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INTRODUCCION
A LA
VALUACION DE INMUEBLES

APUNTES

ING. LUIS F. CUELLAR ULLOA.


2004.
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VALUACION INMOBILIARIA.

CONTENIDO

 CONCEPTOS GENERALES UTILIZADOS EN VALUACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pág. 3


 FACTORES QUE CREAN Y MODIFICAN EL VALOR. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
 DIFERENCIAS ENTRE COSTO, PRECIO Y VALOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
 ANALISIS DEL MERCADO. VALOR COMERCIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
 PRINCIPIOS DE VALUACION DE LOS BIENES RAICES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
 EL PROCESO VALUATORIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
 REGIMEN DE PROPIEDAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
 OBJETO Y PROPOSITO DE LA VALUACION INMOBILIARIA . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
 LIMITANTES DEL AVALUO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
 ENFOQUE DE MERCADO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
 CRITERIOS DE HOMOLOGACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
 DESARROLLO DEL ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO . . . . . . . . . . . . . . 20
 ENFOQUE DEL COSTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
 DEMERITO O DEPRECIACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
 ENFOQUE DEL INGRESO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
 CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE LA RENTA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
 CAPITALIZACION DE RENTAS A PERPETUIDAD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
 DEDUCCIONES O GASTOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
 OTROS CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE RENTAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
 VALUACION DE CONDOMINIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

 ANEXO A . DISPOSICIONES NORMATIVAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44


 ANEXO B . ALGUNOS CRITERIOS EMPIRICOS PARA HOMOLOGACION . . . . . 52
 ANEXO C . TABLA DE ROSS HEIDECKE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

DERECHOS RESERVADOS. PROHIBIDA SU REPRODUCCION PARCIAL O TOTAL


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TEMA 1. INTRODUCCION.

1.1. CONCEPTOS GENERALES UTILIZADOS EN VALUACION.

VALUACIÓN.- “ Es el procedimiento técnico y metodológico que mediante la investigación


física, económica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas y
cualitativas que inciden en el valor de los bienes ”.

Esta actividad consiste en establecer diversas etapas, denominadas en conjunto Proceso


Valuatorio, tema que adelante se tratará detalladamente. Asimismo la valuación esta basada en
ciertos principios económicos denominados Principios de Valuación, cuyo contenido también se
expone en capítulo posterior.

AVALUO.- El avalúo es una declaración, generalmente escrita, preparada independiente e


imparcialmente por un valuador calificado, en la que se expresa una opinión del valor de una
propiedad, justificado por el análisis previo de los datos investigados, adecuadamente descrita y a
una fecha dada.

Bancomer, lo definió como ...……. “ el estudio o proceso mediante el cual se estima y


documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal
expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y
procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya ética y desempeño,
avalen la confiabilidad de su valoración “.

La elaboración de un avalúo es una actividad profesional que requiere una capacitación continúa,
experiencia, sensibilidad y ética profesional a toda prueba.
Un avalúo debe ser un documento con calidad probatoria en el cual se estima el valor de un bien. A
pesar de que se trate de una opinión o estimación del valor de un bien, los elementos que
fundamenten esa opinión, deberán dar certidumbre a tal juicio.
En el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación, emitido por la Subtesorería
de Catastro y Padrón Territorial del D.F., se define al avalúo como “ el dictamen técnico que
permita determinar el valor real de un inmueble a partir de sus características físicas, de
ubicación, de uso, de la investigación exhaustiva, análisis y ponderación del mercado
inmobiliario y plasmado en un documento que cubra los requisitos mínimos de forma y
contenido, elaborado por sociedad autorizada con auxilio de perito valuador registrado, y sea
la base para la determinación de los impuestos sobre adquisición de inmuebles, traslado de
dominio y predial, así como de las demás contribuciones que así lo requieran “.

VALOR .- El concepto del valor es tan antiguo como la misma historia de la humanidad. Basta
reflexionar sobre los intercambios de objetos que realizaban los primeros pobladores de la Tierra,
quienes establecían una equivalencia entre las cosas necesarias para un individuo, por aquellas
sobrantes para otro, mediando un acuerdo entre las partes. Desde entonces, estas actividades
denotaban la necesidad de reconocer que los bienes o servicios, están asociados a los beneficios
que recibirá quien los adquiere al poseerlos.
Desde luego, hablar de valor, implica una serie de discusiones en las cuales los economistas, a
través del tiempo, han desarrollado diversas teorías, que no son motivo de este tema. En la época
actual, existe una tendencia a resolver primero los problemas técnicos que conducen a la estimación
del valor, prestando poca atención a precisar su definición. El concepto de valor, es pues, el que
más escritos ha dado lugar en la economía, que cualquier otro término. Todo mundo sabe o intuye lo
que es el valor, sin embargo, es evidente la dificultad que surge para su definición puntual.
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Tal vez, lo que si resulta sencillo plantear, es la premisa de que...” un bien tiene valor, cuando un
propietario está dispuesto a venderlo y existe un comprador que también está dispuesto a
comprarlo “ .
La definición del diccionario Mc Graw-Hill de Economía Moderna refiere: “ El concepto del valor
ordinariamente se usa en economía para denotar valor en cambio. Este valor en cambio de
una mercancía se expresa como la cantidad de otros bienes o dinero que deban darse para
obtener una unidad del bien citado “.

CONCEPTO DE VALOR USADO EN VALUACIÓN. Existe gran variedad de valores, por lo que casi
podemos afirmar que hay tantos como cualidades o características propias de los objetos que sean
susceptibles de comparación, de la percepción de los actores involucrados o del propósito mismo de
su búsqueda. Los profesores J. H. Boykin y A. Ring, en su libro “ The Valuation Of Real Estate “
presentan un listado de 29 diferentes tipos de valor. Sin embargo debe reconocerse que los bienes
debieran tener un valor único y es la finalidad o alcance del estudio y la apreciación de los agentes
de la operación inmobiliaria, quienes dan lugar a esa gama de valores. Los más usuales son:
 valor de cambio y valor en uso,
 valor comercial,
 valor de reposición nuevo,
 valor neto de reposición, ( o valor depreciado )
 valor de rescate,
 valor de liquidación ordenada,
 valor de liquidación forzada,
 valor de oportunidad.

La variedad de las transacciones comerciales, ha dado lugar a desarrollar una técnica basada en el
conocimiento de aquellos factores que crean o modifican el valor de los bienes, entre los cuales
está la propiedad raíz o inmueble (1) .

1.2. FACTORES QUE CREAN EL VALOR DE LOS BIENES.


En párrafos anteriores se mencionó que en la búsqueda del valor de un bien, es necesario
identificar las fuerzas o factores que lo crean y/o lo modifican. Citaremos, en primer término, los
factores que crean valor.
- UTILIDAD: Es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o un deseo. La
medida del valor no depende necesariamente de la utilidad.
- ESCASEZ: Es la oferta limitada de una mercancía. Algo puede ser útil pero no escaso.
- DEMANDA: Esta dada por los productos o servicios que los consumidores están dispuestos a
adquirir. Algo puede ser útil y escaso, pero nadie lo quiere.
- PODER ADQUISITIVO: Es la capacidad del adquirente para comprar una mercancía.
Algo puede ser útil, escaso y demandado, pero no hay dinero para adquirirlo.

(1) Ver definición de inmueble en Art . 750 y 751 del Código Civil para el D.F.
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1.3.- FACTORES QUE MODIFICAN EL VALOR.


Los factores que afectan o modifican el valor de un inmueble son de cuatro tipos:

- FISICOS: Aquellos inherentes a la propiedad. También se conocen como factores internos. Para
mayor claridad, los dividiremos en dos grupos:

DE LOS INMUEBLES URBANOS O SUBURBANOS:

 Forma y dimensiones del terreno.


 Superficie.
 Topografía o configuración.
 Subsuelo.
 Uso o destino actual.
 Proyecto de las edificaciones.
 Calidad de los materiales empleados.
 Edad de las construcciones y vida probable remanente.
 Servicios públicos.
 Productividad (*)

DE LOS PREDIOS RUSTICOS:

 Forma y dimensiones del terreno.


 Superficie.
 Topografía o configuración.
 Clasificación del suelo.
 Uso o destino actual.
 Vías de comunicación.
 Clima y precipitación pluvial.
 Productividad (*)
 Otros.

- ECONOMICOS:

 Recursos naturales.
 Fuentes de trabajo.
 Recursos monetarios. Liquidez y crédito.
 Modificación de la tasa de interés.
 Aumento o disminución de la población.
 Paridad cambiaria.
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- SOCIALES:

 Crecimiento de la población.
 Vecindades o entornos.
 Clasificación de la zona.

- POLITICOS O LEGISLATIVOS:

 Urbanísticos. Planes de Desarrollo Urbano. Uso del suelo.


 Forma de propiedad.
 Política habitacional.
 Política impositiva. Impuestos.
 Leyes sobre uso o productividad de los inmuebles. Control de rentas.

1.4.- DIFERENCIAS ENTRE, COSTO, VALOR Y PRECIO.

En la valuación debe observarse la diferencia que existe entre los términos: costo, valor y precio,
pues a pesar de que existe una estrecha relación entre ellos, una inadecuada interpretación, para
fines de un avalúo, pudiera conducir a conclusiones erróneas.

PRECIO.- Comunmente el significado de precio, está asociado a una operación de compraventa. El


precio representa la cantidad en que un comerciante o un vendedor, oferta un producto o un
servicio. Si un comprador está dispuesto a pagar dicha cantidad, el precio tiende a constituirse en
valor.

El precio lo fija el productor, vendedor o propietario; el valor lo establece el mercado.

El precio de un bien o un servicio, esta integrado por la suma de:

PRECIO = COSTO DIRECTO + COSTO INDIRECTO + UTILIDAD E IMPUESTOS .

COSTO.- El significado de costo, esta asociado a la suma de dinero necesaria para reproducir un
bien. La diferencia respecto al precio, estriba en que el costo no incluye la utilidad ni los impuestos
derivados de la venta.
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1.5.- ANÁLISIS DEL MERCADO. VALOR COMERCIAL.

El mercado es el medio en el que concurren compradores y vendedores, (demandantes y


ofertantes ).
El mercado depende del lugar ( medio geográfico ), de las características inherentes al producto (
cantidad, calidad, cualidad, etc. ) y del número disponible de compradores y vendedores.
Uno de los propósitos de la valuación, para fines comerciales, es el de estimar el valor de un
inmueble, mediante la comparación de ventas reales de bienes raíces similares (o contrastantes) .
Este procedimiento se conoce como Enfoque de Mercado.
Para ello, se hace necesario reconocer la existencia de diversos tipos de mercado, desde el punto
de vista del comportamiento de los actores de la operación inmobiliaria y de las propias
características del mercado.
De acuerdo a lo establece el Principio de Equilibrio, (Tema 2, pág.8), un mercado sano, es aquel
en el que concurre un número suficiente de compradores y vendedores. A este se le conoce como
Mercado Abierto.
 El Mercado Monopólico es en el que existe un sólo vendedor.
 Si solamente existe un grupo reducido de vendedores, interactuando coordinadamente,
estaremos en presencia de un Mercado Oligopólico.
 Cuando existe un sólo comprador, se conoce como Monopsónico,
 Si existe un grupo reducido de compradores, relacionados entre sí y coordinados en sus
actitudes, este será un Mercado Oligopsónico.

VALOR COMERCIAL : “ Es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedor pudiera


aceptar, si cada uno está bien informado y advertido de las ventajas y desventajas de un
inmueble y ambos son guiados en este acto por motivos de un inversionista normal, libre de
presiones, y permitiendo durante un tiempo razonable, pulsar la oferta y la demanda ”.

Es decir, el Valor Comercial o Valor Justo de Mercado , establece que:

 El comprador y el vendedor están libres de estímulo indebido,


 Ambas partes están bien informadas respecto del mercado y de las ventajas y desventajas
de la operación,
 Existe un tiempo razonable para que la propiedad esté expuesta a la venta,
 Se toma en cuenta la forma de pago.

De lo expresado, se infiere que los profesionistas dedicados e esta disciplina, requieren conocer,
además de las técnicas desarrolladas en diversas épocas de la historia moderna de esta
especialidad ( casi un siglo ), de otros temas muy diversos, contenidos en materias como:
Economía, Desarrollo Urbano, Sociología, Legislación, Ingeniería de Costos, Finanzas,
Principios de Contabilidad, Administración y Mercadotecnia, Estadística y otras.

Diversas universidades y escuelas de enseñanza superior, han incorporado ambiciosos planes de


estudios a nivel postgrado.
Actualmente con base en un avalúo, se toma la decisión sobre el precio a pedir o pagar por una
propiedad; la renta que puede producir o se debe ofrecer por ella; a cuánto puede ascender
un préstamo con garantía hipotecaria; si es conveniente o no construir o reconstruir un
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inmueble, etc. De hecho, ninguna decisión relacionado con el valor del inmueble, debiera tomarse
sin una valuación profesional del mismo.

NIVELES DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA.


La necesidad de los avalúos es universal y se realiza en tres niveles de actividad:
Primer nivel de actividad valuatoria.
Este nivel está comprendido por el público. Es la gente que usa el bien raíz, lo posee y lo
emplea. Estas personas tienen que tomar decisiones para comprar, hipotecar, rentar, asegurar,
calcular daños, desarrollar fraccionamientos, renovar, rehabilitar o modernizar proyectos y otras
actividades que requieren de la inversión de sumas importantes de dinero.
Un análisis superficial del caso, por la falta de conocimientos en la materia, puede conducir,
entre otros, a:
 Pagar más de lo que realmente pudiera valer una propiedad.
 Vender una propiedad a un precio inferior de su verdadero valor o asignarle un monto que no
permita su enajenación en un tiempo razonable.
 Arrendar una propiedad que con el tiempo pudiera reportar pérdidas.
 Firmar un contrato de arrendamiento que un negocio no pueda sostener.
 Realizar mejoras a un inmueble que no reditúe lo invertido.
 Asegurar una propiedad en una cantidad menor a la que realmente vale.
 Aceptar una garantía o una dación en pago insuficiente.

