Plan de Zonificacion Urbano de Granada

REPÚBLICA DE NICARAGUA
SISTEMA NACIONAL PARA LA PREVENCIÓN,

MITIGACIÓN Y ATENCIÓN DE DESASTRES
(SINAPRED)
SECRETARÍA EJECUTIVA
Plan de Zonificación Urbana en Función de las

Amenazas Naturales
Departamento GRANADA
Municipio
GRANADA
11 de agosto de 2005
Plan de Zonificación Urbana en Función de las Amenazas Naturales
El Plan de Zonificación Urbana en Función de las Amenazas Naturales constituye un producto

en el marco del “Proyecto de Reducción de la Vulnerabilidad ante Desastres Naturales”,
Componente D2A - Análisis de Riesgos e Incorporación de la Gestión Preventiva en la
Planificación Municipal, desarrollado por la Secretaría Ejecutiva del Sistema Nacional para la
Prevención, Mitigación y Atención de Desastres (SE-SINAPRED) con el apoyo de la firma
consultora World Institute for Disaster Risk Management, Inc. (DRM).
En el marco del mencionado Proyecto de Reducción de Vulnerabilidad, el componente D2A y

en particular el Plan de Zonificación Urbana en Función de las Amenazas Naturales
constituyen un ulterior esfuerzo del Gobierno de Nicaragua en aras de fortalecer las
capacidades municipales en el tema de Gestión de Riesgos.
Esta labor específica se ha asignado a la Secretaría Ejecutiva del SINAPRED, pero los
resultados se armonizan con los esfuerzos de otras Instituciones del Estado, con el objetivo
de alimentar los procesos de descentralización administrativa, de ordenamiento territorial y de
prevención de riesgos en el País y como condiciones necesarias para el desarrollo sostenible.
El presente producto ha sido elaborado conjuntamente entre los especialistas de la firma

consultora DRM y los integrantes de los Comités Municipales para la Prevención
Mitigación y Atención de Desastres (COMUPRED), bajo la supervisión del equipo de la
Secretaría Ejecutiva del SINAPRED y de los integrantes del Comité Técnico del Proyecto en
representación de diferentes instituciones.
Nota de la Secretaría Ejecutiva del SINAPRED: Aunque se usa comúnmente el término

“desastre natural”, el lector debe reconocer que un desastre no es un hecho natural. Los
daños y pérdidas (desastres) ocurren cuando fenómenos como sismos, inundaciones,
deslizamientos, explosiones, accidentes de tránsito, incendios, etc. afectan a sitios o personas
vulnerables como las que habitan viviendas inseguras, mal ubicadas o mal construidas.
Secretaría Ejecutiva del Comité Técnico del World Institute for Disaster Risk
SINAPRED Proyecto Management Inc. (DRM)
Julio Icaza Miriam Downs Jürg Hammer
Laura Gutiérrez COSUDE Andrea Lorito
Angélica Calderón Jorge Martínez Miguel Palma
INETER
INETER Isaías Montoya
Ana Izaguirre INETER
(Técnica de Enlace Ana María Núñez
ante SE-SINAPRED) MTI
Wilfried Strauch
INETER
Luis Zúñiga
INETER
Municipio de Granada i
Índice
Acrónimos..................................................................................................................... iii
Resumen ....................................................................................................................... iv
1. Introducción........................................................................................................... 1
1.1. Visión de Desarrollo Urbano y Objetivos del Plan .............................................1
1.2. Objetivo General y Objetivo Específico .............................................................2
1.3. Marco Legal.......................................................................................................3
2. Escenario de Desarrollo Urbano Actual y Tendencial ....................................... 4
2.1. Patrones de Crecimiento Demográfico ..............................................................4
2.2. Patrones y Problemáticas del Desarrollo...........................................................5
2.3. Patrones de Crecimiento Espacial Urbano ........................................................7
2.4. Planificación Urbana Vigente.............................................................................9
3. Conflictos entre Amenazas y Desarrollo Urbano ............................................. 11
3.1. Inundaciones ...................................................................................................11
3.2. Inestabilidad de Laderas..................................................................................11
3.3. Fenómenos Sísmicos ......................................................................................12
3.4. Fenómenos Volcánicos ...................................................................................13
4. Propuesta para Usos del Suelo.......................................................................... 14
4.1. Zonificación de Uso Habitacional ....................................................................14
4.2. Zonificación de Usos Agrícolas .......................................................................17
4.3. Zonas de Densidad Habitacional Propuestas..................................................18
5. Estrategias para la Implementación de los Usos de Suelos............................ 20
5.1. Fases y Estrategias de Ejecución....................................................................20
5.2. Plan de Acción y Prioridades...........................................................................21
5.3. Mecanismos de Evaluación de los Planes.......................................................23
5.4. Procedimientos para Actualizar los Planes......................................................26
6. Conclusiones ....................................................................................................... 27
Fuentes de Información y Trabajos Consultados..................................................... 29
Anexo I Desarrollo Tendencial Urbano al 2025......................................................... 31
Anexo II Especificaciones Técnicas de las Zonas Propuestas ............................... 34
Anexo III Glosario ........................................................................................................ 59
Índice de Tablas
Tabla No I: Hipótesis de crecimiento poblacional urbano al 2025. ...................................5

Tabla No II: Requerimiento espacial urbano al 2025........................................................9
Tabla No III: Potencial habitacional de las zonas propuestas.........................................16
Tabla No IV: Resumen de zonas propuestas (Artículos 32/42 Decreto 78/2002) ..........17
Tabla No V: Resumen de densidades habitacionales propuestas .................................19
Tabla No VI: Indicadores de Impacto del Plan. ..............................................................25
Municipio de Granada ii
Acrónimos
COMUPRED: Comité Municipal para la Prevención, Mitigación y Atención de Desastres
CDM: Comité de Desarrollo Municipal
INEC: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos
INETER: Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales
INIFOM: Instituto Nicaragüense de Fomento Municipal
INTUR: Instituto Nicaragüense de Turismo
INVUR: Instituto de la Vivienda Urbana y Rural
MARENA: Ministerio del Ambiente y los Recursos Naturales
MINSA: Ministerio de Salud
MINVAH: Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos
MTI: Ministerio de Transporte e Infraestructura
PDM: Plan de Desarrollo Municipal
PIM: Programa de Inversión Municipal
POA: Plan Operativo Anual
SNAH: Sistema Nacional de Asentamientos Humanos
SE-SINAPRED: Secretaría Ejecutiva del Sistema Nacional para la Prevención, Mitigación y

Atención de Desastres
UNI: Universidad Nacional de Ingeniería
Municipio de Granada iii

Resumen
El desarrollo del casco urbano de Granada se encuentra afectado por una serie de amenazas
naturales presentes en su territorio. Con el Plan de Zonificación Urbana en función de las
amenazas se investigan los principales conflictos entre las amenazas y las directrices de
crecimiento y desarrollo urbano, se propone una estrategia para orientar el crecimiento hacia
los lugares más seguros.
Por lo tanto el objetivo general del Plan es la reducción de la vulnerabilidad del municipio
frente a las amenazas naturales y su objetivo específico es identificar para las áreas
amenazadas medidas de prevención y mitigación del riesgo, organizadas en una propuesta de
reglamento de usos del suelo.
Utilizando la misma metodología del Plan de Ordenamiento, en la primera parte de este

documento (capítulos 1, 2 y 3), se presenta un análisis del escenario actual y tendencial de
desarrollo del centro urbano, extendido para un horizonte temporal de 20 años. A partir de las
proyecciones de población al año 2025, se identifican patrones espaciales de crecimiento,
relacionados con las dinámicas sociales y económicas. Se analizan problemáticas
ambientales e institucionales del centro urbano y su relevancia como factores de
vulnerabilidad. El escenario actual y tendencial de desarrollo urbano está condicionado y
relacionado al contexto municipal que se ha venido analizando en el Plan de Ordenamiento.
Se destacan en estos capítulos los aspectos más específicos del contexto urbano, aunque se
recomienda siempre ubicar estos análisis en el cuadro general de todo el municipio.
El escenario actual y tendencial de desarrollo urbano está condicionado y relacionado con el

contexto municipal que se ha venido analizando en el Plan de Ordenamiento. Se señalan en
estos capítulos los aspectos más específicos del contexto urbano, aunque se recomienda
siempre ubicar estos análisis en el cuadro general de todo el municipio.
El análisis del desarrollo tendencial evidencia proyecciones de crecimiento notable para la

cabecera, en términos de población, espacial y económico. Se prevé un incremento
poblacional del 72%, que requerirá entre 186 y 696 hectáreas de nuevas urbanizaciones. La
ciudad cuenta con una planificación general (el Plan Maestro) para dirigir el desarrollo futuro
hacia los sectores más aptos, que en los próximos años deberá ser implementada, respetada
y actualizada para poder tener el efecto requerido.
Las áreas definidas por el Plan Maestro son en el sector noroeste, y a lo largo de la carretera
a Managua. El sector norte se destina a actividades de servicios e industriales, el oeste y sur
a recreación, conservación y protección de las reservas acuíferas del municipio.
Las inundaciones afectan actualmente varios sectores y barrios de la ciudad, cercanos a los
arroyos Pancasán, Aduana y Zacateligue. Estos problemas se pueden resolver mejorando el
sistema de drenaje urbano y logrando, gracias a la reforestación, una mayor infiltración en la
parte alta de las cuencas.
Municipio de Granada iv
Las zonas de deslizamiento identificadas en el volcán Mombacho, y las rutas de posibles

lahares no afectan actualmente al casco urbano de forma directa, pero constituyen un límite
espacial claro para el desarrollo.
La afectación por riesgo sísmico es importante dada la ubicación del municipio en la zona de
mayor amenaza del país. La vulnerabilidad sísmica de las edificaciones ha sido evaluada
como alta, en particular todo el centro de la ciudad se ha considerado muy vulnerable por sus
características constructivas y tipológicas.
Esta situación genera el riesgo de ingentes pérdidas humanas y materiales, a las cuales se
debería agregar la incalculable pérdida cultural para el patrimonio histórico de la nación. Por
esto se propone considerar programas de apoyo a la rehabilitación urbana, que implementen
soluciones estructurales de refuerzo en el respeto de las características arquitectónicas e
históricas de la ciudad.
Los riesgos volcánicos se relacionan a la caída de cenizas de uno de los centros volcánicos
cercanos, activos o en reposo, como el Masaya, el Apoyo o el Mombacho. Estos fenómenos
pueden producir disturbios respiratorios en la parte más vulnerable de la población. La
afectación mayor para el patrimonio sería el riesgo de colapso, por sobrecarga de cenizas en
los techos, principalmente para las viviendas más antiguas y vulnerables, en dependencia de
la calidad y tamaño de los materiales expulsados.
En la segunda parte (capítulos 4 y 5) se analizan las zonas propuestas y las estrategias de

implementación. Esta propuesta de zonificación está basada en las definiciones de zonas del
Decreto Ejecutivo No. 78/2002, que determinan las normas y pautas para el ordenamiento
territorial en Nicaragua. Las definiciones se han aplicado también a nivel municipal en forma
general y pueden ser utilizadas como referencia para la elaboración de planes detallados en
otros sectores del municipio.
Las zonas identificadas son cuantificadas y analizadas y se especifican propuestas de usos

para cada una de las categorías tomadas en consideración. Se propone en particular el sector
sureste como zona de desarrollo sin afectación por amenazas. Se ha verificado que las áreas
propuestas cumplen con los requerimientos futuros de espacio en el horizonte temporal
considerado, según la hipótesis más amplia y con un suficiente margen de espacio disponible
para incluir servicios públicos y privados.
La implementación del Plan es analizada en a, medio y largo plazo y se presentan indicadores

de monitoreo y mecanismos para su revisión periódica. Sin embargo es necesario considerar
que este instrumento debe ser incorporado sucesivamente en el Plan Maestro de Desarrollo
Municipal y Urbano y servir de insumo para el futuro Plan Regulador.
En los Anexos se presentan las tablas de análisis utilizadas para las proyecciones de
población, una imagen del desarrollo actual y tendencial y las especificaciones técnicas
indicativas para la elaboración de recomendaciones y reglamentos de usos del suelo
permisibles en el casco urbano y sus alrededores.
Se recuerda que el Plan de Zonificación ha sido elaborado en conjunto con el Plan de

Ordenamiento Municipal en Función de las Amenazas y el Plan de Gestión de Riesgos.
Municipio de Granada v
En el primer documento se encuentra un análisis de escenario extendido a toda la

problemática de riesgo a nivel municipal, que constituye una referencia necesaria para la
plena comprensión de la situación urbana.
En el segundo documento se desarrolla un plan de acción que prevé los recursos materiales y
humanos necesarios para la reducción de la vulnerabilidad a nivel municipal y urbano, e
igualmente también para la implementación del Plan de Zonificación Urbana.
Municipio de Granada vi
1. Introducción
1.1. Visión de Desarrollo Urbano y Objetivos del Plan
Con el presente Plan se propone incorporar los aspectos de la seguridad frente a las
amenazas naturales a la visión y objetivos estratégicos de desarrollo perseguidos en el
casco urbano.
Por visión de desarrollo se entiende al nivel y tipo de desarrollo que los actores locales
quieren alcanzar en su territorio, en el corto, medio y largo plazo. Según las prácticas
nacionales de planificación municipal, impulsadas por el Instituto Nicaragüense de
Fomento Municipal (INIFOM), esta visión colectiva se refleja y testimonia en los Planes
de Desarrollo Municipal resultados de un largo proceso de concertación.
En la visión de futuro de Granada como municipio, establecida con el Plan Maestro de

Desarrollo recién aprobado, el casco urbano asume una importancia fundamental. La
ciudad que se proyecta es desarrollada alrededor de un “centro histórico vivo”, que “se
proyecte como Centro Turístico Nacional”: estas funciones se deberán reflejar en “un
sistema de espacios públicos y áreas verdes integradas”, con el doble propósito tanto
de mejorar la calidad de vida de los granadinos, como de incrementar los atractivos
para los turistas. A la conservación del Centro Histórico se ha dedicado un plan
específico, que dirige las acciones y los proyectos específicos de revitalización de este
sector.
También en las líneas de desarrollo sectorial, la recuperación del centro histórico es

determinante para fomentar los otros objetivos. El mejor aprovechamiento del turismo
puede generar los recursos necesarios para ejecutar los otros proyectos, entre los
cuales se valora como prioritarios el mejoramiento de la infraestructura vial, de drenaje
sanitario, de recolección y eliminación de desechos.
Otra prioridad que se identifica es la de complementar la característica turística de la

ciudad con actividades productivas compatibles, apoyando el desarrollo de
microempresas y de industrias no contaminantes, y con la intención de recuperar el
papel de polo industrial que la ciudad desempeñó en los años 60 y 70.
La visión de desarrollo espacial de la ciudad que define el Plan Maestro incluye las
consideraciones de carácter ambiental y la variable de las amenazas. Se identifica
como área de desarrollo el sector noroeste, paralelo a la carretera hacia Masaya, por
no tener afectaciones por las amenazas naturales.
Los sectores sur, hacia el volcán Mombacho, y oeste, hacia la laguna de Apoyo, son
considerados coherentemente como zonas de protección y conservación de suelos,
donde el desarrollo habitacional debe ser reducido. Estos sectores coinciden con
abanicos aluviales y rutas para posibles desprendimientos de materiales provenientes
del Mombacho, y por lo tanto se consideran amenazados.
Municipio de Granada 1
En conclusión se considera que las amenazas naturales han sido incluidas como
variables de la actual planificación, desde el punto de vista de las decisiones de
desarrollo espacial como de recuperación y solución de los problemas de inundaciones
urbanas generadas por deficiencias del sistema de drenaje. Adicionalmente se
recomienda prestar atención especial a la vulnerabilidad sísmica del patrimonio
histórico, tanto habitacional como de edificios públicos.
Para aumentar la seguridad del casco urbano y de sus pobladores, las estrategias de
desarrollo local deberían incorporar las siguientes actividades:
• Controlar y promover la calidad antisísmica de las edificaciones, respetando las

características históricas del patrimonio.
• Fomentar el crecimiento y ubicación en zonas seguras de los centros poblacionales.
• Realizar las obras necesarias para prevenir y mitigar las inundaciones en los
centros urbanos.
• Aumentar la capacidad de respuesta ante las emergencias generadas por los

eventos sísmicos, volcánicos y de inundaciones en los asentamientos y
comunidades.
Visión de desarrollo con seguridad:

El Casco Urbano de Granada desarrolla su crecimiento espacial hacia los
lugares más seguros disponibles. Se alcanzan los niveles de desarrollo
potencial en condiciones de seguridad y de calidad urbana, y se implementan
usos alternativos de las tierras inseguras. Las zonas urbanas actualmente
afectadas por las amenazas son recuperadas y su afectación es totalmente
eliminada o sustancialmente reducida.
1.2. Objetivo General y Objetivo Específico
Los objetivos del Plan de Zonificación Urbana son congruentes con la visión de
desarrollo con seguridad, y el objetivo general se comparte con el resto del proceso de
reducción de vulnerabilidad y riesgo a nivel local, que incluye el Plan de Ordenamiento
y el Plan de Gestión de Riesgos. El objetivo específico es propio de cada Plan, e
identifica más exactamente el rol de cada uno de los instrumentos.
Objetivo General:
Reducir la vulnerabilidad del Municipio frente a las amenazas por inundaciones,
inestabilidad de laderas, fenómenos sísmicos y volcánicos disminuyendo los
riesgos para los asentamientos humanos y los sistemas productivos.
El objetivo específico del Plan de Zonificación Urbana en Función de las Amenazas

está relacionado con la promoción de políticas de desarrollo urbano que favorezcan el
crecimiento de la ciudad hacia las zonas disponibles más seguras, lejos de las áreas
identificadas como amenazadas.
El primer paso en esta dirección, debe estar enfocado a asociar las áreas identificadas
como amenazadas por el estudio con correspondientes recomendaciones de uso del
suelo congruentes con este objetivo. Considerando la vida humana como principal
elemento en riesgo, el interés se concentra en definir las posibilidades del uso
habitacional del suelo, a la par de identificar las zonas definidas según sus particulares
características.
El segundo paso, una vez oficializadas las decisiones de recomendaciones de uso del
suelo, es implementar estrategias y mecanismos para la efectiva promoción de estas
políticas, a través de un conjunto de acciones apropiadas.
Objetivo Especifico:
Reducir la vulnerabilidad del casco urbano promoviendo el desarrollo hacia
lugares seguros a través de una zonificación urbana con recomendaciones de
uso habitacional del suelo, representado en un Mapa de Zonificación Urbana en
Función de las Amenazas y en un Mapa Urbano de Densidad Permitida y
proponer las estrategias y mecanismos para su implementación.
Estos objetivos se pueden reflejar en resultados a corto, mediano y largo plazo:
Resultados a corto plazo

