SUBDIVISIÓN DE PREDIOS

URBANOS

(Ley 27157°)

ABOG. CARMEN GIULIANA VILCHEZ PAREDES

1
 INDEPENDIZACIÓN A NIVEL MUNICIPAL

Art. 58° del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios:
“Es el acto registral que consiste en abrir una
partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de terreno,
con edificación o sin ella; o, como consecuencia
de la inscripción de una edificación sujeta al
régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización o copropiedad.”

2
 INDEPENDIZACIÓN DE UN PREDIO URBANO

POR CADA INMUEBLE SE APERTURA

UNA PARTIDA REGISTRAL.

PREDIO URBANO
AREA DE 500M2

3
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO

Es el acto registral que consiste en abrir una

partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de un fraccionamiento de terreno, con
edificación o sin ella.

*no quedará área remanente.

4
 INDEPENDIZACIÓN DE UN PREDIO URBANO

POR CADA FRACCION DEL INMUEBLE

QUE SE TRANSFIERE, SE APERTURA
UNA PARTIDA REGISTRAL.
PREDIO URBANO
AREA DE 500M2 AREA AREA
LOTE 5 MZ. A 250M2 250M2
SUBLOTE SUBLOTE
5A 5B
PARTIDA “A” NUEVA NUEVA
PARTIDA CERRADA PARTIDA PARTIDA

5
 INDEPENDIZACIÓN DE UN PREDIO URBANO

POR CADA FRACCION DEL INMUEBLE

QUE SE TRANSFIERE, SE APERTURA
UNA PARTIDA REGISTRAL.
PREDIO URBANO
AREA DE 500M2 AREA
LOTE 5 MZ. A 300M2
SUBLOTE
5A
PARTIDA “A” NUEVA
SE MANTIENE PARTIDA
PORQUE EXISTE AREA
REMANENTE
NUEVA AREA 200M2

6
 INDEPENDIZACIÓN A NIVEL MUNICIPAL

i. Art. 60° del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios. (REQUISITOS)
ii. * Formulario único de Habilitación Urbana
(FUHU)
iii. * Anexo F, emitido por la Municipalidad
competente.
iv. * Plano Municipal de Subdivisión
v. * Plano Municipal de los lotes resultantes
vi. * Plano de Referencia Catastral de los predios
resultantes o la constancia negativa de catastro.

7
 INDEPENDIZACIÓN A NIVEL MUNICIPAL

i. Requisitos:

ii. Documento privado con firma certificada notarial,

suscrito por los copropietarios que no
intervinieron en el proceso de independización

8
 INDEPENDIZACIÓN A NIVEL MUNICIPAL

i. ¿Quién solicita la independización?

ii. Propietarios
iii. Copropietarios

9
 INDEPENDIZACIÓN A NIVEL MUNICIPAL

i. ¿Para que proceda la independización se requiera la

participación del 100% de los copropietarios?

10
 PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN BAJO LOS
ALCANCES DE LA LEY 27157

* Es un proceso simplificado
* No requiere de la autorización municipal ni de otra
autoridad.
• Se requiere de la intervención de un verificador
común (ing – arq)
• Intervención de los propietarios mediante el
Formulario FOR, con firmas certificadas por notario

11
PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN BAJO LOS ALCANCES
DE LA LEY 27157

Edificaciones construidas y demolidas

ejecutadas hasta el 31/12/2016, que
hayan sido construidas sin licencia de
construcción, conformidad de obra o
que no cuenten con declaratoria de
fábrica, independización y reglamento
interno.

12
PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN BAJO LOS ALCANCES
DE LA LEY 27157

Art. 24° del TUO del Reglamento de la Ley n°

27157:
Establece que el documento que da mérito a la
inscripción de la regularización es el FOR
(formulario registral) aprobado por la Sunarp, el
cual constituye titulo registral, cuando esta
debidamente llenad, firmado y acompañado de
la documentación que sustenta el derecho, acto
o contrato que se desea registrar.

13
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)

* Procede en predios urbanos con edificación.

