Curso de Actualización en Contratos Locativos en la Ley 27.

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Módulo 1

Curso de Actualizacion en Contratos

Locativos en la Ley 27.551

INTRODUCCION

Antecedentes Históricos y Legislativos en la Materia. ________________________________2

Contratos locativos a la luz de la Ley Nacional Nro. 27.551 ____________________________6
El orden público cómo principio rector en la materia. ________________________________11
Decretos de Emergencia en contexto de pandemia. _________________________________12
La Intervención del Corredor en los Contratos de locación ____________________________14
La Conclusión: ¿La nueva ley de alquileres, ha solucionado la vida de los inquilinos? ______15

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Antecedentes históricos y Legislativos en la Materia.

Nuevamente, somos testigos de una reforma en materia de locaciones. Esta vez, como en
anteriores oportunidades, reiteramos antiguas experiencias, tal como la leyenda de Sifiso1. De
todos modos, es muy importante encontrar respuesta a este fenómeno, que se prolonga en el
tiempo y durante un siglo. Si realizamos un breve análisis de los acontecimientos históricos,
entraremos en razón del porqué de esta afirmación. Desde fines del siglo XIX y en plena vigencia
del Código Velezano, se advertían grandes problemas relacionados en materia de vivienda, y
especialmente agravados con la llegada de los inmigrantes a nuestra Nación. Principiando la
segunda década del siglo XX surgen las primeras modificaciones al mencionado cuerpo
normativo. La ley Nacional Nro.11.156 (año 1921) 2 es un fiel ejemplo donde es el estado, quien
debe intervenir para regular relaciones particulares; esta ley, como así también la siguiente (Ley
11.157) surgen como consecuencia directa de una marcada crisis habitacional3 en la ciudad de
Buenos Aires principalmente. La amalgama de cuestiones vinculadas con lo social, político y
económico fueron caldo de cultivo, para que el Estado, en pleno uso de sus facultades y
atribuciones, legislara en la materia. Por lo expuesto y en honor a la síntesis se evidencian en la
materia de estudio distintos momentos a saber: Un primer momento, caracterizado por el
ejercicio de la “autonomía de la voluntad”4, cuya fuente respondía a los ideales liberales de la
época, cuya nota característica consistía en la ausencia del Estado en la intervención de las
relaciones llevadas adelante por los particulares. El Código Civil de Vélez Sarsfield fue una fiel

1
“Sísifo fue un personaje de la mitología griega que fundó el reino de Corinto. Era tan astuto que había conseguido
engañar a los dioses. Ambicionaba el dinero y para conseguirlo recurría a cualquier forma de engaño. La leyenda
cuenta que Sísifo fue testigo del secuestro de Egina, una ninfa, por parte del dios Zeus. Decide guardar silencio frente
al hecho, pero cuando Zeus se entera y, con la presencia de Hades, la condena fue mucho peor que la muerte.
Estando allí, Zeus y Hades, que para nada estaban contentos con las tretas de Sísifo, deciden imponer un castigo
ejemplar. Dicho castigo, consistía en subir una pesada piedra por la ladera de una montaña empinada. Y cuando
estuviera a punto de llegar a la cima, la gran roca caería hacia el valle, para que él nuevamente volviera a subirla.
Esto tendría que repetirse sucesivamente durante toda la eternidad”.
2
Locaciones urbanas Fecha de sanción 15-09-1921Publicada en el Boletín Nacional del 29-Sep-1921Resumen:
Modificase los artículos 1504, 1507, 1509, 1583, 1604 Y 1610 del Código Civil.
3
Según la Secretaría de Vivienda de la Nación, el déficit habitacional del país alcanza a 3,5 millones de familias,
aproximadamente un tercio de la población argentina. ... De estos 3,5 millones, el 40% (1,3 millones) necesitan una
nueva vivienda. Además, un tercio de esas familias son pobres y están desempleadas.
4
Este principio configura el acto creador de la relación jurídica, siendo para ello necesario que se realice en plena
libertad, sin injerencia de un tercero La voluntad así expresada es la que finalmente busca obligarse frente a otro
sujeto y generar, en esta forma, los elementos del contrato.
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expresión de ello. Un segundo e histórico hito5, donde el Estado “legisla”6 regulando relaciones
jurídicas respecto a los alquileres. Ese es el primer antecedente a la sanción de Ley Nro.11.156,
que tutelaba algunos aspectos habidos en las relaciones entre propietarios e inquilinos: plazos
mínimos de locación, plazos para solicitar el lanzamiento o desalojo, impedimento de inserción
de cláusulas que excluyan menores en la relación locativa, son algunos de los ejemplos a aplicar
a partir de la sanción de esta ley , como así también de la Ley 11.157 7.La profunda crisis
económica de los años 30, surgida en Estados Unidos8 conocida como “crack financiero”, tuvo un
impacto negativo en nuestro país, especialmente con motivo de haberse reducido las
exportaciones .

