fiscal
Fiscalidad del usufructo de bienes
inmuebles
El usufructo es el derecho a disfrutar de una propiedad ajena de modo que a quien se le otorga tal derecho
puede utilizar dicha propiedad aunque no sea el dueño. La forma más común de usufructo es el que dis-
frutan los viudos o viudas sobre los bienes del difunto, cuya propiedad corresponde a los herederos. Como
cualquier otro modo de trasmisión de inmuebles, existen para el usufructo importantes consecuencias fis-
cales que conviene conocer.
Tradicionalmente se ha visto en el usu-
fructo una figura jurídica capaz de propor-
cionar al sujeto activo del derecho (el usu-
fructuario) ciertas facultades o derechos
Joan Cerdà Pons, José
limitados temporalmente. La institución
Manuel Ramírez Mérida,
del usufructo, así concebida, apareció en
Andreu Muñoz Lluch y
Roma, relacionada con los legados, como
Josep Mª Noguera Amiel
un derecho temporal de carácter alimenti-
Miembros de la Comisión
cio concedido a la viuda para proveerla de
Fiscal de la Associació
lo necesario para su subsistencia, y de unas
Professional de Tècnics
condiciones de vidas similares a las que te-
Tributaris de Catalunya i
nía antes del fallecimiento del esposo, eso
Balears (APttCB)
sí, como apunta Joan Miquel, “respetando
los derechos de los hijos como herederos”; y
este derecho, ha ido evolucionando, recono-
ciéndose el mismo, en favor de los padres.
El usufructo, por tanto, debe ser enten-
dido, coma una institución que otorga infi-
nidad de posibilidades de gozar, o como la
norma dice, disfrutar, de los bienes sobre
los que recae, haciendo posible una con-
junción de relaciones jurídicas entre los
sujetos que conforman la relación jurídi-
ca, con un alcance y trascendencia mayor
que el propio derecho del que provienen,
la propiedad. Idea de dicho alcance nos la
proporciona su definición en el art. 467 y
ss. del Código Civil: “El usufructo da de-
recho a disfrutar los bienes ajenos con la
obligación de conservar su forma y sustan-
cia, a no ser que el título de su constitu-
ción o la ley autoricen otra cosa”. Adquiere
por tanto, vital trascendencia el principio
romano de “salva rerum substantia”, que
obliga al usufructuario, salvo pacto en con-
86 | Inmueble
trario, a conservar la forma y la sustancia
de la cosa dada en usufructo.
Es obligada la remisión al art. 469 C.C.
en aras a una correcta asimilación de su
concepto, según el cual “…Podrá consti-
tuirse el usufructo en todo o parte de los
frutos de la cosa, a favor de una o varias
personas, simultánea o sucesivamente, y
en todo caso desde o hasta cierto día, pura-
mente o bajo condición. “También”…sobre
un derecho, siempre que no sea personalí-
simo o intransmisible”. Ello nos da cuenta
de la variedad de usufructos con los que
podemos encontrarnos en el día a día de
nuestra actividad, según las variables ma-
nejadas en su constitución, o el interés que
movió a quien/es lo constituyeron.
Por tanto, se trata de un derecho real,
en cosa ajena, esencialmente temporal y
transmisible, ampliamente regulado y pro-
tegido por nuestro ordenamiento jurídico,
que prevalece, incluso, más allá del propio
derecho de propiedad del que proviene, y
en este sentido, Vicente Magro Servet,
Magistrado, razona que nuestro Tribunal
Supremo sostiene la posibilidad del ejer-
cicio de la acción de división, si bien ga-
rantizando la continuidad del derecho de
uso que pudiera corresponder en exclusi-
va a uno de los participantes, y cita, entre
otra, las Sentencias de 27 diciembre 1999,
5 junio 1989, 6 junio 1997 y 8 marzo 1999,
afirmando que “la acción de división de la
comunidad representa un derecho indiscu-
tible e incondicional para cualquier copro-
pietario, de tal naturaleza que su ejercicio
no está sometido a circunstancia obstativa
