CASO 1 : MARTILLERO Y CORREDOR PUBLICO

Alumna: Silvia Araceli PINTO

Legajo N°: TMCI11642
Fecha: 13/08/2018

Carrera: Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario.

Materia: INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO.
Número y nombre de módulo del SAM: INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA - CATEDRA - L
- TMI017 - EDH - PR

Tutor virtual: Juan Manuel Pizarro Echenique

Entrega N°: 1

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 CASO 1 : MARTILLERO Y CORREDOR PUBLICO

1)Diseña la estructura organizacional de la Inmobiliaria Amuchastegui & Asoc. Y

plásmala en un organigrama. Según lo estudiado, y aplicado al caso concreto,
consigna las funciones que tendrá Amuchastegui & Asoc. Como administrador de la
“Comarca VI”.

1) Estructura Organizacional de la Inmobiliaria Amuchastegui & Asoc. Organigrama

Director de
Amuchastegui &
Asoc.

2 secretarias
administrativas

Corredor Martillero
Contador Arquitecto Abogado
inmobiliario Público

Funciones de la administradora del “Comarca VI” (según Art. 2067 del C.C. y C.N.)
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento
y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día.
b) Ejecutar las decisiones de la asamblea.

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c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la

estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales.
d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.
Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del
consejo de propietarios.
e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto.
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y
tributaria.
h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya
incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros
riesgos que la asamblea resuelva cubrir.
i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.
(ver art. 2064). También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de
expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del
consorcio y de las sucesivas administraciones.
j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y
rendir cuentas documentadas.
k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
I) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de
la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros
vigentes.
m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante
legal.

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2) a- A fin de corroborar que el Sr. Amuchástegui efectivamente se encuentra en

condiciones legales de ejercer la actividad de corredor público. ¿Qué documentación
le solicitarías que exhiba? ¿Qué efectos tendría si se hubiere designado a Marcelo
López?
Le solicitaría al Sr.Amuchastegui, que exhiba la credencial de su MATRÍCULA de
Corredor Público Inmobiliario (según consta Ley nacional N° 25028 y Ley provincial Nº
9445), ya que es la única que lo habilita a desarrollar esa tarea profesional de manera
legal. Considerando que para obtener la misma tuvo que cumplir con los requisitos
para la matriculación:
* Ser mayor de edad. * Poseer título universitario. * Acreditar hallarse domiciliado, por
más de un año, en el lugar donde pretende ejercer como corredor. * Constituir fianza.
Si se hubiese designado al Sr. Marcelo López (quién posee título habilitante, pero NO
cuenta con Matrícula Profesional) no se estaría cumpliendo con lo previsto en el
Artículo 7° de Ley 2340 Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (punto 1).
Teniendo en cuenta que No pueden inscribirse en la matrícula:
1. Quienes no pueden ejercer el comercio.
2. Los condenados judicialmente por delitos contra la propiedad o la fe pública, hasta
el cumplimiento de su condena.
3. Los inhabilitados judicialmente por las causales previstas en el artículo 152 bis del
Código Civil.
4. Los sancionados con la cancelación de la matrícula de corredor mientras no sea
objeto de rehabilitación.
5. Los fallidos y concursados hasta el finiquito de los procesos falimentario o concursal.
En conclusión, el Sr. López no puede ejercer la profesión de corredor, ni tampoco la de
administrador (por estar inhabilitado para ejercer el comercio) tornando nulos los
efectos de sus actos.
b- ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto Donda? Fundamenta.
Si, el Arquitecto Donda podría desempeñarse como administrador, ya que la tarea de
“administrar” no está integrada como facultad del Martillero y Corredor dentro de la
Ley 20.266/73 Pudiendo ser administrador del consorcio “Comarca VI” cualquier
persona física o jurídica, propietario o tercero.

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3) a- Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento.

Conforme lo que surge del texto, ¿estamos en presencia de mandato o corretaje?
Fundamenta.
En esta operación inmobiliaria estamos en presencia de un contrato de corretaje. Este
es una especie de contrato comercial por medio del cual una persona denominada
corredor, el cual debe tener conocimiento en el mercado, es intermediario para poner
en contacto a dos o más personas, con el objetivo de que celebren un negocio
comercial, sin estar vinculado con las partes, pues su papel fundamental es ser un
simple intermediario para facilitar el acercamiento de las partes. El CCC destaca que en
el corretaje no existe relación de dependencia laboral ni representación entre las
partes (Ley 26.994 Art. 1345 del CCyCN).

b- Manifiesta cuales son las obligaciones de cada una de las partes.