En Argentina comienza a producirse un fenómeno de migración masiva desde el campo a

las grandes urbes, generándose con este hecho un agravamiento de la crisis habitacional. En
plena presidencia del Dr. Castillo9 se dicta el Decreto Ley Nro. 1580 del año 1943 que, entre otras
medidas dispone una rebaja de alquiler en los contratos celebrados, y además faculta a los
inquilinos a permanecer en el inmueble alquilado por plazos de hasta un año y medio, luego de
vencido el contrato de origen. Se congelaban los desalojos. Desde ese momento comienza en
nuestro país una aplicación y sucesión de Decretos y Leyes de emergencia que se prolongaron en
el tiempo, por más de tres décadas. Son varias leyes las que le suceden a este Decreto, avalando

5
Describe Marcelo Borka en su nota “La emergencia locativa en el derecho. Su vinculación con los modelos
económicos, sociales y políticos” que A partir de principios del siglo XX y como consecuencia de la gran crisis
habitacional predominante, principalmente en Buenos Aires, atribuida ella a la gran afluencia de inmigrantes del
viejo continente, surgen en Buenos Aires los primeros focos de resistencia a esta crisis inmobiliaria. A modo
ilustrativo puede citarse la llamada Huelga de Inquilinos del año 1907, donde algunos de sus postulados consistían
en mejorar las condiciones de habitabilidad de los espacios alquilados, rebaja en el precio de los alquileres y una
legislación que cobije sus intereses. Este movimiento tomó crédito por toda la ciudad de Buenos Aires, y fue
respaldado por algún sector de la política de esos tiempos. Infoius.10 de marzo 2015.
6
Véase entre comillas la expresión Legisla, dado que no dejó de ser un acto intervencionista del Estado, apoyado
por distintos sectores de la política de ese momento.
7
En septiembre de 1921, durante la presidencia de Hipólito Yrigoyen (1916-1922), y a raíz de las dificultades
económicas resultantes de la Primera Guerra Mundial, se publicó en el Boletín Oficial la ley 11157, que prohibió
“cobrar, durante dos años contados desde su promulgación, por la locación de casas, piezas y departamentos
destinados a habitación, comercio e industria, un precio mayor al que se pagaba por [ellos] el 1° de enero de 1920”
8
Nige Tassell BBC History Revealed El Crack del 29: cómo ocurrió la peor crisis en la historia de Wall Street hace 90
años https://www.bbc.com/mundo/noticias-5018961926 octubre 2019 “Los desempleados rurales se mudaron en
masa para encontrar trabajo. En estos tiempos todo era incertidumbre económica. El tejido mismo de la sociedad
estadounidense comenzó a deshilacharse.
9
Ramón Antonio Castillo (Ancasti, Catamarca, 20 de noviembre de 1873 - Buenos Aires, 12 de octubre de 1944) fue
un abogado, juez, docente y político argentino conservador perteneciente al Partido Demócrata Nacional. En 1938
llegó a la vicepresidencia tras el triunfo de Roberto Marcelino Ortiz. Al fallecer este en 1942, Castillo asumió como
el 23.º presidente de la Nación Argentina. Fue derrocado por el golpe de Estado militar conocido como la Revolución
del 43.
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su continuidad: A modo de ejemplo Leyes tales como las Nro.12.856; 12998;13.026; 13228.;
17.711,20.625, etcétera son una muestra cabal de ello.

