Valoración Masiva Inmobiliaria en La Parroquia Olegario Villalobos y Su Vinculacion Con El Registro Público

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD DEL ZULIA

FACULTAD DE INGENIERÍA
ESCUELA DE INGENIERÍA GEODESICA
DEPARTAMENTO DE GEOINFORMÁTICA
LABORATORIO DE CATASTRO Y AVALÚO INMOBILIARIO
VALORACIÓN MASIVA INMOBILIARIA EN LA

PARROQUIA OLEGARIO VILLALOBOS Y SU VINCULACION CON EL REGISTRO
PÚBLICO
Trabajo Especial de Grado para optar al título de:
INGENIERO GEODESTA
Presentado por:
Agrim. Guerrero A. Alba M. Agrim. Leal B. Aldryn A.

C.I-V: 23.828.113 C.I-V: 6.747.201
TUTOR ACADEMICO:
Prof. Yogry Castillo
Maracaibo, mayo del 2022.

Valoración masiva inmobiliaria en la parroquia Olegario Villalobos y su vinculación con el registro público.
iii
Guerrero A; Leal A.: “VALORACIÓN MASIVA INMOBILIARIA EN LA

PARROQUIA OLEGARIO VILLALOBOS Y SU VINCULACION CON EL
REGISTRO PÚBLICO”. Trabajo especial de Grado. Universidad del Zulia. Facultad de
Ingeniería. Escuela de Ingeniería Geodésica. Maracaibo, Venezuela, marzo 2022, Pág. 76.
Tutor: Prof. Castillo, Yogry.
RESUMEN
La desactualización de la información catastral del municipio Maracaibo hace necesario un

sistema de valoración masiva que es un método de fiscal apropiado en función de la rapidez que
exige la recaudación tributaria a los fines de garantizar al municipio la aplicación financiera de
los recursos económicas en los distintos programas y proyectos de la Corporación Municipal que
buscar incremental la satisfacción de las necesidades de los contribuyentes. En el siguiente
trabajo especial de grado se realizará un estudio para probar la factibilidad de crear un sistema de
valoración masiva catastral y su vinculación con Registro Público para cumplir con la necesaria
georreferencia espacial, así como la tenencia jurídica del territorio municipal para lo cual se
utilizó la información de la Parroquia Olegario Villalobos como base para el estudio.
Palabras claves: Valoración masiva, Registro Público, Catastro, georreferencia.
Correros electrónicos: albag065@gmail.com ; aldrynleal@gmail.com

iv
Guerrero A; Leal A.: “MASSIVE REAL ESTATE ASSESSMENT IN THE OLEGARIO

VILLALOBOS PARISH AND ITS LINK WITH THE PUBLIC REGISTRY”. Degree
thesis. University of Zulia. Faculty of Engineering. School of Geodetic Engineering. Maracaibo,
Venezuela, March 2022, Page 132. Tutor: Prof. Castillo, Yogry.
ABSTRACT
The obsolescence of the cadastral information of the Maracaibo municipality makes necessary a
massive valuation system that is an appropriate tax method based on the speed required for tax
collection in order to guarantee the municipality the financial application of the economic
resources in the different programs and projects of the Municipal Corporation that seek to
increase the satisfaction of the taxpayers' needs. In the following special degree work, a study
will be carried out to test the feasibility of creating a massive cadastral valuation system and its
link with the Public Registry to comply with the necessary spatial georeference, as well as the
legal tenure of the municipal territory for which it was used the information of the Olegario
Villalobos Parish as a basis for the study.
Keywords: Mass valuation, Public Registry, Cadastre, georeference.
Emails: albag065@gmail.com ; aldrynleal@gmail.com
v
DEDICATORIA
A DIOS, por ser mi guía, por cuidarme, por darme fe y esperanza para dar cumplimiento a mis
metas.
A MIS PADRES, mi madre Alba Arias, quien me ha brindado todo su apoyo, amor,
paciencia y esfuerzo que me han permitido llegar a cumplir hoy un sueño más, gracias por
inculcar en mí el ejemplo de esfuerzo y valentía, de no temer ante las adversidades. A mi
padre José Guerrero, por su apoyo y constancia.
A MI HERMANO, Daniel Guerrero, a pesar de que nos veíamos muy poco y estábamos tan
lejos, siempre recibí su apoyo incondicional y me dio ánimos para seguir adelante.
A MI MANA, Chirles Gómez, quien se convirtió en mi compañera de estudios, mejor amiga

y hermana que la vida me regaló, ella ha sido una pieza fundamental en este proyecto tan
importante en mi vida, por su apoyo y su amistad incondicional. Gracias pequeña, por tanto.
A TODOS MIS AMIGOS, Meileen M., Mariaely P., Valmore A., Marcial A., María
Fernanda R., que me apoyaron cuando lo necesite, por extender su mano en los momentos
difíciles y por el amor brindado cada día, siempre los llevo en mi corazón.
Finalmente quiero dedicar esta tesis a muchas personas que están presentes en mis
pensamientos, que de una u otra forma me apoyaron y ayudaron durante este proceso.
Guerrero A. Alba M.
vi
DEDICATORIA
Le dedico este gran logro a mi Ángel de la Guarda, por haberme guiado, ayudado y conducido
en este camino y por darme el entendimiento para culminar esta etapa tan importante para
mí.
A MI ESPOSA, Mayela por darme todo su apoyo incondicional.
A MIS PADRES, Gusmildo y Olis por su gran apoyo moral, emocional y económico, ya que sin
ellos no hubiera podido lograr mis metas.
A LA FAMILIA, de Maye por darme un apoyo tan grande que no tengo manera de
agradecérselo.
A MI HERMANO, Andry mi Ángel guardián que desde el cielo está orgulloso de que por fin
haya culminado con esta etapa.
Muchas gracias a todos.

Leal B. Aldryn A.
vii
AGRADECIMIENTOS
A LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA, a toda la Facultad de Ingeniería, y en especial a la

Escuela de Ingeniería Geodésica, por abrirme las puertas y ser parte de ella.
A MIS PROFESORES, en especial al Prof. Yogry Castillo y el profesor Abel González,

quienes estuvieron con nosotros en este proyecto. A todos, quienes con la enseñanza de sus
valiosos conocimientos hicieron que creciera día a día como profesional, gracias a cada uno
por su paciencia, dedicación, apoyo incondicional y amistad.
A MI COMPANERO DE TESIS, por se un valioso apoyo en este proyecto tan importante,

ser constante y perseverante.
A todos, muchas gracias.

Guerrero A. Alba M.
viii
AGRADECIMIENTOS
Le agradezco al gran Poder de Dios todo poderoso por iluminarme el camino para lograr esta
meta.
A MIS PADRES, Gumildo y Olis por traerme al mundo, por todo su amor incondicional y por
todo su apoyo.
A MI HERMANO, Andry por todo su apoyo.
A MIS COMPAÑEROS, de trabajo en Inttec por todas las veces que me incentivaron.
A MI COMPAÑERA DE TESIS, Alba todo por su apoyo.
A LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA, por abrirme sus puertas y permitirme ser parte de ella.
A MIS PROFESORES, por su apoyo a por brindarme sus conocimientos y por ser mis modelos
a seguir.
Y ante todo a mi fuerza espiritual para salir adelante y haber vencido los obstáculos para
alcanzado esta meta.
A todos muchas Gracias.

Leal B. Aldryn A.
ix
INDICE
RESUMEN....................................................................................................................................iv
ABSTRACT...................................................................................................................................v
DEDICATORIA...........................................................................................................................vi
DEDICATORIA..........................................................................................................................vii
AGRADECIMIENTOS............................................................................................................viii
AGRADECIMIENTOS...............................................................................................................ix
INDICE...........................................................................................................................................x
INDICE DE TABLA.................................................................................................................xiii
INDICE DE FIGURA................................................................................................................xiv
INTRODUCCION.......................................................................................................................xv
CAPITULO I...............................................................................................................................13
GENERALIDADES DEL PROBLEMA.................................................................................13
1.1.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA..........................................................................13
1.2.- OBJETIVOS......................................................................................................................15
1.2.1.- OBJETIVOS GENERALES.......................................................................................15
1.2.2.- OBJETIVOS ESPECIFICOS......................................................................................15
1.3.- JUSTIFICACION..............................................................................................................16
1.4.- DELIMITACION ESPACIAL..........................................................................................16
1.5.- DELIMITACION TEMPORAL........................................................................................17
1.6.- ANTECEDENTES.............................................................................................................17
CAPITULO II..............................................................................................................................21
MARCO TEORICO...................................................................................................................21
2.1.- TIPOS DE SISTEMAS CATASTRALES.........................................................................21

x
2.2.- ASPECTOS FÍSICOS, JURÍDICOS Y VALORATIVOS................................................21
2.2.1.- ASPECTOS FÍSICOS.................................................................................................21
2.2.2.- ASPECTOS JURÍDICOS...........................................................................................22
2.2.3.- ASPECTOS VALORATIVOS...................................................................................22
2.3.- PROBLEMAS....................................................................................................................23
2.4.- MÉTODOS DE VALUACIÓN DE APLICACIÓN UNIVERSAL..................................28
2.4.1.- El Método de Mercado................................................................................................28
2.4.2.- El Método de Ingreso o de Capitalización..................................................................28
2.4.3.- El Método del Costo...................................................................................................28
2.4.4.- El proceso de evaluación masiva................................................................................29
2.4.5.- Actualización del Catastro..........................................................................................30
2.5.- FICHA CATASTRAL.......................................................................................................31
2.6.- CODIGO CATASTRAL....................................................................................................32
2.7.- AVALÚO CATASTRAL..................................................................................................32
2.8.- PRECIO UNITARIO.........................................................................................................32
2.9.- JUSTIPRECIO...................................................................................................................33
2.10.- VINCULACIÓN CATASTRO- REGISTRO..................................................................33
2.11.- LEY DEL REGISTRO PÚBLICO Y NOTARIADO......................................................34
2.12.- LEY DE GEOGRAFIA CARTOGRAFIA, Y CATASTRO NACIONAL.....................35
2.12.1.- De la formación y conservación del catastro............................................................35
2.12.2.- Del aspecto físico, jurídico y valorativo del Catastro...............................................36
2.12.3.- De la vinculación del catastro con el registro público..............................................39
CAPITULO III............................................................................................................................40
MARCO METODOLÓGICO...................................................................................................40
3.1.- TIPO DE INVESTIGACIÓN............................................................................................40

xi
3.2.- DISENO DE LA INVESTIGACION................................................................................40
3.2.1.- Población y Muestra....................................................................................................40
3.3.- PROCEDIMIENTO Y TÉCNICAS DE RECOLECCION DE DATOS...........................40
CAPITULO IV............................................................................................................................43
ANÁLISIS....................................................................................................................................43
4.1.- BRIGADA DE CONTROL URBANO DE LA ALCALDÍA DE MARACAIBO...........43
4.2.- OFICINA MUNICIPAL DE PLANIFICACIÓN URBANA............................................49
4.3.- OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO...................................................................53
4.3.1.- Cálculo de los Referenciales.......................................................................................54
4.4.- ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS................................................................................55
CONCLUSION............................................................................................................................61
RECOMENDACIONES.............................................................................................................62
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.....................................................................................63
xii
INDICE DE TABLA
Tabla N°1. Código Catastral en el ámbito Urbano y Rural. Fuente: Laboratorio de Catastro
de la Universidad Del Zulia.........................................................................................................32
Tabla N°2. Cronograma de Actividades. Fuente: Elaboración propia.....................................42
Tabla N°3. Ejemplos de expedientes de la parroquia Olegario Villalobos revisados en

OMPU (Sector 001). Fuente: OMPU Maracaibo.......................................................................51

OMPU............................................................................................................................................51


Tabla N°7 Índice del Producto al Consumidor (IPC). Fuente: Banco Central de Venezuela
(BCV).............................................................................................................................................56
Tabla N°8. Precios Unitarios de Terrenos Homologados de la Parroquia Olegario

Villalobos. Fuente: Elaboración propia......................................................................................57
Tabla N°9. Valores de los precios unitarios de construcción para Apartamentos en el Sector
011. Fuente: Elaboración propia..................................................................................................58
Tabla N°10. Precios Unitarios del área de construcción en casas homologadas de la

Parroquia Olegario Villalobos. Fuente: Elaboración propia.....................................................59
Tabla N°11. Precios Unitarios del área de construcción en apartamentos y locales

comerciales homologados de la Parroquia Olegario Villalobos. Fuente: Elaboración propia 59
Tabla N°12. Precios Unitarios del área de construcción en galpones homologados de la

