TEORÍA DE LA POSESIÓN INSCRITA

Preparación examen de grado 2021

 ¿Qué es?

Es un conjunto de disposiciones legales

diseminadas a través del Código Civil, y que se
refieren a ciertas funciones que cumple la
inscripción conservatoria así como a la
adquisición, conservación y pérdida de la
posesión de los inmuebles.
 ¿Cuáles son las normas aplicables?

Preceptos fundamentales: 686, 696, 724 (requisito),

728 (garantía), 730, 924 (prueba), 925 y 2505,
aplicables no solo a los inmuebles inscritos, sino que
también a los no inscritos.
¿Qué significa que la inscripción sea requisito, prueba y
garantía de la posesión?
• Requisito de la posesión. Art. 724: «Si la cosa es de
aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción
en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir
la posesión de ella sino por este medio». (Enunciado
normativo). Dicho de otra forma:
• Sólo puede adquirirse la posesión de las cosas cuya
tradición deba hacerse por inscripción en el Registro
del Conservador. (Norma jurídica)
• Garantía de la posesión. 728: «Para que cese la
posesión inscrita, es necesario que la inscripción se
cancele, sea por voluntad de las partes, o por una
nueva inscripción en que el poseedor inscrito
transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial.
• Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de
la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere
posesión de ella ni pone fin a la posesión existente».
• Prueba de la posesión. Art. 924: «La posesión de los
derechos inscritos se prueba por la inscripción y
mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un
año completo, no es admisible ninguna prueba de
posesión con que se pretenda impugnarla».
 ¿Cómo se adquiere la posesión de los bienes inmuebles?
Hay que distinguir:
Qué clase de título se invoca y si se trata de un bien inscrito o no
1.Si se invoca el simple apoderamiento y el inmueble
no está inscrito. La posesión se adquiere por este
hecho. Basta el corpus y animus para entrar en
posesión (CASO DEL QUE SE TOMA UN TERRENO EN EL
SUR).
 2. Si se invoca un título constitutivo y el inmueble no
está inscrito y se trata de:

• Ocupación. Una tesis señala que es improcedente ya

que sólo opera respecto de las cosas sin dueño (y
ellas pasan al Estado por el art. 590 CC)*. Otra
postura dice que no opera como modo de adquirir,
pero sí como titulo para poseer.

* Art. 590. Son bienes del Estado todas las tierras que, estando situadas
dentro de los límites territoriales, carecen de otro dueño.
• Accesión. Si el bien principal se posee sin inscripción,
porque ahí rige el principio de que lo accesorio sigue
la suerte de lo principal y no requiere por tanto
inscripción.
• Prescripción. No puede ser el antecedente porque es
el efecto. (no procede)
• Sucesión por causa de muerte. Es un título
transmitivo por excelencia y no es necesario
inscribir para adquirir posesión, porque la adquiere
el heredero por el sólo ministerio de la ley.
 3. Si se invoca un título traslaticio:

Hay que distinguir:

Traslaticio : por su naturaleza sirven para transferir

 3.a. Si se trata de la posesión regular de un inmueble:
se requiere de la inscripción, sin distinguir si el
inmueble está ya inscrito o no. La razón se encuentra
en que la posesión regular exige la tradición cuando
el título es traslaticio de dominio (art. 702)* y si se
requiere tradición, la única forma de hacerla,
tratándose de un inmueble, es mediante la
inscripción; si no hay inscripción no hay tradición y,
en consecuencia, no hay posesión regular.

*Art. 702 CC La posesión puede ser regular o irregular.

Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe; aunque la
buena fe no subsista después de adquirida la posesión. Se puede ser por consiguiente poseedor
regular y poseedor de mala fe, como viceversa el poseedor de buena fe puede ser poseedor irregular.
Si el título es translaticio de dominio, es también necesaria la tradición.
La posesión de una cosa a ciencia y paciencia del que se obligó a entregarla, hará presumir la
tradición; a menos que ésta haya debido efectuarse por la inscripción del título.
3.b. Posesión irregular de un inmueble: Aquí, hay que
hacer una distinción entre inmuebles inscritos y no
inscritos.
 3.b.1 Adquisición de la posesión irregular de un inmueble
inscrito:
Se discute

Doctrina minoritaria. Sostiene que no es necesaria la

inscripción. Ello porque la exigencia del art. 724*sólo
comprende la posesión regular, de tal manera pues sólo en
ella se necesita esencialmente la tradición. La posesión
irregular, en cambio, no requiere de la tradición.

