Código Civil y Comercial

Impacto de la reforma
en los
Derechos Reales

Por la Dra. Liliana

Abreut de Begher
 Código Civil y Comercial
sancionado por ley 26.994

Constitucionalización del derecho

privado
Regulación de derechos
personalísimos.
Regulación de derechos individuales y
colectivos.
Modificación sobre los derechos reales
 Código Civil y Comercial

- Modificación de los derechos reales

existentes

-Creación de nuevos derechos reales

-Impacto a nivel registral y catastral

 Código Civil y Comercial
Objeto de los derechos reales

Las cosas y los bienes determinados por ley

(art.1883)

Inmuebles
Determinación registral por folio real
Determinacion catastral por parcelas
 Derechos reales
Conf. CC: Conf. CCC art.1887
-Dominio -Domimo
-Condominio -Condominio
-Prop.Horizontal(ley 13.512) -Propiedad horizontal
-Usufructo, -Conjuntos inmobiliarios
-Uso -Tiempo compartido
-Habitación -Cementerios privados.
-Servidumbres -Superficie
-Hipoteca, prenda y anticresis. -Usufructo
-Superficie forestal (ley -Uso
25.509) -Habitación
-STTC (ley 26.356) -Servidumbres
-Prop.Com.Indígena (art.75 -Hipoteca, prenda y anticresis
inc.17 CN).
-Prop.Com.Indígena (art.75
inc.17CN;art.18 CCC).
PROPIEDAD HORIZONTAL

• Regulación actual ley 13.512

Regulación enCódigo Civil y

Comercial arts.2037/72
 Propiedad horizontal
(art.2037 CCC).

Partes comunes Partes propias

(art.2040/1 CCC): (art.2039):
parte indivisa del -Independencia funcional.
terreno y demás cosas
-Salida directa a la vía
y partes comunes
(ej:unidades pública o por un pasaje
complementarias, SUM, común
espacios guardacoches;
etc.)
 CCC distingue entre:

cosas necesariamente comunes

y
cosas comunes no indispensables
 Propiedad horizontal

El consorcio es una persona jurídica (art.33 CC).

El conjunto de propietarios de las unidades

funcionales constituye la persona jurídica
CONSORCIO (art.2044CCC).
 Propiedad horizontal

ASAMBLEA
Órgano de administración
Convocatoria y quorum art.2059
Mayoría art.2060
 Consejo de propietarios
Novedad del CCC, art.2064

No reemplaza al Administrador
 Administrador

• Representante legal del Consorcio

(art.2065 CCC).

• Designación y remoción (art.2066)

• Derechos y obligaciones(art.2067 CCC).

• Situación de los subconsorcios (art.2068

CCC)
 Subconsorcios
art.2068 CCC
Son sectores con independencia
económica, funcional o
administrativa, que no gravita
sobre el edificio en general
Cada sector: subasambleas y
subadministrador
Frente a terceros, responde el
Consorcio
 Conjuntos inmobiliarios

Antes del CCC, ausencia de legislación

nacional
Es un derecho real sobre cosa propia
Es un derecho perpetuo
Es una propiedad horizontal
especial,art.2073, 2075 y 2080 CCC
Tiene pluralidad de titulares
Pluralidad de inmuebles
Pluralidad de servicios
 Conjuntos inmobiliarios

• MARCO LEGAL (conf.art.2075):

-Código Civil y Comercial

-Las normas administrativas locales.
 Conjuntos inmobiliarios
Art. 2073 CCC comprende:
-clubes de campo o countries
-barrios privados o cerrados
-parques industriales, empresariales y
naúticos
-emprendimientos urbanísticos con destino
vivienda, laboral, comercial o empresarial.
 Conjuntos inmobiliarios
Características conf.art.2074 CCC

Cerramiento perimetral
Partes privativas y comunes
Reglamento
Organos de funcionamiento
Limitaciones y restricciones
Régimen disciplinario
Expensas comunes
 Conjuntos inmobiliarios
• Sus titulares pueden constituir
HIPOTECA (art.2206 CCC).

• No pueden constituir anticresis

(art.2213 CCC).

• Pueden constituir servidumbres en los

términos del art. 2084 y 2168 CCC
 Tiempo compartido
Antecedente directo a nivel nacional

