ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN

MODELO FINANCIERO: FIDUCIA AL COSTO

JUAN SEBASTIAN VALDES

CARLOS ANDRES VALENCIA
JOSE JORGE MARTINEZ
JUAN FELIPE ARDILA
JAIME VALDES

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL
BOGOTÁ, COLOMBIA
2023-10
 A. Supuestos básicos (parámetros principales) utilizados en la elaboración del
proyecto
Al llevar a cabo este modelo financiero, en primer lugar, se parte del supuesto esencial de
que el proyecto se llevará bajo la modalidad de "Fiducia al costo" la cual se conforma el 2 de
enero de 2024 que es cuando se inicia la construcción. En esta modalidad, se involucra a un
inversionista o comprador que proveerá los recursos necesarios para la construcción del
proyecto, así como para cubrir los gastos relacionados, incluyendo los honorarios. Teniendo
presente que, en este enfoque de financiamiento, no se espera obtener ganancias.

Además, los socios e inversionistas durante la etapa previa a la construcción compraron el

lote el 2 de enero de 2019 por un valor de 3500 y lo pagaron 60% a la firma de la escritura y
el saldo 12 meses después. Además, esperan obtener una compensación por sus aportes, ya
que su inversión debe ser rentable en relación con las tasas de interés de los bancos para
colocación y captación de fondos. También encargaron y pagaron el 1 de julio 2020 costos
indirectos derivados de estudios y diseños arquitectónicos, estructurales, geotécnicos,
sanitarios, eléctricos, entre otros. Cabe aclarar que estos promotores consiguieron que una
CAV financiara el proyecto con una tasa de interés (CM +10%), desembolsos trimestrales
con intereses pagados (TA) y en ningún caso el monto acumulado de los desembolsos de la
CAV puede superar el 75% del valor del lote más los costos directos de la construcción
adelantada hasta el momento del desembolso.

Por último, se establece como supuesto que las subrogaciones y la liquidación en este modelo
financiero se realizarán después de 24 periodos desde el inicio del proyecto, exactamente el
1 de enero de 2025.

B. Presupuesto General del Proyecto a enero 2 de 2024 (t=0)

Para determinar el presupuesto del proyecto, tenemos que este presupuesto se refiere a los
costos directamente relacionados con la actividad en construcción, por lo que son llevados a
cabos para poder llevar una correcta ejecución del proyecto. Tenemos que el proyecto
comienza con ciertas actividades (t=0) en el año 2020 y sufren una extrapolación a un valor
presente teniendo en cuenta la inflación en Colombia. La cual ha sido de 5% hasta 2021,
13.12% en 2022, 13.50% en 2023 y para 2024 por medio de un pronóstico en Excel se estimó
en 18%. Teniendo en cuenta lo anterior, se puede realizar el cálculo para determinar el precio
a valor presente (2024) de cada actividad:
 TASA INTETEMPORAL 5% 5% 13.12% 13.50% 18%
AÑO 2020 2021 2022 2023 2024
ITEM DESCRIPCION VALOR PARCIAL VALOR PARCIAL VALOR PARCIAL VALOR PARCIAL VALOR PARCIAL
1 PRELIMINARES $ 60.000.000 $ 63.000.000 $ 71.265.600 $ 80.886.456 $ 95.635.090.35
2 CIMENTACION $ 800.000.000 $ 840.000.000 $ 950.208.000 $ 1.078.486.080 $ 1.275.134.538.05
3 ESTRUCTURA $ 3.100.000.000 $ 3.255.000.000 $ 3.682.056.000 $ 4.179.133.560 $ 4.941.146.334.95
4 MAMPOSTERIA $ 1.100.000.000 $ 1.155.000.000 $ 1.306.536.000 $ 1.482.918.360 $ 1.753.309.989.82
5 INSTALAC HIDRAULICA Y SANITARIA RED INCENDIO- GAS. $ 400.000.000 $ 420.000.000 $ 475.104.000 $ 539.243.040 $ 637.567.269.03
6 INSTALACIONES ELECTRICAS Y DE COMUNICACION $ 460.000.000 $ 483.000.000 $ 546.369.600 $ 620.129.496 $ 733.202.359.38
7 CUBIERTA $ 70.000.000 $ 73.500.000 $ 83.143.200 $ 94.367.532 $ 111.574.272.08
9 PANETES $ 350.000.000 $ 367.500.000 $ 415.716.000 $ 471.837.660 $ 557.871.360.40
10 ENCHAPES - MESONES MARMOL $ 250.000.000 $ 262.500.000 $ 296.940.000 $ 337.026.900 $ 398.479.543.14
11 ACABADOS PISOS $ 850.000.000 $ 892.500.000 $ 1.009.596.000 $ 1.145.891.460 $ 1.354.830.446.68
13 IMPERMEABILIZACION $ 60.000.000 $ 63.000.000 $ 71.265.600 $ 80.886.456 $ 95.635.090.35
15 ILUMINACION $ 80.000.000 $ 84.000.000 $ 95.020.800 $ 107.848.608 $ 127.513.453.81
16 VENTANERIA ALUMINIO Y VIDRIO $ 580.000.000 $ 609.000.000 $ 688.900.800 $ 781.902.408 $ 924.472.540.09
17 CARPINTERIA METALICA $ 90.000.000 $ 94.500.000 $ 106.898.400 $ 121.329.684 $ 143.452.635.53
18 CARPINTERIA DE MADERA --MUEBLES COCINA $ 2.000.000.000 $ 2.100.000.000 $ 2.375.520.000 $ 2.696.215.200 $ 3.187.836.345.13
19 APARATOS BANOS - GRIFERIAS - OTROS $ 350.000.000 $ 367.500.000 $ 415.716.000 $ 471.837.660 $ 557.871.360.40
20 CERRADURAS, HERRAJES Y ESPEJOS $ 40.000.000 $ 42.000.000 $ 47.510.400 $ 53.924.304 $ 63.756.726.90
21 PINTURA $ 250.000.000 $ 262.500.000 $ 296.940.000 $ 337.026.900 $ 398.479.543.14
22 APARATOS COCINA $ 350.000.000 $ 367.500.000 $ 415.716.000 $ 471.837.660 $ 557.871.360.40
23 EQUIPOS ESPECIALES $ 750.000.000 $ 787.500.000 $ 890.820.000 $ 1.011.080.700 $ 1.195.438.629.42
24 SEGURIDAD Y CONTROL $ 280.000.000 $ 294.000.000 $ 332.572.800 $ 377.470.128 $ 446.297.088.32
25 OBRAS EXTERIORES $ 450.000.000 $ 472.500.000 $ 534.492.000 $ 606.648.420 $ 717.263.177.65
26 ASEO GENERAL $ 80.000.000 $ 84.000.000 $ 95.020.800 $ 107.848.608 $ 127.513.453.81
27 ALQUILER Y COMPRA EQUIPOS $ 180.000.000 $ 189.000.000 $ 213.796.800 $ 242.659.368 $ 286.905.271.06
28 GASTOS GENERALES $ 290.000.000 $ 304.500.000 $ 344.450.400 $ 390.951.204 $ 462.236.270.04
29 GASTOS ADMINISTRATIVOS $ 500.000.000 $ 525.000.000 $ 593.880.000 $ 674.053.800 $ 796.959.086.28
31 SALA DE VENTAS - ACCESO Y PARQUEADEROS $ 130.000.000 $ 136.500.000 $ 154.408.800 $ 175.253.988 $ 207.209.362.43

COSTO DIRECTO DE OBRA $ 13.900.000.000 $ 14.595.000.000 $ 16.509.864.000 $ 18.738.695.640 $ 22.155.462.598.66

IMPREVISTOS del 8 % $ 1.112.000.000 $ 1.167.600.000 $ 1.320.789.120 $ 1.499.095.651 $ 1.772.437.007.89
ESCALAMIENTOS del 16% $ 2.224.000.000 $ 2.335.200.000 $ 2.641.578.240 $ 2.998.191.302 $ 3.544.874.015.79
COSTO TOTAL DE OBRA $ 17.236.000.000 $ 18.097.800.000 $ 20.472.231.360 $ 23.235.982.594 $ 27.472.773.622.34
COSTO TOTAL DE OBRA M COP $ 17.236 $ 18.098 $ 20.472 $ 23.236 $ 27.472.77