• Se detiene el crecimiento urbano en zonas inseguras.
• Se inicia la recuperación de los sectores urbanos más expuestos y vulnerables.
Resultados a mediano plazo

• El crecimiento del casco urbano se desarrolla en zonas seguras.
• El casco urbano actual es renovado y su vulnerabilidad se reduce.
Resultados a largo plazo

• El crecimiento del casco urbano se mantiene en zonas seguras.
• El casco urbano actual mantiene un bajo nivel de vulnerabilidad.
1.3. Marco Legal
En cuestión de planificación territorial y urbanismo, en Nicaragua todavía falta un marco

jurídico que defina exactamente las competencias y facultades sobre las decisiones en
materia de planificación territorial y urbana. Una propuesta de Ley de Urbanismo,
promovida entre otros por el Ministerio de Transporte e Infraestructura (MTI), está en
curso de revisión por parte de un grupo de trabajo de expertos de diferentes
instituciones y se espera la aprobación de la normativa en un corto plazo de tiempo.
En esta propuesta la planificación urbana se define como un “proceso de distribución

equilibrada y sustentable de la población y de las actividades económicas en el
territorio” y se realiza a través del Plan de Desarrollo Urbano y del Plan Regulador
Municipal. Se considera que la Ley definirá en detalle los criterios, procedimientos y
alcances de estos planes.
Sin embargo, en el cuerpo jurídico vigente ya se encuentran establecidas las facultades

de los Gobiernos Municipales para “la planificación, normación y control del uso del
suelo y del desarrollo urbano, suburbano y rural”.
En particular la Ley 40 de 2 julio de 1988, publicado en La Gaceta 155 del 17 de agosto

de 1988, Ley de Municipios, y sus reformas operadas con la Ley 261/1997, atribuye a
los Municipios la función de control del desarrollo urbano y de los usos del suelo
(Artículo 7, Numeral 5), aunque en coordinación con las otras instancias de
planificación económica y física del Estado.
Esta atribución faculta a los gobiernos municipales para implementar planificaciones de

tipo estratégico y de regulación física de usos del suelo urbano, aunque los
instrumentos necesarios para ejecutar no sean todavía uniformes a nivel nacional.
Por lo tanto, el Plan de Zonificación en Función de las Amenazas, será un insumo de

trabajo útil para la planificación urbana y encontrará aplicación a través de ordenanzas
municipales específicas, hasta que se definan los instrumentos generales a los cuales
deberá incorporarse. Un ejemplo de ordenanza a utilizarse se encuentra en el Anexo IV
del Plan de Gestión de Riesgos.
2. Escenario de Desarrollo Urbano Actual y Tendencial
2.1. Patrones de Crecimiento Demográfico
Los datos disponibles para la población urbana reflejan un significativo crecimiento en

los últimos 10 años. En el año 1995 la cabecera contaba con 71,783 habitantes, según
el VII Censo Nacional elaborado por INEC. En el año 2003, según los datos de los
Planes de Respuesta, la población había crecido hasta un total de 92,417 habitantes,
experimentando una tasa de crecimiento anual del 3.2%.
La cabecera ha crecido en este período el 29%, recibiendo un incremento de 20,634

habitantes, reuniendo desde el 74% hasta el 77% de la población total del municipio.
Según las diferentes hipótesis de crecimiento, se han elaborado proyecciones que

presentan una variación significativa entre los resultados. Los valores de población
estimada varían de un mínimo de 151,857 a un máximo de 166,615 habitantes, y se
asume el valor promedio de 159,234 habitantes como proyección para el 2025. Este
valor corresponde a la hipótesis de una desaceleración tanto del crecimiento natural
como del aporte migratorio en la cabecera, que podría continuar con una tasa menor
que la actual.
La ciudad llegaría a reunir el 82% de la población municipal, aumentando su población

del 72% en relación a la población del 2003. A esta cantidad se debería sumar la
población de las comarcas cercanas, como El Pochote, Posintepe, Las Prusias, Las
Lagunas y el Fortín, que en el futuro se podrían encontrar parcialmente fusionadas al
casco urbano.
A pesar de considerar una hipótesis prudente, con tasas de crecimiento y de

concentración urbana más baja que las actuales, las proyecciones elaboradas
prefiguran una situación de concentración poblacional que debe ser tomada en cuenta.
Los valores considerados son congruentes con las proyecciones del Plan Maestro,
aunque se prospecta un incremento levemente mayor de concentración en la cabecera
con relación al crecimiento general del municipio.
Las hipótesis que generan estos valores son detalladas en el Anexo II del Plan de
Ordenamiento y en los cuadros de resultados que se incluyen en el Anexo I del
presente Plan.
170
Miles de habitantes
167
160 159
152
150
140
Concentración urbana
130
120
110
100
90
2003 2003-05 2005-10 2010-15 2015-20 2020-25
Hipótesis A 92,417 97,019 109,128 122,281 136,513 151,857
Hipótesis B 92,417 97,019 111,779 128,223 146,463 166,615
Promedio 92,417 97,019 110,453 125,252 141,488 159,236
o
Tabla N I: Hipótesis de crecimiento poblacional urbano al 2025.
2.2. Patrones y Problemáticas del Desarrollo
Las características del desarrollo pasado y actual hacen de Granada un centro

industrial, de servicios y cultural de gran importancia a nivel nacional.
La tradición industrial que Granada vivió, con un destacado auge durante los años 50 y
60, se encuentra desde luego en crisis, aunque con una presencia todavía significativa
en muchos sectores productivos. Las tendencias en este aspecto están marcadas en
general por tres fenómenos distintos.
Por un lado la creciente presencia de las microempresas, que, siendo más adaptables
y flexibles a los cambios del mercado, resultan ser competitivas. Los empleados en
esta “dimensión” productiva representan un porcentaje importante de la población
urbana económicamente activa. El sector podría aprovecharse de políticas de fomento
y organización específicas, y de inversiones municipales más amplias como la

definición de las nuevas áreas de mercado y de servicios para el comercio.
Por otro lado la introducción de zonas francas en el municipio genera más ofertas de
trabajo y aunque no produzca ingresos tributarios suplementarios, podría ser
aprovechada en el sector de los servicios inducidos debido a la concentración de
trabajadores.
Las mayores inversiones que la ciudad y el municipio podrían atraer en el futuro

próximo, están ligadas al desarrollo turístico, con aumento de la oferta de servicios y
lugares de diversión, en la ciudad y en las áreas de mayor interés.
En general la situación económica será probablemente beneficiada por las mejoras en

el sector vial, con la perspectiva de un posible crecimiento en los próximos años y la
multiplicación de la presencia de actores económicos en el municipio.
Además de los beneficios, esta perspectiva conlleva también a la fuerte e ineludible

necesidad de prestar mayor atención al respeto de las normativas ambientales y de las
características históricas de la ciudad, para garantizar un desarrollo pleno de todas las
potencialidades en un contexto de real incremento de la calidad de vida para los
granadinos en el futuro.
Las problemáticas del desarrollo en la zona urbana son principalmente en cuestión de

mejoramiento general de la calidad ambiental y de los servicios municipales. Para
soportar las actuales, y sobre todo, las futuras exigencias, se deberán realizar
inversiones importantes desde el punto de vista técnico y de recursos humanos. La
prioridad actual concierne al drenaje pluvial y alcantarillado sanitario, un problema
conjunto que afecta la calidad de vida en la ciudad y genera notable contaminación
ambiental, confluyendo la mayoría de las aguas servidas, a través del sistema de
drenaje pluvial, en los arroyos que lo descargan al lago sin ningún tratamiento previo.
También se tienen problemas de presión y abastecimiento en el servicio de agua

potable, notablemente en algunos de los barrios periféricos en los sectores noreste y
suroeste, mientras que a nivel rural el servicio de agua es uno de los problemas
principales.
Otras temáticas relativas a los servicios son la reestructuración y reubicación del

mercado y del vertedero municipal. En el caso del mercado, la frágil estructura actual
realizada a finales del siglo XIX está siendo sobre utilizada, sobrepasándose su
capacidad, y en consecuencia creándose problemas de seguridad, funcionalidad e
higiene en un lugar que podría desarrollar otras potencialidades intrínsecas, sobre todo
como recurso turístico. En el Plan se considera la reubicación de una parte de las
actividades con la creación de un nuevo mercado.
El vertedero municipal actual se encuentra en vías de alcanzar su total saturación y

contaminando el manto acuífero del área sur. En el Plan se prevé la reubicación en el
sector norte cercano al lago, en un área suficientemente amplia, donde se señalan
algunos riesgos de inundación, para los cuales se deberán tomar las medidas
necesarias de mitigación y seguridad.
En definitiva resulta evidente que la manutención y mejoramiento de los servicios será

muy importante en los próximos años para satisfacer las demandas de los ciudadanos.
La resolución del problema tiene un alcance mayor y también afecta las
potencialidades de la economía, sobre todo urbana: será difícil atraer y expandir el
rubro turístico sin facilitar los servicios básicos que los visitantes pretenden, y sin
ofrecerle un cuadro de ciudad de alta calidad ambiental además de arquitectónica e
histórica.
A nivel social, las preocupaciones principales de los ciudadanos están relacionadas al

empleo: a pesar de su importancia nacional, y de las posibilidades turísticas, la
carencia de oportunidades laborales generan fenómenos de emigración sobre todo de
las clases media y de los profesionales, atraídos en muchos casos por el mercado
laboral de Managua o extranjero. La influencia de Managua también se siente también
en el sector comercial, que no puede competir en muchos sectores con la oferta
capitalina, más amplia y diferenciada.
Por otro lado el desempleo está generando conflictos sociales similares a los de las
otras grandes ciudades de Nicaragua, como el fenómeno de las pandillas, con un
aumento de la inseguridad ciudadana.
Un fenómeno muy particular son los impactos negativos que el turismo conlleva junto
con los beneficios. Es conocido a nivel nacional el fenómeno de la explotación sexual
inducido por un sector del turismo, que muchas veces tiene como objeto los sectores
más vulnerables de la población, como la niñez y la adolescencia.
Menos dramático pero de fuerte impacto resulta el fenómeno de la presión de mercado

de bienes inmuebles que se genera con la adquisición por parte de extranjeros de
propiedades en el centro histórico, una dinámica que puede generar en el futuro una
masiva expulsión de la población originaria desde el centro de la ciudad hacia sectores
periféricos
Estos últimos aspectos hacen reflexionar a los actores locales sobre el grado de
preparación social que se tiene para sostener el impacto de una mayor presión
turística, convirtiéndola en un factor de desarrollo y controlando y reduciendo los
aspectos más negativos.
2.3. Patrones de Crecimiento Espacial Urbano
El desarrollo actual del casco urbano se extiende por unas 962 hectáreas,
considerando en esta cantidad los espacios dedicados a la viabilidad, los
equipamientos y las áreas verdes. Esto genera un valor de densidad poblacional actual
de 96 habitantes por hectárea. Si consideramos la superficie urbana solamente
representada por las manzanas de uso residencial, esta se reduce a 650 hectáreas, y
el valor de la densidad se eleva a 142 habitantes por hectárea. Suponiendo, conforme
al promedio nacional, una ocupación del suelo de 6 habitantes por vivienda, esto
genera un valor teórico de 16 lotes por hectárea para la superficie total, y de 24 para la
superficie neta en la que se incluyen las infraestructuras y equipamientos.
A partir del promedio de población proyectado de 159,236 habitantes, se han formulado

diferentes hipótesis considerando varias opciones de densidad urbana habitacional.
Los resultados del eventual requerimiento van desde un mínimo de 186 hectáreas,
hasta un máximo de 696 hectáreas, según los valores actuales de densidad. Se asume
el promedio de estos valores, 495 hectáreas, como la proyección del requerimiento
espacial para el horizonte 2025.
El crecimiento urbano está claramente establecido por el Plan Maestro en la zona

norte, con la definición de un área grande en grado de contener por completo el
crecimiento poblacional previsto. Además, se prevé un desarrollo menor por el lado sur,
reforzando así la fusión que se ha venido creando entre el casco urbano y el sector de
Posintepe, a raíz de políticas urbanas anteriores.
El desarrollo y transformación en el casco urbano y notablemente en el centro histórico

están sujetos a un control más estricto gracias a la ordenanza de protección 1/2003,
que garantiza la preservación de aspectos arquitectónicos y la conformidad de los usos
con las características especiales del centro de la ciudad. Más difícil resulta el control
del desarrollo suburbano y periférico, sobre todo para el crecimiento en dirección de la
laguna de Apoyo y en dirección sur a lo largo de las carreteras.
Estas directrices de desarrollo urbano son las tendencias más probables de crecimiento
espontáneo, que tienen que ser tomadas en cuenta si se quiere enderezar el desarrollo
en las áreas propuestas. El respeto de las decisiones y direcciones del desarrollo
establecido será probablemente la temática de actualidad para las administraciones de
los próximos años.
Una política territorial de incentivos y de mejor facilitación de servicios municipales,

junto con un rígido control del desarrollo suburbano serán dos herramientas necesarias
para lograr el cumplimiento de los objetivos espaciales del Plan Maestro.
Con este requerimiento se ha efectuado el ejercicio analítico a través del de diseño de

un escenario espacial de desarrollo urbano que se presenta en la figura del Anexo I.
Las directrices de la tendencia del desarrollo urbano son congruentes con los
fenómenos identificados en el curso de los trabajos de grupo con los actores locales,
que se han asociado a las informaciones y diagnósticos disponibles.
Cabe destacar que el escenario diseñado es meramente indicativo, ya que está basado
en tendencias actualmente detectadas y en patrones históricos. Estos factores en
cualquier momento pueden modificarse con la incorporación de nuevos elementos no
previsibles en la actualidad, como un cambio radical de las políticas territoriales o de
las dinámicas locales.
Se recuerda que las tendencias actuales del crecimiento han sido identificadas para
verificar la existencia de conflictos con las áreas amenazadas por fenómenos naturales.
En presencia de conflictos se han propuesto usos alternativos de protección, o se han
definidos como áreas restringidas. En ausencia de conflictos, los sectores en
crecimiento han sido incorporados a las áreas de desarrollo urbano y suburbano.
Hectáreas
700 696
Requerimiento espacial
600
urbano al 2025
557
500
429
400
300
278
200
186
100
0
2003-05 2005-10 2010-15 2015-20 2020-25
Hipótesis actual densidad 48 188 342 511 696
Hipótesis baja densidad 38 150 274 409 557
Hipótesis media densidad 19 75 137 204 278
Hipótesis alta densidad 13 50 91 136 186
Requerimiento (hectárea) 30 116 211 315 429
Tabla No II: Requerimiento espacial urbano al 2025.
2.4. Planificación Urbana Vigente
Debido a sus características históricas y de tradición urbana, Granada es una de las

ciudades más estudiadas del País, junto con León y la Capital. Este interés en el
desarrollo del territorio ha producido recientemente la realización de instrumentos
urbanísticos y de planificación muy importantes, y se sigue trabajando en otros de
alcance departamental.
El instrumento general de planificación es el Plan Maestro de Desarrollo Municipal,

resultado del trabajo participativo de los Comités de Desarrollo Municipal y de la Oficina
del Plan Maestro de la Alcaldía de Granada, apoyada por el programa NEWS, y
elaborado en conjunto con la alcaldía de Dordrecht, Holanda y Tranava, Eslovakia.
Este Plan contiene las indicaciones fundamentales también para el crecimiento urbano,
en su capítulo 5.3, “Plan Maestro de Desarrollo Urbano.”
En el contexto del “Programa de Fortalecimiento y Desarrollo Municipal”, ejecutado por

INIFOM, la Alcaldía y una firma consultora, se prevé la elaboración del Plan de
Desarrollo Urbano, que, sobre la base de las indicaciones del Plan Maestro permitirá
orientar de forma específica el crecimiento en los próximos años.
Los instrumentos específicos actualmente en uso para la conservación del patrimonio
son el Plan de Revitalización del Centro Histórico de Granada, que define los objetivos
y lineamientos generales de promoción de este sector, y la Ordenanza Municipal
N.1/2003 del 31 diciembre de 2003, que dicta las normas y los reglamentos de
protección para áreas e inmuebles del Centro Histórico.
La protección y desarrollo del Centro, declarado patrimonio cultural de la nación con el

