3 - Codigo de Ordenamiento Urbano

REPUBLICA ARGENTINA - MINISTERIO DE TURISMO - PROGRAMA Documento:
DE DESARROLLODE CORREDORES TURISTICOS

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PRESTAMO BID 2606/OC-AR
LA
FORMULACION Y ACTUALIZACION DE PLANES DE ORDENAMIENTO
URBANO AMBIENTAL EN SEIS LOCALIDADES SOLICITUD DE
PROPUESTASP N° 08/14 Página 1
1 Tabla de contenido
CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO......................................................................................13
3 MARCO JURÍDICO...............................................................................................................13
3.1 Competencias Federales en la Zona.............................................................13
3.1.1 La jurisdicción nacional y el Buenos Aires..............................................13
3.1.2 Norma de Zona de Seguridad de Frontera.............................................14
3.2 Las Capacidades Territoriales en la Regulación Provincial...........................15
3.2.1 Constitucionalmente...............................................................................16
3.2.2 Desde la Ley Orgánica Municipal...........................................................17
3.3 Normativa Municipal Tomada Como Antecedente.........................................17
3.3.1 Ordenanzas Medioambientales..............................................................18
3.3.2 Ordenanzas Territoriales........................................................................18
4 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO..............................................................................19

4.1 Principios.......................................................................................................19
4.2 Organismos de Aplicación.............................................................................20
4.3 Normativa y Procedimientos Administrativos.................................................21
4.4 Régimen Infraccional.....................................................................................21
4.5 Participación Ciudadana................................................................................22
4.6 Instrumentos de Gestión Territorial................................................................23
4.7 Indicadores Ambientales................................................................................25
4.8 Procedimientos Administrativos de Protección Ambiental.............................28
4.9 Organización del Territorio.............................................................................28
4.9.1 Áreas......................................................................................................29
4.9.2 Zonas.....................................................................................................29
4.10 Fraccionamiento de la Tierra.........................................................................36
4.11 Edificabilidad.................................................................................................36
4.12 Usos del Suelo..............................................................................................37

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LA
4.13 Glosario......................................................................................................... 37
4.13.1 Planos....................................................................................................37
4.13.2 Estructura Vial........................................................................................42
4.13.3 Planillas..................................................................................................44
5 CONCLUSIÓN......................................................................................................................46
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LA
CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

La propuesta de Código de Ordenamiento Urbano Ambiental para la localidad de Los
Antiguos contendrá los siguientes aspectos:
1 MARCO JURÍDICO
Para la propuesta de un código de ordenamiento urbano, se han tenido en cuenta que
la misma no es una norma aislada del resto del universo jurídico, sino que se se inserta
en un marco ya existente, que a su vez le otorga fundamento y lo limita.
De hecho, hemos respetado los condicionamientos de la jurisdicción federal en la
zona, que excluyen la jurisdicción local.
1.1 Competencias Federales en la Zona
1.1.1 La jurisdicción nacional y el Buenos Aires

El lago a la vera de la ciudad de Los Antiguos, es navegable e integra el límite con la
República de Chile. Tal situación hace que se trate de aguas interjurisdicciónales y que
le sean de aplicación la jurisdicción federal del art. 26 de la Constitución Nacional, y la
Ley Nacional de la Navegación Nº 20.094.
Esta ley indica la competencia en materia de navegación y portuaria de la Prefectura
Naval Argentina, pero también indica la necesidad de mantener una franja de ribera de
35 metros, que era coincidente con el camino de sirga del Código Civil, que no
modificó la Ley de la Navegación, aunque expresó la reducción del camino de sirga a
15 metros, dándose lugar a interpretaciones. La ley de aguas provinciales no otorga
parámetros, dejando la fijación de la línea de ribera a Resolución del Consejo Agrario
Provincial1.
En tal panorama, sin perjuicio de las resoluciones que tome el Consejo Agrario
Provincial, la jurisdicción federal de la navegación aplicable al Lago Buenos Aires hace
que deba liberarse la franja costera de 35 metros, como Camino de Ribera afectado al
uso publico, aunque los dominios privados otorgados lleguen a la misma orilla.
1
Art. 100, Ley 1451 de Aguas.
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LA
Tal liberación al uso público, no se observa cumplimentada en todos los casos y se

desconoce su catastración.
1.1.2 Norma de Zona de Seguridad de Frontera

La normativa nacional en esta materia 2, se limita a restringir el acceso al dominio de
extranjeros, ejerciendo el Estado Nacional la policía de radicación.
Con el dictado de la Ley 26.338 se declaró la competencia del Ministerio del Interior
para entender en la aplicación de la Ley Nº 22.352 y el Decreto-Ley Nº 15.385/44 (Ley
Nº 12.913).
El Decreto Nº 21/07 estableció que la Secretaría de Interior tiene como uno de sus
objetivos, el de coordinar con las áreas correspondientes la aplicación del Decreto-Ley
Nº 15.385/44 (Ley Nº 12.913). En función de ello, y de contribuir con los principios de
economía y celeridad que deben regir en el procedimiento administrativo se dispuso, a
través del dictado de la Resolución Ministerial Nº 939, del 29 de septiembre de 2008,
que el Señor Secretario de Interior se encuentra facultado para resolver las solicitudes
de Previa Conformidad.
Los límites que conforman la Zona de Seguridad de Fronteras, han sido establecidos
por el Decreto 887/94, que en su anexo II indica comprendida por el Área de Frontera
LAGO BUENOS AIRES, conforme se observa a continuación en el plano del decreto.
Las actuaciones iniciadas con la finalidad de obtener la Previa Conformidad deben
ineludiblemente cumplimentar con todos los requerimientos que establece la normativa
vigente. La Dirección de Asuntos Técnicos de Fronteras es el Organismo facultado de
verificar que en cada solicitud se dé estricto cumplimiento de estas exigencias. Esta
función revisora se encuentra enmarcada dentro de sus atribuciones asignadas, de
manera que previamente a la confección del informe técnico y el proyecto del acto
resolutorio debe necesariamente comprobar que el trámite se encuentre ajustado a las
prescripciones normativas vigentes.
2
Art. 4º del Decreto-Ley Nº 15.385/44 (ratificado por ley 12.913), modificado por el artículo 42
de la Ley Nº 23.554 de Defensa Nacional, se declara el principio de conveniencia nacional de
que los bienes ubicados en dichas Zonas de Seguridad de Fronteras pertenezcan a ciudadanos
argentinos nativos
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Además el Estado Nacional actúa en las zonas de fronteras con sus facultades de
policía fitozoosanitaria3, de seguridad policial fronteriza4 y aduanera5. En tales
ejercicios puede disponer por Decreto de espacios afectados a la utilidad pública (p.e.
Regimiento), donde rigen sus normas específicas en la materia de su poder de policía,
pero donde se aplican con plena efectividad las normas municipales en el resto de las
cuestiones6 (p.e. habilitación de despensa).
Cabe recordar que el Art. 75 inc 30 establece que “Las autoridades provinciales y
municipales conservarán los poderes de policía e imposición sobre estos
establecimientos, en tanto no interfieran en el cumplimiento de aquellos fines”. Ello
significa que las autoridades provinciales y municipales conservan todo el poder, salvo
lo que afecte a los fines federales, que en el caso es precisamente la radicación de
extranjeros.
Tal doctrina ya había sido consagrada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación
en el caso Hidornor /Pcia de Neuquén 7, que sostenía que éstos territorios no estaban
federalizados (como lo era la Capital Federal) y que el Estado Federal solo tiene
potestad legisferante excluyente en lo relativo a la télesis del establecimiento de
utilidad publica que se instaló en el territorio provincial. Para todo lo demás se
mantienen las facultades legislativas comunes8.
Otro punto distinto, es la Ley Nacional Nº 22.153/80 de Inmuebles del Estado situados
en zonas de seguridad, establece la Imprescriptibilidad para el dominio de bienes del
Estado, situados dentro de los límites de las zonas de seguridad. Esta ley puede
entenderse como complementaria del Código Civil (art. 75 inc 12 de la Constitución
Nacional) y resultar se de aplicación aún para las Provincias y Municipios.
1.2 Las Capacidades Territoriales en la Regulación Provincial

