CAS.

Nº 2942-2013 LIMA

TERCERÍA DE PROPIEDAD.

Lima, veintidós de setiembre de dos mil catorce.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la

causa número dos mil novecientos cuarenta y dos – dos mil trece y producida la votación con
arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.-

MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN:

Se trata del recurso de casación interpuesto por Javier Jesús Canessa Gaviria a fojas mil setenta
y ocho, contra la sentencia de vista de fojas novecientos sesenta y nueve, de fecha dieciséis de
mayo de dos mil trece, emitida por la Primera Sala Civil Subespecialidad Comercial de la Corte
Superior de Justicia de Lima, que revoca la sentencia apelada de fojas seiscientos ochenta y
uno, de fecha trece de diciembre de dos mil once, que declaró fundada la demanda
interpuesta, con lo demás que contiene y reformándola declaró infundada la misma.-
FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN: Que, el recurso de casación fue declarado
procedente por resolución de fecha dieciocho de octubre de dos mil trece, por la causal de
infracción normativa prevista en el artículo 386 del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual el
recurrente denuncia que: Se ha interpretado y aplicado erróneamente la última parte del
artículo 949 del Código Civil, toda vez que el impugnante adquirió la propiedad de los bienes
sub litis el día uno de marzo de dos mil dos y el perfeccionamiento de su transferencia no
podía condicionarse a la inscripción registral de la declaratoria de fábrica, independización y
reglamento interno del edifi cio, toda vez que la inscripción registrales meramente declarativa.
La controversia versa sobre un derecho real de propiedad que corresponde al tercerista, frente
a un derecho personal que corresponde al embargante; y dado que se trata de derechos de
diferente naturaleza deben aplicarse las reglas del derecho común, no rigiendo las
disposiciones del derecho registral. El tercerista ya era propietario de los inmuebles con
anterioridad a la inscripción de la medida de embargo y la transferencia a su favor solo estuvo
condicionada a la existencia de los bienes materia de la presente tercería, no requiriéndose la
inscripción registral para que la transferencia quede perfeccionada al no ser constitutiva de
derechos.

En la cláusula tercera y quinta del contrato de compraventa se concluye sin dificultad que la
venta de bienes futuros se celebra de conformidad con los artículos 1534 y 1535 del Código
Civil, es decir, condicionado a que los inmuebles llegaran a tener existencia; y si bien en la
cláusula sexta se afirma que la transferencia de los bienes quedará perfeccionada con la
inscripción de la declaratoria de fábrica, independización y reglamento interno, dicha cláusula
debió ser interpretada de forma sistemática con las demás cláusulas del contrato y no de
forma aislada, entendiéndose que la traslación de dominio ocurrió cuando los bienes llegaron
a existir, correspondiendo al vendedor perfeccionar la venta, es decir, realizar los actos
necesarios para colocar al comprador en la posibilidad de gozar de los derechos y atribuciones
inherentes a la propiedad, pues no se puede perfeccionar algo que no existe. Se aportaron
diversas pruebas que acreditan que el suscrito viene ejerciendo la posesión y los derechos
inherentes a la propiedad contemplados en el artículo 923 del Código Civil desde el año dos mil
dos, lo que acredita que los inmuebles sub materia tuvieron existencia y en dicha fecha operó
la transferencia de propiedad a su favor.

Finalmente, cabe advertir que los Jueces Superiores Wong Abad y Hurtado Reyes se apartaron
del precedente judicial establecido en el Expediente número 5482-2008 sobre Tercería de
Propiedad seguido en relación a dos inmuebles ubicados en el mismo edificio, oportunidad en
la cual confirmaron el fallo favorable al tercerista; sin embargo, en este proceso lo revocan.-

CONSIDERANDO:-

Primero:

Que, conforme aparece de la revisión de los actuados, Javier Jesús Canessa Gaviria interpuso
demanda de Tercería de Propiedad para que se deje sin efecto la medida cautelar de embargo
en forma de inscripción que recae sobre los siguientes inmuebles de su propiedad: 1)
Departamento número 202, ubicado en la Avenida De Los Precursores número 475,
Urbanización Valle Hermoso Oeste, Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida número
11827582 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima; 2) Estacionamiento en la Sección C
del semisótano, ubicado en la Avenida De Los Precursores número 475, Urbanización Valle
Hermoso Oeste, Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida número 11956207 del
Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. Sostiene que mediante la Minuta del Contrato de
Compraventa de Bien Futuro de fecha uno de marzo de dos mil dos, Constructora e
Inmobiliaria Mediterráneo Sociedad Anónima Cerrada, debidamente representada por
Inversiones Inmobiliarias Nuevo Mundo Sociedad Anónima Cerrada, le transfirió en venta los
inmuebles sub litis por la suma de noventa mil dólares americanos (US$90,000.00), los cuales
formarían parte del edificio multifamiliar próximo a levantarse sobre el terreno de propiedad
de la constructora, el cual se encontraba libre de gravámenes y cargas. En esa misma fecha y
bajo fe notarial, hizo entrega de la suma de dieciocho mil dólares americanos (US$18,000.00) a
la vendedora por concepto de pago a cuenta del precio pactado, fe notarial que consta al
reverso de la Minuta y dotó de fecha cierta al citado contrato. Agrega que una vez terminado
el edificio y entregada la posesión de los departamentos y estacionamientos a los
compradores, así como inscrita la declaratoria de fábrica en la ficha matriz (Partida número
44564653) y la independización en las Partidas números 11827582 y 11956207, inició los
trámites para la inscripción de su derecho en los Registros Públicos, momento en que tomó
conocimiento de la existencia de la medida cautelar de embargo dictada por el Trigésimo
Primer Juzgado Especializado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, en el proceso
seguido por Ana María y Rosanna María Martello Lanata contra la Constructora e Inmobiliaria
Mediterráneo Sociedad Anónima Cerrada y otros, sobre Obligación de Dar Suma de Dinero,
Expediente número 5544-2004 (hoy Expediente número 5381- 2007 ante el Décimo Primer
Juzgado Comercial de Lima), que afectaba al predio matriz (Partida número 44564653) y que
con motivo de la independización de los departamentos y estacionamientos se trasladó a cada
una de las Partidas Registrales (Asiento número D00004), teniendo que, actualmente el
embargo que soporta el departamento asciende a la suma de veinticinco mil dólares
americanos (US$25,000.00), mientras que el del estacionamiento asciende a la suma de
quinientos dólares americanos (US$500.00); precisándose que el título que ordena la
anotación de la medida cautelar fue ingresado el día seis de octubre de dos mil cuatro y quedó
inscrito con fecha treinta de diciembre del mismo año, por lo tanto, su derecho de propiedad
prima por ser de fecha anterior.-

Segundo:

Que, corrido el traslado de la demanda, únicamente cumplen con contestar la misma las
coemplazadas Ana María y Rosanna María Martello Lanata, señalando que es falso que el
demandante hubiera adquirido el derecho de propiedad de los bienes con anterioridad a la
inscripción de la medida cautelar, toda vez que el contrato de compraventa está referido a
bienes futuros para lo cual las partes convinieron expresamente que la transferencia de
propiedad recién operaría al momento en que se inscribiese la declaratoria de fábrica,
independización y reglamento interno del edificio, tal como se tiene expresado en la cláusula
sexta, lo que concuerda con el artículo 949 del Código Civil que permite pactar la oportunidad
en que operará la transferencia de bienes inmuebles. La independización de los inmuebles se
produjo el día quince de diciembre de dos mil cinco, motivo por el cual, en esa fecha tuvo lugar
la transferencia de la propiedad a favor del demandante. De otro lado, un documento
presentado ante Notario Público solo adquiere fecha cierta cuando dicha presentación es para
que se legalice la firma o se certifi que la fecha, lo cual no ha ocurrido en autos.-

Tercero:

Que, al expedir sentencia en primera instancia, el A quo declara fundada la demanda

interpuesta y ordena que se levante la medida cautelar de embargo en forma de inscripción
trabada sobre los inmuebles materia de litis, sin costas ni costos, por cuanto: i) Mediante la
Minuta del Contrato de Compraventa de Bien Futuro de fecha uno de marzo de dos mil dos, la
Constructora e Inmobiliaria Mediterráneo Sociedad Anónima Cerrada, debidamente
representada por Inversiones Inmobiliarias Nuevo Mundo Sociedad Anónima Cerrada, transfi
rió a favor de Javier Jesús Canessa Gaviria el Departamento número 202 que se construiría en
el edifi cio ubicado en la Avenida De Los Precursores número 475, Urbanización Valle Hermoso
Oeste, Distrito de Santiago de Surco, con un área aproximada de ciento siete punto noventa y
siete metros cuadrados (107.97 m2), así como un estacionamiento con un área de veinticinco
metros cuadrados (25 m2) aproximadamente, en la forma y diseño que se precisa en la
memoria descriptiva, acordándose en la cláusula sexta que la transferencia de la propiedad de
los inmuebles quedará perfeccionada en el momento en que se inscriba en el Registro de la
Propiedad Inmueble la declaratoria de fábrica, la independización y el reglamento interno del
edifi cio multifamiliar, operando desde dicho momento todos sus efectos civiles, tributarios y
administrativos, para lo cual se suscribirá la correspondiente acta de entrega; ii) La citada
Minuta fue ingresada a la Notaría Schiaffi no el día uno de marzo de dos mil dos, con el Kardex
número 30018, por lo tanto, es partir de esa fecha que la referida Minuta adquirió fecha cierta
al encontrarse contenida en el supuesto tercero del artículo 245 del Código Procesal Civil, esto
es, la presentación de la Minuta ante Notario Público para que certifi que la fecha [sic]; iii)
Conforme al artículo 1534 del Código Civil, en la venta de un bien que ambas partes saben que
es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Y
en autos del material probatorio se verifica que si bien no existe un documento formal
denominado Acta de Entrega, existen sendos recibos de luz, agua, teléfono y cable, obrantes
de fojas quinientos veintiuno a seiscientos treinta y cinco, expedidos antes del día seis de
octubre de dos mil cuatro [fecha de anotación de la medida cautelar], que permiten inferir que
el inmueble llegó a tener existencia antes de la fecha de embargo, coligiéndose que se cumplió
con la condición suspensiva a que se refi ere la norma acotada; iv) Si bien las partes pactaron
que la transferencia de la propiedad se perfeccionaría con la inscripción de la declaratoria de
fábrica, independización y reglamento interno, debe tenerse en cuenta que en nuestro
ordenamiento civil, tratándose de bienes inmuebles, la propiedad se adquiere por el simple
consentimiento, es decir, con la sola creación de la relación obligatoria de las partes conforme
lo estatuye el artículo 949 del Código Civil.

