Avaluo Lote Rural Chaparral San Vicente Ferrer Antioquia

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INFORME DE AVALÚO COMERCIAL
Código Avalúo
IAV- 093 -2022
Municipio de San Vicente Ferrer Antioquia

Vereda Chaparral
LOTE RURAL
Departamento de Antioquia
26 de mayo de 2022
Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

312 784 6518 / 5611956
jfrancoa35@gmail.com
Rionegro Antioquia
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Contenido
1. MEMORIA DESCRIPTIVA ....................................................................................................................................................................... 4
1.1. Identificación del cliente ...................................................................................................................................................................4
1.2. Identificación del uso que se le pretende dar a la valuación ...........................................................................................................4
1.2.1. Objeto de la valuación .............................................................................................................................................................4
1.2.2. Destinatarios de la valuación ...................................................................................................................................................4
1.3. Responsabilidad del avaluador ........................................................................................................................................................4
1.4. Fecha del informe y aplicación de valor ...........................................................................................................................................4
1.4.1. Fecha de visita al inmueble .....................................................................................................................................................4
1.4.2. Fecha del informe y aplicación de valor ..................................................................................................................................4
1.5. Información del avaluador ................................................................................................................................................................4
1.6. Bases de la valuación, tipo y definición de valor .............................................................................................................................4
1.6.1. Base de la Valuación ...............................................................................................................................................................4
1.6.2. Definición y tipo de valor..........................................................................................................................................................4
1.7. Identificación de los derechos de propiedad o intereses que han de valorarse ..............................................................................4
2. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS .............................................................................................................. 5
2.1. Propietario(s)....................................................................................................................................................................................5
2.2. Escritura o título de propiedad .........................................................................................................................................................5
2.3. Matrícula inmobiliaria .......................................................................................................................................................................5
2.4. Ficha predial .....................................................................................................................................................................................5
2.5. Licencia de construcción ..................................................................................................................................................................5
2.6. R.P.H. ...............................................................................................................................................................................................5
2.7. Coeficiente de copropiedad .............................................................................................................................................................5
2.8. Gravámenes y limitaciones ..............................................................................................................................................................5
2.9. Afectaciones: ....................................................................................................................................................................................5
2.10. Documentos aportados para el encargo valuatorio .......................................................................................................................5
2.11. Marco Normativo ............................................................................................................................................................................6
3. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ................................................................................................................... 6
3.1. Ubicación del inmueble ....................................................................................................................................................................6
3.2. Caracterización de la región ............................................................................................................................................................7
3.2.1. Delimitación del sector.............................................................................................................................................................7
3.2.2. Actividad económica y de producción predominante ..............................................................................................................7
3.2.3. Características socioeconómicas ............................................................................................................................................7
3.2.4. Infraestructura vial y de transporte ..........................................................................................................................................7
3.2.5. Distancia a centros urbanos ....................................................................................................................................................7
3.2.6. Infraestructura dotacional ........................................................................................................................................................7
3.2.7. Amoblamiento urbano..............................................................................................................................................................7
3.2.8. Servicios públicos ....................................................................................................................................................................7
3.2.9. Condiciones meteorológicas ...................................................................................................................................................7
3.2.10. Topografía .............................................................................................................................................................................7
3.3. Características físicas del bien inmueble .........................................................................................................................................7
3.3.1. Frente sobre las vías ...............................................................................................................................................................7
3.3.2. Cercas perimetrales.................................................................................................................................................................7
3.3.3. Vías de acceso e internas .......................................................................................................................................................7
3.3.4. Explotación económica ............................................................................................................................................................7
3.3.5. Recursos hídricos ....................................................................................................................................................................7
3.3.6. Servicios públicos ....................................................................................................................................................................7
3.4. Caracterización del terreno ..............................................................................................................................................................8
3.4.1. Linderos ...................................................................................................................................................................................8
3.4.2. Forma geométrica....................................................................................................................................................................8
3.4.3. Topografía ...............................................................................................................................................................................8
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3.4.4. Vocación del suelo...................................................................................................................................................................8