* Art. 724 CC Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba

hacerse por inscripción en el Registro del Conservador,
nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.
Doctrina mayoritaria. Se requiere inscripción.
Argumentos:
- La ley señala que un poseedor inscrito no pierde su posesión
mientras tiene inscripción a su favor. (art. 728)
- De lo contrario podría suceder que el poseedor inscrito
conserve su posesión regular y al mismo tiempo otra
persona adquiera la posesión irregular.
 - Se estaría infringiendo el art. 2505* CC, esto es, se
podría prescribir contra título inscrito.
- Todo el sistema del Código tiende a que los
inmuebles se incorporen al régimen conservatorio, y
sería absurdo pensar que el legislador ha dejado las
puertas abiertas para que un inmueble pudiera salir
del régimen mediante la adquisición de la posesión
sin mediar inscripción. Bello buscaba que
inscripción, posesión y dominio fuera lo mismo.

* Art. 2505 CC
Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción
adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales
constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito;
ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.
 ¿ Qué ha dicho la jurisprudencia?
La jurisprudencia se ha inclinado por la segunda
doctrina.
3.b.2 Adquisición de la posesión irregular de un inmueble no
inscrito: también se discute
 Es necesaria, argumentos:
- El art. 724 exige la inscripción para la
adquisición de toda posesión de inmuebles,
sin distinguir entre inmuebles inscritos y no
inscritos.
- En caso de estimarse que no es necesaria
la inscripción para adquirir la posesión
irregular de un predio no inscrito, se
estaría frustrando lo deseado por Bello en
orden a que todos los inmuebles se
incorporaran al régimen consevatorio.
* Art. 708 Posesión irregular es la que carece de
uno o más de los requisitos señalados en el
artículo 702. .
No es necesaria, argumentos:
- La posesión irregular, por
definición del art. 708*, es aquella a
la cual le falta alguno de los
requisitos del art. 702
- Conforme al art. 729 los inmuebles
no inscritos están asimilados en
cuanto a la adquisición y pérdida de
la posesión a los bienes muebles
(726)
Conservación y pérdida de la posesión de los bienes
inmuebles
Es necesario distinguir entre bienes inmuebles no
inscritos e inscritos.
1. Bienes inmuebles no inscritos.

Se aplican las mismas reglas que la de los

muebles. se desprende el
animus o el corpus
2. Bienes inmuebles inscritos.

Art. 728, “Para que cese la posesión inscrita, es

necesario que
la inscripción se cancele”.
a. Por voluntad de las partes;
b. Nueva inscripción, en que el poseedor inscrito
transfiere su derecho a otro; y
c. Por decreto judicial
 ¿Qué se entiende por la expresión competente
inscripción del art. 730 inc. 2°*? Se discuteee

*Art. 730 CC
Si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de otro, la usurpa dándose por dueño de ella, no se pierde por una
parte la posesión ni se adquiere por otra; a menos que el usurpador enajene a su propio nombre la cosa. En este
caso la persona a quien se enajena adquiere la posesión de la cosa, y pone fin a la posesión anterior.
Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da por dueño de ella y la
enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra, sin la competente inscripción.
 • Primera posición. Para Humberto Trucco y Pedro
Lira es competente inscripción única y
exclusivamente la que emana del poseedor inscrito,
ello porque el art. 728* no tiene excepción, de tal
manera que cuando el art. 730, inciso segundo, se
refiere a la competente inscripción, se está
refiriendo a la inscripción que se practica en favor
del tercero adquirente en virtud de la usurpación
del mero tenedor y su posterior enajenación del
inmueble a dicho tercero, pero que posteriormente
fue ratificada por el poseedor inscrito.
* Art. 728. Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea
por
voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su
derecho a otro, o por decreto judicial.
Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título
inscrito, no
 • Segunda posición. Para Arturo Alessandri la
competente inscripción es aquella que presenta un
vínculo a lo menos aparente entre el mero tenedor y
la anterior inscripción, de manera que se presenta
una continuidad en el Registro. Este vínculo aparente
existe cuando el mero tenedor que usurpa el
inmueble otorga en favor del tercero adquirente
alguno de los títulos injustos de los N°s. 1 y 2 del art.
704*, esto es, el título falsificado y el inoponible.
• Seguida en ocasiones por los tribunales.
*Art. 704. No es justo título:
1º. El falsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que
se pretende;
2º. El conferido por una persona en calidad de mandatario o
representante legal de otra sin serlo; …
 • Tercera Posición. Para Leopoldo Urrutia, Manuel
Somarriva y Luis Claro Solar, competente inscripción
es la que se practica en la comuna respectiva y con
arreglo a las normas del Registro Conservatorio de
Bienes Raíces. No puede en este caso ser competente
inscripción aquella que emane del poseedor inscrito
original, porque esta situación ya está contemplada
expresamente en el art. 728*, caso en el cual la
inscripción emanada del poseedor inscrito produce
como consecuencia la cancelación de la respectiva
inscripción.
• Posición mayoritaria.
*Art. 728 CC. Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la
inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva
inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por
decreto judicial.
Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere
el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión
 DECRETO LEY Nº 2 . 695
QUE “ F I JA NORMAS PARA REGULARIZAR LA
POSESIÓN DE LA
PEQUEÑA PROPIEDAD RAÍZ Y PARA LA CONSTITUCIÓN
DEL
DOMINIO SOBRE ELLA”
Uno de los cuerpos jurídicos más cuestionados, pero
constantemente aplicado, es el decreto ley Nº 2.695,
publicado en el Diario Oficial de 21 de julio de 1979.
• Busca remediar lo que usualmente ocurre en tierras cuyas
transferencias o transmisiones van quedando fuera del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, y
es que quienes los ocupan materialmente no tienen un
título de dominio porque no aparecen como poseedores
inscritos en el referido Registro. Esta “regularización”
permite a los poseedores materiales de ciertos terrenos
llegar a inscribir a su nombre el inmueble en el Registro
conservatorio, acceder a la posesión inscrita y con ello
adquirir el dominio por prescripción adquisitiva.
 ¿Quiénes pueden solicitarlo?