Con tales limitaciones, ahora pasaremos a ocuparnos de la regulación provincial que
posibilita la creación del código que se propone.
3
A cargo del SENASA.
4
A cargo de Gendamería y Prefectura Naval.
5
A cargo de la AFIP.
6
Art. 75 inc 30 de la Constitución Nacional.
7
Rev. El Derecho. Del 18/2/1981, con nota de German Bidart Campos.
8
Zuccherino, Ricardo. Tratado de Derecho Federal, Estadual y Municipal. To. III, pag. 213. Ed. De Palma.
Bs. As. 1992.-
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LA
1.2.1 Constitucionalmente
La Constitución de la Provincia de Santa Cruz de 1998, aborda la cuestión territorial
imbricada con la cuestión ambiental. Así, tal como la Constitución Nacional lo hace en
el art. 41, la provincial lo hace de modo similar en el art.73, agregando la prohibición de
ingresos de sustancias peligrosas, regidas por la Ley Nacional Nº 24.051.
La creación de los centros urbanos es facultad de la Legislatura Provincial (art. 104) y
en el caso de Los Antiguos la ejerció en las Leyes Nº 1258 y 1408, detallando
verbalmente su ejido municipal.
En cuanto a las tierras fiscales, el art. 68 indica que se entregarán “en propiedad”, lo
cual es ratificado en el art. 10º de la Ley Nº 1392, lo que podría interpretarse como una
limitante a la dación de tenencias y posesiones.
En cuanto a las facultades municipales que se detallan en el art. 150 resultan
oportunas las siguientes menciones:
El inc 5º otorga a los municipios la facultad de administrar y distribuir tierras fiscales,
situación que sin perjuicio de las ordenanzas locales que lo regulen, las mismas se
encuentran en el marco de la Ley Provincial Nº 1392 llamada de Ordenamiento
Territorial.
El inc.7º indica que es facultad municipal dictar el Plan Regulador del Desarrollo
Urbano incluyéndole mínimamente las siguientes temáticas “apertura y pavimentación de
calles; construcción de plazas y paseos; uso de las calles, del subsuelo y del espacio aéreo;
seguridad e higiene en la edificación y construcción en general; tráfico, transporte y vialidad
urbana”.
El inc. 10º pone como competencia municipal la protección arquitectónica,

arqueológica, cultural, histórica y natural, algo que se perfila de importancia en el
presente trabajo.
Y finalmente, el inc.11º establece la necesidad de mecanismos de consulta pública e
iniciativa popular.
Si bien la Constitución Provincial establece la opción para los Municipios de constituir
su propia Carta Orgánica (art. 141), lo cierto es que al no haber ejercido dicha opción
Los Antiguos, le resulta aplicable la Ley Orgánica Municipal Nº 55.
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LA
1.2.2 Desde la Ley Orgánica Municipal

Las capacidades territoriales de los municipios se desarrollan en el art. 47,
especialmente en los siguientes incisos.
a) Establecer normas de funcionamiento de los lugares públicos.
b) Regular las construcciones, obras públicas y seguridad.
c) Cuidar la estética de las obras que se realicen en el municipio ajustándolas a
normas reguladoras y de urbanización.
d) Reglamentar el plan edilicio, apertura y pavimentación de calles, construcción
de plazas y paseos.
e) Reglamentar las construcciones particulares.
Todas estas facultades municipales son las que se desarrollan en los códigos de
planificación urbana y edilicia.
Sin perjuicio de dicha enunciación explicitada, cabe recordar que los Municipios tienen
las facultades de criterio residual, entendiéndose por tal que “incumben al municipio
todas aquellas funciones que no han sido expresamente asignadas por ley al Estado
9.
Nacional, provincial y a otra entidad pública”
1.3 Normativa Municipal Tomada Como Antecedente

El municipio es quien tiene a su cargo principalmente las facultades estatales de
ordenamiento territorial, y las ha venido ejerciendo.
“Reivindicamos al planeamiento territorial como una de las competencias propias de
los municipios. Es más, todo municipio, debe asumir el planeamiento territorial como
una atribución y una obligación… la provincia no puede regular la altura de los
edificios, la zonificación de la ciudad, ni el diagrama de la trama circulatoria.10”
Dado que ningún municipio de la provincia adoptó Carta Orgánica hay que tener en
cuenta las menciones hechas a la Ley Nº 55 Orgánica Municipal.
9
Rosatti, Horacio. Tratado de Derecho Municipal. To. 1 pag. 165. Ed. Rubinzal-Culzoni. Bs. As. 2012.
10
Rosatti, Horacio. Tratado de derecho Municipal. To. I, pag 205. op.cit.
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1.3.1 Ordenanzas Medioambientales

La principal norma local es la Ordenanza 882/01 de Medio Ambiente que define el
Interés Público por la materia ambiental. Aclara los distintos tipos de contaminación y
hace hincapié en el saneamiento, la desinfección y la seguridad e higiene. Impone la
obligación de mantenimiento edilicio a los propietarios y ocupantes (art.11).
Además declara propiedad del municipio a la basura dejada y establece criterios
estrictos y poder de policía en materia de higiene urbana.
Las Ordenanzas 1087/13 y 882 establecen un régimen de protección al arbolado, al
que considera patrimonio material de Los Antiguos. Declara de Interés y Utilidad
Pública la implantación de árboles (art1º), los declara Bienes del Dominio Municipal
(art.2º) y establece la obligatoriedad de compensaciones para el caso que se autorice
una extracción (art.3º). Estas Ordenanzas contienen la creación de un Consejo del
Arbolado Público que opina en los casos puntuales, capacita y tiene un registro de
Prácticos Forestales.
Esta Ordenanza crea la Reserva Forestal protegida, que se regula por el Ejecutivo
Municipal, como así también un Padrinazgo Forestal. No dejaba ninguna claridad
sobre usos permitidos, complementarios y prohibidos, lo cual merece ser desarrollado
y tampoco era abordado por la Ordenanza 37/85, que solamente prohíbe y sanciona la
caza y el daño a la flora, mas habiendo dominios privados, merece regularse su
constructividad y uso, con una delimitación difusa y desactualizada de la Reserva
Forestal.
Esta última norma comentada, fue derogada el año pasado por la Ordenanza
1107/2014, que actualiza el perímetro de la Reserva Forestal y comienza a llamarlo
Sistema Municipal de Áreas Protegidas, lo cual es un logro, aunque persisten
inconsistencias al momento de mapear sus límites.
1.3.2 Ordenanzas Territoriales

Las Ordenanzas 875/98, 836/99, 873/01, 985/09 y 1045/12 definen los Sectores A
(urbano) y B (periurbano) con condicionamientos de usos y loteo. Otras Ordenanzas
van fijando los valores x m2 de los lotes que se vendan en cada sector. Tales
continuos cambios en los sectores afecta la prohibición general de subdivisión de lotes
agrícolas de la Ord. 279/90.
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Las Ordenanzas 1048/12, 1106/13 y 1071/13 establecen un capítulo dedicado a la Red

Vial y sus dimensiones, en las cuales se observa la continua reducción de exigencias
de espacios circulatorios.
La Ordenanza 865/01 regula la adquisición de las tierras fiscales, como
complementaria de la Ley Provincial Nº 1392 y se complementa con las ord 739/98 y
841/99; de donde surge el sistema de puntaje para la adquisición de tierras, la
prohibición de adjudicaciones directas y la subasta para asignación de lotes con usos
comerciales o industriales.
Cabe recordar, que el Estado tiene capacidad de regular y limitar la propiedad privada.
En tal sentido, una de éstas facultades es la de considerar la conveniencia y
oportunidad defraccionar una propiedad privada o de negarlo. Para decirlo más
claramente, el propietario de una Sección, Fracción o Chacra, no tiene derecho a
parcelarla, su propiedad privada está limitada por el análisis del Bien Social que radica
en los representantes del pueblo. Este es un derecho del Estado; y si un dueño vende
lotes no aprobados catastralmente por el Estado, está cometiendo un fraude a otros
privados (los compradores), situación que no le imputa obligaciones al Municipio.
La estructura organiza municipal (Ord. 1112/14), pone en cabeza de la Dirección de
Tierras y Catastro el poder de policía edilicio y catastral.
La Ordenanza Nº 1101/13 reglamenta la publicidad de venta de lotes, estableciendo la
necesidad de una autorización municipal para realizarla y especificando los elementos
que deben integrar dicha publicidad. Este tipo de norma resulta de defensa de posibles
compradores de buena fe y resulta muy útil, novedosa y para ser replicada en el país.
2 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

La propuesta de Código de Ordenamiento Urbano Ambiental para la localidad de Los
Antiguos contiene los siguientes aspectos:
2.1 Principios
Los principios son las pautas superiores de aplicación cada vez que hay que
interpretar la aplicación de una norma. Si bien su redacción no es prescriptiva como las
reglas jurídicas, estos orientan la aplicación y deben sustentarse en ellos, la aplicación
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de los criterios de oportunidad mérito y conveniencia, cuando los funcionarios se

encuentran en un ámbito de discrecionalidad y su accionar no está automatizado por
reglas jurídicas de detalle.
A veces se encuentran escritos como objetivos (p.e. Ley 8912 de Suelo PBA) y otras
como principios (p.e. Anteproyecto de Ley de Ordenamiento Territorial del
COFEPLAN).
En nuestro caso y siguiendo las últimas explicitaciones normativas, adaptaremos las
que contiene la Ley de Acceso Justo al Hábitat, a saber11:
a. El derecho a la ciudad y a la vivienda. Entendiendo por tal el derecho

al acceso a:
 un lugar adecuado para vivir con condiciones que favorezcan la
integración plena a la vida urbana;
 acceder a los equipamientos sociales, a las infraestructuras y a los
servicios;
 desenvolver apropiadamente las actividades sociales, turísticas y
económicas;
 usufructuar de un hábitat culturalmente rico y diversificado.
b. La función social y ecológica de la propiedad. Aclarando que la
propiedad inmueble cumple su función social y ambiental cuando
respeta las exigencias y determinaciones expresadas en las leyes y
normas generales y en los planes, proyectos y reglamentaciones que
regulan la producción del hábitat con el fin de garantizar la calidad de
vida, el uso ambientalmente sustentable del territorio y la justicia social
c. La participación democrática. La misma se corresponde con la
participación en el proceso de toma de decisiones de modo activo,
protagónica y deliberante.
2.2 Organismos de Aplicación