3.4.5. Posibilidades de adecuación ...................................................................................................................................................8
3.4.6. Características agronómicas ...................................................................................................................................................8
3.4.7. Área .........................................................................................................................................................................................8
3.4.8. Forma del lote ..........................................................................................................................................................................8
3.5. Reglamentación uso del suelo .........................................................................................................................................................8
4. RESUMEN DE ÁREAS ............................................................................................................................................................................ 9
5. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN................................................................................................. 9
6. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS............................................................................................. 9
6.1. Problema de estabilidad y suelos ....................................................................................................................................................9
6.2. Impacto ambiental y condiciones de salubridad ..............................................................................................................................9
6.3. Servidumbres, cesiones o afectaciones viales ................................................................................................................................9
6.4. Seguridad .........................................................................................................................................................................................9
6.5. Problemáticas socioeconómicas ......................................................................................................................................................9
7. DESCRIPCION DE LA INFORMACION Y DATOS EXAMINADOS DEL ANALISIS DE MERCADO, DE LOS METODOS
SEGUIDOS Y ARGUMENTACION QUE RESPALDA LOS ANALISIS, OPINIONES Y RESULTADOS .................................................. 9
7.1. Metodologías valuatorias empleadas ..............................................................................................................................................9
7.2. Memorias de cálculo ......................................................................................................................................................................12
7.2.1. Memoria de cálculo del valor del lote ....................................................................................................................................12
7.3. Comportamiento de la oferta y la demanda ...................................................................................................................................13
7.4. Perspectivas de valorización..........................................................................................................................................................13
7.5. Concepto de la garantía .................................................................................................................................................................13
8. VALUACIÓN .......................................................................................................................................................................................... 14
9. VIGENCIA, POLÍTICAS, CLÁUSULAS DEL AVALÚO, RESPONSABILIDAD Y DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO ................. 14
9.1. Política............................................................................................................................................................................................14
9.2. Cláusula de prohibición de publicación del informe .......................................................................................................................15
10. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO ................................................................................................................................................ 15
11. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN ............................................................................................................................................ 15
12. ANEXOS .............................................................................................................................................................................................. 16
12.1. Registro fotográfico ......................................................................................................................................................................16

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1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE
Nombre Identificación Domicilio

Ana Catalina Salazar Rivera c.c. 1036642124 Medellín Antioquia
1.2. IDENTIFICACIÓN DEL USO QUE SE LE PRETENDE DAR A LA VALUACIÓN
Obtener el valor comercial del inmueble, para fines de negociación entre

1.2.1. Objeto de la valuación
privados
1.2.2. Destinatarios de la valuación Ana Catalina Salazar Rivera
1.3. RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR
▪ El suscrito no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la
propiedad valuada o el título legal de la misma (Escritura).
▪ El suscrito no revelara información sobre la valuación a nadie distinto de la persona natural o jurídica que
solicito el encargo valuatorio y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el
informe sea solicitado por una autoridad competente.
1.4. FECHA DEL INFORME Y APLICACIÓN DE VALOR
1.4.1. Fecha de visita al inmueble 13 de abril de 2022

1.4.2. Fecha del informe y
26 de mayo de 2022
aplicación de valor
1.5. INFORMACIÓN DEL AVALUADOR
Nombre Juan Camilo Franco Alzate

Identificación c.c. 15.444.073
R.A.A. AVAL 15444073 del Autorregulador Nacional de Avaluadores A.N.A.
Dirección Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Rionegro Ant.
Teléfono: (4) 5611956 / Cel. 312 784 6518
1.6. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR
El avalúo se fundamenta en la Normatividad vigente, las condiciones

1.6.1. Base de la Valuación
de oferta y demanda de predios similares en el sector
El valor tasado en el presente informe corresponde al comercial, que
de conformidad con el articulo 2 decreto 1420 del 24 de julio de 1998,
se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más
1.6.2. Definición y tipo de valor
favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento
de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien
1.7. IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES QUE HAN DE VALORARSE