Los poseedores materiales de bienes raíces rurales o

urbanos, cuyo avalúo fiscal para el pago del impuesto
territorial sea inferior a 800 o a 380 UTM,
respectivamente, que carezcan de título inscrito.
¿Cuáles son los requisitos que debe reunir el
solicitante para ejercitar el derecho a regularizar la
posesión de la pequeña propiedad raíz y para la
constitución del dominio sobre ella?
a. Estar en posesión del inmueble, por sí o por otra
persona en su nombre, en forma continua y exclusiva,
sin violencia ni clandestinidad, durante cinco años, a
lo menos, y
b.- Acreditar que no existe juicio pendiente en su
contra en que se discuta el dominio o posesión del
inmueble, iniciado con anterioridad a la fecha de
presentación de la solicitud. Es importante señalar
que, no será obstáculo para el ejercicio de este
derecho la circunstancia de que existan
inscripciones de dominio anteriores sobre el
mismo inmueble.
¿ Qué pasa una vez que se cumplen estos
requisitos?
Transcurridos dos años completos de posesión inscrita
no interrumpida, contados desde la fecha de la
inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble
por prescripción, la que no se suspenderá en caso
alguno.
¿Qué otros efectos jurídicos se producen?
Las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble,
así como la de los otros derechos reales mencionados, las
de los gravámenes y prohibiciones que lo afectaban, una
vez transcurrido el citado plazo de dos años, se
entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley,
RESOLUCIÓN DE CASO
• Juan Álvarez, agricultor, compró en el año 2009 un inmueble
ubicado al sur de Chile a Pedro Pérez. En dicha ocasión,
celebraron la compraventa del inmueble mediante un simple
instrumento privado bajo la promesa de que se realizaría
finalmente mediante escritura pública, cuestión que nunca se
verificó. Juan, confiado del actuar de buena fe de Pedro Pérez y de
que todos los trámites habían sido realizados correctamente,
además de, ser un poco despreocupado en relación a este tema,
una vez que le fue entregada la casa (especialmente las llaves
de la misma), comenzó a desarrollar su vida familiar sin
inconvenientes, hasta ahora.
• Recientemente, Juan se ha enterado que ha sido demandado
(mediante una acción reivindicatoria) por Francisco Gómez, quien
alega ser propietario de dicha casa. Francisco sostiene haber
comprado dicho inmueble en el año 1980 mediante escritura
pública a doña Catalina Sánchez (quien falleció hace ya cinco
años). Además, de tener un certificado del Registro del
Conservador de Bienes Raíces en donde consta que la casa está
inscrita a su nombre.
• Juan, alega por su parte que él compró el inmueble mediante todos
los requisitos legales y que lleva viviendo ahí desde el año 2009,
encargándose de todos los arreglos de la casa, ampliaciones,
cosechas, etc, y que don Francisco no ha tenido ninguna relación con
el inmueble. Jamás se ha hecho cargo.
• El abogado de Juan alega que si bien la compraventa del inmueble se
realizó mediante un instrumento privado, este lleva viviendo más de
10 años de forma continua y se ha comportado como dueño y señor
del inmueble, alegando por tanto que su cliente ha adquirido el
dominio de este, mediante la prescripción extraordinaria
contemplada en nuestro ordenamiento jurídico y por tanto, solicita la
declaración de la misma.
• Por su parte, la abogada de Francisco, sostiene que, su cliente es el
único dueño del inmueble y por tanto, corresponde que procede la
restitución del mismo.
1. ¿Si Usted fuera el abogado(a) de Juan ¿Cuáles
serían sus argumentos?
2. ¿Su Usted fuera el abogado (a) de Francisco
¿Cuáles serían sus argumentos?
3. ¿Por su parte, qué circunstancias fácticas de
relevancia jurídica debiera tener, además, en
consideración el juez(a)?
¡ MUCHAS GRACIAS !