Se define la existencia de la autoridad de aplicación (Dirección de Tierras y Catastro) y
la modalidad de Comisión de Seguimiento participativo, que tendrá un rol resolutivo en
los casos de autorizaciones que conlleven modificaciones importantes en el Código
Urbano.
11
Adaptando los Arts. 5 a 8 de la Ley 14.449 de la Provincia de Buenos Aires. También se encuentran en
el Proyecto de Ley de Suelo de la Provincia de Santa Fe, en el Proyecto de Ley de Ordenamiento
Territorial para el Hábitat del Senador Filmus y en la Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad del Foro
Global de Sao Paulo.
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LA
2.3 Normativa y Procedimientos Administrativos

Actualmente se carece de procedimientos administrativos para la aprobación de
edificabilidades y/o usos en los inmuebles, que se encuentren sistematizados
conjuntamente con los indicadores urbanísticos.
Por ello se propone un Código que sea superador de las Ordenanzas de Zonificación,
limitadas a ser una compilación sistemática de indicadores territoriales zonificados, y
por ello, se da normas a los procedimientos, sanciones específicamente urbanísticas e
instrumentos para gestionar el territorio.
En tal sentido, se exigirá un acto administrativo de aprobación que será el Certificado
de Uso y Edificabilidad Conforme. Su entrega tendrá un tiempo de caducidad, así
como lo tendrá también el procedimiento para su obtención. Esta situación es clave al
momento de la definición de los derechos adquiridos frente al cambio de normativa.
Se reglamenta también los Usos No Conformes. Mientras no se produzca el cese de
la actividad que le dio origen, la habilitación registrada mantendrá su vigencia, con la
obligación para su titular de eliminar o corregir toda causa de molestia debidamente
comprobada por los organismos oficiales competentes, de acuerdo a la legislación
vigente en la materia.
Cuando se produzca el cese de la actividad No Conforme, podrán habilitarse en el
mismo local Usos Conformes según la Planilla General de Usos.
Las autorizaciones para localizar usos que por esta Norma se consideren No
Conforme, caducarán en caso que dicha actividad no se hubiere iniciado o instalado
dentro del año de la fecha de autorización de la habilitación respectiva.
La misma lógica de los Usos No Conformes se aplicará a habilitaciones que hubiere en
las zonas de riesgo ambiental.
2.4 Régimen Infraccional

También se establece un régimen de sanciones administrativas que posibilite la
reducción de los indicadores urbanísticos a los infractores e incluso la clausura y
demolición de oficio de las obras clandestinas. Se considerará la solidaridad de
todos los infractores y las sanciones administrativas a quienes sean profesionales
habilitados para tramitaciones en el municipio.
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LA
En general los municipios adoptan multas numéricas para sancionar el incumplimiento

de las normas urbanístico-ambientales. Esta situación resulta de una especial
complejidad y se corre el riesgo de la desactualización monetaria.
Para éste nuevo código las sanciones que sin perjuicio de incidir en el patrimonio del
infractor (multa), generamos otras que pueden aplicarse sobre los mismos indicadores
que le otorgan derechos de uso y constructividad.
También se:
o Establece un procedimiento que garantice el derecho de defensa.
o Declara la solidaridad de todos los involucrados en la infracción.
o Se inhabilita al profesional responsable para próximas presentaciones en el

Municipio.
o Se explicita la facultad de demolición de la sobreedificación.
Además se otorga al Municipio una facultad precautoria para la inmediata paralización

y/o clausura de construcciones y usos ilegales. Todos estos aportes que actualmente
no se encuentran en el Municipio.
2.5 Participación Ciudadana

Para el caso de enajenamiento de tierra de dominio privado del estado (fiscal), se
imponen condiciones de participación ciudadana. Se explicitará que la tierra de las
cesiones por fraccionamiento sea destinada a tierra pública y solo podrá descalificarse
como tal y recalificarse como tierra fiscal y dominio privado del estado con ordenanza
especial de 2/3 de los votos y audiencia ciudadana previa.
El principio de la participación ciudadana hace que la autoridad responda a los
intereses de la ciudadanía. Es cierto que la autoridad tiene un margen de discreción
para gobernar, pero ante situaciones claves o importantes debe consultarse a la
ciudadanía para lograr una justicia para todos en el equitativo status de ciudadanos12.
12
Rawls. John. Teoría de la Justicia. Ed. Fondo de Cultura Económica. Bs. As. 2014. Ed.10º pag 215.
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Por ello se opta por la participación consultiva para casos definidos como importantes,
tales como a) Desafectar una zona Ambiental, o b) otorgar más constructividad o usos
que los permitidos en zona urbana, etc.
También se desarrolla una norma de procedimiento para el desarrollo de audiencias

públicas.
2.6 Instrumentos de Gestión Territorial

En cuanto al fraccionamiento se genera la obligatoriedad de cesiones para espacio
público superadoras de las que sean necesarias para la mismas calles de acceso a los
nuevos lotes. Incluso se imponen cesiones más gravosas para ciertos usos de alta
intensidad, tal como sucede en la Pcia de Bs. As. Con la Ley 14.449.
Tributariamente, se establecen dos instrumentos que generen recursos y/o suelo
para el Municipio.
El primero es la liberación de deudas y multas municipales por la entrega de
inmuebles (mínimamente parcelas o unidades funcionales).
El otro instrumento recaudatorio que se orienta a la captación de parte de la ganancia
privada generada por el accionar estatal que se produce con la actividad del
Municipio. Las inversiones en obras públicas y la dotación de norma urbanística,
valorizan los inmuebles privados y en tal sentido, se genera un hecho imponible que
puede regularse, con descripción del tributo y su momento de pago.
Se faculta al Municipio a exigir la edificación o uso obligatorio de uno o varios
inmuebles, bajo apercibimiento de imponer mayores cargas tributarias, que ponen
significar una presión tributaria extra, hasta el cumplimiento de la función social de
dicho inmueble.
Se regula el Convenio Urbanístico, que es un contrato público con un particular que
hará una inversión y necesita de una nueva normativa o una habilitación específica, no
contemplada en el Código. Este mecanismo también resulta merecedor de
participación ciudadana, dado que genera excepcionalidad sobre los indicadores del
código.
Otro mecanismo, consiste en facultar al Municipio la posibilidad de integrarse en
asociaciones público-privadas para el desarrollo de oportunidades turísticas y/o de
inversión urbana. Se encuentran nominadas como Operación Urbana Mixta y pueden
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LA
darse de modo contractual como el fideicomiso o integrándose a sociedades

anónimas, de participación estatal mayoritaria o sociedades del estado.
En las zonificaciones de protección ambiental se establecen bajos indicadores
urbanísticos, para forzar el englobamiento parcelario, lo cual se complementa con un
premio de constructividad para promover los englobamientos parcelarios. Esto es un
mecanismo que cambia la lógica local de “mayor fraccionamiento = mayor
rentabilidad”, que ha generado más lotes que habitantes con una alta tasa de
vacancia urbana, impone pasar a una lógica de “unificar fracciones = mayor
rentabilidad”.
Además se faculta al Estado Municipal a declararse como comprador preferente de
inmuebles identificados, estableciéndose un procedimiento que posibilite la
transparencia de ésta opción. Tal mecanismo podría ser de aplicación para los
inmuebles privados en áreas naturales muy limitados en su edificabilidad y usos.
En cuanto a la protección histórica, cultural y ambiental, se dota al Intendente de la
capacidad y responsabilidad de dictar medidas cautelares administrativas, para
evitar rápidas demoliciones, desmontes o movilizaciones de suelo que
clandestinamente afecten al patrimonio. De modo tal, que la protección del hábitat, no
se limite a una zonificación sino que cuente con facultades públicas adecuadas al
ejercicio del poder de policía municipal preventivo.
Todas estas opciones hacen un modelo de normativa urbana, superadora del clásico
zonnig y generadora de una herramienta para la gestión estatal del territorio.
Los clásicos instrumentos de intervención territorial, han sido la expropiación y la
cesión obligatoria de suelos. La primera es onerosa y termina siendo determinada por
la Legislatura Provincial. La segunda consiste en la cesión obligatoria de tierras para
equipamiento público al momento de parcelar13. Esta no ha sido aplicada en Los
Antiguos, quien se limitó a exigir únicamente la cesión para las calles e incluso éstos
se han ido reduciendo históricamente.
Pero existen novedosos instrumentos territoriales que pueden aplicarse, que atento a
la extensión de este informe solo procederemos a enumerar, para luego desarrollarlos
en el texto del Código14:
13
P.e. art. 56 Ley Nº 8912 de Suelos de la Provincia de Buenos Aires.
14
Desarrollados en Petrelli, Hernan et alter. Las Capacidades de Regulación Estatal del Territorio. En
Instituto Provincial de la Administración Pública (IPAP). Líneas de Investigación 2014. Ed. IPAP, La Plata
2014, pag. 22.
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LA
o el plan especial de interés socio-ambienta15l,
o la cesión de tierras por loteo y por usos intensivos16,
o la expropiación,
o el englobamiento y subdivisión parcelaria,
o la edificación o utilización obligatoria de inmuebles ociosos17,
o el derecho de preferencia18,
o el gravamen progresivo en el tiempo para inmuebles ociosos19,
o la contribución por mejoras20,
o la compensación de deudas por inmuebles, el banco de tierras21,
o la participación del Estado en la valorización de inmuebles por acción

