial próximo a un barrio industrial, equiparándolo
con el valor de un inmueble ubicado en los balnearios exclusivos al sur de Lima. Sobre esto es importante reiterar
la ausencia de regulación de precios y de gestión del suelo en Lima. El caso particular del eje de la Línea 2 del
Metro de Lima representa una oportunidad para capturar el excedente de valor de suelo generado a raíz de la
inversión pública y no del esfuerzo del propietario, valor que puede ser recuperado y reinvertido en la transformación
de usos industriales a usos residenciales (vivienda de interés social y usos mixtos) o en la creación de suelo servido
a bajo costo. Además de representar una oportunidad, es necesaria esta acción para evitar la generación de suelo
retenido o suelo ocioso ante la especulación de precios y captura de valor de los actuales propietarios de la zona.

4.2. Condiciones de acceso a la vivienda/ciudad

- Actualmente Lima cuenta con un déficit de vivienda no atendido. Los requisitos para acceder a vivienda formal,
mediante el bono del programa social MIVIVIENDA tienen límites de precio para la vivienda, y estos precios no
incluyen la oferta de los inmuebles analizados.
- Asimismo, se identificó que uno de los bancos operativos en Perú descarta el financiamiento para población que
posee únicamente el sueldo mínimo.
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Anexo 01: Matriz de Inmuebles analizados

Anexo 02: Localización de los inmuebles

https://drive.google.com/drive/folders/1KNPYbhVywkXBFQh9NTL3TLzNBOGxF5E6?usp=sharing
Se adjunta matriz link de matriz con los datos y vínculos de localización de cada inmueble.

Bibliografía
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