Parroquia Olegario Villalobos. Fuente: Elaboración propia.....................................................60
xiii
INDICE DE FIGURA
Figura N°1. Delimitación del área de estudio. Parroquia Olegario Villalobos. Fuente:
Google Maps.................................................................................................................................17
Figura N°2 Valores de los precios unitarios de construcción para Casas y Galpones en el
Sector 011. Fuente: Elaboración propia......................................................................................58
Figura N°3. Planilla Sector 001..................................................................................................65
Figura N°10. Planilla Sector 008................................................................................................68
xiv
INTRODUCCION
El presente trabajo está desglosado en tres capítulos donde se exponen profundamente teorías
del catastro y su vinculación con el Registro Público, ya que, mediante este proyecto, se cumplió
con los pasos iniciales que conllevan a la interacción de una Oficina de Catastro con el Registro
Inmobiliario de la misma ciudad.
En el capítulo I, se plantea el problema de la desactualización de la información catastral que es

producida por el incremento de compras y ventas inmobiliarias, y la necesidad de su rápida
actualización, por lo que se plantea, la creación de una oficina multidisciplinaria que involucre
los procesos que se deben realizar en la oficina de catastro y en el registro inmobiliario al
momento de comprar o vender un inmueble para hacer de este proceso, un proceso automatizado.
En esta fase piloto, se inicia el estudio con la parroquia Olegario Villalobos, debido a que esta es
la que posee mayor movimiento inmobiliario, y la que recauda mayor cantidad de impuestos
inmobiliarios.
En el capítulo II se menciona la base teórica con la que se trabajó en este proyecto, donde uno de
los puntos más importantes es la Teoría de Implementación de un sistema Catastral, y los
aspectos que conlleva realizarlo, como son sus aspectos físicos, jurídicos y valorativos. Otro
punto importante es el de los diferentes tipos de problemas que se pueden presentar en el proceso,
y los diferentes tópicos que se deben tomar en cuenta. Entre estos podemos mencionar el tipo de
ciudad donde se quiera implementar, la cantidad de información que se va a registrar, los
métodos de valuación que se implementarán, entre otros.
También se hace referencia a la teoría de la ficha catastral, código catastral, avalúo, precio
unitario, y justiprecio; concepto que no son menos importante que los mencionados anteriormente
ya que estos son la base en la creación de un sistema de catastro urbano o rural para una ciudad.
Sumado a esto se establece la vinculación Catastro-Registro y las leyes que lo amparan. En el
capítulo III se menciona las diferentes etapas que conllevan la realización de este trabajo y la
metodología aplicada para ello. Se establecieron tres lugares de trabajo, La Oficina Municipal de
Planificación Urbana del Municipio Maracaibo, La Brigada de Control Urbano del Municipio, y
xv
La Oficina de Registro Inmobiliario de Maracaibo. En cada uno de los lugares se realizaron

trabajos correspondientes a cada etapa primordiales para la culminación del proyecto.
xvi
CAPITULO I
GENERALIDADES DEL PROBLEMA
1.1.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Durante los últimos años en el Municipio Maracaibo se han incrementado las operaciones de
ventas de bienes inmuebles localizados en el mismo, esto debido al crecimiento económico y a
las nuevas políticas económicas implementadas por el gobierno nacional tanto para la adquisición
de viviendas, apartamentos, locales comerciales entre otros, como la adquisición de terrenos para
la construcción de desarrollos urbanísticos y comerciales financiados tanto por la empresa
privada como por el mismo gobierno nacional para cumplir con ello con la demanda, que está aún
en crecimiento por parte de la población. Esto puede observarse a nivel de las operaciones de
compra–venta que se realizan diariamente en los tres circuitos de las oficinas de registro
inmobiliario del Municipio Maracaibo.
Para llevar a cabo estas operaciones en los tres circuitos de las oficinas de registro se establecen
una serie de requisitos para poder llevar a cabo esta operación entre los cuales podemos
mencionar la solvencia municipal, el plano de mensura, la cedula catastral, justiprecio, avalúos
inmobiliarios, etc. Todo esto establecidos en la ley de Registro Público y en la ley de Geografía
Cartografía y Catastro Nacional, que establece la vinculación entre las oficinas de registro
público y las direcciones de catastro de todo el territorio nacional.
La Dirección de Catastro es la oficina encargada de suministrar estos requisitos a los usuarios que
diariamente se dirigen a realizar las diferentes solicitudes, en la oficina se reciben en un promedio
diario alrededor de doscientas solicitudes entre solvencias municipales cedula catastral avalúos y
justiprecio entre otros, los cuales tienen un tiempo establecido para su procesamiento, que a veces
se torna hasta mayor en algunos casos ocasionando molestias y quejas entre los usuarios que
diariamente van a la Dirección de Catastro, todo esto debido a la falta de automatización de los
procesos y a los métodos clásicos para llevar a cabo el procesamiento de la gran cantidad de
solicitudes que entran diariamente.
13
Así mismo los valores y data que son utilizados para la realización de los diferentes cálculos que
se realizan para solicitudes, se encuentran desactualizados implicando un proceso adicional para
tratar de ajustarlos a la fecha actual. Por se requiere llevar a cabo una automatización y
actualización de los procesos de las diferentes solicitudes que se realizan diariamente en la
dirección de catastro y por se están haciendo un proyecto en donde la oficina de catastro va a ser
una oficina multifinalitaria, para eso se lleva a cabo un proyecto que involucra, tanto la
actualización de cada uno de los procesos de solicitudes como su automatización esto se está
realizando en diferentes fases como son la actualización cartográfica del Municipio Maracaibo
con la realización del vuelo ejecutado en el año 2006, y que está en la fase de sectorización y
creación de un sistema de información geográfico que permita llevar a cabo el inventario tanto
físico, valorativo y jurídico de todos los inmuebles ubicados en el municipio, realización del
censo catastral todos esto involucra la creación de una base de datos que contenga todos estos
requerimientos, es ahí donde se fundamenta este Trabajo Especial de Grado.
La Dirección de Catastro para cumplir con esta meta decidió llevar a cabo este proyecto en varias
fases, y llevarlo a cabo en la Parroquia Olegario Villalobos por ser la Parroquia en la cual se han
registrado más procesos de solicitudes de compra venta de bienes inmuebles y estar
completamente terminado tanto el proceso de vectorización como el de sectorización y censo
catastral, estableciéndose como Parroquia Piloto, se requiere la creación de una base de datos que
permita el procesamiento de las diferentes solicitudes que se realizan en la dirección de catastro
en este Trabajo Especial de Grado se plantea la creación de una base de datos que contenga toda
la información de la operaciones de compra venta que se han realizado en la Parroquia Olegario
Villalobos a partir del año 2005, con el fin de determinar cuáles de todas las solicitudes de
solvencias Municipales han sido protocolizadas por la oficina de registro inmobiliario en este
caso primer circuito.
Así mismo establecer la asignación de código catastral para cada uno de los expedientes de
solicitudes de solvencia municipales, y comparar los precios de venta que se indican en cada uno
de los documentos y la última venta realizada que este protocolizada, todo esto comparando la
información recolectada con la información suministrada por la oficina de registro y de esta
forma realizar la homologación los precios de compra venta y calcular el precio unitario de cada
14
uno de los inmuebles registrados, quedando la base de datos que permitirá la realización de los
diferentes cálculos y que estará vinculada con la oficina de registro público.
¿Es posible la elaboración y actualización de una base de datos que permita realizar de una
manera más rápida y sencilla los diferentes procesos que se llevan a cabo en la dirección de
catastro?
1.2.- OBJETIVOS
1.2.1.- OBJETIVOS GENERALES
Determinar los referenciales de la Parroquia Olegario Villalobos para la generación de una base
de datos completa y actualizada de las diferentes tipologías de inmuebles existentes en dicha
parroquia.
1.2.2.- OBJETIVOS ESPECIFICOS
 Extraer información de los documentos que soportaban la ocupación de los inmuebles

(títulos de propiedad, declaraciones de bienhechurías, declaraciones de condominio, etc.),
existentes en los archivos de la dirección de Catastro del Estado Zulia.
 Inventariar y clasificar los expedientes o documentos de propiedad por sectores.
 Asignar el Código catastral a cada uno de los expedientes en base a su localización física,
mediante el uso del plano de sectorización.
 Verificar la información de los otorgantes mediante los datos recolectados de la Dirección
de Catastro con la información registrada en los libros de la Oficina Subalterna de
Registro Inmobiliario del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
 Llenar la base de datos en el sistema, una vez determinada la correspondencia de las
solvencias con las ventas protocolizadas.
 Elaborar una tabla de valores con los referenciales actuales obtenidos de la recolección de
datos del Registro Inmobiliario del Municipio Maracaibo.
15
 Actualizar los precios referenciales clasificados por sectores, mediante la homologación

de precios basándose en el factor de actualización por tiempo, mediante la tabla del Índice
de Precios al Consumidor (IPC) proporcionada por el Banco Central de Venezuela.
1.3.- JUSTIFICACION
Este Trabajo Especial de Grado se fundamenta en la sectorización y creación de un sistema de

información geográfico que permita llevar a cabo el inventario tanto físico, valorativo y jurídico
de todos los inmuebles ubicados en el municipio, realización del censo catastral todos esto
involucra la creación de una base de datos que contenga todos estos requerimientos, para llevar a
cabo una automatización y actualización de los procesos de las diferentes solicitudes que se
realizan diariamente en la dirección de catastro y por se están haciendo un proyecto en donde la
oficina de catastro va a ser una oficina multifinalitaria, para eso se lleva a cabo un proyecto que
involucra, tanto la actualización de cada uno de los procesos de solicitudes como su
automatización esto se está realizando en diferentes fases como son la actualización cartográfica
del Municipio Maracaibo con la realización del vuelo ejecutado en el año 2006.
1.4.- DELIMITACION ESPACIAL
El presente trabajo de grado se realizó con la finalidad de obtener los referenciales actualizados
de la Parroquia Olegario Villalobos, (figura 1) la cual fue escogida como zona piloto para la
elaboración de dicho estudio debido a que presenta la mayor variedad de construcciones de la
ciudad. Dicha clasificación de inmuebles va desde diferentes tipos de viviendas (casas, quintas,
etc.), hasta edificaciones de todo tipo (edificios, centros comerciales, etc.), incluyendo zonas sin
construcción.
16
Figura N°1. Delimitación del área de estudio. Parroquia Olegario Villalobos. Fuente: Google Maps
1.5.- DELIMITACION TEMPORAL
El presente Trabajo Especial de Grado, se realizó aproximadamente en 6 meses. Desde octubre

de 2020 hasta abril de 2021, manteniendo una dedicación exclusiva por parte de los
investigadores, abarcando estos todos los procesos.
1.6.- ANTECEDENTES
Los principales antecedentes o estudios previos que fueron utilizados como apoyo en esta
investigación fueron:
En Venezuela, se inicia la actividad catastral a principios del siglo XIX, hacia el año1811, con el
surgimiento de la Primera República, cuando El Libertador Simón Bolívar ordena la realización
de un catastro que le permitiera recaudar fondos necesarios para adquirir el material requerido
para las acciones independentistas.
Posteriormente, el 28 de septiembre de 1821, El Libertador decreta la enajenación de tierras

baldías y la creación de oficinas de agrimensura, lo cual constituye la primera acción en procura
de la identificación, ubicación, medición y valoración de tierras en Venezuela, proceso que más
17
adelante fuere forzado, entre otros instrumentos legales, con la Ley de Tierras Baldías y
Ejidos(1936),la Ley de Reforma Agraria (1960) y la Ley Orgánica de Régimen
Municipal(1989);leyes que regulaban de manera dispersa el catastro urbano y rural, lo cual no ha
permitido el conocimiento preciso e integral de la riqueza territorial.
El proceso de conquista y colonización en Venezuela no resultó ser una tarea fácil por los
problemas y sucesivas guerras con la población indígena que se oponía a la conquista. La
reducción de los indios a "pueblos" no se pudo hacer fácilmente pues no existía una población
con unidad social y de estabilidad en sus asentamientos como sucedió en el resto de América
Latina. Fue a través de la creación de "poblaciones Indígenas", con presencia religiosa, siglo y
medio después del descubrimiento que se efectuó una efectiva colonización. Es en la etapa de la
colonia, cuando se dan los primeros pasos para ordenar las ciudades a través de una serie de
normas y ordenanzas para la fundación de "pueblos de indios" quienes estuvieron sujetos a
encomenderos, corregidores y curas misioneros, cuando encontramos los primeros trazados de lo
pudiésemos llamar un incipiente catastro.
Pero, efectivamente, se puede comenzar a hablar del surgimiento del catastro en Venezuela hacia
el año de 1811. Luego, a partir de 1819, aproximadamente, se inicia un censo a través de cartas
de las zonas de cultivos, estancias y cortejos, cuyos esbozos guarda el archivo de Indias en
Sevilla, y posteriormente el 28 de septiembre de 1821 el Libertador promulga un decreto que
trata sobre la enajenación de tierras baldías y la creación de oficinas de agrimensura, quedando
abolido el método composición de tierras del Régimen Español. El 3 de agosto de 1824 se
promulga una ley donde se acuerda adjudicar los terrenos baldíos a las tribus indígenas que
abandonaran su vida errante y se redujeran en formales parroquias.
La promulgación de la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional sentó las bases

jurídicas para ejecutar un proceso estandarizado de formación y conservación del catastro, en el
cual la geodesia y la cartografía son fundamentales para garantizar la ubicación precisa de los
inmuebles en el ámbito territorial municipal. La gestión catastral apunta hacia la integración de
un Sistema Nacional de Catastro, cuyos componentes estarán vinculados de manera permanente,
para alimentar el inventario de la riqueza inmobiliaria del país, lo cual permitirá garantizar la
18
seguridad jurídica del régimen de propiedad y ocupación de los inmuebles de un municipio, a

través de la vinculación con el Registro Inmobiliario.
Esta nueva concepción erradica la visión fraccionada y tributaria del catastro para dar paso a una
visión integral que tiene como propósito primordial la generación del equilibrio territorial en los
municipios. La integración de actores y sectores involucrados en el desarrollo local, estadal y
nacional es una de las premisas del catastro como fuente primaria de datos del sistema de
información territorial. Los beneficios e impactos de la actividad catastral en los municipios del
país apuntan al fortalecimiento de las capacidades de los gobiernos locales, los cuales dispondrán
de una base cierta para planificar y gestionar, entre otros aspectos, el fortalecimiento de la
Hacienda Municipal, que apoya el logro de la autonomía financiera de los municipios y que se
revierte en la promoción de inversiones para la ejecución de proyectos de interés local.
El catastro es definido como una herramienta para procurar y garantizar la ordenación del espacio
geográfico con fines de desarrollo, a través de la adecuada, precisa y oportuna definición de los
tres aspectos más relevantes de la propiedad inmobiliaria: descripción física, situación jurídica y
valor económico. La Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional ordena la investigación y
determinación de las tierras baldías, los ejidos, las tierras pertenecientes a entidades públicas y las
tierras de propiedad particular o colectiva, dentro del contexto del territorio de cada municipio.
De acuerdo al Código Civil vigente, la propiedad se define como el derecho de usar, gozar y
disponer de un inmueble de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones de la Ley. La
parcela, definida como la porción de terreno, con construcción o no, delimitada por una poligonal
cerrada, ubicada dentro de un mismo municipio, es considerada la unidad catastral por
excelencia.
El catastro es una herramienta para garantizar la ordenación del espacio geográfico con fines de
desarrollo; y propende a crear organización, disciplina y método en la gestión del territorio. En el
mediano plazo contribuirá a redefinir y sistematizar los complejos procesos de ordenamiento de
los espacios geográficos, así como a determinar el inventario de la riqueza inmobiliaria y
territorial.
19
La integración de sectores involucrados en el desarrollo local, estadal y nacionales una de las