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En el presente avalúo se tasará el derecho del 100% del inmueble, que corresponde a un lote ubicado en el
municipio de San Vicente de Ferrer – Antioquia, en la vereda Chaparral.
2. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS
2.1. PROPIETARIO(S)
Nombre Identificación % Derecho

Ana Catalina Salazar Rivera c.c. 1036642124 28,88%
Santiago Salazar Rivera C.C. 1017260496 28,88%
Ligia María Henao Henao c.c. 42777227 14,08%
Josue de Jesús Henao Zuluaga c.c. 3328665 14,08%
Rodrigo de Jesús Henao Zuluaga c.c. 736997 14,08%
2.2. ESCRITURA O TÍTULO DE PROPIEDAD
Titular No. Escritura Fecha Notaría Especificación Otorgante

Ana Catalina y
Veinticuatro Lucy Arbey
Santiago 325 31-03-2017 Donación
de Medellín Rivera Osorio
Salazar Rivera
Ligia María
Henao Henao,
Josue de Jesús
Quince de Adjudicación Jaime de Jesús
Henao Zuluaga 7812 19-10-1998
Medellín en sucesión Henao Zuluaga
y Rodrigo de
Jesús Henao
Zuluaga
020-32560 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de

2.3. MATRÍCULA INMOBILIARIA
Rionegro Antioquia.
2.4. FICHA PREDIAL Código Catastral: 6742001000000300568000000000
2.5. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN N.A.
2.6. R.P.H. N.A.
2.7. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD N.A.
2.8. GRAVÁMENES Y LIMITACIONES Ninguna
2.9. AFECTACIONES: Ninguna
2.10. DOCUMENTOS APORTADOS PARA EL ENCARGO VALUATORIO
Escritura Pública No Suministrada

Certificado de Tradición y Libertad Suministrado
Ficha Predial Suministrada
Factura de impuesto predial No suministrada
Licencia(s) de construcción N.A.
Planos Suministrados

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2.11. MARCO NORMATIVO
▪ Ley 1673 de 2013: “Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador”

▪ Resolución 620 de 2008 del IGAC: “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados
dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.
▪ Decreto 1420 de 1998: “Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el
artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley
388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”.
▪ Acuerdo 008 del 15 de Julio de 2017 “Por El Cual Se Adopta La Revisión General Del Plan Básico De
Ordenamiento Territorial Del Municipio De San Vicente Ferrer – Antioquia”
▪ Ley 388 de 1997: “Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras
disposiciones”.
3. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
3.1. UBICACIÓN DEL INMUEBLE
País Colombia
Departamento Antioquia
Municipio San Vicente Ferrer
Corregimiento N.A.
Vereda Chaparral
Nombre del predio N.A.
Nombre de la parcelación o
N.A.
condominio
Coordenadas 6°15'31.4"N - 75°21'50.4"W
Ubicación general
Fuente Google Maps

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3.2. CARACTERIZACIÓN DE LA REGIÓN
El inmueble se ubica en suelo rural, con usos predominantes de