La legislación nacional no exige la forma solemne para dotar de eficacia constitutiva al negocio,
el cual se perfecciona con el simple consentimiento, tal como lo señala el artículo 1352 del
Código Civil, por lo tanto la inscripción en los Registros Públicos no es constitutiva de derechos;
v) Entonces, a la fecha de ingreso de los partes a los Registros Públicos para proceder a la
inscripción de la medida de embargo, ya había tenido lugar la transferencia de la propiedad a
favor del demandante, debido a que el bien futuro adquirido mediante contrato de
compraventa ya tenía existencia, en consecuencia se debía ordenar el levantamiento de dicha
medida.

Cuarto:

Que, apelada que fuera esa decisión, la Sala Superior la revoca y reformándola, declara
infundada la demanda interpuesta, por cuanto: i) Un documento de fecha cierta es aquél
respecto del cual se tiene certeza sobre la fecha de su redacción, preparación o producción;
así, de conformidad con lo estipulado en el artículo 245 incisos 2 y 5 del Código Procesal Civil,
es posible inferir que un documento adquiere fecha cierta no solo cuando del mismo se
observa la certificación de la fecha o la legalización de las firmas ante Notario Público, pues
puede serlo también el documento en el que consta la fe de entrega, ya que con dicha
certificación se logra tener certeza acerca del acto del que ha dado fe el Notario Público (pago
del precio de venta) y consecuentemente, de la existencia del documento en el que se
consigna la misma, como en efecto ha sucedido en el presente caso; ii) El artículo 949 del
Código Civil dispone que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, “salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. La venta se
pactó sobre bienes futuros y existe norma legal que indica que en dichos casos la transferencia
de la propiedad se sujeta a la condición de que éstos existan (artículo 1534 del Código Civil);
sin embargo, por sobre ella existe –en este proceso– pacto entre los contratantes contenido
en la cláusula sexta que a la letra dice: “... la transferencia de la propiedad de los inmuebles
quedará perfeccionada en el momento en que se inscriba en el Registro de la Propiedad
Inmueble de Lima, la Declaratoria de Fábrica, la Independización y el Reglamento Interno del
Edifi cio Multifamiliar en el que se ubican los bienes objeto de la compraventa, así como quede
culminado el trámite de independización en la Municipalidad Distrital de Santiago de Surco,
operando desde dicho momento todos sus efectos civiles tributarios y administrativos, para lo
cual se suscribirá la correspondiente Acta de Entrega”.

De esta manera, de acuerdo a lo pactado, el demandante solo se constituyó en propietario de

los inmuebles afectados con la medida cautelar al regularizarse la inscripción de la declaratoria
de fábrica e independización (a nivel municipal y ante la instancia registral) y la inscripción del
Reglamento Interno del Edificio Multifamiliar en el que se encontraban; iii) Entonces, el
demandante adquirió la propiedad del Departamento número 202 con fecha siete de
noviembre de dos mil cinco, por cuanto ésta es la fecha en que se inscribió la Declaratoria de
Fábrica, Independización y el Reglamento Interno del Edificio Multifamiliar en el Asiento B de
la Partida número 11827582; y en el caso del estacionamiento ubicado en la Sección C,
adquirió la propiedad del mismo el día veintinueve de setiembre de dos mil seis, según consta
en el Asiento número C00001 de la Partida número 11956207; iv) Estando a que la medida
cautelar sobre los citados bienes fue inscrita el día seis de octubre de dos mil cuatro, la
presente demanda de Tercería de Propiedad no resulta amparable, pues la medida cautelar
citada fue inscrita con anterioridad a la compraventa que, de acuerdo a lo convenido por los
contratantes, solo otorgaba titularidad sobre los bienes al demandante una vez que quedara
inscrita en la instancia registral la Declaratoria de Fábrica, Independización y el Reglamento
Interno del Edificio Multifamiliar y no cuando los inmuebles existieran y no es posible
desconocer dicho acuerdo debido a que tiene fuerza de ley entre las partes, de conformidad
con el artículo 1361 del Código Civil; y además porque no contraviene normas imperativas, de
conformidad con lo previsto en el artículo 1354 del acotado Código Civil.