urbanística22,
o la asociación público-privada23,
o el convenio urbanístico y el fideicomiso.
o la transferencias de capacidades constructivas afectadas por

protecciones24.
o Participación ciudadana25
- Audiencia Pública
- Comisión de Seguimiento
15
Ver art. 36 de la Ley Nº 14.449 de Acceso Justo al Hábitat de la Provincia de Buenos Aires.
16
Reconocidos en los casos CSJN Río Belén y Mar Ostende.
17
Arts. 90 y 92 de la Ley Nº 8912 de Suelos de la Provincia de Buenos Aires.
18
P.e. Ley Nº 3895 de la Pcia. De Río Negro y la Ley Nº 4740 de la Ciudad de Buenos Aires.
19
Arts. 86 y 87 de la Ley Nº 8912 de Suelos de la Provincia de Buenos Aires.
20
P.e. art. 50 de la Ley Nº 14.449 de Acceso Justo al Habitat de la Provincia de Buenos Aires.
21
P.e. Ley Nº 11.622 y Decreto Nº 4042/96 de la Provincia de Buenos Aires.
22
Arts 46 y 47 de la Ley de Acceso Justo al Habitat. De no cobrarse se estaría enriqueciendo sin causa al
privado que beneficia particularmente la obra y/o norma pública. Ver Scatolini, Luciano. Hábitat, hacia un
nuevo paradigma urbano. Ed. Universidad Nacional de La Plata. La Plata 2014, pag. 197.
23
P.e. arts. 55 y 56 de la Ley de Acceso justo al Hábitat.
24
P.e. el FEREC del punto 10.2.1 del Código de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires, nunca
reglamentado.
25
El Principio de la participación de los interesados en las decisiones públicas se encuentra en el art. 42
de la Constitución y es reconocido en el caso CSJN Halabi.
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2.7 Indicadores Ambientales

En materia ambiental se plantea la incorporación en el Plan de Ordenamiento
Ambiental de la localidad de Los Antiguos los siguientes indicadores:
 Parámetros de Eficiencia Energética (EE)
 Consumo de agua potable (CAP)
 Permeabilidad de Suelo (PS)
 Emisiones (EM)
A continuación se describen cada uno de estos:
 Parámetros de Eficiencia Energética (EE)

Para la definición de estos parámetros, se propone una mejora incremental de
las envolventes de las edificaciones. Con este fin, se toma como base la Norma
IRAM 11603, que clasifica al país en diferentes zonas bioambientales y la
Norma IRAM 11605, que establece parámetros de acondicionamiento térmico
acordes a dichas características, en tres categorías, A, B y C.
Los Antiguos ha sido incluida en la zona bioambiental VI26 y en el marco de las
características ambientales de dicha zona, se realizan las siguientes
recomendaciones para la construcción de edificios destinados al hábitat:
o Asoleamiento en invierno / Necesidad de asoleamiento

El asoleamiento directo que penetra a través de ventanas en invierno
proporciona beneficios psicohigiénicos, mejora la calidad de la
iluminación natural y disminuye la demanda de energía convencional
para calefacción.
Las recomendaciones mínimas de asoleamiento invernal de esta norma
facilitan la verificación y aseguran niveles mínimos de aporte de energía
solar, tomando en cuenta la variación de radiación directa según la
altura del sol, la transmisión de la radiación a través de vidrios según el
ángulo de incidencia y la relación entre el costo del proyecto y los
beneficios del asoleamiento.
o Requisitos de verificación
Se recomienda que en cada edificio a construir se contemplen los
siguientes requisitos:
a) un mínimo de dos horas de sol directo en el solsticio de
invierno (23 de junio) a través de las ventanas como mínimo la
mitad de los locales habitables;
b) se acepta el período de asoleamiento sólo cuando la altura del
sol es mayor que 10°;
c) no se considera el asoleamiento cuando el ángulo de
incidencia es mayor que 67°30'.
26
Norma IRAM 11603/96 ACONDICIONAMIENTO TÉRMICO DE EDIFICIOS. En verano, las
temperaturas medias son menores que 12 C, y en invierno tales valores medios son como máximo de 4
C. Las presiones parciales de vapor de agua son, durante todo el año, menores que 1 070 Pa (8 mm
Hg).
QQ_Job_032_003_
LA
En la siguiente tabla se especifican las orientaciones de las aberturas

que permiten obtener 2 horas de asoleamiento como mínimo para la
localidad ubicada entre la latitud sur 42º a 47 º.
Fuente: Norma IRAM 11603
En cuanto a los indicadores de transmitancia térmica de los

cerramientos, basados en la Norma IRAM 11605, se propone para los
primeros 2 años de aplicación del COU, Coeficiente de Transmitancia
Térmica (K), con Nivel C, especificado para muros en 1.19 y para
cubiertas 1.
A partir de los dos años de sancionado y difundido el COU, y a partir de
una evaluación del seguimiento del mismo, por parte de la autoridad de
aplicación y la Comisión de Seguimiento, se propone alcanzar la meta
del Nivel B de la antes mencionada Norma IRAM, que define un K para
muros de 0.69 y un K para cubiertas de 0.60
 Consumo de agua potable (CAP)

En materia de consumo de agua potable, se propone implementar políticas de
micro medición, adecuando el cuadro tarifario a un esquema de premios y
castigos acorde a los estándares de consumo.
Se propone partir de una base de 1m3 día por vivienda, apuntando a metas con
reducciones tri anuales de un 20% en el mencionado consumo promedio.
El cumplimiento y seguimiento de estas metas deberá ser evaluado por la
autoridad de aplicación y Comisión de Seguimiento, con colaboración de la
empresa proveedora del servicio local.
 Permeabilidad de Suelo (PS)

Con el objeto de proteger la permeabilidad de los suelos, se establece la
obligatoriedad de dejar un 80 % de suelo permeable del suelo libre de
ocupación con construcción establecido en el FOS.
Para el caso de las parcelas ubicadas en el Zona Central y en el Eje Comercial
la obligatoriedad del suelo permeable es del 50 %.
QQ_Job_032_003_
LA
Así mismo queda prohibida la remoción de árboles en los sectores que no

requieren impermeabilización por necesidad de uso, excepto que, ante
evaluación de la autoridad de aplicación, presenten riesgo para las
construcciones propias o linderas.
 Emisiones (EM)
Se proponen los siguientes estándares para las emisiones, tanto gaseosas,
como sonoras:
o HUMO: 0-0 Escala Ringelmann
o RUIDO: 50 decibeles
2.8 Procedimientos Administrativos de Protección Ambiental

La Protección Ambiental tiene dos modalidades de ejercicio. Una genérica y otra
específica27. La primera consiste en la creación de zonas Ambientales con pautas de
regulación y zonificaciones más estrictas que en las zonas del Área Urbana.
La segunda modalidad tuitiva, se aplica a inmuebles en especial que se quieran
proteger por sus condiciones patrimoniales, histórico-culturales o paisajísticas. Estas
implicarán una restricción de Uso y/o Constructividad conforme sea el objeto a
proteger en cada caso. Para evitar arbitrariedades contará con participación
ciudadana.
Asimismo se faculta al Intendente con una medida cautelar administrativa, para los
casos que merezcan una pronta protección, ante situaciones de inminente peligro en
la demora28.
2.9 Organización del Territorio

El ordenamiento territorial, consiste en la georreferenciación de derechos y
obligaciones de los particulares y del Estado, de modo tal, que sus derechos y deberes
varían según su localización. Así la técnica conocida como zonning, clasifica el
territorio en Áreas (generalmente Urbana, Suburbana, Rural, de Protección o Reserva
Ambiental29 y de Remediación Ambiental). Para luego subdividir a cada una de éstas
en Zonas o Unidades a las que se le asignarán indicadores tanto de los derechos de
Uso y Construcción, como de las cargas públicas sociales y ambientales30.
27
Tal criterio se toma de la Sección 10º del Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos
Aires (Ley Nº 449).
28
P.e. punto 10.3. de la Ley Nº 449 Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.
29
Rosatti, Horacio. Tratado de Derecho Municipal. Ed. Rubinzal-Culzoni. 4º Ed. Bs.As.2012, pag. 213.
30
Reca, Ricardo. Derecho Urbanístico. Ed. La Ley, Bs.As. 2002. To. I, pag. 73.
QQ_Job_032_003_
LA
2.9.1 Áreas
En el caso de la Provincia de Santa Cruz, la misma conserva plena jurisdicción
sobre las áreas rurales, siendo su autoridad de aplicación el Consejo Agrario
Provincial, por ello queda descartada su intromisión en nuestro código.
Desde ya tendremos un Área Urbana, plenamente aplicable al carácter de
ciudad de Los Antiguos.
Otro punto no menor ha sido la clasificación de Área denominada rural que hay
en Los Antiguos, entre la ciudad y la jurisdicción provincial.
Lo cierto es que tal periurbano es la zona de quintas y chacras que tienen un
especial atractivo turístico y se encuentra en severo riesgo de ser loteado, sin
respetar la prohibición de tala de árboles vigente. Por ello se crea un Área rural
con pautas de protección ambiental y paisajística.
2.9.2 Zonas
Como anticipamos las zonas son espacios determinados que se desagregan
de las áreas, que contienen las reglas jurídicas para la aplicación dentro de su
perímetro de los derechos de Uso, Constructividad, Ganancia y las cargas
públicas sociales, de habitabilidad, patrimonialidad y de sustentabilidad.
Es por ello que en cada una de ellas varía el FOT, el FOS, los retiros, las
condiciones de estilos constructivos, las restricciones y límites al dominio que
se imponen.
El nuevo código civil y comercial explicita muy claramente que es capacidad de
los gobiernos locales, dictar las restricciones y límites a las propiedades
privadas31.
Las regulaciones específicas de cada zona se encuentran ad infra.
También se generan zonas Ambientales para la protección de la reserva y ante
los riesgos de desmoronamiento de la barda y de inundaciones. Esta área se
caracteriza por ser la de mayor restricción a los usos y edificabilidades, atento
31
Art. 1970. Explicita que tales limitaciones las impone el derecho administrativo, dentro del cual se
encuentra el derecho urbano.
QQ_Job_032_003_
LA
al mayor compromiso que tienen con la preservación ambiental, paisajística y

de seguridad.
Para cada una de las áreas que componen el ejido municipal de Los Antiguos,
Rural y Urbana se definen las siguientes zonas:
2.9.2.1 Zona Central (C)