premisas del catastro como fuente primaria de datos del sistema de información territorial. Los
beneficios e impactos de la actividad catastral en los municipios del país apuntan al
fortalecimiento de las capacidades de los gobiernos locales, los cuales dispondrán de una base
cierta para planificar y gestionar, entre otros aspectos, el incremento de la recaudación fiscal y,
por ende, el fortalecimiento de la Hacienda Municipal; consecuentemente, habrá una
disminución del grado de dependencia del Situado Constitución al y de la transferencia de
recursos del Poder Nacional, aspecto que apoya el logro de la autonomía financiera de los
municipios y que se revierte en la promoción de inversión es para la ejecución de proyectos de
interés local
20
CAPITULO II
MARCO TEORICO
2.1.- TIPOS DE SISTEMAS CATASTRALES
Existe un solo Sistema Nacional de Catastro, en el cual se integrará la información inmobiliaria

levantada por cada municipio en su ámbito territorial, bajo la rectoría del IGVSB. El nuevo
enfoque abarca de manera conjunta el levantamiento catastral de los inmuebles urbanos y de los
predios rurales. Las bases de datos catastrales y las que se generen de las actividades de registro
público conformarán un sistema integrado.
En el caso de los asentamientos espontáneos urbanos populares, en la actualidad son objeto de un

proceso de levantamiento catastral que, con la debida coordinación interinstitucional y bajo la
premisa de la promulgación de una Ley Especial de Regularización de la Tierra en los
Asentamientos Urbanos Populares, permitirá acometer la regularización de la tenencia de las
tierras
2.2.- ASPECTOS FÍSICOS, JURÍDICOS Y VALORATIVOS
El Sistema Nacional de Catastro, en el cual se integrará la información inmobiliaria levantada por

cada municipio en su término territorial, bajo el Instituto; con la base de datos catastrales
existentes y los que se generen de las actividades del Registro Público. Así el nuevo enfoque
conformaría un sistema integrado. La formación de Catastro comprende el levantamiento,
procesamiento y generación de las bases de datos descriptivas y gráficas de los inmuebles de un
municipio, las cuales deben reflejar el aspecto físico, jurídico y valorativo de los mismos.
2.2.1.- ASPECTOS FÍSICOS
La identificación de las características físicas del inmueble sobre documentos cartográficos, y la

descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones; según Artículo 29: “El aspecto
21
físico del catastro se ajustará a las indicaciones que sobre los linderos y dimensiones figuren en
los documentos relativos al inmueble, con señalamiento de las edificaciones existentes,
accidentes geográficos referenciales, con sus correspondientes topónimos y demás
especificaciones.
Los planos de mensura estarán referidos al Sistema Geodésico Nacional y serán elaborados por
profesionales o técnicos en la materia”.
2.2.2.- ASPECTOS JURÍDICOS
Se basa en la determinación de la relación entre el inmueble y los derechos que los documentos
se les acrediten a los propietarios u ocupantes, en el marco de la Constitución y las leyes,
investigaciones jurídicas y documentos catastrales.
2.2.3.- ASPECTOS VALORATIVOS
Dados por la comparación de las características de los inmuebles objeto de valoración, respecto a
unos modelos o tipologías previamente definidos, conocidos como Planta de Valores de la Tierra
y Tabla de Valores de la Construcción.
Sin catastro resulta imperfecto el Registro, pues, no asegura la realidad física del inmueble, sólo
nos dirá que se ha inscrito un predio, una finca con determinada superficie, delimitado por tales
linderos. La minuciosa descripción de las parcelas de tierras inscritas en el Registro y verificadas
en su existencia por el catastro, aseguran plenamente el dominio sobre el bien, por la
identificación entre el asiento y el título.
El catastro presenta ventajas indiscutibles en diversos aspectos. En el orden civil ofrece seguridad
en las relaciones económicas entre los particulares, haciendo posible la contratación sobre los
bienes inmuebles; facilita las transferencias de estos bienes, reduce el número y la posibilidad de
litigios sobre estos bienes.
22
El catastro contribuye a dar mayor facilidad y seguridad al crédito territorial; el propietario tendrá
más facilidades de adquirir préstamos en condiciones más ventajosas, esto a su vez influirá
favorablemente en el aumento de la producción de las tierras, lo que beneficiará a la colectividad
y al Estado.
En el aspecto fiscal, el catastro hace posible una mejor y más justa distribución del impuesto, de
acuerdo a la mayor o menor producción del predio. El catastro parcelario o predial, que interesa
actualmente para la aplicación de la legislación sobre Reforma Agraria, representa el más alto
grado de perfección en la organización catastral. Consiste en el levantamiento del plano de cada
inmueble, por métodos modernos y a cargo de personal especializado y a costa de los
propietarios, haciendo constar no sólo las medidas perimétricas, sino también la naturaleza de las
tierras y las especies que en ellas se cultivan. Es la identificación de cada predio rural en todos
sus detalles.
Con relación a los fines, continuamos señalando otros. Por medio del Registro de la propiedad se
facilita la entrega a las personas que son capaces de hacer producir las tierras. Cumple así la
misión de facilitar la distribución de las tierras, de facilitar al Estado la dirección de su política
agraria. El crédito agrícola y refaccionario que el Banco de Fomento y Agropecuario del Perú
concede a los agricultores, no sería posible sin el Registro.
Luego el Registro sirve como un verdadero seguro de propiedad, mediante el establecimiento de

cajas o fondos de garantías pertenecientes a los propietarios que han inscrito su derecho. Luego,
contribuye a la constitución de sociedades de crédito territorial y, por último el Registro de
Propiedad Inmueble coopera, mediante normas jurídicas adecuadas a resolver el problema social
de los campesinos, cumple la función de ser un órgano civil del Derecho Agrario".
2.3.- PROBLEMAS
Entre los problemas que presentan los trabajos ejecutados en la implementación del Sistema de
Catastro Nacional se han diagnosticado algunos inconvenientes para su ejecución, como son:
23
 Falta de una adecuada preparación del personal encargado de la delimitación predial y

obtención de la información de campo.
 Falta de material de apoyo (fotografías aéreas adecuadas).
 La no ejecución de un programa de control de calidad de los trabajos.
 La no utilización de las informaciones catastrales existentes en la Dirección General de
Mensura Catastral y los Registros de Títulos.
 La no creación de los mecanismos necesarios para la conservación y actualización de los
trabajos ejecutados.
 Falta de integración Catastro – Registro Inmobiliario.
 Indefinición de los límites políticos administrativos a nivel de Estados, municipios y
parroquias.
 Déficit en el cubrimiento cartográfico del territorio nacional, el cual solo abarca un 70%.
 Escasez de puntos geodésicos municipales referidos al nuevo Sistema Geodésico
Nacional para el levantamiento de la información.
La actividad catastral ha evolucionado a lo largo del tiempo según el tipo de estructura

sociopolítica predominante y a los intereses económicos prevalecientes. El crecimiento urbano, el
desarrollo industrial y la instauración de un orden social cada vez más complejo, donde el uso del
suelo se diversifica progresivamente, determinan la necesidad de contar con sistemas de registro
ágiles y eficientes.
Un catastro moderno, que haga uso de los avances tecnológicos, representa el medio idóneo para
fiscalizar, evaluar, planificar y administrar el uso de uno de los recursos más importantes de toda
la nación: el suelo Es bien sabido que existe una importante carencia de información y donde se
dispone de ella , ésta se encuentra dispersa, los diversos organismos que la requieren dedican una
porción de sus recursos a la recolección de esta, situación que conduce a una fragmentaria
duplicación de esfuerzos.
Por otra parte, el establecimiento de un catastro enfrenta a la institución a los requerimientos de

grandes volúmenes de información sobre las condiciones y el uso del suelo urbano y rural.
24
En una comunidad urbana, un número considerable de instituciones requiere de una gran

cantidad de información a dedicarse a la operación y administración de los servicios públicos:
obras públicas, obras hidráulicas, educación, policía, tránsito, correo, red eléctrica, teléfonos,
bomberos; servicios médicos, asistenciales, y sociales; administración de centros educativos
deportivos, mercados, cementerios, museos, bibliotecas, áreas verdes; servicios administrativos y
legales, tribunales y otros organismos como previsión social, seguro, contaminación ambiental de
agua, aire y suelo a causa de erosión, industrialización, basura y transporte.
En el área rural la situación está caracterizada por diversos problemas que encuentran su
expresión más marcada en dos aspectos centrales: la tenencia de la tierra y la productividad.
Para poder lograr seguridad jurídica, garantías para la inversión, así como para promover planes
de desarrollo en los ámbitos social y económico, es preciso contar con la información gráfica de
la tierra rural.
La información requerida por organismos dedicados a la planificación es más compleja.

Planificación significa “buscar lo óptimo social”, empleando los avances de las ciencias
tecnológicas, de la economía y sociología, que a su vez, han originado el movimiento social, la
problemática urbana y la dificultad en el área rural. Nuestra sociedad se desarrolla cada vez más
en el área urbana (un conjunto dinámico con obras de arte que acarrean problemas tecnológicos
de obras y servicios), interrelacionado con el compendio humano lo cual genera problemas
sociales (de ingreso, recursos financieros, empleos, energía, inversión, producción, mercado,
etc.).
El organismo encargado de la planeación urbana requiere de información general de:
 Uso de suelo, topografía, hidrografía y geología.

 Densidad, condición y evolución de las edificaciones.
 Capacidad y servicio del sistema vial.
25
 Localización de las actividades de la población (comercios, oficinas, industrias, escuelas,

parques, etc.)
 Uso del terreno (comercial, residencial, industrial, edificios públicos, superficies de
aguas, terrenos sin construir, etc.)
 Vivienda (descripción de los elementos de calidad, edad, conservación y valor).
 Industria (localización, tamaño, producción y contaminación)
 Población (migración, origen, densidad por vivienda, salud, educación, ocupación, etc.).
 La información requerida parece ilimitada.
El catastro debe especificar la siguiente información de cada predio:
1. Designación catastral
a. Solar, manzana
b. Parcela y Distrito Catastral
2. Nombre y domicilio del propietario
3. Ubicación del predio
a. Calle, avenida, sector, etc.
b. Camino, carretera, sección, paraje, etc.
4. Uso actual del terreno
a. Vivienda
b. Agrícola
c. otros
5. Características topográficas
6. Información sobre las mejoras
a. Tipos de edificaciones, dimensiones, áreas, número de pisos, uso, edad, conservación, etc.
b. Tipos de cultivos, áreas cultivadas, estado de los cultivos, etc.
7. Superficie del terreno
a. Dimensiones
b. Formas
8. Planos catastrales
26
9. Valor de cada predio
El catastro exige:
a. La verificación de todos los levantamientos catastrales y la actualización de los registros

y planos por una dependencia oficial
b. El asentamiento y protección legal de las mejoras de todos los linderos.
Las actividades catastrales van generando grandes volúmenes de información sobre las
condiciones y el uso del suelo y por su propia naturaleza, cada proceso catastral, va rindiendo una
cantidad de datos susceptibles de utilizarse en forma inmediata. Así, cualquier sistema catastral
puede ser usado para fines múltiples si cuenta con un identificador para cada predio (clave
catastral).
El sistema catastral integrado en una base de datos, funciona al mismo tiempo como sistema de
datos (almacena hechos y los recupera para que se utilicen) y como sistema de información
(manipula y analiza datos que permiten la toma de decisiones). Una integración conceptual y
técnica de esta índole repercute favorablemente sobre el servicio a la sociedad que representa el
catastro.
Si lo que hemos escrito hasta ahora es leído por conocedores de los procedimientos utilizados en
el país, para el saneamiento, deslinde, refundición, etc. de un predio, pensarían que estamos
incursionando en el campo de la Dirección General de Mensura Catastrales y no estaría
equivocado ya que las actividades que le asigna la Ley de Tierra a esa Dirección General es la
correspondiente al aspecto físico del catastro, limitándose sólo a establecer los linderos y la
determinación del área de cada predio.
Una de las actividades que ejecuta la Dirección General del Catastro Nacional es el de la
valuación individual de propiedades, las cuales son ejecutadas a solicitud de los propietarios o
por instituciones oficiales interesadas en el conocimiento del valor para fines de completar
expedientes de expropiación.
27
El procedimiento empleado está determinado en la ley sobre el Catastro Nacional estableciéndose