El razonamiento efectuado por el A quo no resulta correcto pues solo tomó en cuenta para
determinar el perfeccionamiento de la transferencia de los inmuebles la fecha en que éstos
existieron físicamente y no consideró el cumplimiento de lo pactado por las partes.-

Quinto:

Que, la denuncia casatoria gira en torno al artículo 949 del Código Civil, según el cual la sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, “salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario”. En el caso concreto se debate sobre la
compraventa de un bien futuro, operada en virtud a un contrato suscrito con fecha uno de
marzo de dos mil dos, en cuya cláusula sexta –según las demandadas– se habría establecido el
momento en que operaría efectivamente la traslación de dominio, ello en oposición a la norma
legal contenida en el artículo 1534 del Código Civil que dispone que la eficacia del contrato de
venta de un bien futuro se supedita a que dicho bien llegue a tener existencia.

Sexto:

Que, es aceptado por la doctrina que en materia contractual rige el principio de autonomía
privada, recogido en nuestro ordenamiento en el artículo 1354 del Código Civil, según el cual
las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato (crear, modificar o
extinguir relaciones jurídicas) siempre que no sea contrario a una norma legal de carácter
imperativo, norma que se replica y robustece con lo regulado en el artículo 1356 del Código
Civil, el cual señala que las disposiciones de la ley sobre contratos son supletorias de la
voluntad de las partes, salvo que sean imperativas. Como puede apreciarse, el único límite
para la autonomía privada es su conformidad con las normas de carácter imperativo. Manuel
De La Puente y Lavalle sostiene que la regla general en materia de normas sobre contratos es
que ellas tienen carácter dispositivo, siendo la excepción que tengan carácter imperativo,
entendiéndose por normas dispositivas aquéllas que son aplicables en ausencia o para integrar
las lagunas de la manifestación de la voluntad de las partes, mientras que son normas legales
imperativas aquellas manifestaciones del ordenamiento jurídico que no permiten a los
contratantes traspasar los límites del poder que les ha sido delegado (Cfr.: El Contrato en
General; Tomo I, Palestra Editores Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada, Lima,
2001; pp. 210-211).-

Sétimo:

Que, no existe duda entonces que lo que prima es el pacto entre las partes, en virtud a la
autonomía privada de los contratantes que reconoce nuestro ordenamiento civil; sin embargo,
dicha autonomía tiene un límite que es la no contravención a las normas imperativas. En el
caso concreto, es cierto que lo pactado en la Minuta de Compraventa de Bien Futuro de fecha
uno de marzo de dos mil dos obliga a las partes conforme a lo que allí se estipula, sin embargo
cabe preguntarnos si lo normado en el artículo 1534 del Código Civil puede ser considerado o
no norma imperativa que limite los alcances del pacto entre las partes o si existe alguna otra
norma que restrinja lo acordado libremente por los contratantes. Este es un aspecto que no ha
sido analizado por la Sala Superior, que si bien conviene en privilegiar el acuerdo privado omite
analizar la naturaleza de la norma contenida en el artículo 1534 ya citado.

Octavo:

Que, este Supremo Tribunal advierte, además, que tampoco se ha desarrollado un concepto
claro acerca de lo que significa que un contrato o el derecho que contiene quede
“perfeccionado”, teniendo en cuenta que la cláusula sexta del Contrato de Compraventa de
Bien Futuro se refi ere precisamente al “perfeccionamiento de la transferencia de la
propiedad” y no a la transferencia en sí misma, por lo que resulta necesario establecer si tal
“perfeccionamiento” es sinónimo de eficacia del Contrato de Compraventa de un Bien Ajeno.

Noveno:

Que, de otro lado, en la denuncia casatoria se hace referencia también al análisis aislado de la
cláusula sexta del Contrato de Compraventa de Bien Futuro como único sustento de la decisión
revocatoria. En efecto, sin entrar a discutir cuestiones de fondo o que guarden relación con la
fundabilidad de la demanda, este Supremo Tribunal advierte que el fallo de la Sala Superior se
sustenta únicamente en el análisis de la citada cláusula sexta, sin correlacionar sus alcances
con las demás cláusulas del mismo contrato, como sería por ejemplo la cláusula quinta, en la
que las mismas partes pactaron que: “De conformidad con lo previsto en los artículos 1534 y
1535 del Código Civil, el presente Contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que los
bienes materia de la transferencia tengan existencia”, cláusula que debe ser interpretada de
manera sistemática a fi n de evitar cualquier asomo de duda o contradicción que pudiera
existir en la manifestación de la voluntad de las partes, pues no sería congruente considerar
que en un mismo acto jurídico las partes se someten a los alcances de una norma material
específica, para luego afirmar que rige de forma preferente el pacto entre ellas.

Décimo:

Que, en conclusión, esta Sala Suprema estima que no puede emitirse una decisión acorde a
derecho, absolviendo la infracción normativa material alegada, sin que antes se corrija la
insuficiencia en la motivación de la sentencia recurrida y se establezcan adecuadamente las
conclusiones fácticas y jurídicas para el caso concreto. Por ello, excepcionalmente debe
ampararse el recurso de casación con efecto de reenvío, al amparo de lo dispuesto en el inciso
1 del artículo 396 del Código Procesal Civil, para que el Colegiado Superior emita nueva
resolución pronunciándose adecuadamente sobre los cuestionamientos planteados en la
presente decisión.