Segundo nivel de actividad valuatoria.


Este nivel está comprendido por las personas que están en permanente contacto con el valor de
las propiedades, tales como: vendedores, comisionistas, profesionales inmobiliarios, corredores
públicos, inversionistas, constructores, administradores y prestamistas. Algunos de ellos, son
fuente de información para el público y aún para el profesional de la valuación.

Tercer nivel de actividad valuatoria.


El tercer nivel de actividad valuatoria está constituido por los valuadores profesionales,
dedicados primordialmente a esta disciplina, con conocimientos, práctica e integridad, y se
identifican profesionalmente por su designación u otros medios académicos.
La necesidad para estos servicios es reconocida por los Bancos, Hipotecarias, Compañías
Aseguradoras, empresas públicas y privadas, así como por organismos y autoridades usuarias
del avalúo o reguladoras de su emisión, quienes otorgan registros o licencias para reconocer la
validez de su dicho.
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TEMA 2 . PRINCIPIOS DE VALUACION DE LOS BIENES RAICES.

 ANTICIPACION.

El valor actual de un inmueble es una medida de los beneficios futuros. En este principio
se basa el Método de Capitalización de Ingresos o Rentas. Significa que un inversionista
estará dispuesto a adquirir un inmueble de productos, si previamente identifica las rentas que
recibirá en el futuro.

 CAMBIO O TEMPORALIDAD.

Nada se queda estático. Los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en general,
aumentando su valor ( por inflación, mejoras en la zona, plusvalía, renovación, etc. ) o
disminuyéndolo ( por deterioro físico, social, ambiental, económico – sobre oferta -).

 COMPETENCIA.

La ganancia anima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia


ruinosa. ( Exceso de oferta ).

 CONFORMIDAD.

El valor máximo de un bien raíz se logra cuando está presente un grado razonable de
homogeneidad social y económica. El desarrollo de un proyecto inmobiliario costoso en
terrenos de precio reducido o construcciones inadecuadas o de bajo costo, en predios de alto
valor.

 CONTRIBUCION.

El costo de las mejoras no contribuye, en la misma medida, al valor final de un bien raíz.
La inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un inmueble no se pueda
vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más el de la inversión adicional. Análisis
económicos previos ( costo - beneficio ) basados en el principio de conformidad, conducen a
un inversión razonada y a maximizar el valor del bien para su venta o renta.

 EQUILIBRIO.

Refleja una armonía entre la oferta y la demanda. ( Un cambio entre ellas afectará el valor.
Las investigaciones del mercado inmobiliario, serán más confiables en un mercado activo, en
el que se observe un equilibrio entre los bienes ofertados y las operaciones consumadas ).

 MAYOR Y MEJOR USO.

Los bienes raíces son valuados en términos de su mayor y mejor uso, que puede ser o
no ser, su uso actual. Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, demeritan el valor
de un terreno. Si su valuación se realiza bajo este principio, las construcciones carecerán de
valor y aún deberá tomarse en cuenta el costo de su demolición.
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 PERIODOS INCLINANTES Y DECLINANTES.

Establece que los bienes raíces están sujetos, en general, a las siguientes etapas de su vida
económica:

 Integración ( Desarrollo ).
 Equilibrio ( Estado estático o sin cambios aparentes ).
 Desintegración ( Retroceso ).
 Renovación

 PROGRESION Y REGRESION.

Entre dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valor sacará ventaja de su


asociación con la de mayor valor.
A la inversa, una propiedad de mayor valor se demeritará por la asociación con una de valor
inferior.

 USO CONSISTENTE.

Una propiedad en transición a otro uso, no deberá valuarse considerando un uso para la
tierra y otro para las mejoras.

 SUSTITUCION.

Una propiedad no puede valer más que lo representaría reponerla por otra igual o de
características similares. En otras palabras, nunca debiera pagarse por una propiedad, más
de lo que costaría reponerla.

TEMA 3 . EL PROCESO VALUATORIO.

Se entiende por Proceso Valuatorio, al programa de actividades que realiza el profesional de la


valuación en la solución de un problema planteado.

Es un procedimiento ordenado, mediante el cual se define el problema, se planifica el trabajo, se


recaba la información, se le clasifica, analiza e interpreta, para la aplicación de los métodos
numéricos que finalmente conduzcan al valor buscado.

Aún cuando un avalúo puede realizarse con diversos grados de calidad, tanto en la investigación de
datos, como en su análisis y presentación del documento, el proceso seguido para llegar a la
conclusión, debe incorporar todas aquellas actividades, que si bien pueden variar, esencialmente
son las siguientes:
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a) DEFINICION DEL PROBLEMA.


 Solicitante.
 Identificación del bien a valuar.
 Identificación del Régimen de Propiedad. Propietario.
 Fecha o fechas del avalúo.
 Objeto y destino o propósito del avalúo.
 Otras limitantes.

b) ESTUDIO PRELIMINAR.
 Identificación de la zona.
 Usos y destinos autorizados. Vocacionamiento.
 Documentación necesaria y/o de apoyo.
 Fuentes de consulta.
 Análisis de valor aproximado.
 Cuantificación de honorarios profesionales.
 Alcances del estudio. Cotización y contrato.
 Fecha de entrega.

c) LEVANTAMIENTO DE LA INFORMACION.
 Inspección general y específica.
 Datos complementarios. Ofertas, rentas, etc.
 Investigación exhaustiva del mercado inmobiliario.

d) CLASIFICACION Y ANALISIS DE DATOS.


 Expresión escrita en base a un formato - guía.
- (Circular No. 1462 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores - C.N.B.V. )
- (Circular 11-18 y 11-18 Bis de la Comisión Nacional de Valores - C.N.V. )
- (Criterios y Metodologías de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales -
CABIN )
- (Disposiciones de la SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL - SHF.).
- (Disposiciones de Autoridades Locales. TESORERIA DE LOS ESTADOS Y
DEL GDF.).

e) CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.


 Expresión de criterios, datos investigados, metodologías, aspectos relevantes, etc.

f) ENFOQUES DE VALUACION.

 Desarrollo de índices o métodos específicos:


 Enfoque de Mercado.
 Enfoque Físico o Directo. ( V.N.R. )
 Enfoque de Ingresos.
 Enfoque Residual.

g) CONCLUSIONES

 Valor resultante.
 Fecha.
 Firma (s).
 Registros.
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 Especialidad y vigencia.

Por la importancia que revisten en el proceso valuatorio, haremos énfasis en los siguientes:

IDENTIFICACION DEL REGIMEN DE PROPIEDAD.

Tomando en cuenta las diversas disposiciones del marco jurídico vigente, relacionado con la
actividad valuatoria, conviene establecer una clasificación de las diversas formas de
propiedad:

Dominio Público de la
Federación.

PATRIMONIO
NACIONAL

Dominio Privado de la
Federación.

Individual.

REGIMEN DE
PROPIEDAD Privativa.
PROPIEDAD
PRIVADA Condominio

Común.
Colectiva.
Copropiedad

Certificados de participación
inmobiliaria. (2)

Certificados de vivienda. (2)

Ejido.

PROPIEDAD
SOCIAL

Propiedad Comunal.

(2) No son inmuebles; son documentos que amparan la ocupación de un bien raíz.
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Por lo que respecta a los predios ejidales o comunales haremos referencia al Art. 52 de la Ley
Federal de Reforma Agraria que establece que... "los derechos que sobre bienes agrarios adquieren
los núcleos de población serán inalienables, imprescriptibles, inembargables e intransmisibles y por
tanto no podrán en ningún caso ni en forma alguna enajenarse, cederse, transmitirse, arrendarse,
hipotecarse o gravarse en todo o en parte y serán inexistentes las operaciones, actos o contratos
que se hayan ejecutado o que se pretendan llevar a cabo en contravención de este precepto". (3)

FECHA O FECHAS DEL AVALUO.

Este dato es indispensable en todo dictamen. Se recomienda anotar la fecha en que se practicó la
visita de inspección al inmueble. De no referirse a la fecha actual, deberá expresarse el motivo de tal
variación pudiendo ser la fecha de cierre de un ejercicio, fecha de fallecimiento del autor de la
sucesión, fecha de regularización de una obra, u otra.

OBJETO Y DESTINO O PROPOSITO DEL AVALUO.

Es de particular importancia para el valuador profesional, identificar con precisión..... "que será la
materia de la valuación" -OBJETO DEL AVALUO- y "para que efectos ha sido solicitado el
servicio" - DESTINO O PROPOSITO DEL AVALUO -.

Respecto a esto último, es decir, al uso que se pretenda dar al dictamen, no se trata de conocer la
razón por lo cual es requerido el estudio para "orientar" la decisión del valuador.

La profesión de valuador, es altamente calificada y en ella se deben observar las normas de ética
más elevadas, sosteniendo un criterio libre e imparcial y fundamentado en su capacidad técnica.

Ello nos obliga a reconocer si el problema planteado es de nuestra especialidad; si tenemos los
conocimientos y experiencia para resolverlo; si contamos con los registros requeridos para el caso;
en suma, si el trabajo a desarrollar, está dentro de nuestro ámbito de competencia. A ello nos
referiremos en el capítulo que sobre el tema, específicamente, se trata en párrafos posteriores.

USOS Y DESTINOS AUTORIZADOS.

En la actualidad, es factor decisivo en la determinación del valor de un inmueble, tomar en cuenta el


uso del suelo autorizado, de acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano y a las Cartas de Usos y
Destinos de una localidad, que permitirán observar la potencialidad de una zona, las restricciones o
limitantes de uso, las posibilidades de aprovechamiento de un predio y otros.

En los estudios residuales, esta información es determinante, pero desde luego, su aplicación
dependerá de la disponibilidad de la normatividad en el lugar.

Algunos conceptos sobre este tema son:

DENSIDAD HABITACIONAL: Es el número de viviendas que podrán construirse en un predio,


dependiendo de su superficie.

(3) A partir de 1993 se modificó el Artículo 27 Constitucional.


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INTENSIDAD DE CONSTRUCCION: Es el número de metros cuadrados de construcción no


habitacional que pueden edificarse en un predio, dependiendo de
su superficie.

CLASIFICACION Y ANALISIS DE DATOS.

La expresión escrita de un avalúo, es un informe técnico que contiene los datos a que nos hemos
referido en los incisos anteriores, como son: antecedentes y características urbanas, descripción
general del inmueble, medidas y colindancias del terreno o de las áreas privativas de un
condominio, elementos de la construcción, etc. Esta información se ha venido consignando en
formatos impresos, en ocasiones insuficientes en espacio y carentes de algunos conceptos que las
técnicas actuales de valuación requieren.

De ahí que los avalúos escritos en forma abierta, permitan una descripción más amplia y a la vez
específica al caso en estudio, siguiendo los rubros contenidos en un formato - guía, que incorpore
toda la información que justifica y fundamenta criterios y valores aplicados.

El auxilio de procesadores de texto para este fin, agiliza la operación y contribuye a una mayor
eficiencia en el uso de los archivos del valuador.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

En este apartado se expresará:

 Justificación de los valores unitarios aplicados.


 Fuentes de consulta.
 Investigaciones de mercado, comentadas.
 Criterios de valuación.

Asimismo, se detallarán todos aquellos conceptos que incidan en el avalúo y se hagan resaltar en
este capítulo, tales como: bardas de gran extensión, muros de contención, taludes revestidos,
rellenos compactados, edificaciones provisionales o de poca cuantía que no influyan en el valor del
inmueble; existencia de árboles, cimentaciones y construcciones en proceso, que no justifiquen
descripción detallada.

También se recomienda anotar el procedimiento de valuación a seguir, y en su caso, hacer


énfasis en aquellos aspectos relevantes del inmueble, o de la zona, que influyan en el
resultado del estudio.

OBJETO Y DESTINO DE LA VALUACION INMOBILIARIA.

En el desarrollo de un estudio valuatorio, la identificación del problema a resolver es uno de los


aspectos mas importantes de este trabajo, pues el profesional de la valuación no debe restringir sus
conocimientos estrictamente al campo técnico, sino que debe contar con herramientas relacionadas
con la economía, administración, finanzas, legislación impositiva o inherente a la valuación. En
síntesis, del conjunto de materias que intervienen en las operaciones inmobiliarias, de tal manera
que le proporcionen un panorama general de las mismas y le permitan considerar todo aquello que,
de una forma u otra, influya en el Proceso de Valuación.
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Por tales efectos, es necesario distinguir los conceptos de Objeto y Destino de la Valuación.
OBJETO DE LA VALUACION:
Es objeto de la valuación, estimar el valor de:
a. Bienes inmuebles.
b. Derechos reales sobre los mismos.
c. Bienes muebles.
d. Cultivos y especies maderables.
e. Productos por arrendamientos.
f. Daños y perjuicios.
g. Marcas, franquicias, patentes.
Otros.

DESTINO O PROPOSITO DE LA VALUACION:

Es destino de la valuación el uso que se pretende dar a un dictamen valuatorio para efectos de:
 Conocer el valor comercial para fines particulares.
 Adquisiciones o enajenaciones.
- Compraventa.
- Donación.
- Sucesión testamentaria.
- Prescripción positiva.
- Cesión de derechos.
- Permuta.
- Dación en pago.
 Seguros y fianzas.
 Créditos hipotecarios.
 Créditos con garantía de bienes muebles.
 Revaluación de activos fijos. Reexpresión de estados financieros.
 Indemnización por expropiación.
 Afectaciones por causas de utilidad pública.
 Justipreciación de los productos que la Federación deba cobrar cuando concesione
inmuebles federales.
 Embargos y remates.
 Liquidación de sociedades. Aumentos de capital. Escisiones.
 Controversias de orden judicial (penales y civiles).
 Estudios técnicos. Valuación de obras de urbanización.
Pago de derechos de regularización de obra.
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 Justipreciación de arrendamientos.