alguna, salvo el pacto de conservar la cosa
indivisa por tiempo no superior a diez años,
por lo que los demás comuneros no pueden
impedir el uso del derecho a separarse, que
corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejer-
cicio de la acción procesal al respecto. En el
caso de que en virtud de un derecho de usu-
fructo de uso esté atribuida la utilización de
la cosa común sólo a uno de los cotitulares,
ello supone la exclusión de los demás res-
pecto de dicho uso o disfrute, pero no les
priva de la posibilidad de pedir la división
de “la cosa”; es claro por tanto que la peti-
ción de división de la cosa común que aca-
rrea el cese de la comunidad no afecta a la
subsistencia del derecho de uso (cualquiera
que sea su naturaleza) manteniéndose in-
demne, e incluso, una eventual venta de la
cosa en subasta pública debe garantizar la
subsistencia del mismo.
Obviamente el interés que mueve a las
partes en su constitución, o el acogido por
la propia norma y recogido en titulo cons-
titutivo varía en función de si nos encon-
tramos ante un acto de última voluntad, o
ante adquisición ralentizada de titularidad
dominical, o la “perpetuación” de un ne-
gocio familiar con ciertas limitaciones en
cuanto a su disposición.
El disfrute del bien usufructuado tiene
transcendencia no solo en el plano econó-
mico, sino también en el ámbito del ejer-
cicio de los derechos que se derivan de las
facultades concedidas en el titulo consti-
tutivo, si bien es cierto que en ese trabajo,
básicamente, nos centraremos en su trans-
cendencia fiscal. Y es precisamente en este
aspecto, que la “valoración” del usufructo
adquiere una importancia fundamental,
no únicamente por su determinación en la
autoliquidación, sino porque, como cual-
quier otro derecho, y como hemos apun- “Un caso frecuente
tado, puede ser objeto de transmisión (a de usufructo es
titulo lucrativo u oneroso).
el que concede,
A efectos valorativos nos remitiremos
en testamento,
a la normativa recogida, básicamente, en una persona a
el art. 26 de la LIS y D (Ley del Impuesto su cónyuge para
de Sucesiones y Donaciones); dicha valo- que pueda seguir
ración se fija en función de un porcentaje
del total bien sobre el que recae el dere-
disfrutando
cho, modulándolo, fundamentalmente, en de la vivienda
atención a su duración (en muchos casos, común tras su
como veremos, en relación a la edad del fallecimiento. La
usufructuario).
adquisición de
En este sentido, es importante tener este usufructo
presente en todo momento que nos encon- por el viudo o
tramos ante un bien sobre el que recaen viuda dará lugar
dos derechos interrelacionados y comple-
a la liquidación
mentarios: la nuda propiedad y el usu-
fructo, lo que conlleva realizar una doble
del Impuesto de
valoración. Para ello, lo fundamental es Sucesiones”
asignar un valor al bien, y posteriormente,
en aplicación de la normativa, asignar un
valor a ambos derechos.
La Dirección General de Tributos
(DGT), en Consulta 27/02/95, entre otras
recoge una regla mnemotécnica para la
valoración del usufructo, de suma utili-
dad por su aplicación práctica, “… el por-
centaje del mismo (usufructo) se obtiene
aplicando la fórmula de 89 menos la edad
del usufructuario…” Eso sí, hay que tener
en cuenta que existe un mínimo (que se
fija legalmente en el 10%, y que como se
recoge en dicha consulta”…El valor míni-
mo del usufructo (10%) se alcanza cuando
el usufructuario tenga cumplidos los 79
años…” (obsérvese 89-10=79). Sigue dicha
consulta, estableciendo, ahora, el valor
máximo del mismo, “…Por otro lado, en
los usufructos vitalicios se estimará que el
valor es igual al 70% del valor total de los
bienes cuando el usufructuario cuente me-
nos de 20 años, minorando a medida que
Inmueble | 87
fiscal

