INFORME DE TASACIÓN COMERCIAL

Lotes A1-2, A2, A3, 1C, 93A, 93B, 93C, 93D, 93E, 93F
Sector Ex-Refinería Crav
Comuna Penco – Región del Biobío

ASOCIADO A:

Instituto de
Tasaciones de Chile
ITACH

25 de julio 2018
 

Fecha 25/07/2018
UF 27.197,22
ANTECEDENTES DEL INFORME DE TASACIÓN

Cliente Municipalidad de Penco Avalúo Fiscal $ 2.688.481.591

Rut Cliente 69.150.500-6 Coprop. Inmob. No
Propietario Municipalidad de Penco Ocupante Sin ocupantes
Rut Propietario 69.150.500-6 Tipo de Bien Sitio Eriazo
Lotes A1-2, A2, A3, 1C, 93A, 93B, 93C, 93D,
Dirección Destino según SII Sitio Eriazo
93E, 93F, sector Ex-Refinería de Azúcar Crav
Rol de Avalúo 129-1/2/3, 130-143/144/145/146/147/148/149 Uso Actual Sin uso
Comuna Penco Uso Futuro Inmobiliario
Ciudad Penco Perm. Edificación N° --
Región Bío Bío Recepción Final N° --
Coordenadas 678576 ESTE 5931585 SUR Expropiación No

PLANO DE UBICACIÓN DESCRIPCIÓN GENERAL

Se trata de un lote sin urbanización en su interior, no así en
forma perimetral en sus deslindes oriente, sur y poniente
donde se encuentran sectores de desarrollo inmobiliario e
industrial inofensivo. Su localización, al costado poniente de
calle Roberto Ovalle y Max Grissar, y muy cercano a la ruta
150 que une la ciudad de Concepción y Penco.
Se trata de un lote de geometría irregular con topografía
plana en su zona oriente y media, y con pendiente en sus
deslindes poniente y sur.
El sector cuenta con comercio a escala comunal y transporte
público como buses interurbanos.
La superficie del lote es de 69.369 m2, sin edificaciones.
De acuerdo a Plan Regulador de la comuna, tiene uso de
suelo ZAP-3, ZR-2, ZE-6 y ZP7.

FOTOGRAFÍA PRINCIPAL VALOR DE TASACIÓN RECOMENDADO

$ UF UF/m2
4.584.544.809 168.566,67 2,43

Teresa de los Andes 107, Of. 7, Concepción / Ortúzar 587, Of. 44-C, Ñuñoa
Brown & Asociados
Tasaciones y Valoración de Activos (41) 325 69 15 / (09) 908 594 83 reynaldo.brown@brownasociados.cl 
 

DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

Características del Sector
Sector surponiente de la ciudad de Penco, colindante por el oriente con calle Roberto Ovalle y Max Grissar. Con infraestructura
principalmente residencial, siguiéndole equipamiento de tipo industrial inofensivo hacia el sector poniente. El sector tiene construcciones
con una data de antigüedad de entre 5 a 40 años, con viviendas aisladas unifamiliares, de uno a dos pisos, de calidad media a buena. A
poco más de 200 m., hacia el norte, se encuentra el acceso sur a la ciudad, desde Concepción y otras comunas, por la ruta 150.

Infraestructura de Urbanización del Sector

El sector cuenta con una urbanización de buena calidad, con calles de hormigón, aceras con pastelones, postación de alumbrado público;
matrices de agua potable y red de alcantarillado; red eléctrica y telefónica aérea; arborización y señalización de calles. Áreas verdes
presentes en el sector, sólo corresponde a áreas naturales circundantes.

Equipamiento Comunitario del Sector

Cuenta con el equipamiento completo para satisfacer los requerimientos de las actividades que se realizan. El inmueble se encuentra
cercano a comercio minorista a escala de barrio tal como minimarket y, comunal dada su cercanía al centro, tales como supermercado,
hospital, hotelería, estación de servicio, colegio, iglesia, entre otros, entre otros, a donde es posible desplazarse incluso a pie.

Movilización del Sector

Regular en base a buses de recorrido dentro de la comuna e intercomunales y, colectivos.

Nivel Socio Económico del Sector

Nivel socioeconómico “Media Emergente” (C1b), según apreciación del suscrito, con presencia de viviendas, e infraestructura comercial
de no más de dos pisos de altura, con nivel de edificación y terminaciones medio.

Dinamismo Inmobiliario del Sector

Sector de media demanda, la cual se ve reflejado principalmente en los sectores poblacionales colindante a los lotes en estudio.

Uso de Suelo
De acuerdo al Plan Regulador Comunal los usos de suelo para el sector en estudio son varios. Es así, como podemos encontrar las zonas:
ZAP-3: Actividades Productivas: industria, almacenamiento y talleres, inofensivos y/o molestos, informados favorablemente por el
Servicio de Salud respectivo; Equipamiento: Comercio, Salud, Seguridad, Servicios, excepto Cementerios y Crematorios; Residencial:
sólo vivienda unifamiliar necesaria para el funcionamiento de la actividad.
ZR-2: Residencial; Equipamiento: Científico, Comercio, Culto y cultura, Deporte, Educación, Esparcimiento, Salud (excepto cementerios
y Crematorios), Seguridad (excepto cárceles), Servicios, Social.
ZE-6: Área Verde: y usos complementarios señalados para los tipos de uso área verde en la O.G.U.C. y la vivienda para el funcionamiento
de la actividad; Equipamiento: de comercio, excepto servicentros, grandes tiendas y supermercados; Deporte, equipamiento de culto y
cultura.
ZP7: Áreas Verdes, Estacionamientos, área de separación con vegetación, vivienda cuidador, caseta de vigilancia, oficina y/o local de
venta.