ley 26.356, Sistema turístico de tiempo

compartido

destino turístico
exclusivamente
 Tiempo compartido
Es un derecho real autónomo
(art.2087CCC).
Sigue vigente ley 26.356, salvo
Cap. III, IV, V y IX derogados.
Ley 26.356 es complementaria
CCC. conf.art.5 ley 26.994
Debe cumplir con las normas de
policía locales (art.2102 CCC).
 Cementerios Privados
art.2103 y sgtes CCC
Ausencia de legislación nacional anterior al
CCC.
Es un derecho real sobre cosa propia
Perpetuo
Es un derecho real autónomo.
Debe existir escritura de afectación como
cementerio privado
Los titulares de las parcelas tienen derecho
de sepultura.
 Superficie
Antecedente ley 25.509
Otorga la facultad de plantar, forestar o
construir
Puede ejercerse sobre lo plantado, forestado
o construido
Puede ser sobre la rasante, vuelo o
subsuelo.
Plazo máximo de duración
-Para construcciones: 70 años
- Para plantaciones: 50 años.
 Superficie
y
Propiedad horizontal
Legitimados para constituir superficie: Titular
de dominio, condominio y propiedad
horizontal (art.2118 CCC).
Propiedad Horizontal: por unanimidad se
puede constituir el derecho real de superficie
sobre vuelo, subsuelo o construido
(conf.art.2116 y 2052 CCC).
Propiedad comunitaria indígena
Art.18 CCC reconoce la posesión y
prop.comunitaria indígena en los términos
del art.75 inc.17 CN
Art.9, 1a.parte ley 26.994 remite a una ley
especial.
Plexo normativo aplicable:
- Ley 23.302
- CN, art.75 inc.17
 Antecedentes directos de la
Reforma Constitucional de 1994
en materia indígena.
• Convenio n° 169 de la OIT ratificado por la
República Argentina mediante la ley 24.071.
• Las Provincias argentinas adaptaron su legislación
a la ley Nacional 23.302 que contiene el
reconocimiento de los derechos de los pueblos
indígenas.
• Se reconoce la existencia de instituciones
aborígenes previas al nacimiento del Estado
Nacional.
• Pasaje del modelo monocultural al pluricultural.
 Constitución Nacional
art. 75 inc. 17
Los derechos de los pueblos indígenas:
-Garantizar el respeto a su identidad y el
derecho a una educación bilingüe e
intercultural
-Reconocer la personería jurídica de sus
comunidades y la posesión y propiedad
comunitarias de las tierras que
tradicionalmente ocupan
-Regular la entrega de otras aptas y
suficientes para el desarrollo humano
-Asegurar su participación en la gestión
referida a los recursos naturales y a los
demás intereses que los afectan.
Es un derecho constitucional
que tiene operatividad

El art.75 inc.17 no
es un derecho
programático.

Es un derecho
plenamente
operativo.
 Corte Interamericana de
Derechos Humanos.
Caso: “Comunidad Magayna (sumo)
Awas Tigni c/ Nicaragua”
Sentencia del 31/8/2001, Serie C ,n°79

Causa del conflicto: aprovechamiento forestal de

tierras de la comunidad aborígen.
Corte: dice que la posesión ancestral es suficiente
para obtener el reconocimieto oficial de la
propiedad y posterior registro.
 Corte Interamericana de
Derechos Humanos.
Caso: “Comunidad indígena Yakye Axa Vs. Paraguay”
sentencia de 17/6/ 2005
Corte I.D.H., Serie C No. 125 (2005)
Causa del conflicto:. El Estado no había garantizado el
derecho de propiedad ancestral de la Comunidad
Corte: Reconoció la personería jurídica de las
comunidades indígenas, y su derecho a la propiedad
especial colectiva.
Hace operativo un derecho preexistente. Dispone la
demarcación, titulación y registración de las tierras.
 Fallos que reconocen la
operatividad del derecho
contenido art.75 inc.17
• Caso: “CO.DE.CI. Pcia de Rio
Negro;s/amparo”
• Caso: “Sede c/Vila;s/desalojo”
• Caso: “Comunidad Mapuche
Huayquillán C/Brescia;pres.adq.”
• Caso: “Comunidad aborigen Quera y
Aguas Calientes.Pueblo Cochinoca
c/Jujuy;s/pres. adquisitiva”
 Derechos reales
• Relación directa e inmediata
SUJETO: la PERSONA

OBJETO: la COSA
 Propiedad indígena
۞Es un derecho real de raigambre
constitucional

art.75 inc.17 CN.

۞ En el Anteproyecto se lo consagra
expresamente como derecho real:
Art.1887 y 2028
 Elemento real u objetivo.
(art.2028 Ant).

Objeto del derecho real

los inmuebles rurales.

 La adquisición o
constitución
de la Propiedad Indígena

Es siempre originaria,
nunca es derivada
 La Propiedad Comunitaria
Indígena
(art.75 inc.17 CN y ley 23.302)

Es un derecho real que se ejerce por la

posesión
No es un derecho transmisible
No es enajenable
No es susceptible de gravámenes o
embargos
No es propiedad individual, ni condominio
 Derechos reales de disfrute
●Usufructo: transmisible por acto entre
vivos. No mortis causae (art.398, 1906 2140
CCC).
●Uso: transmisible por acto entre vivos.No
mortis causae
●Habitación: Intransmisible.
art.2160CCC
●Servidumbres: Transmisibles junto al
inmueble, excepto la personal por causa de
muerte (art.2172CCC).
 Derechos reales de garantia
●Hipoteca: Reconoce hipoteca de
máxima. Aplica principio convalidación
(art.1885 y 2190 CCC)
●Prenda:-se elimina prenda tácita.
-se regula prenda de cosas y de
créditos instrumentados (art.2232CCC).
●Anticresis:-recae sobre cosas
registrables (art.2212 CCC).
-plazo máximo 10 años
inmuebles y 5 muebles registrables
(art.2214 CCC)
 Protección de la vivienda
-Afectación (ex bien de familia). Art.244 CCC
-Legitimados (art.245)
-Beneficiarios (art. 246)
-Subrogación real (art.248)

-Matrimonio: actos que requieren asentimiento

para disponer de la vivienda familiar (art.456).

-Uniones convivenciales:
-Protección de la vivienda familiar (art.522
CCC).
-Atribución de la vivienda:
por cese de convivencia(art.526CCC)
por muerte de un conviviente (art. 527 CCC)
 Acciones posesorias
• Defensa extrajudicial (art.2240 CCC)

• Acción de despojo (art.2241 CCC).

• Acción de mantener la tenencia o posesión

(frente turbación) (art. 2242).

• Mantienen vigencia los interdictos procesales.

 Acciones reales
• Reinvindicatoria (art.2252 CCC)

• Confesoria (art.2264 CCC)

• Negatoria (art.2262 CCC)

• De deslinde (Art.2266 CCC).

Fin de la presentación

Dra. Liliana Abreut de Begher