“El usufructo de aumenta la edad, en la proporción de un
una vivienda 1% por cada año más con el límite mínimo
es un usufructo del 10% del valor total.
Por tanto, en atención a lo expuesto,
ordinario, el
para obtener el valor del usufructo hay
usufructuario que comprobar en cuantas unidades la
en estos casos edad del usufructuario excede de 19 y en
puede utilizarla o esas unidades hay que rebajar el 70%. En
incluso alquilarla consecuencia, esta regla se traduce en la
siguiente fórmula:
sin contar con
el permiso del Porcentaje del usufructo = 89 - Edad
propietario del usufructuario.
siempre que en el
título no conste
I. Tipologías del usufructo.
la prohibición.
De esta manera 1. Temporal constituido con término
puede percibir el preciso, valorándose en un 2% por cada
período de un año, sin contar fracciones y
alquiler monetario
sin que pueda exceder del 70%, que como
del inmueble” se ha expuesto es el tope máximo. Los infe-
riores a un año se valoran en un 2%.
2. Usufructos sometidos a condición
resolutoria. Se aplicarán las normas es-
tablecidas en el TR EDL 1993/17918 sobre
los efectos de la condición resolutoria. En
estos casos se confecciona una autoliqui-
dación como usufructo vitalicio, puesto
que se otorga por toda la vida del usufruc-
tuario, sin perjuicio de la rectificación,
como consecuencia del cumplimiento de la
condición resolutoria, y que se haría como
liquidación de usufructo temporal.
3. Usufructo sometido a condición re-
solutoria distinto de la vida del usu-
fructuario (art. 41.7 Reglamento); suelen
girar sobre la vida de terceras personas,
estableciéndose la determinación de una
autoliquidación caucional con afección de
los bienes, es decir, se trata de una autoli-
quidación que se presentará en el momen-
to de la extinción del usufructo.
4. Usufructos sucesivos a favor de
varias personas, que no dejan de ser una
modalidad de los usufructos sometidos a
condición y/o término. En estos casos la
valoración de la nuda propiedad se efec-
tuará tomando en consideración, de entre
los usufructos sucesivos, el usufructo de
mayor porcentaje, para posteriormente, a
medida que se vayan extinguiendo el res-
to de usufructos, efectuar las correcciones
valorativas. Lo vemos con un ejemplo:
Se constituyen dos usufructos sucesi-
vos, uno a favor de persona de 40 años de