C. Cuadro de precio de venta por Apartamentos a 2 de enero de 2024

Para comenzar con el cálculo de factores de valorización de los apartamentos se tuvieron en
cuenta dos condiciones. La altitud del piso y la ubicación que estos tienen teniendo en cuenta
los parámetros ya presentados que se mostraran a continuación:

APARTAMENTOS CARACTERISTICAS GENERALES

101,201,301y 401
102,202,302,402 y 502
103,203,303 , 403 y 503
104,204,304,404 y 504
105,205,305,405 y 505
Miran sobre una discoteca y un bar,no les da sol y son ruidosos
Miran sobre unas bodegas , les da mas sol y son menos ruidosos
Son silenciosos, les da el sol en la tarde y tienen vista aceptable
Miran a los cerros lejanos , son silenciosos y tienen buena luz
Tienen excelente iluminacion , vista sobre zonas verdes sobre los
cerros,y son muy silenciosos

Teniendo en cuenta estas especificaciones, se clasificaron los apartamentos teniendo en

cuenta un factor de 0.1 para la altitud y para la ubicación. Además, se pudo calcular el precio
venta del m2 para cada apartamento, teniendo en cuenta los siguientes parámetros:

Precio garaje M COP c/u

5
Precio Promedio m2
M COP / m2
General 4
 Factor por Precio Promedio m2 Por
Piso Garajes Areas Venta Total Piso [Millones COP]
altura piso
1 0.8 10 3.2 820 2624
2 0.9 10 3.6 820 2952
3 1 10 4 820 3280
4 1.1 10 4.4 820 3608
5 1.2 13 4.8 820 3936

Teniendo en cuenta que el precio promedio del m2 por piso y por ubicación se calculan:

Valorizacion por Altura = Factor altura ∗ V. P.

Valorizacion por Ubicacion = Factor Ubicacion ∗ V. P ∗ Atotal

Obteniendo los siguientes resultados para cada apartamento:

Precio m2 [Millones Total Venta

Apartamento Factor Altura Factor Ubicación Garajes
COP] [Millones COP]

101 0.8 0.8 2.56 5 363.4

102 0.8 0.9 2.88 10 456.4

103 0.8 1 3.2 10 506
104 0.8 1.1 3.52 10 608.4
105 0.8 0.36 3.62 15 739.8
Total 2674
Verificiacion 2674

Precio m2 [Millones Total Venta

Apartamento Factor Altura Factor Ubicación Garajes
COP] [Millones COP]

201 0.9 0.8 2.88 5 408.2

202 0.9 0.9 3.24 10 512.2

203 0.9 1 3.6 10 568
204 0.9 1.1 3.96 10 683.2
205 0.9 0.41 4.08 15 830.4
Total 3002
Verificiacion 3002

Precio m2 [Millones Total Venta

Apartamento Factor Altura Factor Ubicación Garajes
COP] [Millones COP]
301 1 0.8 2.56 5 363.4
302 1 0.9 2.88 10 456.4
303 1 1 3.2 10 506
304 1 1.1 3.52 10 608.4
305 1 0.69 6.904 15 1395.8
Total 3330
Verificiacion 3330
 Precio m2 [Millones Total Venta
Apartamento Factor Altura Factor Ubicación Garajes
COP] [Millones COP]
401 1.1 0.8 2.56 5 363.4
402 1.1 0.9 2.88 10 456.4
403 1.1 1 3.2 10 506
404 1.1 1.1 3.52 10 608.4
405 1.1 0.85 8.544 15 1723.8
Total 3658
Verificiacion 3658

Precio m2 [Millones Total Venta

Apartamento Factor Altura Factor Ubicación Garajes
COP] [Millones COP]
502 1.2 0.9 2.88 10 499.6
503 1.2 1 3.2 15 655
504 1.2 1.1 3.52 20 812
505 1.2 0.69 8.95 20 2034.4
Total 4001
Verificiacion 4001

Total de Ventas $ 16.665 Millones COP

D. Cuadro de ajuste de precios mensuales de apartamentos

Para realizar el cuadro de ajuste de precios mensuales de apartamento, se calculan los precios
de venta de los apartamentos en todo su periodo, desde el mes 0 hasta el mes 24. Teniendo
en cuenta la ecuación de valor futuro presentada a continuación:

𝑉𝑀 = 𝑉𝐴 (1 + 𝑖 %)𝑛
Se realiza el calculo para todos los meses teniendo en cuenta una tasa efectiva mensual de
2%:
Apartamento Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12
101 $ 363.40 $ 370.67 $ 378.08 $ 385.64 $ 393.36 $ 401.22 $ 409.25 $ 417.43 $ 425.78 $ 434.30 $ 442.98 $ 451.84 $ 460.88
102 $ 456.40 $ 465.53 $ 474.84 $ 484.34 $ 494.02 $ 503.90 $ 513.98 $ 524.26 $ 534.75 $ 545.44 $ 556.35 $ 567.48 $ 578.83
103 $ 506.00 $ 516.12 $ 526.44 $ 536.97 $ 547.71 $ 558.66 $ 569.84 $ 581.23 $ 592.86 $ 604.72 $ 616.81 $ 629.15 $ 641.73
104 $ 608.40 $ 620.57 $ 632.98 $ 645.64 $ 658.55 $ 671.72 $ 685.16 $ 698.86 $ 712.84 $ 727.09 $ 741.64 $ 756.47 $ 771.60
105 $ 739.80 $ 754.60 $ 769.69 $ 785.08 $ 800.78 $ 816.80 $ 833.13 $ 849.80 $ 866.79 $ 884.13 $ 901.81 $ 919.85 $ 938.25
201 $ 408.20 $ 416.36 $ 424.69 $ 433.19 $ 441.85 $ 450.69 $ 459.70 $ 468.89 $ 478.27 $ 487.84 $ 497.59 $ 507.55 $ 517.70
202 $ 512.20 $ 522.44 $ 532.89 $ 543.55 $ 554.42 $ 565.51 $ 576.82 $ 588.36 $ 600.12 $ 612.13 $ 624.37 $ 636.86 $ 649.59
203 $ 568.00 $ 579.36 $ 590.95 $ 602.77 $ 614.82 $ 627.12 $ 639.66 $ 652.45 $ 665.50 $ 678.81 $ 692.39 $ 706.24 $ 720.36
204 $ 683.20 $ 696.86 $ 710.80 $ 725.02 $ 739.52 $ 754.31 $ 769.39 $ 784.78 $ 800.48 $ 816.49 $ 832.82 $ 849.47 $ 866.46
205 $ 830.40 $ 847.01 $ 863.95 $ 881.23 $ 898.85 $ 916.83 $ 935.17 $ 953.87 $ 972.95 $ 992.40 $ 1.012.25 $ 1.032.50 $ 1.053.15
301 $ 363.40 $ 370.67 $ 378.08 $ 385.64 $ 393.36 $ 401.22 $ 409.25 $ 417.43 $ 425.78 $ 434.30 $ 442.98 $ 451.84 $ 460.88
302 $ 456.40 $ 465.53 $ 474.84 $ 484.34 $ 494.02 $ 503.90 $ 513.98 $ 524.26 $ 534.75 $ 545.44 $ 556.35 $ 567.48 $ 578.83
303 $ 506.00 $ 516.12 $ 526.44 $ 536.97 $ 547.71 $ 558.66 $ 569.84 $ 581.23 $ 592.86 $ 604.72 $ 616.81 $ 629.15 $ 641.73
304 $ 608.40 $ 620.57 $ 632.98 $ 645.64 $ 658.55 $ 671.72 $ 685.16 $ 698.86 $ 712.84 $ 727.09 $ 741.64 $ 756.47 $ 771.60
305 $ 1.395.80 $ 1.423.72 $ 1.452.19 $ 1.481.23 $ 1.510.86 $ 1.541.08 $ 1.571.90 $ 1.603.34 $ 1.635.40 $ 1.668.11 $ 1.701.47 $ 1.735.50 $ 1.770.21
401 $ 363.40 $ 370.67 $ 378.08 $ 385.64 $ 393.36 $ 401.22 $ 409.25 $ 417.43 $ 425.78 $ 434.30 $ 442.98 $ 451.84 $ 460.88
402 $ 456.40 $ 465.53 $ 474.84 $ 484.34 $ 494.02 $ 503.90 $ 513.98 $ 524.26 $ 534.75 $ 545.44 $ 556.35 $ 567.48 $ 578.83
403 $ 506.00 $ 516.12 $ 526.44 $ 536.97 $ 547.71 $ 558.66 $ 569.84 $ 581.23 $ 592.86 $ 604.72 $ 616.81 $ 629.15 $ 641.73
404 $ 608.40 $ 620.57 $ 632.98 $ 645.64 $ 658.55 $ 671.72 $ 685.16 $ 698.86 $ 712.84 $ 727.09 $ 741.64 $ 756.47 $ 771.60
405 $ 1.723.80 $ 1.758.28 $ 1.793.44 $ 1.829.31 $ 1.865.90 $ 1.903.21 $ 1.941.28 $ 1.980.10 $ 2.019.71 $ 2.060.10 $ 2.101.30 $ 2.143.33 $ 2.186.20
502 $ 499.60 $ 509.59 $ 519.78 $ 530.18 $ 540.78 $ 551.60 $ 562.63 $ 573.88 $ 585.36 $ 597.07 $ 609.01 $ 621.19 $ 633.61
503 $ 655.00 $ 668.10 $ 681.46 $ 695.09 $ 708.99 $ 723.17 $ 737.64 $ 752.39 $ 767.44 $ 782.79 $ 798.44 $ 814.41 $ 830.70
504 $ 812.00 $ 828.24 $ 844.80 $ 861.70 $ 878.93 $ 896.51 $ 914.44 $ 932.73 $ 951.39 $ 970.42 $ 989.82 $ 1.009.62 $ 1.029.81
505 $ 2.034.40 $ 2.075.09 $ 2.116.59 $ 2.158.92 $ 2.202.10 $ 2.246.14 $ 2.291.06 $ 2.336.89 $ 2.383.62 $ 2.431.30 $ 2.479.92 $ 2.529.52 $ 2.580.11
 Apartamento2 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 Mes 21 Mes 22 Mes 23 Mes 24
101 $ 470.10 $ 479.50 $ 489.09 $ 498.87 $ 508.85 $ 519.02 $ 529.41 $ 539.99 $ 550.79 $ 561.81 $ 573.05 $ 584.51
102 $ 590.40 $ 602.21 $ 614.25 $ 626.54 $ 639.07 $ 651.85 $ 664.89 $ 678.19 $ 691.75 $ 705.59 $ 719.70 $ 734.09
103 $ 654.56 $ 667.66 $ 681.01 $ 694.63 $ 708.52 $ 722.69 $ 737.15 $ 751.89 $ 766.93 $ 782.27 $ 797.91 $ 813.87
104 $ 787.03 $ 802.77 $ 818.83 $ 835.20 $ 851.91 $ 868.95 $ 886.32 $ 904.05 $ 922.13 $ 940.57 $ 959.39 $ 978.57
105 $ 957.01 $ 976.15 $ 995.67 $ 1.015.59 $ 1.035.90 $ 1.056.62 $ 1.077.75 $ 1.099.30 $ 1.121.29 $ 1.143.72 $ 1.166.59 $ 1.189.92
201 $ 528.05 $ 538.61 $ 549.38 $ 560.37 $ 571.58 $ 583.01 $ 594.67 $ 606.56 $ 618.70 $ 631.07 $ 643.69 $ 656.56
202 $ 662.59 $ 675.84 $ 689.35 $ 703.14 $ 717.20 $ 731.55 $ 746.18 $ 761.10 $ 776.32 $ 791.85 $ 807.69 $ 823.84
203 $ 734.77 $ 749.46 $ 764.45 $ 779.74 $ 795.34 $ 811.24 $ 827.47 $ 844.02 $ 860.90 $ 878.12 $ 895.68 $ 913.59
204 $ 883.79 $ 901.47 $ 919.50 $ 937.89 $ 956.64 $ 975.78 $ 995.29 $ 1.015.20 $ 1.035.50 $ 1.056.21 $ 1.077.34 $ 1.098.88
205 $ 1.074.21 $ 1.095.70 $ 1.117.61 $ 1.139.96 $ 1.162.76 $ 1.186.02 $ 1.209.74 $ 1.233.93 $ 1.258.61 $ 1.283.78 $ 1.309.46 $ 1.335.65
301 $ 470.10 $ 479.50 $ 489.09 $ 498.87 $ 508.85 $ 519.02 $ 529.41 $ 539.99 $ 550.79 $ 561.81 $ 573.05 $ 584.51
302 $ 590.40 $ 602.21 $ 614.25 $ 626.54 $ 639.07 $ 651.85 $ 664.89 $ 678.19 $ 691.75 $ 705.59 $ 719.70 $ 734.09
303 $ 654.56 $ 667.66 $ 681.01 $ 694.63 $ 708.52 $ 722.69 $ 737.15 $ 751.89 $ 766.93 $ 782.27 $ 797.91 $ 813.87
304 $ 787.03 $ 802.77 $ 818.83 $ 835.20 $ 851.91 $ 868.95 $ 886.32 $ 904.05 $ 922.13 $ 940.57 $ 959.39 $ 978.57
305 $ 1.805.62 $ 1.841.73 $ 1.878.56 $ 1.916.13 $ 1.954.46 $ 1.993.55 $ 2.033.42 $ 2.074.09 $ 2.115.57 $ 2.157.88 $ 2.201.04 $ 2.245.06
401 $ 470.10 $ 479.50 $ 489.09 $ 498.87 $ 508.85 $ 519.02 $ 529.41 $ 539.99 $ 550.79 $ 561.81 $ 573.05 $ 584.51
402 $ 590.40 $ 602.21 $ 614.25 $ 626.54 $ 639.07 $ 651.85 $ 664.89 $ 678.19 $ 691.75 $ 705.59 $ 719.70 $ 734.09
403 $ 654.56 $ 667.66 $ 681.01 $ 694.63 $ 708.52 $ 722.69 $ 737.15 $ 751.89 $ 766.93 $ 782.27 $ 797.91 $ 813.87
404 $ 787.03 $ 802.77 $ 818.83 $ 835.20 $ 851.91 $ 868.95 $ 886.32 $ 904.05 $ 922.13 $ 940.57 $ 959.39 $ 978.57
405 $ 2.229.92 $ 2.274.52 $ 2.320.01 $ 2.366.41 $ 2.413.74 $ 2.462.01 $ 2.511.25 $ 2.561.48 $ 2.612.71 $ 2.664.96 $ 2.718.26 $ 2.772.62
502 $ 646.29 $ 659.21 $ 672.40 $ 685.84 $ 699.56 $ 713.55 $ 727.82 $ 742.38 $ 757.23 $ 772.37 $ 787.82 $ 803.58
503 $ 847.31 $ 864.26 $ 881.54 $ 899.17 $ 917.16 $ 935.50 $ 954.21 $ 973.30 $ 992.76 $ 1.012.62 $ 1.032.87 $ 1.053.53
504 $ 1.050.41 $ 1.071.42 $ 1.092.85 $ 1.114.70 $ 1.137.00 $ 1.159.74 $ 1.182.93 $ 1.206.59 $ 1.230.72 $ 1.255.34 $ 1.280.44 $ 1.306.05
505 $ 2.631.71 $ 2.684.35 $ 2.738.03 $ 2.792.80 $ 2.848.65 $ 2.905.62 $ 2.963.74 $ 3.023.01 $ 3.083.47 $ 3.145.14 $ 3.208.04 $ 3.272.20

Mes Apto Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 Mes 21 Mes 22 Mes 23 Mes 24
2 101 ####
16 102 $ 1.00
3 103 $ 1.00
6 104 $ 1.00
12 105 $ 1.00
4 201 $ 1.00
11 202 $ 1.00
9 203 $ 1.00
7 204 ####
14 205 $ 1.00
6 301 $ 1.00
5 302 $ 1.00
4 303 $ 1.00
17 304 $ 1.00
15 305 $ 1.00
8 401 $ 1.00
18 402 $ 1.00
5 403 $ 1.00
10 404 $ 1.00
13 405 $ 1.00
9 502 $ 1.00
13 503 $ 1.00
14 504 $ 1.00
16 505 $ 1.00

