PRINCIPIOS REGISTRALES

GUIA DE ESTUDIO

Los principios registrales pueden ser definidos como las formulaciones

técnico-jurídicas extraídas de las diversas legislaciones, que expresan
sintéticamente características básicas de un sistema registral
inmobiliario (Villaro).

Son pautas de interpretación, líneas directrices; los criterios básicos

que conforman el sistema de publicidad jurídica inmobiliaria. No son
considerados, como sí lo son los principios generales del derecho, en
un sentido universal, filosófico y uniforme para cualquier
ordenamiento positivo, por ello Hernández Gil expresa que no ve en
ellos reglas permanentes, de valor universal, sino reglas de derecho
positivo, cambiantes y variables como los mismos medios de que el
ordenamiento jurídico puede servirse para la realización de la
seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Así, distintos autores han
desarrollado sus propios conceptos para referirse a los principios
registrales, siempre partiendo de la premisa de que constituyen la base
de los sistemas registrales.

Roca Sastre considera que los principios registrales constituyen el

resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del
ordenamiento jurídico sobre la materia, manifestada en una seria de
criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices
del sistema inmobiliario registral.

El primer autor que incursionó en el estudio de los principios

registrales, aunque en realidad denominados “principios hipotecarios”
fue el español Jerónimo Gonzáles, que entre los años 1926 y 1929
publicó una serie de artículos que luego recopiló en un libro que llamó
“Principios hipotecarios” y que produjo el impulso doctrinario del
estudio de la publicidad registral en España. De las obras producidas
por los hipotecaristas españoles como Jerónimo Gonzales, Roca Sastre,
Hernández Gil, Sanz Fernández entre otros, se nutrieron los autores
argentinos Edgardo Scotti y Miguel Falbo encargados en el año 1966
de la redacción del anteproyecto que diera lugar a la sanción de la Ley
Nacional 17.801, por la cual se establece el régimen de publicidad
inmobiliario para nuestro país.

La Ley Hipotecaria Española de 1861, en su exposición de motivos se

refiere al principio de inscripción y al de transcripción como modos
diferentes de llevar el registro. En su momento la discusión acerca del
alcance de esos principios registrales inmobiliarios ó principios
hipotecarios, también se extendió a su enumeración. La exposición de
motivos del proyecto de reforma de la mencionada ley, del año 1944, se
refirió expresamente a los principios de legalidad, publicidad, tracto
sucesivo, especialidad, legitimación y fé pública registral; luego la
doctrina indicaría además, el de rogación y el de prioridad.

En los fundamentos del anteproyecto de ley registral, que elaboraran

en 1966 Scotti y Falbo, se explicaba cómo se habían adoptado los
distintos principios registrales; por lo tanto y de acuerdo con la
expresión de sus autores, en la ley registral argentina tenemos
expresamente regulados cinco principios que resultan ser los más
generales: rogación, legalidad, determinación, tracto sucesivo y
prioridad; no trata la legitimación ni la fé pública registral, ni como
principios ni como efectos de la inscripción

La enumeración de principios es una cuestión de perspectiva, de rigor

intelectual y de inclinación personal, desde que todos, de un modo u
otro, implican condiciones y efectos de la inscripción o reglas
organizativas de la publicidad. Lo importante, es la claridad en el
punto de vista adoptado, la validez de la formulación general que se
hace, su fundamento en la ley positiva y el contenido que se le asigna.

Así como no existe uniformidad en cuanto al número de principios

existentes en la legislación comparada, lo mismo ocurre con nuestra
doctrina nacional al momento de tener que enumerar los principios
registrales a los que se ha ajustado la ley 17.801. Pero en líneas
generales con mayor o menor coincidencia sobre unos u otros, los
principios que pueden inducirse de nuestro ordenamiento legal son:
Inscripción, Rogación, Legalidad, Especialidad, Tracto Sucesivo,
Prioridad y Publicidad. Villaro enumera los principios que según su
criterio se infieren de los fundamentos de los autores del anteproyecto
de la ley 17.801, rogación, legalidad, especialidad, tracto sucesivo y
prioridad.

A continuación haremos un breve análisis de ellos ya que los mismos

serán desarrollados en las próximas clases.