Décimo Primero:

Que, finalmente con respecto a la posición asumida por los Señores Jueces Superiores Wong
Abad y Hurtado Reyes en el Expediente número 5482-2008 sobre Tercería de Propiedad, cabe
aclarar al impugnante que el fallo emitido por aquéllos en dicho proceso no constituía
“precedente judicial” que los obligue o vincule a asumir una postura determinada respecto de
casos similares; y si bien de la lectura de la sentencia que obra copiada a fojas novecientos
cuarenta y cinco y siguientes, se advierte que la misma se refi ere a otros inmuebles ubicados
en el mismo edificio multifamiliar en el que se sitúan el departamento y estacionamiento que
ocupa el demandante, los presupuestos, hechos y pruebas aportados en ese caso concreto son
totalmente distintos a los que motivan la presente causa. Por lo demás, dicha sentencia de
vista fue materia de recurso de casación ante la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de
Justicia de la República (Casación número 1411-2013-Lima) y declarada nula por el Supremo
Tribunal, ordenándose que se emita nuevo fallo conforme a ley, tal como aparece publicado en
la página web del Poder Judicial y es de acceso a todo público a través del link: http://apps.
pj.gob.pe/cejSupremo/ConsultaExpediente.aspx?sal= 201.- Por estos fundamentos y de
conformidad con lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 396 del Código Procesal Civil,
declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Javier Jesús Canessa Gaviria a
fojas mil setenta y ocho; CASARON la resolución impugnada, en consecuencia, NULA la
sentencia de vista de fojas novecientos sesenta y nueve, de fecha dieciséis de mayo de dos mil
trece, emitida por la Primera Sala Civil Subespecialidad Comercial de la Corte Superior de
Justicia de Lima; ORDENARON que la Sala Superior emita nuevo fallo, con arreglo a derecho y
a lo actuado; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El
Peruano bajo responsabilidad; en los seguidos por Javier Jesús Canessa Gaviria contra Ana
María Martello Lanata y otros, sobre Tercería de Propiedad; y los devolvieron. Ponente Señor
Ticona Postigo, Juez Supremo: SS. TICONA POSTIGO, VALCÁRCEL SALDAÑA, CABELLO
MATAMALA, MIRANDA MOLINA, CUNYA CELI C-1176211-36
CAS. Nº 2135-2013 CUSCO OBLIGACIÓN DE DAR SUMA DE DINERO.

TESTIMONIO DE ESCRITURA PÚBLICA CONSTITUYE TÍTULO EJECUTIVO.

La norma procesal otorga la calidad de título ejecutivo al testimonio de escritura pública, por lo
que al sustentarse la presente demanda en el testimonio de compra venta de bien futuro, en
el cual se estableció una cláusula penal en caso de incumplimiento, se puede afirmar que dicho
testimonio sí constituye título ejecutivo. Art. 688 y 689º del CPC. Lima, trece de marzo de dos
mil catorce.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la

causa dos mil ciento treinta y cinco – dos mil trece, en audiencia pública realizada en la fecha y
producida la votación correspondiente, emite la siguiente sentencia.

I. ASUNTO:

En el presente proceso de obligación de dar suma de dinero, la demandada Empresa IFEC SAC.
ha interpuesto recurso de casación mediante escrito de fojas doscientos noventa y nueve,
contra la resolución de vista de fecha veinticuatro de abril de dos mil trece, obrante a fojas
doscientos setenta y dos expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Cusco,
que confirma la apelada de fojas doscientos treinta y dos su fecha cinco de julio del dos mil
doce que declaró fundada en parte la demanda.

II. ANTECEDENTES:

DEMANDA:

Según escrito de fojas veintidós, Carmen Haydee Rodríguez Luna interpone demanda de
obligación de dar suma de dinero, solicitando que la demandada le pague como indemnización
por concepto de aplicación de cláusula penal la suma total de catorce mil dólares americanos
(US $14,000.00) o treinta y nueve mil doscientos nuevos soles (S/.39,200.00), que comprende
tres mil doscientos veinte dólares americanos (US $3,220.00) por la no entrega del
departamento en la fecha pactada y la suma de diez mil setecientos ochenta dólares
americanos (US $10,780.00) por el no levantamiento de la hipoteca. La demandante refi ere
como sustento de su pretensión que con fecha seis de febrero de dos mil ocho, celebró con la
demandada empresa IFEC SAC una Escritura de Compra Venta de Bien Futuro mediante la cual
la empresa vendedora le transfiere en propiedad el departamento número trescientos cuatro,
tercer nivel, ubicado en la Avenida Huayruropata número mil novecientos quince del Distrito
de Wanchaq, Cusco, por la suma de cuarenta y cuatro mil dólares americanos (US $44,000.00),
habiendo cancelado el precio en su totalidad mediante cheque de gerencia conforme consta
en la cláusula cuarta del contrato antes referido. En el contrato de compraventa de bien
futuro, se pactó de común acuerdo de las partes, la fecha de entrega del departamento para el
quince de junio de dos mil ocho así como la aplicación de la cláusula penal en caso de
incumplimiento. Es el caso que la demandada no cumplió con la entrega del departamento
adquirido, en la fecha pactada, esto es el quince de junio de dos mil ocho, sino meses después,
esto es el veintitrés de noviembre de dos mil ocho conforme se persuade de la carta notarial
de requerimiento de pago de la cláusula penal de fecha once de junio de dos mil diez emitida
por la demandante, asimismo tampoco cumplió con levantar el gravamen que pesa sobre el
inmueble en la fecha comprometida esto es, el quince de junio de dos mil ocho, haciéndolo
recién el veinticuatro de febrero de dos mil diez, habiendo transcurrido más de cinco meses,
diez días. En ese sentido, el retraso en la entrega del inmueble fue de ciento cincuenta y un
días, y el retraso para el levantamiento de hipoteca fue de setecientos días. Respecto al daño
emergente, la no entrega del departamento en la fecha pactada, le ha ocasionado malestar,
incomodidad y gastos administrativos. El lucro cesante se ha ocasionado al no permitirle
contar con el departamento en su oportunidad, a fi n de poder habitarlo o alquilarlo.