que deben ser aplicadas las cartillas o tarifas de tasación, “previa aprobación del Poder
Ejecutivo”, tomando como base los precios de los costos unitarios del mercado, así como los
procedimientos técnicos de aplicación universales en la materia. Debemos decir que sólo
existe el decreto No. 329-98 que fija los valores de los terrenos urbanos de la ciudad de Santo
Domingo y los valores por metro cuadrado de las edificaciones que rige para todo el territorio
nacional, por lo que la institución debe abocarse a preparar las diferentes tarifas de los terrenos
urbanos y rurales por municipios. Se realizan valuaciones individuales a fin de determinar el
monto de compras, ventas, hipotecas, rentas, donaciones, daños, seguros, construcciones,
subdivisiones, proyectos, etc.
2.4.- MÉTODOS DE VALUACIÓN DE APLICACIÓN UNIVERSAL
2.4.1.- El Método de Mercado
Utilizando antecedentes de operaciones recientes, por ejemplo; compras, ventas, ofertas directas
o publicadas, transferencias, etc., se establece el valor del terreno y de la mejora por
comparación. Esta información puede no ser confiable y depende de la fecha de operación una
negociación en términos abiertos, objetiva e impersonal, ya que la venta comparable debe ser
voluntaria, de buena fe, reciente y similar a la propiedad por valuarse.
2.4.2.- El Método de Ingreso o de Capitalización
Este método se basa en la teoría de que el valor de una propiedad, tanto el terreno como sus
mejoras, está en función de su productividad o capacidad de producir ingresos bajo un programa
de uso óptimo. Se puede emplear donde no hay operaciones, donde no hay terrenos sin construir
y se requiere el valor del terreno exclusivamente y en casos donde sólo hay compras con fines
especulativos.
28
2.4.3.- El Método del Costo
Está basado en la suposición que el costo de reproducción o sustitución es el límite superior del
valor. Tiene importancia para mejoras, hipotecas y financiamientos de proyectos. Una vez
obtenidas las indicaciones de valor, a través de los diferentes métodos de avaluación es preciso
establecer su correlación, ponderando cada valor indicado, detectando y considerando
situaciones y circunstancias especiales para llegar al valor final Se ejecutan avalúos individuales
cuando los inmuebles por valuarse son pocos y dispersos, los propietarios facilitan toda
información solicitada y se cuenta con valuadores expertos, normalmente con honorarios altos y
tiempo suficiente para desarrollar el trabajo.
2.4.4.- El proceso de evaluación masiva
El avalúo masivo, es la identificación de las características físicas, legales y urbanísticas de los

inmuebles afectados, con el objeto de determinar patrones que permitan su tipificación para
establecer la planta de valores, tanto del suelo como de las construcciones. La planta de valores
del suelo se basa en la estimación de un valor unitario básico para cada uno de los sectores que
componen el área de estudio a partir de la técnica de capitalización de las rentas económicas
detectadas en la zona. El valor unitario obtenido de dicha capitalización es segregado en sus
componentes de terreno y construcción de acuerdo con una serie de criterios. Una vez
establecidos los valores unitarios preliminares del terreno, se procede a ajustarlos de manera
diferenciada en función de reglamentaciones urbanísticas, mercado inmobiliario, topografía,
localización y accesibilidad
A diferencia de las circunstancias que prevalecen al realizar la valuación individual, en la fase de

valuación en un sistema catastral suele contarse con pocos expertos, fondos limitados, tiempo
escaso, necesidad de cubrir un gran número de propiedades y falta de colaboración de muchos de
los propietarios. Estos hechos imponen la necesidad de un avalúo masivo, que permita lograr
eficiencia, productividad, precisión y bajo costo.
29
El avalúo masivo es una línea de producción donde se designa personal diferente para ejecutar
cada fase del proceso de valuación. Dichas fases son las siguientes:
a. Elaboración de normas y procedimientos de valuación, incluyendo formularios, manuales e

instructivos.
b. Delimitación de zonas urbana homogéneas.
c. Recopilación de factores de influencia en el valor
d. Análisis de antecedentes de valores (por los métodos de costo, ingreso o mercado).
e. Determinación de valores unitarios
f. Recopilación de los datos de cada inmueble
g. Cálculo de valores de terreno y de las mejoras
h. Revisión y control de calidad.
Además de un ahorro de recursos, el avalúo masivo permite mecanizar el flujo de información y

separar la valuación del terreno y el de las mejoras.
Si bien no permite un tratamiento individual a cada inmueble sí en cambio utiliza información

comparable y mediante la elaboración de instructivos precisa, reduce la subjetividad del valuador,
logrando además una calidad uniforme de las valuaciones.
Los sistemas catastrales son sistemas complejos que agrupan una gama de especialidades técnicas
y científicas para su establecimiento. Requieren de personal numeroso y normalmente no se
cuenta con la colaboración franca y voluntaria de los propietarios.
Una vez establecido un sistema catastral en forma funcional y eficiente, se cuenta con un registro
completo y detallado de los inmuebles, incluyendo las tierras, las mejoras y los derechos sobre
ellos, levantado metódicamente en toda una identidad administrativa.
El sistema de operación abarca los procedimientos necesarios para actualizar la información, ya

que diariamente parte de esta información está sujeta a cambios.
30
El descuido de esta fase del sistema catastral puede significar el deterioro del mejor sistema y así
una pérdida fuerte de recursos y prestigio.
2.4.5.- Actualización del Catastro
La información catastral a actualizar es la siguiente:
Datos Valuatorios:
 Valores unitarios de la tierra y de las edificaciones y mejoras levantadas.
Datos Administrativos:
 Identificación del predio o inmueble
 Nombre y domicilio del propietario o poseedor
 Ubicación, etc.
Datos Cartográficos
 Fotos aéreas
 Mapas catastrales, los cuales deben contener información topográfica, preservando su claridad
y buen impacto visual.
2.4.5.1 Otros cambios que originan la actualización son:
 Transferencias de dominio: ventas o compras.

 Subdivisiones o refundiciones.
 Modificación de linderos por efecto de obras públicas y variaciones o cambios en el uso del
suelo.
2.5.- FICHA CATASTRAL
31
Esta ficha Catastral constituye el instrumento de mayor relevancia en el proceso de formación y

conservación del catastro, ya que está conformada por campos de datos que son soporte
fundamental para la estructuración de la base de datos del Sistema Nacional de Catastro.
El desarrollo de la estructura del documento se fundamentó en la experiencia acumulada por

organismos e instituciones que han contribuido al desarrollo de la actividad catastral del país,
especialmente en los aportes generados por el Ministerio de la Producción y el Comercio por
medio de la Dirección General de Desarrollo Rural y la Gerencia de Tierras del Instituto Agrario
Nacional, a través de su experiencia en el levantamiento de catastro de avance, ejecutado en las
tierras baldías, los ejidos, tierras pertenecientes a entidades públicas, tierras de propiedad
particular o colectiva, áreas, bajo régimen de administración especial y tierras pertenecientes a las
comunidades indígenas.
La Ficha Catastral se acompaña de un instructivo, cuyo principal objetivo es servir de guía

práctica para orientar el proceso de llenado de la ficha durante la ejecución del trabajo de campo.
2.6.- CODIGO CATASTRAL
Son anotaciones alfanuméricas estructuradas por tres (3) bloques, diez (10) campos y veintisiete
(27) caracteres, basada en la ubicación territorial de la parcela. Son números individuales al
inmueble. Existen dos tipos:
*Código Catastral Ámbito Urbano:

*Código Catastral Ámbito Rural:
Tabla N°1. Código Catastral en el ámbito Urbano y Rural. Fuente: Laboratorio de Catastro de la Universidad
Del Zulia
32
2.7.- AVALÚO CATASTRAL
El Avalúo Catastral permite el establecimiento de una equitativa fijación del impuesto sobre
inmueble Urbanos y estudios preliminares en relación a impuestos sobre predios rurales, (de
acuerdo a la legislación vigente), información que se pone a disposición de la Dirección de
Hacienda Municipal, a los fines de la aplicación de la ordenanza tributaria correspondiente. En
consecuencia, incide en los incrementos propios del Municipio.
2.8.- PRECIO UNITARIO
Se expresa en un porcentaje del costo en dinero de materiales, mano de obra y maquinaria, de tal
modo que los precios precedentes de la estadística de una obra anterior se aumentaban o
disminuían para adaptarlos al caso presente. El precio unitario es el precio por metro cuadrado
del terreno y se determina dividiendo el valor del precio total del terreno entre el área en metros
cuadrados del mismo.
2.9.- JUSTIPRECIO
El justiprecio correspondería a un valor que permita a la persona expropiada continuar su negocio

o invertir en una nueva explotación que le proporcione el mismo orden de renta que
anteriormente disfrutaba, salvo que la misma fuese especulativa. El escollo que se presenta radica
en el juicio respecto si la cuantía de capital como compensación se ha de determinar cómo el
capaz de generar la renta actual en función de una renta simple o una renta productiva. La
distinción radica en que en la primera el capital ha de ser mucho mayor pues al no existir la
concurrencia del trabajo todo el valor ha de proceder de la rentabilidad monetaria.
Cuando se expropian bienes de producción, la rentabilidad de los mismos puede conocerse en

función de los balances de los años en anteriores. El justiprecio, por tanto, se obtiene evaluando
el capital capaz de generar una renta productiva igual a la que venía obteniendo el propietario; lo
que se conseguirá sustentando su cálculo en la rentabilidad media del sector. Esto evidentemente
33
no obsta para que independientemente se puedan sumar otros factores, como son las
indemnizaciones por rescisión de contratos de trabajo o de suministros.
2.10.- VINCULACIÓN CATASTRO- REGISTRO
La falta de vinculación entre los registros inmuebles y un sistema catastral no ha permitido

disponer de una base de datos con la información territorial indispensable para la planificación y
el desarrollo de la riqueza nacional. El marco legal vigente propende a conferir mayor seguridad
jurídica de la propiedad inmobiliaria.
Por una parte, la ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional contempla que el catastro
estará vinculado al registro Público a los fines de establecer la identidad entre los títulos, su
relación con el objeto y el sujeto de los mismos y el aspecto físico de los inmuebles mediante el
uso del código catastral.
Para ello, las bases de datos catastrales y las que se generen de las actividades de registro público
conformarán un sistema integrado; dichas bases deberán ser compatibles para garantizar el
intercambio y verificación de las informaciones en ellas contenidas.
De otra parte, La Ley de registro público y del Notariado, que crea el registro Inmobiliario,
estipula que el catastro será fuente de información registral inmobiliaria. Para ello, toda
inscripción que se haga en el registro inmobiliario deberá contener la descripción del inmueble,
con señalamiento de su ubicación física, medidas, linderos y código catastral.
2.11.- LEY DEL REGISTRO PÚBLICO Y NOTARIADO
El propósito de este Decreto-Ley ha sido la adaptación del ordenamiento jurídico a los cambios
actuales, entre los que se encuentran las nuevas tecnologías informáticas para llegar a una
automatización del sistema registral y notarial, así como unificar en un mismo texto normativo
las disposiciones que regulen la actuación de los Registros Civiles y Subalternos, de los Registros
Mercantiles y de las Notarías Públicas. Se considera de interés público el uso de medios
34
tecnológicos en la función registral y notarial para que los trámites de recepción, inscripción y
publicidad de los documentos sean practicados con celeridad, sin menoscabo de la seguridad
jurídica. La Ley establece que los asientos regístrales y la información registral emanada de los
soportes electrónicos del sistema registral venezolano surtirán todos los efectos jurídicos que
corresponden a los documentos públicos. Entre los principales postulados referidos a las TIC,
tenemos que todos los soportes físicos del sistema registral y notarial actual se digitalizarán y se
transferirán progresivamente a las bases de datos correspondientes. El proceso registral y notarial
podrá ser llevado a cabo íntegramente a partir de un documento electrónico y se establece que la
firma electrónica de los Registradores y Notarios tendrá la misma validez y eficacia probatoria
que la ley otorga a la firma autógrafa.
2.12.- LEY DE GEOGRAFIA CARTOGRAFIA, Y CATASTRO NACIONAL
2.12.1.- De la formación y conservación del catastro
Artículo 24: La formación y conservación del catastro nacional es de carácter permanente y

estará a disposición del público con las limitaciones establecidas en la ley.
Artículo 25: Los municipios, para la formación y conservación de su respectivo catastro,

adoptarán las normas técnicas y el código catastral establecidos por el Instituto Geográfico de
Venezuela Simón Bolívar, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.
El catastro nacional constituye la fuente primaria de datos del sistema de información territorial.
Artículo 26: La formación y conservación del catastro de zonas e instalaciones militares se

efectuará en coordinación con el ministerio encargado de la defensa de la Nación.
Artículo 27: El catastro se formará por municipios y abarcará principalmente la investigación y

determinación de lo siguiente:
1. Las tierras baldías.