Luego, teniendo en cuenta el valor del incremento del costo de los apartamentos y conociendo
el cronograma de ventas de los apartamentos presentado anteriormente. Se podrá generar el
siguiente plan de pagos bien estructurado con un valor aproximado de ingresos que se tendrá
por propiedad.
Apartamento Mes de Venta Precio MV Cuota inical Cuota de Construccion Subrogacion Numero de Cuotas Cuota Mensual Subrogacion Mes 24
101 2 $ 378.08 $ 30.25 $ 170.14 $ 177.70 21 $ 10.00 $ 274.72
102 16 $ 626.54 $ 50.12 $ 281.94 $ 294.47 7 $ 43.56 $ 345.02
103 3 $ 536.97 $ 42.96 $ 241.64 $ 252.38 20 $ 14.78 $ 382.52
104 6 $ 685.16 $ 54.81 $ 308.32 $ 322.02 17 $ 21.57 $ 459.93
105 12 $ 938.25 $ 75.06 $ 422.21 $ 440.98 11 $ 43.14 $ 559.26
201 4 $ 441.85 $ 35.35 $ 198.83 $ 207.67 19 $ 12.68 $ 308.59
202 11 $ 636.86 $ 50.95 $ 286.59 $ 299.32 12 $ 27.10 $ 387.21
203 9 $ 678.81 $ 54.31 $ 305.47 $ 319.04 14 $ 25.23 $ 429.39
204 7 $ 784.78 $ 62.78 $ 353.15 $ 368.85 16 $ 26.01 $ 516.48
205 14 $ 1.095.70 $ 87.66 $ 493.06 $ 514.98 9 $ 60.41 $ 627.75
301 6 $ 409.25 $ 32.74 $ 184.16 $ 192.35 17 $ 12.89 $ 274.72
302 5 $ 503.90 $ 40.31 $ 226.76 $ 236.83 18 $ 15.13 $ 345.02
303 4 $ 547.71 $ 43.82 $ 246.47 $ 257.42 19 $ 15.72 $ 382.52
304 17 $ 851.91 $ 68.15 $ 383.36 $ 400.40 6 $ 68.44 $ 459.93
305 15 $ 1.878.56 $ 150.29 $ 845.35 $ 882.92 8 $ 115.40 $ 1.055.18
401 8 $ 425.78 $ 34.06 $ 191.60 $ 200.12 15 $ 14.91 $ 274.72
402 18 $ 651.85 $ 52.15 $ 293.33 $ 306.37 5 $ 62.23 $ 345.02
403 5 $ 558.66 $ 44.69 $ 251.40 $ 262.57 18 $ 16.77 $ 382.52
404 10 $ 741.64 $ 59.33 $ 333.74 $ 348.57 13 $ 29.41 $ 459.93
405 13 $ 2.229.92 $ 178.39 $ 1.003.46 $ 1.048.06 10 $ 111.71 $ 1.303.13
502 9 $ 597.07 $ 47.77 $ 268.68 $ 280.62 14 $ 22.19 $ 377.68
503 13 $ 847.31 $ 67.78 $ 381.29 $ 398.24 10 $ 42.45 $ 495.16
504 14 $ 1.071.42 $ 85.71 $ 482.14 $ 503.57 9 $ 59.07 $ 613.84
505 16 $ 2.792.80 $ 223.42 $ 1.256.76 $ 1.312.61 7 $ 194.18 $ 1.537.94

E. Cronograma mensual de ingresos por ventas discriminados así:

• Ingresos por cuotas iniciales, Ingresos por cuotas de Construcción,
Ingresos por subrogaciones
Para diferenciar cada ingreso, hay que tener en cuenta que el verde mas claro son las cuotas
iniciales, el verde intermedio son las cuotas de construcción y el verde oscuro es la
subrogación

• Ingresos Totales por Ventas:

3 Mes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
101 30.2465088 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14
102
103 42.9576998 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64
104 54.8125773 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32
105 75.0596224
201 35.3479046 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83
202 50.9485057 $ 286.59
203 54.3050063 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47
204 62.7825639 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15
205
301 32.7397939 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16
302 40.3121983 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76
303 43.8168538 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47
304
305
401 34.0624815 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60
402
403 44.6931909 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40
404 59.3308964 $ 333.74 $ 333.74
405
502 47.7654598 $ 268.68 $ 268.68 $ 268.68
503
504
505
Total 0 0 30.2465088 213.094312 490.938432 942.080829 1422.78313 1890.49541 2214.92724 2474.53669 3005.94349 3331.29739 3641.99385

Apt/mes 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
101 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 170.14 $ 274.72
102 50.1231517
$ 281.94 $ 281.94 $ 281.94 $ 281.94 $ 281.94 $ 281.94 $ 281.94 $ 345.02
103 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 241.64 $ 382.52
104 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 308.32 $ 459.93
105 $ 422.21 $ 422.21 $ 422.21 $ 422.21 $ 422.21 $ 422.21 $ 422.21 $ 422.21 $ 422.21 $ 422.21 $ 422.21 $ 559.26
201 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 198.83 $ 308.59
202 $ 286.59 $ 286.59 $ 286.59 $ 286.59 $ 286.59 $ 286.59 $ 286.59 $ 286.59 $ 286.59 $ 286.59 $ 286.59 $ 387.21
203 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47 $ 305.47 $ 429.39
204 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 353.15 $ 516.48
205 87.6556132 $ 493.06 $ 493.06 $ 493.06 $ 493.06 $ 493.06 $ 493.06 $ 493.06 $ 493.06 $ 493.06 $ 627.75
301 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 184.16 $ 274.72
302 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 226.76 $ 345.02
303 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 246.47 $ 382.52
304 68.1525504 $ 383.36 $ 383.36 $ 383.36 $ 383.36 $ 383.36 $ 383.36 $ 459.93
305 150.285042 $ 845.35 $ 845.35 $ 845.35 $ 845.35 $ 845.35 $ 845.35 $ 845.35 $ 845.35 $ 1.055.18
401 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 191.60 $ 274.72
402 52.148127 $ 293.33 $ 293.33 $ 293.33 $ 293.33 $ 293.33 $ 345.02
403 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40
$ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 251.40 $ 382.52
404 $ 333.74 $ 333.74 $ 333.74
$ 333.74 $ 333.74 $ 333.74 $ 333.74 $ 333.74 $ 333.74 $ 333.74 $ 333.74 $ 459.93
405 178.3935288 $ 1.003.46 $ 1.003.46
$ 1.003.46 $ 1.003.46 $ 1.003.46 $ 1.003.46 $ 1.003.46 $ 1.003.46 $ 1.003.46 $ 1.003.46 $ 1.303.13
502 $ 268.68 $ 268.68 $ 268.68
$ 268.68 $ 268.68 $ 268.68 $ 268.68 $ 268.68 $ 268.68 $ 268.68 $ 268.68 $ 377.68
503 67.78498744 $ 381.29 $ 381.29
$ 381.29 $ 381.29 $ 381.29 $ 381.29 $ 381.29 $ 381.29 $ 381.29 $ 381.29 $ 495.16
504 85.7133404 $ 482.14
$ 482.14 $ 482.14 $ 482.14 $ 482.14 $ 482.14 $ 482.14 $ 482.14 $ 482.14 $ 613.84
505 223.423619 $ 1.256.76 $ 1.256.76 $ 1.256.76 $ 1.256.76 $ 1.256.76 $ 1.256.76 $ 1.256.76 $ 1.537.94
Total 4235.323122 5547.26771 6499.38417 7467.99926 8801.30562 9168.65929 9409.84438 9409.84438 9409.84438 9409.84438 9409.844382 12598.1652
Tenemos que, los ingresos totales por ventas equivalen a la suma del total de ventas para
cada periodo, obteniendo el siguiente resultado:

Total Ventas $ 121.025.66

• VPN (Valor presente neto) del Flujo de Ingresos Totales por Ventas.