PRINCIPIO DE INSCRIPCION

La inscripción registral tiene, en nuestro sistema normativo, la

trascendental función de dar publicidad, considerada ésta en un
sentido jurídico; de la constitución, modificación, transmisión y
extinción de derechos reales sobre inmuebles, produciendo la misma
los siguientes efectos jurídicos: la oponibilidad de la mutación real a la
comunidad en general y a ciertos terceros en particular, facilitando el
tráfico de los bienes, otorgando seguridad jurídica a la operaciones
realizadas sobre inmuebles y posibilitando el acceso al conocimiento de
una situación registral a todo interesado.

Se efectúa a través de breves notas que permitan la identificación del

inmueble (medidas, linderos, nomenclatura catastral, etc.), sus
titulares, la modificación o afectación del derecho real que recae sobre
el mismo y el negocio jurídico causal que da nacimiento a dicha
registración.

La Ley 17.801 nos muestra en su art. 2 el sistema adoptado por

nuestro ordenamiento jurídico: “… en los mencionados registros se
inscribirán o anotarán según corresponda, los siguientes
documentos…”. La inscripción registral tiene efecto DECLARATIVO, ya
que el acto objeto de la inscripción existe antes del ingreso del
documento al registro. En este sentido decimos que la “mutación
jurídico real inmobiliaria se opera independientemente de su
registración”; es necesaria para que la misma sea oponible a terceros.
Por inscripción se entiende la toma de razón (o asiento principal) de
carácter definitivo, provisional o condicional que se practica en el
matrícula como consecuencia de la presentación de un documento
público dispositivo, declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho
real, con la finalidad y efectos que resulten de la ley; mientras que la
anotación hace referencia a un asiento temporal que se practica con
relación a una inscripción, como consecuencia de la presentación de
un documento; por ejemplo: la toma de razón de una medida de no
innovar, de un embargo, o de otra medida cautelar.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

La regla general es que el Registro no actúa de oficio sino a petición de

parte o autoridad judicial o administrativa; el artículo 6° de la ley
17.801 consagra el principio de rogación por el cual toda modificación
de una determinada situación registral debe ser solicitada por una
persona legitimada para ello; el funcionario autorizante del documento
que se pretende inscribir o anotar o su reemplazante legal; quien
tuviere interés legítimo en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Forma de la Rogación Siendo este principio de naturaleza procesal la

ley 17.801 dispone en su art. 7 que “la petición será redactada en la
forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentación
local”.

Efectos de la Rogación La solicitud de inscripción de un documento

en el registro, lo que llamamos “rogación”, provoca que el registrador
extienda la constancia de dicha petición en el libro de ordenamiento
diario que al efecto lleva el organismo (art. 40). Como lo explica
Cornejo citando a Ruiz Erenchun “… únicamente efectuando el asiento
se habrá rogado inscripción o anotación y por ende solo así tiene
exteriorización registral la rogación….” Es importante el asiento de
presentación de la solicitud de registración en el libro diario, porque a
partir de ese momento el documento que ingresó al registro obtiene
estado registral.-
Quien está habilitado para solicitarla también lo está para dejarla sin
efecto, es decir para desistir de la petición.-

Hay excepciones al principio de rogación que se vinculan con un hecho

jurídico natural: el transcurso del tiempo, el cual produce sus efectos
registrales sin petición expresa. El artículo 37 de la Ley Registral
establece la caducidad de pleno derecho de: a) la inscripción de la
hipoteca al vencimiento del plazo legal si antes no se renovara; y b) las
anotaciones de embargos, inhibiciones y otras providencias cautelares
a los 5 años. Asimismo, por el transcurso del tiempo, caducan las
anotaciones referentes a la expedición de certificados con reserva de
prioridad (artículos 24 y 25, Ley Registral), y las anotaciones
provisorias por 180 días, que pierden su validez de manera automática
(artículo 9°, inciso b, Ley Registral).

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

En materia registral es la consecuencia de un carácter esencial que

poseen todas las relaciones jurídicas, ello es, la necesidad de que el
objeto de esa relación sea determinado o determinable. Villaro lo
define, haciendo referencia al derecho registral, aunque prefiere
llamarlo “principio de determinación”, diciendo que “este principio
establece, como condición de las inscripciones, la determinación
jurídica y técnica de los inmuebles, de los actos causales que originan
aquellas, y de los derechos a los que sirven de título, así como de sus
titulares”.