35
2. Los ejidos.
3. Las tierras pertenecientes a entidades públicas.
4. Las tierras de propiedad particular o colectiva.
Artículo 28: El Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar, velará por el cumplimiento de
las disposiciones de esta Ley en el ámbito municipal a los fines de asegurar la incorporación de
los municipios al proceso de formación y conservación del catastro en sus respectivos ámbitos
territoriales.
2.12.2.- Del aspecto físico, jurídico y valorativo del Catastro
Artículo 29: El aspecto físico del catastro se ajustará a las indicaciones que sobre linderos y
dimensiones figuren en los documentos relativos al inmueble, con señalamiento de las
edificaciones existentes, accidentes geográficos referenciales, con sus correspondientes
topónimos y demás especificaciones.
Los planos de mensura estarán referidos al Sistema Geodésico Nacional y serán elaborados por
profesionales o técnicos en la materia.
Artículo 30: Los mapas catastrales se elaborarán conforme a la normativa técnica establecida por
el Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar.
Artículo 31: Los propietarios y ocupantes de inmuebles, así corno los funcionarios responsables
de la Administración de inmuebles pertenecientes al Estado, están obligados con el catastro a:
1. Inscribir sus inmuebles en el Registro Catastral de la respectiva oficina municipal de catastro,

suministrando a los funcionarios competentes los documentos y planos de mensura de los
mismos, los derechos invocados, sus linderos, cabida y cualquier otra información de interés.
36
2. Cooperar con los funcionarios o personas autorizadas de la oficina Municipal de catastro

permitiendo el acceso a sus inmuebles, previa notificación e identificación, para efectuar las
operaciones catastrales.
3. Concurrir personalmente o por medio de su representante legal a verificar en la respectiva

oficina municipal de catastro, el resultado del registro y levantamiento catastral de sus inmuebles,
para firmar su conformidad, o manifestar las objeciones que considere pertinentes.
4. Cumplir con las demás obligaciones que establezca esta Ley y sus reglamentos.
Artículo 32: En caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el artículo anterior,

la oficina municipal de catastro levantará de oficio la información requerida, para lo cual podrá
efectuar visitas a los correspondientes inmuebles.
Artículo 33: Los funcionarios de la oficina municipal de catastro examinarán los documentos y
planos que les sean presentados, dejarán constancia de los derechos invocados, del destino dado
al inmueble y verificarán la ubicación, cabida y linderos de éste.
Artículo 34: Toda actuación catastral que implique la visita a un inmueble por parte de los
funcionarios de la oficina municipal de catastro, será notificada mediante comunicación
entregada en el inmueble, al propietario u ocupante del mismo, con al menos tres días hábiles de
anticipación, indicándose el objeto, la fecha y hora de la visita, así como los nombres de los
funcionarios autorizados para realizarla. En caso que en el inmueble no se encontrare persona
alguna, la comunicación será fijada en el mismo con al menos tres días hábiles de anticipación.
Artículo 35: Al momento de practicarse la ubicación e identificación del inmueble, se dejará

constancia en el acta de verificación de linderos de todo lo observado incluyendo construcciones,
servidumbres, alteraciones de linderos, accidentes geográficos y cualquier otra circunstancia de
interés. Así mismo, se dejará constancia de la conformidad o inconformidad del propietario u
ocupante con el contenido de la misma.
37
Artículo 36: La solicitud de revocatoria de una inscripción catastral sólo será admitida y
acordada por la oficina municipal de catastro donde conste la inscripción. Dicha solicitud deberá
estar acompañada del título preferente o la decisión judicial o administrativa en que se
fundamente. Admitida la solicitud, la oficina municipal de Catastro ordenará la apertura del
procedimiento administrativo correspondiente y notificará a los interesados.
En todo caso la decisión definitiva que adopte la oficina municipal de catastro, agotará la vía
administrativa y será recurrible ante el tribunal superior contencioso administrativo competente.
Artículo 37: La oficina municipal de catastro fijará la base de cálculo para la determinación del
valor catastral del inmueble, de conformidad con las variables y normas técnicas de valoración
establecidas por el instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar.
Artículo 38: La oficina municipal de catastro expedirá tres ejemplares de la cédula catastral o del
certificado de empadronamiento catastral: para el expediente inmobiliario llevado por la oficina
correspondiente; para el propietario o poseedor u ocupante del inmueble, según el caso; y para el
Registro Catastral llevado por el Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar,
respectivamente.
Artículo 39: La cédula catastral comprenderá:
1. La identificación del propietario.

2. Los datos de protocolización del documento de origen de la propiedad.
3. El número del mapa catastral y código catastral que correspondan al inmueble.
4. Los linderos y la cabida del inmueble, original y actual.
5. El valor catastral del inmueble.
Parágrafo Único: La cédula catastral llevará anexo el mapa catastral con la individualización del
inmueble.
38
Cuando la oficina municipal no pueda suministrar dicho mapa catastral, la individualización del
inmueble quedará reflejada en el correspondiente plano de mensura presentado por el interesado
y certificado por dicha oficina.
Artículo 40: El certificado de empadronamiento catastral comprenderá:
1. Identificación del ocupante.

2. Datos del documento contentivo del derecho invocado, si lo hubiere.
3. Número del mapa catastral y código catastral que correspondan al inmueble.
4. Los linderos y cabida del inmueble, original y actual.
5. El valor catastral del inmueble.
2.12.3.- De la vinculación del catastro con el registro público
Artículo 41: El catastro estará vinculado al Registro Público en los términos contemplados en
esta Ley, a los fines de establecer la identidad entre los títulos, su relación entre el objeto y
sujetos de los mismos y el aspecto físico de los inmuebles, mediante el uso del Código Catastral.
Artículo 42: Las bases de datos catastrales y las que se generen de las actividades de registro
público conformarán un sistema integrado, a tal efecto, deberán ser compatibles para garantizar el
intercambio y verificación de las informaciones en ellas contenidas.
Artículo 43: Hasta tanto se implante el sistema integrado, los registradores subalternos exigirán
la presentación de la cédula catastral y del mapa catastral con la individualización del inmueble o,
en defecto de éste, el plano de mensura, para la protocolización de documentos que contengan
declaración, transmisión, limitación y gravámenes de la propiedad.
39
CAPITULO III
MARCO METODOLÓGICO
3
3.1.- TIPO DE INVESTIGACIÓN
El tipo de investigación es la manera como se lleva a cabo la investigación o estudio. En tal

sentido, sobre el tipo de investigación no existe una clasificación única, pues dependen del
criterio que se utilice para establecerla.
En este caso, tomando en cuenta la clasificación de Arias F. (1999), la cual se encuentra basada
en dos criterios, siendo el primero una clasificación según el nivel de investigación que se refiere
al grado de profundidad con que se aborda un objeto o fenómeno, y el segundo, según el diseño
de la investigación que alude a la estrategia que adopta el investigador para responder al
problema planteado. Esta investigación puede ser clasificada como:
Documental y de Campo: según el diseño de la investigación, documental debido a que la

obtención y análisis de algunos de los datos provienen de materiales impresos como es el caso de
la dirección de Catastro y su vinculación con la Oficina de Registro Inmobiliario, cuya teoría se
obtiene de material bibliográfico especializado, y de campo puesto que otros datos se recogen
directamente de la realidad sin manipular o controlar variable alguna.
40
3.2.- DISENO DE LA INVESTIGACION
3.2.1.- Población y Muestra
La población utilizada se establece en el Municipio Maracaibo y la muestra se ubica en la

Parroquia Olegario Villalobos.
3.3.- PROCEDIMIENTO Y TÉCNICAS DE RECOLECCION DE DATOS

La primera parte del proyecto fue seleccionar según la parroquia y el sector todos los documentos
o expedientes que se encontraban en los archivos de la Dirección de Catastro, para
posteriormente realizar el vaciado de la información recolectada en las planillas de la parroquia
Olegario Villalobos, suministradas por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, en
una serie de planillas. La clasificación de la información o datos de entrada fue de la siguiente
manera:
a. Tipología.
a.1. Casa
a.2. Apartamento
a.3. Local Comercial.
a.4. Centro Comercial.
a.5. Terrenos
b. Dirección del Inmueble.

b.1. Ubicación Geográfica
b.1.1. Esquina
b.1.2. Avenida
b.1.3. Manzana
b.2. Ubicación Político Territorial.

b.2.1. Municipio
41
b.2.2. Parroquia
b.2.3. Sector
b.3. Numero Cívico
c. Datos de Protocolización
c.1. Datos de los Otorgantes.
d. Acto.
d.1. Jurídico
d.2. Natural
e. Monto de Operación.
f. Centros de operación del trabajo
f.1. Brigada de Control Urbano de la Alcaldía de Maracaibo
f.2. Oficina Municipal de Planificación Urbana
g. Fuentes de Financiamiento
g.1. Alcaldía de Maracaibo
g.2. Universidad del Zulia, en coordinación con el Departamento de Geoinformática y
Laboratorio de Catastro.
g.3. Financiamiento propio de los integrantes del trabajo.
h. Equipo Utilizado
Se trabajó con computadoras otorgadas por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo

para el vaciado de la data.
Para ello se utilizaron planos sectorizados de la Parroquia Olegario Villalobos en los cuales se
ubicaron cada uno de los inmuebles a partir del número cívico y la dirección que proporcionaba
cada documento por medio de las solvencias municipales o recibos de Energía Eléctrica.
42
i. Cronograma de Actividades
FASE Oct. Nov. Dic. Ene. Feb. Mar.
Organización de Planillas
Revisión de Expedientes
Comparación de información
Cálculo de referenciales
Elaboración de informe y entrega
Tabla 2. Cronograma de Actividades. Fuente: Elaboración propia
CAPITULO IV
ANÁLISIS
El siguiente capítulo tiene como finalidad presentar los análisis obtenidos ante la necesidad de
darle cumplimiento a cada objetivo específicos planteado.
4
4.1.- BRIGADA DE CONTROL URBANO DE LA ALCALDÍA DE MARACAIBO
En la primera parte de este trabajo obtuvieron resultados de la siguiente manera:
a. Grupo de Trabajo de la Mañana
- Organización de Planillas
Para el día 22/02/2022: Se realizó el inventario de una caja correspondiente al Municipio

Olegario Villalobos, cuyo contenido era de 249 planillas correspondientes al primer lote.
Para el día 23/02/2022: Se realizó el inventario de cuatro cajas correspondientes al Municipio

Olegario Villalobos, cuyo contenido era el siguiente:
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 1era caja: contenía 314 planillas de registro, las cuales pertenecen al 2 do lote de cajas
inventariadas.
 2da caja: contenía 129 planillas de registro, las cuales pertenecen al 3er lote de cajas
inventariadas.
 3era caja: contenía 289 planillas de registro, las cuales pertenecen al 4to lote de cajas
inventariadas.
 4ta caja: contenía 302 planillas de registro, las cuales pertenecen al 5 to lote de cajas
inventariadas.
Los cinco lotes de planillas fueron ordenados en 14 sectores y a su vez, en cada sector se
ordenaron las planillas por tipo de inmueble, de la siguiente forma:
a. Terrenos (T)
b. Casas (C)
c. Apartamentos (A)
d. Local Comercial (LC)
e. Centro Comercial (CC)
Posteriormente fueron separadas las planillas que no pertenecían a la Parroquia Olegario

Villalobos y las planillas cuya dirección no era lo suficientemente clara para conocer exactamente
a qué sector de la Parroquia Olegario Villalobos pertenecían.
A partir de esta fecha se comenzó a trabajar en dos grupos en la Brigada de Control Urbano de la
Alcaldía de Maracaibo.
Para el día 26/02/2022: Se efectuó por parte de nuestros orientadores una explicación de los
parámetros y metas del trabajo final a ejecutar, se observó el material gráfico del cual nos
apoyaremos, el cual consta de:
 Varios planos de la parroquia Olegario Villalobos, en los cuales se define la misma en base a
la poligonal que la limita y las correspondientes subdivisiones que definen los sectores dentro de
la mencionada parroquia.
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 Así mismo tiempo contamos con el foto-mosaico producto del vuelo aéreo fotogramétrico
realizado por una empresa canadiense del área que compone la parroquia.
 Se contó también con un grupo de planos que contenían los vectores derivados de las
fotografías aéreas; en estos planos se podía observar con mucho detalle cada una de las parcelas
que componen la parroquia y hasta información sobre el material de los techos de las
construcciones existente en ellas.
El día 27/02/2022: Fue entregado el material con el cual se va a trabajar. El material está
compuesto por:
 Expedientes de solicitud de solvencia de impuestos inmobiliarios, cortesía de las oficinas del
SAMAT, los cuales están compuestos por el título de propiedad del inmueble, documento
emitido por el registro público de cuando ese título fue registrado, algunos traen anexo un plano
de mensura de la propiedad, así como también algunas fotocopias del recibo de la luz y de la
ulti022 más solvencia de impuesto inmobiliario.
En los días 28/02/22 y 01/03/2022:

Se realizaron las siguientes tareas:
 El día 28 ya se contaba con la computadora en la cual se encontraba la información

proveniente en el registro de todos los actos de compra-venta de inmuebles suscitados en la
parroquia Olegario Villalobos; esta información está contenida en dos archivos de Excel, en los
cuales introduciendo en el buscador del documento la cedula de identidad de los propietarios de
inmuebles que solicitaron solvencia del SAMAT desde el año 2005 (información recabada de los
expedientes), se podía observar si este realizo la venta del inmueble para el cual solicito la
solvencia y así obtener los datos de protocolización del documento en el cual quedo asentada la
venta del inmueble. Con esta información posteriormente se pueden obtener otros datos con los
cuales será posible hacer el cálculo de los referenciales de interés.
 Finalmente, en el transcurso de ambos días se analizaron un conjunto de expediente,
realizando las respectivas anotaciones en las planillas antes mencionadas y simultáneamente se
iba buscando la información del registro en la base de datos en el computador.
 Hasta el día 29 el grupo del turno de la mañana analizó los siguientes lotes de expedientes:
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Terrenos:
 001, 002, 004: ya estos lotes fueron analizados y se comenzó a verificar la información de
los mismos en el computador
 007 y 009: están en proceso de análisis
 013 y 011: los lotes de terrenos de ambos sectores fueron revisados por completo y se buscó
la información de los mismo en la base de datos del registro
Apartamentos:
 002,007, 010 y 011: estos expedientes se comenzaron a analizar el día jueves 29 y algunos
han sido verificados en el computador
Centros Comerciales:
 007 y 011: de estos sectores se han evaluado unos cuantos inmuebles, los cuales no se han
verificado del todo
El día 02/03/2022:
Se analizaron un conjunto de expediente, realizando las respectivas anotaciones en las planillas

antes mencionadas y simultáneamente se iba buscando la información del registro en la base de
datos en el computador; se analizó los siguientes lotes de expedientes:
Apartamentos:
 005, 010 y 011: estos expedientes se comenzaron a analizar el día jueves 29 y se continuó el
día viernes 30 de la cual se verificaron en el computador. No aun en su totalidad.
Casas
 007, 010 y 011: de estos sectores se han evaluado unos cuantos inmuebles, los cuales no se
han verificado del todo
En los días del 09/03/22 al 13/03/22:
46
Se continuó con la labor que se ha venido ejecutando desde que se inició el proyecto, la cual
consiste en la clasificación de los documentos correspondientes a la Parroquia Olegario
Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
A lo largo de toda la semana se chequearon respectivamente los documentos pertenecientes a

cada sector obteniendo un total de 34 planillas completadas terminadas.
Una vez finalizada la revisión de todos los documentos pertenecientes a la Parroquia Olegario
Villalobos, se procedió a la búsqueda de la información de protocolización de cada uno de los
mismos en la base de datos, a fin de poder complementar la información física recabada con la
información ya existente en el sistema.
Conjuntamente esa misma semana existía un grupo trabajando específicamente en el