Un párrafo aparte merece la sanción de la Ley Nro. 13.581 del año 1949 10 donde se
abordan temas tales como, el congelamiento de alquileres, plazos mínimos de tres años; medidas
acerca de la vivienda considerada ociosa, obligaciones del propietario de denunciar inmueble
desocupados, creación de la Cámara de Alquileres. Mucho se ha discutido sobre esta ley de
emergencia que amparaba al locatario, afirmándose que la propiedad debe ser utilizada con un
estricto fin social. Cierto es que estas leyes de emergencia, se prolongaron durante un largo
período –más de tres décadas, hasta que, en el año 1976, se sanciona la Ley Nro. 21.342 de
Normalización de locaciones urbanas. Régimen que reemplaza al instituido por la Ley 20.625 y
sus prórrogas.

Su entrada en vigencia tiene como base “normalizar las relaciones entre los particulares”
y evitar de algún modo la injerencia e intervención del Estado en esta problemática. Es así que el
artículo 6 de esta Ley11, que aun continua vigente expresa: “Garantía del Estado. - El Estado
garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en
las locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1 de enero de 1974. Las condiciones pactadas
entre locadores y locatarios no serán alteradas por el Poder Público ni éste aplicará medidas en
relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las
partes.” Como podemos apreciar, luce claramente del espíritu de la norma, que se otorga
primacía a la libre convención entre las partes. Nuevamente destacamos que la norma se
encuentra vigente.

Entrada la democracia en nuestro país, y hasta la sanción de la Ley Nacional Nro. 26.994
(Código Civil y Comercial de la Nación), estuvo vigente la Ley 23.091 por más de tres décadas,

10
Ponce de Fustinelli Marcia. Influencia del derecho público en el derecho de la contratación. En alusión a la Ley
13.581 expresa que “El desarrollo del "dirigismo contractual" enuncia Josserand, constituye uno de los fenómenos
mayores del derecho contemporáneo. Motivado por causas políticas y económicas profundas: primada de lo social
sobre lo individual, acumulación de capitales y concentración de empresas, desigualdad de poner entre los
contratantes, necesidad de proteger a los individuos contra la tiranía de las agrupaciones, determina: que el aspecto
social del contrato se desarrolle a expensas del aspecto individual; que el intervencionismo de los poderes públicos
haga perder terreno a las libertades de los particulares; y en última instancia, que el contrato esté dirigido tanto en
su nacimiento, elaboración, curso de existencia, como en su ejecución.”

11
El Código Civil y Comercial, ha derogado la ley 21.342 de Locaciones Urbanas con excepción de su artículo 6°, el
cual se refiere a la libertad de contratación y ejercicio regular de los derechos de los contratantes.
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cuyo artículo uno establece que “los contratos de locaciones urbanas, como así también sus
modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado
por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en
esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de
plaza”12. Se establecen entre otras cuestiones principales, plazos mínimos en los contratos
locativos con destino a vivienda de dos años y para otros destinos de tres años. Introduce en
materia de precios el sistema de ajustes del valor de los alquileres, en los que deberán utilizarse
exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la
Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-
mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado. Se
estatuye en su Capítulo III un régimen de la promoción de locaciones destinadas a vivienda.

En los comienzos de la década del noventa, se sanciona la Ley Nacional Nro. 23.298 y sus
modificatorias, conocida como Ley de Convertibilidad, aprobada el 27 de marzo de 1991, cuando
la moneda de curso legal era aún el Austral. El Artículo 1 declaraba que el Austral sería convertible
al Dólar y fijaba el tipo de cambio con el Dólar a razón de 10.000 Australes por Dólar
Estadounidense, desde el 1° de abril de ese año. Entre otras medidas establece la prohibición
de indexar dispuesta en los artículos 7 y 10, con lo cual las estipulaciones establecidas en los
contratos de alquiler respecto a las cláusulas de precios, no podían ser alteradas ni modificadas,
aun en procesos inflacionarios, como el cual estamos viviendo desde hace un largo tiempo.

La Ley Nro.26.994 (Código Civil y Comercial de la Nación) fue publicada en suplemento de

Boletín Oficial y se encuentra vigente desde el 1° de agosto de 2015, texto según Ley n° 27.077
B.O. 19/12/2014. Deroga leyes en materia locativa tales como la Ley 21.342 con excepción del
art. 6; como así también a la Ley Nro. 23.091 con una vigencia de más de tres décadas.