Según Art. 1347 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina; son obligaciones
del corredor:
a) asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que
media y de su capacidad legal para contratar;
b) proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de
mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes;
c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que
de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio;
d) mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que
interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública
competente;
e) asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos
conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere;
f) guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras
subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado.
Son obligaciones del comitente, Sr. Raúl Pozo:
a) Remunerar al corredor por sus servicios prestados (comisión inmobiliaria).
b) Sufragar todos los gastos que haya incurrido el corredor en las actividades
promocionales y materiales, salvo que se haya pactado lo contrario.

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c) Comunicar de manera oportuna al corredor o a la otra parte del negocio jurídico, el

no estar interesado en negociar.
d) A suministrar al corredor toda la información que sea relevante e importante para el
desarrollo y ejecución de este contrato.
e) A suministrar las muestras e informes técnicos que razonablemente se requieran
para el cumplimiento del encargo.

c- Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestión, en las cuales se extinga
este contrato de corretaje.
* Por el cumplimiento de Amuchastegui & Asoc. O sea, la efectiva venta de la unidad
funcional que pertenecía al Sr. Pozo
* Si se produce una imposibilidad sobrevenida, de realizar el encargo por parte de la
Inmobiliaria Amuchastegui & Asoc..
* En caso de revocación, pudiendo el Sr. Pozo revocar el encargo, pero quedará
siempre obligado a las resultas de las gestiones practicadas antes de haberle hecho
saber la revocación.
* Si se produce la muerte o la inhabilitación de alguna de las partes.

d- Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, ¿qué diligencias previas

observarás antes de la concreción de la venta?
Antes de llevar adelante una operación inmobiliaria, se observarán diligencias previas a
la venta, ya que la inmobiliaria debe informar y conocer en qué situación jurídica se
encuentran las partes intervinientes, también la situación jurídica, catastral e
impositiva en que se encuentra el inmueble ofrecido. La inmobiliaria deberá:
* Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los
que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.
*Averiguar sobre la situación jurídica del inmueble: identificación registral (realizando
averiguaciones pertinentes, mediante la solicitud de informes en el Registro de la
Propiedad de Inmuebles), condición catastral (corroborar la realidad in situ que
representa la extensión de dominio o nomenclatura, solicitando una PLANCHETA
CATASTRAL donde figura el lote dentro de la manzana y los colindantes).
* Conocer situación impositiva y/o deudas de servicios del inmueble.

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Además de las consideraciones generales. requeridas al propietario-comitente

pertinentes a inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, para brindar
garantías en el tráfico jurídico; ya que una de las obligaciones que establece el Código
Unificado es exponer el negocio con claridad y exactitud, en resguardo de los intereses
del consumidor. Considerar solicitar:
* Certificados de libre deuda de expensas comunes (expedido por administrador del
consorcio).
* Certificación de existencia, o no, de obligaciones devengadas por expensas,
existencia de juicios y demandas contra el consorcio.
*Certificación de la existencia de créditos a cobrar por el consorcio.
*Certificación de la existencia de un fondo de reserva (con el proporcional que
corresponde al titular de la unidad funcional).
* Comunicación al administrador del consorcio, de la transferencia de la unidad
funcional.
* Acreditar titularidad con Escritura, añadir el reglamento de P H y el reglamento
interno del edificio.
*Adjuntar un plano del edificio al legajo.

4) A los fines de la tasación del departamento del Sr. Raúl Pozo:

a- ¿Qué factores de influencia tendrás en cuenta?
A los fines de tasar el departamento del Sr. Raúl Pozo, se deberán considerar tres
aspectos: jurídico, económico y técnico.
Aspecto jurídico: considerar la situación del propietario con respecto a la cosa en sí
misma, corroborando las distintas situaciones que pueden presentarse, como por ej. si
el Sr. Pozo actúa en calidad de propietario o de poseedor careciendo de “título
perfecto”; o si es un sucesor del acervo hereditario, controlar que haya realizado la
Declaratoria de Herederos ante el Juez competente. Y en cuanto al inmueble observar
si el mismo cumplimenta las exigencias legales que lo regulan en su existencia
(considerar especificaciones edilicias, en cuanto a la zona en que se encuentra;
también controlar si la construcción posee los planos, visados exigidos por las
ordenanzas municipales). También debe observarse el parcelario para informarnos
sobre la superficie y ubicación exactas del inmueble dentro de una manzana
determinada y realizar un examen exhaustivo al momento de la tasación

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Aspecto económico: estudiar las condiciones del mercado, en las que se encuentra la
comercialización del bien, la economía del lugar. Por otro es muy importante el valor
de la moneda y las variaciones en el nivel adquisitivo de la misma.
Aspecto técnico: que dará un orden metodológico a toda la información que será
recabada por el tasador para lograr de esta manera un valor determinado.

b- ¿Qué método de valoración utilizarías en el caso concreto? Fundamenta.