CONTRADICCIÓN DE DEMANDA:

Que, por su parte la demandada empresa IFEC SAC. sustenta la contradicción en la

inexigibilidad de la obligación contenida en el título y en la extinción de la obligación. Refiere
que ha celebrado un contrato por escritura pública de compra venta de bien futuro entre el
demandante y la demandada, habiéndose establecido la fecha de entrega del inmueble
conforme a la cláusula sexta, fecha de entrega quince de junio de dos mil ocho, lo que la
demandada ha cumplido en forma puntual. Es falso que no ha cumplido con levantar el
gravamen, en razón de que dicho inmueble a la fecha se encuentra libre de gravamen.
Conforme al artículo 689 del Código Procesal Civil para que proceda la ejecución, la obligación
contenida en el título debe ser cierta, expresa y exigible. Y en el presente caso no se cumple
con dicho precepto legal en razón de que la escritura pública de venta de bien futuro contiene
un acto jurídico de transferencia (venta) mas no contiene de manera cierta, expresa y exigible
el pago de una obligación de dar suma de dinero como equivocadamente lo ha demandado la
actora. Además, las supuestas cartas notariales no pueden constituir título ejecutivo por
cuanto la actora pretende probar la obligación de dar suma de dinero.

AUTO FINAL:

El Juez mediante resolución de fojas doscientos treinta y dos su fecha cinco de julio de dos mil
doce, resuelve declarando fundada en parte la ejecución pretendida, en consecuencia, ordena
que la demandada Empresa IFEC SAC. cumpla con pagar a favor de la ejecutante el valor de
seiscientos dieciséis días por ejecución de la cláusula penal por incumplimiento del
levantamiento del gravamen e incumplimiento de entrega del bien por ciento treinta y un días,
ascendente a doce mil trescientos veinte dólares americanos (US$ 12,320.00) o su valor en
moneda nacional al momento del pago. Sustenta su decisión en que con relación a la entrega
del bien en la fecha pactada, se tiene que el demandado no ha acreditado con ningún medio
probatorio los argumentos de la contestación de la demanda por los que señala que sí cumplió
con la entrega en el plazo pactado, puesto que siendo éste, deudor de la obligación de entrega
en plazo determinado la carga de la prueba sobre el cumplimiento le corresponde, con arreglo
a lo establecido por el artículo 1229 del Código Civil. Con la prueba documental consistente en
el informe de Electro Sur Este y Seda Cusco (folio cuatro a seis, siete, quince a diecinueve) se
tiene que se ha acreditado que el suministro de energía eléctrica ha sido instalado en fecha
octubre de dos mil ocho y el agua potable y desagüe en fecha veintidós de setiembre de dos
mil ocho, por tanto está acreditado que al mes de octubre de dos mil ocho recién el
departamento litigioso se encontraba con las instalaciones de agua, desagüe y energía
eléctrica que constituyen servicios básicos de habitabilidad del mismo. Con relación a los
trabajos adicionales estos han sido reconocidos por ambas partes, aunque no existe acuerdo
respecto al valor de dichos trabajos, sin embargo los peritos han determinado que el plazo de
ejecución ha sido de treinta días, el que en efecto resulta razonable por la naturaleza de éstos.
La actora señala que el departamento le ha sido entregado el veintitrés de noviembre de dos
mil ocho, fecha que si bien tampoco se encuentra acreditada con ningún medio de prueba
fehaciente, sin embargo atendiendo a que las instalaciones se han efectuado hasta octubre de
dos mil ocho más los treinta días de las obras adicionales, en efecto resulta coherente la
afirmación de la parte cuando señala como fecha de entrega la referida. En ese contexto se
tiene entonces que si bien a la fecha de entrega física del departamento han transcurrido
ciento sesenta y un días desde el quince de junio de dos mil ocho, que fue la fecha pactada
para la entrega, pero a éste lapso de tiempo corresponde descontar el tiempo que ha llevado
la realización de las obras adicionales, es decir treinta días, por tanto en todo caso el plazo de
demora es de ciento treinta y un días.

