UNIVERSIDAD TECNICA DE BABAHOYO

FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS

ESCUELA DE INGENIERIA AGROPECUARIA

TITULO:

ACTUALIDAD DEL PROCESO DE AVALUO Y PERITAJE EN EL ECUADOR,

CONDICIONES QUE DIFICULTAN EL EJERCICIO PROFESIONAL EN EL AREA

AGROPECUARIA

AUTOR:

JESSICA MACIAS BALDEON

BABAHOYO, 26 DE JUNIO DEL 2022

 I. Introducción.

El peritaje y avalúo, es una herramienta de orden público que consiste en

determinar el valor comercial de distintos bienes que pueden ser: inmuebles;
bienes agropecuarios; maquinaria y equipo; empresas industriales; obras de arte;
joyas; embarcaciones; bienes muebles. (Osorio.2018)

En el Ecuador el avaluó de bienes agropecuarios es responsabilidad de cada

cantón, según el portal único de tramites ciudadanos del gobierno del Ecuador
(MAGAP.2021), este avaluó «sirve para identificar y actualizar el catastro
municipal, a fin de que la dirección de planificación otorgue la licencia urbanística
en base a información actualizada de cada uno de los predios existentes en el
cantón»

II. Desarrollo.

Un avalúo agropecuario pretende describir las características del inmueble rural

agrícola y determinar el valor de los predios que son utilizados como, fincas,
quintas, fundos, etc. Estos procesos permiten el control y regulación del recurso
tierra, que ha sido considerada en Latinoamérica como la fuente principal de
dominio y riqueza desde los tiempos latifundistas.

Ecuador crea en el año 2007 el programa SIGTERRAS, que busca la

implementación de un método que asegure los derechos de la propiedad a nivel
nacional, su objetivo principal es la aplicación de campañas integradas y
sistemáticas para la formación de catastros, lamentablemente el programa no ha
aportado a la información predial de los municipios del país, los intentos para el
avaluó de las propiedades se han dado desde 1993, desde la época «se han
realizado junto a municipios y entidades gubernamentales alrededor de 142
Sistemas Catastrales Urbanos y 122 Sistemas catastrales rurales, sistemas que
vienen operando en 158 municipios del país» (MAGAP 2017),
lo que retrasa y dificulta el trabajo de recaudación técnica tributaria de los
municipios.

Una vez descritos brevemente los problemas existentes en los catastros de

propiedades rurales en el país este autor considera imperativo hablar acerca de lo
complejo que puede resultar el avaluó de los suelos. Es relativamente fácil evaluar
una construcción ya que se conoce los materiales de esta, por ejemplo, si se habla
de una casa, conocemos el valor de los andamios, ladrillos, cemento etc.

Mas cuando se habla del valor del suelo existe una complejidad mayor, ya que
requiere de un peritaje mas profundo, donde es necesario recolectar muestras del
terreno en los predios, zonificar territorios según las características de las
muestras anteriores y finalmente generar modelos de avaluó en base a múltiples
factores.

En la actualidad diversas compañías han sido autorizadas por los Gobiernos

autónomos descentralizados para realizar los avalúos y peritajes, además de que
en Ecuador no se garantiza por parte de los Municipios un ajuste en los valores
catastrales que aseguren el principio buscado de igualdad para el pago de
tributos. Si estos avalúos fueran justos y certeros no existirían como lo hay
propiedades sobrevaloradas o subvaloradas.
existe una ineficiencia visible en el sistema de avalúos, según el investigador
Fabián Reyes (2019) docente del departamento de ciencias biológicas en la
Universidad Técnica Particular de Loja en promedio «los valores catastrales
constituyen entre un 40 – 50% del valor real de mercado».

Los peritajes también resultan ineficientes al evaluar los suelos, en las tres etapas
de peritaje existen fallos e insuficiencias, en la primera etapa por ejemplo las
muestras de los suelos en el país son escasas, lo que obliga a la utilización de
muestras de la oferta del suelo, lo que lleva a un avalúo que suele ser 15%
superior al precio de venta real.

III. Conclusiones.

Estas trabas representan un retroceso al acceso democrático de los medios de

producción, ya que no se asegura la propiedad de la tierra a los pequeños y
medianos productores. Todos estos problemas y deficiencias significan perdidas
para el sector agropecuario ecuatoriano, que es compuesto en su mayoría por
agricultura familiar campesina, una sobrevaluación en los terrenos puede significar
un exceso en el pago de tributos desproporcional a la producción real y también
mayor dificultad para acceder a créditos y bonos del gobierno que pueden ser de
gran utilidad para pequeños y medianos productores.

 Existen muchos aspectos que deben ser mejorados, algunos de ellos en cuanto a
diseño y ejecución de proyectos, se debería invertir más recursos en el
diagnostico, seguimiento y evaluación de sus actividades. Esto es especialmente
necesario en las labores de regularización, donde la falta de diagnósticos
rigurosos debido a que algunos de los contratos de las organizaciones encargadas
de estas labores presentaran problemas.

IV. Referencias y bibliografía

GOB.ec (Portal Único de tramites ciudadanos). 2019. Emisión de certificado de

bienes inmuebles (en línea, sitio web). Consultado 24 jun. 2022. Disponible en:
https://www.gob.ec/gadm-deleg/tramites/emision-certificado-bienes-inmuebles

MAGAP (Ministerio de Agricultura y Ganaderia). 2021. Fortalecimiento de

valoración de tierras rurales convoca a instituciones públicas (en línea, sitio web).
Consultado 24 jun. 2022. Disponible en:
https://www.agricultura.gob.ec/fortalecimiento-de-valoracion-de-tierras-rurales-
convoca-a-instituciones-publicas/

MAGAP (Ministerio de Agricultura Ganadería Acuacultura y Pesca Sigtierras).

2017. Guía rápida para la aplicación de la Metodología de Valoración Masiva de
Tierras Rurales del Programa SIGTIERRAS, Quito. Disponible en:
http://www.sigtierras.gob.ec/wp-content/uploads/revista/GU%C3%8DA%20R
%C3%81PIDA%20APLICACI%C3%93N%20DE%20VALORACION%20MASIVA
%20TR.pdf

Osorio, G. 2018. ¿Qué son los avalúos y peritajes? (en línea, sitio web) s.l., s.e., Impreso
en Phoenix Magazine. Consultado 23 jun. 2022. Disponible en:
https://issuu.com/phoenixinstitutodevaluacion/docs/phoenix_magazine_vol_1
Reyes, F. 2019. El valor del suelo: Problemas y soluciones (en línea, sitio
web).Consultado 24 jun. 2022. Disponible en: https://culturacientifica.utpl.edu.ec/?
p=3926