LIMITANTES DE UN AVALUO.

Las limitantes de un avalúo son conceptos que establecen las condiciones en que esta basado el
dictamen del perito valuador, los alcances del trabajo, las elementos tomados en cuenta para su
desarrollo, como son las facilidades para la inspección, las fuentes de consulta utilizadas, los
procedimientos empleados, y otros aspectos de carácter personal respecto a las conclusiones del
estudio.

En el proceso valuatorio, estos conceptos se reflejan generalmente en el capítulo correspondiente a


CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.
A manera de ilustración, expresamos algunas de estas limitantes:
 El presente avalúo se realiza con base en la Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario
Oficial de la Federación el 8 de enero de 1982, que señala en su Art. 63, fracción I, que corresponde a
la CABIN, valuar los inmuebles objeto de la operación de adquisición, enajenación ompermuta, en las
distintas opoeraciones inmobiliarias en las que intervengan cualesquiera de las dependencias o
entidades de la administración pública federal.
 Tomando en cuenta el Criterio N° 922 de los Criterios y metodologías de la CABIN, se detreminará en
el presente avalúo el Valor Neto de Reposición ( VNR ) de la unidad rentable analizada.
 La vigencia del presente dictamen no podrá exceder de un año, contado a partir de la fecha de su
emisión.
 Los valores unitarios de terreno son los que se detectaron en la zona, para predios de características
similares, tomando como base de análisis un lote tipo de 10 x 30 m., propuesto por el valuador.
 La superficie del terreno corresponde a la indicada en la escritura presentada y se aprecia muy similar
a la observada en el lugar.
 La superrficie de construcción, medida en forma directa el dia de la inspeción al inmueble, difiere de la
que se indica en la boleta predial. Para efectos del presente trabajo, se tomará en cuenta la superficie
medida.
 Los valores unitarios de los tipos constructivos empleados en el presente dictamen, son los que se
obtuvieron para construcciones nuevas de características similares, tomando como base las
publicaciones especializadas de la localidad y los análisis de costos realizados por el propio valuador.
 Los valores unitarios de renta para los tipos constructivos apreciados, son los que se obtuvieron para
unidades rentables de características similares, con base en la investigación de mercado en la zona.
Las diferencias observadas con respecto al inmueble en estudio se homologaron.
 El procedimiento empleado para la obtención del Valor Neto de Reposición de las construcciones,
consiste en partir de Valor de Reposición Nuevo de cada tipo apreciado y afectarlo por deméritos
correspondientes a edad y estado de conservación.
 La tasa de capitalización aplicable al caso, según la ubicación, edad, estado de conservación,
funcionalidad del proyecto y oferta y demanda de rentas en la zona, será de 11.5 %
 En los valores unitarios de construcción, elementos accesorios, equipos e instalaciones, no se tomaron
en cuenta descuentos especiales, ni el Impuesto al Valor Agragado.
 Es importante precisar que el Valuador no tiene interés presente ni futuro sobre la propiedad analizada.

Si bien es cierto que es necesario expresar las limitantes de un avalúo, condicionar en exceso un
dictamen, también condiciona el resultado.
- 17 -

TEMA 4. ENFOQUE DE MERCADO.

El enfoque comparativo o de mercado se basa, principalmente, en el Principio de Sustitución. Es


el procedimiento más directo y tiene fundamentación en datos estadísticos de ofertas y/o de
operaciones realizadas ( Comparables ), que mediante su análisis y homologación, (Ajustes),
permiten estimar el valor del inmueble en estudio ( Sujeto ). Adicionalmente, su comprensión
permite obtener información para otros métodos.

Es de advertirse que los datos preferentemente utilizados, deben corresponder a ventas


consumadas, sin embargo, a falta de estas, el valuador podrá auxiliarse en la información
proveniente de ofertas, que mediante una ponderación adicional, le permita concluir el valor
aplicable.

Este enfoque se utiliza generalmente en la valuación de terrenos, pero también es utilizado en


inmuebles edificados. Resulta evidente comentar que su mejor aplicación es en casas habitación de
fraccionamientos homogéneos, como es el caso de desarrollos inmobiliarios de interés social, o
interés medio, viviendas en condominios horizontales o verticales, oficinas, locales comerciales,
bodegas y aún estacionamientos que se encuentren bajo éste régimen de propiedad.

Con el propósito de comprender el significado de los términos utilizados en este capítulo, a


continuación se expresan las definiciones propuestas por el Subcomité de Estudios Técnicos del
Comité de Avalúos de la Asociación de Banqueros de México (1998 ).

4.1. Definiciones.

HOMOLOGACIÓN.-
 Resultado de la comparación y ajuste de las características cuantitativas y cualitativas de un
comparable con el bien objeto de estudio.
COMPARABLE.-
 Inmueble del que se conoce su valor y sus características similares o contrastantes, respecto
del bien objeto de estudio.
AJUSTE.-
 Procedimiento de aumento o disminución del valor del comparable para igualarlo virtualmente
con el bien en estudio.
 Los ajustes podrán ser monetarios y/o porcentuales.
FACTOR DE NEGOCIACIÓN.-
 Relación entre el valor de oferta y el valor de cierre.
PONDERACIÓN.-
 Estimación de la participación porcentual en la homologación de los comparables, en función
de la confiabilidad de sus características, del número de ajustes y de las fuentes de
información.
- 18 -

4.2. CRITERIOS DE HOMOLOGACIÓN.

I. TIEMPO

a). AJUSTES POR OFERTA.-

 Es de reconocerse la costumbre de los oferentes de estimar un precio mayor al que estuvieran


dispuestos a aceptar.
 En tal virtud, es recomendable aplicar un factor de ajuste a los montos ofertados, en función de
la demanda observada.
 Independientemente de lo anterior, en aquellos casos en que se identifican tiempos
prolongados de oferta, se recomendaría un ajuste adicional, siempre y cuando esos
tiempos no sean atribuibles a una inadecuada promoción.
 Es de advertirse que en aquellos casos de tiempos prolongados de exposición en que se
experimenten modificaciones en los valores de las ofertas, - en más o en menos -, los factores
de ajuste podrán disminuirse o incrementarse respectivamente.
 Excepcionalmente podrían identificarse en el mercado, situaciones que justifiquen la aplicación
de factores mayores a la unidad.

b). AJUSTES POR VENTAS.-


 Resulta evidente la dificultad para obtener información de ventas consumadas. De estar
disponible, deberá considerarse como una fuente confiable, sobre todo si la operación es
relativamente reciente.
 De provenir de datos no recientes, es justificable realizar ajustes por actualización de fechas,
aplicando métodos numéricos sustentables, como índices inflacionarios preferentemente al sector
inmobiliario como los relativos a la vivienda, entre otros.
 En el cálculo de los índices, se recomienda utilizar períodos no menores a un trimestre.
 Es importante analizar a detalle aquellos plazos que involucren eventos económicos atípicos, en
cuyo caso no se recomienda la utilización de índices.

II.- UBICACIÓN.
 Dependiendo del uso del suelo, la ubicación de un terreno, ofrecerá en mayor o menor
grado, la posibilidad de un exitoso aprovechamiento.

Ajuste regional o en la zona de influencia.-


 El ajuste en la zona es principalmente de carácter cualitativo; sin embargo, algunos indicadores
como: tablas de valores catastrales, de valores comerciales de referencia o de los
archivos del propio valuador o de la institución bancaria, permiten relacionar
porcentualmente dos o más zonas similares (o contrastantes).
Ajuste local o en la manzana.-
 El ajuste en la manzana deberá atender a los criterios generalmente aplicados en la localidad,
como la relación a esquinas, cabeceras de manzana, dos o más frentes, importancia
de vialidades, - avenidas, calles principales o secundarias, cerradas, etc.-, frentes a parques,
centros comerciales y centros educativos, entre otros.
- 19 -

III. FORMA.

 Existen terrenos cuya forma facilita o dificulta el desarrollo de un proyecto específico, acorde con
el uso del suelo permitido. En tal virtud con independencia de la clasificación estrictamente
geométrica, los terrenos podrán ser regulares o irregulares.

Ajuste por irregularidad.-

 Es clara la dificultad para desarrollar un proyecto en un terreno de figura irregular; de ahí que
los ajustes por irregularidad deberán atender a las posibilidades de aprovechamiento del
inmueble.

 De la misma manera, es patente la facilidad que ofrece un terreno regular, lo que sugiere
que la aplicación del factor por forma, dependerá de las características de los terrenos con los
que se está comparando.

IV. PROPORCIÓN.

Relación frente-fondo.

 El ajuste de comparables con diferencias de frente y/o de fondo, dependerá del mayor o menor
aprovechamiento para un uso de suelo específico.

 Los factores de ajuste atenderán a criterios lógicos.

V. ÁREA.
 Dependiendo del uso del suelo, el área del terreno facilitará o dificultará un desarrollo
inmobiliario específico, lo que explica que no necesariamente terrenos menores son
unitariamente más caros que terrenos de área mayor.

VI. CONFIGURACIÓN TOPOGRÁFICA.

 No obstante la dificultad y el encarecimiento de la construcción en predios con topografía


accidentada, no debe perderse de vista que las características panorámicas de la zona,
entre otras, pueden ofrecer un mayor o menor atractivo en la comercialización del terreno,
tomando en cuenta el uso del suelo autorizado.

VII. MEJORAS AL TERRENO.

 De existir en el inmueble sujeto de avalúo o en los comparables, obras ajenas al terreno que lo
beneficien (rellenos, compactaciones, muros de contención, bardas, etc.), o que lo perjudiquen
( cimentaciones perdidas, depósitos de basura, excavaciones, edificaciones obsoletas o en muy
mal estado, etc.), será procedente cuantificar el beneficio o el daño provocado, para su
aplicación como adición o sustracción al valor del predio.

 OTROS AJUSTES.

Eventualmente se podrán considerar otros ajustes tales como asoleamiento, vistas


panorámicas, etc, .
- 20 -

4.3. DESARROLLO DEL ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO.

4.3.1. TERRENOS.
El procedimiento sugiere las siguientes actividades:
 Investigación exhaustiva sobre ventas de terrenos similares ( comparables ). Archivos,
Bancos de Datos, etc.
 Comparación con el inmueble en estudio.
 Análisis y ajustes de las diferencias apreciadas. En su caso, aplicación de métodos
estadísticos.
 Ponderación y obtención del Valor del bien en estudio.
La homologación o ajustes más comunes son:
 Fechas de ventas.
 Condiciones de venta.
 Diferencias en el entorno:
1. Localización ( en la zona o en la calle de ubicación ).
2. Uso del suelo.
3. Servicios públicos (infraestructura).
4. Acceso.
 Diferencias Físicas:

1. Dimensiones ( frente y fondo ).


2. Forma ( Irregularidad ).
3. Tamaño ( área ).
4. Topografía.
Con referencia a la identificación de estos últimos ajustes, a manera enunciativa y no limitativa,
en el ANEXO B, se ejemplifican algunos criterios empíricos para homologar terrenos. También se
sugiere consultar los criterios establecidos en Manuales emitidos por alguna autoridad fiscal,
advirtiéndose que los criterios no son de aplicación generalizada ni necesariamente corresponden a
las tendencias del mercado.

4.3.2. INMUEBLES EDIFICADOS.


En cuanto al análisis de un inmueble edificado como un todo, se podrán tomar en cuenta las
siguientes actividades:
 Fechas de ventas.
 Condiciones de venta.
 Diferencias en el entorno:
1. Localización
1. Acceso.
 Diferencias Físicas:
1. Edad.
2. Estado de conservación.
3. Área construida.
4. Distribución.
1. Calidad de los acabados.
5. Comparación de sus elementos accesorios e instalaciones especiales.
- 21 -

TEMA 5 . ENFOQUE DEL COSTO. AVALUO FISICO.

5.1. VALOR FISICO O VALOR NETO DE REPOSICION:

El Valor Físico o Valor de Reposición de un inmueble es la sumatoria del los valores del terreno, de
las construcciones, de los elementos accesorios y de las instalaciones especiales.

El valor del terreno, como se expresó en el capítulo precedente, se obtiene, en la generalidad de


los casos, mediante el Enfoque de Mercado. Sin embargo, no puede desecharse la posibilidad de
obtener su valor, a través de otro método, como pudiera ser el de Costos o en el mejor de los casos,
siguiendo los procedimientos del Enfoque Residual.

Por lo que se refiere al Valor de las Construcciones, de los Elementos Accesorios y de los
Equipos e Instalaciones Especiales, en realidad nos referimos a su costo de reposición

VALOR DE REPOSICION NUEVO ( VRN ) : Es el valor presente de las construcciones


considerándolas como nuevas, con las características que la técnica hubiera introducido dentro de
los modelos considerados equivalentes.

Este valor toma en cuenta los costos necesarios para sustituir o reponer las construcciones en
condiciones similares, analizadas en base a conceptos que integran las partidas de las diferentes
calidades apreciadas.

VALOR NETO DE REPOSICION ( VNR ) : Es el valor resultante de restar, al VRN, el demérito por
los efectos de la vida útil consumida y del estado de conservación .

DEMERITO O DEPRECIACION. Es la pérdida de valor debida a factores tales como:

1.- DETERIORO FISICO.

2.- OBSOLESCENCIA FUNCIONAL O TECNOLOGICA.

3.- OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.

 El deterioro físico es generalmente producido por el uso. Es evidente que la pérdida de valor por
este factor, es una función del tiempo, sin embargo no puede establecerse una relación directa,
pues habrá que analizar la calidad de los materiales, las condiciones ambientales o de
intemperismo, su conservación y las eventualidades debido a daños por desgaste excesivo o
impacto.

 La obsolescencia funcional es una disminución de la capacidad un bien en cumplir las funciones


para las que fue destinado, tomando en cuenta nuevos estándares o modelos actuales
comparables.