Decreto de Ley 2/1974 y más recientemente con la Ley 196/11995, está a cargo de una
especial unidad, la Oficina de Preservación del Centro Histórico de Granada,
encuadrada en la Dirección de obras publicas y planificación urbana.
Esta oficina actualmente está elaborando un Plan de Desarrollo Turístico a nivel

departamental, un primer paso para una coordinación entre los municipios que es
considerada necesaria y deseable por los actores locales.
Los proyectos prioritarios de interés identificados por la Alcaldía en este momento, se

refieren al incremento de calidad de los servicios municipales de carácter
medioambiental y de renovación de la red vial. Por el aspecto de servicios, se
consideran prioritarios la ampliación del alcantarillado sanitario en el casco urbano y la
reubicación del vertedero municipal. En cuestión de riesgos, se considera necesario
cuidar la estabilidad de laderas y paredes en los arroyos, además de ampliar el sistema
de drenaje pluvial en algunos sectores.
El proyecto vial que más podría tener impacto en el desarrollo ciudadano es la

renovación de la carretera que une el municipio con Masaya y Granada, en curso de
ejecución. También se considera importante para el desarrollo económico del municipio
la remodelación de la carretera costanera a Malacatoya, por su directriz estratégica
hacia el interior del país.
En el plan de desarrollo se prevé la construcción de puentes vehiculares y peatonales

sobre los arroyos, y se propone a largo plazo la identificación de un trazado para una
circunvalación entre la carretera a Managua y la vía a Nandaime. Esta obra
infraestructural sería importante para proteger completamente la ciudad del trafico que
la atraviesa, y adicionalmente podría atraer instalaciones industriales, de
almacenamiento y servicios.
3. Conflictos entre Amenazas y Desarrollo Urbano
3.1. Inundaciones
El casco urbano se encuentra amenazado directamente por las inundaciones

originadas por crecidas del lago y desborde de cauces. Los problemas se concentran
por un lado en el sector sur, en varios sitios y barrios identificados, con un total de 140
viviendas afectadas. De estas viviendas, cinco se encuentran en condición de ser
reubicadas por el tipo de afectación.
Por otro lado, la zona del barrio Santa Rosa y los barrios del lado norte del casco
urbano se encuentran afectados por el mal funcionamiento de los cauces. Se requiere
en este caso implementar proyectos de mejoramiento del sistema de drenaje pluvial
además de una correcta manutención del mismo. Entre los varios puntos son 115 las
viviendas que se estima sufrirán afectaciones mayores
El conflicto que se genera en este caso es fuerte, no tanto por razones de riesgo de
pérdidas de vidas humanas, como por el continuo obstáculo al crecimiento económico
que generan estos eventos. Las pérdidas económicas directas aunque no son
extremas, son compartidas por todos los sectores de la población y mayormente entre
los más vulnerables, convirtiéndose en un impedimento constante. La afectación
producida también perjudica la imagen turística de la ciudad, con la correspondiente
pérdida de atractivo, visitas y posibilidades de inversión.
3.2. Inestabilidad de Laderas
El casco urbano actual no se encuentra amenazado directamente por deslizamientos o

derrumbes, pero en sus alrededores se encuentran zonas de alta susceptibilidad a
estos fenómenos.
Por el lado oeste las laderas del edificio volcánico que contiene la laguna de Apoyo
están sujetas a fenómenos de erosión, con arrastre de sedimentos, que son
trasportados hasta la ciudad por los arroyos. Estos fenómenos se ven aumentados por
la deforestación del área, y aumentan los efectos de las inundaciones urbanas. Esta
circunstancia, en conjunto con la valoración de la necesidad de proteger la recarga del
manto acuífero, hace de esta zona un sector poco apto para el desarrollo urbano.
En el sector sur, las últimas periferias urbanas se encuentran cerca de las posibles
rutas de deslizamiento de lahares o flujos de materiales volcánicos provenientes del
Volcán Mombacho. Esta circunstancia constituye un obstáculo insuperable para el
desarrollo habitacional, y coherentemente el Plan Maestro define este como un sector
de protección y conservación ambiental.
Aunque la planificación del municipio haya tomado en cuenta estos factores y haya
propuesto direcciones del desarrollo congruentes, en el futuro será necesario garantizar
un control efectivo del desarrollo habitacional para que estas decisiones sean
respetadas.
Un uso adecuado del suelo en estas zonas podría también aumentar la estabilidad del
terreno y reducir la erosión, disminuyendo las cantidades de sedimentos trasportados
por los cauces hacia el casco urbano. Esta medida podría contribuir a reducir los
riesgos de inundaciones del casco urbano y garantizar el mejor funcionamiento de
cualquier obra hidráulica futura.
3.3. Fenómenos Sísmicos
El riesgo sísmico es alto para el casco urbano, debido a su posición geográfica en la

zona de mayor amenaza sísmica del país.
Según los análisis descritos en el Reporte de Amenazas para el municipio, se estima

que las aceleraciones del terreno esperadas en un período de 50 años puedan generar
daños mayores al 56% de las viviendas, mientras que en un período de 100 años este
porcentaje se extiende hasta un 75%.
Si se verificara el peor de los eventos esperados, el 80% de las edificaciones podrían

ser susceptibles al colapso, produciendo muchas victimas y pérdidas económicas. Las
posibilidades de que se verifique el peor de los eventos esperados en 20 años son del
4% y en 50 años del 10%, y por lo que el riesgo se considera significativo.
Estos altísimos valores de pérdidas estimadas señalan la condición de vulnerabilidad

de la ciudad, consecuencia de la antigüedad del edificado y de la tipología urbana
cerrada, que constituyen dos factores de debilidad frente a los fenómenos sísmicos. El
caso del centro histórico es muy particular, ya que si por un lado se necesita garantizar
la seguridad de sus habitantes por otro se tiene que preservar el patrimonio histórico en
su aspecto arquitectónico, recurso fundamental también para el turismo nacional.
Esto pone un gran reto para las administraciones, propietarios e instituciones del
estado acerca de la necesidad de promover una política de reforzamiento estructural y
de mayor seguridad sin afectar el aspecto y la arquitectura de la ciudad, reto en primer
lugar social y financiero además de arquitectónico y de ingeniería estructural.
El problema es abordado en la existente planificación con el Plan Maestro y el Plan de

Revitalización. En el Plan de Gestión de Riesgos se propone considerar el apoyo a
programas en esta dirección (Directriz de Trabajo 10). También es importante
considerar la posible sinergia que se pueda crear entre los diferentes instrumentos
urbanísticos reguladores y los instrumentos tributarios, como la reorganización del
catastro urbano en curso de realización. Se prevé que el Proyecto de Fortalecimiento
Municipal, desarrollado por la Alcaldía, una firma consultora e INIFOM produzca
resultados concretos en esta dirección.
3.4. Fenómenos Volcánicos
En Granada los riesgos volcánicos se pueden relacionar a la actividad del volcán

Masaya, y a un posible retorno a la actividad de volcanes en reposo como el Apoyo y el
Mombacho. En el Reporte de Amenazas se especifican los diferentes escenarios de
riesgos con sus probabilidades de ocurrencia.
En todos los caso, la afectación más probable debería ser limitada a la caída de
cenizas. La emisión de cenizas proveniente del Masaya o de los volcanes en reposo
podría alcanzar el casco urbano exponiendo a la población a incomodidades y
disturbios respiratorios. Además podría afectar a las viviendas más vulnerables, y,
dependiendo de los tamaños y cantidad de los productos, provocar colapsos aislados.
En esta circunstancia el sistema de drenaje también se podría ver afectado, por las
oclusiones causadas por la eliminación de las cenizas.
Un evento volcánico mayor (o un sismo) que se genere en la región tendría sus

consecuencias también en Granada, principalmente con la evacuación masiva de
personas provenientes de otros municipios.
La presencia del puerto y de la vía lacustre establecida hacia Altagracia, hacen de

Granada, junto con San Jorge, una de las principales bases logísticas para un rescate
masivo de la población de la isla de Ometepe. En la eventualidad de un evento
desastroso de envergadura originado por el volcán Concepción, es posible que se dé la
necesidad de desalojar buena parte de la población isleña. En este caso el muelle de
Granada debería garantizar las mejores condiciones de operatividad bajo fuerte
presión, áreas de acceso y concentración de medios y población. Estos elementos
deberían ser considerados en los proyectos de recuperación del área costera de la
ciudad, naturalmente sin afectar las exigencias económicas y turísticas actuales.
Por lo tanto se deberían garantizar áreas costeras desocupadas para organizar

campamentos de emergencia y sobre todo un fácil y amplio acceso a todos los muelles
disponibles. Estas condiciones pueden coincidir con proyectos para áreas de descanso
y recreación turística, o muelles suplementarios, que tendrían propósito y justificación
también para el aprovechamiento turístico.
4. Propuesta para Usos del Suelo
Las propuestas de usos del suelo urbano en función de las amenazas naturales son
representadas en los Mapas de Zonificación y de Densidad a escala 1:5,000 para el
casco urbano de la cabecera municipal. Las orientaciones de uso del suelo son
formuladas sobre la base del criterio de amenazas naturales y se proponen limitar el
uso habitacional en las áreas de mayor riesgo.
Estas propuestas se han formulado en forma conjunta con la zonificación municipal

presentada en el plan de ordenamiento y comparten metodología, definiciones y
criterios. Las definiciones de las zonas se refieren en general a los criterios
establecidos en la legislación nicaragüense por el Decreto Ejecutivo 78/2002 (“Normas,
pautas y criterios para el Ordenamiento Territorial”). Se le han dado a las zonas
identificadas el nombre y número correspondiente a las definiciones de los Artículos del
32 al 42.
La zonificación de uso agrícola, basada en el análisis de usos del suelo actual y

potencial, está presente alrededor de los límites urbanos como recomendación de uso
de la tierra en caso de que no se desarrollen los usos habitacionales, o cuando los
mismos no sean recomendados.
En el mapa de densidades permitidas se presentan los rangos de densidad

habitacional recomendados para minimizar los riesgos de la población, en congruencia
con el análisis de las amenazas, tomándose como referencia valores expresados en
número de lote o de habitantes por hectárea. Todas las zonas identificadas están
asociadas a estos rangos, que se definen en base a las densidades de referencia
mencionadas en el Decreto de Ordenamiento, en el Artículo 40.
La zonificación urbana que se propone es una herramienta específica que no pretende

sustituir los planes de desarrollo urbano o los planes reguladores, por tanto se debe
considerar como un aporte e insumo para los mismos. Las indicaciones de zonificación
deben también estar sometidas a las otras normativas vigentes, como los derechos de
vías, las normativas ambientales o las normas de construcción.
4.1. Zonificación de Uso Habitacional
Zonas no aptas para asentamientos (Artículo 32)
Las zonas no aptas para asentamientos están representadas fundamentalmente por las
áreas costeras, las áreas de posible alcance de lahares y las zonas próximas a los
cauces en las afueras del casco urbano actual. Todas han sido incluidas en otras
categorías de zonificación, principalmente en zonas de protección.
Se han mantenido en los mapas sus trazados en líneas discontinuas, para señalar y
desincentivar la ubicación de instalaciones o habitaciones aisladas (aunque cumplan
con los requisitos de densidad de la zonificación) en estos lugares.
Zona urbana actual (Artículo 34)
La zona urbana de la cabecera municipal actualmente desarrollada de forma compacta

ha sido cuantificada en 962 hectáreas, con una densidad de 96 habitantes por
hectárea. En este cálculo se incluyen zonas de servicios, carreteras, calles y áreas
verdes, por lo tanto, la densidad neta resulta mayor y se estima en 142 habitantes por
hectárea.
En los límites de la zona urbana actual se han identificado 522 hectáreas afectadas por
amenazas de inundación y por desborde de cauces. En estas zonas, que representan
el 54% del total del casco urbano, se deberían implementar planes de recuperación por
barrios, incluyendo las obras hidráulicas necesarias y en conjunto con los programas
de reducción de vulnerabilidad sísmica.
Zonas de expansión (Artículos 36 y 37)
Las áreas de expansión, recuperación y desarrollo suburbano han sido propuestas

sobre la base del criterio de amenazas y corresponden a las definiciones de los
Artículos 36 y 37. El requerimiento promedio de áreas para el 2025 ha sido
anteriormente cuantificado en 429 hectáreas.
Con la Tabla III de potencial habitacional de las zonas propuestas se demuestra que
las zonas de alto desarrollo en conjunto con las suburbanas son más que suficientes
para garantizar el requerimiento espacial necesario según la mayor proyección de
desarrollo poblacional. Si a estas áreas también se incorporaran las áreas de desarrollo
limitado, el requerimiento previsto estaría superando el 152%. En esta superficie se
deberán incluir los espacios para los servicios públicos, las áreas verdes y las
infraestructuras.
Las zonas de desarrollo propuestas coinciden con las establecidas por el Plan Maestro
de Desarrollo, con las siguientes diferencias:
• Las extremidades norte y sur de la principal área de desarrollo noroeste han sido
consideradas áreas limitadas por amenazas, por la presencia de cauces y
condiciones de erosión de los terrenos. El desarrollo es posible a condición de que
se realice un sistema de drenaje adecuado.
• Para las condiciones de erosión de los abanicos aluviales que caracterizan el

sector, también el área de desarrollo del sector sur ha sido considerada limitada
por amenazas.
El área principal de desarrollo puede fácilmente contener todo el crecimiento futuro, a

condición de que se respeten los niveles de densidad programados. Se trata, en
conjunto de una franja de desarrollo al otro lado de la carretera hacia Managua, y de un
área de 632 hectáreas, que en condiciones de desarrollo de alta densidad podría
albergar más de 200,000 habitantes, con un promedio de 56 lotes por hectárea.
El problema principal en este caso será lograr los recursos para que el área se
desarrolle según los planes vigentes, y garantizar que las áreas disponibles no sean
utilizadas con un patrón de densidad mucho más bajo. Esta circunstancia podría
afectar el futuro requerimiento de espacio, y obligar al crecimiento a revertirse en las
zonas que se pretende proteger.
Las áreas suburbanas, de baja densidad y concentradas a lo largo de las carreteras,

representan una superficie de 822 hectáreas, que con una densidad máxima de 3 lotes
por hectárea, podrían recibir más de 14,000 habitantes.
Todas las zonas de desarrollo deben ser incorporadas en el Plan de Desarrollo Urbano
y para cada una de ellas se debería elaborar un plan detallado del sector, congruente
con las indicaciones de un Plan Regulador Urbano.
Área Lote por

Artículos Zonas hectáreas hectárea Habitantes
Arto. 36/7 Zonas de expansión 1,752 291,623

Arto. 36.1 Zonas de expansión de los aglomerados existentes 632 56 212,453
Arto. 36.4 Zonas de expansión con limitaciones 298 36 64,374
Arto. 37 Zonas suburbanas 822 3 14,795
Ha % Hab
Requerimiento máximo necesario (hectáreas) 696 100% 66,819
Áreas en excedencia (hectáreas) 1057 152% 224,804
Tabla No III: Potencial habitacional de las zonas propuestas.
Zonas de protección natural y de patrimonio (Artículo 39)
Las zonas de protección natural se han propuesto según las directivas del Plan
Maestro de Desarrollo, en el sector costero, oeste y sur del actual casco urbano. Esta
medida pretende incrementar la protección de los terrenos que se recomienda no sean
desarrollados para usos habitacionales. También otros usos de fuerte impacto
ambiental, como los industriales, extractivos y de servicios contaminantes, se
consideran incompatibles con estas áreas.
El uso agrícola es admisible siempre y cuando no se utilicen sustancias tóxicas y

nocivas y se respeten las recomendaciones de zonificación. También el uso turístico es
admisible y deseable a condición de que no se realice con modalidades de fuerte
impacto ambiental y no genere instalaciones permanentes.
Zonas de servicios (Artículos 41 y 42)
Bajo las definiciones de los Artículos 41 y 42 se han clasificado las áreas destinadas a
servicios públicos especiales como los parques, estadios, canchas y áreas verdes
según el Artículo 41 y los cementerios, aeropuertos, centrales eléctricas, pilas de
oxidación en el caso del Artículo 42. En la zonificación se han clasificado como tales las
áreas que actualmente son utilizadas o que han sido destinadas por la planificación
municipal para estos fines. Las áreas de recreación como los parques urbanos se
pueden considerar incluidas en las áreas de desarrollo, mientras que las áreas de
conservación y protección poseen suficiente superficie para planear eventuales
parques suburbanos.
En Granada es importante señalar el desarrollo del nuevo vertedero municipal,

clasificado como Artículo 42, en una zona costera al norte del casco urbano. Esta zona
está sujeta a inundaciones en su extremo cercano al lago, y por lo tanto esta condición
debe ser tomada en cuenta en la planificación del aprovechamiento del sitio para la
realización del servicio.
Porcentaje (en
relación al
Área casco urbano
Artículos Zonas (hectáreas) existente)
Arto. 34 Zonas urbanas actualmente ocupadas 962 100.00%
Arto. 36/7 Zonas de expansión 2,275 236.41%

Arto. 36.1 Zonas de expansión del existente 632 65.71%
Arto. 36.3 Zonas de recuperación de la zona urbana existente 522 54.30%
Arto. 36.4 Zonas de expansión con limitaciones 298 30.97%
Arto. 37 Zonas suburbanas 822 85.43%
Arto. 39.1 Zonas de protección natural 5,670 589.26%

Arto. 39.1a Zonas de protección natural hídrica 3,224 335.02%
Arto. 39.1b Zonas de protección natural de laderas 2,446 254.23%
Arto. 41/2 Zonas de servicios 242 25.10%

Arto. 41 Zonas de recreación 64 6.62%
Arto. 42 Zonas de usos especiales 178 18.48%
Tabla No IV: Resumen de zonas propuestas (Artículos 32/42 Decreto 78/2002)

Nota: Se relaciona la superficie de cada una de las zonas con el área del casco urbano existente para
dar una idea de ponderación de las dimensiones propuestas.
4.2. Zonificación de Usos Agrícolas
Las recomendaciones para zonas agrícolas se extiende también a los alrededores del
casco urbano, orientando este tipo de uso cuando el desarrollo habitacional no existe.
Prácticamente todo el sector próximo al casco urbano está compuesto por zonas
clasificadas para como de uso agrícola con limitaciones. A esta clasificación no
pertenecen parte de las zonas costeras al norte del casco urbano, que no tienen
limitaciones para el uso agrícola.
Las zonas de carácter y vocación forestal se encuentran ubicadas a lo largo de la

carretera a Nandaime, y en dirección al volcán Mombacho.
4.3. Zonas de Densidad Habitacional Propuestas
Las densidades habitacionales indicativas en el casco urbano se han definido utilizando

la misma metodología empleada en la propuesta de densidades a nivel municipal, que
se presenta en el Plan de Ordenamiento Territorial. Las zonas definidas anteriormente
están asociadas a los rangos de densidad del Artículo 40 del Decreto Ejecutivo 78/2002
en el caso del casco urbano y en rangos inferiores propuestos para las áreas rurales.
En las zonas no aptas para asentamientos se propone detener y prohibir el desarrollo

habitacional, por razones de seguridad.
Entre las zonas consideradas por el Plan de Zonificación Urbano se proponen el 27%
para valores de densidades urbanas, el 53% para valores de densidades rurales y el
20% como zonas no aptas.
La densidad alta, entre 330 y 480 habitantes por hectárea, corresponden a barrios
compuestos de lotes aproximadamente de 10 x 20 varas. Así se han clasificados todos
los sectores del casco urbano que no se encuentran afectados por amenazas, con la
intención de fortalecer las zonas que presentan los requisitos de seguridad. Se
considera el recurso tierra apta como un recurso limitado y por lo tanto se propone su
máximo aprovechamiento en términos sociales. Esto implica que el desarrollo a
proponerse en estas áreas debería ser de tipo intensivo, siempre respetando los
criterios constructivos de higiene y evitando las situaciones de hacinamiento. Los
valores de los Factores de Ocupación Territorial (FOT) que se fijarán en los Planes
Reguladores podrán ser superiores a 1, para facilitar el desarrollo de pisos múltiples.
Densidades medias, comprendidas entre los 180 y los 330 habitantes por hectárea, se
han propuesto para las zonas actualmente en riesgo y para las áreas de desarrollo
condicionadas por las amenazas, con la intención de disminuir la población en
sectores, que aunque sean protegidos por futuras obras de mitigación (condición
necesaria para las áreas no desarrolladas actualmente), siempre mantendrán un bajo
nivel de riesgo residual. En estas zonas los valores de FOT no deberían superar el
valor 1.
Las zonas de baja densidad propuestas son las zonas suburbanas, caracterizadas por
un desarrollo extensivo y con alto consumo de tierra. Se estiman en estas zonas
densidades de entre 6 y 180 habitantes por hectárea, que se corresponde con lotes con
un promedio de más de 20 x 35 varas.
Todas las zonas de protección que se han identificado alrededor del casco urbano
tienen el propósito principal de frenar el desarrollo fuera de las zonas indicadas y por lo
tanto están asociadas con una densidad indicativa de menos de 1 hectárea por
habitante. Este tipo de desarrollo corresponde a grandes propiedades con un número
limitado de residentes.
Las áreas de densidad habitacional no permitida, correspondiente a las zonas definidas

con el artículo 32, constituyen el 20% de las áreas urbanas consideradas. Para estos
sectores el objetivo es impedir nuevos asentamientos y lograr, en forma consensuada y
voluntaria, la reubicación de la población actualmente presente.
Porcentaje
(en relación al
Área casco urbano
Artículos Zonas (hectáreas) actual)
Zona urbana actual 962 100.00%
Arto. 40 Densidades urbanas según DE 78/2002 2,693 279.91%