Es la destinada a usos predominantes vinculados con el comercio diario,
periódico y ocasional y las actividades administrativas privadas y públicas.
ÁREA ZONA SUPERFICIE

Urbana C 39139.78 m2
2.9.2.2 Zona Eje Comercial (EC)

Zonas de características lineales, cuyos usos se vinculan fuertemente al
carácter estructurante de la arteria a lo largo de la cual se agrupan las
actividades que requieren y se benefician con los diferentes niveles de
accesibilidad. Admite usos comerciales y de servicios de escala barrial y las
actividades administrativas privadas y públicas.

Urbana EC 25283.78 m2
2.9.2.3 Zona Residencial (R)

Es la destinada a la localización de vivienda como uso predominante o
exclusivo. Su delimitación y normativa tiene por objetivo garantizar buenas
condiciones de habitabilidad, admitiéndose únicamente otros usos si son
complementarios del residencial.
2.9.2.3.1 Zona Residencial (R1)

Es la destinada a uso predominante de asentamientos humanos y sus
complementarios compatibles tales como comercios y servicios
complementarios a escala barrial; con de densidad media.
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LA

Es la destinada a uso predominante de asentamientos humanos y sus
complementarios compatibles, de densidad baja.

Es la destinada a uso predominante de asentamientos humanos, actividades
turísticas condicionadas a según propuesta y algunas actividades
complementarias, de densidad baja, con parcelas mínimas de 4000 m2.

Es la destinada a uso predominante de asentamientos humanos, actividades,
turísticas condicionadas a según propuesta y algunas actividades
complementarias, de densidad baja, con parcelas mínimas de 5000 m2.

R1 1.351.437,18 m2
R2 197.969,10
Urbana
R3 458.262,60
R4 553.893,25
2.9.2.4 Zona Costanera (ZC)

Es la destinada a espacio público de transición entre la Avenida Costanera y
la playa delimitada por el muro de borde de la Av. Costanera y la línea
paralela al lago que conforman los árboles existentes. Solo podrá contener
mobiliario urbano, juegos para niños y carritos de venta de bebidas y
alimentos.

Urbana ZC 12.334,99 m2
QQ_Job_032_003_
LA
2.9.2.5 Zona Industrial (ZI)

Es la destinada a la obtención y transformación de productos naturales y
artículos para el consumo, talleres de servicio y almacenaje en general.
En las zonas residenciales exclusivas (R2, R3; R4) no se permite ningún tipo
de industria o taller.
En las zonas de residencialidad no exclusiva se permiten talleres y estaciones
según la superficie de ocupación.
Se establecen zonas industriales detallando las actividades permitidas y se
procederá a admitirlos por modificación del COU, con mecanismo de
participación ciudadana.
Particularmente se da zonificación industrial para los establecimientos de
empaquetamiento y producción de alimentos existentes, pudiendo realizarse
dicha zonificación por parcela32 y no tratarse de actividades peligrosas.

Urbana I 45.098,73 m2
2.9.2.6 Reserva Natural (RN)

Se entiende como tal al conjunto de espacios que incluyen ecosistemas
nativos definidos geográficamente, que han sido determinados y que pueden
o no estar administrados por el Estado a fin de alcanzar objetivos específicos
de conservación, requiriendo para su desarrollo un marco jurídico particular.
2.9.2.6.1 Reserva Natural 1 (RN1)

Se entiende por Reserva Natural 1 o Zona Núcleo a aquel sector que tiene por
objeto conservar las características más significativas de los ecosistemas
naturales del área costera del Lago.
Para alcanzar este objetivo se limitan los accesos actuales a esta zona,
promoviendo así la regeneración del ecosistema. El control sobre el área
implica mayores restricciones al uso, prohibiendo así todo tipo de extracción
de recursos naturales, actividades turísticas (caminatas, cabalgatas, etc.) y la
construcción de cualquier tipo de infraestructura. Solo se permitirá la
investigación de bajo impacto, con un permiso especial.
32
CSJN. Promenade srl C/Municipalidad de San Isidro. 24/8/1989.
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LA

Se entiende por Reserva Natural 2 o Zona de Amortiguación a aquel sector
que tiene por objeto resguardar la RN1 ó Zona Núcleo. Abarca parte del área
comprendida por la llanura de inundación del rio Los Antiguos y parte del
sector costero del Lago Buenos Aires, se extiende entre la zona núcleo y la
zona de usos Intensivos.
La Zona de Amortiguación corresponde a un área con niveles variables de
alteración, cuyo objetivo es actuar sobre la Zona Núcleo como una barrera
protectora de las influencias externas, promoviendo un desarrollo sostenido
en el entorno a ella.

Se entiende por Reserva Natural 3 o Zona de Uso Intensivo a aquel sector
que tiene por objeto el resguardo de la zona con cierto grado de permisividad
al sector, controlado por la Autoridad de Aplicación. Abarca el área
comprendida entre la zona de Amortiguación y la zona de Uso Extensivo,
abarca las costas de los ríos Los Antiguos y Jeinimeni
El objetivo general de manejo consiste en facilitar la educación ambiental y
esparcimiento intensivo, de tal manera que se armonice con el medio natural y
que cause el menor impacto posible al medio y al paisaje natural. Es una zona
de manejo donde se admiten grados intermedios a altos de modificación de
las características naturales.

Se entiende por Reserva Natural 4 a aquel sector de alto valor paisajístico y
natural asume un proceso de parcelación iniciado con anterioridad y en
consecuencia tiene por objeto el resguardo de la zona con cierto grado de
permisividad admitiendo, en el sector cuya topografía resulte la más alta, usos
tales como vivienda individual, hostería, camping y albergue turístico.

ZRN1 635.339,99 m2
ZRN2 1.649.896,92 m2
Reserva Natural
ZRN3 1.812.746,64 m2
ZRN4 69.419.17 m2
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LA
2.9.2.7 Zona de Usos Específicos (ZUE)

Son aquellas destinadas a la localización de equipamientos deportivos,
sanitarios, recreativos, educativos, religiosos, vinculados a la defensa, la
seguridad y otros usos específicos destinados al servicio público localizados
en predios de pequeñas o grandes superficies. La misma no posee normativa
por lo tanto, en caso de elaboración de proyectos (de remodelación,
ampliación, o cambio de uso) pensados para estas localizaciones se deberá
solicitar normativa específica.

Urbana UE 659.371,14 m2
2.9.2.8 Zona Turística

Es la destinada a actividades recreativas turísticas y residenciales
adecuadamente equipadas para esos usos.
2.9.2.8.1 Zona Turística 1 (ZT1)
Es la destinada predominantemente a servicios turísticos, y con algunas a
actividades de apoyo a la misma.
Es la destinada a servicios turísticos, y a actividades de apoyo a la misma
como servicios y equipamiento cultural con frente sobre el Lago Buenos Aires.
Es la destinada a servicios de ruta, a actividades de apoyo al sistema
productivo, recreativos y turísticos.
Es la destinada a servicios turísticos, y a actividades de apoyo a la misma con
una parcela mínima de 2500 m2 y con frente sobre el Lago Buenos Aires.
Es la destinada exclusivamente a servicios turísticos con parcelas mínimas de
4000 m2, y con frente sobre el Lago Buenos Aires.

Urbana ZT1 42.793,88 m2
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LA
ZT2 11.454,05 m2
ZT3 25.412,75 m2
ZT4 32.101,57 m2
ZT5 21.200,93 m2
2.9.2.9 Área Rural

Es la destinada a la localización de usos vinculados a la producción
agropecuaria intensiva, extensiva, minera, forestal y otros.