3.2.1. Delimitación del sector vivienda campesina, vivienda campestre y fincas de producción
agropecuaria.
3.2.2. Actividad económica y de
Agrícola, vivienda campesina, vivienda campestre, parcelaciones.
producción predominante
3.2.3. Características - Estrato: Nivel 2-3
socioeconómicas - Tipo y tenencia de la tierra: Lo observado es que los predios
cuentan con Titulación, debidamente registrada ante la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. El sector no se
encuentra ubicado en zona de desplazamiento forzado o en
inminente riesgo de desplazamiento.
- Situación de orden público: sin ninguna problemática de
orden público
La principal vía de acceso al predio es la vía Rionegro - San Vicente, la
cual conta de una calzada pavimentada en buenas condiciones de
3.2.4. Infraestructura vial y de
servicio y posteriormente se accede por carretera destapada con
transporte
tramos en placa huella una distancia aproximada de 1.5 kilómetros
hasta llegar al lote
3.2.5. Distancia a centros urbanos El predio se ubica a una distancia aproximada de 8,1 km desde la zona
urbana del municipio de San Vicente Ferrer
3.2.6. Infraestructura dotacional Las vías están en buenas condiciones de servicio
3.2.7. Amoblamiento urbano N.A.
☒Acueducto veredal
☐Alcantarillado
☒Energía
3.2.8. Servicios públicos
☐Gas
☒Telefonía
☐Recolección de basuras
Clima: templado
Temperatura: 18,00°
3.2.9. Condiciones meteorológicas
Altura sobre el nivel del mar: 2.222 m
Precipitación pluviométrica: 2.199 mm/año
3.2.10. Topografía El sector cuenta con una topografía inclinada.
3.3. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL BIEN INMUEBLE
No cuenta con frente directo sobre vía. El acceso se hace por

3.3.1. Frente sobre las vías
servidumbre de tránsito en afirmado
3.3.2. Cercas perimetrales El lote se encuentra delimitado mediante cerco en estacones de madera
y alambre de púa
3.3.3. Vías de acceso e internas No cuenta con vías internas construidas
Lote sin ninguna mejora, se encuentra principalmente en potreros y
3.3.4. Explotación económica
rastrojo bajo
3.3.5. Recursos hídricos Cuenta con dos nacimientos de agua y el lindero Norte es una Quebrada
3.3.6. Servicios públicos Sin servicios públicos instalados

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3.4. CARACTERIZACIÓN DEL TERRENO
Contenidos en la Escritura # 157 Del 10-05-90 De La Notaria Única De

3.4.1. Linderos
San Vicente
3.4.2. Forma geométrica Irregular
3.4.3. Topografía Inclinada y ligeramente plana hacia el lindero Norte
3.4.4. Vocación del suelo Parcelación y vivienda campestre
El lote cuenta con la posibilidad de adecuación para cualquier tipo de
3.4.5. Posibilidades de adecuación
desarrollo o explotación económica, conforme al PBOT
▪ Drenaje: bien drenado.
▪ Encharcamiento: No es susceptible de encharcamientos
▪ Permeabilidad: el lote presenta buena permeabilidad.
▪ Discontinuidad: Ninguna.
▪ Retención de humedad: el lote tiene buena retención de humedad.
3.4.6. Características agronómicas
▪ Pedregosidad: el lote no presenta pedregosidad en las capas
superiores.
▪ Erosión: el lote no presenta erosión.
▪ Textura: el lote presenta suelos con arenas y limos, de textura
liviana
3.4.7. Área 33.734 m2
3.4.8. Forma del lote
Fuente: Levantamiento topográfico
3.5. REGLAMENTACIÓN USO DEL SUELO
De conformidad con el PBOT del municipio, el inmueble se ubica dentro del polígono con los siguientes usos y
aprovechamientos:

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Clasificación del suelo Rural

Usos del suelo Parcelación Chaparral
Polígono N.A.
Tratamiento Desarrollo restringido
Categoría Parcelaciones Chaparral
Índice de ocupación 30% del área neta
Densidad 3 viv/ha para parcelación – 4 viv/ha condominio
Altura máxima 3 pisos
4. RESUMEN DE ÁREAS
Área lote: 33.734 m2

Fuente de los datos: Levantamiento topográfico
5. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN
Determinar el valor comercial del inmueble con FMI 020-32560.
6. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
Inestabilidad Inundación: Deslizamiento