Con fecha 1 de julio del año 2020, y con apenas cinco años de vigencia del Código Civil y
Comercial de la Nación, es sancionada la Ley Nro. 27.551, que introduce importantes cambios,
no solo en el Contrato de Locación, sino además en una multiplicidad de normas que integran
dicho ordenamiento. Ferreyra Romea señala que “se presenta como una plataforma normativa
que pretende mejorar el acceso a la vivienda por parte de la población. El vehículo elegido para

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Ley Nro. 23091 Honorable Congreso de la Nación Argentina 20-sep-1984 locaciones urbanas publicada en el
boletín oficial del 16-oct-1984
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cumplir ese objetivo ha sido una ley que limita fuertemente la autonomía privada, a través de la
regulación de numerosos elementos esenciales del contrato de locación. Esto puede generar un
desencuentro entre la oferta y la demanda de los alquileres inmobiliarios, que tiene entidad para
afectar los objetivos perseguidos al dictar la norma”13. Es menester destacar que, con
posterioridad a esta mentada, publicitada y auspiciada reforma, surge con motivo de la pandemia
que azota a todos los Estados, y con justificación en la Emergencia Pública, una sucesión de D.N.U.
El primero de ellos, Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 320/20, a partir del 29 de marzo de
2020; que como eje principal aborda suspensión de plazos en los alquileres, suspensión de
desalojos, prorrogas de los contratos y congelamientos de precios. Este último, es prorrogado
por el Decreto de Necesidad y Urgencia Nro.766 del mismo año y posteriori, por el Decreto de
Necesidad y Urgencia Nro.66/21. Cabe destacar, que este último no ha sido prorrogado y culminó
su vigencia el 31 de marzo de 2021.

Contratos locativos a la luz de la Ley Nacional 27.551

Como hemos señalado en el punto anterior, el Poder Ejecutivo promulgó la Ley Nacional Nro.
27.551 que introduce cambios en la regulación de alquileres, y que no solo modifica a este
contrato, sino que además importa modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación. Las
modificaciones más relevantes que analizaremos son las referidas a:

Plazo mínimo: Es aumentado el plazo mínimo en todos los contratos de locación inmobiliaria,
prescindiendo del destino locativo. Moeremans14 sostiene que “el nuevo artículo se hizo eco de
la conveniencia de unificar los plazos mínimos locativos en tres años, cualquiera fuera el destino
de la locación”. En consecuencia, el período mínimo de alquiler se aplica indistintamente a todos
los contratos de alquiler, con las excepciones ya existentes en el artículo Nro. 1.199 del Código
Civil y Comercial de la Nación, que oportunamente analizaremos.

Renovación Contractual: En los contratos de alquiler con destino habitacional, dentro de los tres
meses anteriores a la terminación, cualquiera de las partes se encuentra facultada para convocar
a la otra para acordar una renovación. La nueva ley introduce la posibilidad de acordar las
condiciones de una posible renovación con tres meses de anticipación, para que el inquilino, en

13
Ferreyra Romea, Sebastián La nueva ley de alquileres: ¿me beneficia a mí, a vos o a nadie?
Publicado en: ADLA2020-8, 181Cita Online: AR/DOC/2415/2020.Thomson Reuters
14
Moeremans Daniel Régimen de alquileres 1era Edición. Buenos Aires, Hammurabi, 2021
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caso de negativa, tenga tiempo suficiente para buscar otra vivienda. Antes de la reforma el
locador no tenía la obligación de avisar con anticipación las intenciones de renovar o finalizar el
contrato, y bajo qué pautas y condiciones. En cuanto a la poca anticipación señala Perciavalle
que “podía implicar que el inquilino tuviera menor margen de acción y se viera en la obligación
de aceptar las nuevas condiciones, ya que le quedaba poco margen de maniobra para ubicar otra
propiedad en alquiler”. 15

Resolución anticipada del contrato: Se mantiene el mismo régimen expresado en el Código Civil
y Comercial de la Nación, que permite la resolución anticipada luego de transcurridos seis meses
de contrato. Incluyendo un plazo de notificación anticipada, y añade que, para el caso de las
locaciones destinadas a vivienda, cuando la resolución se notifica con tres meses de anticipación
o más –habiendo transcurridos al menos seis meses de contrato– no corresponde el pago de
indemnización alguna.