EJEMPLOS LIQUIDACIÓN USUFRUCTO TEMPORAL

1.
–– Bien Valorado en 1.000.000.-€, con un usufructo de 20 años.
–– Valor del usufructo= 20 x 2%= 40%
–– 1.000.000.-€ al 40% = 400.000.-€
–– Valor de la Nuda Propiedad = 1.000.000.-€ – 400.000.-€ = 600.000.-€

2.
–– Bien Valorado en 1.000.000.-€, con un usufructo de 40 años.
–– Valor del usufructo= 40 x 2%= 80% (como el valor del usufructo no puede ser superior al 70%, consigna-
mos como valor del usufructo el 70%, esto es, 700.000.-€).
–– 1.000.000.-€ al 70% (no al 80%) = 700.000.-€
–– Valor de la Nuda Propiedad = 1.000.000.-€ – 700.000.-€ = 300.000.-€

3.
El Sr. X constituye un derecho de usufructo sobre un inmueble valorado en 200.000 € a favor de la Sra Y
por un periodo de 10 años.
La base imponible será el cálculo siguiente (2% x 10)= 20%x 200.000= 20.000 €

88 | Inmueble
 EJEMPLOS LIQUIDACIÓN USUFRUCTO VITALICIO

1.
Bien Valorado en 1.000.000.-€, con un usufructo vitalicio a favor de un menor de 15 años de edad. En este
caso, el valor máximo del usufructo es de 70% por imperativo legal (pese a que por cálculos debiera ser de
74% (89 – 15).
Valor del usufructo= 1.000.000.-€ x 70%= 700.000.-€
Valor de la Nuda Propiedad = 1.000.000.-€ – 700.000.-€ = 300.000.-€