Art. 7 de la Ley 27333, Ley complementaria a la

ley 26662 (ley de asuntos no contenciosos de competencia
notarial para la regularización de las edificaciones)

7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157

y de la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el
registro la previa autorización administrativa o municipal de
subdivisión o independización del terreno.
7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de regularización,
procederá a la desmembración o segregación de las unidades
inmobiliarias objeto de la regularización.

14
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)
Art. 4 de la Ley 27333, Ley complementaria a la
ley 26662 (ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial para la
regularización de las edificaciones.)
“La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se
realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº
27157 pudiendo también formalizarse mediante escritura pública,
de conformidad con el Artículo 2010 del Código Civil, en cuyo
caso deberá presentarse al Registro como parte notarial
únicamente el formulario registral debidamente llenado.

Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será

necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier
otra clase.

15
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)
Art. 61 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios
“Tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del
procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere
la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333, para efectuar las respectivas
independizaciones no será aplicable lo dispuesto en el artículo
60°. En estos casos, deberá presentarse formulario registral o
escritura pública acompañada de los siguientes documentos:
a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y
medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del
área remanente;
b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. (Hoy
Declaración Jurada efectuada por verificador Responsable)

16
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)
* Por excepción procede la subdivisión del predio,
sin requerir la intervención municipal, porque ya
existe un fraccionamiento de “hecho” mediante la
construcciones de las edificaciones
independientes (sublotes).

17
SUBDIVISION DE PREDIO URBANO

1
2
1 3
048 498 902 - 0000
9 4 - 0000
48 498 897
8 5
48 498 901 - 0000
º
77
B
7
A
6
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)

NOTA:

* LOS SUBLOTES DEBEN CONTAR CON MUROS O

CERCOS PERIMETICOS, QUE PERMITAN
EVIDENCIAR LA DIVISIÓN FACTICA DEL
PREDIO MATRIZ.

19
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)

NOTA:

* DEBERÁ VERIFICARSE QUE LA EDIFICACIÓN

MATERIA DE REGULARIZACIÓN CONLLEVO AL
FRACCIONAMIENTO DE HECHO DE PREDIO
MATRIZ.

20
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)

Jurisprudencia registral:

SUBDIVISIÓN POR REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N° 27157 No

procede inscribir la subdivisión por regularización al amparo de la Ley N° 27157
cuando la fábrica declarada en dicho procedimiento no conllevó al
fraccionamiento de hecho del predio.

21
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)

Jurisprudencia registral:

SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO ¿El requisito del FUHU y anexo F

para la subdivisión de predio urbano, previsto en el artículo 60 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, es un requisito
mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la resolución
municipal respectiva por ser un instrumento de mayor formalidad¿.

22
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)

Jurisprudencia registral:

SUBDIVISIÓN EN VÍA DE REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N° 27157

"Procede la subdivisión del predio al amparo de la Ley N° 27157, cuando existen
elementos que permiten establecer que la edificación declarada en vía de
regularización, conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz".
UBICACIÓN DEL PREDIO EN ZONA URBANA ¿Para efectos de determinar si es
aplicable la Ley 27157, cuando un predio obre inscrito como rústico, podrá
acreditarse que está ubicado en zona urbana, entre otros documentos, con el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la Municipalidad
respectiva o presentar los documentos que sustenten que se produjo el silencio
administrativo positivo¿.

23
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)

Jurisprudencia registral:

NATURALEZA URBANA DEL PREDIO A INDEPENDIZAR.-Si la resolución municipal

de subdivisión indica expresamente que el predio a independizar tiene naturaleza
urbana, las instancias registrales no podrán desconocer dicha declaración y/o
autorización de la autoridad municipal competente, sobre todo si el acto
administrativo por disposición legal se presume válido.

24
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)

Jurisprudencia registral:

SUBDIVISIÓN POR REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY Nº

27157 No corresponde inscribir la subdivisión por regularización al
amparo de la Ley Nº 27157 cuando la fábrica declarada en dicho
procedimiento no evidencia la división fáctica del predio.