Pagos anticipados. Esta temática merece un tratamiento especial. El artículo 1196 en su inciso
a) referido a locación con destino habitacional establece que no podrá requerirse del locatario
pagos de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. Como podemos apreciar, y como
hemos señalaremos oportunamente, la ley 27.551 es regida en todo su articulado por normas de
imperativas. Sentado ello, se infiere que existen determinadas limitaciones a las que el locador
deberá ajustarse. Una de ellas relacionada con la exigibilidad de sumas adelantadas mayores a
un mes. Esta es una vieja práctica en nuestro país, donde para formalizar un contrato de alquiler
se llegaba a solicitar al locatario sumas equivalentes a cinco períodos locativos, y donde no podía
justificarse con claridad cuál era el concepto por el cual eran solicitadas; y una vez culminado ese
contrato por diversas razones esas sumas no se restituían al locatario.

Indexación: Todos los contratos de locación inmobiliaria, estarán exceptuados de lo prohibición

de indexar dispuesta en los artículos 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad N.º 23.928 y sus
modificatorias. Sin embargo, en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso
habitacional los ajustes al canon locativo ahora deben realizarse únicamente en forma anual y
no semestral como se permitía en el pasado. Sostiene Frustragli16 que “ la decisión de autorizar

15
Perciavalle, Marcelo L. Temas de Derecho Comercial Empresarial y del Consumidor
Agosto2020. Erreius.

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Hernández Carlos A y Frustragli Sandra A. Ley 27.551 sobre locaciones. 2020. Rubinzal Culzoni.
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las cláusulas de actualización pone en entredicho el orden público de coordinación que aún
gobierna” Dichos ajustes deberán sujetarse en partes iguales al IPC (Índice de Precios al
Consumidor) y al RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). El
canon locativo para los inmuebles destinados a uso habitacional debe fijarse como valor único y
por períodos mensuales

Garantías: En alquileres destinados a uso habitacional, en el caso de requerirse una garantía, el

locatario deberá proponer al locador al menos dos alternativas, entre las que se encuentran título
de propiedad inmueble, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario a través de
constancias de ingresos, y con determinados topes. Frustragli y Hernández17 sostienen que “la
ley deja en manos de una futura reglamentación la regulación de los requisitos que debe cumplir
quien desea otorgar aval bancario, seguro de caución o garantía de fianza, o comprometerse
como fiador solidario, así como las características y condiciones de cada una de estas garantías.”
En consecuencia, estamos frente a una norma incompleta que -al menos en gran medida- no
parece operativa. A pesar de ello, estamos en presencia de un amplio abanico de posibilidades
para afianzar una obligación principal.

Cargas y contribuciones del inmueble: Al ser una norma indisponible, es eliminada la facultad de
las partes de pactar que las cargas y contribuciones que gravan al inmueble, así como las
expensas extraordinarias las soporte el locatario. La norma expresa claramente que deberá ser
el locador.

Reparaciones: En caso de negativa o silencio del locador a realizar reparaciones urgentes, el

locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas veinticuatro horas
corridas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes, el locador tiene un plazo de
diez días corridos para realizarlas. A tales efectos, deberá llevar adelante el locatario una serie de
extremos, para que sea viable tal circunstancia.

Depósito: En las locaciones habitacionales, se limita el monto del depósito de garantía a un solo
mes, equivalente su valor al primer mes de alquiler, independientemente de la cantidad de años
pactados como plazo contractual. Asimismo, se incluye la obligación del locador de devolver al
locatario el depósito actualizado conforme al valor del último mes de alquiler vigente. El locador

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Hernández Carlos A y Frustragli Sandra A. Ley 27.551 sobre locaciones. 2020. Rubinzal Culzoni.
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deberá hacerlo efectivo al momento de la restitución de la tenencia del inmueble. Se elimina la

posibilidad de instrumentación de pagarés, exigencias de valor llave o equivalentes.