La obsolescencia funcional puede surgir por deficiencias internas de las propiedades originadas
por diseño inadecuado o fuera de estilo o por ciertas características que lo hacen exiguo o sobre
- dimensionado .

 La obsolescencia económica resulta de factores externos a la propiedad, tales como variaciones


ambientales de vecindad.
- 22 -

Tanto el deterioro físico, como la obsolescencia funcional pueden ser curables o incurables. Para
que una parte de la propiedad que origina la depreciación pueda ser considerada curable,
deberán cumplirse las siguientes condiciones:

 la cura debe ser físicamente posible, y


 económicamente viable en su tratamiento.

DEMERITO POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION.

Existen diversos criterios para determinar el demérito o depreciación de las edificaciones, que van
desde calcular los costos necesarios para reponerlas nuevas, hasta la aplicación de métodos
sencillos, ( como el de la línea recta ) que consideran, que al término de la vida “útil” o “económica”
de las construcciones, su valor es nulo.

Para lo efectos del presente seminario se plantean los siguientes criterios:

METODO RACIONAL.

Este método consiste en determinar el costo de las obras necesarias para dejar el inmueble en
condiciones óptimas, o en calidad de “nuevo”. Ello implica presupuestar el monto de las partidas
para la renovación del inmueble, que si bien es un trabajo laborioso, su resultado es el más
confiable. Una variante de este procedimiento consiste en determinar en forma porcentual la
participación de las partidas del presupuesto, que se harán incidir en aquellas obras necesarias para
renovar el inmueble.

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DE LA CONSTRUCCION


- ( menos ) OBRAS NECESARIAS PARA RENOVARLO

= VALOR NETO DE REPOSICION .

DEPRECIACION POR EDAD:

Método de la Línea Recta. Es el más simple y no necesariamente es aplicable a los inmuebles, sin
embargo dada su sencillez, permite obtener una idea de este concepto.

La depreciación por edad ( De ) se calcula con la fórmula:

Vida consumida.
Der = x 100.
Vida útil total.

Método de la Parábola de Kuentzle. Establece que en los primeros años de vida de un bien, la
depreciación es prácticamente nula, acelerándose a medida que envejece. Su comportamiento
lineal es parabólico. Si la edad o vida consumida se identifica con el símbolo ( Ea ) y la vida útil total
es ( Et ), la depreciación ( Dek )será:

      2
(Ea)
- 23 -

Dek = ----------- x 100.


      2
(Et)

Método de Ross. Sugiere considerar un coeficiente resultante de promediar los obtenidos por
Línea Recta y Parábola de Kuentzle.

                  
De(ross) = ½ ( Der + Dek ).

DEPRECIACION POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION:

Método de Ross - Heidecke. Este método incorpora, además de la edad, las condiciones
observadas en el estado de conservación, de tal manera que un inmueble de edad, relativamente
reciente, puede merecer un demérito de hasta 100%, en tanto que un inmueble antiguo, pero muy
bien conservado, tendrá una depreciación moderada. La tabla considera cinco calificaciones de
presentación, con posibilidad de interpolar, previéndose calificaciones que van del grado de
excelente o nuevo, regular, requiere reparaciones sencillas, requiere reparaciones importantes y sin
valor o en estado ruinoso. En el ANEXO C, se presenta una ejemplo de la Tabla resumida de Ross
Heidecke.

Método de Exponencial del Ing. Felipe Ochoa. Como en el caso anterior, este método también
considera el estado de conservación. El Factor de Estado ( Fed ) se calcula con la fórmula:

1
Fed =
2
W Fc
e
en donde:
Fed = Factor de estado.
e = 2.718281 ( número e, base de los logaritmos neperianos ).
W = Relación entre la edad cronológica y la vida útil o económica afectado por un
coeficiente correctivo por grado de conservación ( Gc ).
Fc = Factor de clase.

CLASE DE FACTOR DE GRADO DE COEFICIENTE


EDIFICACIÓN CLASE (Fc) CONSERVACION CORRECTIVO (Gc)

ECONOMICA 1 1.75 MUY BUENO 0.60

REGULAR 2 1.50 BUENO 0.80


- 24 -

BUENA 3 1.25 NORMAL 1.00

MUY BUENA 4 1.00 MALO 1.20

INTERES SOCIAL 5 1.75 MUY MALO 1.40

OTROS METODOS DE DEPRECIACION POR EDAD:


Existen otros métodos de depreciación por edad como son el de la Suma de Dígitos, que considera
arbitrariamente una serie de fracciones representativas de la depreciación de cada año cuyos
numeradores son la vida remanente y los denominadores la suma del numero de años de vida
probable. También puede depreciarse un bien basándose en las tasas de amortización , como es el
Método del Fondo de Amortización ( Sinking Fund Depreciation Méthod .), que establece que los
montos anuales de amortización, se capitalizan para constituir un fondo que permita recuperar el
valor del bien al final de su vida útil. Es decir, los montos anuales serán diferentes a diferencia del
criterio de la Línea Recta, que considera cantidades fijas.
Es importante mencionar que en todos los métodos de depreciación, deberá tomarse en cuenta la
posibilidad de atribuir a los bienes un Valor de Rescate. La Tesorería del D.F. en su Manual de
Procedimientos, establece la siguiente expresión:

0.100 VP + 0.900 ( VP – E ).
Factor de edad =
VP
En donde :
Fed = Factor de edad.
VP = Vida probable de las construcción nueva.
E = Edad de la construcción.

En la fórmula se advierte que la expresión 0.100 VP, es constante y corresponde al Valor de


Rescate, equivalente al 10% del Valor de Reposición Nuevo.
La Tesorería del Distrito Federal también establece un Factor de Grado de Conservación
denominado ( Fco ), con la siguiente calificación :

CLAVE GRADO DE FACTOR DESCRIPCIÓN EJEMPLIFICATIVA


CONSERVACIÓN
RU RUINOSO 0.00 Construcciones que deban ser demolidas por su estado
de conservación. ( elementos estructurales fracturados,
partes destruidas, losas caídas, etc.).
ML MALO 0.80 Construcciones con acabados desprendiéndose, herrería
ataca por la corrosión, vidrios rotos, instalaciones hidro
sanitarias fuera de operación, muebles rotos, etc. y se
prevea la necesidad de reparaciones mayores.
- 25 -

NO NORMAL 1.00 Construcciones que no presenten las características


anteriores, aún apreciándose, humedades en muros y
techos, necesidad de pintura en interiores y fachadas,
herrería y en general sólo requiere trabajos de
mantenimiento normal a pesar de su estado

BU BUENO 1.10 Construcciones que notablemente hayan recibido un


mantenimiento adecuado y estén en perfectas
condiciones para realizar la función del uso que les
corresponden y de la categoría a la que pertenecen.

De todo lo anterior, resulta conveniente hacer notar que las fórmulas empíricas establecidas,
solamente son indicadores que permiten corregir los Valores Nuevos de Reposición, señalándose
que el principal problema de aplicación , es la definición de las edades o vidas totales promedio de
los diferentes tipos constructivos. Asimismo se advierte la necesidad de tomar en cuenta aquellos
casos de construcciones en proceso, suspendidas, en las que será necesario establecer vidas útiles
totales diferentes a las ponderadas, pues los elementos constructivos de una “obra negra”, son los
de mayor expectativa de vida.

Finalmente se reitera que el Método Racional será el que mayor certidumbre proporcione en este
aspecto.

*******
- 26 -

TEMA 6 . ENFOQUE DEL INGRESO.

INTRODUCCION.

El Valor de Capitalización de Ingresos o Rentas, tradicionalmente se ha entendido como el resultado


de dividir el monto de los ingresos netos producidos por un inmueble, entre una tasa de
capitalización seleccionada. Sin embargo, esta simple división implica una explicación más
detallada, fundamentada en un análisis financiero, en el cual se debe establecer la relación que hay
entre los rendimientos futuros esperados de un bien raíz, con su valor presente, de tal manera
que, conocidos o estimados tales ingresos, es posible deducir dicho valor.

6.1. ANTECEDENTES Y CONCEPTOS GENERALES.

Algunas disposiciones que ilustran la aplicación de este enfoque provienen de autoridades locales o
federales, y aunque no necesariamente están vigentes, los conceptos que en ellas se enuncian, nos
permiten iniciar la comprensión del tema en estudio:

GACETA OFICIAL DEL DEPARTAMENTO DEL DISTRITO FEDERAL


( JUNIO DE 1980 ).

INSTRUCTIVO DE VALUACION CATASTRAL BASE RENTA.


 Aplicable a los predios que de acuerdo a la Ley de Hacienda del Distrito Federal en vigor, tributen el
impuesto predial en base a la Renta que producen o sean susceptibles de producir.
 En los inmuebles susceptibles de arrendamiento, en los cuales se desconozca la renta comparable de
mercado, esta será determinada con la fórmula:
VC x i
R = ----------------------
12 ( 1 - D )
en donde :
R = Renta bruta mensual
VC = Valor Catastral
i = Tasa de interés ( decimal )
D = Deducciones o gastos ( decimal ).
TABLA DE TASAS DE INTERES Y DEDUCCIONES.

TASA ( i % )
TIPO Habitacional Departamental Comercial y/o DEDUCCIONES
Industrial
0 10 11 12 25
1 10 11 12 25
3 11 12 13 40
5 13 14 15 40
7 14 16 18 20
9 12 14 16 25
11 11 13 15 25
12 11 13 15 25
- 27 -

COMISION NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES


CIRCULAR 1201 ( DEROGADA )

DISPOSICIONES A QUE HABRAN DE SUJETARSE LAS INSTITUCIONES DE CREDITO EN


LA FORMULACION DE AVALUOS.

CUARTA.- Todos los avalúos deberán contener el valor físico y de capitalización, los cuales
deberán fundamentarse con un estudio de mercado en la zona, en el que se considerarán aquellos
factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas de los
valores, razonando en todo caso los resultados de la valuación.
..............................................................
NOVENA.- Para determinar el valor de capitalización de un inmueble, deberán considerarse los
siguientes elementos: renta real, o en su defecto, renta óptima o renta estimada, indicando el motivo
por el que se fijan estas dos últimas, debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de
construcción apreciado; deducciones por vacíos, impuestos, servicios y demás gastos generales,
debidamente fundamentados; la tasa de capitalización fundada en: edad, vida probable, uso,
estado de conservación, deficiencias en la solución arquitectónica, constructiva, de instalaciones,
zona de ubicación y otros.

COMISION DE AVALUOS DE BIENES NACIONALES


Criterios y Metodologías de Valuación ( Enero de 1987 ).

9.- CRITERIOS Y METODOLOGIAS PARA LA JUSTIPRECIACION DE RENTAS DE EDIFICIOS Y


TERRENOS BALDIOS URBANOS.
9.1. CRITERIOS GENERALES DE CLASIFICACION :
 EDIFICIOS Y TERRENOS BALDIOS URBANOS PARA LOS QUE POR SUS
CARACTERISTICAS O UBICACION EXISTE UN MERCADO ACTIVO DE ARRENDAMIENTO.
 EDIFICIOS Y TERRENOS BALDIOS URBANOS PARA LOS QUE POR SUS
CARACTERISTICAS O UBICACION NO EXISTE UN MERCADO ACTIVO DE
ARRENDAMIENTO.
9.2- CRITERIOS Y METODOLOGIAS DE ANALISIS.
 Para los dos casos, deberá hacerse una investigación exhaustiva del mercado y de los
antecedentes y condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del
edificio. Asimismo, deberá determinarse el valor neto de reposición del edificio, investigarse en
la medida de lo posible el valor fiscal . En especial para cada caso se deberá:
 Para el primer caso determinar el Valor Comercial de las rentas. en caso de que el inquilino
sea la Administración Pública Federal, se expresara además, el precio máximo del
arrendamiento en función del propósito para el que pretende arrendarse
 Para el segundo caso, determinar el importe de las rentas brutas a partir del Valor Neto de
Reposición, considerando tasas aplicables a condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo. si el
inquilino es la Administración Pública Federal, determinar el precio máximo del arrendamiento
en función del propósito para el que pretende arrendarse .
- 28 -

6.2. CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE LA RENTA.

El Enfoque de Capitalización de Ingresos o Rentas, se fundamenta en el Principio de


Anticipación, que señala que… “ el valor actual de un inmueble es una medida de los
beneficios futuros que produce o sea susceptible de producir“.

Resulta evidente señalar que aún cuando cualquier bien raíz pudiera ser objeto de arrendamiento, el
enfoque preferentemente es aplicable a los inmuebles de productos, es decir, aquellos cuyo
propósito de su construcción sea el de producir ingresos o rentas, como son: locales comerciales,
oficinas o despachos, bodegas, estacionamientos y algunos desarrollos habitacionales.
Desde luego, no se descarta la posibilidad de utilizar este criterio en la estimación del valor de un
terreno, siempre y cuando se disponga de los elementos que dan sustento al procedimiento en
estudio – rentas de mercado y tasas -, o bien, tratándose de una vivienda - casa habitación o
departamento -, ocupada por su propietario, existe la alternativa de investigar el monto de la renta
que tendría que pagar un arrendatario para habitar un inmueble similar.
A pesar de que en cierto tipo de inmuebles, no sea atractiva su construcción para ser rentados, en
un mercado inmobiliario deprimido y con encarecimiento del crédito, sería dable la reactivación de
ese sector, ante la demanda de espacios en renta, e incluso podría constituir una opción de los
inversionistas.
Descartando el caso de los inmuebles con rentas “congeladas”, históricamente, la inversión en
bienes raíces ha sido considerada muy segura, aunque de rendimiento moderado, comparado con
otros tipos de inversión alternativa ( banca, bolsa, etc.), reconociendo, en todo caso, que los
rendimientos en los primeros, sean a largo plazo.
El enfoque de capitalización, también es de gran utilidad en otro tipo de inmuebles, ( hoteles,
restaurantes, etc. ) e inclusive en concesiones, franquicias u otro tipo de negocios. La metodología,
matemáticamente es similar.
Finalmente, es válido señalar que el enfoque de capitalización de rentas, como otros enfoques, está
basado en el conocimiento de los negocios inmobiliarios.
En este orden de ideas, es indispensable que los análisis se realicen con el conocimiento pleno del
mercado de arrendamientos en cada localidad.