RECURSO DE APELACIÓN:

Que, la demandada empresa IFEC SAC. formula recurso de apelación mediante escrito de fojas
doscientos cuarenta y cuatro alegando que en el auto apelado no se ha cumplido con analizar
de manera amplia y motivada respecto a la contradicción basada en los fundamentos de
inexigibilidad de la obligación y la extinción de la obligación exigida, acota que para que
proceda la ejecución, la obligación contenida en el título debe ser cierta, expresa y exigible, lo
cual en el presente caso no se cumple en razón que la escritura pública de compra venta de
bien fututo contiene un acto jurídico de transferencia mas no contiene de manera cierta,
expresa y exigible el pago de una obligación de dar suma de dinero.

Que el artículo 1346 del Código Civil permite al Juez aplicar la reducción de la pena excesiva.
Así en el presente caso se le está imponiendo pagar más del veintisiete por ciento del valor de
la prestación, pues el departamento le costó a la actora cuarenta y cuatro mil dólares
americanos ($44,000.00) y restando la suma de doce mil trescientos veinte dólares americanos
(US $12,320.00) resulta treinta y un mil seiscientos ochenta dólares americanos (US
$31,680.00).

AUTO DE VISTA:

La Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco mediante resolución de fecha

veinticuatro de abril de dos mil trece, obrante a fojas doscientos setenta y dos, confirma la
apelada que declara improcedente la demanda, sustentando dicha decisión en que lo expuesto
por el apelante no resulta cierto, tomando en cuenta que la causal de inexigibilidad de la
obligación ha sido ampliamente fundamentada en el auto final recurrido, donde se señala que
una obligación es inexigible cuando el deudor es demandado en un lugar distinto a donde se
contrajo la obligación (lugar), cuando el plazo aún no se ha vencido (tiempo) y cuando el título
no despacha ejecución conforme a ley (modo). Al respecto se establece que con la escritura
pública de compraventa de bien futuro celebrada el seis de febrero de dos mil ocho, se
acreditó la existencia del vínculo contractual entre la demandante y la demandada, por el que
ésta última se obliga a trasferir a favor de la actora en propiedad el departamento número
trescientos cuatro del inmueble mil novecientos quince de la avenida Huayruropata por el
valor cuarenta y cuatro mil dólares americanos (US $ 44,000.00) que la demandante pagó todo
el precio como se tiene en la constancia notarial.

Que, en la cláusula sexta del aludido contrato expresamente se pactó la entrega del bien el
quince de junio del dos mil ocho, y en la cláusula quinta entre otros pactos también se acordó
que si la vendedora no cumpliera con entregar el bien inmueble en la fecha establecida y/o no
ha cumplido con levantar el gravamen que pesa sobre el bien inmueble en la fecha establecida
pagará la suma de veinte dólares americanos (US $20.00) por concepto de indemnización de
daños y perjuicios por cada día de incumplimiento en la entrega del inmueble, por tanto el
plazo para todas las estipulaciones atribuidas al vendedor era el quince de junio de dos mil
ocho. Que, son precisamente los pactos contractuales contenidos en las cláusulas sexta y
décima quinta, los que son materia de ejecución, resultando exigibles por el lugar, tiempo y
modo puesto que se ha demandado al ejecutado en el lugar donde ha contraído la obligación,
cuando el plazo para la ejecución ya estaba vencido respecto del título.

Que la demandada en su apelación acepta el pago de penalidad, empero observa el monto,

por cuanto le resulta excesivo. En cuanto a los daños ocasionados por no haber sido entregado
el departamento en la fecha pactada, la apelante sostiene que el daño emergente que le
ocasionó se tradujo en el malestar, incomodidad y menoscabo de su patrimonio. Referente al
lucro cesante expresa que al no entregarle el demandado el departamento en su oportunidad
porque pudo alquilarlo o vivir, pero por el incumplimiento tuvo que alquilar otro
departamento, afirmaciones que no han sido demostradas, de lo cual se desprende que los
daños irrogados por el incumplimiento se encuentran por debajo de las sumas pactadas en la
cláusula penal. Resultando excesivo el monto de la penalidad.

RECURSO DE CASACIÓN:

Por escrito de fojas doscientos noventa y nueve la demandada empresa IFEC SAC. interpone
recurso de casación contra la resolución emitida por la Sala Superior. Este Supremo Tribunal
mediante resolución de fecha veinticuatro de julio de dos mil trece, declaró la procedencia del
referido recurso por la siguiente causal: Infracción normativa de los artículos 2 inciso 2, 103 y
139 incisos 5º y 14º de la Constitución Política del Estado y artículo 689 del Código Procesal
Civil; refiere que el auto de vista carece de amparo legal, pues en lo actuado no se ha
determinado fehacientemente si el documento puesto a cobro como título ejecutivo contaba
con las exigencias del artículo 689 del Código Procesal Civil, máxime si la Escritura Pública que
sirvió de base a la demandada constituía únicamente una compra venta de bien futuro y no de
obligación de dar suma de dinero, por tanto, el Ad quem al declarar fundada la demanda actuó
con abuso del derecho al admitir como título ejecutivo una escritura pública que no contenía
una obligación cierta, exigible y expresa.

III. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE:

Es necesario señalar que la cuestión jurídica materia de debate por este Supremo Tribunal
consiste en determinar si la escritura pública de compraventa de bien futuro de fecha seis de
febrero de dos mil ocho constituye un título ejecutivo.

IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:

1.- Que, habiéndose declarado procedente el recurso de casación por la causal referida a la
infracción normativa procesal, cabe señalar que, la citada infracción es sancionada
ordinariamente con nulidad procesal, la misma que se entiende como aquél estado de
anormalidad del acto procesal, originado en la carencia de algunos de sus elementos
constitutivos o en vicios existentes sobre ellos que potencialmente los coloca en la situación de
ser declarados judicialmente inválidos. El estado de nulidad potencial no puede afectar el
debido proceso ya sea por ser subsanable el vicio, por convalidación o porque el acto cumplió
con su finalidad.

La garantía al debido proceso implica también el administrar justicia de acuerdo a las normas
procesales, porqué en razón a su texto, son consideradas imperativas o de estricto
cumplimiento, consecuentemente, está sancionada su omisión o cumplimiento deficiente con
la respectiva declaración de nulidad, siendo ello así, es tarea de esta Suprema Sala revisar si se
vulneraron o no las normas que establecen expresamente un determinado comportamiento
procesal con carácter de obligatoriedad, en cuyo caso debe disponerse la anulación del acto
procesal viciado.

2.- Que, en principio se debe precisar que la recurrente denuncia la infracción de los artículos 2
inciso 2, 103 y 139 incisos 5 y 14 de la Constitución del Estado, y artículo 689 del Código
Procesal Civil, los cuales están referidos al derecho de igualdad ante la ley; leyes especiales,
retroactividad y abuso de derecho; motivación escrita de resoluciones judiciales; derecho de
defensa; y que la obligación debe ser cierta, expresa y exigible, respectivamente; sin embargo
se advierte que la recurrente no precisa de qué manera se habrían vulnerado los derechos
constitucionales que alude, circunscribiendo su denuncia a cuestionar que la escritura pública
de compraventa de bien futuro no puede ser considerada como título ejecutivo para procurar
el cobro de una obligación.

3.- Que, al respecto se debe señalar que el título ejecutivo es aquél documento al cual la ley le
atribuye la suficiencia necesaria para exigir el cumplimiento forzado de una obligación que
consta en él. Así el Código Procesal Civil establece en su artículo 688º “Títulos ejecutivos: (...)
10. El testimonio de escritura pública”; por su parte, el artículo 689º prescribe “Procede la
ejecución cuando la obligación contenida en el título es cierta, expresa y exigible. Cuando la
obligación es de dar suma de dinero, debe ser, además, líquida o liquidable mediante
operación aritmética”.

4.- En ese orden, resulta claro que la propia ley otorga la calidad de título ejecutivo al
testimonio de escritura pública, por lo que al sustentarse la presente demanda en el
testimonio de compra venta de bien futuro del seis de febrero de dos mil ocho en el cual se
estableció una cláusula penal en caso de incumplimiento, se puede afirmar que dicho
testimonio sí constituye título ejecutivo con las formalidades que establece el artículo 689 del
Código Procesal Civil.

5.- Que, de lo expuesto, se advierte que el presente proceso ha sido tramitado respetando el
aspecto procesal y sustantivo garantizando con ello la actuación de las partes, quienes han
ejercido su derecho de defensa mediante el uso de los mecanismos procesales que franquea la
ley, y finalmente se ha emitido pronunciamiento dilucidando así la controversia; por otro lado
se aprecia que en la resolución de vista el Ad quem a su criterio ha desarrollado un análisis
respecto a la pretensión demandada y lo actuado en el proceso, exponiendo de manera clara,
los fundamentos de hecho y de derecho en que sustentan su decisión; en ese sentido no se
aprecia la infracción al deber de motivación, por lo que corresponde declarar infundado el
presente recurso.

VI. DECISIÓN:

Esta Sala Suprema, en aplicación de lo señalado por el artículo 397 del Código Procesal Civil: a)
Declara INFUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas doscientos noventa y nueve
por la demandada empresa IFEC SAC; en consecuencia NO CASARON la resolución de vista de
fojas doscientos setenta y dos su fecha veinticuatro de abril de dos mil trece, emitida por la
Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco. b) DISPUSIERON la publicación de la
presente resolución en el diario ofi cial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por
Carmen Haydeé Rodríguez Luna con la empresa IFEC SAC. sobre obligación de dar suma de
dinero; y los devolvieron. Interviene como ponente la señora Jueza Suprema Estrella Cama. SS.
ALMENARA BRYSON, TELLO GILARDI, ESTRELLA CAMA, RODRÍGUEZ CHÁVEZ, CALDERÓN
PUERTAS C-1141133-30