Departamento de Avalúo de la Dirección de Catastro para organizar y especificar las planillas por
su topología y sector.
El día viernes 6/04/2022:

Fueron inventariadas las siguientes carpetas:
Del archivo #1: se inventariaron 24 carpetas la cuales van de la #279 a la #290/50 contabilizando
un total de 78 solvencias pertenecientes a la Parroquia Olegario Villalobos
El día lunes 9/03/2022:

Fueron inventariadas las siguientes carpetas:
Del archivo #2: se inventariaron 16 carpetas la cuales van de la #292 a la #300 contabilizando un
total de 77solvencias pertenecientes a la Parroquia Olegario Villalobos
Del archivo #3: se inventariaron 10 carpetas la cuales van de la #300/50 a la 305 contabilizando
Del archivo #4: se inventariaron 11 carpetas la cuales van de la #305/50 a la 310/50
contabilizando un total de 75 solvencias pertenecientes a la Parroquia Olegario Villalobos
47
Del archivo #5: se inventariaron 10 carpetas la cuales van de la #311 a la #315/50 contabilizando
b. Grupo de Trabajo de la Tarde
El día 16/03/2022:
Se comenzó a trabajar con los documentos:
 Se comenzó con la caja de los terrenos, se extrajo de cada uno de los documentos los datos
para llenar las planillas que posteriormente serian llevados a Excel, como lo son nombre y cedula
del propietario, datos de protocolización, dirección del inmueble, monto según la causa, área
tanto del terreno como de construcción, tipología y el código catastral conformado por Estado,
Municipio, Parroquia, Sector, Manzana, Parcela, subparcela, nivel y unidad.
 Para realizar la codificación ya que todos los documentos pertenecen a una única parroquia
Olegario Villalobos se tomó el sector y la manzana según la dirección de calles y avenidas
contenidas en cada documento y apoyándonos en un plano de la zona de estudio y del número
cívico correspondiente.
El día 20/03/2022:
Se trabajó con documentos de casas, entre los cuales se encontraron dificultades porque en las
solvencias municipales no aparecían las direcciones exactas de los inmuebles ni los números
cívicos, en algunos casos se encontraban solo la avenida o una sola calle.
Los días 22/03/2022 y 24/03/2022:

Se comenzó a trabajar con los locales comerciales en estos se encontraban mayormente
sucesiones y declaraciones de condominio, las cuales había que leer muy bien porque en algunos
casos aparecían algunas ventas o los nombres de los propietarios, en otros no aparecía nada de
información de los otorgantes de los inmuebles.
El día 25/03/2022:
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Se trabajó con edificios. Se analizaron un conjunto de expediente, realizando las respectivas

anotaciones en las planillas antes mencionadas y simultáneamente se iba buscando la información
del registro en la base de datos en el computador.
El día 26/03/22:
Se verificaron los documentos del sector 013, y se comenzó el sector 009 del cual solo se
revisaron 36 documentos, así mismo se chequearon 3 planillas en la base de datos para verificar
sus registros.
El día martes 27/03/22:

Se revisaron los documentos de los sectores: 001, 003, 004, 005, 007, 008, 009, 011, 012,013,
014 respectivamente, en donde existían diversos tipos de inmuebles (casas, apartamentos, etc.)
El día 28/03/22:
Se chequearon varios documentos pertenecientes a los sectores: 001, 002, 003, 004, 005, 006,
008, 010, 011, 012, 013, 014
El día 29/03/22:
Una vez finalizada la revisión de todos los documentos pertenecientes a la Parroquia Olegario
Villalobos, se procedió a la búsqueda de la información de protocolización de cada uno de los
mismos en la base de datos, a fin de poder complementar la información física recabada con la
información ya existente en el sistema.
El día viernes 30/03/22:

Se terminó de revisar en la base de datos las planillas restantes del día anterior, y una vez
completa toda la inspección de las mismas, se realizó la contabilización de cada una de las
propiedades correspondientes a cada sector según su tipología.
4.2.- OFICINA MUNICIPAL DE PLANIFICACIÓN URBANA
49
En esta fase del proyecto se realizó una revisión a los permisos de construcción otorgados en la
parroquia Olegario Villalobos durante los años 2019, 2020 y 2021, empezando la misma a partir
del 02-04-2022, todo esto con el fin de obtener referenciales en cuanto a las operaciones de
compra-venta de terrenos realizadas en esta parroquia, debido a que en el inventariado y revisión
de los expedientes de solvencias municipales otorgados por la dirección de catastro durante esos
años eran insuficientes. Luego de dicha revisión de los referenciales de terreno, se procedió a
realizar el siguiente paso que consistió en llenar una base de datos previamente diseñada en
Excel, que contiene información como dirección del inmueble, tipo, área, valor de la operación,
vendedor y comprador, entre otros, obteniéndose de esta forma referenciales de las ventas de
terreno que se han realizado en la parroquia en estudio y de esta forma tener los datos del
propietario actual del terreno.
Teniendo ya un avance en lo que se refiere a los datos obtenidos de cada expediente se puede
observar también que no existe homogeneidad en los precios unitarios de los terrenos debido a
que la fecha de las comparables no está muy actualizada, y otros si están por el orden del valor
actual, por lo que posteriormente se realizará una homologación de los precios de los mismo,
mediante el uso de métodos y cálculos estadísticos que se aplican para este fin.
A continuación, se relacionan los expedientes revisados diariamente en la dirección de OMPU,
detallando la cantidad de expedientes revisados por día.
Año 2022
Día 03-04-2022, expedientes asignados con el color naranja
Día 4-04-2022, expedientes asignados con el color verde claro
Día 05-04-2022, no se revisaron expedientes en OMPU
Día miércoles 02-05-2022, expedientes asignados con el color morado
Día jueves 03-05-2022, no se revisaron expedientes
Día viernes 04-05-2022, no se revisaron expedientes
Día Lunes 03-04-2022, expedientes asignados con el color azul
50
COMPRA - VENTA DEL TERRENO
VENDEDOR
CARATERISTICAS DEL DESARROLLO COMPRADOR CARACTERISTICAS DE LA VENTA
DATOS DE REGISTRO
PREC. UNIT.
PROPIETARIO TIPO NOMBRE C.I. NOMBRE C.I. AREA(M2)
MONTO(BS) (Bs / M2) FECHA TOMO Nº
NELLY
LERMIT TERESITA
NELLY MELEAN DE RICARDO MELEAN DE
EKMEIRO 001 MENDOZA 2383454 EKNEIRO 1651709 106 8.866.666 83.333 05-08-1999 12 38
LERMIT DANIEL
RICARDO BIANCHINI
DANIEL BIANDINNI 001 MENDOZA 2383454 González 4996392 199 9.962.500 50.000 16/07/1999 50 31
GRUPO
INMOBIL.MAORI
CONJ.RESID.PEQU MARISELA DEL
EÑA EUROPA CONSUELO GRUPO
TORRE.3 RES. TRUJILLO INMOBILIARIO
MAORI 001 CARDOZO 5170380 MAORI, C.A. 7.772 100.000.000 12.867 17/10/1997 7 6
GERMAN
JAVIER
GUTIRREZ DE WEST
WEST PIÑERES CORPORATION
CORPORATION,SA 001 HERNANDEZ 81260998 , S.A. 1.050 11.000.000 10.476 30/09/2003 43 48
YOLEIDA EURO JESUS
EURO JOSE QUIJANO DE FERRER
FERRER 001 FUENMAYOR 9126469 FUENMAYOR 4757705 531 55.000.000 103.639 09/06/2004 13 39
PROMOCIONES PROMOCIONE GIOVANNI
VIRGINIA C.A 001 S VIRGINIA ROCCA 5830994 956 90.000.000 35.885 31/03/1998 39 33
PROYECTO E
INVERSIONES
ORIENTAL(PINCOR
SA) RESID KURT NAGEL PROYECTOS E
ARAUCANA 001 VON JESS 10762375 INVERSIONES 1.700 220.000.000 129.412 19/02/1998 25 17
LERMIT HUMBERTO
HUMBERTO J. RICARDO JOSE CHACON
CHACON ACOSTA 001 MENDOZA 2383454 ACOSTA 2549382 108 15.960.000 147.368 29/03/2005 27 5
INVERSIONES INVERSIONES
RUMBOS ZURITA OMER RUMBO RUMBO
C.A 001 LARES 38871 ZURITA 994 1.905.381 1.916 21/03/1990 21 23
JORGE LUIS
SOCORRO Y LERMIT JORGE LUIS
SUSANA DE RICARDO SOCORRO
SOCORRO 001 MENDOZA 2383454 URDANETA 7975164 426 57.456.000 135.013 06/07/2004 1 35
ELENA MARIA LERMIT ELENA MARIA
SANCHEZ RICARDO SANCHEZ
BARBOZA 001 MENDOZA 2383454 BARBOZA 682313 209 12.525.000 60.000 12/08/1999 7 22
CONSTRUCIONES
RAI CA PALMA DE FANNY GARCIA COSNTRUCCIO
MALLORCA 001 DE ALVARADO 4208695 NES RAI, C.A. 4.209 280.000.000 66.519 29/04/2005 57 16
EDUARDO EDUARDO
PATRICIO PARDO PATRICIO EL CHE
SOC.MERC.EL PARDO COMPAÑÍA
CHE.C.A 001 CENZANO 9787915 ANONIMA 1.467 90.000.000 61.343 18/01/2000 3 21
LUIGI ANNESE Y BERNARDO DE
PATRICIA SOTO DE JESUS LUIGI ANNESE
ANNESE 001 LEONARDI 4518161 GORIN 10446766 752 20.000.000 26.596 21/02/1997 19 16
FELIX
SEGUNDO GIORDANY
GIORDANY PRIETO BOLIVAR JOSE PRIETO
CABRERA 001 PARRA 3113726 CABRERA 16780069 304 70.000.000 230.635 04/02/2005 9 27
MARCO
EZEQUIEL RAUL ANTONIO
MAESTRE(GRUPO TAPIASHERRE GRUPO ALTUS,
ALTUS) 001 RA 7970348 C.A. 1.717 500.000.000 291.248 15/06/2005 28 9
INVERSIONES
INVERSIONES JOSE COLETTA
COLETTA ARMANDA BLENDOWSKY,
BLENDOWSKY 001 MAZZEI D 3113247 C.A. 935 57.500.000 61.510 21/06/1996 39 16
MAGALLY
JOSEFINA HUMBERTO
HUMBERTO J. OCANDO DE JOSE CHACON
CHACON 001 ALBORNOZ 4517302 ACOSTA 2549382 106 20.000.000 187.970 13/07/2005 5 6
NICOLA
EDUARDO ANTONIO ALEJANDRO
PATRICIO
PARDO.C 001
CALLEJAS
GOMEZ 9729588
MARCHSE
BANFI
SOCIEDAD
9729588 1.477 90.000.000 60.935 07/09/1999 25 48 51
SOCIED.MERC.PAN INVERSIONES MERCANTIL
AY,C.A 001 HELNEA, C.A. PANAY, C.A. 12.775 ########## 117.420 11/07/2005 3 20
HILDA PAZ FERNANDO HILDA PAZ DE

GALARRAGA 001 ALVAREZ PAZ 1668060 ALVAREZ 71955 347 200.000 576 17/03/1977 12 88
Tabla N°3. Ejemplos de expedientes de la parroquia Olegario Villalobos revisados en OMPU (Sector 001).
Fuente: OMPU Maracaibo
DANIEL YSAURA
GONZALEZ MARIA
DIMAS PARAMO 001 PEREZ 3385784 MORALES 4539492 481 120.000.000 249.584 11/12/2003 22 18 006 005 72 10 11
SOC.MERCANTIL GAETANO ORITUPANO,
ORITUPANO 001 PINTON 7340468 S.A. 801 450.000.000 562.107 13/08/1997 23 36 006 011 73 X 3Y
IVAN
CAMACHO INVERSIONES
INVERS.CARI..C.A 001 HERNANDEZ 2874573 CARI, C.A. 2.273 350.000 154 09/12/1993 2 29 013 018 LA LAGO 72 2D
FARAH
MARQUEZ DE INERSIONES
INVERS.MAVONE 001 VARGAS 5811774 MAVONE 3.334 650.000.000 194.974 15/04/2005 5 41 005 015 BELLA VISTA 4 59 60
MAURO ELIO SOTO INVERSIONES

MANDELLI.B 001 VAN DER DIJS 3933908 REPI, C.A. 1.144 300.000.000 262.229 18/02/2005 13 17 005 021 AV. UNIVERSI 61 4A 8
ANABELLE
SOCIEDAD CUPELLO
MERC.ARAUCA.C.A 001 SENIOR 3112210 ARAUCA, S.A. 6.724 ########## 463.978 30/06/2005 35 28 013 009 URB. VIRGINIA 2G 65 66
GUSTAVO
BUSTOS
MARIO RAMON CARRASQUER MARIO RAMON
JIMENEZ 001 O 3109773 JIMENEZ 2823433 390 16.000.000 41.026 06/09/2001 22 8 005 18 DE OCTUBRE 59 59A
JUAN ASOCIACION
CERROS DE
ASOCIACION CIVIL URDANETA CIVIL LA
MARIN
LA ESMERALDA 001 SOTO 3771343 ESMERALDA 903 50.000.000 55.364 01/06/2004 32 18 014 76
ANGEL
FRANCISCO ZAIDA LUISA
LAS NACIONES
FERRER QUINTERO
ZAIDA QUITERO 001 González 5828019 PUCHE 5853160 106 13.000.000 122.180 13/05/2005 15 46 002 019 14D X 58
Tabla N°4. Ejemplos de expedientes de la parroquia Olegario Villalobos revisados en OMPU
Día 08-03-2022, expedientes asignados con color rojo

Día 09-03-2022, no se revisaron expedientes
Día 10-03-2022, expedientes asignados con verde oscuro
VENDEDOR
DATOS DE REGISTRO
TIP PREC. UNIT.