Zona de riesgo
geológica: SI ☐NO☒ de Tierra:
por:
SI ☐NO☒ SI ☐NO☒
Terreno Canteras: Rellenos Otros:
6.1. PROBLEMA DE ESTABILIDAD Y
producto de SI ☐NO☒ sanitarios: SI ☐NO☒
SUELOS adecuación de: SI ☐NO☒
Problemas en la
estructura de la N.A.
construcción:
6.2. IMPACTO AMBIENTAL Y Dentro del sector no existen condiciones negativas ni elementos
CONDICIONES DE SALUBRIDAD ambientales que afecten el inmueble objeto de avalúo
El predio objeto de avalúo no se encuentra afectado por ninguna
6.3. SERVIDUMBRES, CESIONES O
servidumbre de tránsito, no se encuentra afectado por ninguna obra vial
AFECTACIONES VIALES ni de infraestructura contemplada en el POT del municipio
Dentro del sector no existen problemáticas de seguridad ni
6.4. SEGURIDAD
socioeconómicas que afecten la comercialización del predio
6.5. PROBLEMÁTICAS
No se observan
SOCIOECONÓMICAS
7. DESCRIPCION DE LA INFORMACION Y DATOS EXAMINADOS DEL ANALISIS DE MERCADO, DE LOS METODOS

SEGUIDOS Y ARGUMENTACION QUE RESPALDA LOS ANALISIS, OPINIONES Y RESULTADOS
7.1. METODOLOGÍAS VALUATORIAS EMPLEADAS
De conformidad con la Resolución 620 de 2008, los métodos usados para la determinación del valor comercial
son los siguientes:

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▪ “Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer
el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.”
▪ “Artículo 10º.- Método de Comparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo se
acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo
se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación,
además de otros factores que permitan su identificación posterior.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción
deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus
correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal
se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción.
Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.
En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que
se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.
Registro estudio mercado:
Descripción general Fuente

https://www.fincaraiz.com.co/inmueble/lote-en-venta/san-vicente-
ferrer/guarne/7257603
Inmueble Comparable
1:

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https://www.puntopropiedad.com/inmueble/1939919
Inmueble Comparable
2:
Inmueble Comparable https://www.metrocuadrado.com/inmueble/venta-lote-o-casalote-

3: san-vicente-vereda-san-antonio/MC3158783

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7.2. MEMORIAS DE CÁLCULO
7.2.1. Memoria de cálculo del valor del lote
ESTUDIO DE MERCADO
# Inmueble 2
Área (m ) Valor Total Lote Valor / m 2 Fuente Observaciones Fecha de consulta
https://www.fincaraiz.c
om.co/inmueble/lote- Lote en polígono de
1 Lote La Porquera 21.000 $ 990.000.000 $ 47.143 26/05/2022
en-venta/san-vicente- parcelación
ferrer/guarne/7257603
https://www.puntopro
Lote en polígono de
2 Lote Vda San Antonio 38.500 $ 1.384.999.996 $ 35.974 piedad.com/inmueble/ 26/05/2022
parcelación
1939919
https://www.metrocua
drado.com/inmueble/v
Lote en polígono de
3 Lote Vda Chaparral 10.800 $ 648.000.000 $ 60.000 enta-lote-o-casalote- 26/05/2022
parcelación
san-vicente-vereda-san-
antonio/MC3158783

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HOMOGENIZACIÓN DE VALORES DE LOTES RURALES
Ubicación del inmueble: Vereda Chaparral Municipio: San Vicente -Antioquia Tipo:
2
Área inmueble avalúo: 33.734,00 m
Ubicación inmueble avalúo: 2 Factor ubicación: 1,10
Factor Factor Tamaño Factor

Inmueble Valor /(m2) Fuente Ubicación Total (m2)
Fuente Ubicación (m2) Tamaño
Lote La Porquera $ 47.143 3 0,95 3 0,9 21.000 1,00 $ 49.761,90
Lote Vda San Antonio $ 35.974 3 0,95 5 0,7 38.500 1,00 $ 48.821,89
Lote Vda Chaparral $ 60.000 3 0,95 2 1,0 10.800 1,10 $ 51.818,18
Promedio: $ 50.134
Desviación std: $ 1.532
Coeficiente de variación: 3,06%
Coeficiente de asimetría: 1,03
Límite Inferior: $ 48.602
Límite Superior: $ 51.666
Valor adoptado: $ 50.000
CRITERIOS DE CALIFICACIÓN
Factor Fuente Factor de Ubicación Factor de Tamaño