2.
El Sr. X constituye un derecho de usufructo vitalicio sobre un inmueble valorado en 200.000€ a favor del
Sr. Y cuya edad es de 50 años.
Base imponible: 200.000 x 39% (89-50 años) = 78.000€

edad, y otro a favor de persona de 65 años toliquidación a presentar ahora, se hará

de edad.
Aplicando la regla, observamos que el
usufructo de mayor porcentaje es el de la
persona con menos edad, esto es el de 40
años:
· 89-65=24%
· 89-40= 49%
Por consiguiente el valor de la nuda
propiedad es del 51% (100-49=51%).
tomando valorando su derecho en la dife-
rencia entre 83-51, es decir, un 32%.
5. Usufructos de disposición (del art.
467 CC), sometidos a la condición resolu-
toria de que el usufructuario no disponga
de los bienes; en éstos se liquidarán como
pleno dominio, con la posibilidad de que,
para el caso de que no se haya dispuesto de
los bienes, el usufructuario pueda solicitar
la devolución del impuesto que le corres-
ponde.

En este caso, presentaremos una autoli- 6. Vitalicio, en cuyo caso se estimará

quidación del usufructuario más joven, por
el 49% del valor, y otra autoliquidación del
nudo propietario, valorándose su derecho
al 51%. Para el caso de que el usufructuario
de 65 años fallezca antes que el primero,
en cuyo caso no ha llegado a usufructuar
la cosa, y por tanto no se ha constituido su
usufructo, no habrá que presentar ulterior
autoliquidación. No obstante, para el caso
de que fallezca primero el usufructuario
más joven, por ejemplo a los 7 años de ha-
berse constituido el usufructo, habiendo
realizado su autoliquidación, automática-
mente empieza el segundo usufructo (son
sucesivos, uno después del otro), que para
entonces tendrá 72 años, por lo que el va-
lor del usufructo que se constituye ahora
es del 17% (89-72=14), siendo el valor de la
nuda propiedad del 83% (100-17=83).
Dado que el nudo propietario autoli-
quidó primeramente al 51%, la nueva au-
que el valor es igual al 70 por 100 del valor
total de los bienes, siempre que el usufruc-
tuario cuente menos de veinte años, mi-
norando, a medida que aumenta la edad,
en la proporción de un 1% menos por cada
año más, con el límite mínimo del 10 por
100 del valor real.
A continuación expondremos un ejem-
plo de un usufructo mixto (temporal
y vitalicio), en cuyo caso se combinan
dos aspectos, plazo y edad del usufructua-
rio. La valoración del usufructo debe efec-
tuarse aplicando las reglas del usufructo
temporal o vitalicio, dependiendo de cuál
atribuya mayor valor.
En este punto, se hace necesario, des-
tacar, tal y como se recoge en Consulta nº
1601/2002, de 28/10/02 de la DGT, que el
usufructo constituido a favor de una per-
sona jurídica, caso de establecerse por pla-

