Proyecto El Ceibo 2023

Un grupo empresarial muy importante de Sebastopol se encontraba analizando la factibilidad

de construir un centro comercial en la zona de El Ceibo, al noroeste del país. Para ello, había
recibido la oferta de un terreno con las dimensiones y precios que se adjuntan a continuación:

 Tamaño del terreno: 9.800m2

 Valor por m2 terreno: $155
 Forma de pago: de contado

Antes de tomar una decisión sobre invertir o no en el mismo, el CEO pidió a su equipo de diseño
arquitectónico que vea el tipo de implementación posible, dentro de las dimensiones del terreno
ofrecido. Así podría estimar la inversión inicial a realizar. Le dieron los siguientes datos:

 Total m2 de construcción: 5,000

 Precio promedio m2 de construcción: $650
 Número de locales a arrendar: 80
 Total m2 arrendables: 5,000
 Precio por m2 de arriendo: $30

Al mismo tiempo, pidió a su gerente financiero que evalúe si bajo las condiciones de mercado
actuales, este sería un buen negocio tomando en cuenta los ingresos futuros (asumiendo
alquilar el 100% de los locales) y los costos de administración y gestión del centro comercial.

Alguna de las variables que le pidió considerar en el análisis fueron:

 Tiempo entre pago del terreno y apertura del centro comercial: 2 años (esto es para
determinar el costo de oportunidad de los fondos invertidos en el terreno, que no
tendrán rentabilidad durante el período de construcción) *hay que incluirlo como parte de la
inversión inicial
 Incremento anual del precio por m2 de arriendo y de todos los gastos: 5%
 Tiempo de evaluación del análisis: Escenario 1) 5 años; Escenario 2) 10 años
 Se está considerando contratar a una empresa para que opere el centro comercial,
cuyos honorarios corresponden al 40% de los ingresos por arrendamiento que genere
el centro comercial
 Además de este costo, el dueño del proyecto debe cubrir $140,000 anuales por costos
de seguros, seguridad, etc

La tasa WACC (descuento) que debería utilizarse es del 11% y el pedido del CEO es calcular el
Payback, VAN, TIR y TIRM en los dos escenarios (5 y 10 años). Luego de esto, quería saber cuál
es la recomendación financiera sobre la adquisición o no del terreno.