MERCADO DE DINERO Y MERCADO DE CAPITALES INMOBILIARIOS.


Sin pretender abordar temas que corresponden a otras especialidades de la Economía y las
Finanzas, en este apartado se exponen brevemente algunos conceptos generales, con la intención
de explicar la diferencia entre el mercado de dinero y el correspondiente a inversiones inmobiliarias.

Es un hecho evidente que cualquier inversionista busca un rendimiento de su capital en función de


las opciones que le ofrece el mercado.

En términos generales podría expresarse que si el rendimiento de su capital no dependiera del tipo
de inversión, - instrumentos de renta fija o variable en el Banco, compra de un inmueble de
productos, adquisición de un terreno agrícola y explotación de sus cultivos, u otro negocio -, la tasa
anual de rendimiento global, quedaría expresada de la siguiente manera:

Ingreso Neto Anual Renta Neta Anual


Capital Invertido Valor de Capit. del Inmueble
- 29 -

Si consideramos que el inversionista desea un rendimiento similar, esta expresión supone,


entonces, que le daría lo mismo cualquier tipo de inversión. Sin embargo, es de hacerse notar que
todo tipo de negocio, está asociado al riesgo que representa el capital invertido, de tal manera que
podemos afirmar que:

A MAYOR TASA O RENDIMIENTO MAYOR RIESGO

A MENOR TASA O RENDIMIENTO MENOR RIESGO

Aún en el mercado de dinero, observamos que los rendimientos de las inversiones a corto plazo,
( 28 días ) son diferentes a los de plazos mayores ( 182 días ).
Bajo este supuesto, resultan explicables las reflexiones de cualquier inversionista para tomar una
decisión de “ donde “ y “ cuando “ invertir. En tal virtud, en el cuadro siguiente, se expresan las
características comparativas entre el Mercado de Dinero y el de Inmuebles:

MERCADO DE DINERO MERCADO DE CAPITALES INMOBILIARIOS

- Incierto o inseguro - Seguro

- Alto riesgo - Bajo riesgo

- Rendimientos altos ( DEPENDE) - Rendimientos de menor cuantía

- Rendimiento inmediato o de corto plazo - Rendimiento a mediano o largo plazoS

LIQUIDEZ

- Depreciable o sujeto a pérdida de valor - Plusvalía

Las características expresadas nos conducen a distinguir diferentes tipos de inversión y sus
correspondientes rendimientos ( tasas ). Ello nos permite afirmar que aún dentro del mercado
inmobiliario, encontraremos tasas diferentes para distintos tipos de inmuebles.

AREAS NETAS RENTABLES Y RENTAS .

 AREAS NETAS RENTABLES. La práctica establece que en la determinación de las


rentabilidades de edificios de oficinas, de departamentos, comercios y bodegas, se deben tomar
en cuenta las áreas netas rentables, es decir, descontando vestíbulos, pasillos generales,
sanitarios comunes, escaleras, cubos de elevadores, etc. En los casos en que se consideren
áreas construidas totales, como en las casas habitación adaptadas a oficinas, deberán referirse
las rentas unitarias a los espacios realmente aprovechados, estableciéndose una relación con las
rentas unitarias de mercado, referidas a inmuebles comparables (oficinas), o realizándose los
ajustes que procedan. En todos los casos, se tomará en cuenta la relación entre el área neta
rentable y su correspondiente área construida, a la que llamaremos eficiencia ( EFF. )

 RENTA REAL O EFECTIVA. Es la que está produciendo el inmueble a la fecha del avalúo. La
renta de contrato, es una renta efectiva.
- 30 -

 RENTA ESTIMADA O DE MERCADO. Es aquella que resulta de la investigación y/o


comparación de inmuebles arrendados similares, en un mercado activo de arrendamientos.

Las rentas mensuales estimadas, provenientes de la investigación del mercado en la zona, serán
el resultado de multiplicar las rentas unitarias ( $ por m2. ), por las superficies rentables, de
acuerdo con los diferentes tipos de edificación apreciados y a los usos o giros de cada inmueble.

 RENTA SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR. Este concepto se puede interpretar de la siguiente


manera:
A).- Para los casos de inmuebles desocupados. Su cálculo estará basado en los resultados de
la investigación del mercado. ( Renta estimada o de mercado).
B).- Para los casos en que no exista un mercado activo de arrendamientos. Su estimación
estará basada en el monto de la inversión inmobiliaria. ( Valor Físico del bien ó Valor Neto de
Reposición - V.N.R.- )
También puede interpretarse como la renta que reproduce el Valor Físico o V.N.R. de un bien
raíz. Su aplicación es particularmente útil en las justipreciaciones de rentas. La renta
susceptible de producir, bajo este supuesto, no necesariamente es la conclusión de un estudio;
en todo caso, deberá compararse con la renta de mercado.

 RENTA OPTIMA. Es el monto más alto que produce o puede producir un inmueble. Aunque
este concepto se define para el caso de rentas estimadas, es evidente que la renta efectiva o
de contrato, también puede ser óptima, dependiendo de las condiciones del mercado.

6.2.1. CAPITALIZACION DE RENTAS A PERPETUIDAD.

La práctica común en cuanto a la aplicación del Enfoque de Ingresos ha sido utilizar el criterio de
Capitalización de Rentas a Perpetuidad, con las siguientes características:

 Las Rentas Netas Anuales permanecen fijas en el tiempo – análisis “a pesos


constantes ”, es decir, son independientes del efecto inflacionario.

 Lo anterior sugiere utilizar tasas reales.

FORMULA DE CAPITALIZACION DE RENTAS A PERPETUIDAD.

La Fórmula General de la Capitalización de la Renta, - que realmente debiera llamarse Valor


Presente de una Anualidad Constante, ( ver el Tema Descuento de una Anualidad en cualquier
texto de Matemáticas Financieras ), se expresa en la siguiente forma:
en las que el Valor Presente), para “n” pagos periódicos), y con una tasa “i“ para el período,
resulta:

1  1  i
n

PV  PMT
i

en donde:

PV = Valor Presente o Valor de Capitalización,


- 31 -

PMT = Pagos periódicos ó Rentas Anuales Constantes,


n = Número de pagos periódicos o Plazo analizado,
i = Tasa de descuento o Tasa de Capitalización.
EJEMPLO:

Para una renta neta anual de $ 10,000 y una tasa anual del 10%, encontremos diferentes valores de
PV, según la siguiente tabla:

N
i% PMT PV
Años
$ $
10 10 10,000 61,445.67
50 10 10,000 99,148.14
100 10 10,000 99,992.74
200 10 10,000 99,999.99
1000 10 10,000 100,000.00
----- ----- ----- -----
 10 10,000 100,000.00

resulta evidente que cuando “n” tiende a infinito, la expresión:

1
1  i  n 
(1  i) n
se anula, quedando la fórmula simplificada:

PMT
PV  ( cuando n  )
i

que es la fórmula de la CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA A PERPETUIDAD.


Finalmente, esta expresión es comunmente conocida como:

R
V 
I

en donde:

V= VALOR DE CAPITALIZACION DE INGRESOS A PERPETUIDAD.


R= RENTA NETA ANUAL. (4)
I = TASA DE INTERES ANUAL.

Renta Anual Neta = ( Renta Mensual Bruta - Deducciones ) X 12.

DETERMINACION DEL VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTA.


- 32 -

El Valor de Capitalización se obtiene mediante dos procedimientos:

A). A partir de las rentas netas. ( Renta neta = Renta Bruta – Deducciones )

B). A partir de las rentas brutas sin deducciones.

A).- A partir de las rentas netas.

Fórmula de Capitalización a partir de las rentas netas.

Ingreso o Renta Neta Anual


VALOR DE CAPITALIZACION = ------------------------------------------
Tasa Neta de Capitalización.

o bien:

Rna ( Rbm - D ) x 12
Vc = -------- = ------------------------
tn tn

en donde:

Vc = Valor de Capitalización.
Rna = Renta neta anual.
(Renta bruta mensual menos deducciones) x 12 meses
Rbm = Renta bruta mensual.
D = Deducciones o gastos.
tn = Tasa neta de capitalización

(4) Si la Renta se calcula a partir de Rentas Mensuales Brutas menos Deducciones:


- 33 -

.DEDUCCIONES O GASTOS:
Las deducciones que se consideran en este capítulo, son:

- Períodos de desocupación o rentas incobrables ( Vacíos ).


- Impuesto predial.
- Derechos por servicio de agua.
- Mantenimiento y reparaciones normales.
- Reparaciones mayores.
- Administración.
- Limpieza y vigilancia.
- Seguros
- Energía eléctrica.
- Impuesto sobre la renta.

En general, el análisis de las deducciones de la renta bruta, debe corresponder a la información de


la administración del edificio y/o de la contabilidad que se lleve del inmueble en estudio. En tal
virtud, es frecuente obtener deducciones anuales, y no mensuales, como se acostumbra en el
medio de la valuación. Sin embargo, es conveniente conocer como se integra el “porcentaje de
deducciones”, que en no pocas veces resulta de una apreciación personal, con escaso o nulo
sustento.

En los siguientes párrafos se explicará la integración de este porcentaje de deducciones o gastos..

A). PORCENTAJE DE DESOCUPACION O RENTAS INCOBRABLES.

Cualquier análisis de deducciones debiera iniciarse por este rubro ya que algunos conceptos, como
es el caso de la administración, se determinará en función de la rentas que efectivamente produzca
el inmueble.

Ello significa que a la Renta Bruta Potencial se le restará el monto de rentas de los locales,
despachos o departamentos por el tiempo que permanece(n) desocupado(s),o las rentas
incobrables, para obtener la Renta Bruta Efectiva. A esta renta se le deducirán los gastos
inherentes a este tipo de negocios para obtener la Renta Neta Mensual o Anual.

En el cuadro siguiente se ilustra el porcentaje de la renta que resulta de considerar períodos de


desocupación variables ( columnas ) en función de los plazos de un contrato ( renglones ).

PERIODO DE UN MES DOS MESES TRES MESES


OCUPACION DESOCUPADO DESOCUPADO DESOCUPADO

UN AñO 8.33 % 16.66 % 25.00 %

DOS AñOS 4.16 % 8.33 % 12.50 %

TRES AñOS 2.78 % 5.56 % 8.33 %

CUATRO AñOS 2.08 % 4.16 % 6.25 %

CINCO AñOS 1.67% 3.33 % 5.00 %


- 34 -

Para el cálculo de cualquier porcentaje, bastará dividir el número de meses desocupado entre el
plazo que dura el contrato. Por ejemplo, un mes desocupado en un contrato de dos años será
1/24 = 0.0416 ó bien el 4.16 % de la renta mensual o anual.
En la primera columna del cuadro se observa, que a medida que transcurre el tiempo, sin
desocupación de los locales, el porcentaje disminuye, lo que explica que este rubro es poco
significativo, o practicamente nulo, en los casos de vecindades, con rentas bajas, como es el de
inmuebles antiguos en los centros históricos de diversas ciudades del país.

B). IMPÙESTO PREDIAL .


 IMPUESTO ANUAL entre 12 =
 IMPUESTO BIMESTRAL entre 2 =

C). DERECHOS POR SERVICIO DE AGUA .


 MONTO BIMESTRAL entre 2 =
Cabe destacar la importancia que tiene este rubro en aquellos inmuebles que por el giro a que están
destinados, consumen cantidades importantes de agua, como puede el caso de unos baños
públicos.

D). CONSERVACION Y MANTENIMIENTO.


La determinación del monto correspondiente a este rubro debiera obtenerse de la información de
gastos administrativos o contables del inmueble, de acuerdo a los registros de años anteriores – que
debiera ser no menor a tres años - . Estos gastos mensuales o anuales, debidamente actualizados,
representarán el dato más confiable.
Para el caso de edificios nuevos, la estimación se hará con base en otros inmuebles comparables, o
aplicando algún índice o factor que depende de la calidad de los materiales empleados en la
edificación del inmueble y sus acabados, y al uso a que vaya a destinar el mismo. Un rango
sugerido podría ser entre 0.7% y 1.2% anual del valor neto de reposición de las construcciones.

E). ADMINISTRACION.
El costo de la administración dependerá, pricipalmente, de los servicios que ofrezca, de los gastos
que incluya – vigilancia, limpieza, etc. -, del giro del edificio y del número de arrendatarios. Algunas
empresas aplican la cuota equivalente a un mes de renta, pero puede considerarse porcentajes que
varían entre 6.0% y 10.0% anual o mensual, según el análisis de deucciones que corresponda.

F). SEGUROS.
De estar el inmueble asegurado contra siniestros, el monto de deducciones se calculará dividiendo
el costo de la prima anual entre 12, para obtener la correspodiente deducción mensual.

G). ENERGIA ELECTRICA COMUN


Corresponde a los consumos de energía eléctrica en las áreas comunes, como son los vestíbulos
de acceso, pasillos, estacionamientos, escaleras, y el suministro de energía eléctrica para diversas
instalaciones especiales, como son los equipos hidroneumáticos, bombas centrífugas, elevadores,
etc.

H). DEPRECIACION FISCAL.


Este rubro solamente es aplicable a las deducciones del calculo delm impuesto sobre la renta. Se
considera de un 5% anual sobre el valor de la parte depreciable de un inmueble, que son las
- 35 -

construcciones. En el cuadro siguiente se ejemplifica el cálculo de gastos para el avalúo, y se


ilustran asimismo los rubros aplicables a deducciones para el cálculo del Impuesto sobre la Renta.