En este caso, utilizaría el “Método de comparación de valores venales”, ya que
simplifica el proceso de tasación, por ser más simple y logra obtener un valor venal de
las unidades funcionales en propiedad horizontal, debido a que no requiere
información del terreno, prescindiendo del cálculo de las mejoras o construcciones y
nos permite obtener el valor mercado en forma directa por comparación, con los
valores de otras unidades venales. Teniendo presente que la selección de
antecedentes debe ser bien seleccionados y comparables con el bien a tasar. El
proceso de homogeneización permite extraer de él un valor unitario que se utilizará
para la determinación del valor unitario del mismo.

5) Con respecto a la idea de construcción de un edificio inteligente:

a- Implementa la acción metodológica para el proyecto de inversión inmobiliaria que
pretende realizar Amuchastegui y Asoc.
Todo proyecto de inversión debe formularse de tal forma que se alcancen los objetivos
y metas previstos mediante la optimización de los recursos. Se requiere que los
proyectos sean viables desde los siguientes puntos de vista:
*Técnicamente factibles, con una rentabilidad financiera y económica atractiva.
*Convenientes y oportunos políticamente.
*Compatibles con los planes y programas de la organización.
Metodología de los proyectos de inversión para el “COMARCA VI”
Análisis del mercado: es el conjunto de técnicas que se utilizarán para obtener
información sobre el ambiente en que se desarrollará la inversión inmobiliaria,
(construcción del edificio inteligente). Consiste en determinar el área en que confluyen
las fuerzas de la oferta y demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios
a recursos materiales. Se determinará, el mercado potencial de dicho producto, el
poder adquisitivo del sector, los gustos y tendencias, la economía en general, la macro

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economía, las políticas públicas crediticias, las políticas públicas de incentivos a

sectores interesados y los vaivenes internos del lugar donde se planea construir.
Análisis técnico: Consiste en identificar y especificar un proceso de producción óptimo
que permita la mejor utilización y control de los recursos destinados al funcionamiento
del proyecto. El estudio técnico del proyecto debe llegar a determinar la función de
producción óptima para la utilización eficiente y eficaz de los recursos. Aquí se
determinará la posibilidad técnica de desarrollo del proyecto de inversión que se
pretende; se analizará determinando el tamaño óptimo la localización óptima, los
equipos, las instalaciones y la organización que requiere para realizar el proyecto. El
análisis técnico comprende todo aquello que tiene relación con el funcionamiento y la
operatividad del proyecto.
Análisis organizacional y administrativo: Considera a los participantes necesarios del
proyecto, los profesionales son participes necesarios porque es indispensable el
asesoramiento en diversas aéreas contable, jurídica, inmobiliaria para comercialización
además de la parte arquitectónica para llevar a cabo el proyecto.
Análisis financiero: Consiste en determinar la factibilidad financiera del proyecto
mediante el análisis de la inversión y de los costos, así como de los gastos de operación
y mantenimiento. Aquí se determinará cada uno de los gastos de las etapas de la
construcción, así como los posibles¨recuperos¨ por las preventas: también se
establecerán fondos de reserva para asegurar la construcción y desarrollo íntegro del
proyecto ante la emergencia de posibles siniestros o riesgos en la economía del país. El
análisis de factibilidad financiera se realiza teniendo en cuenta la totalidad de entradas
y salidas de fondos. Este análisis comprende la inversión fija, la inversión diferida y el
capital de trabajo, todos ellos indispensables para la ejecución y puesta en marcha del
proyecto; más aquellas inversiones que se realizarán durante la vida útil del proyecto,
sin que se olvide tener en cuenta también los costos y gastos de operación y
mantenimiento.
Análisis legal, social, político y ambiental: Este estudio requiere información que se
obtiene de planes y programas de desarrollo, de instituciones, de leyes y reglamentos
vigentes; otra información cualitativa es el conocimiento y detección de intereses
creados, la atmósfera política y social existente, quienes son los líderes de la
comunidad y las organizaciones en el área, la idiosincrasia y las costumbres.
Análisis Legal: Controlar que el proyecto cumpla con las disposiciones legales
establecidas. Observar el cumplimiento de las normas técnicas constructivas y de
ocupación del suelo, como así también las jurídicas las que son de identificación del
bien (en este caso PH), en base a las factibilidades permitidas jurídicamente para
alcanzar las aprobaciones y habilitaciones de uso pertinente del producto inmobiliario,