Fuente Factor Calificación Factor Veces Factor
Transacción 1.0 Óptimo 1.20 1a3 1.0
Avalúo 1.0 Bueno 1.10 3.1 a 6 0.90
Oferta (Demanda Alta) 0.95 Intermedio 1.00 6.1 a 10 0.80
Oferta (Demanda Media) 0.90 Regular 0.90 10.1 a 20 0.70
Oferta (Demanda Regular) 0.85 Malo 0.80 más de 20 0.60
Oferta (Demanda Baja) 0.80
7.3. COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
Teniendo en cuenta las ofertas de inmuebles comparables, se logra determinar que la oferta en el sector es
media-alta, al igual que la demanda. Las características físicas del inmueble valorado son similares al promedio
del mercado del sector.
7.4. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN
De acuerdo con la dinámica del mercado inmobiliario del sector, la actividad edificadora, la normatividad
urbanística, el entorno, potencial de desarrollo, se considera una perspectiva de valorización buena con
tendencia creciente.
7.5. CONCEPTO DE LA GARANTÍA
De acuerdo con el aspecto jurídico, las características físicas y las condiciones del entorno, el inmueble goza de
buena garantía para respaldar cualquier tipo de operación inmobiliaria, comercial o crediticia.

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8. VALUACIÓN
El cálculo del valor del inmueble se hace teniendo en cuenta el valor presente de una eventual transacción
comercial de acuerdo a las condiciones físicas que se encontraron en el momento de la vista de inspección y
verificación.
Descripción Área (m 2 ) Valor / m 2 Valor parcial
Lote 33.734,00 $ 50.000 $ 1.686.700.000
Valor Total Inmueble --> $ 1.686.700.000
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS
MIL PESOS M/L ($ 1.686.700.000).
9. VIGENCIA, POLÍTICAS, CLÁUSULAS DEL AVALÚO, RESPONSABILIDAD Y DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
9.1. POLÍTICA
▪ Vigencia: De conformidad con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000 y
al Artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición
del respectivo informe, siempre y cuando las variables endógenas y exógenas que pueden afectar
el valor se conserven y que las condiciones de negociación se hagan dentro de parámetros
normales.
▪ Dentro del alcance del presente avalúo no se encuentra realizar un estudio de títulos, cualquier
inconsistencia, aclaración, actualización, entre otros, de los documentos se debe proceder a realizar
las acciones pertinentes ante las autoridades o instituciones competentes.
▪ El avalúo no tiene en cuenta los aspectos de orden jurídico, servidumbres activas o pasivas y en
general situaciones de carácter legal, siempre y cuando el interesado no solicite tener en cuenta en
el informe tales situaciones.
▪ El presente avalúo no tiene en cuenta, excepto las perceptibles o de público conocimiento, las
características geológicas ni geotécnicas del suelo, éstas deben ser determinadas mediante un
estudio técnico que no está dentro del alcance de este informe.
▪ Las áreas de lotes, construcciones, urbanismos y/o otros, consignadas en el presente informe para
obtener el valor total, son suministradas por el solicitante o consultadas en los Título o en las fichas
catastrales del predio. El suscrito no se hace responsable por discrepancias entre las áreas
suministradas o consultadas y el área resultante de un eventual levantamiento topográfico o
arquitectónico.
▪ El valor comercial determinado en el presente avalúo corresponde a un análisis de variables y

condiciones del mercado que arrojan un valor técnico o valor objetivo, y se calcula considerando
una transacción de contado. Sin embargo, puede haber diferencias entre el valor del avalúo y el
valor de negociación, puesto que intervienen factores que afectan el valor final del inmueble, tales