I). IMPUESTO SOBRE LA RENTA.


El porcentaje de gasto en el avalúo, representado por impuesto sobre la renta, es importante en
este tipo de análisis. El cálculo del impuesto referido, es competencia de un contador. En la práctica
hay quien sostiene la tesis de distinguir entre una persona física y una empresa, y más aún si el
propietario del bien tiene uno o varios inmuebles. En realidad, si solo se analiza un inmueble y no el
negocio inmobiliario de un conjunto de edificios, el cálculo debiera realizarse considerando al
edificio, local, departamento en forma individual.
En el ejemplo se realizaron los cálculos para una persona física.

DATOS PARA EL EJEMPLO:

 Edificio para oficinas.


 Valor Neto de Reposición ( constr.) : $ 8,500,000.00
 Conservación y mantenimiento: 1.0 %
 Renta Bruta Mensual: $ 200,000.00
 Contrato de dos años..
 Un mes desocupado.
 Impuesto Predial Anual: $ 18,000.00
 Derechos por servicio de agua, bimestral: $ 1,000.00
 Consumo energía eléctrica común ( bim.) $ 1,200.00
 Seguros: 0.1 %
 Depreciación Anual: 5.0 %
 Impuesto Sobre la Renta. ( Persona Física ).

LIMITE INFERIOR CUOTA FIJA % SOBRE LA DIFER.


LIMITE INFERIOR

$ 52,419.00 $ 16,235.00 35%

 Subsidio: $ 3,020.00

( VER EJEMPLO EN EL LA PAGINA SIGUIENTE ).

###...
- 36 -

CALCULO DE DEDUCCIONES PARA LA OBTENCION DE LA RENTA


NETA MENSUAL.

CONCEPTO DEDUCCIONES DEDUCCIONES %


PARA ISR PARA AVALUO

A. PERIODOS DE DESOCUPACION.
8,320.00 4.16
$ 200,000 x 0.0416

B. IMPUESTO PREDIAL.
1,500.00 1,500.00 0.75
$ 18,000.00 / 12 ( según recibo)

C. DERECHOS SERVICIO AGUA.


500.00 500.00 0.25
$ 500.00 ( según recibo)

D. CONSERVACION Y MTO. (ANUAL)


7,083.00 7,083.00 3.54
$ 8,500,000 x 0.01 / 12

E. ADMINISTRACION.
15,334.00 15,334.00 7.67
$ 191,680.00 x 0.08

F. SEGUROS:
708.00 708.00 0.35
$ 8,500,000 x 0.001 / 12

G. ENERGIA ELECTRICA COMUN


$ 600.00 ( según recibo) 600.00 600.00 0.30

H. DEPRECIACION FISCAL ANUAL.


35,416.00
$ 8,500,000 x 0.05 / 12

SUMA 61,141.00

I. IMPUESTO SOBRE LA RENTA.


43,469.00 21.73
( Cálculo por separado )

SUMA DEDUCCIONES PARA RNA. 77,514.00 38.76


- 37 -

B ).- A partir de las rentas brutas.

Fórmula de Capitalización a partir de las rentas brutas. (2)


Resulta de considerar los ingresos brutos anuales que produce o puede producir un bien raíz y
seleccionar una tasa de capitalización bruta, adecuada con el tipo de inmueble que se estudia.

La fórmula aplicable es:

Ingreso o Renta Bruta Anual


VALOR DE CAPITALIZACION = ------------------------------------------
Tasa Bruta de Capitalización.

o bien:

Rba
Vc = --------
tb

Este procedimiento esta basado en lo siguiente:


- Las deducciones se consideran en un el 50% de las rentas brutas, bajo el supuesto de que
la Ley del Impuesto Sobre la Renta acepta ese porcentaje, sin comprobación, es decir, las
rentas netas serán la mitad de las rentas brutas.
- Las utilidades después de los impuestos del negocio, se proponen en un 25% de las rentas
brutas. ( 50% de deducción de ISR aplicable a las rentas netas ).
- Tradicionalmente se considera que la inversión en bienes raíces es un negocio de bajo
riesgo. Aceptando que el arrendamiento inmobiliario, en términos generales, también lo sea,
en un mercado de capitales no inflacionario, como el de los Estados Unidos, los intereses que
recibe un inversionista oscilaría entre el 4% y el 6% anual, por lo que el Valor de
Capitalización sería:

( Rbm. x 0.25 ) x 12 3Rbm


Vc. = -------------------------------_ = ----------
tnr tnr

Vc = Valor de Capitalización.
Rbm = Renta bruta mensual.
tnr = Tasa neta anual de capitalización, en condiciones no inflacionarias y
de bajo riesgo.

tnr
tb = ---------- = 4 tnr
0.25

(1) Método sugerido por la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales – CABIN – en su Guía de
Valuación de Bienes Inmuebles de Propiedad Particular o del Dominio Privado Gubernamental 1988.
- 38 -

Habiéndose aceptado que las utilidades después de impuestos son del 25%, la tasa de
capitalización bruta anual será:

y el Valor de Capitalización se calculará con la fórmula:

12 Rbm
Vc = -----------------
tb

Finalmente, la relación de tasa netas anuales, en condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo ( tnr
), tasas brutas ( tb ) y Valores de Capitalización ( Vc ), quedan expresadas en el siguiente cuadro:

tnr tb Vc

4% 16% 75 Rb
5% 18% 60 Rb
6% 24% 50 Rb

Las tasas brutas de capitalización se seleccionan en función del tipo de inmuebles y de acuerdo al
mercado de capitales.

TEMA 6.- OTROS CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE RENTAS

A partir de la fórmula general del Valor Presente de un flujo de ingresos netos, la técnica de la
Capitalización de Rentas, sugiere realizar los siguientes análisis:

1º ESTIMAR EL VALOR PRESENTE NETO DE UN FLUJO DE RENTAS A PESOS CONSTANTES,


EN UN PLAZO EQUIVALENTE A LA VIDA ECONÓMICA O UTIL DEL INMUEBLE.

 En este procedimiento se conserva constante el monto anual de las rentas hasta el plazo
determinado por la vida remanente de las construcciones, al término de las cuales, se tomará en
cuenta el valor del terreno sólo ( y en su caso el valor de rescate de las edificaciones ),
considerando una tasa de real de retorno, es decir, descontando la inflación.

2º CAPITALIZACION DE RENTAS SEPARADO PARA TERRENOS Y CONSTRUCCIONES.


 Se basa en la fórmula siguiente:

Rna = Ttna + Ctna + Ca

Rna = Renta neta anual


T = Valor del terreno.
tna = Tasa neta anual.
C = Valor Físico de las construcciones.
a = Amortización de las construcciones.
- 39 -

3º CALCULO DEL VALOR PRESENTE NETO A PARTIR DE LA TASA DE RIESGO O


RECUPERACION DE LA INVERSION O BIEN PARA UN ESCENARIO DETERMINADO.

Este procedimiento consiste en:

 Estimar los ingresos netos mensuales.


 Calcular el Valor Acumulado de las Rentas Netas Mensuales, considerando la Tasa de Costo de
Capital, al final del primer año.
 Estimar las Rentas Netas Anuales, incrementadas según lo establecido por el contrato de
arrendamiento o de acuerdo a un crecimiento previsto, en el plazo calculado para la Tasa de Riesgo
seleccionada. ( Tiempo en que se recupera la inversión ) o para el tiempo predeterminado.
 A partir del flujo de ingresos crecientes, calcular el Valor Presente de los beneficios futuros ( Valor
de Capitalización ), utilizando la Tasa Efectiva Anual ( TEA ) equivalente al Costo de Capital. En
otras palabras, calcular el Valor Presente Neto ( NPV ) para un flujo inicial “cero”- Cfo = 0 -,
incluyendo el Valor Terminal o Valor de la Reversión al final de escenario de análisis.

*****

Formuló: Ing L. Cuéllar. 2004 .


- 40 -

TEMA 7 . VALUACION DE CONDOMINIOS.

Es un hecho evidente que para resolver la creciente demanda de vivienda, oficinas,


estacionamientos, locales comerciales y aún bodegas, el esquema de propiedad en condominio
( combinación de la propiedad individual y la copropiedad ), permite construir y vender con mayor
facilidad, desarrollos inmobiliarios en aquellas zonas en las que el suelo ha adquirido valores
importantes.

La valuación de esta forma de propiedad, requiere del conocimiento de la naturaleza, orígenes y


legislación aplicables a los condominios. Se recomienda consultar las disposiciones contenidas en la
Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio, y en casos particulares, conocer las
cláusulas del Reglamento específico de cada inmueble.

Previamente a establecer el procedimiento de valuación, es conveniente hacer notar que estos


inmuebles presentan ventajas y desventajas que, entre otras, son:

Ventajas:

 Comercialización.- Como ya se expresó, a través de este esquema, se da un mejor


aprovechamiento del suelo y se dispone de un mercado maa amplio para la enajenación de las
partes privativas.
 Seguridad.- Los condóminos constituyen una agrupación que procura cuidar los intereses del
vecindario.
 Distribución de las cargas comunes.- El condominio permite compartir áreas de uso común
( jardines, albercas, áreas de recreación, vestíbulos, elevadores, instalaciones y equipos ), y
servicios ( administración, vigilancia, mantenimiento, etc.), situación que en otras condiciones
resultaría oneroso.

Desventajas:

 Sociales.- Resulta difícil conciliar los intereses de los condóminos que pueden ser de distintos
estratos socioeconómicos y culturales. Asimismo, la convivencia suele ocasionar serios
problemas, aún disponiendo de reglamentos puntuales.

 Económicas.- Los gastos de mantenimiento no son cubiertos oportunamente por los


condóminos.

PORCENTAJES DE INDIVISO O PROINDIVISO.

De acuerdo con el párrafo V del Art. 4°, de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio,
es requisito hacer constar en la escritura respectiva, ...” el valor nominal que para efectos de esta
Ley, se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local, el porcentaje que le corresponde sobre
el valor total, también nominal, de las partes del condominio.

En tal virtud, toda unidad condominal deberá disponer de este dato.

A manera de información, se comenta lo que, en la práctica, se han observado los siguientes


criterios para la determinación de los porcentajes de indiviso:

 En función del área privativa del departamento o local, respecto al área total privativa.
- 41 -

 En función del área privativa del departamento o local, respecto al área total construida.

 En función del valor nominal de cada local respecto al valor nominal total del conjunto.
Este último procedimiento, amen de ser el establecido por la Ley de la materia, es el más racional,
en cuanto a los gastos comunes, al destino o uso ( locales comerciales en edificios de oficinas ) y a
su localización ( preferencias de ubicación por piso en edificios de 5 niveles sin elevador, o edificios
de más de 5 niveles con vistas panorámicas, despachos con frente a la calle o posteriores ).

GENERALIDADES SOBRE LA VALUACION DE CONDOMINIOS.

Para el caso de valuar unidades en condominio, se deberán observar los siguientes criterios:

 Consultar la Escritura de Constitución del Condominio y el Reglamento respectivo.

De su análisis se desprenden diversas recomendaciones para la correcta presentación el informe y


la consecuente determinación del valor del bien en estudio.

En el citado Art. 4°, se señala la obligación del propietario de referir, entre otros datos, los relativos
al terreno, las autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad, la descripción
de general de las construcciones y la calidad de los materiales empleados o que vayan a
emplearse, la descripción de cada parte privativa, ( incluyendo las áreas de servicios y cajones de
estacionamiento ), el valor nominal y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, también
nominal, de las partes del condominio, la descripción de los bienes de propiedad común, etc.

De la información presentada o recabada, el valuador contará con los datos necesarios sobre las
características físicas y legales del inmueble, fecha de su construcción o cambio a régimen de
condominio, del derecho de uso de estacionamiento, de las limitaciones y prohibiciones establecidas
por la propia Ley y las demás que señale la escritura constitutiva y el reglamento correspondientes;
de la participación sobre las áreas o partes comunes (Art. 13 ) etc., elementos que permitirán la
correcta valuación de las partes privativas, independientemente de las comunes.

 Descripción del inmueble.

Independientemente de que el avalúo se refiera a un local dentro del conjunto, debarán describirse,
en forma general, las características del edificio o del conjunto, para continuar con la descripción
particular de la unidad en estudio. En este apartado se señalará, para el caso de estacionamientos,
si dispone o no de este servicio, precisando si es parte privativa o sólo se establece el derecho de
uso del mismo. Obvio es comentar de la diferencia de valores en uno u otro supuesto.

VALUACION DEL CONDOMINIO.

La valuación de un inmueble en condominio atenderá a las prácticas aceptadas para otros


inmuebles, a saber:

 Método Comparativo o de Mercado.


 Método Físico o Directo.
 Método de Capitalización de Rentas.
- 42 -

Método Comparativo o de Mercado.

Cuando se disponga de la información suficiente y confiable de operaciones realizadas, ofertas


ponderadas ( del Banco de Datos ), se optará por este procedimiento. En todo caso, dicha
información formará parte del avalúo. Ver ejemplo en los anexos.

Método Físico o Directo.

a). Terreno.

Tratándose de conjuntos en condominio, verticales u horizontales, en los cuales las dimensiones del
terreno no son gran extensión, el criterio sugiere valuar el terreno total con los procedimientos
adecuados y aplicar el porcentaje de indiviso respectivo, para determinar el valor de la parte
proporcional que le corresponde. En su caso, deberán incluirse los porcentajes relativos a
estacionamientos, áreas de servicios, tendederos y otros anexos que expresamente señale la
escritura.

En terrenos de dimensiones mayores existen artificios que evitan el valuarlos en su totalidad.

b). Construcciones privativas e instalaciones propias.

Determinación del valor de las construcciones privativas, tomando en cuenta la calidad de los tipos
apreciados, incluyendo el de sus instalaciones y equipos.

c). Construcciones, elementos accesorios e instalaciones comunes.