Inmueble | 89
fiscal

“Cuando el viudo zo superior a treinta años o por tiempo in-
o viuda también determinado, se considerará, fiscalmente,
fallece, los hijos como transmisión de la plena propiedad
sujeta a condición resolutoria. Continúa
adquirirán el
dicha consulta …“El valor del derecho de
usufructo y nuda propiedad se computará por la di-
deberán liquidar ferencia entre el valor del usufructo y el
también el valor total de los bienes. En los usufructos
Impuesto de vitalicios que, a su vez, sean temporales, la
nuda propiedad se valorará aplicando, de
Sucesiones” las reglas anteriores, aquella que le atribu-
ya menor valor.”
En cualquier caso, no podemos obviar
que el supuesto más frecuente de
usufructo, en nuestro ordenamiento ju-
rídico, viene constituido, a grandes rasgos,
por el supuesto de hecho que se transcribe
a continuación:
El esposo, al otorgar testamento, insti-
tuye herederos a sus dos hijos reservando
a su cónyuge el usufructo vitalicio de sus
bienes. En tales casos, al producirse la
sucesión, la propiedad (pleno dominio)
de los bienes afectados se divide en dos:
la nuda propiedad, que corresponderá a
los hijos (herederos), y el usufructo, que
corresponderá al cónyuge (legataria). El
efecto fundamental de esta desmembra-
ción de la propiedad en usufructo y nuda
propiedad es –dado el carácter eminente-
mente temporal del usufructo, tal y como
hemos apuntado más arriba, y que hace
que dichos derechos con el transcurso del
tiempo vuelvan a unirse (formando nueva-
mente la plena propiedad)– que la autoli-
quidación por el Impuesto de Sucesiones
se efectúe en dos fases, la primera, en el
momento del fallecimiento del testador
(desmembración), momento en el que se
constituye el usufructo, y la segunda, con
la consolidación del usufructo con la nuda
propiedad –en nuestro ejemplo el falleci-
miento de la viuda– momento en el que se
extingue el usufructo.
Supongamos que el testador al fallecer
había otorgado testamento por el que ins-
tituye herederos universales, por partes
iguales, a sus dos hijos, y lega a su cónyuge,
de 49 años, el usufructo vitalicio del único
inmueble que conforma el caudal heredi-
tario valorado en 200.000.-€ (vivienda no
habitual), siendo, por tanto ambos hijos
los nudos propietarios.
a. Primera fase. Producida la sucesión,
se realizarán dos autoliquidaciones
por el Impuesto de Sucesiones:
-- Una por la adquisición “mortis
causa” del derecho de usufructo,
que deberá autoliquidar el cón-
yuge sobreviviente (viuda).
-- Y otra, por la adquisición de la
nuda propiedad, que deberán
autoliquidar los hijos.
El valor del usufructo será el 40%
calculado según las reglas estableci-
das en función de la edad del cón-
yuge sobreviviente, 89 - 49 (años)
= 40% del valor total del inmueble
(que en este caso es el total del cau-
dal relicto), por lo que el cónyuge
realiza una autoliquidación por el
40% del valor del bien, y los hijos
autoliquidarán por el 60% restante
(cada uno por la mitad del 60%).

EJEMPLO USUFRUCTO MIXTO

El Sr. X constituye usufructo sobre un inmueble cuyo valor fiscal es de 200.000€ a favor del Sr. Y, de edad
60 años, condicionando su extinción al hecho de que el usufructuario alcance la edad de 70 años.

Valor Usufructo Vitalicio: (89-60) = 29% sobre 200.000 valor inmueble = 58.000€

Valor Usufructo Temporal: 10 años (50-60) multiplicamos por 2% = 20% = 40.000.-€

Debemos coger el mayor valor de base imponible, que en este caso será el valor del Usufructo Vitalicio
(58.000€).

90 | Inmueble
 LIQUIDACIÓN DEL USUFRUCTO QUE DEJA EL ESPOSO FALLECIDO A SUS HIJOS

Dª. Clotilde, fallece habiendo otorgado testamento por el que lega a su único hijo que cuenta con 23 años en
el momento de su defunción, un tercio de su herencia, otro tercio se lo lega a su esposo de 70 años de edad
en el momento del fallecimiento de su esposa, y sobre el tercio restante constituye un usufructo en favor de
su esposo, con la nuda propiedad para su hijo. El valor del caudal hereditario es de 150.000 €.
Ello supone que el valor del usufructo es de 89 – 70 = 19%.

B.I. del esposo = 59.500 € (1/3 de 150.000 € = 50.000 + 9.500 € (19% del 1/3))
B.I. del hijo = 90.500 €
(1/3 de 150.000 € = 50.000 €)
(50.000 € - 9.500 € (usufructo) = 40.500 €)

Es evidente que a estas bases imponibles deberíamos aplicar las reducciones previstas en la ley, para ob-
tener la base liquidable, pero que en nuestro ejemplo vamos a cuantificar en cero a fin de evitar mayores
cálculos, por lo que asimilaremos la base imponible con la base liquidable.
Por tanto en este momento, sobre la base liquidable del nudo propietario deberíamos aplicar las tarifas
previstas en la ley, no obstante, como hemos dicho, ello no será así, siendo ésta la especialidad de la auto-
liquidación del usufructo; y en lugar de acudir a las tarifas previstas en la normativa, procederemos de la
siguiente manera:
–– Sustituimos la base liquidable del nudo propietario por la base que le hubiera correspondido sin la existencia
del usufructo.
–– Acudimos a las tarifas aprobadas en cada momento y averiguamos cuál es el porcentaje que le correspondería
aplicar a la base liquidable así calculada.
–– Aplicamos dicho porcentaje sobre la base real del nudo propietario (la primeramente calculada)
Es decir, que siguiendo nuestro ejemplo, aplicamos los siguientes cálculos:
1/3 legado en propiedad = 50.000 €
1/3 dado en nuda propiedad sin descontar el usufructo = 50.000 €
Total base liquidable = 100.000 €