25
 SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO (ley 27157)

Jurisprudencia registral:

SUBDIVISIÓN POR REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N°

27157 La subdivisión de predio urbano por regularización de
edificaciones previsto en la Ley N° 27157, procederá sólo cuando la
construcción de edificaciones independientes declaradas en vía de
regularización conllevó al fraccionamiento de hecho del predio
urbano matriz, lo cual podrá determinarse de la existencia de
unidades inmobiliarias independientes debidamente delimitadas
estructuralmente por muros, paredes o cercos.

26
 ACUMULACIÓN DE PREDIO URBANO
La acumulación es el acto registral que tiene por
objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y
se efectúa comprendiendo en una sola, dos o
más partidas independientes relativas a otros
tantos predios. Se realiza abriendo una nueva
partida registral y cerrando las partidas de los
predios acumulados, mediante anotación que
consigne la partida en la cual quedan
acumulados

27
 ACUMULACIÓN DE PREDIO URBANO (Requisitos)
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin
solución de continuidad.
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento
privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con
indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos
y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva
denominación, de ser el caso;
d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional
competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan
constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción
primigenia.
e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante
o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo
002-89- JUS, según sea el caso, salvo se trate de acumulación de
unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados en la Ley No.
27157.

28
 ACUMULACIÓN DE PREDIO URBANO (Requisitos)

No se requiere la presentación del:

Plano y código de referencia catastral del predio resultante o la

constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-
89- JUS, según sea el caso,

En los casos de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los

regímenes regulados en la Ley No. 27157.

29
 ACUMULACIONES

1
48 498 895 - 0000
2
1 3
0
9 48 498 903 - 0000
4
48 498
8 896 - 0000
5

6
 ACUMULACIÓN DE PREDIO URBANO

Jurisprudencia registral:

ACUMULACIÓN El literal d) del artículo 66 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios establece una excepción para la
presentación de la documentación técnica requerida en el caso de que
los predios a acumular hayan constituido previamente una sola
unidad inmobiliaria y se retorne a la descripción primigenia, es decir,
siempre que el predio resultante de la acumulación se adecúe
plenamente al predio originario. Entonces, si uno de los predios que se
pretenden acumular ha sufrido modificaciones físicas,
necesariamente deberá presentarse la documentación técnica
correspondiente, conforme a los artículos 66 y 67 del referido
reglamento.

31
 ACUMULACIÓN DE PREDIO URBANO

Jurisprudencia registral:

ACUMULACIÓN DE PREDIOS URBANOS EN ZONA CATASTRADA.-La

acumulación de predios urbanos se realiza sobre la base de la solicitud
del propietario y el plano de acumulación presentado, constituyendo
el plano y el código catastral documentación complementaria cuya
finalidad no es otra que mantener la correlación entre el Registro y el
catastro municipal respecto a las modificaciones en la descripción del
predio. Por lo tanto, las discrepancias entre el plano catastral y los
documentos que sustentarán la acumulación no constituyen obstáculo
para la inscripción en la medida que estos últimos se adecuan a los
antecedentes registrales.

32
 ACUMULACIÓN DE PREDIO URBANO

Jurisprudencia registral:

ACUMULACIÓN CON FÁBRICA INSCRITA: Cuando uno de los inmuebles materia de

acumulación contara con fábrica inscrita, cuya información gráfica no constase en el
Registro, debe graficarse en el plano de acumulación el área o áreas ocupadas por la
fábrica.

33
 LOTE MEDITERRANEO

Resolución : 137-2013-SUNARP-TR-T de 04/04/2013

Existencia de sub lote mediterráneo en un proceso de

subdivisión La imposibilidad de salida de un sub lote y su
comunicación con el exterior no obsta la inscripción de la
subdivisión rogada, más aún si se funda en una resolución
administrativa válida.

29/08/13 34
 LOTE MEDITERRANEO

Resolución : 1058-2013-SUNARP-TR-L de 26/06/2013

SERVIDUMBRE DE PASO No se requiere la constitución de

servidumbre de paso como acto necesario para la
inmatriculación de un predio mediterráneo.