Determinación del valor de las construcciones comunes, tomando en cuenta la calidad de los tipos
apreciados, incluyendo el de las instalaciones y equipos generales, a cuya sumatoria se le aplicará
el porcentaje de indiviso respectivo para obtener la parte proporcional que le corresponde al
inmueble en estudio.

Método por Capitalización de Rentas Efectivas o Estimadas.

Serán aplicables los criterios establecidos en la valuación de inmuebles, considerando las rentas
efectivas o estimadas, para cada tipo de construcción observado, incluyendo los cajones de
estacionamiento, acordes con el mercado de arrendamientos de este tipo de bienes.

Asimismo, se determinarán los gastos aplicables, para deducir la Renta Neta Anual, que dividida
entre las tasa de capitalización seleccionada, conducirá al Valor de Capitalización buscado.

*****
- 43 -

TEMA 8. CONCLUSIONES.

Hemos observado diversos procedimientos que son herramientas indispensables para la estimación
del valor de los bienes raíces. A pesar de que se pueden aplicar los conceptos teóricos de una
manera puntual, es el criterio y la experiencia del valuador sumados a esos conocimientos, los que
conforman las bases necesarias para emitir juicios, razonables y razonados, sobre el valor de un
inmueble o la renta que sea susceptible de producir.

Finalmente, se resume:

 La Valuación de Bienes Raíces es una actividad practicada por profesionistas


especializados que deben conocer diversas disciplinas, entre ellas, la relativa a los
negocios inmobiliarios.

 En la estimación de un valor comercial, los criterios ortodoxos y empíricos, son índices


que permiten al propietario, inversionista o usuario del avalúo, conocer otros enfoques del
valor de los bienes. Sin embargo, la conclusión de un dictamen, debe atender a los
comportamientos del mercado inmobiliario, particularmente en aquellos casos en que el
monto de lo invertido o su potencial rentabilidad, pudieran ser muy distintos de la cifra que
dio lugar a una operación consumada, en un mercado abierto, en el que se manifieste
equilibrio entre la oferta y la demanda.

 Los valuadores no fijan el valor de los bienes; estiman su valor, al margen de intereses
particulares, observando los más altos principios de Etica profesional.

 Formuló: Ing L. Cuéllar


- 44 -

ANEXO A.

ALGUNAS DISPOSICIONES NORMATIVAS RELACIONADAS CON LA VALUACIÓN.

Ha sido un tema indispensable en el estudio de la disciplina valuatoria, analizar el marco legal


relacionado con la valuación, no sólo para observar las implicaciones que las leyes, disposiciones,
circulares, acuerdos, etc., tienen en la materia, sino que en sí misma, su comprensión constituye la
mejor herramienta para establecer el ámbito de competencia de los valuadores, los requisitos que
deben cumplir los profesionales que la practican y aún más, algunas de ellas constituyen las bases
técnicas de la valuación en nuestro país.
Por otra parte, los propios profesionistas dedicados a esta actividad, formando parte de
agrupaciones o sociedades de especialistas, o individualmente, han aportado propuestas, criterios y
metodologías, que acordes con el marco normativo, son tomados en cuenta por las autoridades,
para su incorporación en las nuevas disposiciones aplicables.

 LEY DE INSTITUCIONES DE CREDITO.


El Artículo 46, en su fracción XXII, autoriza a las instituciones de crédito, a practicar avalúos que
tendrán la misma fuerza probatoria que las leyes asignan a los avalúos hechos por corredor público
o perito.
El Artículo 48 de la citada ley, previene, entre otros aspectos, que las características de tales
servicios, se sujetarán a lo dispuesto por la Ley Orgánica del Banco de México, el cual en su Telex
circular 33/88 del 23 de marzo de 1988, emitió las reglas a las que habrían de sujetarse las
instituciones de crédito, en la formulación de los avalúos, derogada mediante Circular Telefax
12/2000 emitida en la Circular Núm. 1462 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores de fecha
14 de febrero de 2000.

 COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES.

De la referida Circular Núm. 1462, se comentan las siguientes disposiciones.

PRIMERA.- Las instituciones de crédito en la prestación del servicio de avalúos se ajustarán a los
“Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria” y a los manuales de valuación, previstos en
esta Circular
SEGUNDA.- Los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria que se anexan a la presente
Circular, se encuentran divididos en los apartados que a continuación se indican:

A. Prácticas y Procedimientos.
B. Inmuebles.
C. Maquinaria y equipo.
D. Agropecuarios.

TERCERA.- Las políticas relativas a la prestación del servicio de avalúos deberán ser aprobadas
por el consejo de administración o consejo directivo, según corresponda, de las instituciones de
crédito.

CUARTA.- Las instituciones deberán tener manuales de valuación que cumplan con lo señalado en
los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria y que contengan las políticas a que alude la
disposición anterior; las prácticas y procedimientos para la elaboración, revisión y certificación de los
avalúos e integración de su padrón de valuadores, así como criterios técnicos por especialidad. En
- 45 -

los citados manuales, las instituciones incluirán un glosario con los términos que utilicen en la
realización de sus dictámenes valuatorios, así como las medidas correctivas que aplicarán a los
valuadores en caso de irregularidades en el desempeño de su actividad valuatoria bancaria.

QUINTA.- Las instituciones proporcionarán a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores los


manuales a que se refiere la disposición anterior, así como las modificaciones que pretendan
efectuar a dichos manuales, cuando menos con quince días hábiles de anticipación a la fecha en
que inicien su aplicación.

La Comisión tendrá la facultad de veto respecto de los manuales y sus modificaciones, dentro de un
plazo de quince días hábiles, contado a partir de la fecha de su recepción.

SEXTA.- Las instituciones deberán contar con una unidad administrativa responsable de los
avalúos que esté técnicamente capacitada para ello, la cual deberá ser independiente en la
formulación de sus dictámenes, de las unidades de crédito, de recuperación de crédito, de
comercialización y demás unidades de negocios.

SEPTIMA.- Cada institución de crédito tendrá un padrón de valuadores para la prestación del
servicio de avalúos, cuya integración responda a un riguroso procedimiento de selección que esté
basado en altos requerimientos técnicos y éticos, así como controles que permitan la evaluación
permanente del desempeño de las personas que estén incorporadas al padrón.

Los movimientos de altas y bajas en el citado padrón, así como la aplicación de medidas correctivas
a los valuadores, deberán ser hechos del conocimiento de la Comisión Nacional Bancaria y de
Valores, dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha en que se realicen o apliquen, según
corresponda.

OCTAVA.- El valor de los bienes se determinará con independencia del propósito por el que se
solicite el avalúo, observando en todo caso, los enfoques de valuación previstos en los
Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria.

NOVENA.- Los avalúos deberán elaborarse en papel membretado de la institución y contener el


sello de la misma, así como los nombres y firmas tanto del funcionario autorizado por la propia
institución para tal efecto, con mención del puesto que desempeña y su clave, como del valuador.

DECIMA.- Las instituciones organizarán un registro con los valores de referencia obtenidos en los
diferentes avalúos que practiquen, distinguiendo los relativos a inmuebles, maquinaria y equipo y
agropecuarios.

Las instituciones proporcionarán semestralmente a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, la


información contenida en los registros a que se refiere el párrafo anterior, dentro de los primeros
diez días hábiles de los meses de enero y julio.

DECIMA PRIMERA.- Las instituciones deberán conservar la información relativa a los avalúos que
hagan por un plazo de cinco años, contado a partir de la fecha de su realización, de forma tal que
permita su fácil identificación, localización y consulta.

DECIMA SEGUNDA.- Las instituciones serán responsables de la calidad moral y profesional de las
personas físicas que contraten para la prestación del servicio de avalúos, de que éstos últimos se
practiquen y formulen de conformidad con lo dispuesto en la presente Circular y demás
disposiciones de carácter legal y administrativo que les sean aplicables, así como de su
razonabilidad.
- 46 -

DECIMA TERCERA.- Los manuales de valuación y la información a que se refieren las


disposiciones Quinta, Séptima y Décima anteriores, deberán entregarse en la Dirección General
Técnica, sita en Insurgentes Sur 1971, Conjunto Plaza Inn, Torre Sur, Piso 5, Colonia Guadalupe
Inn, de esta Ciudad.

T RAN S I T O R IAS

PRIMERA.- La presente Circular entrará en vigor el 1° de julio de 2000, salvo lo exceptuado en la


disposición Segunda Transitoria y las disposiciones Tercera y Cuarta Transitorias que tendrán
efectos a la fecha de esta Circular.

SEGUNDA.- A la entrada en vigor de la presente Circular se dejan sin efecto las Circulares 1201 y
1202, emitidas por la Comisión Nacional Bancaria el 14 de marzo de 1994, con excepción de lo
establecido en las disposiciones Vigésima Sexta, por lo que se refiere al registro de perito valuador
bancario, Segunda, Décima Segunda y Décima Quinta a Vigésima Quinta de la citada Circular 1201,
las cuales se derogan a partir de la fecha de esta Circular.

TERCERA.- Las instituciones de crédito continuarán prestando el servicio de avalúos hasta la


fecha de entrada en vigor de la presente Circular, únicamente con personas que al 13 de febrero de
2000 contaban con registro de perito valuador bancario vigente.

En todo caso, los avalúos deberán elaborarse en papel membretado de la institución y contener el
sello de la misma, así como los nombres y firmas tanto del funcionario autorizado por la propia
institución para tal efecto, con mención del puesto que desempeña y su clave, como del valuador.

Asimismo, las instituciones seguirán siendo responsables de la calidad moral y profesional de las
personas físicas que contraten para la prestación del servicio de avalúos, de que éstos últimos se
practiquen y formulen de conformidad con las disposiciones de carácter legal y administrativo que
les sean aplicables, así como de su razonabilidad.

Las instituciones entregarán a la unidad administrativa señalada en la disposición Décima Tercera, la


relación de valuadores con que a la segunda fecha a que se refiere el primer párrafo de esta
disposición prestaban el servicio de avalúos, a más tardar el 18 de febrero del presente año.

CUARTA.- Las instituciones contarán con un plazo que vencerá el 15 de marzo de 2000, para
presentar a la citada Dirección General Técnica, un plan de implementación para ajustarse a lo
dispuesto en esta Circular.

QUINTA.- A la entrada en vigor de la presente Circular, las instituciones deberán incorporar en sus
padrones a aquellos valuadores respecto de los cuales al amparo de la Circular 1201, hayan
solicitado sus registros ya sea provisional, definitivo o la renovación de este último y dichos registros
se encontraban vigentes a la fecha mencionada en segundo lugar en el primer párrafo de la
disposición Tercera Transitoria de esta Circular.

Asimismo, las instituciones podrán incorporar en sus padrones a valuadores respecto de los cuales
no hayan solicitado los citados registros, siempre que estos últimos estuviesen vigentes a la fecha a
que se refiere el párrafo anterior y sin que para ello, sea necesario llevar a cabo los procedimientos
establecidos en los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria, así como en sus manuales
de valuación.
- 47 -

Las instituciones proporcionarán a la unidad administrativa señalada en la disposición Décima


Tercera, el padrón de valuadores a que se refiere esta disposición, a más tardar el 5 de julio del
presente año.

SEXTA.- Las consultas relacionadas con los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria,
deberán plantearse a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores por conducto de la Asociación de
Banqueros de México, A.C.
La propia Circular Núm. 1462 contiene los LINEAMIENTOS GENERALES PARA LA VALUACION
BANCARIA a través de cuatro apartados que son:

Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.


Apartado B. INMUEBLES.
Apartado C. MAQUINARIA Y EQUIPO.
Apartado D. AGROPECUARIOS.

En el rubro de Prácticas y Procedimientos se destacan los correspondientes a:

 ETICA Y COMPETENCIA EN LA PRESTACION DEL SERVICIO DE AVALUO.


 PRACTICAS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DEL AVALUO.
 PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA PRESTACION DEL SERVICIO DE AVALUO.
 PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS DEL PADRON INTERNO DE VALUADORES.

Con referencia a este último capítulo, conviene citar los lineamientos relativos al Perfil de Valuador,
que son:

 Ser profesional con estudios afines a la especialidad valuatoria correspondiente, o contar con
experiencia equivalente, así como tener conocimientos sobre procesos económicos y sociales
que afectan el valor del bien.

 Comprobar el desarrollo profesional y la experiencia en la práctica de avalúos, así como en la


especialidad de que se trate, mediante constancias de asistencia a cursos, seminarios u otros
eventos de capacitación con acreditación a curriculum, así como por medio de avalúos
realizados.

 Manifestar bajo protesta de decir verdad, que de contar o de haber contado con algún registro
relativo a la práctica valuatoria otorgado por autoridad competente, éste no haya sido
suspendido o cancelado.

Además, en este apartado se señalan aspectos relativos a:

 EVALUACION INICIAL DEL VALUADOR


 EVALUACION DEL DESEMPEÑO DEL VALUADOR
 MEDIDAS CORRECTIVAS Y PROCEDIMIENTO PARA SU APLICACION.

 COMISIÓN NACIONAL DE VALORES.


- 48 -

Circular Núm. 11- 10, publicada el 18 de enero de 1984. Establece la obligación para las
sociedades emisoras de observar al boletín B -10, denominado “Reconocimiento de los Efectos de
la Inflación en la Información Financiera “, de dichas sociedades, emitido por el Instituto Mexicano de
Contadores Públicos, A.C.

Circular Núm. 11-18, publicada el 24 de abril de 1992. Actualiza los criterios para la formulación de
la información que deben proporcionar a la Comisión Nacional de Valores, las sociedades cuyos
valores se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, respecto a los
avalúos de activos fijos que deben realizar, en cumplimiento a la referida Circular 11-10.