Ahora, aplicamos calculamos el tipo medio de gravamen según tarifas aprobadas reglamentariamente, esto
es, sobre 50.000 el 7%, y el resto al 11%;
Hasta 50.000 x 7% = 3.500 €
Resto hasta 50.000 (100.000.-€ - 50.000 € x 11%) = 5.500 €
Total cuota 9.000 €
Tipo medio = 9.000 € x 100 = 9%
100.000 €

El tipo de gravamen así calculado, es el que deberemos aplicar a la base liquidable del nudo propietario,
esto es, a los 90.500 €, por lo que la cuta del nudo propietario sería de 9.000 € (100.000 € x 9%).

En el momento del fallecimiento del padre, esposo de Dª. Clotilde, el hijo de ambos deberá presentar una
autoliquidación por la consolidación del usufructo con la nuda propiedad, tributando por el mayor valor
obtenido (el usufructo) al mismo tipo de gravamen, esto es, 59.500 € x 9% = 5.355 €. Nótese que se tributa
al mismo tipo medio de gravamen, que es el mismo que se aplica en la adquisición de la nuda propiedad,
por lo que la plena propiedad termina tributando, en su conjunto, al mismo tipo de gravamen.

Inmueble | 91
fiscal
B.I. de la cónyuge viuda = 200.000 x
40%= 80.000€.
B.I. de los hijos a partes iguales =
200.000 x 60%=120.000€
b. Segunda fase. Posteriormente, cuan-
do fallece el cónyuge sobreviviente
(la viuda, los hijos consolidarán para
sí el pleno dominio (nuda propiedad
más usufructo). En este momento
los hijos realizan una nueva autoli-
quidación por el resto recibido, que
en el ejemplo propuesto es el mismo
40% en que se valoró el usufructo al
fallecer el esposo.
B.I. autoliquidación = 200.000 x
40%= 80.000€
Es importante destacar que esta se-
gunda liquidación se girará sobre la va-
loración que se le dio al usufructo en el
momento de la muerte del empresario
causante. Es decir, no se tiene en cuenta
la variación de valor que, en más o me-
nos, haya podido sufrir el bien con el
paso del tiempo. Del mismo modo, en
esta segunda fase, deberá aplicarse el
92 | Inmueble
tipo medio de gravamen correspondien-
te a la adquisición hereditaria de la plena
propiedad (primera fase), es decir que se
calcula el tipo medio de gravamen de la
primera fase, para aplicarlo en la segun-
da. Esto quiere decir, que si bien la autoli-
quidación del usufructuario/s no plantea
problemas, en lo referente a la autoliqui-
dación que debe presentar el nudo pro-
pietario sí que deberemos tener en cuen-
ta que el tipo de gravamen a aplicar a su
base imponible (conformada únicamente
por la valoración de los bienes que reci-
be) no es el que le corresponda en función
de la valoración de los bienes que recibe,
sino que aplicará el tipo correspondien-
te al valor total de los bienes, como si no
existiera el usufructo.
II. Transmisión del usufructo
Como se ha expuesto más arriba, el usu-
fructo, como derecho autónomo, aunque
ligado a la nuda propiedad, puede ser ob-
jeto de transmisión, adquiriendo, el usu-
fructuario o el nudo propietario, un trata-
miento impositivo diferenciado, según el
acto concreto por el que se transmite, crea
o extingue el usufructo.
1. Transmisión a título gratuito
En los casos de transmisión del usu-
fructo a título gratuito, nos encontra-
mos con un hecho imponible del Impuesto
de sucesiones y donaciones, en su modali-
dad de Donación, y pueden producirse:
c. Mención especial merece el su-
a. En el momento de la constitución del
usufructo por el pleno propietario, a
favor de un tercero. En este caso el
pleno propietario, a la postre, nudo
propietario, se reserva la propiedad
desnuda del bien. En este caso, en el
que en puridad no hay una transmi-
sión del derecho de usufructo, sino
una creación “ex.novo” del mismo,
el usufructuario se constituye en do-
natario y es quien viene obligado a
la autoliquidación del IS y D (moda-
lidad de donaciones); por su parte,
el nudo propietario no es sujeto pa-
sivo de impuesto alguno, dado que
el mismo se desprende únicamente
de la obtención de frutos futuros por
los que no tributara (pero si lo hará
el usufructuario).
b. En la transmisión del Derecho de
usufructo por parte del usufructua-
rio. Cuando el usufructuario trans-
mite su derecho, en su patrimonio
se genera una ganancia o una pérdi-
da patrimonial, que se determinará
por la diferencia entre el valor de-
clarado por la transmisión gratuita
y el valor de adquisición del usu-
fructo, en este caso habrá que acu-
dir a la normativa impositiva direc-
ta del usufructuario para saber qué
conceptos deben integrar ambos
valores de adquisición y de trans-
misión (gastos notaria, impuestos,
registros, depreciación…); adquiere
un papel importante en la determi-
nación de la base imponible de la
ganancia o perdida el concepto de
depreciación, que en función del
tipo de usufructo, vitalicio o tem-
poral supondrá la sustracción de “La base
un 1% o un 2%, respectivamente, al
imponible del
valor de adquisición. Además, para
el supuesto de que el bien raíz, so-
Impuesto de
bre el que recae el derecho de goce Sucesiones
haya estado arrendado, el valor de se calcula
adquisición deberá mermarse en el multiplicando
mismo importe en el que se hayan
el valor de la
practicado las amortizaciones por el
usufructuario. vivienda por un
porcentaje que se
obtiene de restar
puesto diferenciado de transmisión
a 89 la edad del
gratuita materializada por la con-
solidación del dominio en el nudo usufructuario”
propietario, esto es, la unión de am-
bos derechos primitivamente sepa-
rados, usufructo y nuda propiedad.
Dicha consolidación, puede de-
berse a la expiración del plazo por
el que fue constituido el usufructo