29/08/13 35
 LOTE MEDITERRANEO

Resolución : 580-2019-SUNARP-TR-T

PREDIO MEDITERRÁNEO.- No es exigible la previa

constitución de servidumbre de paso cuando el predio cuya
inscripción se solicita no puede acceder a la vía pública

29/08/13 36
 CUANDO SE CONSTITUYE UNA CARGA
TECNICA?

CUANDO NO SE CUMPLA CON ALGUN PARAMETRO URBANISTICO,

PUEDE SER POR:

*Déficit de área Libre

*Déficit de estacionamiento
*Déficit de lote normativo
*Déficit de retiro mínimo
*Altura Máxima

29/08/13 37
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

¿PROCEDE LEVANTAR LAS CARGAS TECNICAS?

SI PROCEDE LEVANTAR UNA CARGA TECNICA, SIEMPRE Y

CUANDO EL VERIFICADOR RESPONSABLE SEÑALE QUE LA
EDIFICACIÓN A REGULARIZAR CUMPLIA CON LOS
PARAMETROS EXISTENTES A LA FECHA DE LA
FINALIZACIÓN DE LA OBRA, ELLO BAJO RESPONSABILIDAD
.

29/08/13 38
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

RESOLUCIÓN N°114-2020-SUNARP-TR-L

LEVANTAMIENTO DE CARGAS TÉCNICAS: "No procede

cuestionar en sede registral el nuevo informe técnico de
verificación que acredita el levantamiento de las
observaciones inscritas como cargas técnicas, porque
compete exclusivamente al verificador responsable y no al
registrador determinar la existencia de transgresiones a las
normas urbanísticas y edificatorias".

29/08/13 39
Levantamiento de cargas:
Un inmueble inscrito en la partida
42345467:

Asiento B0001 figura inscrita

declaratoria de fabrica, FF=10/06/1999

Asiento D0001 figura inscrita carga

técnica (área libre, altura máxima)
40
Levantamiento de cargas:
Se puede levantar dichas cargas?

Sí

Como?

Mediante un nuevo informe técnico de verificación, en donde se señale que a la

FF=10/06/1999, la edificación cumplía con los parámetros urbanísticos y
edificatorios.

Y de esta manera se procede al levantamiento de carga.

41
Levantamiento de cargas:
Un inmueble inscrito en la partida
42345467:

Asiento B0001 figura inscrita

declaratoria de fabrica, FF=10/06/1999

Asiento D0001 figura inscrita carga

técnica (alero externo)
42
Levantamiento de cargas:
Se puede levantar dichas cargas?

Sí

Como?

Mediante un nuevo informe técnico de verificación, en donde se señale que a la

FF=10/06/1999, la edificación cumplía con los parámetros urbanísticos y
edificatorios.

Y de esta manera se procede al levantamiento de carga del alero.

43
Nueva presentación:
Mediante título 23456-2020:
Se solicita la inscripción de declaratoria de fábrica.
• Aparentemente incumple el parámetro de retiro mínimo.

*Se puede dejar constancia en el informe técnico de verificación que la

edificación cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios
aplicables a la fecha de la finalización de la obra.

44
Nueva presentación:
Mediante título 23456-2020:
Se solicita la inscripción de declaratoria de fábrica de 6 pisos.
•Aparentemente incumple el parámetro de altura máxima y además de
ello requiere informe técnico de verificación.

1° DJ: Se puede dejar constancia en el informe técnico de verificación

que la edificación cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios
aplicables a la fecha de la finalización de la obra.