En nuestro ordenamiento positivo registral el principio en cuestión se

materializa a través del procedimiento de matriculación de inmuebles
que prescribe el art. 10 de la ley 17.801: “Los inmuebles respecto de
los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere
el artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación…”; y la adopción del sistema de folio
real para llevar a cabo las registraciones correspondientes a cada
inmueble (art. 11). En oportunidad de las VI Reunión Nacional de
Directores de Registros de la Propiedad Inmueble se definió a la
matriculación como el “procedimiento que, tomando como base una
inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma originaria o
por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo folio
donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento
que, mientras no se presente otro documento público posterior que
modifique dicha determinación, permanece inalterable”. Los artículos
12 y 13 de la Ley 17801 establecen los procedimientos para dicha
matriculación.

Es importante para todo éste procedimiento una coordinada relación

entre la Dirección de Catastro Territorial y el Registro de la Propiedad
Inmueble.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

La Ley 17.801 legisla minuciosamente sobre este principio desde

dos aspectos: uno el tradicional, que tiene reflejo en todas las
legislaciones, que se denomina de prioridad pura o directa, cuya
premisa es prior tempore potior jure; es decir que los derechos se
consagrarán y será guardada su posición registral a través de la
cronología, así el art. 19 de la Ley Registral establece: “La prioridad
entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y número de presentación
asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el
artículo 40…” y éste último nos dice que: “El Registro por los
procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará
un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación
de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número
correlativo que les corresponda”.

La prioridad tomada bajo este aspecto, abarca todos los documentos

que ingresen, tanto judiciales, notariales o administrativos.

El otro aspecto, está referido a lo que denominamos prioridad

indirecta Este aspecto de la prioridad indirecta es producto de la
elaboración armoniosa de varios artículos. Así, el Art. 22 expresa: “La
plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos… sólo
podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones…”. El
Art. siguiente, 23 establece que para autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales
sobre inmuebles se debe tener a la vista el título inscripto en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto. A partir de aquí
ingresamos en la “reserva de prioridad”, es decir la protección que fija
la ley para el cumplimiento de sus normas cerrando el camino para
quien llega atrás, por los plazos que la misma establece. Rige el Art. 24
que nos marca el plazo de validez de los certificados.- Esta certificación
producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera,
en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento
se hubiere solicitado. La Reserva es para el Registro Notarial que se
indica en la solicitud; por lo tanto pueden autorizar la escritura tanto
el Notario Titular como su Adscripto. Es una protección para el negocio
jurídico en gestación. Autorizada la escritura, expedida la primera
copia o testimonio, debe ingresar para su registración dentro de los 45
días tal como surge del art.5.-Evidentemente entonces quien haya
cumplido con todos los pasos indicados hasta aquí, gozarán de esta
prioridad indirecta.-

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:

También llamado de “previa inscripción”, está contenido en el art. 15

de la Ley 17.801 que consagra expresamente este principio
estableciendo que: “No se registrará documento en el que aparezca
como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio
deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y
de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.

El artículo transcripto reproduce el artículo 15 del Decreto-Ley 11.643

de la Provincia de Buenos Aires; siendo la fuente originaria el artículo
20 de la Ley Hipotecaria española. SCOTTI y FALBO, al fundamentar el
proyecto de la Ley Nacional Registral, en la III Reunión Nacional de
Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, celebrada en Santa
Fe en 1966, expresaban que “Un buen sistema registral inmobiliario
debe estar estructurado de manera tal que cada inscripción se apoye
en otra anterior, de modo que en los folios registrales pueda seguirse el
historial completo de la propiedad. De esta manera los negocios
dispositivos aparecen formando un encadenamiento perfecto, como si
se derivaran los unos de los otros sin solución de continuidad”. Su
finalidad es organizar los asientos registrales de manera que expresen
con la mayor exactitud la sucesión de los derechos que se refieren a un
inmueble previamente determinado y matriculado, de suerte que haya
siempre un enlace entre el derecho del titular actual con el inmediato
anterior.