Arto. 40.1 Densidad urbana alta (330-480 habitantes/hectárea) 1,019 105.85%
Arto. 40.2 Densidad urbana media (180-330 habitantes/hectárea) 854 88.79%
Arto. 40.3 Densidad urbana baja (6-180 habitantes/hectárea) 820 85.27%
Densidades rurales propuestas 5,310 551.84%

Densidad rural alta (1-6 habitantes/hectárea) 258 26.82%
Densidad rural media (1 habitantes/hectárea) 738 76.69%
Densidad rural baja (menos de 1 habitantes/hectárea) 4,314 448.33%
Arto. 32 Densidades urbanas según DE 78/2002 1,986 206.36%

Arto. 32 Desarrollo no permitido 1,986 206.36%
Tabla No V: Resumen de densidades habitacionales propuestas
5. Estrategias para la Implementación de los Usos de Suelos
5.1. Fases y Estrategias de Ejecución
Análogamente al Plan de Ordenamiento, el Plan de Zonificación en Función de las

Amenazas es un instrumento de planificación territorial intermedio, porque considera
solamente uno de los factores que influyen en el desarrollo urbano. Además de las
amenazas naturales, para formular adecuadas políticas de ordenamiento se deben
analizar y definir aspectos económicos y sociales, ambientales y arquitectónicos,
históricos y políticos que sobrepasan los alcances del presente Plan. Por esto se
considera que las indicaciones reportadas deberían ser incorporadas en una
planificación más general, que comprenda un Plan de Desarrollo Urbano y un Plan
Regulador.
La incorporación en el Plan de Desarrollo Urbano se puede efectuar a corto plazo,

considerando que este instrumento está en curso de elaboración por parte del
mencionado Programa de Fortalecimiento y Desarrollo Municipal. También la
incorporación al Plan Maestro de Desarrollo Municipal es posible en un corto plazo de
tiempo, considerando que las propuestas presentadas en el Plan de Ordenamiento casi
coinciden con la zonificación del Plan Maestro.
A mediano plazo se puede considerar la elaboración del Plan Regulador, que incluirá
las normativas y prescripciones urbanísticas consecuentes con los anteriores planes.
Sin embargo algunas de las indicaciones de planificación contenidas en el Plan de
Zonificación en Función de las Amenazas Naturales pueden ser activadas de forma
independiente, antes de la formulación o revisión de los otros instrumentos generales,
con el propósito de dirigir el desarrollo hacia áreas seguras, de forma inmediata.
El alcance temporal del Plan, definido en 20 años, anticipa tres etapas de ejecución,
que son idénticas para todos los planes y que se dividen según los límites establecidos
en la normativa y en los tiempos políticos de vigencia del poder administrativo local.
• Fase I: Corto plazo, con una duración de 4 años, correspondiente al mandato

edilicio 2005-2008.
• Fase II: Mediano plazo con una duración de 8 años, correspondiente a los
mandatos edilicios 2009-2012 y 2013-2016.
• Fase III: Largo plazo con una duración de 8 años, correspondiente a los mandatos
edilicios 2017-2020 y 2021-2024.
En la primera fase, el proceso de ordenamiento se pone en marcha con el

fortalecimiento de las instancias institucionales competentes, paralelamente al Plan de
Ordenamiento y al Plan de Gestión. La Directriz de Trabajo 1 de este último prevé los
recursos humanos y materiales necesarios para el desarrollo de todas estas
actividades.
La validación y oficialización de las áreas no aptas para asentamientos es prioritaria y

posteriormente se pueden elaborar los Planes sectoriales para las áreas de
recuperación urbana. Esta actividad puede avanzar junto con el programa de
fortalecimiento antisísmico previsto en la Directriz 10 del Plan de Gestión.
El propósito de la fase a mediano plazo es el de incorporar la Zonificación en un Plan

de Desarrollo Urbano más general, que tome en cuenta todas las variables de la
problemática urbana. Antes de esta actividad es oportuno efectuar un monitoreo y
diagnóstico de los primeros años de ejecución de la zonificación para retroalimentar el
proceso con las experiencias adquiridas.
Si estos procesos se llevan a cabo en paralelo, las instancias de coordinación previstas

en el Plan de Gestión, como las reuniones de Comités Locales, COMUPRED y
Dirección Superior podrán servir de referencia para los momentos de participación y
consulta ciudadana.
A largo plazo todos los instrumentos elaborados necesitarán de actividades de

monitoreo y actualización. En particular se deberá verificar el grado de amenaza
existente después de los programas y obras de mitigación realizadas. La revisión de los
planes podrá efectuarse de forma independiente, con estudios de riesgo sectoriales y
sucesivamente se valorará la necesidad de aportar modificaciones a la zonificación
establecida.
5.2. Plan de Acción y Prioridades
El Plan de Zonificación Urbana es incorporado a una estrategia de reducción de

vulnerabilidad más amplia, definida por las actividades incluidas en el Plan de Gestión
de Riesgos. En el contexto de este último se definen los aspectos operativos de las
Directrices de trabajo propuestas, donde las actividades de planificación (del Plan de
Zonificación Urbana y del Plan de Ordenamiento Municipal) coinciden en la Directriz 1.
En el presente capítulo se detallan las características técnicas generales de las

actividades de planificación a nivel urbano en este primer período. Se ha mencionado
que las prioridades estimadas a corto plazo en el casco urbano son las de definir y
oficializar las áreas no aptas, contrarrestando el desarrollo en estas direcciones e
iniciar un proceso de rehabilitación y recuperación de los barrios actualmente en riesgo.
Para la oficialización del Plan y de las áreas, se considera importante actuar en

paralelo con los otros planes propuestos, siguiendo los mismos pasos y
procedimientos. Una descripción de las acciones necesarias se anexa en el Plan de
Ordenamiento, la cual se resume a continuación:
• Definición de la unidad responsable de la propuesta de zonificación.

• Análisis y validación de la propuesta de especificaciones de usos del suelo y
de las zonas identificadas.
• Oficialización del Plan de Zonificación Urbana en Función de las Amenazas.
• Preparar planes de sectores para áreas de recuperación urbana.
Se refiere al Plan de Ordenamiento para la descripción de estas actividades y se

detallan aquí los lineamientos y procedimientos para elaborar y ejecutar los planes de
recuperación urbana propuestos.
Preparar planes de sectores para áreas de recuperación urbana
Las áreas de recuperación están sujetas principalmente a amenazas por inundaciones,

además de presentar diferentes grados de vulnerabilidad sísmica. El propósito general
de los planes es intervenir en los dos aspectos, por un lado realizando las obras
hidráulicas o de mitigación por inundaciones, y por otro, implementando el programa de
fortalecimiento antisísmico.
El programa de fortalecimiento antisísmico propuesto establece una primera etapa de

187 viviendas a rehabilitarse. En forma indicativa se considera que otras 350 viviendas
podrían ser incorporadas en la segunda y tercera etapa, aunque el número de vivienda
a rehabilitar podría aumentarse en dependencia de los fondos conseguidos.
Para poder proceder a esta actividad, es necesario inicialmente establecer los barrios
prioritarios sobre la base de la clasificación como zonas de recuperación como primer
paso y después tomando como base el estudio de vulnerabilidad sísmica. Un
diagnóstico directo elaborado por los técnicos municipales será una herramienta
fundamental en esta etapa, también para garantizar la transparencia del proceso.
Dependiendo del tipo de financiamiento que se logre conseguir, las modalidades

pueden variar desde la ejecución directa de las obras hasta la distribución de
materiales a los propietarios que se comprometan a presentar con su solicitud un
proyecto que incorpore las medidas antisísmicas. Paquetes de entrega de materiales
para techos más livianos, o paredes más seguras deberán ser asociados con obras
estructurales como vigas coronas o intermedias, pilares y sustituciones de estructuras
de techos.
En el caso de Granada, se ha mencionado varias veces como las características

históricas del los edificios deberán ser valoradas y respectadas, sobre todo en las
zonas incluidas en la Ordenanza 1/2003.
Se ha mencionado que otros tipos de proyectos, dependiendo de las disponibilidades,

pueden ser asociados a estas obras, como adoquinados, cunetas, servicios básicos,
parques y remodelación de edificios públicos. La posibilidad que la imagen urbana
general cambie es importante y tiene también un aspecto económico relevante, como el
aumento del valor de las propiedades urbanas.
La finalidad que se persigue es la de intervenir en los barrios de forma integral, en

relación a la seguridad comunitaria frente a inundaciones, en la seguridad sísmica de
las viviendas e igualmente incidir en el proceso de crecimiento de la calidad urbana y
de mejoramiento de los servicios. La planificación sectorial debería unificar estos
aspectos en planes coherentes y factibles, para superar la parcialidad de cada una de

las acciones. De poco serviría fortalecer viviendas para resistir a los sismos si siguen
amenazadas por las inundaciones. Tampoco es suficiente la seguridad frente a las
amenazas naturales si no se asocia a un mejor nivel de calidad de vida, con mejor
acceso a los servicios básicos.
Por todo lo anterior se propone la planificación como garantía para que los diferentes
aspectos de la problemática urbana encuentren soluciones integrales, aunque
separadas en el tiempo, pero incluidas en un único diseño de desarrollo y crecimiento.
5.3. Mecanismos de Evaluación de los Planes
En la segunda fase de ejecución, la meta es finalizar exitosamente los programas

puestos en marcha y lograr la incorporación de la zonificación propuesta al Plan
Regulador.
La evolución de los primeros años de aplicación de la zonificación urbana es importante

para capitalizar las experiencias e identificar los ajustes necesarios, sobre todo antes
de elaborar los planes sucesivos. Posteriores evaluaciones del Plan se pueden realizar
cada 4 años, con el ingreso de las sucesivas nuevas administraciones.
Los diagnósticos mencionados en la primera fase son los instrumentos base para
evaluar el impacto de la zonificación urbana y de los programas de recuperación. Se
deberán actualizar periódicamente y evaluar antes de entrar en la etapa de
incorporación de la zonificación en los planes más generales. Los datos recopilados
pueden ser utilizados como línea de base de indicadores, necesarios para medir los
procesos en desarrollo.
Se valorará la cantidad de población asentada en zonas no aptas, antes y después de

la oficialización de la zonificación, como principal indicador de consecución de los
objetivos del Plan. En la medida que las áreas no aptas tengan una población estable o
en reducción, el Plan habrá sido eficaz.
El porcentaje de las áreas de expansión (Artículos 36.1 y 2) que hayan tenido un

crecimiento congruente con las densidades propuestas, supone igualmente un
indicador importante, para evaluar la efectividad del Plan.
Se debe evaluar si las tierras aptas para albergar altas densidades de población se
desarrollan efectivamente de esta forma o, por el contrario son las zonas suburbanas
(Artículo 37) las que concentran más población de lo establecido.
En el caso de que en las áreas definidas como de alta densidad, se desarrolle un

crecimiento de carácter suburbano se deberá considerar si esta situación afecta la
disponibilidad de tierras aptas. Para el crecimiento de las zonas de desarrollo limitado
por amenazas (Artículo 36.4) se debe valorar la real y efectiva incorporación de
oportunas medidas de mitigación.
El número de planes de recuperación ejecutados, tomados en cuenta en relación con la

cantidad de población beneficiada, resulta el indicador principal para evaluar la
reducción del riesgo en el contexto urbano existente. Estos resultados podrán
relacionarse con el estudio realizado, y establecer así el grado de avance del proceso
local de reducción de vulnerabilidad en el casco urbano.
Para las áreas de usos especiales y de recreación, el indicador de la efectividad de la

estrategia del Plan es evaluar en que porcentaje se han mantenido disponibles para
estos usos.
Las áreas actualmente utilizadas de esta forma no deberían modificar su situación y las
áreas propuestas no someterse a usos incompatibles, como el uso habitacional.
Además, nuevas áreas de este tipo deberán ser identificadas dentro del contexto de las
áreas de crecimiento, para garantizar la calidad ambiental y urbana del mismo.
La evaluación de todos estos factores se podrá realizar en conjunto con la evaluación

de la efectividad de los Planes de Gestión y de Ordenamiento Municipal en Función de
las Amenazas, para confrontar los resultados en los diferentes contextos y comprender
si las acciones ejecutadas han tenido los resultados planeados.
Se presenta en la Tabla VI un resumen de los indicadores a verificar en las zonas

establecidas, antes y después de la entrada en vigencia de la zonificación propuesta y
periódicamente para monitorear el seguimiento del Plan.
Zonas Indicadores
Artículo 32: Zonas no aptas % de zonas oficializadas
para asentamientos. # de habitantes presentes en zonas oficializadas
Artículo 36.3: Zonas de % de zonas oficializadas
recuperación de zonas # de planes de recuperación ejecutados
urbanas existentes. % de área cubierta por planes de recuperación
expansión de los aglomerados % de área desarrollada según criterios establecidos
existentes. # de habitantes presentes en zonas oficializadas
Valor de densidad resultante
exposición a amenazas. % de área desarrollada según criterios establecidos
# de medidas de mitigación
# de habitantes presentes en zonas oficializadas
% de zonas oficializadas
% de área desarrollada según criterios establecidos
protección natural hídrica. % de área desarrollada según criterios establecidos
Artículo 41: Zonas de % de zonas oficializadas
recreación. % de área desarrollada según criterios establecidos
% de áreas mantenida en este uso
% de incremento de áreas de recreación
Artículo 42: Zonas de usos % de zonas oficializadas
especiales. % de área desarrollada según criterios establecidos
% de áreas mantenida en este uso
% de incremento de áreas para usos especiales
Tabla No VI: Indicadores de Impacto del Plan.
5.4. Procedimientos para Actualizar los Planes
La tercera etapa está caracterizada por la actualización de los planes elaborados,

después de su debida evaluación. Los procedimientos posibles se mencionan en el
Plan de Ordenamiento, por lo que en este caso se debe resaltar la importancia, sobre
todo para el casco urbano, de contar con una zonificación actualizada en períodos de
tiempo no superiores a los 8 años.
Las áreas urbanas son generalmente las más dinámicas y las trasformaciones que se
realizan en ellas pueden rápidamente modificar el cuadro general en forma tal, que los
instrumentos elaborados pueden quedar obsoletos.
Se ha mencionado, como el Plan de Zonificación en Función de las Amenazas deberá

constituir un componente de los futuros instrumentos de planificación. En este sentido
la actualización del Plan podrá ser efectuada en el contexto de la revisión de estos
instrumentos, o separadamente, a través de un nuevo estudio de riesgo.
Las obras y los programas de mitigación ejecutados deberían reducir tanto los niveles
de vulnerabilidad del casco urbano como la cantidad y dimensión de las áreas
amenazadas. La tarea de un nuevo estudio de riesgo, será la de valorar si parte de
estas áreas puedan incorporarse a las tierras aptas, por la eficacia de las medidas
implementadas. Naturalmente algunas zonas, como la costa del lago, siempre estarán
sujetas a inundaciones y muchas de las prescripciones establecidas no podrán
modificarse.
En estas evaluaciones se contará con instrumentos y metodologías más avanzadas, y

sobre todo, la municipalidad podrá contar con una experiencia mayor en la gestión de
riesgos, elementos que en su conjunto contribuirán a la toma de nuevas decisiones
posibles a largo plazo.
La posibilidad de modificar la planificación elaborada dependerá, tanto de los nuevos

estudios que se realicen, como de las necesidades derivadas de la evaluación de las
transformaciones y dinámicas, del medio natural y de las actividades humanas, en
relación a posibles amenazas. En este sentido, se establecerá un nivel de modificación
para el cual será suficiente la incorporación o modificación puntual de los planes, y un
nivel para el cual será necesaria la revisión general de toda la zonificación.
Para realizar estos estudios se recomienda conseguir el apoyo técnico de la Secretaría

Ejecutiva del SINAPRED y del Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales. Un
listado de las entidades gubernamentales y de agencias nacionales e internacionales
que apoyan estas actividades se encuentran en el Plan de Gestión de Riesgo, Anexo II.
6. Conclusiones
Se destacan algunos aspectos importantes en la implementación del Plan de

Zonificación Urbana en Función de las Amenazas Naturales:
• El proceso de ordenamiento y de orientación hacia los usos de suelo más adecuado

es una actividad continuativa y de largo plazo, que necesita tanto de instrumentos
técnicos (como los mapas y las especificaciones asociadas) y jurídicos, como de la
intencionalidad y del compromiso de las administraciones en su seguimiento y
actualización.
• El control del tipo de desarrollo en el territorio se realiza también a través de la

constante actualización de la información catastral, de los usos de suelo urbanos de
las actividades económicas, entre otras. La base de datos elaborada para el Plan y
los Mapas es un insumo fundamental para este proceso, que debe ser aprovechado
en todos sus potenciales.
• Los dos temas destacados anteriormente apuntan a la necesidad de un

fortalecimiento de las capacidades operativas de la administración y de sus
direcciones técnicas. Por un lado, las Direcciones encargadas deberían tener un
fuerte respaldo del Alcalde y del Consejo, para desarrollar sus diferentes tareas. Por
otro, las Direcciones deben poder disponer de los recursos materiales y humanos
necesarios para atender las responsabilidades que se le asignan.
• En la orientación de los usos del suelo, es importante considerar que la forma en

que se realizan las actividades es a veces determinante para definir la sostenibilidad
de las mismas; por ejemplo, un proyecto habitacional, desarrollado en áreas
“seguras” pero sin realizar las obras de drenaje pluvial adecuadas, posiblemente
sufrirá de problemas de inundación pluvial debido a esta circunstancia.
• Aunque se presenten en diferentes documentos, las temáticas urbanas y

municipales son sometidas a dinámicas de crecimiento y desarrollo fuertemente
relacionadas entre sí, y por lo tanto siempre se deben considerar en conjunto
cuando se implementen políticas de ordenamiento del territorio.
En la gestión de la zonificación propuesta, se recomienda focalizar la atención en:
• El reconocimiento y respeto de las áreas de prohibición, como acto prioritario y

urgente para contrarrestar el crecimiento en zonas amenazadas. En el casco
urbano se destacan las zonas amenazadas por los cauces en el sector sur y
oriental, por el lago en las zonas costeras.
• La implementación de políticas aptas a promover las áreas de crecimiento

designadas. Las zonas de desarrollo en el casco urbano están identificadas por el
Plan Maestro de Desarrollo Municipal y son suficientes para acoger el crecimiento
previsto, con tal de respetar los niveles de densidad habitacional programados. En
algunos sectores se considera necesario implementar previamente obras de

drenaje, para poder realizar posteriormente el desarrollo habitacional.
• La protección del patrimonio histórico en Granada es una prioridad que tiene que
conjugar con la seguridad que necesitan los habitantes de esta consistente parte de
la ciudad. El reto es impulsar y lograr la remodelación de la ciudad manteniendo sus
características históricas pero incrementando la seguridad ciudadana.
• El respeto de las áreas de protección ambiental cercana a la cabecera, propuesta

para garantizar espacios de calidad ambiental que compensen la concentración
poblacional, permitiendo el mantenimiento de un equilibrio entre zonas urbanizadas
y zonas naturales.
Se considera que el Plan es un instrumento importante para impulsar tanto la reducción

de riesgos como el ordenamiento del territorio, que representan dos aspectos
fuertemente interrelacionados en el proceso de desarrollo sostenible tanto del municipio
como del casco urbano.
Fuentes de Información y Trabajos Consultados
Granada
DMG, 2002. “Diagnostico Municipal de Granada – Plan de desarrollo municipal de