2° DJ: Se puede dejar constancia MEDIANTE DECLARACIÓN JURADA,

que la edificación materia de regularización no requiere de informe
técnico AD- HOC, bajo responsabilidad del verificador responsable.
45
DECLARATORIA DE FABRICA CON
SUBDIVISION DE LOTE
LEY 27157
FABRICA CON SUBDIVISION DE LOTE

1. FORMULARIO REGISTRAL N° 1 . LEY 27157

2. DECLARACION JURADA DE VERIFICADOR RESPONSABLE SEGÚN LEY 30830
3. DECLARACION JURADA DE VERIFICADOR RESPONSABLE SEGÚN LEY 27157
4. INFORME TECNICO DE VERIFICADOR
5. PLANO DE UBICACIÓN DEL LOTE MATRIZ
PLANO DE UBICACIÓN DEL LOTE A SUBDIVIR
6. PLANO PERIMETRICO DEL LOTE MATRIZ
PLANO PERIMETRICO DE LOS SUBLOTES A SUBDIVIDIR
7. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL LOTE MATRIZ
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL LOTE A SUBDIVIDIR
8. PLANO DE DISTRIBUCION DE LA DECLARATORIA DE FABRICA
9. PAGO DE DERECHO DE INSCRIPCION ANTE REGISTROS PUBLICOS
AREAS, LINDEROS Y COLINDANTES
DEL LOTE MATRIZ A SUBDIVIDIRSE
PARTIDA REGISTRAL N° 43725904

PROPIETARIOS
PROPIETARIO
ANEXO N° 1 USADO
CUANDO SON MAS DE 1 ARQ. MARISOL VILCHEZ
 PARTIDA REGISTRAL DEL TERRENO

MODALIDAD DE LA
ADQUISICION
DESCRIPCION DE AREAS DE LA DECLARATORIA DE FABRICA
AREA DEL AREAS TECHADAS
TERRENO SEGÚN
EL PLANO DE
UBICACION
AREA DEL TERRENO + ALERO AREA OCUPADA – AREA TECHADA =
EXTERIOR AREA LIBRE
 FORMULARIO REGISTRAL N° 1
LEY 27157
PROPIETARIOS

ARQUITECTO VERIFICADOR

FECHA DE CERTIFICACION DE INFORMACION

FORMULARIO REGISTRAL N° 1
LEY 27157
INFORME TECNICO DE
VERIFICADOR
INFORME TECNICO DE
VERIFICADOR
PLANO DE UBICACION

LOTE MATRIZ

ARQ. MARISOL VILCHEZ

PLANO DE DECLARATORIA
DE FABRICA
20.00
10.00 10.00

12.00
12.00

10.00 10.00
20.00
PLANO DE DECLARATORIA
DE FABRICA
20.00
10.00 10.00

12.00 12.00

10.00 10.00
20.00
PLANO DE DECLARATORIA
DE FABRICA
20.00
10.00 10.00

12.00 12.00

10.00 10.00
20.00
 PLANO DE UBICACIÓN
LOTE MATRIZ

LINDEROS
FRENTE 12.00ml
LADO DERECHO 20.00ml
LADO IZQUIERDO 20.00ml
FONDO 12.00ml

COLINDANTES
PLANO PERIMETRICO
LOTE MATRIZ
COORDENADAS
DATUM WGS-84
PLANO DE UBICACIÓN
DEL SUBLOTE 15B

LOTE SUBDIVIDO 15B

 COORDENADAS
DATUM WGS-84

LOTE SUBDIVIDO
SUB LOTE 15B
LOTE SUBDIVIDO 15 A
 COORDENADAS
DATUM WGS-84

LOTE SUBDIVIDO
SUB LOTE 15A
MEMORIA DESCRIPTIVA
LOTE MATRIZ

PARTIDA REGISTRAL LOTE MATR

AREA Y LINDEROS
DEL LOTE MATRIZ

CUADRO DE
COORDENADAS UTM-
WGS-84
MEMORIA DESCRIPTIVA
SUB LOTE 15-A

PARTIDA REGISTRAL LOTE MATR

COMOANTECEDENTE REGISTRA

AREA Y LINDEROS
DEL SUB LOTE 15A

CUADRO DE
COORDENADAS UTM-
WGS-84
MEMORIA DESCRIPTIVA
SUB LOTE 15-B

PARTIDA REGISTRAL LOTE MATR

COMO ANTECEDENTE REGISTRA

AREA Y LINDEROS
DEL SUB LOTE 15B

CUADRO DE
COORDENADAS UTM-
WGS-84
 GRACIAS

29/08/13 74