Este cálculo es realizado con ayuda de la formula VNA en Excel, teniendo en cuenta el
total de los flujos mensuales y de acuerdo con el interés de 15%. Obtenemos el valor
presente neto (VPN):

CO
inversionista 15%
VPN $ 11.671.30 Millones COP

F. Cronograma mensual de pagos de los costos directos de construcción del

proyecto

Se debe realizar una proyección de los costos en función a un T diferente de 0. Teniendo en

cuenta lo anterior, se presentarán los costos proyectados con respecto a la duración del
proyecto

ITEM DESCRIPCION 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 PRELIMINARES $ 95.64 $ 97.55 $ 99.50 $ 101.49 $ 103.52 $ 105.59 $ 107.70 $ 109.85 $ 112.05 $ 114.29 $ 116.58 $ 118.91 $ 121.29
2 CIMENTACION $ 1.275.13 $ 1.300.64 $ 1.326.65 $ 1.353.18 $ 1.380.25 $ 1.407.85 $ 1.436.01 $ 1.464.73 $ 1.494.02 $ 1.523.90 $ 1.554.38 $ 1.585.47 $ 1.617.18
3 ESTRUCTURA $ 4.941.15 $ 5.039.97 $ 5.140.77 $ 5.243.58 $ 5.348.46 $ 5.455.42 $ 5.564.53 $ 5.675.82 $ 5.789.34 $ 5.905.13 $ 6.023.23 $ 6.143.69 $ 6.266.57
4 MAMPOSTERIA $ 1.753.31 $ 1.788.38 $ 1.824.14 $ 1.860.63 $ 1.897.84 $ 1.935.80 $ 1.974.51 $ 2.014.00 $ 2.054.28 $ 2.095.37 $ 2.137.28 $ 2.180.02 $ 2.223.62
INSTALAC HIDRAULICA Y SANITARIA RED
5 INCENDIO- GAS. $ 637.57 $ 650.32 $ 663.32 $ 676.59 $ 690.12 $ 703.93 $ 718.00 $ 732.36 $ 747.01 $ 761.95 $ 777.19 $ 792.73 $ 808.59
INSTALACIONES ELECTRICAS Y DE
6 COMUNICACION $ 733.20 $ 747.87 $ 762.82 $ 778.08 $ 793.64 $ 809.51 $ 825.70 $ 842.22 $ 859.06 $ 876.24 $ 893.77 $ 911.64 $ 929.88
7 CUBIERTA $ 111.57 $ 113.81 $ 116.08 $ 118.40 $ 120.77 $ 123.19 $ 125.65 $ 128.16 $ 130.73 $ 133.34 $ 136.01 $ 138.73 $ 141.50
9 PANETES $ 557.87 $ 569.03 $ 580.41 $ 592.02 $ 603.86 $ 615.94 $ 628.25 $ 640.82 $ 653.64 $ 666.71 $ 680.04 $ 693.64 $ 707.52
10 ENCHAPES - MESONES MARMOL $ 398.48 $ 406.45 $ 414.58 $ 422.87 $ 431.33 $ 439.95 $ 448.75 $ 457.73 $ 466.88 $ 476.22 $ 485.74 $ 495.46 $ 505.37
11 ACABADOS PISOS $ 1.354.83 $ 1.381.93 $ 1.409.57 $ 1.437.76 $ 1.466.51 $ 1.495.84 $ 1.525.76 $ 1.556.27 $ 1.587.40 $ 1.619.15 $ 1.651.53 $ 1.684.56 $ 1.718.25
13 IMPERMEABILIZACION $ 95.64 $ 97.55 $ 99.50 $ 101.49 $ 103.52 $ 105.59 $ 107.70 $ 109.85 $ 112.05 $ 114.29 $ 116.58 $ 118.91 $ 121.29
15 ILUMINACION $ 127.51 $ 130.06 $ 132.66 $ 135.32 $ 138.02 $ 140.79 $ 143.60 $ 146.47 $ 149.40 $ 152.39 $ 155.44 $ 158.55 $ 161.72
16 VENTANERIA ALUMINIO Y VIDRIO $ 924.47 $ 942.96 $ 961.82 $ 981.06 $ 1.000.68 $ 1.020.69 $ 1.041.11 $ 1.061.93 $ 1.083.17 $ 1.104.83 $ 1.126.93 $ 1.149.47 $ 1.172.45
17 CARPINTERIA METALICA $ 143.45 $ 146.32 $ 149.25 $ 152.23 $ 155.28 $ 158.38 $ 161.55 $ 164.78 $ 168.08 $ 171.44 $ 174.87 $ 178.37 $ 181.93
CARPINTERIA DE MADERA --MUEBLES
18 COCINA $ 3.187.84 $ 3.251.59 $ 3.316.62 $ 3.382.96 $ 3.450.62 $ 3.519.63 $ 3.590.02 $ 3.661.82 $ 3.735.06 $ 3.809.76 $ 3.885.95 $ 3.963.67 $ 4.042.95
19 APARATOS BANOS - GRIFERIAS - OTROS $ 557.87 $ 569.03 $ 580.41 $ 592.02 $ 603.86 $ 615.94 $ 628.25 $ 640.82 $ 653.64 $ 666.71 $ 680.04 $ 693.64 $ 707.52
20 CERRADURAS, HERRAJES Y ESPEJOS $ 63.76 $ 65.03 $ 66.33 $ 67.66 $ 69.01 $ 70.39 $ 71.80 $ 73.24 $ 74.70 $ 76.20 $ 77.72 $ 79.27 $ 80.86
21 PINTURA $ 398.48 $ 406.45 $ 414.58 $ 422.87 $ 431.33 $ 439.95 $ 448.75 $ 457.73 $ 466.88 $ 476.22 $ 485.74 $ 495.46 $ 505.37
22 APARATOS COCINA $ 557.87 $ 569.03 $ 580.41 $ 592.02 $ 603.86 $ 615.94 $ 628.25 $ 640.82 $ 653.64 $ 666.71 $ 680.04 $ 693.64 $ 707.52
23 EQUIPOS ESPECIALES $ 1.195.44 $ 1.219.35 $ 1.243.73 $ 1.268.61 $ 1.293.98 $ 1.319.86 $ 1.346.26 $ 1.373.18 $ 1.400.65 $ 1.428.66 $ 1.457.23 $ 1.486.38 $ 1.516.11
24 SEGURIDAD Y CONTROL $ 446.30 $ 455.22 $ 464.33 $ 473.61 $ 483.09 $ 492.75 $ 502.60 $ 512.66 $ 522.91 $ 533.37 $ 544.03 $ 554.91 $ 566.01
25 OBRAS EXTERIORES $ 717.26 $ 731.61 $ 746.24 $ 761.17 $ 776.39 $ 791.92 $ 807.75 $ 823.91 $ 840.39 $ 857.20 $ 874.34 $ 891.83 $ 909.66
26 ASEO GENERAL $ 127.51 $ 130.06 $ 132.66 $ 135.32 $ 138.02 $ 140.79 $ 143.60 $ 146.47 $ 149.40 $ 152.39 $ 155.44 $ 158.55 $ 161.72
27 ALQUILER Y COMPRA EQUIPOS $ 286.91 $ 292.64 $ 298.50 $ 304.47 $ 310.56 $ 316.77 $ 323.10 $ 329.56 $ 336.16 $ 342.88 $ 349.74 $ 356.73 $ 363.87
28 GASTOS GENERALES $ 462.24 $ 471.48 $ 480.91 $ 490.53 $ 500.34 $ 510.35 $ 520.55 $ 530.96 $ 541.58 $ 552.42 $ 563.46 $ 574.73 $ 586.23
29 GASTOS ADMINISTRATIVOS $ 796.96 $ 812.90 $ 829.16 $ 845.74 $ 862.65 $ 879.91 $ 897.51 $ 915.46 $ 933.76 $ 952.44 $ 971.49 $ 990.92 $ 1.010.74
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
$ 123.71 $ 126.19 $ 128.71 $ 131.29 $ 133.91 $ 136.59 $ 139.32 $ 142.11 $ 144.95 $ 147.85 $ 150.81 $ 153.82
$ 1.649.52 $ 1.682.51 $ 1.716.16 $ 1.750.49 $ 1.785.50 $ 1.821.21 $ 1.857.63 $ 1.894.78 $ 1.932.68 $ 1.971.33 $ 2.010.76 $ 2.050.97
$ 6.391.90 $ 6.519.74 $ 6.650.13 $ 6.783.14 $ 6.918.80 $ 7.057.17 $ 7.198.32 $ 7.342.28 $ 7.489.13 $ 7.638.91 $ 7.791.69 $ 7.947.52
$ 2.268.09 $ 2.313.46 $ 2.359.72 $ 2.406.92 $ 2.455.06 $ 2.504.16 $ 2.554.24 $ 2.605.33 $ 2.657.43 $ 2.710.58 $ 2.764.79 $ 2.820.09

$ 824.76 $ 841.26 $ 858.08 $ 875.24 $ 892.75 $ 910.60 $ 928.82 $ 947.39 $ 966.34 $ 985.67 $ 1.005.38 $ 1.025.49