Granada 2001-2020” – Oficina del Plan Maestro, Alcaldía de Granada.
GHDU, 1999. “Granada: historia y desarrollo urbano” – Oficina de Preservación del

Centro Histórico de Granada, Alcaldía de Granada.
INIFOM, 2000. “Caracterización Municipal - Municipio de Granada”. Instituto

Nicaragüense de Fomento Municipal, Managua.
PDPMM, 1999. “Plan de Desarrollo y Protección para la Micro Región de Malacatoya” –

Oficina del Plan Maestro, Alcaldía de Granada.
PMDM, 2004. “Plan Maestro de Desarrollo Municipal del Municipio de Granada” -

Oficina del Plan Maestro, Alcaldía de Granada.
PRCH, 2002. “Resumen Ejecutivo - Plan de Revitalización del Centro Histórico de

Granada” - Oficina de Preservación del Centro Histórico de Granada, Alcaldía de
Granada.
SE-SINAPRED, 2003. “Plan de respuesta municipal con enfoque de Gestión de Riesgo

Municipio de Granada”. Secretaría Ejecutiva del Sistema Nacional de Prevención,
Mitigación y Atención de Desastres, Managua.
Referencias Nacionales
“IRENA ECOT - PAF. 1992. “Ordenamiento Ambiental del Territorio - Plan de Acción
Forestal.” Documento base, Managua.
Aguilar, Salvador, 2000. “El ordenamiento ambiental en el contexto Nicaragüense”.

Comisión interinstitucional de ordenamiento territorial (MARENA-INETER), Managua.
INDES, CABAL, NICATIERRA, 2004. “Estudio de riesgo y plan de prevención y

mitigación de desastres naturales para el municipio de Managua”, Instituto
Interamericano para el Desarrollo, Managua.
INEC,2000. “Indicadores comparativos en zonas afectadas por el huracán Mitch, según

encuesta de condiciones de vida 1998-1999”. Instituto Nicaragüense de Estadísticas y
Censos, Managua.
INETER, 1998. “Las lluvias del siglo en Nicaragua” Instituto Nicaragüense de Estudios
Territoriales. Managua.
PNUD, 2003. “Segundo informe sobre desarrollo humano en Centro América y

Panamá.” Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo, Managua.
PNUD ,2002. “Las condiciones de la esperanza - El desarrollo humano en Nicaragua.”

Programas de las Naciones Unidas para el Desarrollo, Managua.
PNUD, 2003.“Metas del desarrollo seguimiento a la cumbre del milenio Nicaragua

Programas de las Naciones Unidas para el Desarrollo .Primer Informe, Managua.
Barberena Pares, Isabel M., 2000. “Manual práctico de planificación urbana para la
zonificación y el control del uso de suelo en los municipios de Nicaragua,” Managua.
Presidencia de la República de Nicaragua, 2003. “Plan Nacional de Desarrollo”,

Managua.
Referencias Internacionales
AAVV,1998 Rojas, Eduardo y Daughters, Robert. (eds.)“La ciudad en el siglo XXI -

Experiencias exitosas en la gestión del desarrollo urbano en América Latina”. Banco
Interamericano del Desarrollo.
CAPPF,2000. “Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbanismo”. Consejo de la

Administración Provincial de la Planificación Física, Ciudad de la Habana.
CAP, 2000. “Plan Estratégico de la Ciudad de la Habana para el período 2001-2003

Grupo coordinador del plan estratégico. Consejo de la Administración Provincial”,Cuba.
Bieri, Stephan. 2001. “Disaster risk management and the system approach” World
Institute for Disaster Risk Management, Inc.Washington.D.C.
Pearce, David. 2000 “Public policy and natural resources management” University
College London, London.
Universidad de Chile-GTZ, 2002. “Planificación ecológica del territorio Guía

metodologica” Departamento de investigación y desarrollo de la Universidad de
Departamento de Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente del gobierno regional
metropolitano de Santiago de Chile, Chile.
Anexo I Desarrollo Tendencial Urbano al 2025
Tabla I-1: Hipótesis de proyección espacial del desarrollo tendencial al 2025
Cabecera Lote
SE- teórico
SINAPRED Densidad por
área 2003 actual hectárea
Ha Hab. Hab./ha num.
Área urbana extendida a la micro región de pertinencia 1474.34 92,417 63 10
Área urbana restringida en los límites físicos actuales 962.2 92,417 96 16
Área urbana restringida a las manzanas de uso residencial 650 92,417 142 24
Tabla I-2: Densidad Urbana Actual
Coeficiente
2003 2003-05 2005-10 2010-15 2015-20 2020-25 Incremento
hab. hab. hab. hab. hab. 2003-2025
Hipótesis crecimiento promedio 120,023 125,999 141,725 158,808 177,291 197,218 1.64
Hipótesis A
Concentración en la cabecera = 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77
Distribución invariada 0.23 0.23 0.23 0.23 0.23 0.23
Cabecera municipal 92,417 97,019 109,128 122,281 136,513 151,857 1.64
Resto del municipio 27,606 28,981 32,598 36,527 40,778 45,361 1.64
Hipótesis B
Concentración en la cabecera = 0.77 0.77 0.79 0.81 0.83 0.84
Desaceleración de la tasa actual 0.23 0.23 0.21 0.19 0.17 0.16
Promedio
Tabla I-3: Hipótesis de Crecimiento Poblacional Urbano – Concentración en la Cabecera
Coeficiente
2003-05 2005-10 2010-15 2015-20 2020-25 incremento
Hipótesis de concentración promedio

Cabecera municipal (habitantes) 92,417 97,019 110,453 125,252 141,488 159,236 1.72
Incremento de población (habitantes) 4,602 18,036 32,835 49,071 66,819
Hipótesis actual densidad
Densidad actual (hab/ha) 96 96 96 96 96 96
Área total (hectárea) 962 1,010 1,150 1,304 1,473 1,658 1.72
Requerimiento (hectárea) 48 188 342 511 696 72%
Hipótesis baja densidad
Densidad baja de 20 lote/ha ( 120 hab/ha) 120 120 120 120 120 120
Área total (hectárea) 962 1,001 1,113 1,236 1,371 1,519 1.58
Hipótesis media densidad
Densidad baja de 40 lote/ha (240 hab/ha) 240 240 240 240 240 240
Área total (hectárea) 962 981 1,037 1,099 1,167 1,241 1.29
Hipótesis alta densidad
Densidad alta de 60 lote/ha (360 hab/ha) 360 360 360 360 360 360
Área total (hectárea) 962 975 1,012 1,053 1,099 1,148 1.19
Promedio
Área total (hectárea) 992 1,078 1,173 1,277 1,391 1.45
Tabla I-4: Requerimiento espacial urbano al 2025
Anexo II Especificaciones Técnicas de las Zonas Propuestas
Artículo 32 - Zonas no Aptas para Asentamientos Humanos
1 Artículo 32 32.1 Zonas no Aptas - Laderas

2 tierras no aptas 32.2 Zonas no Aptas - Fallas
3 32.3 Zonas no Aptas - Zona laterales fallas
4 32.4 Zonas no Aptas - Subsidencia
5 32.5 Zonas no Aptas - Rellenos inestables
6 32.6 Zonas no Aptas - Crecida de cuerpos de agua
7 32.7 Zonas no Aptas - Antecedentes sísmicos
Definición del Decreto 78/2002
Artículo 32.- No son tierras aptas para el establecimiento y expansión de asentamientos

humanos las que tienen las siguientes características:
1) Las ubicadas en las laderas inestables de macizos montañosos con pendientes
mayores de quince por ciento; las tierras ubicadas en las laderas de volcanes activos,
bordes y áreas internas de calderas tectónicamente activas, las que se ubican en las
zonas donde incide la caída de cenizas y gases emanados por actividad volcánica y
aquellas tierras cercanas a los cauces de las zonas volcánicas por donde fluyen
corrientes de lodo.
2) Las ubicadas en la proximidad de fallas sísmicas principales, cuyo uso debe limitarse
en los trazos de las fallas geológicas activas.
3) Las ubicadas en zonas laterales inmediatas a los trazos de las fallas geológicas,
cuyo ancho de la zona paralela a la falla quedará sujeto a estudios geológicos locales,
donde debe adoptarse un margen de quince metros para aquellas fallas de trazo sin
implicaciones de fracturamiento paralelo. Para las fallas que presenten esas
manifestaciones el estudio geológico local establecerá el punto de medida de los quince
metros.
4) Las que presenten peligro de subsidencia (hundimiento), ubicadas en zonas donde
existe una extensiva explotación minera o de fluidos y aquellas en donde se presentan
fenómenos cársticos o donde la tierra es de composición carbonatada.
5) Las ubicadas en zonas de relleno mal compactadas o emplazadas en antiguas
lagunas; o bien aquellas tierras cubiertas por depósitos gruesos o suelos de aluvión.
6) Las ubicadas a menos de 50 metros del límite de máxima crecida o cota de
inundaciones de cuerpos de agua.
7) Las tierras con antecedentes conocidos de haber sufrido rupturas o deformaciones
en anteriores eventos sísmicos.
Concepto y Descripción
La definición de las áreas no aptas para los asentamientos humanos según los términos
del Artículo 32 es tal vez el elemento más importante de todo el Plan de Ordenamiento
en función de las Amenazas Naturales. Además de cumplir con los criterios de
ordenamiento del Artículo 6 Numeral 14, es el centro de interés y el mayor aporte que
puede dar el proceso de ordenamiento en función de las amenazas territoriales a la
reducción de la vulnerabilidad en ámbito local.
En cumplimiento con las facultades que les otorga la Ley 40, las municipalidades están
capacitadas normativamente para definir zonas de restricción total de la actividad
habitacional, además de controlar la no ocupación ilegal de tales zonas.
La definición o declaración de un área no apta, conforme al Artículo 32, siendo una

decisión administrativa con fines de utilidad social, debería ser de algún modo análoga
a la declaración de utilidad pública, aunque no constituye necesariamente motivo para
la adquisición del área declarada ni tampoco debería generar derechos de
indemnización.
Las áreas que responden por sus características naturales a los criterios del Artículo 32
se encuentran en la actualidad, tanto en zonas despobladas como en áreas
desarrolladas o en los cascos urbanos, generando así situaciones muy diferentes que
tiene que ser tratadas en forma y con soluciones muy distintas.
Es frecuente que, por varias razones históricas de diferente naturaleza, las ciudades y
los asentamientos se desarrollen en áreas sujetas a amenazas naturales. El enfoque de
la planificación preventiva es exactamente el de impedir o reducir este echo en el futuro
a través de la zonificación que se propone. Sí el problema para los asentamientos y
desarrollo futuro puede ser resuelto “fácilmente” cumpliendo con las prescripciones de
la ley, mucho más complejo resulta el problema para los asentamientos o barrios
existentes que se encuentran en áreas amenazadas.
Por un lado es muy difícil declarar ciudades o parte de ciudades históricamente

consolidadas como áreas no aptas, por estas razones:
• La prescripción de ley o la prohibición, puede tener valor legal en las edificaciones y

desarrollos que se realicen en el futuro, pero no pueden ser extendidas
retroactivamente: En base al Decreto 78 y con ordenanzas específicas se puede
modificar y sujetar el derecho privado del ciudadano de edificar en algunas zonas en
razón de su misma seguridad y de la seguridad colectiva, pero no se pueden
imponer prohibiciones al edificado y al desarrollo que se realizó anteriormente, por el
principio mismo de no retroactividad. Querer imponer una decisión de este tipo solo
expondría la administración pública a difíciles conflictos legales.
• Aunque admitiendo otro instrumento legislativo que lo permitiera, la cantidad de
áreas que según el decreto deberían ser declaradas no aptas en cumplimiento del
Artículo 32 es tal que puede originar problemas sociales, circunstancia que
probablemente impediría el cumplimiento de cualquiera disposición.
• Muchos problemas de inundación, sobre todo en los contextos urbanos, son debidos
a la falta de un adecuado drenaje pluvial y perfectamente se pueden resolver con las
obras públicas correspondientes, sin la necesidad de imponer restricciones al uso
del suelo.
Por los motivos mencionados, es evidente que en los casos de zonas susceptibles de
aplicación del Artículo 32, que se encuentren en áreas ya pobladas, habría que
encontrar la solución adecuada al problema que esto presenta, ya que la declaración de
esta tipología de zona, es utilizable solamente en casos extremos.
Criterios de Delimitación
Los criterios de delimitación de las áreas han sido diferentes, según las áreas de
amenazas y apegados en la medida de lo posible a las indicaciones del Artículo. Se
presentan a continuación los criterios seguidos para las diferentes tipologías de
amenaza.
Las áreas amenazadas por deslizamientos se han definido como Zonas 32.1 Tierras
en laderas inestables. Se han considerado incluidas en esta categoría todas las áreas
de deslizamientos identificadas para todos los niveles de amenaza. Las áreas
delimitadas como Zona 32.1 están constituidas por:
• El área propiamente identificada como terreno susceptible o en deslizamiento.
• El área de seguridad circundante al cuerpo propiamente dicho, siendo una distancia

proporcional a la dimensión del deslizamiento, establecida a razón de la tercera
parte de la raíz cuadrada del área del cuerpo identificado. Por lo tanto el área de
aplicación es variable y específica para cada fenómeno detectado, pero con un
criterio único.
En esta categoría se han incluido también las áreas de lahares, y las sujetas a
desprendimientos o caída de materiales de gran tamaño debido a fenómenos de origen
volcánico, que no son contempladas de forma particular en el Decreto. Se incorporan
bajo este numeral las calderas volcánicas protegidas.
Las zonas de fallas superficiales comprobadas y supuestas se han definido como

Zonas 32.3 Tierras en zonas laterales de fallas, a las que se les aplica una
zonificación de prohibición de 15 metros alrededor de las fallas señaladas en los mapas
de fallamiento local del INETER, conforme a los requerimientos del Decreto.
En relación a las fallas resulta importante señalar que, aunque para determinar su
ubicación se ha utilizado la información actualizada disponible, la exacta comprobación
de la presencia de una falla en el punto indicado puede solamente ser verificada en el
terreno, con adecuadas investigaciones geológicas, por lo tanto, y en orden de no
afectar propiedades por la suposición de la existencia de fallas, en la matriz de
planeamiento se ha admitido la posibilidad de incorporar estas tierras a las zonas aptas,
siempre y cuando un estudio de suelo excluya su presencia en la zona interesada.
Las áreas de inundaciones generadas por ríos, quebradas y cuerpos de agua se han
definido como Zonas 32.6 Tierras sujetas a inundación, a las que se les aplica una
zona de prohibición de 50 metros, a partir del área de máxima crecida identificada por el
estudio. Sin embargo en los cascos urbanos establecidos y afectados por la crecida de
ríos y cuerpos de agua se ha preferido utilizar la siguiente categoría de Zona 36.3 y 4,

que responden mejor a las situaciones reales.
Prescripciones
La Zona 32 se propone como una zona que excluye totalmente usos con función
habitacional, de servicio público y actividades económicas particulares que incluyan
construcción de edificios ocupados en forma permanente o semi-permanente.
Por lo tanto no se deberían otorgar permisos de construcción, y la zonificación de uso

del suelo vigente o futura en el municipio, debería integrar estas áreas con las
correspondientes prescripciones. Solo se deberían extender permisos para obras
específicas bajo las condiciones presentadas en la tabla “Grados de Condiciones
exigidas por usos permisibles” y según los criterios de la tabla “Matriz de Planeamiento”.
Estas matrices son una adaptación de las vigentes en Managua, promulgadas con el
Plan Sectorial de la Zona Central de 1995. Para verificar el tipo de restricción
recomendada para una zona, se ubica en la columna “Usos del suelo” de la matriz de
planeamiento el tipo de estructura que se quiere realizar y se verifica si por su
localización recae en una de las tres categorías de zonas establecidas: 32.1, 3 o 6. Por
cada zona de restricción aparece una condición de N0 a N3. En la tabla de condiciones,
se encuentran las correspondientes a cada una de las cifras.
La delimitación de estas áreas puede resultar compleja en el terreno y por lo tanto se

sugiere que el control de conformidad se realice primero ubicando correctamente el
proyecto que solicite permiso de construcción en el mapa y de ahí se verifique que el
mismo no recaiga en ningún área de prohibición. Disponiendo de las prestaciones de un
Sistema de Información Geográfica (SIG), la mejor forma de hacerlo es ubicando el lote
con puntos de GPS y reportarlo en formato digital. También se puede realizar el
proceso manualmente, utilizando las referencias topográficas disponibles.
Cat Usos del Suelo Zona Zona Zona

