2 EVALUACIÓN TÉCNICO-NORMATIVA

ANÁLISIS DEL CERTIFICADO DE PARÁMETROS

En común acuerdo con la entidad contratante Binswanger ha tomado como referencia

normas que rigen los parámetros urbanísticos de la zonificación del predio, las mismas
que han sido asumidas como posibles de lograr por el propietario del terreno a través del
municipio, debido a que el predio actualmente no se cuenta con un certificado de
Parámetros urbanísticos del predio

La información recolectada que sirve de base a los parámetros y usos de la zonificación, se

presentara en calidad de ANEXO 01 al presente documento.

Al no contar con un Certificado de Parámetros urbanísticos del predio, se recolecto la

información disponible para iniciar el análisis de la normatividad; por ello se realizó un
levantamiento de datos en la municipalidad de Huamanga, donde los funcionarios del
área de catastro y planificación urbana nos indicaron que algunos datos de la zonificación
de los predios lo podríamos ubicar en la página web del municipio, y en el caso de otros
que detallaban más sobre la normatividad en el caso de la zonificación comercial y de
servicios que sirve de base para la elaboración de los parámetros urbanos, nos lo
brindaron de forma impresa ( ver anexos 1).

En función a la información recolectada, a continuación se desarrolla el análisis de la

normativa base que delimitaría los parámetros urbanos del predio en estudio.

ZONIFICACIÓN
Según el Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Ayacucho 2008-2018, aprobado el 30
de Junio de 2009 por la Municipalidad de Huamanga mediante Ordenanza Municipal Nº
017-2009-MPH/A; señala en su Plano de Usos de Suelo (ver anexos 1) que el predio tiene
una zonificación ZR: ZONA RECREACIONAL

Fuente: Plano de Usos de Suelo del plan de desarrollo Urbano de la ciudad de Ayacucho

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El Cuadro de Compatibilidad de Usos de Suelo, señala que la actual zonificación es
compatible con las siguientes zonificaciones:

 Residencial de baja densidad R1

 Residencial de baja densidad D8
 Residencial de media densidad DM
 Residencial de alta densidad DA
 Comercio especializado CE
 Zona de turismo recreativo ZTR
 Zona de reserva paisajista ZRP
 Zona arqueológica ZAr

También tiene compatibilidad restringida con las siguientes zonificaciones:

 Industria elemental y complementaria I1

 Zona de tratamiento especial - protección de suelo ZTE-PS
 Zona de tratamiento especial - centro histórico ZTE-CH
 Otros Usos OU
 Otros usos con fines educativos OUE

Fuente: Plano de Usos de Suelo del plan de desarrollo Urbano de la ciudad de Ayacucho

Se tomara la compatibilidad con COMERCIO ESPECIALIZADO CE, pues permite un uso

comercial necesario para el desarrollo de un proyecto inmobiliario comercial en el predio.

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USOS PERMISIBLES Y COMPATIBLES:

Como se detalla en el ítem anterior la Zona Recreacional es compatible con la Zona de

Comercio especializado (CE), y según las la normas que rigen esta zona (ver anexo 1) los
giros de negocios son:

 Centros comerciales
 Ventas de automóviles
 Materiales de construcción
 Venta de repuestos, ferretería, carpintería
 Taller de mecánica (solo si cuentan con patio de maniobras o áreas de trabajo al
interior del predio)
 Cocheras o playas de estacionamiento
 Grifo, gasocentros y venta de gas.

La norma también específica que la actividad específica que se desarrolle en el comercio

especializado CE dependerá de la ubicación de la avenida y actividad que se desarrolle en
ella. Según el levantamiento realizado en el entorno y en el mismo predio se observó que
si existe una actividad comercial activa en los alrededores y dentro del predio, razón por la
cual consideramos que si es factible plantear un proyecto inmobiliario de comercio.

ÁREA DE LOTE NORMATIVO (M2)

Según la norma de la Zona Comercio Especializado (CE) el área de lote normativo mínimo
es de 450 m2. En el predio se está considerando área aproximada de 15367.05 m2 para
implementar el proyecto, con lo cual supera ampliamente el lote mínimo normativo y
hace factible el planteamiento de un proyecto inmobiliario comercial.

COEFICIENTE MÁXIMO DE EDIFICACIÓN

El coeficiente máximo de edificación establecido en la norma de Zona Comercio

Especializado (CE) es de 4.0, también señala que de darse un uso comercial al predio es el
máximo coeficiente de edificación será de 1.0.