Registro de contrato: Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el
locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)18, dentro del
plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga, bajo pena de las sanciones
establecidas en la Ley N.º 11.683 de Procedimiento Fiscal (multas). En el supuesto que se inicien
acciones judiciales, el magistrado interviniente debe informar a Afip la existencia del contrato
previo a la notificación de la demanda. El locatario también podrá informar ante Afip sobre la
existencia del contrato.

Domicilio electrónico: El locador y el locatario podrán constituir un domicilio electrónico en el

cual se tendrán por válidas las notificaciones que se cursen dentro del contrato de locación.

Programa Nacional de Alquiler Social: Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado
a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler
mediante una contratación formal. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda será el
organismo rector, a través de la Secretaría de Vivienda. Dentro de esta temática no es menor
resaltar el ánimo de favorecer a determinados sectores vulnerables dentro de la relación y de
apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y
demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la
locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la
reglamentación. Es importante destacar que pone de relieve a determinados sujetos de la
relación, que, por sus características específicas, los hace más vulnerables [casos de las personas
que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de
Protección Integral a las Mujeres, y por las personas adultas mayores, velando por la no
discriminación de las mismas]. Los cambios son aplicables a los nuevos contratos que se celebren
luego de la publicación de la norma en el Boletín Oficial, es decir, a partir del 1 de julio de 2020,
con lo cual, es dable advertir el recorte temporal de la norma, indicativa desde cuando comienza
su entrada en vigencia.

El orden público como principio rector en la materia

18
AFIP “Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles”.
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La ley 27551, a diferencia de otras leyes que informaron la materia, no tiene una norma expresa
que determine que la misma sea de orden público. La ley 23091, que tuvo una mayor a treinta
años, en su art. 29 establecía que sus normas eran de orden público. Ahora bien, ¿Cuándo a una
norma se la considera de orden público?: La respuesta es simple y si nos remitimos al art. 962 del
Código Civil y Comercial de la Nación encontraremos la solución: “Las normas legales relativas a
los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión,
de su contenido o de su contexto, resulte su carácter indisponible”19.Ahora bien, podemos decir
que una norma es de orden público, imperativa o indisponible, cuando no es posible apartarse a
lo que obliga o prohíbe, y es supletoria cuando lo dispuesto por la ley puede ser cambiado o
modificado según la voluntad de las personas intervinientes. En el primer caso, un ejemplo de
norma imperativa es la establecida en el art. 1209 de la Ley 27.551 donde queda establecido que
el pago de las expensas extraordinarias o las cargas que gravan la cosa alquilada son a cargo del
locador; cualquier acuerdo en contrario no tendrá validez, dado que la norma tiene tal carácter.
Lo mismo ocurre con el precio, el plazo mínimo, etc. En cambio, una norma supletoria puede ser
modificada por la voluntad de partes. Sostiene Pellejero20 “como regla prevalece lo pactado por
las partes por sobre lo establecido por el legislador, actuando así estas normas en general como
«default rules», es decir, aquellas que operan cuando las partes nada han previsto en contrario.
La norma en examen significa una apertura al principio de la autonomía de la voluntad. “En
materia de imperatividad, con relación a la Ley abordada y según su modo de expresión podemos
citar el plazo mínimo, que para cualquier destino “debe ser” de tres años.

Las leyes que rigen la materia, están informadas de lo que se denomina “orden público
de protección”21 cuya característica principal es asegurar un mínimo de tutela al sujeto protegido.
Este instituto cobra virtualidad en determinadas relaciones contractuales, donde puede
advertirse una parte más “débil”. Son ejemplo de ello, las normas referidas a las relaciones
laborales, que están orientadas mayormente a proteger al trabajador, o en los contratos de
alquiler, donde la nota característica de la presencia del orden público protectorio se encuentra
en la ampliación de los derechos a favor del locatario.