Teresa de los Andes 107, Of. 7, Concepción / Ortúzar 587, Of. 44-C, Ñuñoa
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Zonificación del lote en estudio

CARACTERÍSTICAS DEL LOTE

Características:
Lote de geometría irregular, con topografía plana en su zona media y deslinde oriente y pendiente variable en deslindes poniente y sur.
Se localiza en el costado poniente de calle Roberto Ovalle y Max Grissar, y cercano a la ruta 150 que une la ciudad de Concepción y
Penco. Al lote se puede acceder directamente desde el acceso sur a Penco, tomando desvío hacia la derecha por calle Roberto Ovalle,
después de finalizar de descender por la ruta 150. El lote no se encuentra urbanizado en su interior con ninguno de los servicios básicos
o calles interiores que lo recorran, sólo en forma perimetral, donde se encuentran urbanizado para las zonas inmobiliarias e industriales
inofensivas, existentes en el sector.
Deslindes:
Norte: Otros propietarios, en líneas quebradas de 163,52 m.
Este: Otros propietarios, en líneas quebradas de 483,54 m.
Sur: Otros propietarios, en líneas quebradas 145,81 m.
Oeste: Ruta 150, en líneas quebradas de 453.72 m.

Teresa de los Andes 107, Of. 7, Concepción / Ortúzar 587, Of. 44-C, Ñuñoa
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ANALISIS DE MUESTRA

Superficie Lote Precio Lote Precio Lote

DATOS SITIOS Comuna
(m2) (UF) (UF/m2)
1.- Lote 21-A, calle Membrillar N°597 Penco 171 390,55 2,29
2.- Rubén Hurtado Penco 1.394 3.942 2,26
3.- Lote 60, calle Sirio N°60, sector Los Radales Penco 308 741,65 2,41
Promedio Matemático -- 624 1.691 2,32
Promedio Ponderado -- -- -- 2,29

MUESTRA DE REFERENCIAS OBSERVACIONES

Se encontraron tres (3) referencias de lotes en sectores cercanos al
lote en estudio, dos (2) de ellos corresponden a ventas efectivas
inscritas en el Conservador de Bienes Raíces, y una (1) a oferta
inmobiliaria, la cual fue castigada en un 20% dado su sobreprecio,
en relación al probable precio de venta. El Precio Promedio
Ponderado de la muestra corresponde a 2,29 UF/m2 Este precio se
utilizará para valorar el suelo del lote en estudio, a través del método
de comparación.
A continuación, se presenta la tabla de comparación entre el lote en
estudio y el lote de la muestra utilizado como referencia, para este
caso se utilizará el Lote 21-A, calle Membrillar N°597. Se calculará
un factor de corrección Kc, que será multiplicado por el Precio
Promedio Ponderado (PPP) de la tabla anterior, para obtener el valor
de tasación del m2 de suelo.

Cálculo del Valor del Lote: Método de Comparación de Mercado.

COMPARACIÓN DE VARIABLES
Nota Lote Nota Loteo a Nota
VARIABLES Peso Nota Ponderada
Referencia(1) Tasar Ponderada
Urbanización 15% 10 1,50 10 1,50
Equipamiento 8% 8 0,64 8 0,64
Accesibilidad 7% 8 0,56 10 0,70
Externas

Desarrollo Sectorial 10% 7 0,70 7 0,70

Oferta y Demanda 15% 5 0,75 8 1,20
Densidad de Construcción 5% 4 0,20 4 0,20
Categorías Sociales 10% 5 0,50 7 0,70
Topografía 5% 9 0,45 6 0,30
Geometría 10% 9 0,90 7 0,70
Internas

Inundabilidad 5% 10 0,50 10 0,50

Drenaje 5% 8 0,40 8 0,40
Aptitud de suelo de fundaciones 5% 9 0,45 9 0,45
TOTAL 100% --- 7,55 --- 7,99
(1): Terreno de referencia para comparación: "Lote 21-A, calle Membrillar N°597".

Teresa de los Andes 107, Of. 7, Concepción / Ortúzar 587, Of. 44-C, Ñuñoa
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Sea: Donde:
Vt = Kc x Plr Vt: Valor de tasación.
Kc = Ponderación de variables de lote a tasar Kc: Coeficiente de corrección.
Ponderación promedio de lotes de referencia Plr: Precio promedio ponderado lote de referencia

Valor Comercial Lote:

Kc = 7,99 / 7,55 = 1,06
Vt = 1,06 x 2,29 (UF/m2) = 2,43 (UF/m2)
Vt = 2,43 (UF/m2) x 69.369 (m2) = 168.566,67 (UF) = 4.584.544.809 ($)

VALOR FINAL RECOMENDADO

Conclusiones:
El valor comercial del suelo del lote en estudio es de 2,43 (UF/m2), por lo
que el valor total del lote corresponde a 168.566,67 (UF), equivalentes a
4.584.544.809 ($).
Reynaldo Brown M.
Ingeniero Civil Industrial
Tasador Perito
VALOR DE TASACIÓN RECOMENDADO
Instituto de Tasaciones de Chile $ UF UF/m2
Registro N°233 4.584.544.809 168.566,67 2,43
Socio Colegiado N°1209

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FOTOGRAFÍAS DE DETALLE

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