Por su parte, LOPEZ DE ZAVALIA divide el artículo 15 de la Ley 17.801

en dos partes: en la primera se establece el principio de identidad, que
es propiamente el que regula el tracto sucesivo, y la segunda parte
prevé el principio de continuidad que, en realidad, es una aplicación de
la primera, sosteniendo que el Registro exige para inscribir o anotar el
derecho, que su titular invoque una “filiación de tipo contractual o
legal” con el que figura en el folio personal o real, según correspondiere
a la técnica de individualización de los asientos registrales.-

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO

Es una modalidad del Tracto Sucesivo, se encuentra regulado en el

art. 16 de la Ley 17801: “No será necesaria la previa inscripción o
anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los

herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su
nombre;
 b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores
transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la

partición de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en

forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la

relación de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que
figure inscripto en el Registro, circunstancia que se
consignará en el folio respectivo”.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

En los fundamentos del proyecto de ley nacional registral, Scotti y

Falbo escribieron: “el principio de legalidad es de la esencia de toda
organización registral y consiste en la atribución que tiene el
registrador de examinar el documento cuya inscripción o anotación se
solicite, a los efectos de verificar si reúne los presupuestos legales
necesarios para poder ingresar al registro”, y que “su efectividad
resulta de la facultad de calificación o de observación que tiene el
registrador”.

Este principio no es propio del Derecho Registral; el mismo supone que

la actividad del Estado está sujeta a la ley y éste debe producir todos
los actos que por la estructura constitucional le son atribuidos, a fin
de asegurar que las decisiones del poder no se deban al arbitrio del
funcionario, sino a normas que, por encima de él, exhiben una mayor
vocación de perdurabilidad. Cerciorarse de la legalidad de los actos
afianza la seguridad jurídica y constituye un valor trascendente para
los intereses particulares en juego. En consecuencia, el accionar de la
administración e instituciones creadas por la ley afianza la seguridad
jurídica. Así tenemos legalidad en la sentencia del juez, en la sanción
de una ley, en la firma de un decreto, en la función del registrador, en
la actuación del notario.

En el derecho registral, la legalidad implica un derecho y un deber

para el registrador y el rogante. Al registrador le permite controlar
aspectos del documento, en los límites y con el alcance que la ley le fija
y al rogante le permite que el registrador adecue su comportamiento a
la ley.

El control del documento que realiza el registrador se hace efectivo a

través de la función calificadora.- La calificación registral se lleva a
cabo examinando los documentos auténticos que acceden para su
inscripción, los cuales deben: a) estar constituidos por escritura
notarial, o resolución judicial o administrativa según legalmente
corresponda; b) tener las formalidades establecidas por las leyes y
estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para
hacerlo; c) revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o
con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de
registración. Son elementos a calificar por el registrador: 1) La
competencia material y territorial del registro; 2) la rogación, la
legitimación registral, la especialidad, el tracto sucesivo, la prioridad,
3) la legalidad de las formas extrínsecas; 4) las constancias que
resultan del documento y sean necesarias para posibilitar su
inscripción, ateniéndose a lo que resulte de ellos y de los asientos
respectivos; 5) las nulidades absolutas y manifiestas. Es un deber
inexcusable observar el documento presentado cuando: a) está viciado
de nulidad absoluta y manifiesta; b) por presentar algún defecto
subsanable, con la finalidad de que se proceda a su rectificación previa
inscripción provisoria.
El estudio también comprende aspectos vinculados con el contenido
del acto que surgen del documento, ya que el ordenamiento señala la
competencia del registrador para calificar la nulidad absoluta y
manifiesta.

El control de legalidad registral no comprende lo que ha sido calificado

por el autor del documento, salvo que se trate de una nulidad absoluta
manifiesta. Si el documento es observado por el registrador, el
interesado tendrá las siguientes opciones: a) cumplir con las
observaciones formuladas al documento o b) promover la revisión por
el procedimiento recursivo que corresponda considerando que la
calificación no se ajusta a derecho. El conflicto que provoca la
calificación registral negativa del documento registrable podrá derivar
en los recursos internos, y si el Registro no rectifica la calificación,
agotado el trámite interno, el interesado podrá promover el contencioso
registral.-