Rural R 9.452.703,43m2
2.9.2.10 Zona de Riesgo Por Desmoronamiento de Barda (ZRB)

Es la destinada a estar exenta de construcciones que alberguen la vida
humana, ya sea viviendas, recreos, cualquier tipo de hospedaje temporarios
(según lo establecido en el Manual de Clasificación y Categorización de
Alojamientos Turísticos de Santa Cruz – Decreto 2185/09).
El objetivo de esta Zona es la de establecer un área mínima para la reducción
de potenciales catástrofes a partir de los desplazamiento de las bardas
existentes.
2.9.2.11 Zona de Riesgo por Inundación (ZRI)

Es la destinada a estar exenta de construcciones que alberguen la vida
humana, ya sea viviendas, recreos, cualquier tipo de hospedaje temporarios
(según lo establecido en el Manual de Clasificación y Categorización de
Alojamientos Turísticos de Santa Cruz – Decreto 2185/09).
El objetivo de esta Zona es la de establecer un área de prevención de
potenciales catástrofes a partir de crecidas de los rías Jeinimeni y Los
Antiguos.
Una vez que se realicen las obras de contención adecuadas se activará la
zonificación subsidiariamente asignada.
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LA
2.10 Fraccionamiento de la Tierra

El fraccionamiento de la tierra, no es un derecho del particular, sino del
Estado. Así es como cada legislación provincial entiende sus leyes de
catastro, dado que no se puede fraccionar privadamente, sino que merece ser
aprobada por el Estado.
El privado que tiene una tierra semirural, tiene derecho a vender esa tierra
semirural. Pero si quisiera vender una tierra urbana, debe solicitarlo al Estado
Municipal, quien según las indicaciones del Plan de Ordenamiento Territorial,
verá si puede otorgarlo sin caer en una acción ilegítima del Estado.
Justamente los Planes son los que indican donde podrá admitirse el
fraccionamiento de la tierra y donde no. Esto se complementa con el código
que establece las condiciones para el fraccionamiento.
En nuestro caso, el cambio de Área necesitará del procedimiento de audiencia
pública para que la ciudadanía se exprese y además de recibir las respuestas
adecuadas, legitime el facultamiento a fraccionar con un nuevo derecho, que
antes no se tenía.
También para obtener excepciones en las normas de fraccionamiento de las
zonificaciones, se necesitará de procedimiento de participación ciudadana.
Se incorporan las novedades de los nuevos derechos reales que tiene el
Código Civil y Comercial de la Nación, más precisamente, la Propiedad
Horizontal y el Conjunto Inmobiliario, determinando las zonificaciones que
pueden receptarlos y poniéndoles requerimientos que tienen en cuenta las
experiencias de otras provincias en que se han implementado de modo
segregatorio o para burlar las cesiones obligatorias. Para evitar dichos efectos
negativos, se ha procedido a regular requerimientos de mucha claridad.
2.11 Edificabilidad
La edificabilidad se corresponde con el ius edificandi, integrante del derecho de
dominio. Este como todos los componentes de la propiedad privada, no es una
garantía absoluta y se ejerce según las leyes que reglamente su ejercicio33.
33
Ver casos. CSJN. Ercolano c. Lanteri de Renshaw. 28 de abril de 1922. Fallos 136:170. CSJN. Rio
Belén s.a. C/Provincia de Buenos Aires. 7/8/1970, causa 65.992. Revista La Ley To. 140, pag. 429.
CSJN. Mar de Ostende c/Pcia. de Buenos Aires s/ordinario. 27/2/1997. Causa M.393.XX, entre otros.
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LA
2.12 Usos del Suelo

Integra el ius utendi, componente del dominio. Éste es definido como el derecho de
usar y gozar de la propiedad de modo exclusivo, más la jurisprudencia ya citada ha
aclarado que esa capacidad de uso y goce garantizado por el art. 17 de la Constitución
Nacional, es ejercida según las leyes que la reglamenten (art. 14 de la misma
Constitución). Esta visión integrada de derechos y obligaciones sobre los inmuebles,
es la que justifica las regulaciones estatales sobre cómo usar y gozar de la propiedad
privada. Sobre que se puede hacer en ellas y con qué condiciones.
Esta es una facultad propia de los Municipios, que se encarna en los códigos de
ordenamiento territorial34 y que se refleja en Cuadros de Usos que van identificando
las actividades que pueden realizarse en cada zona.
En el caso de Los Antiguos, hasta el momento se han manejado con listado de Usos,
a veces definidos y a veces no, pero casi sin requerimientos para cada uno de ellos.
Por ello se creó un cuadro de Usos que espresa exactamente que uso habra en cada
zona de Los Antiguos y ocn que requerimientos. Hemos sustituido un espacio de
interpretación, por una regulación precisa, exacta y conocible por todos.
2.13 Glosario
Se realizó un compendio de definiciones técnicas de términos utilizados, que superen
el entendimiento coloquial. La interpretación de las normas, se realiza por los términos
usuales del lenguaje35, salvo cuando los términos tengan un significado establecido en
la misma norma, que es lo que se compila en los glosarios.
En materia urbano-ambiental, existen muchos términos técnicos y formas de cálculo
de indicadores cuantitativos, que se acostumbran a poner en los glosarios.
2.13.1 Planos
Es el documento gráfico en el cual se expresan las distintas áreas o zonas en que se
ha dividido el ejido municipal de la localidad de Los Antiguos. Para esta división se han
considerados los usos predominantes, y para cada uno de los cuales se establecen,
entre otros, normas respecto de:
 Usos principales y complementarios permitidos,
34
Scaparotel, Gustavo. El Derecho Urbanístico y los Principios del Derecho Administrativo. Revista
Derecho Administrativo Nº 75. Ed. Abeledo Perrot. Bs.As. 2011, pag. 247.
35
Carrio, Genaro. Notas sobre el Lenguaje del derecho. Ed. Lexis Nexis. Bs. As. Reedición 2010, pag. 49.
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LA
 Factores de ocupación de suelo

 Parcelamiento del terreno correspondiente,
 Cantidad de viviendas por lote,
 Módulos de estacionamiento, e
 Indicadores ambientales.
Para el presente trabajo se diseñó un mosaico en A3 en escala 1:30.000 donde cada

una de las partes del mismo puede ser vista en detalle en la escala 1:10.000. A cada
zonificación se le asigna un color que la distingue y su respectiva nomenclatura. A
continuación se enseñan el Plano Grilla del Mosaico y uno de los planos del Mosaico
en detalle.
QQ_Job_032_003_
LA
Plano de Zonificación Grilla General Mosaico
Fuente: Elaboración Propia

QQ_Job_032_003_
LA
Plano de Zonificación A1
Fuente: Elaboración Propia

QQ_Job_032_003_
LA
La totalidad de los planos en A3 están en el CUERPO II ANEXO PLANOS; Planos

Nro. 3 al 12).
En los planos se pueden observar parcelas con una cuadrícula a 45 º cuya referencia
indica que son USOS NO CONFORMES de acuerdo a lo descripto en párrafos
superiores. La condición de NO CONFORME de estas parcelas podrá ser revertida
una vez se hayan ejecutado las obras pertinentes (hidráulicas y/o de contención) o por
la erradicación de la actividad existente en la parcela quedando está libre de toda
construcción que albergue la vida humana, ya sea viviendas, recreos, cualquier tipo de
hospedaje temporario (según lo establecido en el Manual de Clasificación y
Categorización de Alojamientos Turísticos de Santa Cruz – Decreto 2185/09).
Por último, los planos elaborados han sido desarrollados de manera tal que la
información generada puede ser incorporada a un sistema de información geográfica
que se aplique tanto en el municipio como en el SIT 36 (Sistema de Información
Territorial) de la provincia de Santa Cruz.
2.13.1.1 Planos de Zonificación Documentación Digital y Sistemas de Información

Geográfica
El POUA contiene un total de 15 planos que toman como base 5 archivos CAD los que
contienen diferentes referencias externas. En la siguiente tabla se describe la relación
de los archivos y los planos con las referencias externas:
ARCHIVO PLANOS Xref

20_lamina_plano director.tif
20_referencias_plano director.tif
Plan director.dwg 01_Plano Director
Logo Mintur.png
Logo Uepi.png
Plano zonificacion.dwg 02_Plano Areas xref_plano base.dwg
03_Mosaico xref_riesgos ambientales.dwg
04_A1 xref_mosca.dwg
05_A2 Logo Mintur.png
06_A3 Logo Uepi.png
07_A4
08_B1 -Las siguientes xref están dentro del archivo
09_B2 pero no se muestran en los planos:
10_B3 xref_fotoplano.dwg
11_C2 xref_MOSAICO_000.jpg
12_C3 xref_servicios_agua_original.dwg
xref_servicios_cloaca_original.dwg
36
http://www.sitsantacruz.gob.ar
QQ_Job_032_003_
LA
xref_servicios_energia_original.dwg
xref_servicios_gas_original.dwg
xref_plano base.dwg
Plano Red vial.dwg 13_Red Vial Logo Mintur.png
Logo Uepi.png
Logo Mintur.png
Plano secciones viales.dwg 14_Red Vial_Secciones
Logo Uepi.png
xref_plano base.dwg
Plano proyectos.dwg 15_Plano proyectos Logo Mintur.png
Logo Uepi.png
2.13.1.1.1 Compatibilidad Entre Archivos Cad y GIS