temporal o el cumplimiento de las
condiciones previstas en el titulo
constitutivo, o por fallecimiento del
usufructuario en el caso de usufruc-
to vitalicio; en estos casos la con-
solidación no supone la materiali-
zación de ningún hecho imponible
para el usufructuario, por lo que
no se convierte en sujeto pasivo de
ningún impuesto.
Inmueble | 93
fiscal
En los casos en los que la consolidación
se deba a la renuncia por parte del usufruc-
tuario de su derecho, estaremos ante una
donación en favor del nudo propietario.
En este caso nos remitimos a lo expuesto
más arriba (b).
Si la consolidación se produce por la
adquisición del usufructo por el nudo pro-
pietario por titulo de herencia, este deberá
tributar por el valor asignado al usufructo
en la herencia, debiendo aplicarse el tipo
medio de gravamen correspondiente a la
adquisición hereditaria de la plena propie-
dad, calculando el tipo de gravamen como
si el usufructo no hubiese existido en la
herencia (ya hemos expuesto un ejemplo
más arriba); en este caso, hay que tener
presente que, en el momento de constituir-
se el usufructo, en la liquidación del nudo
propietario se aplica, a su base imponible
(la cual incorpora la valoración de la nuda
propiedad, y no de la plena propiedad) el
tipo de gravamen correspondiente al va-
lor total de los bienes, como si no hubiera
94 | Inmueble
existido el usufructo en la liquidación del
nudo propietario, de tal manera que, en el
momento de la consolidación, se vuelve a
aplicar el mismo tipo de gravamen, por lo
que con dicha autoliquidación se ingresa
en las arcas públicas lo que dejo de ingre-
sarse en el momento del desmembramien-
to de la propiedad (de la constitución del
usufructo).
Hemos de hacer notar que, ante una
hipotética transmisión del bien, el mo-
mento de adquisición del mismo (en aras
a la determinación del valor de adqui-
sición y de la aplicación de los corres-
pondientes coeficientes reductores y/o
correctores), habrá de desmembrarse en
dos ítems distintos, por un lado, el de la
desmembración de la propiedad (o cons-
titución del usufructo), y, por otro lado,
el de la consolidación. La conjunción
de ambos valores conforma el valor del
bien, a los efectos de establecer el corres-
pondiente incremento o disminución de
patrimonio.
 2. Transmisión a titulo oneroso
La transmisión a titulo oneroso tanto
del usufructo como de la nuda propiedad
genera para cada uno de los sujetos un in-
cremento o disminución de patrimonio,
que se determinara por la diferencia entre
el valor declarado por la transmisión one-
rosa y el valor de adquisición del usufructo
o nuda propiedad, dada la evidente altera-
ción en la composición de su patrimonio.
Ello genera la obligación de autoliquidar
por el Impuesto sobre Transmisiones Pa-
trimoniales y Actos Jurídicos Documenta-
dos (transmisiones patrimoniales onero-
sas) tanto para las personas físicas como
para las jurídicas.
Además, dicho incremento o disminu-
ción patrimonial (generada por la trans-
misión onerosa del usufructo o de la nuda
propiedad) deberá tributar en sede de la
imposición directa (IRPF, IRPFNR o IS)
del usufructuario o del nudo propietario.
En lo que hace referencia a la conso-
lidación del dominio en virtud de trans-
misión onerosa, será de aplicación el Im-
puesto sobre Sucesiones y Donaciones,
por lo que si la consolidación se produce
en el usufructuario este se convertirá en
el sujeto pasivo, y si la consolidación se
produce en un tercero, por la adquisición
simultanea de los derechos de usufructo
y nuda propiedad, se convertirá en sujeto
pasivo de las autoliquidaciones corres-
pondientes.
Como la cesión no implica transmisión
de la titularidad del derecho de usufructo,
el cedente obtiene un rendimiento del ca-
pital inmobiliario al proceder de un dere-
cho real sobre un inmueble. Veámoslo con
un ejemplo:
Ejemplo
Tenemos al Sr.Y constituye un dere-
cho real de usufructo sobre un bien
inmueble de su propiedad (valor ad-
quisición 70.000€ gastos incluidos,
valor del suelo 10.000 €.) a favor
de un tercero Sr. X, por importe de
18.000€ cobrados en este acto, la
duración de este derecho se realiza
por 3 años. Cada año tiene unos gas-
tos del inmueble de 5.000€ sin in-
cluir la amortización.
Ingresos .. 18.000 €
Gastos .. - 5.000 €
Amortización .. - 1.800 €
Rendto. Neto .. 11.200 €
Reducción del 40% .. -4.480 €
Rendimiento neto reducido ..
6.720 €
Se aplica la reducción del 40% sobre el
rendimiento neto al considerar que el de-
recho que se cede tiene una duración su-
perior a dos años.
Si a su vez el Sr. X arrendara el inmue-
ble por 10.000 € anuales, obtendrá un
rendimiento capital inmobiliario, por di-
cho importe, deduciendo los gastos que le
correspondan incluidas las amortizaciones
del valor de adquisición satisfecho.
Usufructo de vivienda.
El usufructo de una vivienda es un usu-
fructo ordinario, el usufructuario en estos
casos puede utilizarla o incluso arrendarla
sin contar con el permiso del nudo propie-
tario. De esta manera puede percibir el al-
quiler monetario del inmueble.
El usufructo sobre un inmueble
no arrendado.
El usufructuario tributa en IRPF por
la imputación de la renta inmobiliaria
estimada en el 2% de valor catastral del
inmueble (1,1% en valores catastrales re-
visados), a no ser que éste constituya su
vivienda habitual cuyo importe de renta en
este caso será cero.
El nudo propietario declara lo que re-
cibe del usufructo como rendimiento del
capital inmobiliario. 
Inmueble | 95