Ley 820 de 2003

“Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de

arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero
efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta
persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado
el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones
diferentes de las indicadas en el inciso anterior.”

La excepción: Los servicios públicos

Si bien se puede exigir garantías o pólizas únicamente para garantizar el pago de
los servicios públicos, NO es cualquier clase de garantía.

Muchos propietarios o arrendadores hacen firmar una letra o pagaré al

arrendatario o sus codeudores, con el argumento que es para garantizar servicios
públicos o con la misma finalidad, de que dejen un depósito de dinero o cheque.

No, pues las garantías o pólizas permitidas para garantizar el pago de servicios
públicos son a favor de la misma empresa de servicios públicos, NO del
dueño del inmueble.

Ley 820 de 2003

“Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y

otros. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal
o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se
deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble
entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios
públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al
arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada
empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas
correspondientes.
[…]
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de
servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva
empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o
depósitos constituidos. […]” (Subrayado y negrillas nuestro).

De igual manera, podemos observar la reglamentación del artículo 15 de la Ley

820, donde claramente se observa quien es el beneficiario de dicha caución o
depósito:
Decreto Reglamentario 3130 DE 2003. “Por medio del cual se reglamenta el
artículo 15 de la Ley 820 de 2003”.

“Artículo 3°. Clases de garantías. Para efectos de la aplicación del numeral 1 del
artículo 15 de la Ley 820 de 2003, se considerarán como garantías o fianzas
las siguientes: depósitos en dinero a favor de las Entidades o Empresas de
Servicios Públicos Domiciliarios, garantías constituidas u otorgadas ante
Instituciones Financieras o Fiduciarias, póliza de seguros, fiador, endoso de títulos
y/o garantías, fiducia y encargo fiduciario, así como cualquiera otra que conforme
a la ley cumpla con dicha finalidad.”

“Artículo 4°. Depósito en dinero a favor de la entidad o empresa prestadora de

servicios públicos domiciliarios. Para la constitución de depósitos en dinero a
favor de la entidad o empresa de servicios públicos domiciliarios, se seguirá
el siguiente procedimiento:

1. El arrendador y/o el arrendatario depositarán ante la institución financiera

señalada por la entidad o empresa de servicios públicos domiciliarios, a su
favor, y a título de depósito una suma igual al valor de la garantía señalada en el
artículo 6° de este decreto. […]” (Negrillas y subrayado nuestro).

Podemos resumirlas así:

 Depósitos en dinero a favor de la ESP;

 Garantías constituidas u otorgadas ante Instituciones financieras o
fiduciarias;
 Pólizas de seguros;
 Fiador;
 Endoso de títulos y/o garantías;
 Fiducia y encargo fiduciario;

Romper solidaridad entre el dueño del inmueble y

el inquilino frente al pago de servicios públicos
Por regla general, el dueño del inmueble, suscriptor y usuario, son solidariamente
responsables frente a la Empresa de Servicios Públicos Domiciliarios, incluso el
inmueble puede ser objeto de embargos por mora en los servicios públicos.

TAMBIÉN LEE:   Ley de Inversión Social: generalidades del impuesto de

normalización tributaria

Para evitar ser solidario, se puede denunciar el contrato de arrendamiento, o sea,

constituir las pólizas o garantías a favor de la Empresa de Servicios Públicos como
ya se describió anteriormente.
El procedimiento es sencillo, pues se acude ante la Empresa de Servicios Públicos
y se solicita el formato de denuncia del contrato de arrendamiento y se constituye
las garantías necesarias de acuerdo con las indicaciones que le informe dicha
Empresa de Servicios Públicos, en relación con el tipo de garantía admisible y el
monto requerido.

Ojo, mientras el propietario o el arrendatario del inmueble no realicen el

procedimiento de denuncia del contrato de arrendamiento con la presentación de
las garantías necesarias ante la empresa de servicios públicos, subsiste la
responsabilidad solidaria prevista en el artículo 130 de la Ley 142 de 1994 tanto
para el propietario del inmueble, suscriptor y ocupante del inmueble.

En otras palabras, no basta con que el arrendatario constituya las pólizas, es

menester notificar de su constitución al beneficiario, o sea, la Empresa de
Servicios Públicos. (Ver también el parágrafo del artículo 5º del Decreto 3130 de
2003)

¿En contratos de arrendamiento vigentes, se

puede exigir la constitución de pólizas o depósitos
para garantizar el pago de servicios públicos a
favor de la Empresa de Servicios?
No. Sólo se puede exigir al arrendatario, antes de que suscriba o como condición
para su celebración, pues al arrendatario que ya esté en vigencia su contrato, no
se le podría exigir, pues es una carga contractual posterior a la suscripción del
contrato, salvo que el inquilino lo quiera aceptar.

Ley 820 de 2003

“Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y

otros. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato
verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se
deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble
entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios
públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al
arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada
empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas
correspondientes. […]” (Subrayado ni negrillas nuestro)

Otros casos en los que no hay solidaridad entre el

dueño del inmueble y los inquilinos:
Finalmente podemos decir que tampoco existe solidaridad en los siguientes casos
como se anota en la Circular Interna de la Superintendencia de Servicios Públicos
Domiciliarios 007 de 2006 en la cual se anota todo lo referente a la solidaridad en
materia de servicios públicos:

 No existe solidaridad si el contrato de servicios públicos no está vigente al

momento de la enajenación del inmueble.
 En los acuerdos de pago en que no está el propietario.
 Si el prestador instala nuevos servicios adicionales y el inmueble está en
mora.
 Se rompe la solidaridad respecto de servicios públicos solicitados por un
tercero distinto al propietario.
 En caso de traslado de líneas telefónicas.
 Si el suscriptor se libera de sus obligaciones contractuales.
 La solidaridad no se aplica a facilidades comerciales que se cobren a
través de la factura.
 No existe solidaridad entre coarrendatarios salvo que estos sean a la vez
usuarios del servicio
 No existe ruptura de solidaridad para el servicio de aseo, dada la
imposibilidad de suspensión del mismo.
 Y por supuesto la explicada en éste editorial, cuando el arrendatario ha
garantizado el pago de los servicios públicos mediante póliza o depósito a
la Empresa de Servicios Públicos.