Las plantas dibujadas en CAD están georreferenciadas, lo cual significa que se
pueden usar en un sistema de información geográfica (GIS en inglés). Para poder
hacer esto primero hay que convertir los archivos trabajados en formato dwg a formato
dxf. Luego, se pueden insertar dentro de un programa GIS siguiendo este sistema de
referencia de coordenadas: UTM19SW84 - World Geodetic System 1984 UTM fuseau
19 Sud.
Todas las áreas delimitadas por la zonificación, así como todas las parcelas del plano
base, se trabajaron con polígonos cerrados para asegurar que cualquier programa GIS
reconociera esas áreas como polígonos, pudiendo crear así los correspondientes
archivos en formato shapes.
En el CD que acompaña al presente documento se incorpora en la documentación
digital el archivo “Par_UTM_19G.kml”. Este archivo se puede abrir con el Google Earth
y corresponde al plano de base catastral georreferenciado. Esta herramienta nos
brinda la posibilidad de comprobar sobre el fotoplano que nos proporciona Google
Earth, el estado actual de cada parcela, así como la evolución histórica de las mismas,
desde el 2007 en adelante.
Los programas que funcionan con sistema GIS son variados pero se sugiere la
utilización de programas de código abierto, al no requerir estos de ninguna licencia
para su utilización. Entre estos programas, se recomienda la utilización de Q-gis por su
potencia y por la facilidad con que se pueden manipular los archivos para generar
mapas o para realizar geoprocesamiento.
2.13.2 Estructura Vial

Como se señalara en el Plan Director en materia vial se propone una red vial donde se
distinguen vías primarias, secundarias y terciarias. Esta jerarquización responde a
QQ_Job_032_003_
LA
alcance de las vías dentro del ejido y en el territorio/región en la que está inserta la
localidad.
Para cada una de las jerarquías reconocidas se definen los criterios básicos de
construcción, como ser sección urbana y los anchos de veredas y del viario
propiamente dicho. Para mayor información ver CUERPO II: ANEXO PLANOS; Plano
Nro. 13; 14.
2.13.2.1 Red Vial
2.13.2.1.1 Red Vial Primaria

1) Está integrada por las rutas nacionales y provinciales y las avenidas de doble
circulación, de acuerdo con lo establecido en los planos nº 13, 14 y en el
siguiente listado:
a) Av. 11 de Julio
b) Av. Tehuelches (entre San Martín y Perito Moreno)
c) I-Keu-Kenk
d) Santa Cruz
e) Ruta Provincial nº 43
f) Ruta Provincial nº 41
2) Función: Prolongar, dentro de la Ciudad, los accesos que vinculan a ésta con
su región y el resto del país y distribuir el tránsito regional a la Red Secundaria.
2.13.2.1.2 Red Vial Secundaria

1) Está integrada por las avenidas de mano única, las de doble mano con o sin
giro a la izquierda y las calles o pares de calles de distribución de acuerdo con
lo establecido en los planos nº 13, 14 y en el siguiente listado:
a) Perito Moreno
b) San Martín
c) Lago Buenos Aires
d) Esteban Moreno
e) Calle Sin Nombre paralela a la San Martín (camino de sirga)
f) Calle Sin Nombre con inicio a la Av. 11 de Julio y perpendicular a esta
g) Calle Sin Nombre perpendicular a Perito Moreno
2) Función: Son colectoras y distribuidoras que conectan los centros generadores
de tránsito entre sí y con la Red Primaria. Absorben el máximo caudal de
QQ_Job_032_003_
LA
transporte público automotor y sirven de interconexión entre diferentes áreas

urbanas.
2.13.2.1.3 Red Vial Terciaria

1) Está integrada por las calles de acceso o servicio local, los pasajes, los culs de
sac y las calles peatonales. Pertenecen a esta Red todas las calles de la
Ciudad que no integran las redes primaria o secundaria.
2) Función: Servir al tránsito local.
2.13.3 Planillas
2.13.3.1 Planilla Resumen

La Planilla Resumen es un instrumento de rápida lectura que está definida por la
nomenclatura (C, EC, R1, etc.) individualiza adoptada a cada zona descripta en el
punto anterior y en la cual se detallan, para cada zona, las restricciones
correspondientes a:
 Factores de Ocupación del Suelo (FOS; FOS)

 Retiros (Frente, Fondo, Lateral, Bilateral)
 Altura de la Construcción
 Parcelamiento (Frente mínimo de parcela y superficie mínima)
 Viviendas, cantidad de vivienda por parcelas
 Indicadores Ambientales
A continuación se presenta un fragmento de la planilla, la que podrá ser observada en

su totalidad en ANEXO 2;APENDICE 2- Planilla Resumen.
PLANILLA RESUMEN
RETIROS PARCELAMIENTO INDICADORES AMBIENTALES
ZONA FOS FOT ALTURA CANTIDAD DE VIVIENDAS/PARCELAS
FRENTE FONDO LATERAL BILATERAL FRENTE SUPERFICIE M2 RALL TAN PS AT-C EM CAP
Zona Central C 0,6 1,8 10,5 3 20 % como mínimo 6 - - 12 300 según FOT VER ARTÍCULOS xxx VER ARTÍCULOS xxx 50% SI VER ARTÍCULOS xxx VER ARTÍCULOS xxx
Eje Comercial EC 0,6 1 10,5 3 20 % como mínimo 6 - - 12 300 1 cada 300 m2 VER ARTÍCULOS xxx SI 50% SI VER ARTÍCULOS xxx VER ARTÍCULOS xxx
Zona Residencial 1 R1 0,5 1 7m 3 20 % como mínimo 6 3 - 12 300 1 cada 300 m2 VER ARTÍCULOS xxx SI 80% SI VER ARTÍCULOS xxx VER ARTÍCULOS xxx
Zona Residencial 2 R2 0,1 0,1 7m 6 20 % como mínimo 10 - 4 25 2500 1 cada 2500 m2 VER ARTÍCULOS xxx SI 80% SI VER ARTÍCULOS xxx VER ARTÍCULOS xxx
2.13.3.2 Planilla de Servicios Básicos para Subdivisión

La Planilla de Servicios Básicos para Subdivisión es un instrumento de rápida lectura
que está definida por la nomenclatura (C, EC, R1, etc.) individualiza adoptada a cada
zona descripta en párrafos superiores. De la planilla se desprende que por ejemplo
QQ_Job_032_003_
LA
para la subdivisión en la Zona Central es necesario contar con todos los servicios
indicados por un punto negro. Es decir que en materia de infraestructuras de no contar
con el mínimo definido no se podría realizar la subdivisión del suelo.
SERVICIOS BASICOS PARA SUBDIVIDIR

TIPO DE SERVICIOS
AGUA TRATAMIENTO DE EFLUENTES
Agua de Perforacion
Gas de red Tratamiento de Aguas Red Eléctrica
Zona Red de Agua con Prefeactibilidad y Red Cloacal
Negras
Estudios Calidad
Zona Central C  -   - 
Eje Comercial EC  -   - 
Zona Residencial 1 R1  -   - 
Zona Residencial 2 R2   -   
Zona Costanera ZC - - - - -
Zona Turística 1 ZT1      

Zona Reserva Natural 1 ZRN1
Zona Industrial 1 I1  - -   
Zona Rural ZP   - -  
NOTA:
Ante dos o mas PUNTOS NEGROS POR
TIPO DE SERVICIO, el particular podrá
optar por la opción mas conveniente
2.13.3.3 General de Usos

La Planilla General de Usos es un instrumento de rápida lectura que está definida por
la nomenclatura (C, EC, R1, etc.) individualiza adoptada a a cada zona descripta en el
punto anterior y en la cual se detallan, para cada zona, las restricciones
correspondientes a:
 Usos, condiciones de la actividad según los usos

QQ_Job_032_003_
LA
CONDICIONES DE USO
= PERMITIDO
- SOLAMENTE EN RUTAS Y AVENIDAS
C SERA INJERENCIA DE LA COMISION DE SEGUIMIENTO TERRITORIAL
8 HASTA 500 M2 DE SUPERFICIE CUBIERTA
 SOLAMENTE COMPLEMENTARIA A LA ACTIVIDAD INDUSTRIAL
2 VER Punto: 1.1.2.14 Vivienda de Promoción del Código de Ordenamento Urbano
 Indicadores Ambientales
INDICADORES SUSTENTABLES
RALL RECOLECCIÓN DE AGUAS DE LLUVIA: CUANDO LA CONSTRUCCIÓN SEA IGUAL O MAYOR A 180 m2 CUBIERTO
TAN TRATAMIENTO DE AGUAS NEGRAS. CUANDO LA PARCELA NO CUENTE CON SERVICIO DE RED CLOACAL
PS PERMEABILIDAD DEL SUELO: EL MISMO VARÍA SEGÚN ZONAS. VER ARTÍCULO ....
AT-C CONDICIONAMIENTO TERMICO: NIVEL C EN CONSTRUCCIONES IGUAL O MAYOR A 180 m2 CUBIERTOS CON DESTINO HABITABLE. CON 5 AÑOS DE IMPLEMENT
EM EMICIONES DE HUMO Y SONIDO. VER ARTÍCULO ....
CAP CONSUMO DE AGUA POTABLE. VER ARTÍCULO ....
 Unidades Estacionamiento
MODULOS DE ESTACIONAMIENTO
ME1 1 MODULO POR VIVIENDA
ME2 1 MODULO CADA 2 UNIDADES DE VIVIENDA
ME3 1 MODULO CADA 2 HABITACIONES
ME4 AREA DESTINADA A ESTACIONAMIENTO IGUAL AL 30 % DE LA SUPERFICIE
ME5 3 MODULOS POR PARCELA
ME6 AREA MINIMA DESTINADA A ESTACIONAMIENTO IGUAL AL 10 % DE LA SUPERFICIE EDIFICADA
MEC 1 MODULO POR UNIDAD DE VIVIENDA COLECTIVA
A continuación se presenta un fragmento de la planilla, la que podrá ser observada en

su totalidad en el ANEXOS, APENDICE 3 - Planilla General de Usos.
PLANILLA DE USOS- LOS ANTIGUOS // PRELIMINAR