(Bs / M2)
PROPIETARIO O NOMBRE C.I / RIF NOMBRE C.I / RIFAREA(M2)
MONTO(BS) FECHA TOMO Nº
INVERSIONES RIOS PEDRO RIOS ASOCIACION CIVIL
MACHADO CA 001 MACHADO 1088656 OSAKA 3.215 321.492.000 100.000 16-11-2005 22 48
SOCIEDAD HERNAN
MERCANTIL MARIA CAROLINA RODRIGUEZ
DECON EX.SA 001 PARIS DE AUVERT 7974309 ARAUJO 3244236 2.543 705.000.000 277.231 16-09-2005 33 26
PROMOCIONES RIO NEPTALI JOSE

CLARO 001 BALZA AYAAACH 6364102 EDGARDO LINARES 3988443 22.776 2.640.000.000 115.911 29-09-2005 39 27
HUMBERTO JOSE HENRY ALFONSO RICARDO

CHACON 001 NEGRON SERGE 10430084 CARBONELL DAZI 18026168 215 50.000.000 233.089 24-11-2005 26 16
INVERSORA LERMIT RICARDO INVERSORA

DISMAR C.A 001 MENDOZA 2383454 DISMAR, C.A 213 31.920.000 150.000 13-12-2004 21 38
MARK WILLBERG MARK GERALD

HIGGINS 001 FRANKLIN NEYRA 5845833 WILLBERG HIGGINS 7787073 855 2.000.000 2.339 09-03-1993 21 40
WILLIAN E CHANG
LONG Y LUEZMARY LERMIT RICARDO WILLIAN ENRIQUE
OHIMARA 001 MENDOZA 2383454 CHANG LONG 7979795 106 17.891.666 168.155 05-08-1999 12 36
ALFORMACA
(ALFONZO LERMIT RICARDO
NAPOLITANO) 001 MENDOZA PELAYO 2383454 ALFOMAR, C.A. 321 47.880.000 149.108 18-02-2005 7 43
EUDES JESUS ALBERTO ENRIQUE EUDE JESUS
SALAZAR HANDS SALAZAR
ALBORNOS 001 COLMENARES 106701 ALBORNOZ 2881473 719 135.000.000 187.656 23-02-2005 15 22
HUMBERTO
BARBOZA
GUTIERREZ INV. RICARDO INERSIONES
CARLOS OCANDO ALBERTO OCANDO CARLOS OCANDO
APOLINAR S.A 001 PACHANO 4746613 APOLINAR 427 80.000.000 187.218 22-09-2005 36 03
VINICIO CASCIOLI LERMIT RICARDO VINICIO ENRIQUE

VIVAS 001 MENDOZA 2383454 CASCIOLI VIVAS 7601537 108 15.960.000 147.626 28-01-2005 7 42
GIANCARLOS REINALDO JOSE GIANCARLOS

VIRGILIO LANZILLI 001 RANGEL ESTEVA 11865472 VIRGILIO LANZILLI 10444220 529 26.440.500 50.000 26-06-2002 21 31
PROMOTORA JAVIER ENRIQUE PROMOTORA

BRITANICA 001 CHACIN MONTIEL 7904244 BRITANICA 1.537 900.000.000 585.556 13-01-2006 3 8
SOCIEDAD
MERCANTIL
INVERSIONES
52
INVERSIONES
OCEANIA, S.A 001 RENATO CASARIN 7856665 OCEANIA, S.A. 728 110.000.000 151.099 10-05-2006 16 21
INMUEBLES CARLOS INMUEBLES

EPSILON C.A 001 FEDERICO TAXAR 11294267 EPSILON, C.A. 1.000 420.000.000 420.000 17-11-2005 15 21
DESARROLLO LAS DESARROLLOS LAS

MERCEDES,C.A 001 MATILDE GOMEZ 104799 MERCEDES, C.A. 1.576 1.275.000.000 808.836 29-12-2005 43 26
TABLA N°5. Ejemplos de expedientes de la parroquia Olegario Villalobos revisados en OMPU (Sector 001).
Fuente: OMPU Maracaibo.
Día 11-03-2022, expedientes signados con el color celeste.

VENDEDOR
DATOS DE REGISTRO
PREC. UNIT.
PROPIETARIO TIPO NOMBRE C.I / RIF NOMBRE C.I / RIF
AREA(M2)
MONTO(BS) (Bs / M2) FECHA TOMO Nº
CATALINA
PROMOCIONES GARCIA PROMOCIONES
LAGO VISTA,C,A 001 MOROS 12869544 LAGO VISTA,C,A 1.138 250.000.000 219.589 21-10-2003 7 46
CONSTRUCCIONE
S SAN GRABIEL, JUAN YEPES CONSTRUCCIONES
C.A. 001 MARTINEZ
ENRIQUE 3901028 SAN GABRIELE, C.A. 1.703 700.000.000 411.131 28-07-2005 10 45
GRUPO MEDICO RINCON GRUPO MEDICO
EMPRESARIAL 001 BERROTERAN 1668414 EMPRESARIAL 14.960 11.000.000 735 26-03-1992 32 44
CONCARIBE NELSON
CONSTRUCCIONE ENRIQUE RIOS CONCARIBE
S, C.A. 001 MEDINA 2869013 CONSTRUCCIONES 622 20.000.000 32.164 18-03-1997 24 49
MARIA
CATALINA CARMEN AURORA
AURURA DE LANDI 001 GARCIA 1071349 MEDINA GARCIA 1664375 672 20.000 30 16-07-1979 2 6
Tabla N°6. Ejemplos de expedientes de la parroquia Olegario Villalobos revisados en OMPU (Sector 001).
Fuente: OMPU Maracaibo
53
Nota: Los días que no se revisaron expedientes es porque se estaban realizando inventarios en
archivo, igualmente el último día de revisión se procedió a realizar la sectorización de los
referenciales obtenidos.
4.3.- OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO
Una vez realizado el vaciado de información en las planillas con los datos necesarios de los
otorgantes, extraídos de los documentos facilitados por la Dirección de Catastro, se procedió a
comparar dicha información con la existente en el registro Inmobiliario del Municipio, de la
siguiente manera:
 Se introdujo cada una de las cédulas de los otorgantes, obtenidas de cada documento, en una
base de datos proporcionada por el Registro.
 Se tomo como punto de partida o datos de entrada los documentos de venta, ya que también
aparecían otros tractos documentales (hipotecas, ventas con usufructo, traspaso, etc.)
 Se seleccionaron aquellas transacciones que llegaron al final con éxito, de las cuales se
tomaran los datos de protocolización que en esta base de datos se encontraban, los cuales se
anotaron para posteriormente ubicar los tomos y el documento respectivo para verificar la
información.
 Como fueron muy pocos los datos localizados en una base de datos anterior proporcionada
por Registro Inmobiliario, se procedió a verificar de nuevo la información de las planillas en una
base de datos más actualizada proporcionada por ellos mismos. Para posteriormente ser
comprobada en los libros de nuevo.
 Una vez localizado el tomo y el número de documento al cual le pertenece al otorgante
investigado, se procede a verificar todos los datos (dirección del inmueble, monto de la venta,
área de construcción, área de terreno, otorgantes, etc.)
Este procedimiento se realizó para cada una de las planillas y para cada uno de los otorgantes que
se habían seleccionado. Luego de actualizada cada planilla se digitalizaron por orden para así
pasar a la siguiente etapa que es el de la actualización y automatización de los referenciales, de
los inmuebles de esa parroquia, mediante la homologación de los mismos.
54
4.3.1.- Cálculo de los Referenciales
Para el cálculo de los referenciales de los inmuebles de la Parroquia Olegario Villalobos, se

empleó el Método de Mercado, a través de los precios obtenidos con el IPC (Índice de Precios al
Consumidor) del Banco Central de Venezuela, tomando en cuenta la fecha del registro de cada
inmueble.
Se dividió cada inmueble según su tipología y al sector al cual pertenecen, así mismo se elaboró
una hoja de cálculo con toda la información obtenida en las fases anteriores del trabajo, de la
siguiente manera:
a) Según su Ubicación:
b) Según los datos de Protocolización:
c) Según la identidad de los Otorgantes:
d) Según las características del Inmueble:
55
4.4.- ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS
Para la determinación de los referenciales se procedió de la siguiente manera:
a. Se seleccionó la información necesaria de todos los referenciales por cada tipo de inmueble
(terreno, casa, apartamento, local comercial.), esta información es la que está contenida en los
datos de protocolización, más específicamente en la fecha de registro.
b. Dicha fecha nos indicará cuál de los valores de la tabla del factor del IPC (F-IPC) corresponde
a la venta realizada, esto con la finalidad de obtener los valores de terreno actualizados para el
año 2022, mediante la homologación de dichos precios calculándolos con el Factor IPC de la
tabla 7.
2005 2006 2007

MES IPC F-IPC 2006 F-IPC IPC F-IPC
ENERO 468,44844 1,36605 529,74374 1,20799 627,12843 1,02041
FEBRERO 469,24949 1,36372 527,84196 1,21234 635,72636 1,00661
MARZO 474,95087 1,34735 532,64004 1,20142 639,92584 1,00000
ABRIL 481,25347 1,32971 535,94241 1,19402
MAYO 493,45325 1,29683 544,64074 1,17495
JUNIO 496,25113 1,28952 544,73840 1,17474
JULIO 500,54866 1,27845 568,03518 1,12656
AGOSTO 505,34892 1,26630 580,53221 1,10231
SEPTIEMBRE 512,84830 1,24779 591,53335 1,08181
OCTUBRE 516,04874 1,24005 595,93496 1,07382
NOVIEMBRE 521,54955 1,22697 603,73514 1,05994
56
DICIEMBRE 525,64893 1,21740 614,83179 1,04081

Tabla N°7 Índice del Producto al Consumidor (IPC). Fuente: Banco Central de Venezuela (BCV)
c. Se determinó un valor constante del terreno para un mismo sector, en total se calcularon 12
valores, debido a la falta de disponibilidad de referenciales en los sectores 001 y 011, por lo cual
no se pudo llevar a cabo la homologación de los precios unitarios en estos. A continuación, se
muestra una tabla con los precios unitarios obtenidos.
PARROQUIA OLEGARIO VILLALOBOS

PRECIO UNITARIO
Nº TIPO SECTOR HOMOLOGADO
1 T 001
2 T 002 298.055
3 T 003 140.821
4 T 004 137.127
5 T 005 381.612
6 T 006 564.351
7 T 007 419.838
8 T 008 177.534
9 T 009 598.806
10 T 010 375.570
57
11 T 011
12 T 012 250.877
13 T 013 431.702
14 T 014 173.542
Tabla N°8. Precios Unitarios de Terrenos Homologados de la Parroquia Olegario Villalobos. Fuente:
Elaboración propia
d. A partir de los valores del terreno homologados se calcula el precio total específico para los
terrenos de los referenciales seleccionados (precio del componente terreno), el cual se obtiene
multiplicando el precio homologado por el área de cada terreno.
e. Una vez obtenidos los precios por componentes de terreno de cada referencial por sectores,
este se va a utilizar para obtener el precio total por componente de construcción para los mismos.
Dicho precio por componente va a estar sujeto a ciertas condiciones, las cuales son las siguientes:
 Para el caso de inmuebles compuestos por Terreno más Construcción (Casas y Galpones), el
precio total de la venta del inmueble se puede desglosar, a fin de estimar cuanto corresponde al
componente terreno y cuanto a la componente construcción. Esto se calcula restando el valor de
la primera menos el precio total de la venta del inmueble, dando como resultado el precio por
componente de construcción.
SECTOR URBANIZ
TIPO SECT
BARRIO AREA PRECIO POR COMPONENTE PRECIO UNITARIO
TERRENO CONSTRUCCION TERR + CONSTR TERRENO CONSTRUCCION
AÑO Monto Terreno Construcción
C 011 Las Tarabas 2005 250.000.000,00 231,18 126,00 130.466.634,73 119.533.365,27 250.000.000,00 564.350,87 948.677,50
948.677,50
SECTOR URBANIZ
TIPO SECT
BARRIO AREA PRECIO POR COMPONENTE PRECIO UNITARIO
TERRENO CONSTRUCCION TERR + CONSTR TERRENO CONSTRUCCION
AÑO Monto Terreno Construcción
G 011 5 DE JULIO 2007 1.650.000.000,00 1.176,00 3.239,00 663.676.626,19 986.323.373,81 1.650.000.000,00 564.350,87 304.514,78
304.514,78
Figura N°2 Valores de los precios unitarios de construcción para Casas y Galpones en el Sector 011. Fuente:
Elaboración propia.
58
 Para el caso de inmuebles compuestos por Terreno más Edificaciones (Apartamentos y