32.1 32.3 32.6
1 Hospitales, comunicaciones, estaciones de bomberos, N0 N0 N0
aguadoras y plantas de bombeo, tanques elevados,
tanques de combustible, plantas eléctricas. Edificios cuya
altura sea 1.5 veces mayor o igual que la mínima de sus
dimensiones en planta. Edificios que excedan de 8 pisos o
su equivalente en metros.
2 Cañerías públicas, tanques de agua a nivel de tierra, N1 N1 N1
túneles y pasos a desnivel, puentes, torres de servicios de
energía y telecomunicaciones.
3 Escuelas, hoteles grandes, iglesias, centros de gobierno, N0 N2 N0
museos, cines, auditorios, estadios, mercados cerrados,
gimnasios, clínicas de consultas externas, polvorines.
Edificios con rango de altura entre 4 y 8 pisos o su
equivalente en metros.
4 Conjuntos habitacionales, hoteles medianos y pequeños, N0 N2 N0
comercios y oficinas. Edificios de hasta 3 pisos o su
5 Vivienda individual, comercio y oficinas, mercados N0 N2 N0
abiertos, edificios industriales y para parqueo, talleres,
bodegas habitadas. Edificios de solo un piso de altura.
6 Bodegas no habitadas, estructuras livianas o cobertizos N3 N3 N3
para vehículos o mobiliario urbano, estructuras livianas y
no habitadas para turismo.
Tabla II-1: Matriz de planeamiento del Artículo 32.
Grados Condiciones
N0 Excluir
N1 Permitir solamente para obras de interés público nacional o municipal, bajo
condición de realización de estudio de riesgo detallado, aprobado por
INETER, incorporación de medidas de mitigación correspondientes.
Parámetro de diseño de máxima seguridad posible. Salidas de emergencia y
cuartos seguros obligatorios.
N2 Permitir obras previstas por Zonificación de Uso del Suelo, bajo condición de
realización de estudio de riesgo detallado que excluya presencia de altos
niveles de peligro, aprobado por INETER. Si el estudio confirma peligros,
como en grado N1.
N3 Permitir obras previstas por Zonificación de Uso del Suelo, bajo condición de
realización de estudio de riesgo detallado, aprobado por INETER e
incorporación de medidas de mitigación correspondientes. Parámetros de
diseño de máxima seguridad posible. Salidas de emergencia y cuartos
seguros obligatorios.
Tabla II-2: Grados de condiciones exigidas por usos permisibles.
Artículo 34 - Zonas Urbanas Ocupadas
8 Artículo 34 34 Zona urbana ocupada sin modificaciones de

Zona urbana actual trazado urbano.
Artículo 34.- Zona urbana ocupada. Es el área que ocupa determinado asentamiento
que presenta trazado de calles, lotificación y en la cual se desarrollan las actividades
sociales y económicas.
La definición del perímetro del casco urbano actual es de fundamental importancia en

cuestión de ordenamiento territorial en función de las amenazas, sobre todo por su
relación con las áreas amenazadas que cumplen los requisitos del Artículo 32.
En las especificaciones del Artículo.32 se han detallado las razones en las cuales se
tienen que considerar diferentes áreas potencialmente no aptas que se encuentren ya
pobladas. Para poder diferenciar estas situaciones se tiene que establecer el límite
urbano en un cierto tiempo y espacio, para vincular el desarrollo futuro a las
prescripciones del Plan.
Sin esta definición, todos los asentamientos futuros en áreas de riesgo podrían apelar al
hecho de justificar su presencia para beneficiarse de posibles medidas de mitigación o
derechos de reubicación. Esto produciría un círculo vicioso que podría incentivar y
premiar la ocupación de áreas en riesgo, y que en definitiva es el efecto contrario que
toda la planificación preventiva se pone como objetivo. En otras palabras, si no se
define un límite actual, los próximos asentamientos en áreas de riesgo siempre podrán
exigir el mismo tratamiento de las áreas ya pobladas y por lo tanto toda la legislación en
función del riesgo se volvería contradictoria.
El criterio de delimitación de las zonas conforme al Artículo 34, es el de la continuidad

física, el trazado de calles, lotificación y actividades económicas y de servicios
constituyentes del tramado urbano.
Se incluyen en la delimitación:
• Las manzanas urbanas colindantes con por lo menos dos calles trazadas, con o sin
pavimento.
• El desarrollo de lotes a lo largo de las carreteras de acceso al centro urbano que se
encuentran en continuidad física entre ellos, sin solución de continuidad mayor de
200 metros con el centro urbano y entre sí.
• Los predios baldíos cuyos cuatro lados estén circundados por lotes o manzanas
edificadas.
• Las industrias en continuidad con lotes o manzanas edificadas, por lo menos en
unos de sus lados.
• Las infraestructuras técnicas y de servicios en continuidad con lotes o manzanas
edificadas, en al menos uno de sus lados
• El equipamiento urbano como escuelas, institutos, hospitales y demás servicios
públicos en continuidad por lo menos en uno de sus lados con manzanas urbanas.
Prescripciones
La declaración del Artículo 34 determina que el casco urbano existente, será regulado
según los criterios del Plan Regulador o de Desarrollo Urbano existente a desarrollarse
por la municipalidad. En las áreas estipuladas bajo las determinaciones del Artículo.34,
las prescripciones se limitarán por lo general a los edificios de nueva construcción, que
se encuentren en predios baldíos o en sustitución de edificios demolidos. El desarrollo o
la recuperación de barrios o áreas dentro del límite definido por el Artículo 34 se
efectuará según los criterios del Artículo 36, Numeral 2 y 3.
El hecho de existir áreas incluidas en zonas definidas por el Artículo 34, no da lugar a la
declaración de tierras no aptas en conformidad con el Artículo 32, a excepción de:
• Áreas ya incluidas en zonificaciones u ordenanzas municipales con antecedentes de

prohibición o limitación de los derechos edificatorios.
• Áreas incluidas en el perímetro del casco actual pero sin uso actual de tipo
habitacional.
• Áreas de asentamientos espontáneos ilegales no incluidos en los términos de la Ley

309, de 17 de junio de 1999.
• Áreas actualmente ocupadas en el momento de la aprobación de la zonificación y

que sucesivamente se encuentren despobladas o desocupadas.
Artículo 35 - Zonas de Provisión
9 Artículo 35 35 Zona urbana de provisión para nuevas

Zona urbana futura fundaciones.
no planeada
Artículo 35.- Zona urbana de provisión. Son las áreas que serán utilizadas para la
fundación de nuevos asentamientos humanos.
Las zonas de provisión son tierras de características adecuadas para asentamientos y

nuevas fundaciones que actualmente se encuentran utilizadas con fines agrícolas,
ganaderos o sin uso específico. Estas tierras a largo plazo podrían ser utilizadas para
crear nuevos asentamientos o centros de servicios entre asentamientos dispersos, por
lo tanto es necesario controlar el desarrollo de actividades incompatibles con el
desarrollo urbano, como las definidas por los artículos 52, 53, 54, 55 y 56 del Decreto
78/2002.
En los alcances del Plan de Ordenamiento y de Zonificación en función de las

Amenazas no se contempla la exacta definición de estas áreas, dejando esta tarea al
proceso general de ordenamiento del territorio, a desarrollarse por las autoridades
municipales.
La intención es la de señalar sitios de características adecuadas para albergar

asentamientos libres de amenazas naturales, para que puedan ser tomados en cuenta
en los procesos de planificación sucesivos.
Las zonas han sido señaladas con una delimitación simbólica, definida por un círculo
proporcional a su tamaño.
Prescripciones
Debido a la poca determinación de las zonas no se pueden definir prescripciones, y solo

se recomienda el control de actividades incompatibles con un futuro desarrollo urbano,
o prácticas agrícolas o ganaderas que generen procesos erosivos acentuados. Las
prácticas incompatibles con el desarrollo de asentamientos humanos están definidas en
los mencionados Artículos 52-56 del Decreto 78/2002.
Artículo 36 - Zonas Urbanas de Reserva
10 Artículo 36 36.1 Zonas de expansión de los aglomerados

Zona urbana futura existentes.
11 planeada 36.2 Zonas de consolidación de las zonas urbanas
existentes con modificaciones del trazado
urbano.
12 36.3 Zonas de recuperación de zonas urbanas
existentes a remodelarse como usos y como
trazados.
13 36.4 Zona limitada por inundaciones y huracanes.
Definición del Decreto 78 /2002
Artículo 36.- Zona urbana de reserva. Son las áreas de un asentamiento que serán
utilizadas para su crecimiento, consolidación y desarrollo. Dentro de la zona de reserva
se identifican cuatro tipos:
1) Zona urbana de expansión. Es la zona constituida por la porción del territorio
municipal destinada al crecimiento urbano, más allá del límite de la zona ocupada, que
se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento.
La determinación de esta zona se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad
y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de
servicios públicos domiciliarios, áreas libres y parques y equipamiento colectivo de
interés público o social.
2) Zona urbana de consolidación. Es la zona constituida por las áreas baldías dentro del
límite de la zona urbana ocupada, que se habilitará para el desarrollo urbano durante la
vigencia del Plan de Ordenamiento.
3) Zona de recuperación. Es la zona que presenta alguna característica limitante para el
desarrollo urbano, ya sea por su estado de deterioro, por presentar riesgo de
inundación, con pendientes elevadas mayores del quince por ciento y puede
incorporarse a las áreas de tierras aptas siempre y cuando sean tratadas para su
rehabilitación.
4) Zona de exposición a vientos fuertes. Son zonas que presentan algunas
características, limitantes para el crecimiento físico por presentar riesgos de vientos
fuertes huracanados e inundaciones. Pueden incorporarse a las tierras aptas, siempre y
cuando se construyan cortavientos y otras obras de protección que amortigüen el
impacto.
Para las zonas urbanas de reserva se han asumido todas las áreas de desarrollo futuro
a corto y mediano plazo que se encuentran próximas a los límites del casco urbano
existente, o en el interior de sus límites, siendo zonas baldías que necesitan
recuperación. La amplitud de su definición necesita que se detallen las 4 subcategorías
propuestas.
Las Zonas 36.1 de expansión, son las zonas de desarrollo por excelencia, fuera del
límite actual del casco urbano, pero contiguo al mismo, en una zona de características
adecuadas, libre de amenazas naturales y desarrollables con densidades de habitantes
media y alta, según criterio del recurso tierra disponible.
Las Zonas 36.2 de consolidación, tampoco se encuentran afectada por amenazas

naturales y se diferencian de las primeras por encontrarse en el interior del límite de la
zona actual ocupada (Artículo 34).Se trata de predios baldíos o áreas desocupadas o
en espera de un cambio de uso de suelo.
Las Zonas 36.3 de recuperación, son zonas que se encuentran en el interior del casco
urbano actual y que están afectadas por amenazas naturales, principalmente
inundaciones, por lo que necesitan de programas de recuperación, obras de mitigación
o en algunos casos simplemente de la realización plena de los servicios urbanos
básicos, como el de drenaje pluvial.
Las Zonas 36.4 de limitaciones, son zonas que han sido identificadas como
desarrollables por los planes locales o son propuestas como tales por el Plan de
Ordenamiento, pero que al estar afectadas por amenazas naturales deben prever las
correspondientes obras de mitigación desde el comienzo y como condición
indispensable para su desarrollo.
Naturalmente en todas las áreas se seguirán los reglamentos y requisitos establecidos

por el Código Nacional de Construcción, el Reglamento Edilicio Municipal y el
reglamento urbano vigente, cuando hubiese. El factor de ocupación del suelo, del
terreno, altura máxima y límites de linderos serán establecidos según la zonificación
vigente o a realizarse. La única tarea que se asigna al Plan de Ordenamiento y de
Zonificación es la de definir rangos de densidades, los cuales se establecen en el
Artículo 40.
Las diferentes zonas han sido definidas utilizando varios criterios, congruentes con las
características de cada una. Para las Zonas 36.1 el criterio principal ha sido el de
reportar y aceptar cualquier zonificación vigente o propuesta en los municipios, a pesar
de las opiniones de la consultoría, como expresión de la planificación física local, a
veces aprobadas y oficializadas en documentos del consejo y por lo tanto, no
cuestionables desde el punto de vista de la legitimidad. En los casos donde estas áreas
no están definidas o no exista ninguna planificación física, se han propuesto áreas
indicativas, concertadas en el curso de las actividades de participación ciudadana, que
responden a los requisitos de estar libres de amenazas naturales. Estos son solamente
algunos componentes de los requisitos necesarios para definir las áreas de desarrollo.
En el proceso de identificación de las direcciones del crecimiento espacial, las
amenazas han supuesto un componente muy importante, aunque no el único. Por lo
tanto, la identificación de estas áreas según los criterios de riesgo, no implica que otros
criterios, como el ambiental o el económico, puedan descartar la hipótesis propuesta
por el Plan de Zonificación.
Las Zonas 36.2, son las áreas baldías en el interior del casco urbano, en zonas libres
de amenazas. Se han definido bajo esta sub-zona, solamente las áreas que
expresamente han sido señaladas como urbanizaciones incompletas, sin incluir la
totalidad de las áreas baldías, con el fin de no perjudicar la futura definición de áreas
verdes o parques urbanos, o actividades diferentes de la habitacional, cuya definición
no compete al ordenamiento territorial en función de las amenazas.
Las Zonas 36.3 han sido delimitadas siguiendo las Zonas del Artículo 32, principalmente
por amenaza de inundaciones, que se encuentran en el interior del casco urbano
existente definido por el Artículo 34. La definición de estas zonas se establece
siguiendo el perímetro del área de inundación, rectificado y ajustado a los límites de
barrios y a manzanas implicadas, colindantes con el fenómeno dañino. Esto se ha
realizado con la idea de que la delimitación sirva no solamente como orientación para la
realización de obras de mitigación, si no igualmente para establecer prioridades de
acción en planes integrales de rehabilitación de los barrios en los cascos urbanos.
Las Zonas 36.4 se han definido atribuyendo un amplio margen a las áreas de amenazas
que afectan las zonas definidas de desarrollo tipo 36.1 por los planes locales de
desarrollo, o por la consultoría. Las delimitaciones son amplias con el fin de garantizar
la seguridad de los ciudadanos.
Prescripciones
Las zonas de tipo 36, son zonas de desarrollo, donde el uso de suelo permisible es el
habitacional, comerciales o de actividades económicas no incompatibles con el uso
urbano, según los establecidos en los Artículos 50/56 del Decreto.78/ 2002.
Por lo tanto, se deberían otorgar los permisos de construcción bajo las condiciones
presentadas en la tabla “Grados de condiciones exigidas para usos permisibles” y
según los criterios de la tabla “Matriz de Planeamiento”. Igualmente la zonificación de
uso del suelo vigente o futura debería integrar estas áreas con las correspondientes
prescripciones.
Estas matrices son una adaptación de las vigentes en Managua, promulgadas con el
Plan Sectorial de la Zona Central de 1995. Para verificar el tipo de restricción
recomendada para una zona, se ubica en la columna “Usos del suelo” de la matriz de
planeamiento, el tipo de estructura que se quiere realizar y se verifica si su localización
recae en una de las cuatro categorías de zonas establecidas, 36.1, 2.3. Por cada zona
de restricción aparece una condición, de N2 a N4. En la tabla de condiciones, se
encuentran las correspondientes a cada una de las cifras.
La condición principal es el conocimiento exacto de las amenazas para las obras

mayores y la incorporación de las medidas de mitigación y preventivas en las zonas
36.3 y 36.4.
Cat Usos de suelo Zona Zona Zona Zona

36.1 36.2 36.3 36.4
1 Hospitales, almacenes de medicinas, comunicaciones, N3 N3 N2 N2
estaciones de bomberos, aguadoras y planta de bombeo,
tanques elevados de almacenamiento de agua, tanques
de combustible, plantas eléctricas. Edificios cuya altura
sea 1.5 veces mayor o igual que la mínima de sus
dimensiones en planta. Edificios que excedan de 8 pisos
o su equivalente en metros.
2 Cañerías públicas, tanques de agua a nivel de tierra, N3 N3 N2 N2
túneles y pasos a desnivel, puentes, torres de servicios
de energía y telecomunicaciones.
3 Escuelas, hoteles grandes, iglesias, centros de gobierno, N3 N3 N3 N3
museos, cines, auditorios, estadios, mercados cerrados,
gimnasios, clínicas de consultas externas, polvorines.
Edificios con rango de altura entre 4 y 8 pisos o su
4 Conjuntos habitacionales, hoteles medianos y pequeños, N4 N4 N3 N3
comercios y oficinas. Edificios de hasta 3 pisos o su
5 Vivienda individual, comercio y oficinas, mercados N4 N4 N3 N3
abiertos, edificios industriales y para parqueo, talleres,
bodegas habitadas. Edificios solo de un piso de altura.
6 Bodegas no habitadas, estructuras livianas o cobertizos N4 N4 N4 N4
para vehículos o mobiliario urbano, estructuras livianas y
no habitadas para turismo.
Tabla II-3: Matriz de Planeamiento del Artículo 36.
Grados Condiciones
N0 Excluir
N1 Permitir solamente para obras de interés público nacional o municipal, bajo condición
de realización de estudios de riesgos detallados, aprobado por INETER, y con la
incorporación de las medidas de mitigación correspondientes. Parámetros de diseño
de máxima seguridad posible. Salidas de emergencia y cuartos seguros obligatorios.
N2 Permitir obras previstas por Zonificación de Usos del Suelo, bajo condición de
realización de estudio de riesgos detallados que excluya presencia de altos niveles de
amenazas, aprobado por INETER. Si el estudio confirma amenazas, como en N1.
N3 Permitir obras previstas por Zonificación de Usos del Suelo, bajo condición de
realización de estudios de riesgos, e incorporación de medidas de mitigación
correspondientes. Parámetros de diseño conforme a código nacional de construcción.
N4 Permitir obras previstas por Zonificación de Usos del Suelo, respetando para las
urbanizaciones los porcentajes de suelo a destinarse a calles y servicios públicos.
Parámetros de diseño conforme a Código Nacional de Construcción.
Tablas II-4: Grados de condiciones exigidas por usos permisibles.
Artículo 37 - Zonas Suburbanas
14 Artículo37 37 Zona suburbana

Zona suburbana
Artículo 37.- Zona suburbana. Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del
área rural, en las que se mezclan los usos de la tierra y las formas de vida del campo y
la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden
ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad,
garantizando el auto abastecimiento en servicios públicos domiciliarios.
Las municipalidades deberán establecer las regulaciones complementarias tendientes a
impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas áreas, sin que previamente
se surta el proceso de incorporación al área urbana, para lo cual deberán contar con las
infraestructuras de espacio público, de infraestructura vial y redes de energía,
acueducto y alcantarillado requeridas para este tipo de zona.
La definición del Decreto de zonas suburbanas no se limita al concepto de zona en

desarrollo horizontal, caracterizadas por un gran consumo de espacio, altos costos de
urbanización y con baja densidad habitacional. La definición asumida permite también
establecer los aspectos de presencia simultánea de características rurales y urbanas,
cuidando la oportunidad de aumentar los servicios básicos ofrecidos antes de
incrementar la densidad habitacional. En definitiva son zonas de desarrollo mixto entre
actividades agrícolas, industrias livianas y residencias de baja densidad, que necesitan
incorporar los servicios básicos antes de adoptar carácter urbano. Se han considerado
en esta categoría solamente las áreas libres de amenazas y por lo tanto son
enteramente asociables a las zonas 36.1. La única distinción es que se recomienda una
densidad habitacional menor de la permitida en las zonas 36.1, así como se especifica
en el Artículo 40.
En este caso también se han incluido en esta categoría zonas propuestas como tales o
como corredores de desarrollo habitacional suburbano en los planes locales existentes,
que en algunos casos son propuestas originales de la consultoría concertadas en los
talleres con los actores locales.
Prescripciones
Las prescripciones corresponden a las del Artículo 36.1 con la distinción de admitir una
densidad habitacional menor, así como se detalla en el Artículo 40. También en estas
áreas se pueden admitir las actividades productivas compatibles según lo establecido
por el Decreto 78/2002 y las normativas edilicias y urbanísticas locales.
Artículo 38 – Zonas de Conurbación
15 Artículo 38 38 Zona conurbación