$ 948.48 $ 967.44 $ 986.79 $ 1.006.53 $ 1.026.66 $ 1.047.19 $ 1.068.14 $ 1.089.50 $ 1.111.29 $ 1.133.52 $ 1.156.19 $ 1.179.31
$ 144.33 $ 147.22 $ 150.16 $ 153.17 $ 156.23 $ 159.36 $ 162.54 $ 165.79 $ 169.11 $ 172.49 $ 175.94 $ 179.46
$ 721.67 $ 736.10 $ 750.82 $ 765.84 $ 781.15 $ 796.78 $ 812.71 $ 828.97 $ 845.55 $ 862.46 $ 879.71 $ 897.30
$ 515.48 $ 525.79 $ 536.30 $ 547.03 $ 557.97 $ 569.13 $ 580.51 $ 592.12 $ 603.96 $ 616.04 $ 628.36 $ 640.93
$ 1.752.62 $ 1.787.67 $ 1.823.42 $ 1.859.89 $ 1.897.09 $ 1.935.03 $ 1.973.73 $ 2.013.21 $ 2.053.47 $ 2.094.54 $ 2.136.43 $ 2.179.16
$ 123.71 $ 126.19 $ 128.71 $ 131.29 $ 133.91 $ 136.59 $ 139.32 $ 142.11 $ 144.95 $ 147.85 $ 150.81 $ 153.82
$ 164.95 $ 168.25 $ 171.62 $ 175.05 $ 178.55 $ 182.12 $ 185.76 $ 189.48 $ 193.27 $ 197.13 $ 201.08 $ 205.10
$ 1.195.90 $ 1.219.82 $ 1.244.22 $ 1.269.10 $ 1.294.48 $ 1.320.37 $ 1.346.78 $ 1.373.72 $ 1.401.19 $ 1.429.22 $ 1.457.80 $ 1.486.96
$ 185.57 $ 189.28 $ 193.07 $ 196.93 $ 200.87 $ 204.89 $ 208.98 $ 213.16 $ 217.43 $ 221.77 $ 226.21 $ 230.73

$ 4.123.81 $ 4.206.28 $ 4.290.41 $ 4.376.22 $ 4.463.74 $ 4.553.02 $ 4.644.08 $ 4.736.96 $ 4.831.70 $ 4.928.33 $ 5.026.90 $ 5.127.43
$ 721.67 $ 736.10 $ 750.82 $ 765.84 $ 781.15 $ 796.78 $ 812.71 $ 828.97 $ 845.55 $ 862.46 $ 879.71 $ 897.30
$ 82.48 $ 84.13 $ 85.81 $ 87.52 $ 89.27 $ 91.06 $ 92.88 $ 94.74 $ 96.63 $ 98.57 $ 100.54 $ 102.55
$ 515.48 $ 525.79 $ 536.30 $ 547.03 $ 557.97 $ 569.13 $ 580.51 $ 592.12 $ 603.96 $ 616.04 $ 628.36 $ 640.93
$ 721.67 $ 736.10 $ 750.82 $ 765.84 $ 781.15 $ 796.78 $ 812.71 $ 828.97 $ 845.55 $ 862.46 $ 879.71 $ 897.30
$ 1.546.43 $ 1.577.36 $ 1.608.90 $ 1.641.08 $ 1.673.90 $ 1.707.38 $ 1.741.53 $ 1.776.36 $ 1.811.89 $ 1.848.12 $ 1.885.09 $ 1.922.79
$ 577.33 $ 588.88 $ 600.66 $ 612.67 $ 624.92 $ 637.42 $ 650.17 $ 663.17 $ 676.44 $ 689.97 $ 703.77 $ 717.84
$ 927.86 $ 946.41 $ 965.34 $ 984.65 $ 1.004.34 $ 1.024.43 $ 1.044.92 $ 1.065.82 $ 1.087.13 $ 1.108.87 $ 1.131.05 $ 1.153.67
$ 164.95 $ 168.25 $ 171.62 $ 175.05 $ 178.55 $ 182.12 $ 185.76 $ 189.48 $ 193.27 $ 197.13 $ 201.08 $ 205.10
$ 371.14 $ 378.57 $ 386.14 $ 393.86 $ 401.74 $ 409.77 $ 417.97 $ 426.33 $ 434.85 $ 443.55 $ 452.42 $ 461.47
$ 597.95 $ 609.91 $ 622.11 $ 634.55 $ 647.24 $ 660.19 $ 673.39 $ 686.86 $ 700.60 $ 714.61 $ 728.90 $ 743.48
$ 1.030.95 $ 1.051.57 $ 1.072.60 $ 1.094.05 $ 1.115.94 $ 1.138.25 $ 1.161.02 $ 1.184.24 $ 1.207.92 $ 1.232.08 $ 1.256.72 $ 1.281.86

Con estos valores obtenidos para el tiempo de ejecución de la obra. Se presentará a

continuación un cronograma para dejar claro los costos reales y el inicio de cada actividad

ITEM DESCRIPCION Duracion (Mes/es) Mes de Inicio Costo Mes de Inicio (M COP)
1 PRELIMINARES 2 1 $ 97.55
2 CIMENTACION 3 3 $ 1.353.18
3 ESTRUCTURA 3 6 $ 5.564.53
4 MAMPOSTERIA 2 6 $ 1.974.51
5 INSTALAC HIDRAULICA Y SANITARIA RED INCENDIO- GAS. 2 9 $ 761.95
6 INSTALACIONES ELECTRICAS Y DE COMUNICACION 2 9 $ 876.24
7 CUBIERTA 2 9 $ 133.34
9 PANETES 2 8 $ 653.64
10 ENCHAPES - MESONES MARMOL 2 10 $ 485.74
11 ACABADOS PISOS 4 8 $ 1.587.40
13 IMPERMEABILIZACION 4 10 $ 116.58
15 ILUMINACION 3 11 $ 158.55
16 VENTANERIA ALUMINIO Y VIDRIO 3 8 $ 1.083.17
17 CARPINTERIA METALICA 2 14 $ 189.28
18 CARPINTERIA DE MADERA --MUEBLES COCINA 3 14 $ 4.206.28
19 APARATOS BANOS - GRIFERIAS - OTROS 2 12 $ 707.52
20 CERRADURAS, HERRAJES Y ESPEJOS 2 14 $ 84.13
21 PINTURA 2 14 $ 525.79
22 APARATOS COCINA 3 17 $ 781.15
23 EQUIPOS ESPECIALES 2 20 $ 1.776.36
24 SEGURIDAD Y CONTROL 22 1 $ 455.22
25 OBRAS EXTERIORES 22 1 $ 731.61
26 ASEO GENERAL 22 1 $ 130.06
27 ALQUILER Y COMPRA EQUIPOS 22 1 $ 292.64
28 GASTOS GENERALES 22 1 $ 471.48
29 GASTOS ADMINISTRATIVOS 22 1 $ 812.90
Luego, se plantea un esquema de pago que incluye el anticipo, pago inicial, pago entrega y
el pago mensual donde se tienen en cuenta las cuotas que se deben pagar
ITEM DESCRIPCION % Anticipo Anticipo (M COP)
1 PRELIMINARES 0% 0
2 CIMENTACION 15% 202.9774459
3 ESTRUCTURA 10% 556.4533311
4 MAMPOSTERIA 10% 197.451182
5 INSTALAC HIDRAULICA Y SANITARIA RED INCENDIO- GAS. 11% 83.81470957
6 INSTALACIONES ELECTRICAS Y DE COMUNICACION 11% 96.38691601
7 CUBIERTA 12% 16.00099001
9 PANETES 11% 71.89987341
10 ENCHAPES - MESONES MARMOL 12% 58.28932075
11 ACABADOS PISOS 15% 238.1099704
13 IMPERMEABILIZACION 7% 8.160504905
15 ILUMINACION 5% 7.927347622
16 VENTANERIA ALUMINIO Y VIDRIO 9% 97.48502317
17 CARPINTERIA METALICA 10% 18.92827061
18 CARPINTERIA DE MADERA --MUEBLES COCINA 6% 252.3769415
19 APARATOS BANOS - GRIFERIAS - OTROS 10% 70.75157752
20 CERRADURAS, HERRAJES Y ESPEJOS 6% 5.047538829
21 PINTURA 12% 63.09423536
22 APARATOS COCINA 6% 46.86927512
23 EQUIPOS ESPECIALES 12% 213.1630702
24 SEGURIDAD Y CONTROL 0% 0
25 OBRAS EXTERIORES 0% 0
26 ASEO GENERAL 0% 0
27 ALQUILER Y COMPRA EQUIPOS 0% 0
28 GASTOS GENERALES 0% 0
29 GASTOS ADMINISTRATIVOS 0% 0