Si consideramos el área a intervenir es de 15367.05 m2, tendremos que el proyecto

deberá tener un área máxima techada deberá ser de 15367.05 m2, en los cuales no se
considerara los estacionamiento y sus áreas tributarias según lo establecido en la
definición de COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN del Reglamento nacional de edificaciones en la
norma G0.40

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Es importante señalar que se debe considerar la definición de ÁREA TECHADA, según el
Reglamento Nacional de edificaciones que indica lo siguiente:

"Es la suma de superficies de las edificaciones techadas. Se calcula sumando la proyección

de los límites de la poligonal que encierra cada piso, descontando los ductos. No forman
parte del área techada, las cisternas, los tanques de agua, los espacios para instalaciones
de equipos donde no ingresen personas, los aleros desde la cara externa de los muros
exteriores cuando tienen como fin la protección de la lluvia, las cornisas, balcones y
jardineras descubiertas y las cubiertas de vidrio u otro material trasparente cuando
cubran patios interiores. Los espacios a doble o mayor altura se calculan en el nivel del
techo colindante más bajo."

Bajo esta definición se debe considerar que de toda el área total techada, no debe
exceder de los 15367.05 m2, para lo cual es necesario considerar los espacios como
patios de comidas y circulaciones deben ser consideradas con coberturas trasparentes o
con elementos tipo alero que protejan de la lluvia de la zona.

PORCENTAJE MÍNIMO DE ÁREA LIBRE

No se cuenta con la información precisa del porcentaje del área libre mínima en el predio.
Consideramos que la edificación de tipo comercio que se plantee, deberá cumplir con las
condiciones mínimas de iluminación y ventilación natural y artificial, tal como se señala
en la norma A.070 del Reglamento Nacional de Edificaciones. Es recomendable por el tipo
de edificación contar con áreas libres que integren el planteamiento volumétrico.

ALTURA MÁXIMA PERMISIBLE POR FACHADA PRINCIPAL

No se cuenta con este dato especifico del predio, al no contar con los parámetros de este,
sin embargo se deberá definir la altura en función al Coeficiente Máximo de Edificación y
considerando también la altura promedio del entorno existente donde existen
edificaciones que oscilan entre los 2 pisos y 4 pisos.

ALINEAMIENTO DE FACHADA (MEDIDO A PARTIR DE EJE DE PISTA)

En la norma no específica un criterio de alineamiento de fachada; ni se cuenta con un

dato especifico de este en el predio. Se ha observado en el levantamiento de información
del entorno que las edificaciones cercanas están a plomo con el límite de la propiedad.
Sin embargo creemos que se debería recesar la edificación con el fin de generar espacio
de aislamiento entre el centro comercial y la vía publica.

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RETIRO EXIGIDO POR MUNICIPALIDAD

No se cuenta con la información precisa del retiro municipal exigido en el predio, sin
embargo en el ítem anterior se indicó que la mayoría de edificaciones se encuentran
alineadas a plomo con el límite de propiedad y se podría seguir el mismo patrón, pero
consideramos que se debería tomar referencialmente retiros de 5.00 metros lineales en
los frentes que son adyacentes a avenidas y 3.00 metros lineales a los frentes que están
adyacente a las calles, para lograr espacios de aislamiento entre el centro comercial y la
vía publica además de tener previsto un área para una futura proyeccion de ensanche de
vías.

REQUERIMIENTO DE ESTACIONAMIENTOS

Según la norma indica que se debe considerar un estacionamiento por cada 75 m2 de

área de venta y/u oficina. Se deberá considerar como proyección comercial un factor de
0.25 para incrementar el número de estacionamientos requeridos normativamente.

Se deberá realizar un estudio de impacto vial para la determinación más precisa de la

ubicación de las rampas, se plantea ubicar el ingreso y salida vehicular por la Av.
Venezuela al observarse que es una vía de menor flujo vehicular respecto a la Av.
Independencia.

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ANÁLISIS DE LA CONSTRUCTIBILIDAD

DISEÑO ESQUEMÁTICO DE RAMPAS Y ESTACIONAMIENTOS: SÓTANO

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DISEÑO ESQUEMÁTICO DE PLANTA: PISO 1

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DISEÑO ESQUEMÁTICO DE PLANTA: PISO 2

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Anexo 01

Documentación existente

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Anexo 02

Expediente fotográfico de las visitas al predio

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Anexo 03

Vistas 3D del posible proyecto en prefactibilidad

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