Zona de conurbación
Artículo 38.- Zona de Conurbación. Constituyen esta categoría las áreas ubicadas
dentro del área rural, en las que se mezclan los usos de la tierra y las formas de vida
del campo y la ciudad y se comportan como la continuidad física y demográfica que
forman o tienden a formar, por su proximidad, dos o más centros de población.
La definición de zonas de conurbación representa una señal de aviso del próximo o

posible nacimiento de un casco urbano menor, fruto de la fusión de varios
asentamientos, que por diferentes razones empiezan a compartir entre si mismos
servicios y áreas de desarrollo físico.
Dentro de estas zonas se definen simbólicamente un conjunto de asentamientos que

deberían de ser considerados uno solo, al compartir servicios públicos, áreas de
desarrollo y características, encontrándose espacialmente separados pero muy
cercanos. La distancia por la cual podemos definir su cercanía es proporcional al
tamaño de los asentamientos, porque las distancias se tienen que considerar en
términos del tiempo necesario para la movilización entre los centros. En centros muy
pequeños y rurales hay que considerar las distancias de movilización a pie, por lo tanto
la cercanía se define entre los 500 y los 1500 metros. Para centros más grandes, se
dan muchas más oportunidades de conseguir trasporte publico en autobús o taxi, por lo
que las distancias en recorridos cortos pueden llegar fácilmente a los 5 kilómetros.
La delimitación de estas zonas tiene un carácter representativo y simbólico. Se han

incluido en un rectángulo los centros o asentamientos que, por su cercanía, su
desarrollo conjunto, o que por compartir servicios, se han identificado como en proceso
de conurbación.
Prescripciones
El carácter simbólico y especial de este tipo de zonas obviamente no implica

prescripciones urbanísticas directas del suelo, si no una necesaria reformulación de las
políticas de desarrollo en función de las decisiones de acelerar o interferir en los
procesos de conurbación identificados. Entre las acciones necesarias para seguir el
proceso en ejecución está, la formulación de planes de detalle del nuevo núcleo y la
verificación de los servicios asignados a los diferentes asentamientos.
Artículo 39 - Zonas de Protección
16 Artículo 39 39.1.a Zona de protección natural hídrica

17 Zona de protección 39.1.b Zona de protección natural de laderas
18 natural y cultural 39.1.c Zona de protección de biodiversidad
19 39.2.a Zona de patrimonio cultural - vías, plazas
20 39.2.b Zona de patrimonio cultural - edificios
21 39.2.c Zona de patrimonio cultural - equipamiento
22 39.2.d Zona de patrimonio cultural - símbolos
23 39.2.e Zona de patrimonio cultural - nomenclatura
24 39.2.f Zona de patrimonio cultural - varios
Artículo 39.- Zona de protección. Se distinguen dos tipos de zonas:

1) Zona de protección natural. Corresponden a áreas inmediatas al área urbana
relacionadas con la protección natural de sitios de interés, ambiental, científico,
paisajístico, escénico y a la distracción de la población.
El desarrollo de actividades culturales, científicas y/o turísticas en estas zonas se
ejecutará sobre la base de un plan de manejo de la zona. En esta clasificación se
comprenden las áreas degradadas que requieren conservación y rehabilitación y que
una vez rehabilitadas pueden ser aprovechadas bajo manejo e incorporadas a los
parques ecológicos municipales.
Considerando el destino específico esta zona se sub-clasifica en:
a) De protección hídrica: Aquellas áreas que se destinan para la protección de cuerpos
de agua o zonas de recarga de acuíferos subterráneos. Para los recursos de agua
superficial se cumplirá la norma de 200 metros establecida por el Reglamento Forestal.
b) De protección de laderas: Aquellas áreas de altas pendientes cuya intervención
puede causar procesos erosivos.
c) De protección de biodiversidad: Aquellas áreas de protección de hábitat de especies
de flora y fauna nativas, incluyendo bosques naturales primarios o secundarios,
humedales u otras formaciones vegetales.
2) Zona de patrimonio cultural. Son las áreas en las cuales se ubican sitios o
monumentos de valor artístico, histórico arqueológico, declarados por la autoridad
competente, entre otros:
a) Vías públicas, plazas y otras zonas con valor histórico.
b) Construcciones civiles, religiosas y militares tradicionales.
c) Equipamiento urbano tradicional.
d) Símbolos urbanos.
e) Nomenclaturas.
f) Las demás que tengan valor por ser producto de su momento histórico o artístico.
Bajo la definición de zonas de protección se han incluido dos diferentes tipologías:

áreas de protección del patrimonio natural y áreas de protección del patrimonio
histórico.
En la presente propuesta se asumieron las áreas de protección natural como áreas de

reducido desarrollo habitacional, de prácticas de usos controlados y de reducción de
contaminación, que todavía no poseen los requisitos necesarios de las áreas protegidas
definidas en la Ley 217, pero que pueden ser incorporadas con el tiempo en este tipo de
categoría.
Básicamente, y según el Decreto, estas áreas son las que definen los límites del
crecimiento urbano alrededor de los grandes centros, operando como barreras y
protegiendo por ejemplo la recarga de los mantos acuíferos o las coberturas vegetales
existentes.
Las áreas y edificios de protección patrimonial son declarados Patrimonio de la Nación

por decreto y asignados a los cuidados del Instituto Nicaragüense de Cultura. En la
zonificación se proponen algunos para su consideración como tales
En el caso de las áreas naturales, se han delimitado las áreas propuestas según estos
criterios:
• Áreas señaladas como de protección en la planificación municipal existente.

• Áreas afectadas por amenazas naturales.
• Áreas de recarga del acuífero.
• Áreas propuestas por las autoridades en el curso de los talleres participativos.
En el caso de las áreas de protección patrimonial, se han identificado los sitios ya

declarados como tales, agregando los sitios propuestos.
Prescripciones
Las áreas de protección son zonas de usos del suelo fuertemente limitados por razones
ambiéntales o históricas. El desarrollo habitacional debería estar circunscrito al valor de
densidad mínimo, correspondiente a lotes de más de 10 hectáreas.
Los usos del suelo agrícola en estas áreas podrían estar sujetos a las condiciones
establecidas por los Artículos 21, 22, 23 de la LEY GENERAL DEL MEDIO AMBIENTE
Y LOS RECURSOS NATURALES, Ley No. 217 1996. Los planes de manejo deberían
ser elaborados en conjunto entre la Alcaldía y la delegación local del Ministerio del
Ambiente y Recursos Naturales (MARENA) y se podría proceder a la expropiación,
aplicando las nuevas directivas, solamente en el caso de que el área sea considerada
elegible como Área Protegida según el Artículo17 de la Ley 217/1996.
Artículo 40 - Densidades permitidas
25 Artículo 40 40.1 Vivienda densidad Alta – 56-80 lote/ha.

26 Densidades 40.2 Vivienda densidad Media – 55-30 lote/ha.
27 permitidas 40.3 Vivienda densidad Baja – menos de 30 lote/ha.
Artículo 40.- Zona de uso habitacional o de vivienda De acuerdo a las tendencias del
crecimiento, la existencia y aprovechamiento de la infraestructura básica y las
características físicas naturales, se ha determinado la capacidad de absorción de
población de cada zona, para determinar las densidades permisibles como sigue:
1) Zona de Vivienda de Densidad Alta. Corresponde a zonas de viviendas que permiten
un rango de 56 a 80 lotes por hectáreas, con tamaños promedios entre 125 y 180 m2 y
reservas de áreas de circulación mínimas del 13% del área total. Una característica de
las áreas de alta densidad es que las edificaciones pueden ser multifamiliares o de
desarrollo habitacional en altura.
2) Zona de Vivienda de Densidad Media. Corresponde a zonas de viviendas que
permiten un rango de 30 a 55 lotes por hectáreas, con tamaños promedios entre 180 y
325 m2 reservas de áreas de circulación mínimas del 18% del área total.
3) Zona de Vivienda de Baja Densidad. Corresponde a zonas de viviendas que por las
características naturales de terrenos accidentados, debe considerar una adecuada
protección de los suelos, garantizando en gran medida la protección de la cobertura
vegetal. Se permiten bajas densidades habitacionales, en lotes que no superen las 30
unidades por hectárea, con tamaños promedios entre los 325 y 700 m2 reservas de
áreas de circulación mínimas del 18% del área total.
La definición de densidades permitidas es una de las herramientas básicas para regular

la distribución de la población en el territorio.
La densidad poblacional, expresada generalmente como la relación “habitantes por

hectárea o kilómetro cuadrado”, se puede regular fijando las dimensiones mínimas y
máximas de los lotes de uso habitacional, determinando así el número de lotes mínimos
y máximos por hectárea. De esta forma se establece la densidad habitacional promedio,
entendiéndose que cada lote es ocupado por una sola familia de seis personas,
conforme con el promedio nacional.
En este sentido las densidades permitidas no individualizan áreas especiales, si no que

definen las características poblacionales de las áreas de desarrollo y del resto de zonas
ya identificadas. De acuerdo a los valores reportados en el Decreto, se han definido tres
subvalores de densidad urbana y se han atribuido estos valores a cada una de las
zonas para las cuales se aplica el desarrollo habitacional señalado en la tabla.
Se ha considerado necesario fijar tres subvalores de densidad baja, Artículo 40.3, para
establecer y marcar una diferencia clara entre las densidades de tipo rural y las
urbanas. Sin embargo el límite superior fijado en el Decreto, establecido en un máximo
de 30 lotes por manzana, resulta una densidad baja a nivel urbano, pero excesivamente
alta para un contexto rural, y que en definitiva vendría a favorecer el desarrollo
indiscriminado de centros urbanos en cualquier parte del territorio. En otras palabras,
establecer densidades bajas pero siempre de tipo urbano en todo el territorio, haría
imposible el control del crecimiento de los asentamientos y virtualmente inútil la
planificación de los mismos. Por lo tanto se han propuesto niveles de densidades
rurales, cuyos valores deben ser ajustados a las políticas de desarrollo del municipio.
Por lo anteriormente expuesto, resulta evidente que no se han delimitado áreas

siguiendo las consideraciones descritas por el Artículo 40, sino que las facultades de
densidad establecidas por el Artículo han sido atribuidas a todas las zonas.
El criterio utilizado para distribuir las densidades se desarrolla conforme a los siguientes
principios:
• No se debería permitir el desarrollo en áreas de riesgo, a menos que en el caso de

las zonas de falla, no se demuestre la inexistencia de la falla.
• Se fija la máxima densidad en el casco urbano actual, para aprovechar la

infraestructura ya presente y justificar la remodelación de las obsoletas, y por otro
lado, para incentivar a las poblaciones a subdividir los lotes urbanos y permanecer
en el interior del casco existente, evitando situaciones de hacinamiento, pero
también evitando o reduciendo al mínimo el consumo del recurso tierra para nuevas
construcciones.
• Las zonas de expansión se definen con valores de densidad media y alta, para
aprovechar al máximo las inversiones de infraestructuras y minimizar el consumo del
recurso tierra.
• En las zonas suburbanas y agrícolas se han definido valores de densidad

decrecientes, para no incentivar el uso habitacional de zonas con otro potencial, y
para no provocar un crecimiento indiscriminado.
Prescripciones
La herramienta más apropiada para controlar las densidades urbanas son los Planes
Reguladores, que determinan los Factores de Ocupación Territorial y de Suelo, (FOT y
FOS) y por lo tanto determinan la densidad habitacional resultante.
Antes de la formulación de estos instrumentos, previstos en una segunda fase, se

pueden utilizar los valores de densidades propuestos como referencia para la
promoción del desarrollo.
Con este propósito se puede establecer una política de exoneración fiscal parcial para
las edificaciones en lotes que correspondan a los tamaños promedios recomendados
según el tipo de zona correspondiente. Por ejemplo, edificaciones ubicadas en zonas
definidas según el Artículo 40.1 podrán ser eximidas parcialmente del pago de sus
impuestos, en el caso de que el tamaño del lote donde se construyen entrara en los
límites determinados por el Artículo.
Esto promociona un uso más intensivo de estos sectores y puede frenar su uso
extensivo, por lo menos hasta la aprobación de la normativa urbana genérica del Plan
Regulador. Igualmente, la exoneración fiscal puede frenar el crecimiento de alta
densidad en zonas suburbanas, o rurales. El monto o el valor de la exoneración será
establecido por las autoridades municipales en relación con los ingresos previstos en
términos globales.
Las prescripciones se deberían aplicar a todos los lotes, urbanizaciones y áreas del
territorio urbano, e igualmente deberían explicarse al momento de la concesión del
permiso de construcción para edificios de uso habitacional.
Densidad Artículo Tamaños de Lotes por Densidad promedio

habitacional lotes hectárea (6 habitantes por lote)
promedio hab./ha
(metros
cuadrados)
Alta Arto. 40.1 125 a 180 56 a 80 336 a 480
Media Arto. 40.2 180 a 325 30 a 55 330 a 186
Baja Arto. 40.3 325 a 10,000 Hasta 30 6 a 180

Tabla II-5: Densidades Urbanas según el Decreto Ejecutivo 78/2002.
Densidad Id Tamaños de Lotes por Densidad promedio

habitacional lotes promedio hectárea (6 habitantes por lote)
(hectáreas) hab./km2
Alta 40.3.a 1a5 0.1 a 1 120 a 600
Media 40.3.b 5 a 10 0.1 a 0.2 60 a 120
Baja 40.3.c más de 10 menos de 0.1 Menor de 6

Tabla II-6: Densidades rurales propuestas.
Zonas Id. Artículo 40 correspondiente

Artículo 32 32.1 No se debería permitir desarrollo habitacional
Zona no apta 32.2 No se debería permitir desarrollo habitacional
En caso se permita - Artículo 40.3
32.3 No se debería permitir desarrollo habitacional
32.6 No se debería permitir desarrollo habitacional
Artículo 34 34 Artículo 40.1 para nuevas edificaciones
Zona urbana actual
Artículo 35 35 No aplica
Zona urbana futura no
planificada
Artículo 36 36.1 Artículo 40.1
Zona urbana futura planificada 36.2 Artículo 40.1
36.3 Artículo 40.2 para nuevas edificaciones en
zonas aseguradas por obras de mitigación
Artículo 40.3 para nuevas construcciones en
zonas no aseguradas por obras de mitigación
36.4 Artículo 40.2 en zonas completamente
aseguradas con obras de mitigación
Artículo 37 37 Artículo 40.3
Zona suburbana
Artículo 38 38 No aplica
Zona de conurbación
Artículo 39 39.1 Artículo 40.3.c subordinada a las normativas

Zona de protección natural y ambientales
cultural 39.2 No aplica
Artículo 41 41 No se debería permitir desarrollo habitacional
zona de recreación
Artículo 42 42 No se debería permitir desarrollo habitacional
Zona de usos especiales
Zona A A Densidad rural alta
Uso agrícola sin limitaciones
Zona B B Densidad rural media
Uso agrícola con limitaciones
Zona C C Densidad rural baja
Uso forestal y agroforestal
Tabla II-7: Recomendaciones de densidades permitidas para las Zonas 32-42.
Artículo 41 – Zona de Recreación
28 Artículo 41 41 Zona de recreación

Zona de recreación
Artículo 41.- Zonas para la recreación. Regularmente se consideran áreas abiertas, o

áreas libres, pero abarcan espacios de uso público o privado donde la gente asiste en
diversidad de frecuencias e intensidades. Comprende espacios de encuentro, parques,
áreas deportivas y sitios de riquezas paisajística.
Son las áreas actualmente utilizadas como parques, canchas deportivas, estadios y
demás áreas verdes utilizadas para la recreación. Se ha considerado importante
incluirlas en la zonificación, no tanto por las implicaciones que tienen los riesgos en su
definición, como para identificar áreas de posible interés para el proceso de gestión de
la emergencia. Es posible que algunas de estas áreas se utilicen en los momentos de
organización y establecimiento en respuesta a situaciones de desastres, como son,
centros de reunión, acopio y refugios temporales.
Se han señalado solamente las áreas definidas actualmente por albergar algún uso
recreativo, sin incluir los predios baldíos y otras áreas sin uso definido. En el caso de
estadios o canchas, el perímetro del área y su coloración uniforme asocian los
elementos de área verde con otros elementos pavimentados o techados, que no se ha
considerado importante diferenciar.
Prescripciones
Son áreas destinadas al uso recreativo, por lo tanto se deberían prohibir actividades
residenciales y productivas que no sean congruentes con esta función. Solo se
deberían permitir instalaciones livianas y limitadas, como bares, cafetines, pequeños
comedores, ventas de productos recreativos o turísticos, así como toda función de
apoyo al desarrollo de las actividades recreativas asignadas.
Artículo 42 – Zona de Usos Especiales
29 Artículo 42 42 Zona de usos especiales