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como el poder de negociación de cada una de las partes, la forma de pago, plazos, las tasas de
interés, entre otros.
▪ Con mi firma certifico que no tengo ningún interés comercial o de otra índole en el inmueble objeto
del presente avalúo.
9.2. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME
Se prohíbe la publicación parcial o total del presente informe o de los datos, cifras, nombre y afiliación del
avaluador sin su previo consentimiento.
10. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
▪ Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el avaluador
alcanza a conocer.
▪ Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que
se describen en el informe
▪ El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio
▪ Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe
▪ La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta
▪ El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión
▪ El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando
▪ El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración
▪ Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia
profesional en la preparación del informe
11. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN
El suscrito, no tiene relación directa o indirecta con el solicitante ni con el propietario del inmueble objeto de
valuación.
El presente informe es de carácter confidencial entre las partes y debe ser usado para la finalidad del avalúo.
No se acepta responsabilidad ante terceros ni responsabilidad alguna por la indebida utilización del presente
informe.
Quedando dispuesto a ampliar o aclarar el anterior informe de avalúo,
__________________
JUAN CAMILO FRANCO ALZATE
c.c. 15.444.073 de Rionegro
R.A.A. AVAL-15444073 Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores – A.N.A.

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12. ANEXOS
12.1. REGISTRO FOTOGRÁFICO

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INFORME DE AVALÚO COMERCIAL

Municipio de San Vicente Ferrer Antioquia

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

3.4.4. Vocación del suelo...................................................................................................................................................................8

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

1.1. IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE

Nombre Identificación Domicilio

1.2. IDENTIFICACIÓN DEL USO QUE SE LE PRETENDE DAR A LA VALUACIÓN

Obtener el valor comercial del inmueble, para fines de negociación entre

1.3. RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR

1.4. FECHA DEL INFORME Y APLICACIÓN DE VALOR

1.4.1. Fecha de visita al inmueble 13 de abril de 2022

1.5. INFORMACIÓN DEL AVALUADOR

Nombre Juan Camilo Franco Alzate

1.6. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR

El avalúo se fundamenta en la Normatividad vigente, las condiciones

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

2. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS

Nombre Identificación % Derecho

2.2. ESCRITURA O TÍTULO DE PROPIEDAD

Titular No. Escritura Fecha Notaría Especificación Otorgante

020-32560 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de

2.10. DOCUMENTOS APORTADOS PARA EL ENCARGO VALUATORIO

Escritura Pública No Suministrada

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

2.11. MARCO NORMATIVO

▪ Ley 1673 de 2013: “Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador”

3. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

3.1. UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Fuente Google Maps

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3.2. CARACTERIZACIÓN DE LA REGIÓN

El inmueble se ubica en suelo rural, con usos predominantes de

No cuenta con frente directo sobre vía. El acceso se hace por

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

3.4. CARACTERIZACIÓN DEL TERRENO

Contenidos en la Escritura # 157 Del 10-05-90 De La Notaria Única De

3.4.8. Forma del lote

Fuente: Levantamiento topográfico

3.5. REGLAMENTACIÓN USO DEL SUELO

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

Clasificación del suelo Rural

Área lote: 33.734 m2

5. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN

Determinar el valor comercial del inmueble con FMI 020-32560.

6. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

Inestabilidad Inundación: Deslizamiento

7. DESCRIPCION DE LA INFORMACION Y DATOS EXAMINADOS DEL ANALISIS DE MERCADO, DE LOS METODOS

7.1. METODOLOGÍAS VALUATORIAS EMPLEADAS

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

Registro estudio mercado:

Descripción general Fuente

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

Inmueble Comparable https://www.metrocuadrado.com/inmueble/venta-lote-o-casalote-

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

7.2. MEMORIAS DE CÁLCULO

7.2.1. Memoria de cálculo del valor del lote

Carrera 51 # 49-07 Of. 402/602 Ed. Los Héroes

HOMOGENIZACIÓN DE VALORES DE LOTES RURALES

Ubicación inmueble avalúo: 2 Factor ubicación: 1,10

Factor Factor Tamaño Factor

Lote Vda Chaparral $ 60.000 3 0,95 2 1,0 10.800 1,10 $ 51.818,18