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lo que también debe ser considerado desde el examen y cálculo técnico en los
presupuestos de inversión y gastos.
Análisis Social: Procurar la satisfacción de las demandas de las aspiraciones de la
población; por lo tanto, se requiere de información acerca de la tendencia demográfica
del área y las principales causas de dichas demandas. Análisis Político. Esto significa
mejorar la calidad, incrementar la eficiencia y proporcionar con mayor oportunidad los
bienes o servicios.
Análisis del Ambiente: Consiste en analizar el impacto que tendrá la construcción del
edifico inteligente. La evaluación del proyecto en el ambiente debe analizar el impacto
ecológico y socio económico del área afectada por las distintas obras y actividades
promovidas por él. Este análisis servirá para proponer simultáneamente otros
proyectos complementarios y medidas que fortalezcan los impactos benéficos y
mitiguen los adversos. Ejemplo de ello son la vialidad, electrificación, agua potable y
control de residuos. Con respecto al edificio, se deben establecer las características de
seguridad y las medidas de prevención que permitirán predecir eventos catastróficos e
impactos negativos del proyecto en el ambiente.

b- Realiza la trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria aplicada al caso concreto.

Con respecto a un proyecto inmobiliario hay una Trilogía de etapas: Introductoria, de
Desarrollo, Conclusión.
En la Etapa introductoria donde se hace el planteo del proyecto inmobiliario, que tipo
de proyecto va a ser (en este caso un edificio PH), Cuales van a ser las fuentes de
financiamiento, mercado, factibilidad, forma de comercializarlo Etapas de la obra,
materiales, proveedores, mano de obra, costos, montos económicos de cada etapa de
la obra. Etapa de Desarrollo: Puesta en marcha del producto, inversiones y gastos en
cada etapa del proyecto. Ventas o pre ventas antes de tenerlo terminado Conclusión:
Producto terminados si cumple las expectativas como así también los ingresos
estimados. –
1) Introducción: los integrantes del bróker, cada uno en su rol y llevando a cabo sus
funciones; comenzaron a realizar los estudios previos, como estudio de suelo FOT/FOS,
para analizar que el proyecto se adecúe al código de edificación del lugar, estudio del
mercado inmobiliario con el que constataron que existían óptimas condiciones tanto
políticas como económicas para la puesta en marcha del proyecto “Comarca VI”.
También se analizó utilizar las bondades de formar un fideicomiso inmobiliario
(herramienta jurídica en auge en este tipo de proyectos). Se estipularon los plazos
adecuados para las distintas etapas, se contabilizaron los gastos presupuestados y los

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ingresos que se recaudarán a lo largo de toda la ejecución del proyecto. Se determinó

ofrecer a los actuales propietarios un pago en efectivo y la entrega de uno de los
departamentos de nuevo edificio inteligente. Se designó el lugar de la Administración
del proyecto, que será la inmobiliaria, con una oficina destinada para la misma. Se
estableció que el edificio inteligente contará con diez pisos, los cinco primeros
destinados a oficina comerciales y los otros cinco destinados a viviendas familiares.
Podemos decir concretamente que, con todas las tareas llevadas a cabo, el bróker está
en condiciones de continuar con la puesta en marcha del proyecto.
2) Desarrollo: Aquí comenzamos con la ejecución del proyecto, siguiendo los
lineamientos, anteriormente estipulados. La tarea del brócker será la de controlar y
monitorear el desarrollo de las etapas ya definidas, con el fin que se cumplan los
plazos, se cobren los ingresos y se eroguen los gastos de acuerdo a lo presupuestado.
Para el caso de detectar desvíos o inconsistencias, de acuerdo a lo estipulado, se
llevarán adelante estrategias de recupero, para continuar y alcanzar los objetivos
planteados. Se gestionarán préstamos bancarios, si no se cumplen a la brevedad, las
expectativas de ingresos provenientes de pre ventas de las unidades funcionales.
También se evaluará esta alternativa, para el caso de que alguno de los propietarios
actuales, no acepte como parte de pago, la entrega de una unidad funcional.
3) Conclusión: concluido el proyecto de inversión, se analizarán los resultados,
conociendo las cifras económicas y de esta manera poder conocer si tuvo éxito, si fue
redituable y en qué medida. También conocer el nivel de satisfacción de los beneficios
alcanzados. Se observarán las decisiones que cambiarían o mejorarían en adelante,
retroalimentándose de conocimientos ya experimentados y nutriéndose de saberes
tan amplios como los que implica un gran proyecto de este tipo. -

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