Zona de usos
especiales
Artículo 42.- Zonas de Usos Especiales. Son zonas que por el tipo de actividad
requieren una ubicación especial generalmente fuera de la zona urbana ocupada. Los
usos de estas zonas son para el tratamiento de desechos líquidos y sólidos (lagunas de
oxidación, relleno sanitario), la ubicación cementerios y aeropuertos.
Se han identificado este tipo de zonas, con la intención de señalar las áreas de
infraestructuras de interés público que pueden encontrarse afectadas por amenazas. Se
han incluido los servicios municipales y nacionales de distribución de energía,
tratamiento de desechos y cementerios.
Se han delimitado simplemente los servicios actualmente existentes o los claramente

planificados e insertados en los planes de desarrollo municipal. A estas áreas
delimitadas se deberían incluir las áreas donde se ubicarán las infraestructuras técnicas
futuras, para impedir que con este uso interfieran asentamientos o usos particulares.
Prescripciones
En las zonas de usos especiales no se debería permitir el uso habitacional ni el de

actividades económicas de ningún tipo. Estas zonas deberían ser enteramente
dedicadas al tipo de uso establecido y deberían seguir las normativas técnicas
nacionales y locales para distancias mínimas de seguridad, criterios de higiene
públicas, tratamiento de los límites de las zonas y normativas ambientales.
Usos Agrícolas Zona A
Definición propuesta
Zona A: Zona de uso agropecuario sin mayores limitaciones
Estas zonas presentan diferencias en cuanto a tipos de suelos, desde suelos francos
arcillosos, francos arenosos y arcillas pesadas con pocas limitaciones. La principal
limitación al uso viene dada por su susceptibilidad a la erosión.
Estas zonas son Aptas para cultivos anuales de surco, semi-perennes y perennes,
ganadería de doble propósito y producción forestal asociada con pastos en sistema
silvo-pastoril. Predominan pendientes menores al 15% con alturas de 0 a 300 m.s.n.m.
En algunas zonas se dan condiciones de severas limitaciones climáticas en el período

de primera en las que debe considerarse la implantación de sistemas de riego para
compensar el déficit de humedad, y así conseguir mejores condiciones para el
desarrollo de cultivos. En áreas onduladas se requiere de prácticas de conservación de
suelos y agua. Para el uso en modalidad de áreas de pasto, se requiere la plantación de
árboles forestales para mejorar las condiciones físicas y fertilidad del suelo, e
igualmente como complemento nutricional del ganado.
En condiciones de temporadas lluviosas estas zonas presentan baja amenaza por

deslizamiento y media por inundaciones. Deberán considerarse prácticas de
mejoramiento del suelo para modificar la estructura del mismo y para disminuir el riesgo
de erosión y arrastre de sedimentos.
Prescripciones
Para fines habitacionales, estas zonas no presentan particulares limitaciones, y por lo

tanto se recomienda una densidad de tipo rural alta, de 120 a 600 habitantes por
kilómetro cuadrado con lotes promedio de dimensiones comprendidas entre 1 y 5
hectáreas.
Usos Agrícolas - Zona B
Definición
Zona B: Zona de uso agropecuario con limitaciones
Presentan limitaciones importantes por erosión y estratos de material endurecido en el

perfil del suelo (talpetate). Adicionalmente, el uso de estos suelos tiene limitaciones por
el clima en época de primera, en especial la producción de pastos y cultivos de surco,
por déficit hídrico.
El uso para agricultura deberá incluir prácticas de conservación de suelos y agua,

asociadas con prácticas silvo-pastoriles en condiciones de producción pecuaria. La
reforestación en zonas de pendiente deberá contemplar la selección de especies
adaptadas a zonas secas y de uso múltiple (producción de leña, madera y alimento
para ganado).
Para uso agrícola se recomienda el cultivo de frutales u otras especies de carácter

permanente. La fertilidad de estos suelos es de alta a moderadamente alta.
Estas zonas están caracterizadas por una susceptibilidad baja a deslizamientos y media
a inundaciones en especial en presencia de pendientes menores de 5% y alrededor de
los cuerpos de agua.
Prescripciones
Estas zonas presentan restricciones por las características de los suelos y por las
pendientes, que los hacen poco adecuados para el establecimiento de asentamientos.
La colonización de zonas de este tipo puede en algunos casos incrementar las

condiciones de vulnerabilidad de los suelos. Por lo tanto se recomienda mantener las
densidades habitacionales entre los 60 y 120 habitantes por kilómetro cuadrado, con
dimensiones de lotes promedio entre los 5 y las 10 hectáreas.
Usos Agrícolas - Zona C
Definición
Zona C: Zona de uso forestal
Estas zonas tienen vocación forestal con pendientes del 30% y superiores al 50%. El
uso forestal se considera limitado en la mayoría de los suelos debido a que presentan
poca profundidad y texturas franco arcillosas, muy susceptibles a la erosión.
Las prácticas agrícolas se restringen a plantaciones de frutales o café con sombra

moderada en zonas donde la altura y el clima lo permiten. Acompañando estas
actividades deberán realizarse prácticas de conservación de suelos.
En áreas de mayor pendiente se deberá definir el sistema de manejo forestal en la

modalidad de conservación y protección. En áreas de bosque se requiere un estricto
control de incendios en el período seco.
Prescripciones
Las zonas forestales no son aptas para el establecimiento de asentamientos humanos.

Además de las fuertes pendientes, que dificultan la implementación de red de servicios
y comunicaciones, su alta susceptibilidad a deslizamientos constituye una amenaza
potencial que se debería evitar.
También, el proceso de ocupación de suelo por parte de asentamientos humanos

desarrollados es potencialmente incompatible con estas zonas, conllevando el riesgo de
contaminación y destrucción de los recursos forestales.
Por lo tanto se recomienda que en estas zonas se mantengan bajos niveles de

desarrollo habitacional, con una densidad inferior a 60 habitantes por kilómetro
cuadrado y lotes de dimensiones promedio mayores de 10 hectáreas.
Anexo III Glosario
Definiciones del Decreto 78/2002
Antrópica: Actividades realizadas por el ser humano.
Aprovechamiento: Es la utilización adecuada de los recursos naturales de acuerdo a

su aptitud.
Áreas Frágiles: Aquellas áreas cuyas características físicas presentan alto potencial de
degradación y/o desaparición de dichas características ante amenazas naturales tales
como inundaciones, derrumbes o deslizamientos, huracanes, terremotos o erupciones
volcánicas, o ante amenazas antrópicas derivadas de la realización de actividades
productivas o del establecimiento de asentamientos humanos.
Área Urbana: Expresión física territorial de población y vivienda concentrada y

articulada por calles, avenidas, caminos y andenes. Con niveles de infraestructura
básica de servicios, dotada del nivel básico de equipamiento social, educativo, sanitario
y recreativo. Conteniendo unidades económicas, productivas que permiten actividades
diarias de intercambio beneficiando a su población residente y visitante. Puede o no
incluir funciones públicas de gobierno.
Área Rural: Se refiere al resto del territorio municipal, que no es urbano, caracterizado
por población dispersa o concentrada y cuyas actividades económicas en general se
basan en el aprovechamiento directo de los recursos naturales.
Articulación de los Sistemas Productivos: Es el encadenamiento de las actividades

productivas por el cual se incrementa el valor agregado de los productos intermedios,
aprovechando economías de escala, el uso simultáneo de infraestructura, la
complementariedad entre sistemas de producción y el nivel tecnológico.
Asentamiento Humano: Es el establecimiento de una población, con patrones propios

de poblamiento y el conjunto de sistemas de convivencia, en un área físicamente
localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales, la infraestructura
y el equipamiento que la integran.
Asentamiento Urbano: Es aquel en cuyo espacio se concentra una población mayor

de 1,000 habitantes, en una relación de densidad igual o mayor de 25 habitantes por
hectárea, con un mínimo del 25% de su superficie dedicada a actividades secundarias,
terciarias y equipamiento, y el 18% o más de superficie utilizada para circulación. Los
asentamientos urbanos se clasifican en Ciudad Capital, Ciudad Metropolitana, Ciudades
Grandes, Ciudades Medianas, Ciudades Pequeñas, Pueblos y Villas.
Asentamiento Rural: Es aquel en cuyo espacio se concentra una población menor de

1,000 habitantes o se distribuye con una densidad menor de 25 habitantes por
hectárea. Dentro de los asentamientos rurales se consideran concentrados o caseríos,
cuando su población oscila entre los 500 y los 1,000 habitantes y dispersos cuando su
población es menor de 500 habitantes.
Cuencas Hidrográficas: Territorio cuyas aguas afluyen todas a un mismo cuerpo de

agua, conformando un sistema natural compuesto por elementos físicos, recursos
naturales y humanos y las relaciones entre estos elementos; creando un conjunto social
único y en permanente evolución.
Ecosistemas Frágiles: Aquellos ecosistemas con alta susceptibilidad a cambios y

tensiones ambientales provocados por factores naturales o de origen antrópico y que
presentan alto riesgo de degradación, desequilibrio o desaparición.
Estudio de Ordenamiento Territorial: Son los estudios técnico-científicos relativos al

conocimiento integral del territorio y los procesos de intervención existentes en el medio
físico-natural, que permiten identificar sus principales características, potenciales,
limitantes y problemática, y formular la propuesta del desarrollo territorial, sentando las
bases para la elaboración de los Planes de Ordenamiento Territorial.
Humedales: Son las extensiones de marismas, pantanos y turberas, o superficies

cubiertas de aguas, sean éstas de régimen natural o artificial, permanentes o
temporales, estancadas o corrientes, dulces, salobres o saladas, incluidas las
extensiones de agua marina cuyas profundidades en marea baja no exceda de seis
metros.
Infraestructura Física: Son todas aquellas instalaciones físicas que constituyen

sistemas y redes para la conducción y distribución de bienes y servicios en los
asentamientos humanos. Comprende el sistema y red de acueductos y alcantarillados,
drenaje pluvial, energía eléctrica, vialidad y telecomunicaciones.
Límite Urbano: Es una línea imaginaria que delimita el área de un asentamiento

humano, incluyendo áreas urbanizadas, áreas de expansión, riesgos, restricción o
protección del suelo.
Manejo de Cuencas Hidrográficas: Son todas aquellas acciones que se ejecutan

dentro del territorio de una cuenca hidrográfica, con miras a mantener o recuperar sus
capacidades productivas; regular los flujos hídricos y proteger los recursos naturales
que en ellas se encuentran, en función de los intereses de las poblaciones asentadas
en este territorio y disminuir los riesgos de dichas poblaciones ante amenazas
naturales.
Ordenamiento Territorial: Proceso de planificación dirigido a evaluar y orientar el uso

de la tierra en el territorio, de acuerdo con sus características, potenciales, limitantes y
problemática, tomando en cuenta los recursos naturales y ambientales, las actividades
económicas y sociales y la distribución de la población en el marco de una política de
conservación y uso sostenible de los sistemas ecológicos.
Paisajes: Es una porción de la superficie terrestre con patrones de homogeneidad,

conformada por un conjunto complejo de sistemas, producto de la actividad de las
rocas, el agua, el aire, las plantas, los animales y los seres humanos, que por su
fisonomía es reconocible y distinguible de otras vecinas.
Plan de Desarrollo Municipal: Es un instrumento de planificación participativa que

refleja los esfuerzos integrados del Gobierno Municipal con los Actores Locales, en el
aparecen los Ejes de Desarrollo y las Líneas Estratégicas a seguir para alcanzar el
desarrollo del municipio en el corto, mediano y largo plazo.
Plan de Desarrollo Urbano: es un plan operativo dirigido a garantizar estándar de

calidad en el crecimiento urbano. Define las características tipológicas de las obras
infraestructurales, de los equipamientos y de los criterios de diseño urbano necesarios y
deseados para el desarrollo de nuevas zonas urbanas o para recuperación y
consolidación de zonas existentes.
Plan de Gestión de Riesgo: es un plan operativo que propone la coordinación de todas

las medidas necesarias localmente para la reducción de riesgos al sistema antrópico,
productos de amenazas naturales que afectan territorios vulnerables.
Plan de Ordenamiento Territorial Municipal: Es el instrumento rector mediante el cual

el municipio define, norma y orienta los usos del territorio articulando los aspectos
territoriales y sectoriales, estableciendo objetivos y líneas estratégicas, contribuyendo
sustantivamente al plan de desarrollo municipal.
Plan Regulador: es un plan que define los usos de suelos permitidos en un casco
urbano o en un municipio. También determina en cada zona del territorio los derechos
edificatorios privados y las especificaciones bajo las cuales se pueden realizar
actividades y usos de suelos urbanos.
Plan de Zonificación Urbana: Es un plan que definen en un casco urbano zonas de

usos diferentes, actuales o futuros, basándose en criterios establecidos.
Sistema de Planificación Municipal: Es el conjunto de procesos e instrumentos de

planificación y programación que articulan en el municipio la estrategia de desarrollo
municipal, expresada en los planes estratégicos o de desarrollo municipal, que incluyen
el ordenamiento del territorio, los planes de inversión municipal, los planes operativos
anuales y el presupuesto de la Alcaldía en función de su visión de desarrollo y fomentan
espacios de concertación y participación ciudadana.
Suelo: Capa superficial de la tierra que sirve de sustrato entre otras a las actividades
agropecuarias y forestales.
Subsistema de Asentamientos Humanos: Es una porción del Sistema Nacional de

Asentamientos Humanos, que comprende un grupo de asentamientos que gravitan
sobre o alrededor de un asentamiento humano que tiene al menos la categoría de
ciudad o cabecera municipal.
Subsistema Territorial: Cada uno de los conjuntos de elementos interrelacionados que

conforman el territorio. Comprenden el subsistema, de recursos naturales y medio
ambiente, económico, asentamientos humanos y socio-políticos.
Territorio Municipal: Espacio integrado por elementos físico-naturales, económicos

administrativos y socio-culturales, conformando un sistema abierto en el que interactúan
los elementos naturales y los derivados de las actividades humanas y sus prácticas
económicas, sociales y culturales.
Tierra: Es la parte de la corteza terrestre que comprende el suelo y los diferentes

estratos del subsuelo, donde interactúan condiciones y procesos abióticos, bióticos,
socioeconómicos y culturales.
Uso Adecuado: Es aquella utilización de los recursos naturales que no los degrada, o
contamina, ni disminuye el área potencial de aprovechamiento y que asegura su
sostenibilidad y rentabilidad óptima.
Vulnerabilidad: Es la susceptibilidad a pérdidas o daños de los elementos expuestos al

impacto de un fenómeno natural o de cualquier naturaleza.
Zonas Administrativas Locales: Es la porción del territorio en la que se subdivide un

municipio para efectos de administración local, poseyendo a su vez una cabecera zonal.
Pueden ser micro regiones, comarcas, distritos o territorios de comunidades indígenas.
Zonas de Expansión: terrenos aptos para el crecimiento urbano, donde las ciudades y
centros poblados se pueden desarrollar en el futuro, según los criterios establecidos por
los reglamentos o planes de desarrollo urbano, planes reguladores, planes de
zonificación.
Zonas de Protección: Son terrenos dentro de áreas urbanas o rurales, que por sus
características geográficas, paisajísticas o ambientales; o por formar parte de zonas de
utilidad pública para la ubicación de infraestructuras que den servicios a la población o
sean áreas de amenazas y riesgos (que no se pueden mitigar) para la localización de
asentamientos humanos, tienen restringidas sus posibilidades de uso.

Plan de Zonificacion Urbano de Granada

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Plan de Zonificacion Urbano de Granada

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

REPÚBLICA DE NICARAGUA

SISTEMA NACIONAL PARA LA PREVENCIÓN,

Plan de Zonificación Urbana en Función de las

El Plan de Zonificación Urbana en Función de las Amenazas Naturales constituye un producto

En el marco del mencionado Proyecto de Reducción de Vulnerabilidad, el componente D2A y

El presente producto ha sido elaborado conjuntamente entre los especialistas de la firma

Nota de la Secretaría Ejecutiva del SINAPRED: Aunque se usa comúnmente el término

Tabla No I: Hipótesis de crecimiento poblacional urbano al 2025. ...................................5

COMUPRED: Comité Municipal para la Prevención, Mitigación y Atención de Desastres

CDM: Comité de Desarrollo Municipal

INEC: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos

INETER: Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales

INIFOM: Instituto Nicaragüense de Fomento Municipal

INTUR: Instituto Nicaragüense de Turismo

INVUR: Instituto de la Vivienda Urbana y Rural

MARENA: Ministerio del Ambiente y los Recursos Naturales

MINSA: Ministerio de Salud

MINVAH: Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos

MTI: Ministerio de Transporte e Infraestructura

PDM: Plan de Desarrollo Municipal

PIM: Programa de Inversión Municipal

POA: Plan Operativo Anual

SNAH: Sistema Nacional de Asentamientos Humanos

SE-SINAPRED: Secretaría Ejecutiva del Sistema Nacional para la Prevención, Mitigación y

UNI: Universidad Nacional de Ingeniería

Municipio de Granada iii

Utilizando la misma metodología del Plan de Ordenamiento, en la primera parte de este

El escenario actual y tendencial de desarrollo urbano está condicionado y relacionado con el

El análisis del desarrollo tendencial evidencia proyecciones de crecimiento notable para la

Las zonas de deslizamiento identificadas en el volcán Mombacho, y las rutas de posibles

En la segunda parte (capítulos 4 y 5) se analizan las zonas propuestas y las estrategias de

Las zonas identificadas son cuantificadas y analizadas y se especifican propuestas de usos

La implementación del Plan es analizada en a, medio y largo plazo y se presentan indicadores

Se recuerda que el Plan de Zonificación ha sido elaborado en conjunto con el Plan de

En el primer documento se encuentra un análisis de escenario extendido a toda la

1.1. Visión de Desarrollo Urbano y Objetivos del Plan

En la visión de futuro de Granada como municipio, establecida con el Plan Maestro de

También en las líneas de desarrollo sectorial, la recuperación del centro histórico es

Otra prioridad que se identifica es la de complementar la característica turística de la

• Controlar y promover la calidad antisísmica de las edificaciones, respetando las

• Fomentar el crecimiento y ubicación en zonas seguras de los centros poblacionales.

• Aumentar la capacidad de respuesta ante las emergencias generadas por los

Visión de desarrollo con seguridad:

1.2. Objetivo General y Objetivo Específico

El objetivo específico del Plan de Zonificación Urbana en Función de las Amenazas

Estos objetivos se pueden reflejar en resultados a corto, mediano y largo plazo:

Resultados a corto plazo

Resultados a mediano plazo

Resultados a largo plazo

1.3. Marco Legal

En cuestión de planificación territorial y urbanismo, en Nicaragua todavía falta un marco

En esta propuesta la planificación urbana se define como un “proceso de distribución

Sin embargo, en el cuerpo jurídico vigente ya se encuentran establecidas las facultades

En particular la Ley 40 de 2 julio de 1988, publicado en La Gaceta 155 del 17 de agosto

Esta atribución faculta a los gobiernos municipales para implementar planificaciones de

Por lo tanto, el Plan de Zonificación en Función de las Amenazas, será un insumo de

2. Escenario de Desarrollo Urbano Actual y Tendencial

2.1. Patrones de Crecimiento Demográfico

Los datos disponibles para la población urbana reflejan un significativo crecimiento en

La cabecera ha crecido en este período el 29%, recibiendo un incremento de 20,634

Según las diferentes hipótesis de crecimiento, se han elaborado proyecciones que

La ciudad llegaría a reunir el 82% de la población municipal, aumentando su población

A pesar de considerar una hipótesis prudente, con tasas de crecimiento y de

2.2. Patrones y Problemáticas del Desarrollo