Este documento, contiene las definiciones del avalúo de activo fijo, la práctica del mismo y su
alcance. Establece los criterios sobre los bienes a valuar, el tratamiento de las obras en proceso de
los activos por desechar no reemplazables, la fecha de referencia del avalúo, la integración de la
información y la clasificación de los activos ( inmuebles, maquinaria y equipo )

También contiene las definiciones de:

 Valor de Reposición Nuevo ( V.R.N.).


 Valor Neto de Reposición (V.N.R.).
 Vida Útil Remanente (V.U.R.).
 Depreciación Anual .( D.A ).
 Valor Comercial ( V.C. ).

También se establecen los Métodos para la Depreciación, ( Línea Recta Directo y Línea Recta
Ponderado ) y se definen los Factores de Conservación y de Obsolescencia.

Establece asimismo, los conceptos de avalúo base y avalúo recurrente, precisando criterios
aplicables.

Explica detalladamente sobre la memoria de cálculos, de las limitantes de la información y presenta


un ejemplo o caso práctico, para la debida comprensión del instructivo.

Los valuadores independientes, registrados ante esta Comisión, pueden hacerlo como personas
físicas o personas morales y de acuerdo a la especialidad solicitada, cubrirán previamente el monto
de los derechos establecidos.

 COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES..( Actualmente INDAABIN. Instituto de


Administración y Avalúos de Bienes Nacionales ).

Por disposiciones de la Ley General de Bienes Nacionales, el 13 de julio de 1950, se crea la


Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales ( C.A.B.I.N. ), publicándose asimismo, el Primer
reglamento de la Comisión, modificándose el 6 de mayo de 1981 y 14 de febrero de 1983.
Sus funciones: autorizar avalúos por peritos registrados en la propia Comisión, correspondientes a
todos aquellos bienes inmuebles en cuyas operaciones interviene alguna dependencia del gobierno
federal, tales como compraventa, donación, justipreciaciones de rentas, pago de indemnizaciones
por expropiación, afectaciones por causas de utilidad pública, pago de derechos de ocupación,
concesión, etc. en cumplimiento del Artículo 63 de la Ley General de Bienes Nacionales publicada el
8 de enero de 1982 y modificada en el Diario Oficial de la Federación del 25 de mayo de 1987.
- 49 -

Respecto a esta última modificación, conviene señalar lo relativo a la participación, tanto de la


propia Comisión, como de las sociedades nacionales de crédito, -S.N.C.- ( Banco Nacional de
Comercio Exterior, Banco Nacional de Crédito Rural, Nacional Financiera, Banco Nacional del
Ejército y la Armada y Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos ), en la expedición de avalúos
que servirán de base en las operaciones de adquisición o venta de inmuebles en que intervengan
las entidades paraestatales de la Administración Pública Federal.
La propia Ley establece que el Ejecutivo Federal determinará el funcionamiento de la CABIN,
incluyendo las normas, y demás procedimientos necesarios para que realice su trabajo, con apoyo
en esta disposición, y conforme a lo establecido en el propio reglamento de la Comisión, el titular de
la Sedue, autorizó en enero de 1987, los criterios y metodologías que debe tomar en cuenta el perito
valuador para formular sus avalúos, correspondiendo a la CABIN. como Cuerpo Colegiado emitir los
dictámenes en los avalúos presentados por los peritos.
Para su cabal aplicación, se hizo necesario la formulación de procedimientos técnicos que se
presentan en La Guía de Valuación de Bienes Inmuebles de Propiedad Particular o del Dominio
Privado Gubernamental, cuyo contenido expresa, además de los conceptos, un buen número de
casos prácticos resueltos.
Posteriormente, en septiembre de 1991, la propia Comisión publica el libro Valuación Moderna.
Líneas de Investigación y Desarrollo, complemento de su primera publicación.
 Con relación a los peritos valuadores, el Reglamento de la Comisión, establece que serán
registrados los profesionistas titulados en las carreras de arquitectura o ingeniería civil, que
tengan una edad mínima de 30 años, experiencia profesional de 5 años y ser de notoria buena
conducta. ( Artículos 6° y 14° ). aunque en otro apartado, señala que la Comisión podrá
asesorarse de técnicos sin precisar el carácter profesional de los mismos.

*****

 MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS DE VALUACIÓN


INMOBILIARIA Y DE LA AUTORIZACIÓN DE SOCIEDADES Y REGISTRO DE PERITOS
VALUADORES.

El Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, tiene por objeto


sentar las bases para la autorización de sociedades (instituciones de crédito y sociedades civiles y
mercantiles) y registro de peritos valuadores para la realización de avalúos para efectos fiscales;
establecer las normas y lineamientos para la práctica de avalúos, su forma, contenido y revisión, asi
como definir el procedimiento para la aplicación de sanciomnes por la comisión de infracciones.
En su Artículo 2°, define al avalúo como “..dictamen técnico que permita determinar el valor real de
un inmueble a partir de sus características físicas, de ubicación, de uso, de la investigación
exhaustiva, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y plasmado en un documento que cubra
los requisitos mínimos de forma y contenido, elaborado por sociedad autorizada con auxilio de perito
valuador registrado, sea la base para la determinación de los impuestos sobre adquisición de
inmuebles, traslado de dominio y predial, así como de las demás contribuciones que así lo requieran
“.
El manual, entre otras disposiciones, en su Artículo 4°, otorga facultades a la Autoridad Fiscal para
llevar el registro de sociedades autorizadas y de peritos valuadores; revisar avalúos y realizar los
análisis y comprobaciones que estime pertinentes; determinar, actualizar y dar a conocer los valores
de referencia y los factores de eficiencia de las características de los inmuebles; imponer sanciones
- 50 -

y establecer los contenidos mínimos de cursos de capacitación (según lo establecido en el Art. 35,
inciso c). del Código Financiero del D.F).
En su Artículo 6°, establece los requisitos de las sociedades, como son: solicitud, que contenga el
nombre firma y cargo de las personas autorizadas para suscribir avalúos a nombre de la sociedad,
acta constitutiva, formatos de los avalúos que utilizarán, los cuales deberían apegarse a los vigentes
de la C.N.B.V. - circular N° 1202 - , incluyendo un ejemplar de la impresión de los sellos oficiales,
listado de los peritos valuadores con capital suscrito en las sociedades civiles o mercantiles asi
como de los que auxiliarán a la misma en la práctica de los avalúos.
Para las personas físicas interesadas en obtener su registro como perito valuador - Artículo 8° - se
requiere: solicitud, carta de referencia de la institución de crédito o sociedad promovente en la que
se manifieste el grado de conocimiento, asi como la calidad moral y técnica del perito. También se
requiere acreditar su profesión con la copia de la cédula respectiva; constancia de registro ante la
Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o por la Comisión Nacional Bancaria, con
especialización de inmuebles; curriculum vitae que señale una experiencia mínima de dos años en
valuación o en actividades inmobiliarias relacionadas con la estimación de costos de construcción,
estudios de factibilidad financiera, de proyectos inmobiliarios, administración fisico-financiera de
obras y/o con operaciones comerciales de bienes inmuebles, precisando su ocupación tanto en lel
sector público como en el privado.

Por último, deberá anexar constancia del resultado aprobatorio del examen teórico práctico, cuya
sustentación requiere del conocimiento de los aspectos vinculados con la valuación inmobiliaria, de
la leyes fiscales y del propio Manual. También deberá demostrarse el conocimiento de métodos
alternativos de valuación; del conocimiento del mercado actual de inmuebles en el D.F. y presentará
dos avalúos, uno habitacional y otro de uso distinto.

En su Artículo 16°, se establecen los requisitos de la información que deben contener los avalúos,
en cuanto a su identificación, las características del inmueble, la descripción y razón del método o
métodos empleados, factores de eficiencia utilizados, investigación exhaustiva del mercado, fuentes
de información y la conclusión de valor real .

El Artículo 19° prevé la aplicación de criterios técnicos distintos a los establecidos para la revisión a
la que se refiere el Manual, cuando las características de los inmuebles así lo justifiquen.

Los Artículos 22° al 29°, se refieren a los procedimientos y lineamientos técnicos para la revisión de
los avalúos, estableciéndose los conceptos de factores de : zona (FZo), ubicación (FUb); frente
(FFr); forma (FFo); superficie (FSu), cuya multiplicación conduce al Factor resultante(Fre). Asimismo
se definen los criterios para la clasificación de los tipos de construcción ( uso, rango de nivel, clase )
y los factores de eficiencia. ( grado de conservación --FCo - y de edad - FEd - )

Finalmente, los últimos artículos del Capítulo V, se refieren a las causas de suspensión y
cancelación de los registros.
- 51 -

ANEXO B.

ALGUNOS CRITERIOS EMPIRICOS PARA HOMOLOGACIÓN.

 LOCALIZACION O UBICACION:

A este respecto, cabe señalar que aún cuando estrictamente la localización de un inmueble, pudiera
sugerir variación del valor de un terreno por su cercanía a la esquina, salvo casos especiales, la
asignación de un valor unitario seleccionado, es aplicable para todos los predios intermedios.

Doble frente: Tratándose de terrenos intermedios, se justifica el aumento del valor unitario.
Considerar 10% del valor menor de calle sumado al valor mayor de calle, pudiera
ser razonable. Válido resulta hacer notar que en algunos casos, lejos de constituir
un beneficio, la presencia de avenidas, vías preferenciales o calles que delimitan
fraccionamientos residenciales de zonas decadentes, comerciales, industriales o
de otra especie, pudieran demeritar el valor del inmueble.

Esquinas: El beneficio de dos o más frentes, en esquina, atiende a la clasificación de la zona, a la forma del
terreno y a la longitud de los frentes, medidos desde el vértice.

CLASIFICACION LONGITUD DE AREA INCREMENTO CONDICION


LOS LADOS M2. %

Habitacionales 15 x 15 m. 225 15 Del valor menor


Unifamiliares de calle. (*)
2° orden o menor}

Habitacionales 20 x 20 m. 400 15 Del valor menor


Unifamiliares de calle. (*)
1° orden o lujo
Departamentales
y de oficinas

Comerciales 20 x 20 m. ---- 20 al 25 Según categoría de


( o más ) la zona

(*) O del promedio de los valores menor y mayor.

 DIMENSIONES ( Frente y Fondo ):

Algunos criterios de ajuste, aplicables a los casos de frente escaso y exceso de profundidad se
expresan con las siguientes fòrmulas.

f
 FRENTE ESCASO: Cf = --------
F
- 52 -

 EXCESO DE PROFUNDIDAD:

Fracción frontal hasta la profundidad del lote tipo: Cp = 1.00

Fracciones restantes: Cp = 0.70

( Para cada fracción de la superficie excedente determinada


por múltiplos de la profundidad del lote tipo ).

 FORMA.- Irregularidad:

Esta condición la adquieren los terrenos desde el punto de vista de su aprovechamiento. Ello
significa que un predio con forma geométrica regular, para fines de la valuación, puede considerarse
“irregular“. La fórmula empírica que nos determina el coeficiente por irregularidad ( Ci ) es:

Area regular
Ci =
Area irregular

 TAMAñO.- Area:

El criterio esta basado en la relación entre la superficie del terreno de valor conocido ( comparable )
y la del bien motivo del avalúo ( sujeto ). La fórmula empírica es:

Area del comparable


Ca = 0.75 + 0.25 --------------------------------
Area de “ X “

 TOPOGRAFIA:

El ajuste por topografía se deriva de la dificultad que presentan los predios con inclinaciones,
ascendentes o descendentes, para la realización de un proyecto: Sin embargo, es importante
considerar su atractivo, cuando lo que se busca es la vista o panorámica, por encima de los costos
del emplazamiento de las edificaciones.

Las fórmulas empíricas son:

Terrenos con pendiente ascendente:

S
Cas = 1 -- -------- para S  1
2
- 53 -

S = pendiente ( desnivel entre longitud del terreno ).

Si S >1 se requiere análisis particular.

Terrenos con pendiente descendente:

2S
Cd = 1 - -------- para S  1
3

Si S >1 se requiere análisis particular.

90
80
70
60
50 Este
40
Oeste
30
20 Norte
10
0
1er 2do 3er 4to
trim. trim. trim. trim.

90
80
70
60
50 Este
40
Oeste
30
20 Norte
10
0
1er 2do 3er 4to
trim. trim. trim. trim.
- 54 -

*****

ANEXO C.

TABLA DE ROSS HEIDECKE

DEPRECIACION FISICA FACTOR “k”

EDAD
EN % ESTADO DE CONSERVACION
DE VIDA
a b c D e f g h
2 1.02 1.05 3.51 9.03 18.9 33.9 53.1 75.4
4 2.08 2.11 4.55 10.0 19.8 34.6 53.6 75.7
6 3.18 3.21 5.62 11.0 20.7 35.3 54.1 76.0
8 4.32 4.35 6.73 12.1 21.6 36.1 54.6 76.3
10 5.50 5.53 7.88 13.7 22.6 36.9 55.2 76.6
20 12.0 12.0 14.2 19.1 57.9 41.2 58.3 78.2
30 19.5 19.5 21.5 26.0 34.1 46.2 61.8 80.0
40 28.0 28.8 29.9 33.8 41.0 51.9 65.9 82.1
50 37.5 37.5 39.1 42.6 48.8 58.2 70.4 84.5
60 48.0 48.8 49.3 52.2 57.4 65.3 75.3 87.1
70 59.5 59.5 60.5 62.8 66.8 72.9 80.8 90.0
80 72.0 72.0 72.7 74.3 77.1 81.3 86.7 93.1
90 85.5 85.5 85.9 86.7 88.1 90.3 93.1 96.4
100 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

a.- Nuevo.
- 55 -

b.- Entre nuevo y bueno.


c.- Bueno.
d.- Entre bueno y requiere reparaciones sencillas.
e.- Requiere reparaciones sencillas.
f.- Entre reparaciones sencillas y reparaciones importantes.
g.- Requiere reparaciones importantes.
h.- Entre reparaciones importantes y sin valor.

Formuló: Ing L. Cuéllar.


2004 .