19
Código Civil y Comercial de la Nación.
20
Pellejero Rodrigo. Orden público en el contrato de locación en el Código Civil y Comercial. Ed. Microjuris.com 5
septiembre 2018
21
Tambussi Carlos Eduardo El principio de orden público y el régimen tuitivo consumidor en el derecho argentino
El Dial.
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Un ejemplo práctico: Que el locatario pacte con el locador una cláusula que lo dispense
de notificar previamente la resolución anticipada de contrato, o de pagar indemnización por tal
motivo. Distinto sería el caso que el locador impusiera una cláusula que establezca que las
indemnizaciones por resolución anticipada consistirán en el doble de lo previsto por la Ley. Como
podemos ver, este orden público protectorio es en favor del sector considerado más vulnerable
en la relación. De todos modos, puede discutirse en más de un caso quién es, la parte más débil
de la relación.

Decretos de Emergencia en contexto de pandemia

A partir del 1 de abril del año 2021 quedó sin efecto la vigencia del DNU 66/21 que prorrogaba
a los Decretos de Necesidad y Urgencia 22Números 166/20 y 320/20, los cuales fueron dictados
en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa,
previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación
de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto
por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias. El DNU -320/20- comenzó a regir el 29
de marzo de 2020 y sus prorrogas -166/20 y 66/21- perduraron en su vigencia hasta el primero
de abril de 2021, con independencia de algunos efectos que aún siguen generando consecuencias
a las relaciones habidas.

No obstante, ello, a partir del primero de julio del año 2020, contemporáneamente con
la vigencia del DNU comenzó a regir la Ley 27.551. Como conclusión, podemos afirmar que fueron
diversas las cuestiones y controversias suscitadas, y en especial por la gran cantidad de normativa
que informó al contrato de alquiler de inmuebles. Entre otras medidas, el congelamiento del
precio de los contratos locativos vigentes, postergación del pago de las deudas generadas en la
relación, prórrogas, suspensión de desalojos, fueron las reglas directrices que regularon las
relaciones entre locadores y locatarios.

22
Uno de los considerandos del Decreto 297/20: “Que la velocidad en el agravamiento de la situación epidemiológica
a escala internacional requirió, pocos días después, la adopción en nuestro país, de medidas para hacer frente a la
emergencia, dando lugar al dictado de los Decretos Nros. 260/20 y 297/20 por los cuales, respectivamente, se amplió
la emergencia pública en materia sanitaria establecida por la Ley N° 27.541 y se dispuso el “aislamiento social,
preventivo y obligatorio”, en adelante “ASPO”, durante el plazo comprendido entre el 20 y el 31 de marzo de 2020,
el que fue sucesivamente prorrogado.
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De todos modos, es importante realizar el siguiente análisis: En primer término, a la fecha

no se ha implementado medida alguna para prorrogar los efectos de la emergencia, con lo cual
se tornan exigibles en lo inmediato las deudas generadas durante la vigencia de los DNU como
así también se hacen plenamente operativos los desalojos por falta de pago o por vencimiento
de contrato. Lo mismo ocurre con las prórrogas contractuales, donde aquellos locadores que no
deseen continuar con la relación habida, están plenamente facultados para solicitar en forma
inmediata la propiedad locada al inquilino .Estas medidas se aplican directamente a viviendas de
uso habitacional principalmente; sin perjuicio que se hace extensiva a todas las relaciones
contractuales establecidas y enunciadas en el DNU 320/20 y sus prorrogas, es decir a todos los
supuestos contemplados en el art. 9 del mencionado. A modo de ejemplo son contratos
alcanzados por las medidas dispuestas en el presente decreto :los inmuebles destinados a
vivienda única urbana o rural; Las habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en
pensiones, hoteles u otros alojamientos similares ;inmuebles destinados a actividades culturales
o comunitarias ;inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas
producciones agropecuarias; los inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de
monotributo, inmuebles destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, los
inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión entre otros
supuestos.

Se discute acerca de si estas medidas fueron beneficiosas para los inqui-linos, y en algunos
aspectos puede señalarse que ha sido favorable, y en especial para aquellos inquilinos que se
encuentran en una vulnerable situación. A modo de ejemplo para quienes perdieron su trabajo,
o sufrieron merma en su actividad, o padecen alguna específica y atendible situación. Sin
perjuicio de ello, no debe perderse de vista que también fueron perjudicados muchos
propietarios, quienes disponen de inmuebles para reforzar sus ingresos mensuales y se vieron
privados de la obtención de los ingresos proyectados en esa relación.