ITEM DESCRIPCION % Pago InicialPago Inicial (M%COP)

Pago Entrega
Pago Entrega (M
% Pago
COP)mensual
Pago Mensual (M COP)
1 PRELIMINARES 45% $ 43.90 45% $ 46.58 10% $ 46.58
2 CIMENTACION 14% $ 189.45 25% $ 366.18 46% $ 366.18
3 ESTRUCTURA 18% $ 1.001.62 34% $ 2.047.90 38% $ 2.047.90
4 MAMPOSTERIA 16% $ 315.92 23% $ 481.93 51% $ 481.93
5 INSTALAC HIDRAULICA Y SANITARIA RED
11%INCENDIO-
$ 83.81
GAS. 18% $ 145.55 60% $ 145.55
6 INSTALACIONES ELECTRICAS Y DE COMUNICACION
19% $ 166.49 25% $ 232.47 45% $ 232.47
7 CUBIERTA 14% $ 18.67 16% $ 22.64 58% $ 22.64
9 PANETES 11% $ 71.90 22% $ 152.60 56% $ 152.60
10 ENCHAPES - MESONES MARMOL 14% $ 68.00 17% $ 87.63 57% $ 87.63
11 ACABADOS PISOS 14% $ 222.24 19% $ 333.00 52% $ 333.00
13 IMPERMEABILIZACION 14% $ 16.32 15% $ 19.31 64% $ 19.31
15 ILUMINACION 16% $ 25.37 16% $ 27.46 63% $ 27.46
16 VENTANERIA ALUMINIO Y VIDRIO 16% $ 173.31 31% $ 363.46 44% $ 363.46
17 CARPINTERIA METALICA 30% $ 56.78 29% $ 58.25 31% $ 58.25
18 CARPINTERIA DE MADERA --MUEBLES30%COCINA
$ 1.261.88 24% $ 1.092.72 40% $ 1.092.72
19 APARATOS BANOS - GRIFERIAS - OTROS
12% $ 84.90 23% $ 172.69 55% $ 172.69
20 CERRADURAS, HERRAJES Y ESPEJOS 17% $ 14.30 33% $ 29.46 44% $ 29.46
21 PINTURA 19% $ 99.90 19% $ 106.01 50% $ 106.01
22 APARATOS COCINA 17% $ 132.80 30% $ 253.66 47% $ 253.66
23 EQUIPOS ESPECIALES 10% $ 177.64 29% $ 546.68 49% $ 546.68
24 SEGURIDAD Y CONTROL 14% $ 63.73 26% $ 186.64 60% $ 186.64
25 OBRAS EXTERIORES 14% $ 102.43 31% $ 357.64 55% $ 357.64
26 ASEO GENERAL 15% $ 19.51 21% $ 43.07 64% $ 43.07
27 ALQUILER Y COMPRA EQUIPOS 13% $ 38.04 15% $ 69.22 72% $ 69.22
28 GASTOS GENERALES 17% $ 80.15 21% $ 156.13 62% $ 156.13
29 GASTOS ADMINISTRATIVOS 14% $ 113.81 20% $ 256.37 66% $ 256.37
Finalmente obtenemos:

ITEM DESCRIPCION Costo Total (M COP) Analisis Vertical

1 PRELIMINARES $ 100.53 0%
2 CIMENTACION $ 1.406.13 5%
3 ESTRUCTURA $ 5.805.63 21%
4 MAMPOSTERIA $ 2.032.62 7%
5 INSTALAC HIDRAULICA Y SANITARIA RED INCENDIO- GAS. $ 784.11 3%
6 INSTALACIONES ELECTRICAS Y DE COMUNICACION $ 901.52 3%
7 CUBIERTA $ 136.98 0%
9 PANETES $ 673.45 2%
10 ENCHAPES - MESONES MARMOL $ 499.13 2%
11 ACABADOS PISOS $ 1.660.47 6%
13 IMPERMEABILIZACION $ 122.17 0%
15 ILUMINACION $ 164.66 1%
16 VENTANERIA ALUMINIO Y VIDRIO $ 1.130.04 4%
17 CARPINTERIA METALICA $ 194.41 1%
18 CARPINTERIA DE MADERA --MUEBLES COCINA $ 4.357.24 16%
19 APARATOS BANOS - GRIFERIAS - OTROS $ 729.19 3%
20 CERRADURAS, HERRAJES Y ESPEJOS $ 86.94 0%
21 PINTURA $ 539.81 2%
22 APARATOS COCINA $ 815.25 3%
23 EQUIPOS ESPECIALES $ 1.834.09 7%
24 SEGURIDAD Y CONTROL $ 590.66 2%
25 OBRAS EXTERIORES $ 961.39 3%
26 ASEO GENERAL $ 166.29 1%
27 ALQUILER Y COMPRA EQUIPOS $ 369.78 1%
28 GASTOS GENERALES $ 600.48 2%
29 GASTOS ADMINISTRATIVOS $ 1.038.61 4%
Total Costos Directos $ 27.701.58 100%
IMPREVISTOS del 8 % $ 2.216.13
ESCALAMIENTOS del 16% $ 4.432.25
COSTO DIRECTO TOTAL DE OBRA $ 34.349.96

G. Cronograma mensual de pagos de los costos indirectos de construcción del

proyecto

Usando los honorarios de SCA y de SCI podemos hallar el valor de los costes
indirectos por las actividades nombradas en un inicio. En la siguiente tabla se
muestra el rubro de cada coste indirecto y de donde sale su coste.
COSTOS INDIRECTOS %/$ SOBRE COSTO (M COP) BASE
PRESUPESTO Y SCA página
PROGRAMACION 0.9% DIRECTOS $ 249 52
 POR CADA
DISEÑOS UNIDAD DE SCA página
ARQUITECTONICOS $ 1.160 VIVIENDA $ 28 34
WBS SCI página
ESTUDIOS DE SUELOS 1.3% CIMENTACION $ 18 23
DISEÑOS SCI página
HIDROSANITARIOS 1% WBS REDES $ 33 23
DISEÑOS WBS SCI página
ESTRUCTURALES 2% ESTRUCTURA $ 144 23
TOTAL $ 472

H. Requerimientos mensuales de fondos del proyecto (montos por financiar)

Ya con los flujos de caja de los costos y de los ingresos si los usamos para crear el flujo de
caja libre podemos ver que meses no alcanzar a ser financiados por los ingresos.

Mes Montos a Financiar

0 $ (472.46)
1 $ (704.85)
2 $ (353.96)
3 $ (473.51)
5 $ (386.69)
6 $ (3 973.84)
7 $ (172.52)
8 $ (6 818.54)
9 $ (1 907.77)

I. Monto total del préstamo solicitado a la CAV

Ahora, teniendo en cuenta la política de desembolso para el préstamo solicitado a la CAV
en el que el desembolso acumulado no puede superar el 75% del valor del lote (El cual,
para el inicio del proyecto se valora en 3500 millones de pesos) más los costos directos
adelantados hasta la fecha. Por lo que, para cada mes de duración del proyecto se calculan
unos desembolsos acumulados máximos de:

Mes Desembolso acumulado máximo (Mill $)

0 $ 3 097
1 $ 3 907
2 $ 4 506
 3 $ 5 520
4 $ 6 360
5 $ 8 257
6 $ 14 350
7 $ 17 243
8 $ 27 244
9 $ 32 737
10 $ 35 696
11 $ 38 818
12 $ 41 464
13 $ 44 073
14 $ 49 121
15 $ 52 303
16 $ 55 742
17 $ 60 034
18 $ 63 011
19 $ 66 465
20 $ 70 809
21 $ 74 848
22 $ 79 248
23 $ 84 419
24 $ 88 522
Por lo tanto, bajo esta política y debido a los requerimientos financieros del proyecto se
lleva cabo el siguiente plan de desembolsos:

Mes Monto (Mill $) Monto acum Desemb. Max. Acum ¿Cumple?