Locales Comerciales), el precio total de la venta del inmueble incluye el valor del terreno en una
menor proporción, por lo tanto, este total de la venta viene a ser el precio por componente de
construcción.
TIPO SECT
SECTOR URBANIZ VALOR DE CONSTRUCCION
BARRIO AREA PRECIO POR COMPONENTE
ACTUALIZADO
REFERENCIAL
VALOR DE
CONSTRUCCION CONSTRUCCION DE
AÑO Monto Terreno Construcción CONSTRUCCION
CONSTRUCCION
A 011 Juana de Avila 2006 3.000.000,00 140,00 3.000.000,00 21.428,57 25.744,71 233.413.407,33
A 011 Las Delicias 2005 150.000.000,00 165,00 150.000.000,00 909.090,91 1.134.354,55 275.094.372,92
A 011 Delicias 2006 135.000.000,00 141,84 135.000.000,00 951.776,65 1.153.876,90 236.481.126,40
A 011 Juana de Avila 2006 190.000.000,00 147,00 190.000.000,00 1.292.517,01 1.369.990,48 245.084.077,70
A 011 5 de Julio 2006 27.200.000,00 125,00 27.200.000,00 217.600,00 239.862,66 208.404.827,97
A 011 5 de Julio 2005 37.000.000,00 64,70 37.000.000,00 571.870,17 770.509,27 107.870.338,96
A 011 Juana de Avila 2006 190.000.000,00 147,00 190.000.000,00 1.292.517,01 1.552.855,78 245.084.077,70
A 011 Juana de Avila 2006 185.000.000,00 140,00 185.000.000,00 1.321.428,57 1.596.272,50 233.413.407,33
A 011 La Lago 2006 200.000.000,00 180,00 200.000.000,00 1.111.111,11 1.305.500,00 300.102.952,28
A 011 LAS NACIONES 2007 400.000.000,00 960,00 400.000.000,00 416.666,67 425.170,83 1.600.549.078,83
A 011 2006 230.000.000,00 142,00 230.000.000,00 1.619.718,31 1.956.603,52 236.747.884,58
A 011 RES. EL PILAR 2006 153.000.000,00 113,91 153.000.000,00 1.343.165,66 1.513.156,70 189.915.151,63
A 011 2005 65.000.000,00 97,65 65.000.000,00 665.642,60 842.903,23 162.805.851,61
A 011 LA LAGO 2006 175.000.000,00 180,00 175.000.000,00 972.222,22 1.174.434,72 300.102.952,28
A 011 JUANA DE AVILA 2006 133.000.000,00 105,00 133.000.000,00 1.266.666,67 1.512.425,33 175.060.055,50
A 011 2006 190.000.000,00 169,04 190.000.000,00 1.123.994,32 1.320.637,13 281.830.016,96
A 011 BELLA VISTA 2005 170.000.000,00 82,00 170.000.000,00 2.073.170,73 2.523.878,05 136.713.567,15
A 011 2005 200.000.000,00 135,00 200.000.000,00 1.481.481,48 1.876.000,00 225.077.214,21
A 011 2005 91.000.000,00 227,59 91.000.000,00 399.841,82 531.673,67 379.446.838,39
A 011 LA LAGO 2006 200.000.000,00 180,00 200.000.000,00 1.111.111,11 1.251.733,33 300.102.952,28
A 011 TIERRA NEGRA 2007 180.000.000,00 148,54 180.000.000,00 1.211.794,80 1.236.527,53 247.651.625,18
A 011 LAS TARABAS 2007 107.000.000,00 53,27 107.000.000,00 2.008.635,25 2.021.912,33 88.813.801,49
A 011 LAS DELICIAS 2007 350.000.000,00 145,00 350.000.000,00 2.413.793,10 2.463.058,62 241.749.600,45
A 011 La Lago 2005 200.000.000,00 135,00 200.000.000,00 1.481.481,48 1.848.577,78 225.077.214,21
A 011 LA LAGO 2006 200.000.000,00 180,00 200.000.000,00 1.111.111,11 1.326.688,89 300.102.952,28
Tabla N°9. Valores de los precios unitarios de construcción para Apartamentos en el Sector 011. Fuente:
Elaboración propia.
 Obtenidos ya los precios por componente para construcciones, según sea el caso, se procede
al cálculo de los precios unitarios de construcción de cada uno de los referenciales. Estos valores
se determinan dividiendo el precio por componente construcción entre el área de la misma.
 Determinados todos estos valores, se realiza la actualización de los precios referenciales de
estas ventas a través del proceso de homologación, tal cual como se hizo para el cálculo de los
valores de precios unitarios del terreno. Esto se logra multiplicando el precio unitario de la
construcción correspondiente a cada referencial por el Factor IPC obtenido de la tabla de Índices
de Precios al Consumidor según sea su fecha de registro.

Nº TIPO SECTOR PRECIO UNITARIO HOMOLOGADO
1 C 001 252.580,63
2 C 002 1.524.819,93
3 C 003 1.526.976,18
11 C 011 948.677,50
59
Tabla N°10. Precios Unitarios del área de construcción en casas homologadas de la Parroquia Olegario
Villalobos. Fuente: Elaboración propia

1 A 1 1679112,08
2 A 2 1485829,381
3 A 3 2083944,403
4 A 4 1959816,914
5 A 5 1675837,634
6 A 6 1770513,462
7 A 7 1536212,269
8 A 8 2037991,645
9 A 9 1751822,244
10 A 10 1799699,681
11 A 11 1667238,624
12 A 12 1853516,071
13 A 13 1513949,957
14 A 14 1584189,27
Tabla N°11. Precios Unitarios del área de construcción en apartamentos y locales comerciales homologados de
la Parroquia Olegario Villalobos. Fuente: Elaboración propia

1 G 011 304.514,78
2 G 009 2.554.127,95
Tabla N°12. Precios Unitarios del área de construcción en galpones homologados de la Parroquia Olegario
Villalobos. Fuente: Elaboración propia
60
 Se hizo un promedio de los precios unitarios homologados, en donde solo se incluyeron

aquellas ventas cuyos montos eran muy similares y excluyendo las que estaban fuera de un rango
de valores acorde a la zona, para posteriormente utilizar este monto en el último paso del cálculo
de los referenciales.
 Finalmente, se obtiene un valor actualizado de la venta total del inmueble mediante la
multiplicación del promedio de los precios unitarios de construcción homologados, obtenido
previamente, por cada uno de los valores de áreas correspondientes.
CONCLUSION
Con la realización del Trabajo Especial de Grado, se llevó a cabo el estudio del mismo en
diferentes fases con la finalidad de obtener los precios actualizados de las ventas realizadas en la
Parroquia Olegario Villalobos, a través del proceso de homologación, en donde se obtuvieron
61
precios para la fecha actual 2007 para la diversa tipología de inmuebles que se estudiaron como
lo son: terrenos, casas, galpones, locales comerciales y apartamentos.
Se analizaron 374 documentos en total de diferentes tipologías (terrenos, apartamentos, casas,

galpones y locales comerciales) donde sólo 310, en su mayoría terrenos y apartamentos, los
cuales se tomaron en cuenta para el estudio debido a que los referenciales restantes les faltaba
información, ya sea para el componente terreno o la componente construcción. Asimismo, otro
factor de descarte de utilidad de los referenciales era la ubicación en los límites de la parroquia de
estudio, donde en el momento del análisis se dedujo que se encontraban fuera; y también por la
falta de algún tipo de información, bien sea de los otorgantes o la dirección de estos.
Con la actualización y automatización de los registros de cada venta de la parroquia Olegario

Villalobos, se pudo realizar una tabla de valores que contiene precios actuales de dicho sector, de
manera que pueda servir a su vez como punto de partida para la digitalización del catastro de las
otras parroquias que conforman el Municipio Maracaibo.
Gracias a esto se puede realizar un catastro más rápido y efectivo con precios actualizados, ya
que garantiza una estrecha relación entre la parte jurídica, valorativa, y física.
RECOMENDACIONES
 Se recomienda obtener mayor información de las ventas efectuadas en la parroquia de

estudio para extraer la mayor cantidad posible de referenciales.
 Se recomienda conseguir más referenciales de terrenos.
62
 Se recomienda obtener de la documentación la información completa (área de superficie y

de construcción).
 Se recomienda realizar una división de los sectores en subsectores, ya que eso permitiría
hacer un estudio más detallado y poder obtener valores más reales según la zona.
 Se recomienda llevar a cabo la realización de una tabla de valores más completa de todas
las parroquias del Municipio.
 Se recomienda mantener relación entre la parte jurídica, valorativa y física del catastro
para una mayor efectividad en la realización del proceso de una venta.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Castillo, Y. 2018. Teoría catastral y registro público. Laboratorio de Catastro. Universidad del
Zulia. Maracaibo, Venezuela.
63
Folletos facilitados por la Dirección de Catastro del Municipio Maracaibo. 2021. Maracaibo,
Zulia.
Gaceta municipal deposito. 2002. Legal P.P. 76-414 NUMERO EXTRAORDINARIO.
García, José M. 2002. Nueva visión del catastro en Venezuela. Instituto Geográfico de
Venezuela Simón Bolívar. Caracas, Venezuela.
Régimen jurídico del registro público. 2017. Laboratorio de Catastro. Universidad del Zulia.
Maracaibo, Venezuela.
Torres, F. 2004. Análisis doctrinario del catastro en el derecho peruano y extranjero. Lima, Perú.
64
ANEXOS
A continuación, se presentan ejemplos de las planillas revisadas y calculadas para los diferentes
sectores de la Parroquia Olegario Villalobos en el Municipio Maracaibo, la cual se encuentra
completamente en formato digital.
65
Figura N°3. Planilla Sector 001
66
67
Figura N°8. Planilla

Sector 006
68
69
70
71
72

Valoración Masiva Inmobiliaria en La Parroquia Olegario Villalobos y Su Vinculacion Con El Registro Público

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Valoración Masiva Inmobiliaria en La Parroquia Olegario Villalobos y Su Vinculacion Con El Registro Público

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD DEL ZULIA

VALORACIÓN MASIVA INMOBILIARIA EN LA

Trabajo Especial de Grado para optar al título de:

Agrim. Guerrero A. Alba M. Agrim. Leal B. Aldryn A.

Maracaibo, mayo del 2022.

Guerrero A; Leal A.: “VALORACIÓN MASIVA INMOBILIARIA EN LA

La desactualización de la información catastral del municipio Maracaibo hace necesario un

Palabras claves: Valoración masiva, Registro Público, Catastro, georreferencia.

Correros electrónicos: albag065@gmail.com ; aldrynleal@gmail.com

Guerrero A; Leal A.: “MASSIVE REAL ESTATE ASSESSMENT IN THE OLEGARIO

Keywords: Mass valuation, Public Registry, Cadastre, georeference.

Emails: albag065@gmail.com ; aldrynleal@gmail.com

A MI MANA, Chirles Gómez, quien se convirtió en mi compañera de estudios, mejor amiga

A MI ESPOSA, Mayela por darme todo su apoyo incondicional.

Muchas gracias a todos.

A LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA, a toda la Facultad de Ingeniería, y en especial a la

A MIS PROFESORES, en especial al Prof. Yogry Castillo y el profesor Abel González,

A MI COMPANERO DE TESIS, por se un valioso apoyo en este proyecto tan importante,

A todos, muchas gracias.

A MI HERMANO, Andry por todo su apoyo.

A MI COMPAÑERA DE TESIS, Alba todo por su apoyo.

A todos muchas Gracias.

GENERALIDADES DEL PROBLEMA.................................................................................13

1.1.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA..........................................................................13

1.2.1.- OBJETIVOS GENERALES.......................................................................................15

1.2.2.- OBJETIVOS ESPECIFICOS......................................................................................15

1.4.- DELIMITACION ESPACIAL..........................................................................................16

1.5.- DELIMITACION TEMPORAL........................................................................................17

2.1.- TIPOS DE SISTEMAS CATASTRALES.........................................................................21

2.2.- ASPECTOS FÍSICOS, JURÍDICOS Y VALORATIVOS................................................21

2.2.1.- ASPECTOS FÍSICOS.................................................................................................21

2.2.2.- ASPECTOS JURÍDICOS...........................................................................................22

2.2.3.- ASPECTOS VALORATIVOS...................................................................................22

2.4.- MÉTODOS DE VALUACIÓN DE APLICACIÓN UNIVERSAL..................................28

2.4.1.- El Método de Mercado................................................................................................28

2.4.2.- El Método de Ingreso o de Capitalización..................................................................28

2.4.3.- El Método del Costo...................................................................................................28

2.4.4.- El proceso de evaluación masiva................................................................................29

2.4.5.- Actualización del Catastro..........................................................................................30

2.5.- FICHA CATASTRAL.......................................................................................................31

2.6.- CODIGO CATASTRAL....................................................................................................32

2.7.- AVALÚO CATASTRAL..................................................................................................32

2.8.- PRECIO UNITARIO.........................................................................................................32

2.10.- VINCULACIÓN CATASTRO- REGISTRO..................................................................33

2.11.- LEY DEL REGISTRO PÚBLICO Y NOTARIADO......................................................34

2.12.- LEY DE GEOGRAFIA CARTOGRAFIA, Y CATASTRO NACIONAL.....................35

2.12.1.- De la formación y conservación del catastro............................................................35

2.12.2.- Del aspecto físico, jurídico y valorativo del Catastro...............................................36

2.12.3.- De la vinculación del catastro con el registro público..............................................39

3.1.- TIPO DE INVESTIGACIÓN............................................................................................40

3.2.- DISENO DE LA INVESTIGACION................................................................................40

3.2.1.- Población y Muestra....................................................................................................40

3.3.- PROCEDIMIENTO Y TÉCNICAS DE RECOLECCION DE DATOS...........................40

4.1.- BRIGADA DE CONTROL URBANO DE LA ALCALDÍA DE MARACAIBO...........43

4.2.- OFICINA MUNICIPAL DE PLANIFICACIÓN URBANA............................................49

4.3.- OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO...................................................................53

4.3.1.- Cálculo de los Referenciales.......................................................................................54

4.4.- ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS................................................................................55

Tabla N°2. Cronograma de Actividades. Fuente: Elaboración propia.....................................42

Tabla N°3. Ejemplos de expedientes de la parroquia Olegario Villalobos revisados en

Tabla N°4. Ejemplos de expedientes de la parroquia Olegario Villalobos revisados en

Tabla N°5. Ejemplos de expedientes de la parroquia Olegario Villalobos revisados en