Si bien los Decretos finalizaron en su vigencia, dejaron efectos residuales en cuanto la forma de
cómo resolver las deudas generadas durante su vigencia, para lo cual hay que hacer una
distinción entre deudas por diferencias de precio y deudas por falta de pago de alquileres, ya que
a estas últimas podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de
interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina.
De todos modos, la ley es clara en ese aspecto, y deberán ser satisfechas en plazos no menores

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a tres cuotas y no más de doce pagos. Esto se graduará de acuerdo a cada situación en particular.
Por supuesto que lo recomendable es que cualquier tipo de convenio de pago a realizar, sea
realizado por escrito. De esa forma, ambas partes dispondrán de bases claras, ciertas y precisas
en cuanto a la forma de cancelar sus obligaciones.

Intervención del Corredor en los contratos locativos.

Un tema no menor a resaltar en este módulo, es la importante modificación introducida al art.

1351 del Código Civil y Comercial de la Nación, al asignarle al Corredor, la exclusividad de
intermediar en las locaciones inmobiliarias, prescribiendo que dicha intervención “solo podrá
estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme a la
legislación local”. Como podemos apreciar, es un gran avance para el ejercicio profesional del
Corredor Público matriculado; el reconocimiento en un cuerpo normativo, que le arroga la
exclusividad en el desenvolvimiento e intermediación en torno al contrato de locación.
Constituye un verdadero logro profesional, siendo un área de incumbencia cuya explotación, ha
sido realizada durante años por otras profesiones y por particulares, cuando en realidad es el
Corredor, el único profesional idóneo y apropiado para hacerlo. Tal como lo señala el maestro
Lapa23 “Nada más eficaz que la mediación del Corredor para lograr una eficaz contratación de la
propiedad que se desea locales de aclarar que dicha función no consiste solamente en que las
partes firmen un contrato que sea regular, observando las formalidades de estilo a os efectos de
que el locador este a cubierto de cualquier riesgo que pudiere acontecer en el lapso locativo, sino
que comprende otras actividades accesorias, como la de disponer las diversas averiguaciones a
fin de conocer los antecedentes personales y solvencia de los interesados en alquilar…”Como
requisito necesario impone la norma que quien se encuentre a cargo de la intermediación, se
encuentre debidamente matriculado. Si bien resulta innecesario aclarar este punto, ya que las
Leyes Nacionales Nros. 20266, 23.252 y 25028 así lo determinaban, nunca está demás resaltarlo.
De esa forma se brinda transparencia y seguridad a todos aquellos que contraten con un
profesional que cumpla con todos los requisitos que exige la norma. No es menor resaltar que la

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Lapa Eduardo L. El martillero y la locación de inmuebles. Depalma. 1981
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norma remite a las normas provinciales y/o locales como en CABA, donde la actividad profesional
se encuentra sometida en su ejercicio a la ley 2340 y sus modificatorias.

Conclusión: ¿La nueva ley, ha solucionado la vida de los inquilinos?

Si bien es prematuro realizar un análisis sobre este tema, tanto la Ley Nacional Nro. 27.551; cómo
la vigencia de los Decretos reseñados, constituyen un paliativo a esta situación de emergencia,
relacionada con el déficit habitacional que padecen muchas familias en lo extenso de nuestro
territorio. La historia ha explicado que este tipo de legislación no es una solución, sino por el
contrario, parece ser diametralmente opuesto a ello. Muchas viviendas con destino a locación en
todo el país, fueron retiradas del mercado, para ser ofrecidas a la venta, generando en torno a
este tipo de contratos una marcada relación adversarial. Desde ésta óptica, consideramos que
ambos integrantes de la relación fueron perjudicados. En ese orden de ideas es necesario e
imperioso que el Estado conjuntamente con distintos sectores privados y públicos, encaminen
en forma urgente, políticas tendientes a solucionar esta problemática, sea generando suelo
urbano e implementándose líneas de créditos blandos para la construcción, entre otras cosas.

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económicos, sociales y políticos” INFOIUS. 10 de marzo 2015.

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argentino.2016 El Dial.

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