0 $ 3 000 $ 3 000 $ 3 097 Si
3 $ 2 450 $ 5 450 $ 5 520 Si
6 $ 7 850 $ 13 300 $ 14 350 Si
9 $ 1 900 $ 15 200 $ 32 737 Si
Los cuales, generarán los siguientes intereses asociados a cada uno de los desembolsos:

Desembolso (mes) Intereses (Mill $)

0 $ 771.79
3 $ 539.23
6 $ 1 445.02
9 $ 283.46

J. Cronograma de Ingresos y Desembolsos financieros

Discriminando por aportes y pagos a socios, desembolsos de CAV, pagos de intereses y
corrección monetaria, obtenemos el siguiente cronograma:
 Mes Aportes de socios Pago de socios Desembolso (Mill $) Total ints (Mill $) Deuda C.M (Mill $)
0 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 0.00
1 $0 $0 $ 3 000 $ 90.28 $ 0.00
2 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 31.83
3 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 63.99
4 $0 $0 $ 2 450 $ 166.91 $ 96.49
5 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 155.33
6 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 214.80
7 $0 $0 $ 7 850 $ 408.50 $ 274.89
8 $ 630 $0 $0 $ 0.00 $ 418.91
9 $ 490 $0 $0 $ 0.00 $ 564.44
10 $0 $0 $ 1 900 $ 478.82 $ 711.53
11 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 880.32
12 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 1 050.91
13 $0 $0 $0 $ 494.22 $ 1 223.31
14 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 1 397.54
15 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 1 573.62
16 $0 $0 $0 $ 510.11 $ 1 751.56
17 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 1 931.40
18 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 2 113.14
19 $0 $0 $0 $ 526.52 $ 2 296.80
20 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 2 482.42
21 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 2 670.01
22 $0 $0 $0 $ 364.15 $ 2 859.58
23 $0 $0 $0 $ 0.00 $ 3 051.17
24 $0 $ 1 312 $0 $ 0.00 $ 3 244.79

K. Flujo de Caja mensual del Proyecto

Discriminando por ingresos por ventas, desembolsos de la CAV, aportes y pagos de socios,
costos directos, indirectos y financieros, obtenemos el siguiente flujo de caja libre:
MES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Ingresos $ 0.00 $ 0.00 $ 30.25 $ 213.09 $ 490.94 $ 942.08 $ 1 422.78 $ 1 890.50 $ 2 214.93 $ 2 474.54 $ 3 005.94 $ 3 331.30 $ 3 641.99
Desembolsos de la CAV $ 3 000.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 2 450.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 7 850.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 1 900.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00
Aportes socios $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 630.00 $ 490.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00
Devolucion socios $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00
Costos directos $ 0.00 $ 704.85 $ 384.20 $ 686.60 $ 393.93 $ 1 328.77 $ 5 396.62 $ 2 063.02 $ 9 033.46 $ 4 382.30 $ 1 697.96 $ 1 705.86 $ 1 068.91
Costos indirectos $ 472.46 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00
Total financieros $ 90.28 $ 0.00 $ 0.00 $ 166.91 $ 0.00 $ 0.00 $ 408.50 $ 0.00 $ 0.00 $ 478.82 $ 0.00 $ 0.00 $ 494.22
Flujo de caja libre $ 2 437.26 -$ 704.85 -$ 353.96 $ 1 809.59 $ 97.01 -$ 386.69 $ 3 467.66 -$ 172.52 -$ 6 188.54 $ 3.42 $ 1 307.98 $ 1 625.44 $ 2 078.87
Flujo de caja libre acumulado $ 2 437.26 $ 1 732.41 $ 1 378.45 $ 3 188.04 $ 3 285.05 $ 2 898.36 $ 6 366.03 $ 6 193.50 $ 4.97 $ 8.39 $ 1 316.37 $ 2 941.81 $ 5 020.68

MES 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Ingresos $ 4 235.32 $ 5 547.27 $ 6 499.38 $ 7 468.00 $ 8 801.31 $ 9 168.66 $ 9 409.84 $ 9 409.84 $ 9 409.84 $ 9 409.84 $ 9 409.84 $ 12 598.17
Desembolsos de la CAV $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00
Aportes socios $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00
Devolucion socios $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 1 311.64
Costos directos $ 862.97 $ 3 127.62 $ 1 078.74 $ 1 148.06 $ 1 803.79 $ 284.14 $ 548.47 $ 1 216.99 $ 682.18 $ 804.16 $ 1 325.65 $ 0.00
Costos indirectos $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00
Total financieros $ 0.00 $ 0.00 $ 510.11 $ 0.00 $ 0.00 $ 526.52 $ 0.00 $ 0.00 $ 364.15 $ 0.00 $ 0.00 $ 3 039.49
Flujo de caja libre $ 3 372.36 $ 2 419.65 $ 4 910.54 $ 6 319.94 $ 6 997.52 $ 8 358.00 $ 8 861.38 $ 8 192.85 $ 8 363.52 $ 8 605.69 $ 8 084.20 $ 8 247.04
Flujo de caja libre acumulado $ 8 393.03 $ 10 812.68 $ 15 723.22 $ 22 043.16 $ 29 040.68 $ 37 398.67 $ 46 260.05 $ 54 452.90 $ 62 816.42 $ 71 422.10 $ 79 506.30 $ 87 753.34
Estados financieros del Proyecto

Para realizar el balance el proyecto se tuvo en cuenta los desembolsos, ingresos por cuotas,
cuentas por cobrar, el lote, los estudios, los abonos, entre muchos otros factores influyentes.
P&G
Como es una fiducia al costo la utilidad debe darnos 0 por ello en el periodo final, t = 0. A
su vez sabemos que la tasa impositiva es de 35% la cual rige en el país.

P&G t = 24
Ingresos $ 12 598.17
Costos directos $ 0.00
Utilidad Bruta $ 12 598.17
Gasto de ventas
Gastos administrativos
Ingresos Brutos $ 12 598.17
Otros ingresos
Otros egresos $ 9 558.67
EBITDA $ 3 039.49
Depreciaciones $ 0.00
EBIT $ 3 039.49
Costos financieros $ 3 039.49
Utilidad antes de impuestos $ 0.00
Taxes $ 0.00
Utilidad Neta $ 0.00

L. ANÁLISIS DE RESULTADOS Y COMENTARIOS FINALES

Conclusiones y recomendaciones
• En el cálculo de los flujos de caja, se puede observar que en el mes 9 se empiezan a
obtener flujos positivos, por lo que a partir de allí no hay que seguir pidiendo
desembolsos, sino que, por el contrario, se empieza a pagar la deuda a la CAV.
• Los apartamentos cuentan con un promedio de 3.82 millones de pesos por m2, un
precio elevado debido a las altas tasas de inflación y a las crisis económicas que sufre
el país en estos últimos años.
• Se determinó un presupuesto general del proyecto, teniendo en cuenta los costos
directamente relacionados con la construcción y aplicando una extrapolación de la
inflación en Colombia. Se calculó el precio de venta de los apartamentos
considerando la altitud y la ubicación, así como otros parámetros relevantes
• Se proyectaron los costos directos e indirectos de construcción y se estableció un
cronograma para mostrar los costos reales y el inicio de cada actividad. Se planteó
un esquema de pago que incluye el anticipo, pago inicial, pago de entrega y pago
mensual
• Finalmente, se presentaron los estados financieros del proyecto, incluyendo el
balance y la cuenta de pérdidas y ganancias. Se estableció que la utilidad en el
período final es cero debido a la modalidad de "Fiducia al costo" y se tuvo en cuenta
la tasa impositiva aplicable.
 M. CUADRO RESUMEN N° 7
CUADRO NO 7
Lote en el valor aportado
Estudios y Diseños en el valor aportado
Costos Directos de Construcción
Costos Indirectos de Construcción
Préstamo Solicitado a la Corporación
Préstamo Solicitado a los Socios (si se requiere)
Interesas Pagados a la Corporación
Interesas Pagados a los socios (si se requiere)
Corrección Monetaria Pagada a la Corporación
Valor de Ventas en T=0
Total, sumas recibidas por Cuotas Iniciales
Total sumas recibidas por cuotas de construcción
Total, Sumas recibidas por subrogaciones
Tasa de retribución al inversionista
Utilidad final del Proyecto
Valores en miles de $
$ 5 201.51
$ 9 558.67
$ 121 892 345.65
$ 1 956 450.24
$ 15 200.00
$ (362.91)
$ 3 039.49
$ 1 482.91
$ 3 440.46
$ 16 665.00
$ 1 672.86
$ 9 409.84
$ 12 598.17
33%
$ 0.00