ACTIVIDAD ZONA RESIDENCIAL ZONA TURÍSTICA RESERVA NATURAL INDUSTRIAL
C EC ZP/ RURAL ZRB INDICADORES AMBIENTALES
R1 R2 R3 R4 ZC ZT1 ZT2 ZT3 ZT4 ZT5 ZRN1 ZRN2 ZRN3 ZRN4 I1 I2 I3 NORMAS DE ESTACIONAMIENTO
VIVIENDA INDIVIDUAL = = = = = = - = = = = = - - - C    = - RALL TAN PS AT-C EM CAP ME1 Aclarar donde y según qué criterio se aplicarán los normas eco, según
RESIDENCIAL VIVIENDA COLECTIVA = = C - - - - = = = - - - - - - - - - - - RALL TAN PS AT-C EM CAP ME2
VIVIENDA DE PROMOCIÓN - - 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - PS - EM CAP ME3
HOTEL = = = - - - - = - = = = - - - - - - - - - RALL TAN PS AT-C EM CAP ME4 las zonas R2 a 4 las consideramos complementarias, no urbanas? Segú
HOSTERIA = = = C C C - = - = = = - - - C - - - - - RALL TAN PS AT-C EM CAP ME5 en laz zonas redicenciales las cabañas deberán ser de 4 y 5 estrellas
CABAÑAS - - C C C C - - = = = - - - - - - - - - - RALL TAN PS AT-C EM CAP ME6

CAMPING - - - C C C - - - = = = - - - C - - - - - RALL TAN PS AT-C EM CAP MEC
HOTELERÍA
ALBERGUE TURÍSTICO/ HOSTEL = = = C C C - = - = = - - - - C - - - - - RALL TAN PS AT-C EM CAP ME7
CASA Y/O DEPARTAMENTO DE ALQUILER TEMPORARIO = = = = = = - = = = = - - - - - - - - - - RALL TAN PS AT-C EM CAP ME8 Por lo que entiendo del manual no puede ser un conjunto de casas en
APART HOTEL - - C C C C - = = = = - - - - - - - - - - RALL TAN PS AT-C EM CAP ME9

MOTEL - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - RALL TAN PS AT-C EM CAP ME10 solo en estas zonas por conformación de tejido y de realidad local
CARRITOS - - - - - - C - - - - - - - - - - - - - - - TAN PS - EM CAP ME11

BASICO ALMACEN-ARTICULOS DE LIMPIEZA-DIARIOS-VERDULARIA FRUTERIA-CARNICERIA-PESCADERIA-
FIAMBRERIAPRODUCTOS DE GRANJA-KIOSCO-FARMACIA-DESPACHO DE PAN- PASTAS FRESCAS-
8 8 8 - - - - - - = - - - - - - = = = - - RALL TAN PS - EM CAP ME12
ARTICULOS ESCOLARESJUGUETERIAS-MERCERIAS
MERCADO = = = - = = = = - RALL TAN PS - EM CAP MEC
COMERCIO
GRANDES SUPERFICIES
SUPERMERCADO - HIPERMERCADO (AUTOSERVICIO CON SUP. MAYOR A 500 M2) C C - - - - - - - = - - - - - - = - - - - RALL TAN PS - EM CAP ME13
MATERIALES DE CONSTRUCCION- MADERAS-HIERROSMAQUINARIA AGRICOLA E INDUSTRIAL-
APOYO A LA
CONSTRUCCION
ACCESOSRIOS Y HERRAMIENTAS-AUTOMOTORES DE CARGA O PASAJEROSCARBON- LEÑA-FORRAJES-
SUSTANCIAS QUIMICAS NO PELIGROSAS-PLASTICOS REFORMADOS (VENTA) GAS ENVASADO HASTA
- = - - - - - - - - - - - - - - = = = - - - TAN PS - EM CAP ME14 NO LO TENGO CLARO, LO QUE PASA ES QUE NO ENCUENTRO ESTE ESPA
1000 KG. EN DEP
VIVERO Y ARTICULOS PARA JARDIN - = = C C - - - - - - - - - - - = - - = - - - PS - EM CAP ME15
3 CONCLUSIÓN
El presente informe acompaña e ilustra el Código de Ordenamiento Urbano que se
propone para la Localidad de Los Antiguos. El mismo se encuentra encuadrado en el
QQ_Job_032_003_
LA
actual paradigma de gestión urbano-ambiental y ha receptado y otorgado las

indicaciones para la aplicación del nuevo código civil y comercial de la Nación.
Ha tomado las normas existentes localmente en la materia y que han resultado
exitosas. También ha desarrollado la capacidad regulatoria estatal en ámbitos que se
encontraban en un silencio normativo y doto de herramientas normativas para el
ejercicio del poder de policía territorial y ambiental.
Especialmente, ha tenido desarrollo en la regulación para locaciones turíticas y la
preservación del patrimonio ambiental de la localidad.
Por todo ello, dejamos anexado el texto que se propone de un nuevo código urbano
para la localidad.

3 - Codigo de Ordenamiento Urbano

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REPUBLICA ARGENTINA - MINISTERIO DE TURISMO - PROGRAMA Documento:

DE DESARROLLODE CORREDORES TURISTICOS

3.1.1 La jurisdicción nacional y el Buenos Aires..............................................13

3.1.2 Norma de Zona de Seguridad de Frontera.............................................14

3.2 Las Capacidades Territoriales en la Regulación Provincial...........................15

3.2.2 Desde la Ley Orgánica Municipal...........................................................17

3.3 Normativa Municipal Tomada Como Antecedente.........................................17

3.3.1 Ordenanzas Medioambientales..............................................................18

3.3.2 Ordenanzas Territoriales........................................................................18

4 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO..............................................................................19

4.2 Organismos de Aplicación.............................................................................20

4.3 Normativa y Procedimientos Administrativos.................................................21

4.4 Régimen Infraccional.....................................................................................21

4.5 Participación Ciudadana................................................................................22

4.6 Instrumentos de Gestión Territorial................................................................23

4.7 Indicadores Ambientales................................................................................25

4.8 Procedimientos Administrativos de Protección Ambiental.............................28

4.9 Organización del Territorio.............................................................................28

4.10 Fraccionamiento de la Tierra.........................................................................36

4.12 Usos del Suelo..............................................................................................37

4.13.2 Estructura Vial........................................................................................42

CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

1.1 Competencias Federales en la Zona

1.1.1 La jurisdicción nacional y el Buenos Aires

Tal liberación al uso público, no se observa cumplimentada en todos los casos y se

1.1.2 Norma de Zona de Seguridad de Frontera

1.2 Las Capacidades Territoriales en la Regulación Provincial

El inc. 10º pone como competencia municipal la protección arquitectónica,

1.2.2 Desde la Ley Orgánica Municipal

a) Establecer normas de funcionamiento de los lugares públicos.

b) Regular las construcciones, obras públicas y seguridad.

c) Cuidar la estética de las obras que se realicen en el municipio ajustándolas a

normas reguladoras y de urbanización.

d) Reglamentar el plan edilicio, apertura y pavimentación de calles, construcción

e) Reglamentar las construcciones particulares.

1.3 Normativa Municipal Tomada Como Antecedente

1.3.1 Ordenanzas Medioambientales

1.3.2 Ordenanzas Territoriales

Las Ordenanzas 1048/12, 1106/13 y 1071/13 establecen un capítulo dedicado a la Red

2 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

de los criterios de oportunidad mérito y conveniencia, cuando los funcionarios se

a. El derecho a la ciudad y a la vivienda. Entendiendo por tal el derecho

2.2 Organismos de Aplicación

2.3 Normativa y Procedimientos Administrativos

2.4 Régimen Infraccional

En general los municipios adoptan multas numéricas para sancionar el incumplimiento

o Establece un procedimiento que garantice el derecho de defensa.

o Declara la solidaridad de todos los involucrados en la infracción.

o Se inhabilita al profesional responsable para próximas presentaciones en el

o Se explicita la facultad de demolición de la sobreedificación.

Además se otorga al Municipio una facultad precautoria para la inmediata paralización

2.5 Participación Ciudadana

También se desarrolla una norma de procedimiento para el desarrollo de audiencias

2.6 Instrumentos de Gestión Territorial

darse de modo contractual como el fideicomiso o integrándose a sociedades

o el plan especial de interés socio-ambienta15l,

o la cesión de tierras por loteo y por usos intensivos16,

o el englobamiento y subdivisión parcelaria,

o la edificación o utilización obligatoria de inmuebles ociosos17,

o el gravamen progresivo en el tiempo para inmuebles ociosos19,

o la contribución por mejoras20,

o la compensación de deudas por inmuebles, el banco de tierras21,

o la participación del Estado en la valorización de inmuebles por acción